Oberlandesgericht Frankfurt am Main Beschluss vom 23.11.2017 – 15 W 45/17 (Lw)

Anmerkung

Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden.

Verfahrensgang

vorgehend AG Marburg, 16. November 2016, 92 Lw 4/16, Beschluss

Auf die Beschwerde der Antragstellerin und der Beteiligten zu 2. wird der am 16. November 2016 zur Geschäftsstelle gelangte Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Marburg abgeändert.

Der Bescheid des Beteiligten zu 3. vom 22. Juni 2016 betreffend die Versagung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (…) wird aufgehoben.

Die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung des notariellen Kaufvertrags des Notars A vom 25. April 2016 (UR-Nr. …) wird erteilt.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Von der Erhebung von Gerichtskosten wird abgesehen.

I.

Die Antragstellerin betreibt durch ihre Betriebsgesellschaft B GmbH (…) seit den 70er Jahren in Stadt1 Kiesabbau und verfügt in der Gemarkung C über eine Aufbereitungsanlage. Für die Rohstoffgewinnungstätigkeit hat die Antragstellerin Bedarf an kiesfündigen Grundstücken und auch an Tauschgrundstücken. Durch notariell beurkundeten Kaufvertrag des Notars A vom 25. April 2016 erwarb die Antragstellerin von der Beteiligten zu 4. zwei Grundstücke in der Gemarkung C in der Größe von 27.668 m² und 22.772 m² zu einem Quadratmeterpreis von 3,54 Euro. Zu dieser Zeit betrieb die Antragstellerin auf dem Grundstück in der Gemarkung C Flur … Flurstück … Kies- und Sandabbau bis auf den Sicherheitsabstand zum Nachbargrundstück Flur …, Flurstück … Nach Erwerb dieses Grundstücks soll der Kiesabbau auf dem erstgenannten Grundstück beendet werden. Mit Schreiben vom 2. Juli 2015 unterbreitete die Antragstellerin dem Eigentümer des Flurstücks … ein Kaufangebot zu einem Quadratmeterpreis von 3,60 Euro, das von dem Eigentümer abgelehnt wurde, weil er anstelle von Geld Tauschland haben wollte.

Durch Bescheid vom 22. Juni 2016 versagte der Antragsgegner die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG), weil der Versagungsgrund des überhöhten Kaufpreises nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG in Verbindung mit der ungesunden Verteilung von Grund und Boden nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG entgegenstehe. Im Genehmigungsverfahren hatte ein Landwirt erklärt, an den Grundstücken kaufinteressiert zu sein, allerdings nur zu einem Quadratmeterpreis von maximal 2 Euro, weshalb die Hessische Landgesellschaft mbH, Staatliche Treuhandstelle für ländlichen Bodenordnung, das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht nicht ausübte.

Gegen diesen Bescheid stellte die Antragstellerin Antrag auf gerichtliche Entscheidung, mit dem sie die Genehmigung des Kaufvertrages begehrt. Durch den angefochtenen im Umlaufverfahren gefassten und am 16. November 2016 zur Geschäftsstelle gelangten Beschluss hat das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Stadt2 nach mündlicher Verhandlung am 26. September 2016, in der der Eigentümer des Flurstücks … als Zeuge vernommen wurde, die Genehmigung des Kaufvertrages unter der Bedingung erteilt, dass binnen 2 Monaten nach Eintritt der Rechtskraft des Beschlusses anstelle des vertraglich vereinbarten Kaufpreises ein Preis von nicht mehr als 2 Euro pro Quadratmeter vereinbart werde. Auf die Gründe des angefochtenen Beschlusses wird Bezug genommen.

Gegen den ihm am 17. November 2016 zugestellten Beschluss hat der Beteiligte zu 2. als übergeordnete Behörde am 25. November 2016 Beschwerde eingelegt mit dem Ziel einer Genehmigung des Kaufvertrages unter einer Verpachtungs- und Veräußerungsauflage.

Gegen den ihr am 18. November 2016 zugestellten Beschluss hat die Antragstellerin ebenfalls am 25. November 2016 Beschwerde eingelegt, mit der sie eine unbedingte Genehmigung des notariellen Kaufvertrages begehrt.

