Oberlandesgericht Frankfurt am Main Urteil vom 04.11.2011 – 2 U 132/11

Anmerkung

Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden.

Verfahrensgang

vorgehend LG Frankfurt, 29. April 2011, 2-27 O 44/10, Urteil

Auf die Berufung des Beklagten zu 2) wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. vom 29.4.2011 (Az.: 2-27 O 44/10) teilweise abgeändert und wie folgt ergänzt:

Die gesamtschuldnerische Haftung des Beklagten zu 2) ist begrenzt auf die Zahlung eines Betrages von insgesamt 42.000,- € auf die in den Ziffern 1. bis 3. genannten Zahlungspflichten sowie auf die gesamtschuldnerische Haftung des Beklagten zu 2) mit der Beklagten zu 1) gegenüber dem Kläger in Höhe von 15.000,- € aus dem bestandskräftigen gerichtlichen Vergleich vor dem Landgericht Frankfurt a.M. vom 12.11.2009 (Az.: 2-12 O 357/09).

Die weitergehende Berufung des Beklagten zu 2) wird zurückgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz haben die Parteien wie folgt zu tragen:

Die Gerichtskosten haben der Kläger zu 38 %, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 24 %, und die Beklagte zu 1) zu weiteren 38 % zu tragen.

Die außergerichtlichen Kosten des Klägers haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu 24 % und die Beklagte zu 1) zu weiteren 38 % zu tragen.

Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2) hat der Kläger zu 76 % zu tragen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Parteien wie folgt zu tragen:

Die Gerichtskosten haben der Kläger zu 67 %, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 3 %, die Beklagte zu 1) zu weiteren 23 % und der Beklagte zu 2) zu weiteren 7 % zu tragen.

Die außergerichtlichen Kosten des Klägers haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu 4 %, die Beklagte zu 1) zu weiteren 36 % und der Beklagte zu 2) zu weiteren 6 % zu tragen.

Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2) hat der Kläger zu 90 % zu tragen.

Im Übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger und dem Beklagten zu 2) wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Streitwert der ersten Instanz beträgt 178.500,- €.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf insgesamt 178.080,- € festgesetzt. Der Streitwert der Berufung der Beklagten zu 1) beträgt 178.080,- €, derjenige der Berufung des Beklagten zu 2) 151.080,- €.

I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:

Der Kläger verlangt von den Beklagten Zahlung von Mietrückständen für die Zeit von Dezember 2009 an aus einem Gewerberaummietvertrag vom 3.3.2005 über Räume im Souterrain und Kellergeschoß der Liegenschaft ...straße in Stadt1., wobei er die Beklagte zu 1) als Mieterin und den Beklagten zu 2) aus einem von diesem erklärten Schuldbeitritt in Anspruch nimmt. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen. Durch bestandskräftigen Vergleich vor dem Landgericht Frankfurt a.M. vom 12.11.2009 (Az.: 2-12 O 357/09) hatten sich die Beklagten verpflichtet, an den Kläger weitere Mietrückstände in Höhe von 15.000,- € zu zahlen (Blatt 47 ff. der Akte). Eine Leistung hierauf ist bisher nicht erfolgt.

