Oberlandesgericht Frankfurt am Main Urteil vom 16.11.2011 – 1 U 292/10

Die Berufung der Klägerin gegen das am 19.11.2010 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

A. Die Klägerin nimmt als Prozessstandschafterin der Wohnungseigentümergemeinschaft X-Straße, Stadt1, die beklagte Eigentümerin des Nachbargrundstücks Y-Straße, Stadt1, auf Beseitigung eines Überbaus – eigentlich eines Unter baus – und Herausgabe des dergestalt geräumten Grundstücksteils in Anspruch. Der Hof zwischen beiden Häusern ist unterkellert, wobei sich dieser Keller etwa zu 1/3 auf dem Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft und etwa zu 2/3 auf dem Grundstück der Beklagten befindet. Die Hofdecke, über die die Garagen der Häuser zu erreichen waren, hat sich wegen des schlechten baulichen Zustandes des Hofkellers teilweise abgesenkt, sie wird seit geraumer Zeit wegen statischer Bedenken nicht mehr befahren. Eine Einigung über die Art und Weise einer Hofsanierung sowie die Aufbringung der zugehörigen Kosten kam nicht zustande. Die Klägerin fordert deshalb die Beseitigung des Kellerteils, der auf dem Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt. Die Beklagte stellt ihre Verantwortlichkeit für den Überbau in Abrede; der Hofkeller sei bereits vorhanden gewesen, bevor der frühere Eigentümer das Grundstück im Jahre 1953 geteilt habe. Außerdem wendet sie Verjährung der Klageforderung ein.

Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes nimmt der Senat auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils Bezug.

Das Landgericht hat die Klage und eine auf die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten gerichtete Widerklage abgewiesen. Die Beklagte sei für die Störung des Eigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft weder als Handlungs- noch als Zustandsstörerin verantwortlich, sie habe jener den Besitz an ihrem Grundstück auch nicht teilweise entzogen.

Die Klägerin rügt mit ihrer Berufung im Wesentlichen Verfahrens- und Rechtsfehler. Das Landgericht habe seine Hinweispflicht und das Recht der Klägerin auf rechtliches Gehör verletzt. Sein Urteil vernachlässige das Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft, über die Gestaltung ihres Eigentums und den Ausschluss Dritter von dessen Nutzung autonom zu entscheiden, zumal die Gewährung eines Mitbenutzungsrechts durch Übergabe von Schlüsseln die baulichen, insbesondere die statischen Probleme nicht löse.

Die Klägerin beantragt,

wie folgt zu erkennen:

Unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils wird die Beklagte verurteilt, die grenzüberschreitende Unterkellerung, soweit sie über den Grundstücksgrenzbereich der Grundstücke X-Str. und Y-Straße, in Stadt1 hinausgeht, wie folgt zurück zu bauen:

Der durch Grundstücksvertiefung und Ummauerung errichtete Kellerbereich ist entlang der Grundstücksgrenze entsprechend dem anliegenden Auszug aus der Liegenschaftskarte für das Flurstück … entlang der Grenzlinie zwischen den Grenzpunkten der Skizze a, b, c, d und e vom gewachsenen Grund bis zur ebenerdigen Geländeoberfläche entsprechend der Regeln der Baukunst baulich abzutrennen und der Grundstücksbereich der X-Straße zwischen den Grenzpunkten a, b, c, d und e des Auszuges aus der Liegenschaftskarte bis zur Geländeoberfläche fachgerecht zu verfüllen und eine begehbare und Pkw-befahrbare Oberflächenbefestigung fachgerecht herzustellen.

Die Beklagte wird verpflichtet, den durch grenzüberbauende Unterkellerung in Anspruch genommenen und in Besitz gehaltenen Grundstücksbereich des Grundstücks X-Str. entsprechend dem Auszug aus der Liegenschaftskarte gezeichnet mit Flurstück … zwischen den eingezeichneten Grenzpunkten a, b, c, d, und e, an die Klägerin zu Händen der Wohnungseigentümergemeinschaft X-Str., vertreten durch die Hausverwaltung A KG, diese vertreten durch die Komplementärin Frau A, Z-Straße, Stadt1, herauszugeben.

