Oberlandesgericht Frankfurt am Main Beschluss vom 01.04.2022 – 20 W 221/21

Anmerkung

Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.

Verfahrensgang

vorgehend AG Bad Hersfeld, 4. Oktober 2021, ..., Verfügung

Die Zwischenverfügung wird im Hinblick auf die Beanstandung zu Buchstabe a. aufgehoben.

I.

Im betroffenen Grundbuch ist X in Abt. I, lfd. Nr. 3, als Eigentümer eingetragen. Mit Schreiben vom 19.09.2021 hat der Verfahrensbevollmächtigte unter anderem seine notarielle Urkunde vom 28.07.2021, UR-Nr. ... (Bl. 2 ff. d. A.), beim Grundbuchamt eingereicht. Ausweislich dieser Urkunde, die einen Übergabevertrag enthält und auf deren Einzelheiten verwiesen wird, hat X den Grundbesitz an die hiesigen Beschwerdeführer im Wege der Schenkung übertragen. Die Vertragsbeteiligten haben die Auflassung erklärt. In Ziffer III. (1) der Urkunde haben die Beschwerdeführer zulasten des Vertragsgrundbesitzes für X ein Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB bestellt. Darin findet sich unter anderem folgende Regelung: „Das Recht erlischt spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Es erlischt auch mit dem dauerhaften Auszug des Berechtigten aus der Wohnung. Ein dauerhafter Auszug ist insbesondere dann anzunehmen, wenn der Berechtigte unter Mitnahme seines persönlichen Besitzstandes in ein Pflegeheim umgezogen ist und der dortige Aufenthalt schon mehr als drei Monate angedauert hat.“ Die Beschwerdeführer haben die Eintragung des Wohnungsrechts bewilligt und X hat die Eintragung im Grundbuch beantragt.

Im bezeichneten Schreiben an das Grundbuchamt hat der Verfahrensbevollmächtigte unter Bezugnahme auf § 15 GBO neben weiteren Anträgen namens des Übergebers beantragt, das Wohnungsrecht einzutragen und namens der Übernehmer, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vorzunehmen.

Durch die angefochtene Zwischenverfügung (Bl. 9 d. A.), auf deren Einzelheiten verwiesen wird, hat das Grundbuchamt Hindernisse benannt, zu deren formgerechte Behebung es unter Bezugnahme auf § 18 GBO eine Frist bestimmt hat. Unter Buchstabe a. dieser Verfügung hat es ausgeführt, dass ein Wohnungsrecht zwar auch unter einer auflösenden Bedingung bestellt werden könne. Dies sei allerdings nur soweit möglich, wie der Eintritt der Bedingungen objektiv mit der gebotenen Eindeutigkeit für Dritte bestimmbar sei. Dies sei unter Ziffer III. (1) nicht ausreichend vereinbart worden, da ein „dauerhafter Auszug“ nur schwerlich für Außenstehende erkennbar sein werde.

Gegen diese Zwischenverfügung - Buchstaben a. und b. - haben die Beschwerdeführer mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 11.10.2021 (Bl. 11 ff. d. A.), auf dessen Einzelheiten ebenfalls Bezug genommen wird, Beschwerde eingelegt. Zu Buchstabe a. der Zwischenverfügung haben sie die Auffassung vertreten, dass die verwendete Formulierung den gesetzlichen Anforderungen genüge. In der notariellen Urkunde sei als auflösende Bedingung vereinbart, dass das Wohnungsrecht mit dem dauerhaften Auszug des Berechtigten aus der Wohnung ende, wobei genau definiert sei, wann insbesondere ein dauerhafter Auszug anzunehmen sein solle. Diese Klausel stelle also nicht nur auf die Nutzung durch den Berechtigten selbst ab, sondern sogar auf ein konkretes Verhalten, das über die fehlende Möglichkeit der bloßen dauerhaften Nutzung hinaus deutlich weiter konkretisiert werde.