Das Landgericht hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen Z1, Z2 und Z3 sowie durch Einholung einer amtlichen Auskunft bei der Bauaufsicht der Stadt1 durch Urteil vom 29.4.2011, den Beklagten zugestellt am 3.5.2011, in Verbindung mit dem Berichtigungsbeschluß vom 8.6.2011, den Beklagten zugestellt am 10.6.2011, diese als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 6.790,- € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 3.395,- € seit dem 3.12.2009 und 6.1.2010 sowie 24.290,- € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.8.2010 sowie den zukünftig fälligen Mietzins in Höhe von 3.500,- € im Monat bis zum 3. Werktag jedes Monats bis zur Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung oder Zeitablauf am 31.3.2015 zu zahlen. Ferner hat es die Beklagte zu 1) verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Kosten in Höhe von 603,93 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.1.2010 zu zahlen. Die auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung vom 26.3.2010 zum 30.9.2010 gerichtete Widerklage hat es abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, der Kläger und die Beklagte zu 1) hätten wirksam und unter Wahrung der gesetzlichen Schriftform einen Mietvertrag über das Mietobjekt abgeschlossen, dem der Beklagte zu 2) wirksam beigetreten sei. Zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform sei es ausreichend, daß sich die Unterschriften auf der Seite 4 der Anlage 1 zum Mietvertrag befänden, welche sich unmißverständlich auf den Mietvertrag selbst bezögen. Die Miete sei lediglich in dem Zeitraum von Dezember 2009 bis einschließlich März 2010 um 3 % gemindert, da eine Damentoilette nicht habe genutzt werden können. Weitere Mängel seien nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht vorhanden gewesen. Wegen der Zahlungsverweigerung der Beklagten sei auch der Antrag auf Verurteilung zu künftiger Zahlung zulässig. Die Widerklage sei unbegründet, da die außerordentliche Kündigung mangels des Vorliegens von Mängeln unbegründet gewesen sei. Eine ordentliche Kündigung sei im Hinblick auf die wirksam vereinbarte Befristung des Mietvertrages nicht möglich gewesen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des Landgerichts verwiesen.

Gegen diese Verurteilung haben die Beklagten am 3.6.2011 Berufung eingelegt. Die Beklagte zu 1) hat ihre Berufung zurückgenommen. Der Beklagte zu 2) hat seine Berufung am 3.8.2011 begründet. Er ist der Ansicht, die Begrenzung seiner Haftung auf den Betrag einer Jahresmiete, welche selbst zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht mehr als 42.000,- € betrage, müsse im Tenor des Urteils berücksichtigt werden. Dieser Betrag werde bereits durch die gesamtschuldnerische Inanspruchnahme aus dem oben genannten gerichtlichen Vergleich sowie durch die Verurteilung gemäß den Ziffern 1. und 2. im Tenor des angefochtenen Urteils um 4.080,- € überschritten. Die Regelung in Nr. 7 der Anlage zum Mietvertrag sei dahingehend auszulegen, daß sich seine gesamtschuldnerische Mithaftung auf bestimmte Mietzahlungen konkretisiert habe. Ferner müßten die Kosten der abgewiesenen Widerklage, an welcher er nicht beteiligt sei, allein der Beklagten zu 1) auferlegt werden.

Der Beklagte zu 2) beantragt,

das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. vom 29.4.2011 (Az.: 2-27 O 44/10) in der Kostenfolge sowie in Ziffer 3. des Tenors dahingehend abzuändern, daß nur die Beklagte zu 1) zur Zahlung zukünftig fälligen Mietzinses in Höhe von 3.500,- € bis zum 3. Werktag jedes Monats bis zur Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung oder Zeitablauf am 31.3.2015 verurteilt wird, während die gegen den Beklagten zu 2) als Gesamtschuldner erhobene Klage auf zukünftige Leistung abgewiesen wird,

Ziffer 2. des Tenors dahingehend abzuändern, daß der Beklagte zu 2) als Gesamtschuldner neben der Beklagten zu 1) nur zur Zahlung von 20.210,- € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.8.2010 verpflichtet ist, während hinsichtlich des restlichen Teilbetrages von 4.080,- € Klageabweisung erfolgt.

Der Kläger beantragt,

der Beklagten zu 1) die Kosten ihrer zurückgenommenen Berufung aufzuerlegen,

die Berufung des Beklagten zu 2) zurückzuweisen,

vorsorglich,

die Revision zuzulassen.

Sie ist der Ansicht, die Haftung des Beklagten zu 2) sei im Erkenntnisverfahren nicht zu begrenzen, da eine Zahlung auf die Forderungen, auch soweit sie tituliert seien, bisher nicht erfolgt sei. Erst dann, wenn er seinen Anteil erfüllt habe, könne er dies im Rahmen eines möglichen Zwangsvollstreckungsverfahrens einwenden.

II. § 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO:

Die Berufung des Beklagten zu 2) ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). Sie ist auch überwiegend begründet.