Im Abhilfeverfahren hat das Landwirtschaftsgericht ein Gutachten des Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden F eingeholt, der den Marktwert der von der Beteiligten zu 4. verkauften Grundstücke unter der Vorgabe, den Wert als den Preis, den durchschnittliche Kaufinteressenten - Landwirte oder Nichtlandwirte - für die Grundstücke zu zahlen bereit sind, wobei besondere spekulative Kaufinteressen wie das von der Antragstellerin hier Verfolgte außer Acht zu lassen seien, den Verkehrswert der Grundstücke mit 1,52 Euro je Quadratmeter und 1,68 Euro je Quadratmeter ermittelt. Daraufhin hat das Landwirtschaftsgericht durch Beschluss vom 10. Mai 2017 den Beschwerden nicht abgeholfen.

II.

Die Beschwerden sind nach den §§ 9, 32 Abs. 2 Satz 2 des Gesetzes über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen (LwVfG) in Verbindung mit § 58 Abs. 1 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FamFG) statthaft. Der Beschwerdewert von 600 € (§ 61 FamFG) ist überschritten. Die Beschwerdefrist nach § 63 FamFG ist eingehalten. Der Senat ist zur Entscheidung berufen, nachdem das Landwirtschaftsgericht den Rechtsmitteln nicht abgeholfen hat (§ 68 Abs. 1 FamFG).

Die Beschwerden haben in der Sache auch Erfolg, diejenige der Antragstellerin in vollem Umfang, weil die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages vom 25. April 2016 nach dem Grundstücksverkehrsgesetz ohne Einschränkungen zu erteilen ist.

Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG bedürfen die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber der Genehmigung. Eine Genehmigungsfreiheit nach § 2 Abs. 3 Ziffer 2 GrdstVG in Verbindung mit § 1 des Hessischen Gesetzes über die Genehmigungsfreiheit im Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken ist nicht gegeben, weil die Größe der Grundstücke jeweils die in Hessen maßgebliche Mindestgröße von 0,25 ha überschreitet.

Nach § 9 Abs. 1 GrdstVG darf die Genehmigung nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass

die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG) oder

durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG) oder

der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG).

Solche Tatsachen, die einer uneingeschränkten Genehmigung entgegenstehen würden, liegen hier nicht vor.

1. Die Veräußerung bedeutet keine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens, was in der Regel dann vorliegt, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Diese Maßnahmen zielen in erster Linie auf die Schaffung und die Erhaltung selbständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ab. Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Produktionsfaktor ist, aber nicht in unbeschränktem Umfang zur Verfügung steht, soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugutekommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften. Dementsprechend liegt eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (ständige Rechtsprechung des BGH, vgl. RdL 2017, 257 m. w. N.). Nach § 9 Abs. 6 GrdstVG muss bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag aber auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden. Denn diese Unternehmen sind wie Landwirte auf Flächen im Außenbereich angewiesen und können nicht darauf verwiesen werden, sich notwendige Grundstücke andernorts zu beschaffen. Zu berücksichtigen sind auch solche Gesichtspunkte, die - wie der Erwerb von Ersatz- oder Tauschflächen - nur mittelbar diesen Interessen dienen. Dabei ist allerdings erforderlich, dass die durch § 9 Abs. 6 GrdstVG geschützten volkswirtschaftlichen Belange bereits zur Zeit des Kaufvertrages (oder falls gegeben: des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts) vorlagen. Denn der Grundstückserwerb entspricht nur dann volkswirtschaftlichen Belangen, wenn die angestrebte Rohstoffgewinnung nach den einschlägigen gesetzlichen Vorschriften auch vorgenommen werden darf. Hierzu ist erforderlich, dass der Grundstückserwerb im Zusammenhang mit einer konkreten Betriebsmaßnahme steht und die tatsächliche und baldige Umsetzung des beabsichtigten Vorhabens mit hinreichender Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist (vgl. zu allem BGH NJW-RR 2011, 1522; OLG Jena RdL 2011, 23 - Vorinstanz des BGH -; OLG Frankfurt am Main, 20. Zivilsenat, RdL 2016, 298).

Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben, weshalb auch der Beteiligte zu 2. im Beschwerdeverfahren zu Recht davon ausgeht, dass der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG nicht gegeben ist. Die Antragstellerin kann sich als Kiesabbau betreibendes Unternehmen auf allgemeine volkswirtschaftliche Belange im Sinne von § 9 Abs. 6 GrdstVG berufen. Die Genehmigung zum Kiesabbau ist ihr erteilt und in dem von dem Grundstückserwerb betroffenen Gebiet betreibt sie Kiesabbau. Der Grundstückserwerb steht im Zusammenhang mit einer konkreten Betriebsmaßnahme, nämlich dem weiteren Kiesabbau auf dem Grundstück Gemarkung C, Flur …, Flurstück …, wozu der Erwerb des Nachbargrundstücks erforderlich ist. Aufgrund der vom Landwirtschaftsgericht durchgeführten Beweisaufnahme steht fest, dass der Eigentümer dieses Grundstücks das Grundstück nicht verkaufen, sondern allenfalls eintauschen will. Deshalb ist der Erwerb von Grundstücksflächen, die als Tauschland in Frage kommen, erforderlich und steht in dem erforderlichen Zusammenhang mit einer konkreten Betriebsmaßnahme.

2. Dass der Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG vorliegend nicht in Frage kommt, entspricht auch der Auffassung des Antragsgegners und bedarf keiner weiteren Begründung.

3. Entgegen der Meinung des Antragsgegners steht der von der Antragstellerin zu zahlende Kaufpreis nicht in einem groben Missverhältnis zum Wert der von der Beteiligten 4. veräußerten Grundstücke, was auch der Beteiligte zu 2. zutreffend so sieht. Bei der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme und der Nichtabhilfeentscheidung verkennt das Landwirtschaftsgericht die Rechtsprechungsänderung des Bundesgerichtshofs.

Allerdings folgt der Senat der Antragstellerin nicht in ihrer Auffassung, dieser Versagungsgrund greife bereits deshalb nicht ein, weil sie nach § 9 Abs. 6 GrdstVG erwerbsberechtigt ist und deshalb keine ungünstigen Auswirkungen auf die Agrarstruktur, die auch bei Nr. 3 der Vorschrift vorliegen müssen, vorliegen könnten. Denn ein überhöhter Kaufpreis führt zu den ungünstigen Auswirkungen auf die Agrarstruktur, wenn - wie hier - ein Landwirt erwerbsbereit ist, vom Erwerb aber nur durch den hohen Kaufpreis ausgegrenzt wird (vgl. hierzu BGH WM 1976, 849, Rdnr. 28; BGHZ 50, 297). Der Senat folgt auch nicht der Auffassung des Beteiligten zu 2., der Versagungsgrund scheide bereits wegen § 9 Abs. 4 GrdstVG aus, weil die vorliegend betroffenen Grundstücke für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert würden. Denn das setzt voraus, dass die Grundstücke endgültig aus der landwirtschaftlichen Nutzung ausscheiden, was sich aus objektiven Merkmalen ergeben muss (BGH RdL 2014, 148 Rdnr. 68 m. w. N.). Das ist vorliegend nicht der Fall, weil die von der Antragstellerin erworbenen Grundstücke weiterhin künftig landwirtschaftlich genutzt werden und nicht unmittelbar dem Kiesabbau dienen sollen.