Durch Verfügung vom 14.10.2021 (Bl. 15 ff. d. A.), auf die letztendlich verwiesen wird, hat das Grundbuchamt seine Auffassung zur fehlenden Eintragungsfähigkeit des Wohnungsrechts vertieft und um Mitteilung gebeten, ob noch eine Ergänzungsurkunde eingereicht werde. Die Beanstandung zu Buchstabe b. der Zwischenverfügung hat es danach nicht mehr aufrechterhalten. Nach Schreiben des Verfahrensbevollmächtigten vom 18.10.2021 und 25.10.2021 (Bl. 16 ff. d. A.) hat das Grundbuchamt der Beschwerde durch Beschluss vom 27.10.2021 (Bl. 18 d. A.) nicht abgeholfen und hat sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. Zur Klarstellung hat es darauf hingewiesen, dass der Beschwerde, soweit sie sich ursprünglich auch gegen Buchstabe b. der Zwischenverfügung gerichtet habe, bereits abgeholfen worden sei.

II.

Die Beschwerde ist gemäß den §§ 71 Abs. 1, 73 GBO statthaft und auch ansonsten zulässig. Die angefochtene Verfügung des Grundbuchamts vom 04.10.2021 ist, soweit sie dem Senat auf die Beschwerde hinsichtlich deren Buchstabe a. vorgelegt worden ist, als anfechtbare Zwischenverfügung im Sinne des § 18 GBO anzusehen, was aufgrund des objektiven Erklärungsinhalts der Verfügung zu beurteilen ist (vgl. dazu die Nachweise bei Demharter, GBO, 32. Aufl., § 71 Rz. 19). Vorliegend hat das Grundbuchamt unter ausdrücklicher Bezugnahme auf § 18 GBO Hindernisse dargelegt, zu deren formgerechter Behebung es eine Frist gesetzt hat; es hat diese Verfügung dem Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten als Zwischenverfügung mit entsprechender Rechtsmittelbelehrung förmlich zugestellt.

Gegen die Zwischenverfügung bestehen bereits aus formellen Gründen Bedenken. Eine Zwischenverfügung ist die dem jeweiligen Antragsteller gegenüber ergehende Angabe von Eintragungshindernissen, verbunden mit der Fristsetzung zu deren Beseitigung und der Ankündigung der Zurückweisung bei nicht fristgemäßer Beseitigung. Dementsprechend hat die Zwischenverfügung zu enthalten die Angabe sämtlicher Hindernisse, die der Eintragung entgegenstehen, ferner die Bezeichnung sämtlicher Mittel oder Wege zur Beseitigung der Hindernisse, die klar aufgezeigt werden müssen, und schließlich die Setzung einer Frist zur Beseitigung der aufgezeigten Hindernisse (vgl. etwa Senat, Beschluss vom 03.07.2012, 20 W 186/12, zitiert nach juris und m. w. N.). Mittel oder Wege zur Beseitigung des hier betroffenen Hindernisses enthält die angefochtene Zwischenverfügung vom 04.10.2021 nicht, sondern stellt sich inhaltlich als bloßer rechtlicher Hinweis dar. In der nachfolgenden Verfügung vom 14.10.2021 findet sich lediglich die Anfrage, ob eine „Ergänzungsurkunde“ eingereicht werde.

Letztendlich kann diese Frage offenbleiben. Das in der Zwischenverfügung aufgeführte und hier noch verfahrensgegenständliche Hindernis besteht nicht.

Das Grundbuchamt hat - wie sich aus der angefochtenen Zwischenverfügung ergibt - die beanstandete Klausel in Ziffer III. (1) des notariellen Vertrags dahingehend ausgelegt, dass sie im Hinblick auf das Erlöschen des Wohnungsrechts („…erlischt…“) eine auflösende Bedingung enthält, das Wohnungsrecht mithin mit Eintritt der Bedingung (wohl dinglich) erlöschen soll. Diese Auslegung liegt nahe, erscheint jedenfalls nach Wortlaut und Sinn der Erklärung als die für einen unbefangenen Betrachter nächstliegende Bedeutung der Erklärung (vgl. dazu Senat MittBayNot 2016, 231, Tz. 8 bei juris). Die Beschwerde beanstandet dies auch nicht, sondern legt diese Auslegung vielmehr selbst ihren Ausführungen zugrunde.

