Oberlandesgericht Frankfurt am Main Beschluss vom 13.02.2014 – 20 W 231/13

Der amtsgerichtliche Beschluss wird abgeändert und der Geschäftswert für die Eigentumsumschreibung festgesetzt auf 59.054,56 EUR.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei.

I.

Die Bezirksrevisorin wendet sich dagegen, dass im Rahmen der Geschäftswertfestsetzung für eine Eigentumsumschreibung die im Kaufvertrag enthaltene Bauverpflichtung gemäß § 30 Abs. 2 KostO nur in Höhe von 3.000,-- EUR berücksichtigt wurde.

Der Beteiligte zu 2) erwarb mit notariellem Kaufvertrag des Notars A in B vom 20. Dezember 2012 (UR-Nr. …/2012), auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, das in einem Baugebiet gelegene Grundstück von der Stadt zu einem Kaufpreis von 43.952,00 EUR.

Der Kaufvertrag enthält in § 4 eine Bauverpflichtung, wonach das Grundstück vom Erwerber mit einem Wohnhaus zu bebauen ist, wobei mit dem Bauvorhaben innerhalb von zwei Jahren ab Vertragsschluss zu beginnen und das Gebäude bis zum Ende des dritten Jahres fertigzustellen ist. Im Falle der Verletzung der Bau-verpflichtung hat der Erwerber das Grundstück gegen Rückzahlung des Kauf-preises auf die Stadt als Verkäuferin zurück zu übertragen.

Das Grundbuchamt hatte bei der Kostenberechnung zunächst für die Eigentums-umschreibung den Kaufpreis zuzüglich 3.000,00 EUR für die Bauverpflichtung zugrunde gelegt.

Auf die Beanstandung der Bezirksrevisorin mit Schreiben vom 08. Mai 2013, auf deren Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, setzte die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes mit Beschluss vom 11. Juni 2013 den Geschäfts-wert für die Eigentumsumschreibung auf 48.868,96 EUR fest. Zur Begründung wurde ausgeführt, der Geschäftswert setze sich zusammen aus dem Kaufpreis von 43.952,00 EUR, der zusätzlich vom Verkäufer im Vertrag übernommenen Vermessungskosten in Höhe von 1.345,95 EUR, einem Viertel der Kanal- und Wasseranschlusskosten von insgesamt 2.284,05 EUR, zu deren Vorauszahlung zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Kaufpreises der Erwerber sich im Kaufvertrag verpflichtet habe, mithin 571,01 EUR sowie der Bauverpflichtung, die nach § 30 Abs. 2 KostO mit dem Regelwert von 3.000,00 EUR zu bemessen sei, weil das insoweit zu bewertende Interesse der Stadt an der Erfüllung der Bauverpflichtung den siedlungspolitischen Zweck des Bebauungsplanes sicherstellen solle und damit nicht ein wirtschaftliches, sondern ein eher ideelles Interesse darstelle.

Gegen diesen ihr am 14. Juni 2013 zugestellten Beschluss, legte die Bezirks-revisorin namens der Staatskasse mit am 17. Juni 2013 eingegangenem Schrift-satz, auf dessen Begründung wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, die im Beschluss ausdrücklich zugelassene Beschwerde ein, mit welcher im Wesent-lichen geltend gemacht wird, hinter der Bauverpflichtung stecke ein wirtschaftlicher Wert, der mit 30% des im Falle einer Rückübertragung zu zahlenden Betrages anzusetzen sei.

Die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes hat die Beschwerde sodann dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

Der Beteiligte zu 2) hat von der ihm durch den Senat eingeräumten Möglichkeit der Abgabe einer Stellungnahme keinen Gebrauch gemacht

Die Einzelrichterin hat die Sache wegen grundsätzlicher Bedeutung gemäß §§ 31 Abs. 3 Satz 5, 14 Abs. 7 Satz 2 KostO dem Senat zur Entscheidung übertragen.

II.

Auf das vorliegende Verfahren sind gemäß §§ 134 Abs. 1 Satz 1, 136 Abs. 1 Nr. 1 GNotKG noch die Vorschriften der bis zum 31. Juli 2013 geltenden Kostenordnung anzuwenden, da das Grundbucheintragungsverfahren bereits vor diesem Datum eingeleitet worden war.

Das als Beschwerde nach § 31 Abs. 1 und 3 KostO statthafte Rechtsmittel ist unabhängig von der Überschreitung des Beschwerdewertes von 200,00 EUR zulässig, da die Beschwerde vom Grundbuchamt zugelassen wurde, § 31 Abs. 3 Satz 1 und 2 KostO. Sie wurde auch fristgerecht gemäß § 31 Abs. 3 Satz 3 KostO erhoben.

Allerdings hätte es der Rechtspflegerin des Grundbuchamtes oblegen, vor der Vorlage der Beschwerde an den Senat zunächst selbst gemäß § 31Abs. 3 Satz 5, 14 Abs. 4 Satz 1 KostO über eine Abhilfe zu entscheiden. Der Senat sieht jedoch aus verfahrensökonomischen Gründen davon ab, die Sache wegen dieses Verfahrensfehlers zur Durchführung eines ordnungsgemäßen Abhilfeverfahrens an das Grundbuchamt zurückzugeben und macht von der Möglichkeit Gebrauch, unmittelbar selbst über die Beschwerde zu entscheiden, nachdem sie wegen grundsätzlicher Bedeutung gemäß §§ 31 Abs. 3 Satz 5, 14 Abs. 7 Satz 2 KostO von der Einzelrichterin auf den Senat übertragen wurde.