Der Versagungsgrund ist jedoch deshalb nicht gegeben, weil der zwischen der Antragstellerin und der Beteiligten zu 4. vereinbarte Kaufpreis dem Marktwert entspricht. Denn in Abkehr von der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bemisst sich der Wert des Grundstücks im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht mehr nach dem „landwirtschaftlichen Verkehrswert“, d. h. dem Preis, der für Grundstücke gleicher Art und Lage im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages im freien rechtsgeschäftlichen Verkehr unter Landwirten, also im sogenannten innerlandwirtschaftlichen Grundstücksverkehr, zu erzielen ist, wobei auch Veräußerungen an Nichtlandwirte zu berücksichtigen sind, sofern die Veräußerung zwecks weiterer landwirtschaftlicher Nutzung des Grundstücks erfolgt (vgl. hierzu BGH RdL 2014, 148). Vielmehr hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 29. April 2016 (BGHZ 210, 134 = RdL 2016, 268) im Anschluss an das auf seinen Vorlagebeschluss (RdL 2014, 148) ergangene Urteil des EuGH (NWvZ 2015, 1747) seine Rechtsprechung geändert und ist nunmehr der Preis maßgeblich, den Kaufinteressenten, auch Nichtlandwirte, zu zahlen bereit sind, wobei der Kaufpreis den Marktwert wiederspiegeln muss und nicht spekulativ überhöht sein darf. Dabei dürfen nach Auffassung des Senats die Interessen der Antragstellerin nicht ausgeklammert oder von vornherein als spekulativ angesehen werden, weil den Belangen der Antragstellerin nach § 9 Abs. 6 GrdstVG Rechnung zu tragen ist. Davon abgesehen wird ein Marktwert, d. h. ein Preis, den Kaufinteressenten zu zahlen bereit sind, auch durch einen besonderen Bedarf bestimmt, zu dessen Deckung wegen der besonderen Marktgegebenheiten ein höherer Preis als sonst aufzuwenden ist. Die Antragstellerin verfolgt auch nicht spekulative Absichten dahingehend, dass sie die Grundstücke erwerben will, um sie nach einer möglichen Wertsteigerung wieder zu veräußern. Vielmehr benötigt die Antragstellerin - wie dargelegt - die Grundstücke zu konkreten Betriebszwecken und ist deshalb, weil vergleichbare Grundstücke nicht vorhanden waren/sind, was sie im Beschwerdeverfahren geltend gemacht hat, gehalten, die Grundstücke auch zu einem höheren Quadratmeterpreis zu erwerben. Davon abgesehen sind Quadratmeterpreise für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke, was der Senat infolge der Sachkenntnis seiner landwirtschaftlichen Beisitzer beurteilen kann, auch bis 3 Euro derzeit nicht ungewöhnlich. Der Senat ist deshalb der Überzeugung, dass der von der Antragstellerin mit der Beteiligten zu 4. vereinbarte Kaufpreis jedenfalls nicht in einem groben Missverhältnis zum Wert der Grundstücke steht, auch wenn er nicht dem aktuellen Marktwert entsprechen sollte.

4. Liegt weder der Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 noch nach Nr. 3 GrdstVG vor, kann die Genehmigung nicht, wie vom Beteiligten zu 2. erstrebt, mit einer Veräußerungs- oder Verpachtungsauflage versehen werden. Allerdings hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main - als Landwirtschaftsgericht - in seinem Beschluss vom 17. November 2014 (RdL 2016, 298) eine Verpachtungs- und Veräußerungsauflage für zulässig gehalten, obgleich er den alleine in Frage kommenden Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG verneint hat, um damit „bezüglich der noch ausstehenden Betriebsgenehmigung naturgemäß verbleibenden Unsicherheiten“ Rechnung zu tragen. Abgesehen davon, dass vorliegend keine derartigen Unsicherheiten gegeben sind, darf eine Auflage oder Bedingung nur auferlegt werden, wenn anderenfalls die Genehmigung versagt werden müsste. Das ergibt sich aus dem eindeutigen Wortlaut des § 9 Abs. 1 GrdstVG, wonach nur bei Vorliegen von Versagungsgründen die Genehmigung „versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden“ darf. Daraus folgt zweifelsohne, dass Auflagen nach § 10 GrdstVG oder Bedingungen nach § 11 GrdstVG nur auferlegt werden dürfen, um die anderenfalls erforderliche Versagung der Genehmigung zu verhindern. Liegt kein Versagungsgrund vor, ist demgemäß auch kein Raum für Einschränkungen der Genehmigung. Soweit sich der 20. Zivilsenat in der angeführten Entscheidung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW-RR 2011, 1522) bezogen hat, ist übersehen worden, dass vom Bundesgerichtshof ein Versagungsgrund bejaht worden ist, weil eine Veräußerung des Grundstücks nicht nötig gewesen sei.

III.

Die Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten beruht auf § 44 Abs. 1 GrdstVG. Von der Erhebung von Gerichtskosten hat der Senat nach § 42 GrdstVG abgesehen, weil die Beweiserhebung zur sachgerechten Entscheidung über den Antrag auf gerichtliche Entscheidung nicht erforderlich war und der Antrag bereits im ersten Rechtszug hätte Erfolg haben müssen.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 70 FamFG in Verbindung mit § 9 LwVG nicht vorliegen. Die Entscheidung des Senats beruht auf der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und der Beurteilung von Tatsachen im Einzelfall.

Der Unterschrift der ehrenamtlichen Richter bedarf es nicht (BGH NJW-RR 2014, 243).