Oberlandesgericht Frankfurt am Main Beschluss vom 20.07.2015 – 20 W 215/15

Anmerkung

Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden.

Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.

I.

Die Antragstellerin zu 1) erwarb mit notariellem Vertrag vom 20. Oktober 2014 (UR-Nr. .../2014) des verfahrensbevollmächtigten Notars von den Antragstellern zu 2) und 3) ein noch zu vermessendes Teilstück des eingangs bezeichneten Grundstückes Bestandsverzeichnis Nr. 4 mit einer Größe von ca. 60 qm.

Die Auflassung wurde nach Vermessung bezüglich des nunmehr im Bestandsverzeichnis Nr. 6 neu eingetragenen Grundstückes (Flur ..., Flurstück ...) entsprechend einer in dem Kaufvertrag von beiden Vertragsparteien erteilten Vollmacht in der UR-Nr. .../2015 des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 23. März 2015 durch eine Notariatsangestellte erklärt. In der Kaufvertragsurkunde UR-Nr. 6.../2014 traten für die Gemeinde X (Antragstellerin zu 3) Herr A als Bürgermeister und Frau B als 1. Beigeordnete auf.

Nach Einreichung des Kaufvertrages nebst Auflassungsurkunde und Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie Widerrufserklärung der Gemeinde X vom 20. Oktober 2014 bezüglich des zuvor ausgeübten Vorkaufsrechtes mit dem Antrag auf Eigentumsumschreibung beanstandete die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes mit Zwischenverfügung vom 9. Juni 2015, es fehle der Nachweis, dass am 20. Oktober 2014 Herr A der Bürgermeister und Frau B die 1. Beigeordnete der Gemeinde X gewesen seien; es sei der Nachweis der Vertretungsmacht in der Form des § 29 GBO zu führen oder die Genehmigung der Gemeinde zu den Erklärungen in der Urkunde Nr. .../2014 in der Form des § 29 Abs. 3 GBO einzureichen.

Gegen diese Zwischenverfügung legte der verfahrensbevollmächtigte Notar mit Schreiben vom 17. Juni 2015, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, Beschwerde ein, mit welcher er insbesondere geltend machte, die Vertretungsberechtigung der beiden Personen könne als allgemeinkundig und öffentlich bekannt vorausgesetzt werden.

Die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes hat der Beschwerde mit Beschluss vom 13. Juli 2015, auf dessen Inhalt ebenfalls Bezug genommen wird, nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II

Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung, über die nach der erfolgten Nichtabhilfe durch die Grundbuchrechtspflegerin gemäß §§ 72, 75 GBO der Senat als Beschwerdegericht zu entscheiden hat, ist zulässig. Dabei ist mangels näherer Konkretisierung in der Beschwerdeschrift davon auszugehen, dass als Beschwerdeführer hier nicht der Notar selbst auftreten wollte, dem für eine Beschwerdeeinlegung im eigenen Namen die Beschwerdebefugnis fehlen würde, sondern es ist davon im Wege der gebotenen Auslegung auszugehen, dass die Beschwerdeeinlegung durch den Notar namens aller drei antragsberechtigten Antragsteller aufgrund der Ermächtigung des § 15 GBO erfolgt ist (vgl. Demharter, GBO, 29. Aufl., § 15 Rn. 20 m. w. N.).

Die Beschwerde führt auch in der Sache zum Erfolg, da im vorliegenden Fall ein über den Inhalt der Urkunde hinausgehender Nachweis, dass es sich bei den beiden für die Gemeinde bei dem Erwerb eines Grundstückes in einer Größe von ca. 60 qm handelnden Personen um den Bürgermeister und die 1. Beigeordnete der Gemeinde X handelt, wegen Offenkundigkeit nicht erforderlich ist.

Allerdings gehört zu den sonstigen Voraussetzungen der Grundbucheintragung im Sinne des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO, die grundsätzlich des Nachweises durch öffentliche Urkunden bedarf, auch die Vertretungsberechtigung der für eine juristische Person des öffentlichen Recht handelnden Personen (vgl. Demharter, GBO, 29. Aufl., § 29 Rn. 15; Meikel/Hertel, GBO, 11. Aufl., § 29 Rn. 113.; Bauer/ von Oefele/Knothe, GBO, 3. Aufl., § 29 Rn. 42; KEHE/Volmer, Grundbuchrecht, 7. Aufl., § 29 Rn. 63). Ein solcher Nachweis, der bei juristischen Personen des öffentlichen Rechts grundsätzlich durch eine Erklärung der Aufsichtsbehörde in öffentlicher Urkunde oder eine Bescheinigung der vertretenen juristischen Person selbst in der Form des § 29 Abs. 3 GBO geführt werden kann (vgl. Demharter, a.a.aO., § 19 Rn. 74.3; Staudinger/Hertel, BGB, Neubearb. 2012, Vorbem. zu §§ 127a, 128 BeurkG Rn. 343 m.w.N.; Meikel/Hertel, a.a.O., § 29 Rn. 124; BayObLG Rpfleger 1986, 370; OLG Düsseldorf FGPrax 2004, 56; OLG Zweibrücken FGPrax 2013, 162) ist jedoch nach § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO dann entbehrlich, wenn die Vertretungsberechtigung bei dem Grundbuchamt oder dem an dessen Stelle tretenden Beschwerdegericht offenkundig sind. Dies hat der Senat bereits in seinem Beschluss vom 18. Juni 2014 (Az. 20 W 50/14), der ebenfalls eine Zwischenverfügung des hier betroffenen Grundbuchamtes betraf, ausgeführt, woran er auch weiter festhält. Eine solche Offenkundigkeit kommt insbesondere bei der Vertretung einer Stadt oder Gemeinde durch den Bürgermeister bzw. den Gemeindevorstand in Betracht (vgl. Hügel/Otto, GBO, 2. Aufl., § 29 Rn. 113; Staudinger/Hertel, a.a.O., Rn. 343). Eine solche Offenkundigkeit ist für den Senat auch im vorliegenden Fall gegeben.