Hilfsweise:

Die Beklagte wird verurteilt, gemeinschaftlich mir der Wohnungseigentümergemeinschaft X-Straße in Stadt1 daran mitzuwirken, die grenzüberschreitende Unterkellerung, soweit sie über den Grundstücksbereich der Grundstücke X-Str. und Y-Str., in Stadt1 hinausgeht, wie folgt zu beseitigen:

Der durch Grundstücksvertiefung und Ummauerung errichtete Kellerbereich ist entlang der Grundstücksgrenze entsprechend dem anliegenden Auszug aus der Liegenschaftskarte für das Flurstück … entlang der Grenzlinie zwischen den Grenzpunkten der Skizze a, b, c, d und e vom gewachsenen Grund bis zur ebenerdigen Geländeoberfläche durch gemeinschaftliche Errichtung einer Nachbarwand auf der Grundstücksgrenze zwischen den Grenzpunkten a, b, c und d des anliegenden Auszugs aus der Liegenschaftskarte abzutrennen und eine begehbare und Pkw-befahrbare Oberflächenbefestigung fachgerecht herzustellen.

Die Beklagte wird verpflichtet, den durch grenzüberbauende Unterkellerung in Anspruch genommenen und in Besitz gehaltenen Grundstücksbereich des Grundstücks X-Str. entsprechend dem Auszug aus der Liegenschaftskarte gezeichnet mit Flurstück … zwischen den eingezeichneten Grenzpunkten a, b, c, d, und e, an die Klägerin zu Händen der Wohnungseigentümergemeinschaft X-Str., vertreten durch die Hausverwaltung A KG, diese vertreten durch die Komplementärin Frau A, Z-Straße, Stadt1, herauszugeben.

Äußerst hilfsweise:

Die Beklagte wird verurteilt, es zu dulden, dass die grenzüberschreitende Unterkellerung, soweit sie über den Grundstücksgrenzbereich der Grundstücke X-Str. und Y-Str. in Stadt1 hinausgeht, durch die Wohnungseigentümergemeinschaft X-Straße in Stadt1 wie folgt zurück gebaut wird:

Die Beklagte wird verurteilt, es zu dulden, dass die Grundstücksvertiefung und Ummauerung entlang der Grundstücksgrenze durch Errichtung einer Nachbarwand entsprechend dem anliegenden Auszug aus der Liegenschaftskarte für das Flurstück … auf der Grenzlinie zwischen den Grenzpunkten der Skizze a, b, c, d und e vom gewachsenen Grund bis zur ebenerdigen Geländeoberfläche entsprechend der Regeln der Baukunst durch Errichtung einer Nachbarwand baulich abgetrennt wird und der Grundstücksbereich der X-Straße zwischen den Grenzpunkten a, b, c, d und e des Auszuges aus der Liegenschaftskarte bis zur Geländeoberfläche fachgerecht verfüllt wird und eine begehbare und Pkw-befahrbare Oberflächenbefestigung fachgerecht hergestellt wird.

Die Beklagte wird verpflichtet, den durch grenzüberbauende Unterkellerung in Anspruch genommenen und in Besitz gehaltenen Grundstücksbereich des Grundstücks X-Str. entsprechend dem Auszug aus der Liegenschaftskarte gezeichnet mit Flurstück … zwischen den eingezeichneten Grenzpunkten a, b, c, d, und e, an die Klägerin zu Händen der Wohnungseigentümergemeinschaft X-Str., vertreten durch die Hausverwaltung A KG, diese vertreten durch die Komplementärin Frau A, Z-Straße, Stadt1, herauszugeben.

Hierzu:

Den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Wiesbaden mit den obigen Anträgen zurückzuverweisen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das landgerichtliche Urteil.

Der Senat hat durch die Vernehmung des Zeugen Z1 und durch Einholung eines Sachverständigengutachtens gemäß Beschluss vom 21.9.2011 (Bl. 245 f. d. A.) sowie durch Einnahme des Augenscheins Beweis erhoben. Wegen des Beweisergebnisses nimmt er auf die Sitzungsniederschriften vom 14.9.2011 und vom 15.11.2011 Bezug.