In dem zuletzt zitierten und vom Grundbuchamt in der Zwischenverfügung aufgeführten Beschluss vom 27.10.2014 hat der erkennende Senat unter Bezugnahme auf die dort aufgeführten Nachweise Folgendes ausgeführt (Tz. 9 bei juris):

„Grundsätzlich kann ein Wohnungsrecht im Sinne des § 1093 BGB unter einer auflösenden Bedingung nach § 158 Abs. 2 BGB bestellt werden. Allerdings kann nicht jedes beliebige Ereignis zur auflösenden Bedingung für ein dingliches Recht an einem Grundstück bestimmt werden. Vielmehr ist Rücksicht zu nehmen auf den Zweck des Grundbuchs, über das Entstehen und Erlöschen dinglicher Rechte sicher und zuverlässig Auskunft zu geben; dies bedeutet, dass nur solche Ereignisse wirksam zur Bedingung für das Erlöschen von Grundstücksrechten gemacht werden können, deren Eintritt objektiv mit der gebotenen Eindeutigkeit bestimmbar ist (…). Objektive Bestimmbarkeit bedeutet danach nicht, dass das Ereignis, welches die Bedingung auslöst, sogleich und ohne weiteres feststellbar ist, ohne dass es über seinen Eintritt Meinungsverschiedenheiten oder gar Streit geben könnte (…). Wenn die verwendeten Begriffe jedoch selbst zu ungenau sind, gilt etwas anderes (...). Unerheblich ist es aber, ob der Eintritt des Ereignisses, aufgrund dessen die auflösende Bedingung eintreten soll, sich mit den dem Grundbuchamt zur Verfügung stehenden Mitteln in einer den Formvorschriften des § 29 GBO entsprechenden Form überhaupt wird feststellen lassen, was hier allerdings zweifelhaft erscheinen könnte. Denn dies betrifft nur die Frage, in welcher Weise die Löschungsvoraussetzungen nachzuweisen sind (…).“

Ausgehend von diesen Grundsätzen, an denen der Senat festhält (vgl. nun etwa auch OLG Nürnberg FGPrax 2018, 256, zitiert nach juris) und die mithin auch hier Anwendung finden, ist die Beanstandung des Grundbuchamts unter Buchstabe a. der Zwischenverfügung vom 04.10.2021 nicht gerechtfertigt. Der Umstand des „dauerhaften Auszug(s) des Berechtigten aus der Wohnung“ ist objektiv bestimmbar.