Nach § 71 Abs. 2 der Hessischen Gemeindeordnung -HGO- wird die Gemeinde bei Verpflichtungserklärungen durch den Bürgermeister und ein weiteres Mitglied des Gemeindevorstandes vertreten. Damit ist die allgemeine Vertretungsbefugnis des Bürgermeisters und der 1. Beigeordneten nach der gesetzlichen Regelung gegeben. Zusätzlich wurde auch der gesetzlichen Anforderung des § 71 Abs. 3 HGO, wonach die Mitglieder des Gemeindevorstandes der Erklärung ihre Amtsbezeichnung beifügen sollen, hier eingangs der notariellen Urkunde Genüge getan.

Dass es sich bei den beiden unter der Amtsbezeichnung Bürgermeister und 1. Beigeordnete in der Urkunde aufgetretenen, namentlich bezeichneten und dem Notar ausweislich der Erklärung eingangs der Urkunde persönlich bekannten beziehungsweise durch Personalausweis ausgewiesenen Personen tatsächlich um die jeweiligen Amtsinhaber handelt, erachtet der Senat hier als offenkundig. Offenkundig sind solche Tatsachen, die weite, verständige Kreise für feststehend halten, weil sie allgemein oder in einem bestimmten örtlichen Umkreis bekannt sind oder man sich ihre Kenntnis aus allgemein zugänglichen und zuverlässigen Quellen ohne besondere Sachkunde verschaffen kann, wobei es keinen Unterschied macht, ob die Kenntnis amtlich oder außeramtlich erlangt wurde (vgl. Meikel/Hertel, a.a.O., § 29 Rn. 426 und Demharter, a.a.O., § 29 Rn. 60 jeweils m.w.N.). Hiernach hat der Senat keine Bedenken, die hier handelnden Personen des Bürgermeisters und der 1. Beigeordneten einer hessischen Gemeinde, die nach öffentlicher Wahl ständig in der Öffentlichkeit in dieser Funktion auftreten und wahrgenommen werden, als offenkundig zu behandeln. Denn ihre Amtsinhaberschaft hat der Senat allgemein zugänglichen Quellen, insbesondere auch der Internetseite der hier beteiligten Gemeinde entnehmen können, ohne dass konkrete Anhaltspunkte dafür zu Tage getreten wären, dass diese aktuellen Angaben nicht mehr zutreffend wären oder für den Zeitpunkt des 20. Oktober 2014 nicht ebenfalls gültig gewesen wären. Zusätzlich ist bezüglich des Bürgermeisters hier darauf hinzuweisen, dass dem Grundbuchamt zum Vollzug zugleich auch die ebenfalls unter dem 20. Oktober 2014 von diesem selbst unter Beifügung der Amtsbezeichnung und des Dienstsiegels unterschriebene und unter dem Briefkopf der Gemeinde abgegebene Erklärung über den Verzicht auf das Vorkaufsrecht eingereicht wurde. Wenn diese dort gemäß § 29 Abs. 3 GBO legitimierte und offenkundig als Bürgermeister ersichtliche Amtsperson am selben Tag gemeinsam mit der als 1. Beigeordnete bezeichneten B als vertretungsberechtigte Personen für die Gemeinde in der notariellen Urkunde aufgetreten sind, so hat der Senat nach den Gesamtumständen keine Bedenken, deren Amtsinhaberschaft als offenkundig anzusehen, zumal zusätzlich auch der Dienstantritt der 1. Beigeordneten im Februar 2014 aufgrund des Rücktritts ihres Vorgängers in der regionalen Presse mehrfach kommuniziert wurde.

Wegen der hier somit gegebenen Offenkundigkeit der Amtsinhaberschaft der beiden für die Gemeinde handelnden Personen bedurfte es auch hier keiner abschließenden Entscheidung der Rechtsfrage, ob ansonsten an den Anforderungen einer früheren Senatsentscheidung (Rpfleger 1990, 112 betreffend die Vertretung einer Bank als öffentlich-rechtlicher Körperschaft) festzuhalten ist oder jedenfalls bei der - hier allerdings nicht gegebenen - Verwendung des Dienstsiegels in einer notariellen Urkunde ebenfalls auf die Nachweiserleichterung des § 29 Abs. 3 GBO zurückgegriffen werden kann (so Neumeyer, RNotZ 2001, 249/260; offen gelassen von OLG Zweibrücken FGPrax 2013, 162 ).

Im Hinblick auf den Erfolg der Beschwerde bedarf es weder einer Entscheidung über die Kosten noch einer Wertfestsetzung. Auch eine Entscheidung über die Zulassung der Rechtsbeschwerde ist nicht veranlasst.