B. Die Berufung der Klägerin ist zulässig, aber nicht begründet. Das Landgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Ansprüche die Klägerin geltend macht, den Überbau zu dulden hat.

I. Die streitgegenständlichen Ansprüche auf Störungsbeseitigung und Herausgabe stünden der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, die Klägerin tritt in zulässiger Weise als deren Prozessstandschafterin auf. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann auf der Grundlage eines entsprechenden Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft deren Anspruch als Prozessstandschafter geltend machen, § 1011 BGB ist nicht anwendbar (vgl. BGH NJW 1997, 2106 ; Fritzsche, in BeckOK BGB, Ed. 20, Stand 1.3.2011, § 1011 Rn. 16). Der von der Klägerin mit Schriftsatz vom 19.11.2010 mitgeteilte Ermächtigungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ist in der Berufung unstreitig geblieben. Das bestrittene Miteigentum der Klägerin am beeinträchtigten Grundstück ist erwiesen durch richterliche Online-Einsicht in das Grundbuch (Bl. ... von Stadt1 beim Amtsgericht Wiesbaden).

II. Das Landgericht hat die Beklagte zu Unrecht nicht als Zustandsstörerin angesehen. In Fällen des Überbaus – auch des Eigengrenzüberbaus und der nachträglichen Grundstücksteilung durch ein Gebäude hindurch – ist der Eigentümer des Stammgrundstücks als Zustandsstörer anzusehen, weil er grundsätzlich zur Entfernung des Überbaus, d. h. zur Beseitigung der Störung, verpflichtet ist. Die Übertragung der Grundsätze zum Eigengrenzüberbau auf die Fälle der nachträglichen Grundstücksteilung, d. h. die analoge Anwendung des § 912 Abs. 1 BGB (vgl. grundlegend BGH NJW 1975, 1553 ff., 1555 , st. Rspr.) bedeutet im Umkehrschluss, dass es weder an der Störung noch an der Störereigenschaft des Eigentümers des herrschenden Grundstücks fehlen kann, sondern dass der Herausgabe- und der Störungsbeseitigungsanspruch nur ausgeschlossen sind, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Voraussetzungen einer Duldungspflicht – beispielsweise den „Überbau“ vor der Teilung des betroffenen Grundstücks – beweist. Das Grundstück der Beklagten ist in diesem Zusammenhang als Stammgrundstück anzusehen, weil die Unterkellerung überwiegend auf ihrem Grundstück liegt, ebenso der einzige Zugang.

III. Es kommt nicht darauf an, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft Eigentümerin des auf ihrem Grundstück belegenen Kellerteils ist, denn dies stünde einem Beseitigungsanspruch gegen den Überbauenden bzw. den für den Quasi-Überbau Verantwortlichen nicht entgegen (vgl. BGHZ 40, 18, 22; BGH NJW-RR 2003, 953, 954 ).

IV. Den Beweis für eine nachträgliche Grundstücksteilung im o. a. Sinne hat die Beklagte geführt mit der Folge, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Überbau entsprechend § 912 Abs. 1 BGB zu dulden und dementsprechend auch keinen Anspruch auf Herausgabe in geräumtem Zustand hat. Der streitgegenständliche Keller wurde errichtet, bevor der damalige Eigentümer das Grundstück im Jahre 1953 durch den Keller hindurch teilte.