Festzuhalten ist zunächst, dass ein ähnlicher Terminus etwa in § 14 des Hessischen Ausführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (HessAGBGB) vom 18.12.1984 Verwendung findet (dort: „…das Grundstück dauernd zu verlassen…“). Der Begriff des Auszugs aus einer Wohnung wird etwa in § 17 Abs. 2 des Bundesmeldegesetzes (BMG) verwendet (vgl. zum BMG etwa auch OLG Nürnberg FGPrax 2018, 256). In diesem Zusammenhang mag es sein, dass etwa das HessAGBGB in den §§ 4 ff. zu Altenteilsverträgen nur ergänzende schuldrechtliche Bestimmungen enthält, die dingliche Rechtslage aber nicht berührt und bei dinglichen Rechten an die Bestimmbarkeit einer Bedingung erhöhte Anforderungen zu stellen sind (vgl. BayObLG FGPrax 1997, 210, zitiert nach juris, dort zur ähnlichen Regelung in Art. 18 des Bayerischen AGBGB). Andererseits zeigt die Verwendung in gesetzlichen Vorschriften zumindest, dass der Begriff bzw. die Begriffe nicht so ungenau sein können, dass sich daran nicht (die vom jeweiligen Gesetzgeber dafür vorgesehenen) Rechtsfolgen knüpfen lassen könnten. An die Bestimmbarkeit einer Bedingung dürfen die zu stellenden Anforderungen denn auch nicht überspannt werden (vgl. auch dazu BayObLG FGPrax 1997, 210 m. w. N.). Der „dauerhafte (…) Auszug des Berechtigten aus der Wohnung“ kann jedenfalls im Wesentlichen der Aufhebung des Wohnsitzes im Sinne von § 7 Abs. 3 BGB gleichgestellt werden; dazu bedarf es der Aufgabe der tatsächlichen Niederlassung mit dem Willen, den Wohnsitz nicht mehr am bisherigen Ort zu haben (vgl. BayObLG FGPrax 1997, 210, dort zur Bestimmung „nicht nur vorübergehend verlässt“, die das BayObLG dem „Verlassen auf Dauer“ gleichstellt; OLG Nürnberg FGPrax 2018, 256, dort zur Bestimmung „nicht mehr selbst oder zusammen mit Dritten bewohnen“). Anders als vom Grundbuchamt in der Verfügung vom 14.10.2021 ausgeführt, begründet danach also das nur vorübergehende Verlassen der Wohnung keinen dauerhaften Auszug. Tatsächlich mag die erforderliche Abgrenzung - wie vom Grundbuchamt angenommen - im Einzelfall dennoch schwierig zu beurteilen sein („unterschiedlich betrachtet“) und nicht sogleich und ohne weiteres („für Außenstehende“) feststellbar sein. Darauf kommt es jedoch nach den obigen Ausführungen nicht entscheidend an. Der dauerhafte Auszug lässt sich vielmehr anhand der genannten objektiven Kriterien hinreichend sicher herleiten und damit auch objektiv bestimmen. Die verwendeten Begriffe für das Ereignis, das zum Erlöschen des Wohnungsrechts führen soll, sind mithin nicht zu ungenau, um Grundlage einer Bedingung zu sein. Mit der der Entscheidung des Senats vom 27.10.2014 zugrundeliegenden Bestimmung ist die hiesige Klausel im Übrigen nicht zu vergleichen. Anders als für die seinerzeit vorliegende Gesamtberechtigung (Tz. 10 bei juris) liegt hier eine eindeutige Verknüpfung des Ausübungshindernisses zur Person des Berechtigten vor.

Ob der Eintritt des Ereignisses, aufgrund dessen die auflösende Bedingung eintreten soll, sich mit den dem Grundbuchamt zur Verfügung stehenden Mitteln in einer den Formvorschriften des § 29 GBO entsprechenden Form wird feststellen lassen, was hier auch zweifelhaft erscheinen könnte, ist nach den obigen Ausführungen im gegebenen Zusammenhang unerheblich.

Von daher wird denn auch in der Literatur verbreitet eine auflösende Bedingung für den Fall des dauerhaften Auszugs des Berechtigten für zulässig erachtet (so Kühle in jurisPK-BGB, Stand: 01.02.2020, § 528 Rz. 44; Zimmer NJW 2012, 1919; ZEV 2009, 382, dort auch m. w. N.; Eskandari/Bick ErbStB 2012, 327; ähnlich für „dauerhaft (…) entfernt, insbesondere bei Wegzug“: Spiegelberger/Wartenburger in Münchener Vertragshandbuch, Band 6 II, 7. Aufl., VIII 22; ähnlich für „auf Dauer verlässt“: Schneider ZEV 2017, 617 und Everts MittBayNot 2016, 233; vgl. auch Staudinger/Reymann, BGB, Neub. 2021, § 1093 Rz. 62).

Ist die Beschwerde mithin erfolgreich, ist eine Entscheidung über die Tragung von Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens nicht angezeigt, §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG. Auch eine Entscheidung zur Erstattungsfähigkeit notwendiger Aufwendungen im Beschwerdeverfahren ist entbehrlich, da hier keine im entgegengesetzten Sinne Beteiligten vorliegen. Damit bedarf es auch weder der Festsetzung eines Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren, noch einer Entscheidung über die Zulassung der Rechtsbeschwerde.