Oberlandesgericht Frankfurt am Main Beschluss vom 11.11.2010 – 15 W 56/10

Anmerkung

Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden.

Verfahrensgang

vorgehend AG Fulda, 11. März 2010, .../08, Beschluss

Die sofortige Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgerichts – Fulda vom 11. März 2010 wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller haben die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

Außergerichtliche Kosten der Beteiligten werden nicht erstattet.

I.

Der Beschwerdeführer zu 1) ist Eigentümer des in der Gemarkung gelegenen Grundstücks Flur 1, Flurstück 2, Grünland, …, eingetragen im Grundbuch von X Blatt 3. Das Grundstück ist 9.900 m 2  groß undwird derzeit landwirtschaftlich genutzt. Vordieser Nutzung diente es als gemeindliches Sportplatzgelände.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom ... September 2008 (UR-Nr. .../2008) des Notars A in Stadt1 verkaufte der Antragsteller und Beschwerdeführer zu 1) an den Antragsteller und Beschwerdeführer zu 2) das Grundstück zu einem Kaufpreis von 5.000.-- €. Die Vertragsschließenden erklärten zugleich die Auflassung; die Eintragung ins Grundbuch ist bisher nicht erfolgt.

Der Antrag auf Genehmigung des Grundstückskaufvertrages des Notars vom 01. Oktober 2008 ging am 02. Oktober 2008 bei dem Kreisausschuss des Landkreises Stadt1 ein. Die Genehmigungsbehörde hörte daraufhin die Ortslandwirte der Gemeinden Stadt2-OrtsteilX sowie Stadt2-OrtsteilY und den Kreisbauernverband Stadt1 mit Schreiben vom 07. bzw. 13. Oktober 2008 schriftlich an. Die Ortslandwirte teilten übereinstimmend mit, dass ein namentlich benannter ortsansässiger Haupterwerbslandwirt bereit und in der Lage sei, das landwirtschaftliche Grundstück zu erwerben. Mit Schreiben vom 13. Oktober 2008 bat der Kreisausschuss des Landkreises Stadt1 als Genehmigungsbehörde den Landrat des Landkreises Stadt1 als Siedlungsbehörde um Herbeiführung einer Erklärung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts gemäß § 4 Reichssiedlungsgesetz. Die von dem Landkreis Stadt1 informierte B mbH übersandte dem Kreisausschuss des Landkreises Stadt1 mit Schreiben vom 27. Oktober 2008, dort eingegangen am 30. Oktober 2008, die Erklärung zur Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts und bezog sich auf das Kaufinteresse des ortsansässigen Haupterwerbslandwirts.

Mit Bescheid vom 31. Oktober 2008 (Bl. 25, 31, 34) teilte der Kreisausschuss Landwirtschaft des Landkreises Stadt1 nach Anhörung der Ortslandwirte, der Siedlungsbehörde und des vom Lande Hessen beauftragten Siedlungsunternehmens den Beschwerdeführern und dem beurkundenden Notar mit, dass die B mbH durch Erklärung vom 27. Oktober 2008 das ihr nach Maßgabe des § 4 Reichssiedlungsgesetz (RSiedlG) zustehende siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht geltend gemacht habe und dass der landwirtschaftsrechtlichen Genehmigung des Kaufvertrages Bedenken aus § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG entgegenstünden.

Zur Begründung führte der Kreisausschuss des Landkreises als Genehmigungsbehörde in dem Bescheid aus, dass der Käufer, der Beschwerdeführer zu 2), Nichtlandwirt sei und ein Haupterwerbslandwirt in der betreffenden Gemeinde in der Lage und Willens sei, das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebs zu erwerben. Der Grunderwerb durch den Käufer, den Beschwerdeführer zu 2), bedeute eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden, die den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspreche; so dass dem notariellen Vertrag die Genehmigung zu versagen sei.

Die Antragsteller haben mit Schreiben vom 14. November 2008 (Bl. 39), bei dem Landkreis Stadt1 am 17. November 2008 eingegangen, Antrag auf gerichtliche Entscheidung über die Einwendungen gegen das Vorkaufsrecht nach § 10 RSiedlG i.V.m. § 21 GrdstVG gestellt.

Die Genehmigungsbehörde hat das Verfahren daraufhin am 26. November 2008 an das Amtsgericht Fulda weitergeleitet.