Der Zeuge Z1 hat plastisch geschildert, dass er gegen Ende des 2. Weltkrieges in dem streitgegenständlichen, aus Backsteinmauerwerk errichteten Hofkeller spielte. Allerdings konnte er sich nicht mehr im Detail daran erinnern, wie der Keller damals aussah und wie groß er war; es spricht für die Glaubhaftigkeit der Aussage und die Glaubwürdigkeit des Zeugen, dass er die – nach derart langer Zeit nahe liegenden – Gedächtnislücken nicht geleugnet und nicht zu überspielen versucht, sondern sich erkennbar darum bemüht hat, nur das zu bekunden, woran er sich noch erinnern konnte. Die danach noch verbliebenen Zweifel daran, ob der Keller bereits vor der Grundstücksteilung seine heutige Größe aufwies und damit in das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft hinein ragte oder ob er später erstellt oder erweitert wurde, sind durch das überzeugende Gutachten des Sachverständigen SV1 , der dem Senat seit Jahren als außerordentlich kompetent bekannt ist,eindrucksvoll beseitigt worden. Die Kellerwände sind danach aus weichen, bei niedriger Temperatur gebrannten, unregelmäßig großen Ziegeln errichtet worden, die aus der Zeit zwischen dem ausgehenden 19. Jahrhundert und dem Ende der Vierziger Jahre des 20. Jahrhunderts stammen. Der Mörtel zwischen den Ziegeln ist von einer außerordentlich minderwertigen Qualität, die angesichts der zu Anfang der Fünfziger Jahre des 20. Jahrhunderts einsetzenden Normung im Maurerhandwerk bei einer Errichtung ab dieser Zeit ungewöhnlich wäre. Das Erscheinungsbild der Kellerwände in ihrer Gesamtheit bietet keinerlei Anhaltspunkte für die Annahme, verschiedene Teile des Kellerraums seien zu verschiedenen Zeitpunkten errichtet worden. Der Sachverständige hat zwar nicht mit „absoluter“ Sicherheit auszuschließen vermocht, dass die Kellerwände nach dem 2. Weltkrieg aus altem, etwa von dem Trümmergrundstück gewonnenem Material, errichtet wurden, hat dies aber für sehr unwahrscheinlich gehalten, weil die weichen Ziegel durch die Reinigung von Mörtelresten vor der erneuten Verarbeitung in größerem Umfang hätten beschädigt werden müssen, als dies augenscheinlich der Fall war. Die von der Klägerin eingereichten Planunterlagen gäben keinen sicheren Aufschluss über den seinerzeit existierenden baulichen Bestand.

Das genügt insgesamt für eine richterliche Überzeugung im Sinne praktisch brauchbarer Gewissheit (vgl. zum Beweismaß BVerfG NJW 2001, 1639, 1640 [juris-Rn. 6]; BGHZ 53, 245, 255 f. [juris-Rn. 72] –„Anastasia“; BGH NJW 1993, 935, 937 [juris-Rn. 16]; NJW-RR 1994, 567 [juris-Rn. 13]; NJW 1998, 1870 [unter 3.b. der Gründe]).

Unerheblich ist, dass die Keller decke und der Keller fußboden (Estrichbelag) ausweislich des Sachverständigengutachtens in der Zeit nach der Grundstücksteilung erneuert wurde, denn dies war für die Frage des Überbaus im Sinne der Grenzüberschreitung, d. h. für die Ausdehnung des Kellers bis auf das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Belang.

V. Die Duldungspflicht ist nicht allein wegen des inzwischen statisch bedenklichen Zustands der Unterkellerung ausgeschlossen. Im Streitfall geht es nicht um die von vornherein fehlerhafte Erstellung eines Überbaus (vgl. hierzu BGH NJW-RR 2009, 24 f. ), sondern um dessen allmähliches Verfallen. Der entsprechende Beseitigungsanspruch ist demgemäß nicht auf den Überbau an sich, sondern auf den schlechten Zustand gerichtet. Einen „Reparaturanspruch“ in diesem Sinne hat die Klägerin im vorliegenden Verfahren nicht geltend gemacht.

VI. Wegen der Duldungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft sind auch die Hilfsanträge der Klägerin unbegründet.

Angesichts dessen, dass die Klageansprüche nicht bestehen, kommt es auf die Verjährung nicht an.

VIII. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 543 Abs. 2, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Mit der Abgrenzung des vorliegend zu entscheidenden Falles eines allmählich verfallenden vom Fall eines von vornherein fehlerhaft erstellten Überbaus ist keine allgemein klärungsbedürftige Rechtsfrage angesprochen.