Die zulässige Beschwerde führt auch in der Sache zum Erfolg, da der Wert der Bauverpflichtung vorliegend nicht nach § 30 Abs. 2 KostO zu bemessen ist.

Die Bestimmung des Geschäftswertes für die Eigentumsumschreibung erfolgt hier nach §§ 19, 20 KostO. Deshalb ist vorliegend zunächst gemäß § 20 Abs. 1 Satz 1 1. HS KostO der in dem notariellen Kaufvertrag festgelegte Kaufpreis maßgeblich. Hinzuzurechnen sind gemäß § 20 Abs. 1 Satz 1 2. HS KostO weitere vom Käufer übernommene Leistungen. Hierzu zählt dem Grunde nach jedenfalls auch eine Bauverpflichtung, wobei allerdings in Literatur und Rechtsprechung umstritten ist, wie der Wert einer derartigen Bauverpflichtung zu bemessen ist (vgl. hierzu BGHZ 165, 125 = NJW 2006, 1136 = MDR 2006, 714 = JurBüro 2006, 2009 zugleich mit einer umfangreichen Auflistung des Meinungsstandes; OLG Oldenburg ZNotP 2013, 438).

In der vorzitierten Entscheidung hat der BGH zunächst hervorgehoben, dass für die Wertbemessung das Interesse des Verkäufers, zu dessen Gunsten die Bauverpflichtung übernommen wurde, an der Bebauung des verkauften Grundstückes maßgebend ist, die sowohl wirtschaftliche als auch ideeller Art sein kann und in beiden Fällen einen wirtschaftlichen Wert im Sinne von § 30 Abs. 1 KostO darstellt, so dass es sich jeweils um eine vermögensrechtliche Angelegenheit handelt und der Wert nach freiem Ermessen durch Schätzung gemäß § 30 Abs. 1 KostO zu ermitteln ist.

Die vom BGH grundsätzlich als möglich erachtete Anknüpfung an den von einer Gemeinde gegebenenfalls wegen der Bauverpflichtung gewährten Preisnachlass gegenüber dem Verkehrswert kommt im vorliegenden Falle nicht in Betracht, da dem Inhalt des Kaufvertrages und den sonstigen Umständen keine hinreichenden Anhaltspunkte für eine diesbezügliche Ermittlung entnommen werden können.

Auch ein Ausnahmefall, in welchem die voraussichtlichen Baukosten für die Bewertung der Bauverpflichtung herangezogen werden können, ist vorliegend nicht gegeben, weil weder ein besonderes Interesse der Stadt als Verkäuferin an der Aufwendung einer bestimmten Mindestbausumme gegeben ist noch durch die Bauverpflichtung von ihr eigene umfangreiche Bauinvestitionen eingespart werden können.

Soweit ersichtlich wurde die Bauverpflichtung hier seitens der Stadt als Grundstücksverkäufer im Interesse der zügigen Umsetzung des Bebauungsplanes und der Vermeidung von Grundstückserwerben zu Spekulationszwecken in den Kaufvertrag aufgenommen. In derartigen Fällen ist von dem durch den BGH in der genannten Entscheidung gebilligten Weg Gebrauch zu machen, den Wert der Bauverpflichtung gemäß § 30 Abs. 1 Satz 1 KostO mit einem prozentualen Anteil des Kaufpreises unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalles zu bestimmen, wobei als Bewertungsgesichtspunkte insbesondere abgestellt werden kann auf die Zeitspanne, innerhalb derer die Bauverpflichtung erfüllt werden muss, die etwa zur Herstellung der Bebaubarkeit des Grundstücks notwendigen Aufwendungen sowie die Wahrscheinlichkeit der Ausübung des Rücktrittes bzw. des Rückübertragungsverlangens (so bereits Beschluss der Einzelrichterin des Senates vom 14. August 2012 – 20 W 533/11 für eine von der Gemeinde in einem Gewerbegebiet vorgegebene Bauverpflichtung ). Anhand dieser Kriterien erachtet der Senat im vorliegenden Fall die Festsetzung des Wertes der Bauverpflichtung mit 30% des vereinbarten Kaufpreises in Anwendung des durch § 30 Abs. 1 Satz 1 KostO eröffneten Schätzungsermessen für angemessen.

Ausgehend von dem vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 43.952,00 EUR ergibt sich somit für die Bauverpflichtung ein Wert von 13.185,60 EUR, welcher zur Ermittlung des Geschäftswertes für die Eigentumsumschreibung dem Kaufpreis und den sonstigen übernommenen Gegenleistungen hinzuzurechnen ist und somit insgesamt zu dem Geschäftswert von 59.054,56 EUR für die Eigentumsumschreibung führt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 31 Abs. 5 KostO.

Die weitere Beschwerde ist nicht eröffnet, § § 31 Abs. 4 Satz 5, 14 Abs. 5 Satz 1 KostO.