Die Antragsteller haben ausgeführt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechtes nach § 4 Abs. 1 RSiedlG nicht zulässig sei, da die Fläche des Grundstücks mit 0,99 ha unterhalb der in § 4 Abs. 1 RSiedlG genannten Größe von 2 ha liege. Ferner werde die Wiese, da sie auch nach der Veräußerung an einen Landwirt verpachtet werde, auch weiterhin als landwirtschaftliche Fläche genutzt. Eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden, die den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspreche, trete mithin nicht ein. Zur Aufstockung seines Betriebes könne der Haupterwerbslandwirt auf andere Grundstücke, die im Gemarkungsbereich der Gemeinde zum Verkauf stünden, zurückgreifen.

Schließlich sei der Beschwerdeführer zu 2) bereit, dem am Grundstück interessierten Haupterwerbslandwirt das Grundstück zu verpachten, wobei Voraussetzung zunächst die Auflösung des Pachtvertrages mit dem jetzigen Pächter sei.

Demgegenüber hat der Kreisausschuss des Landkreises Stadt1 in seiner Stellungnahme vom 04. August 2009 (Bl. 58) an seiner Auffassung festgehalten, dass die Voraussetzungen eines Vorkaufsrechts nach dem RSiedlG vorliegen.

Das Amtsgericht (Landwirtschaftsgericht) Fulda hat mit Beschluss vom 11. März 2010 die Anträge der Beschwerdeführer zurückgewiesen und ihnen die Gerichtskosten auferlegt.

Zur Begründung hat es ausgeführt, die Voraussetzungen des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes nach § 4 Abs. 1 RSiedlG i.V.m. § 2 der Verordnung zur Ausführung des Reichssiedlungsgesetzes i.V.m. § 9 GrdstVG lägen vor. Nach § 2 der Verordnung, deren Gültigkeitsdauer durch Art. 4 der Vierten Verordnung zur Verlängerung der Geltungsdauer und Änderung befristeter Rechtsvorschriften vom 27. November 2007 (GVBl. I 2007, 821) bis zum 31. Dezember 2012 verlängert worden ist, sei die Mindestgröße der Grundstücke, die dem Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 des Reichssiedlungsgesetzes unterliegen, auf 0,5 ha festgesetzt worden. Die Veräußerung des Grundstücks an den Beschwerdeführer zu 2) bedeute eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG. Das Grundstück solle an einen Nichtlandwirt veräußert werden, obwohl ein Landwirt am Erwerb des Grundstücks interessiert sei. Der Interessent bewirtschafte zwar schon 50 ha eigenes und 20 ha gepachtetes Land. Maßgeblich sei jedoch, dass der Interessent auf den Zuerwerb kleinerer Flächen angewiesen sei, weil größere Flächen nicht zu erwerben seien. Der Interessent könne daher die Struktur seines Betriebes nur in kleinen Schritten verbessern. Der Zuerwerb auch dieses kleinen Grundstücks sei für ihn auch deshalb wichtig, weil es zum einen nur 300 m von dessen Hof entfernt liege, zum anderen mit einer vollständigen Längsseite und einer vollständigen Schmalseite an Flächen angrenze, die der Interessent bereits jetzt bewirtschafte. Das Grundstück füge sich daher gut in die Bewirtschaftung ein.

Gegen diesen dem Bevollmächtigten der Beschwerdeführer am 21.05.2010 zugestellten Beschluss richtet sich die bei dem Amtsgericht Fulda am 04. Juni 2010 eingegangene sofortige Beschwerde der Antragsteller.

Die Beschwerdeführer verfolgen die Aufhebung des Beschlusses des Landwirtschaftsgerichts und begehren die grundstücksrechtliche Genehmigung des Grundstückskaufvertrages.