Die gesamtschuldnerische Mithaftung des Beklagten zu 2) für die Schuld der Beklagten zu 1) war wie aus dem Tenor ersichtlich auf den Betrag einer Jahresmiete zu begrenzen, welche unter Zugrundelegung der im Jahr der Inanspruchnahme zu zahlenden Monatsmiete von 3.500,- € insgesamt 42.000,- € beträgt (§§ 780, 781, 421 BGB). Die Beschränkung der Haftung ist unstreitig. Sie beschränkt sich auf den genannten Betrag, von dem auch der Beklagte zu 2) selbst ausgeht.

Die Haftung des Beklagten zu 2) war allerdings nicht schon durch seine Mithaftung für den Betrag von 15.000,- € aus dem gerichtlichen Vergleich vom 12.11.2009 auf diese geschuldete Zahlung konkretisiert. Die übernommene Schuld des Beklagten zu 2) konkretisiert sich vielmehr erst mit einer tatsächlich geleisteten Zahlung auf die betreffende hiermit erfüllte Schuld. Die Vertragsklausel in Ziffer 7 der Anlage zum Mietvertrag, welche die von dem Beklagten zu 2) übernommene Mitschuld regelt, hat ersichtlich die Bedeutung, daß der Beklagte zu 2) für die gesamten aus dem Mietvertrag folgenden Verpflichtungen der Beklagten zu 1) mithaften sollte. Dies kommt in Satz 1 dieser Klausel zum Ausdruck. In Satz 2 wurde seine derart insgesamt vereinbarte Mitschuld lediglich der Höhe nach beschränkt. Der Beklagte zu 2) sollte ersichtlich mit nicht mehr als einem Jahresbetrag der Miete, höchstens 47.000,- € mithaften; der Kläger sollte aber andererseits gegen den Beklagten zu 2) einen Anspruch jedenfalls auch in dieser Höhe haben. Die Bezugnahme auf die „im Jahr der Inanspruchnahme zu zahlende Monatsmiete“ hatte lediglich die Bedeutung, diese aufgrund der Möglichkeit einer späteren Mieterhöhung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages unklare Höhe der Mithaftung des Beklagten zu 2) zu konkretisieren und im Falle seiner Inanspruchnahme errechnen zu können. Für eine teilweise Entlastung des Beklagten zu 2) durch Konkretisierung seiner Mitschuld auf bestimmte Forderungen, welche sodann doch die Beklagte zu 1) begleichen würde, was zu einem Erlöschen der Mithaft des Beklagten zu 2) gegenüber dem Kläger führen würde, bestand keinerlei Veranlassung. Ein solches Verständnis der Regelung würde vielmehr den ersichtlichen berechtigten Interessen des Klägers zuwiderlaufen.

Weitere Einwände gegen die Klageforderung hat der Beklagte zu 2) nicht erhoben.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Parteien nach dem Verhältnis ihres Obsiegens und Unterliegens unter Berücksichtigung ihrer jeweiligen Beteiligung an dem Rechtsstreit zu tragen (§ 92 Abs. 1, § 100 Abs. 3, 4, § 516 Abs. 3 ZPO). Dabei wurde davon ausgegangen, daß durch die Widerklage, welche wirtschaftlich den gleichen Gegenstand betraf wie die Klage, keine besonderen Kosten angefallen sind und insoweit Kosten jedenfalls nicht dem Beklagten zu 2) zur Last fallen (§ 45 Abs. 1 S. 1, 3 GKG). Der Beklagte zu 2) unterliegt in der Berufungsinstanz mit einem Wert von 15.000,- €, über den es bei seiner gesamtschuldnerischen Verurteilung bleibt.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO).

Der Streitwert für die erste Instanz war auf insgesamt 178.500,- € (7.000,- € + 24.500,- € + 3,5 x 12 x 3.500,- €) festzusetzen (§§ 3, 9 ZPO). Der Streitwert der Widerklage beträgt 42.000,- € (§ 41 Abs. 1 GKG). Er war dem Streitwert der Klage nicht hinzuzurechnen, da sie wirtschaftlich in dem Gegenstand der Klage enthalten ist (§ 45 Abs. 1 S. 1, 3 GKG).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren war entsprechend der Verurteilung in erster Instanz auf insgesamt 178.080,- € festzusetzen. Der Streitwert der Berufung der Beklagten zu 1) entspricht diesem Wert, der Streitwert der Berufung des Beklagten zu 2) beträgt hiervon 151.080,- €.