Sie sind der Ansicht, die Voraussetzungen, die nach der Verordnung zur Ausführung des Reichssiedlungsgesetzes vorliegen müssten, seien nicht ausreichend dargelegt. Das Amtsgericht habe nicht dargelegt, dass die Voraussetzungen für die Herabsetzung der Mindestgröße von 2 ha auf 0,5 ha eines siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes gegeben seien. Das Amtsgericht habe auch unzureichend berücksichtigt, dass das verkaufte Grundstück als Sportplatz genutzt worden sei und sich bislang trotz der Veräußerung über einen Makler kein Landwirt für dieses Grundstück interessiert habe. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechtes würden darüber hinaus die Interessen und Rechte des jetzigen Pächters beeinträchtigt. Die Verbesserung der Agrarstruktur könne nicht dadurch erreicht werden, das einem kleineren Landwirt ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück weggenommen werde, nur weil ein größerer Landwirt bequemer von seinem Hof aus eine Wiese nutzen möchte, an der er zuvor kein Interesse gezeigt habe. Falsch sei auch die Feststellung des Gerichts, dass derzeit größere landwirtschaftliche Grundstücke kaum gehandelt würden. Ein Grundstück mit einer Größe von 2,8344 ha sei in der gleichen Gemarkung veräußert und die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung erteilt worden, ohne dass ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht ausgeübt worden sei.

II.

Die sofortige Beschwerde der Beschwerdeführer ist an sich statthaft, § 10 RSiedlG i.V.m. § 22 Abs. 1 GrdstVG i.V.m. § 22 LwVG, form- und fristgerecht  eingelegt, § 9 LwVG i. V. m. §§ 21, 22 Abs. 1 FGG, und auch im Übrigen zulässig.

Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung wurde vorliegend am 26. November 2008 bei dem Amtsgericht Fulda anhängig. Nach Art 111 Abs. 1 des Gesetzes zur Reform des Verfahrens in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG-Reformgesetz) sind daher auf das vorliegende Verfahren die Regelungen des Gesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG) anzuwenden .

Nach § 22 Abs.1, § 2 Abs.1 S.3 HS 1 LwVG findet gegen die in der Hauptsache erlassenen Beschlüsse des Amtsgerichts als Landwirtschaftsgericht die sofortige Beschwerde an das Oberlandesgericht statt. Nach § 9 LwVG sind für das Verfahren über Einwendungen gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts gemäß § 10 RSiedlG, nämlich Einwendungen dagegen dass die Veräußerung eines Grundstücks der Genehmigung nach § 9 GrdstVG überhaupt unterliegt, oder dass die Genehmigung nicht zu versagen wäre, die Vorschriften der Freiwilligen Gerichtsbarkeit anzuwenden - § 9,1 Nr.3 LwVG, 10 RSiedlG, 9 GrdstVG.

Nach § 22 Abs.1 S.1 FGG beträgt die Beschwerdefrist zwei Wochen. Sie beginnt mit der Zustellung der mit einer Rechtsmittelbelehrung versehenen landwirtschaftsgerichtlichen Entscheidung zu laufen - § 21 Abs.2 S.1, 2 LwVG. Die Beschwerde darf beim Gericht der anzufechtenden Entscheidung angebracht werden - § 21 Abs.1 FGG.

Diese Voraussetzungen sind für das Rechtsmittel der Beschwerdeführer erfüllt. Die Beschwerde ist schon deshalb rechtzeitig, weil die Entscheidung des Amtsgerichts zunächst ohne Rechtsmittelbelehrung versehen war. Die sofortige Beschwerde ist auch im Übrigen zulässig.

In der Sache hat die sofortige Beschwerde jedoch keinen Erfolg und ist daher zurückzuweisen. Die Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts bestätigt zutreffend die von der Genehmigungsbehörde geäußerten Bedenken gegen eine Genehmigung des Grundstückskaufvertrags des Notars A aus Stadt1 vom …. September 2008. Die Voraussetzungen für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen haben vorgelegen. Der Genehmigung des Grundstückskaufvertrages stehen Bedenken i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG entgegen, weil die Veräußerung des Grundstücks an den Beschwerdeführer zu 2) eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden, die den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht, darstellt. Der Genehmigung steht entgegen, dass das beauftragte Siedlungsunternehmen das ihm nach § 4 Abs. 1 RSiedlG zustehende siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht an dem von dem Beschwerdeführer zu 1) an den Beschwerdeführer zu 2) veräußerten Grundstück rechtzeitig geltend gemacht hat.

Das amtsgerichtliche Verfahren und das von der Genehmigungsbehörde unter Einschaltung der Ortslandwirte, des Kreisbauernverbandes, der Siedlungsbehörde und des Siedlungsunternehmens durchgeführte vorgerichtliche Genehmigungsverfahren sind nicht zu beanstanden.

Ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht besteht dann, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück in der Größe von 2 ha aufwärts durch Kaufvertrag veräußert wird und die Veräußerung einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz bedarf und diese Genehmigung von der Genehmigungsbehörde nach § 9 des Grundstücksverkehrsgesetzes zu versagen wäre.

Die hessische Landesregierung hat von der Ermächtigung nach § 4 Abs. 4 RSiedlG Gebrauch gemacht und durch § 2 der Verordnung zur Ausführung des RSiedlG die Mindestgröße der Grundstücke, die dem Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 RSiedlG unterliegen, auf 0,5 ha festgesetzt. Diese Verordnung tritt aufgrund des Art. 4 (Änderung der Verordnung zur Ausführung des RSiedlG) der Vierten Verordnung zur Verlängerung der Geltungsdauer und Änderung befristeter Rechtsvorschriften vom 27. November 2007 mit Ablauf des 31.12.2012 außer Kraft (GVBl. 2007, 821).

Die Voraussetzungen, unter denen die Landesregierung nach § 4 Abs. 4 RSiedlG befugt war, die Mindestgröße der Grundstücke, bei denen ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht überhaupt bestehen kann, von 2 ha auf 0,5 ha zu reduzieren, haben bei der Verlängerung der Verordnung zur Ausführung des Reichssiedlungsgesetzes vorgelegen. Aus der von der Genehmigungsbehörde zur Akte gereichten verwaltungsinternen Begründung der Verlängerung aus dem Jahre 2007 geht hervor, dass der mit der Reduzierung verfolgte Zweck, nämlich die Vergrößerung der landwirtschaftlich genutzten Flächen, zum damaligen Zeitpunkt in Hessen noch nicht in ausreichendem Maße eingetreten war. Die Landesregierung war daher nach § 4 Abs. 4 RSiedlG ermächtigt, die Mindestgröße zeitlich bis zum 31. Dezember 2012 weiterhin auf 0,5 ha festzusetzen.

Das dem notariellen Vertrag zugrundeliegende Grundstücksgeschäft bedarf auch der Genehmigung nach dem GrdstVG.

Nach § 2 Abs.1 S.1 GrdstVG bedarf die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks der Genehmigung, soweit nicht das Bundesland, in welchem das fragliche Grundstück liegt, von der Ermächtigung, Grundstücke bis zu einer gewissen Größe von der Genehmigungspflicht auszunehmen, Gebrauch gemacht hat, § 2 Abs.3 Nr2 GrdstVG. Von dieser Möglichkeit hat das Land Hessen Gebrauch gemacht und Grundstücke, die kleiner als 0,25 ha sind, von der Genehmigungspflicht ausgenommen, § 1 des Hessischen Gesetzes über die Genehmigungsfreiheit im Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken vom 17.4.1962 (GVBI 1 6.263) in der Fassung vom 18.12.1989 (GVBI 497; im Folgenden: HAG GrdstVG). In den übrigen Fällen, wie auch hier, ist die Genehmigung von den Vertragsparteien zu beantragen, § 3 Abs.2 S.1 GrdstVG. Dies ist hier auch am 02. Oktober 2008 durch den nach § 3 Abs. 2 GrdstVG ermächtigten Notar geschehen.

Die Genehmigung war auch nach § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG zu versagen. Die Veräußerung des Grundstücks an den Beschwerdeführer zu 2) stellt eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne von § 9 Abs.1 Nr.1., Abs.2 GrdstVG dar, und widerspricht somit den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur.

Als Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur gelten sämtliche Maßnahmen, die auf die Gründung oder auf den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ausgerichtet sind. Dabei kann es entweder darauf ankommen, dass die Eigentumsverschiebung bereits unternommen ist oder von den zuständigen Stellen beabsichtigten konkreten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht, oder dass nachteilige Auswirkungen auf die Agrarstruktur erkennbar sind (vgl.: BVerfG RdL 1967,92ff (93fl, 95). Hieraus wird insbesondere abgeleitet, dass der Aufstockung lebensfähiger und förderungswürdiger landwirtschaftlicher Betriebe ein vorrangiges öffentliches Interesse an einer Verbesserung der Agrarstruktur zukommt. Dies führt in der Regel zu einem Vorrang der leistungsfähigen, hauptberuflichen Landwirte als Käufer oder Kaufinteressenten gegenüber solchen Personen, welche die Landwirtschaft nicht oder nicht leistungsfähig im Nebenberuf betreiben, also eine anderweitig gesicherte Lebensgrundlage besitzen. Die Bevorzugung der landwirtschaftlichen Haupterwerbsbetriebe gegenüber Nebenerwerbsbetrieben, die zu einer wesentlichen Verbesserung der Existenzgrundlage der bäuerlichen Familienbetriebe und damit der Agrarstruktur führen soll, ist nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts mit dem Grundgesetz vereinbar (vgl.: BVerfG a.a.O.; BGH NJW 1975,2192 ff (2192) ). Dabei dient das Genehmigungsverfahren nicht der positiven Lenkung des landwirtschaftlichen Grundstücksverkehrs, sondern nur der Abwehr von Gefahren für die Agrarstruktur (vgl.: BGHZ 94,292 ff (294)). Das Genehmigungserfordernis dient allein dem öffentlichen wirtschafts- und agrarpolitischen Interesse der Allgemeinheit, durch eine sachgerechte Regelung des Verkehrs mit landwirtschaftlichen Grundstücken die Agrarstruktur zu verbessern (BGH NJW 2006,2063 ff). Nicht dagegen - auch nicht als Nebenziel - ist es auf den Schutz privater Interessen Dritter gerichtet, die an dem Erwerb der genehmigungspflichtig veräußerten Grundstücke interessiert, aber an dem Kaufvertrag nicht beteiligt sind. Im Sinne dieser exegetischen Grundsätze bestimmt § 9 Abs.1 Nr.1 GrdstVG eine Eigentumsbindung, nämlich eine Einschränkung der Handlungsfreiheit im Bereich der Eigentumsordnung, die verfassungsrechtlich durch den Gesichtspunkt des Schutzes und der Förderung der Agrarstruktur legitimiert ist (BVerfG NJW 1967,1363 ).

Der Veräußerer eines landwirtschaftlichen Grundstücks ist durch das Genehmigungserfordernis in seiner Veräußerungsfreiheit eingeschränkt. Ihm gegenüber ist wegen des grundgesetzlichen Schutzes seines Eigentums bei der Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu wahren. Für den Käufer wie auch für den Vorkaufsinteressenten greift Art.14 Abs.1 Satz 2, Abs.2 GG dagegen nicht ein. Beide verfügen nicht über eine vergleichbar grundrechtlich geschützte Position wie der Verkäufer.

In Anwendung dieser Grundsätze würde die Genehmigung des vorliegenden notariellen Kaufvertrages eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne von § 9 Abs.1 Nr.1, Abs.2 GrdstVG zur Folge haben.

Für die Entscheidung über Einwendungen gegen die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen, die sich darauf gründen, dass die Genehmigung nicht nach § 9 GrdstVG zu versagen gewesen wäre, kommt es auf die Verhältnisse in dem in § 6 Abs. 3 GrdstVG für die Ausübung des Vorkaufsrechts bestimmten Zeitpunkt an (vgl.: BGH vom 28.4.2006 BLw 32/05 Leitsatz a)). Es ist daher vorliegend unerheblich, dass vor der nunmehrigen landwirtschaftlichen Nutzung das Grundstück als Sportgelände genutzt wurde. Maßgeblich sind allein die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts.

Der Beschwerdeführer zu 2) ist landwirtschaftlich nicht tätig. Er tritt lediglich in den bereits vor Kaufvertragsschluss bestehenden Pachtvertrag als neuer Verpächter ein und überlässt das Grundstück einem an dem Verfahren nicht beteiligten Landwirt. Die Veräußerung an den Beschwerdeführer zu 2) als solche dient daher nicht einer Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur.

Dagegen ist der Kaufinteressent Vollerwerbslandwirt am Ort. Er bewirtschaftet insgesamt bereits 70 ha, davon stehen 50 ha in seinem Eigentum. Das hier veräußerte Grundstück liegt zudem in einer Entfernung von nur 300 m zu seinem Hof und überdies grenzt es mit einer Längsseite und einer Schmalseite an bereits von ihm bewirtschaftete Grundstücke an. Er ist aus diesen Gründen an dem Eigentumserwerb des kaufgegenständlichen Grundstücks interessiert. Mit dem Erwerb könnte er den Eigenanteil der von ihm bewirtschafteten Grundstücke erhöhen, ohne dass weiterer erheblicher betrieblicher Aufwand wegen einer weiten Entfernung damit einherginge. Der Grundstückserwerb durch ihn würde zu einer Verbesserung der Struktur seines Vollerwerbsbetriebes und damit der Agrarstruktur führen, welche der Erwerb durch den Beschwerdeführer zu 2), der das Grundstück für einen unbestimmten Zeitraum verpachten würde, nicht mit sich bringt. Dem steht auch nicht entgegen, dass der Kaufinteressent ebenfalls an den bestehenden Pachtvertrag gebunden wäre und von der eigenen Nutzung jedenfalls zunächst ausgeschlossen wäre. Er hätte jedenfalls in absehbarer Zeit die Möglichkeit zur Kündigung des Pachtvertrages und damit die Möglichkeit der landwirtschaftlichen Nutzung einer nunmehr in seinem Eigentum stehenden Fläche.

Die Genehmigungsfähigkeit des Erwerbs der fraglichen Grundstücke durch den Beschwerdeführer kann auch nicht durch die Genehmigung unter einer Verpachtungsauflage - § 10 Abs.1 Nr.1. GrdstVG - hergestellt werden. Zwar muss die Genehmigungsbehörde dann, wenn gegen die Genehmigung einer Grundstücksveräußerung der Versagungsgrund der ungesunden Verteilung des Grund und Bodens vorliegt, die Genehmigung erteilen, wenn dieser Versagungsgrund durch eine Auflage ausgeräumt werden kann (vgl. z.B. BGH NJW 1955,816 (817)). Nach § 10 Abs.1 GrdstVG können dem Erwerber eines Grundstücks Auflagen gemacht werden. Danach ist der Genehmigungsbehörde ein Ermessensspielraum eröffnet. Im Rahmen der Ermessensausübung ist die Genehmigungsbehörde im Interesse des Grundstücksveräußerers an den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz, das heißt an das Prinzip des geringstmöglichen Eingriffs in die Veräußerungsfreiheit gebunden. Dies führt dazu, dass regelmäßig dann, wenn der Eintritt einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens schon durch eine Auflage abgewendet werden kann, das Veräußerungsgeschäft unter Auferlegung dieser Auflage zu genehmigen ist. Solchenfalls kann ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht nicht entstehen, weil dessen Voraussetzungen gemäß § 4 Abs.1 6.1 RSiedlG gerade an die Versagung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung gemäß § 9 GrdstVG anknüpft, die nicht gegeben ist, wenn das Grundstücksveräußerungsgeschäft unter einer Auflage genehmigt werden muss (vgl.: BGH a.a.O.).

Aus dem abschließenden Katalog möglicher Auflagen in § 10 Abs.1 GrdstVG kommt vorliegend allein die Auflage einer Verpachtung des Grundstücks an einen Landwirt in Betracht - § 10 Abs.1 Nr.1. GrdstVG -‚ die dem Beschwerdeführer als Erwerber aufzuerlegen wäre. Soweit hierzu erwogen werden könnte, den Grundstückskauf mit der Auflage zu genehmigen, dieses Grundstück zu verpachten, führt dies nicht zu einer Bindung der Genehmigungsbehörde, die Genehmigung unter solcher Auflage zu erteilen.

Die erwünschte Sicherheit der Agrarstruktur durch eine feste Eigentumsregelung hinsichtlich des betroffenen Grundstücks könnte auf diesem Wege schon deshalb nicht erreicht werden, weil letztlich nicht mit hinreichender Sicherheit absehbar ist, dass der derzeitige Pächter auf absehbare Zeit die Fläche landwirtschaftlich nutzt.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass eine Verpachtungsauflage nur dann in Betracht kommt, wenn durch sie eine absehbare Übergangszeit bis zum bevorstehenden Wegfall des Versagungsgrundes überbrückt werden kann (vgl. z.B.: OLG Stuttgart RdL 1984,330 f). Hiervon kann vorliegend nicht mit hinreichender Sicherheit ausgegangen werden.

Somit kann eine Verpachtungsauflage die durch den Grundstückserwerb des Beschwerdeführers zu 2) eintretende ungesunde Verteilung des Grund und Bodens nicht abwenden. Die Genehmigung des Grundstückskaufvertrages war daher nach § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG zu versagen.

Die Beschwerdeführer können sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass bei der Veräußerung eines in der gleichen Gemarkung gelegenen, wesentlich größeren landwirtschaftlichen Grundstücks das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht nicht ausgeübt und der Verkauf genehmigt worden sei und die Genehmigungsbehörde daher den vorliegenden Kaufvertrag allein deshalb genehmigen müsse. Voraussetzung der Versagung der grundstücksverkehrsrechtlichen Genehmigung ist u.a., dass das Siedlungsunternehmen wegen eines am Erwerb interessierten Landwirts von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Dies war offensichtlich in dem von den Beschwerdeführern dargelegten Genehmigungsverfahren nicht der Fall.

Eine Bindungswirkung für die Genehmigungsbehörde, die sie zu einer Genehmigung des Vertrages veranlassen müsste, ist daher insoweit nicht anzunehmen. Das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 RSiedlG ist somit gegeben.

Das Siedlungsunternehmen hat das Vorkaufsrecht auch rechtzeitig ausgeübt. Nach § 12 GrdstVG muss die Genehmigungsbehörde, wenn die Voraussetzungen vorliegen, unter denen nach dem Reichssiedlungsgesetz das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, den Grundstückskaufvertrag der Siedlungsbehörde zur Herbeiführung einer Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vorlegen, bevor sie über den Genehmigungsantrag entscheidet. Der Interessent hat bereits am 15. bzw. 17 Oktober 2008 nach Anhörung der Ortslandwirte durch die Genehmigungsbehörde unmittelbar gegenüber der Genehmigungsbehörde sein Interesse bekundet.

Die Genehmigungsbehörde hat ihre Mitteilung über dem Kaufvertrag entgegenstehende Bedenken aus § 9 Abs.1 Nr.1 GrdstVG im Anschluss an die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen durch Schreiben vom 27. Oktober 2008 dem amtierenden Notar am 03. November 2008 und den Beschwerdeführern am 01. November 2008 förmlich zugestellt.

Die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung des Kaufvertrages wurde rechtlich zutreffend versagt.

Als mit ihrer Beschwerde unterliegenden Parteien sind nach billigem Ermessen den Beschwerdeführern die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen, §§ 44 Abs. 1, 33 LwVG, 131 Abs. 1 S. 1 KostO.

Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten. Nach § 45 Abs. 1 S. 1 LwVG kommt eine Erstattung außergerichtlicher Kosten durch einen unterliegenden Beteiligten nur dann in Betracht, wenn andere Beteiligte von ihren außergerichtlichen Kosten entlastet werden sollen.

Der von Amts wegen festzusetzende Beschwerdewert bestimmt sich nach dem Wert, der für die Gebührenberechnung im Falle der Beurkundung des Rechtsverhältnisses maßgebend sein würde, auf das sich das Verfahren bezieht, §§ 37, 36 Abs. 1 S. 1, 40 Abs. 1 LwVG. Danach beträgt der Beschwerdewert 5.000.-- €. Der Geschäftswert ist gemäß § 37 i.V.m. § 36 Abs. 1 LwVG i.V.m. § 18 Abs. 3 und § 19 KostO auf 5.000.-- € festzusetzen.

Eine Zulassung der Rechtsbeschwerde kommt nicht in Betracht, weil das vorliegende Verfahren keine grundsätzliche Bedeutung hat - § 24 Abs.1 S.2, 1 LwVG a.F..

Ohne Zulassung ist die Rechtsbeschwerde nur statthaft, wenn das Oberlandesgericht von einer in der Beschwerdebegründung bezeichneten Entscheidung des Bundesgerichtshofes oder des früheren Obersten Gerichtshofes für die Britische Zone oder von einer in der Beschwerdebegründung bezeichneten Entscheidung eines anderen Oberlandesgerichts abgewichen ist und der Beschluss auf dieser Abweichung beruht, oder soweit es sich um die Unzulässigkeit der Beschwerde handelt - § 24 Abs.2 Nr.1,2. LwVG a.F..

Die Rechtsbeschwerde muss binnen eines Monats seit Zustellung des Beschlusses durch einen Rechtsanwalt beim Bundesgerichtshof eingelegt und binnen eines weiteren Monats, beginnend mit der Einlegung der Rechtsbeschwerde, begründet werden § 26, 29 LwVG a.F..