Oberlandesgericht Karlsruhe Urteil vom 12.01.2006 – 9 U 125/05

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Freiburg vom 01.07.2005 wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Gegenstand des Rechtsstreits ist ein Rückübertragungsanspruch der Klägerin aus einem Kaufvertrag vom 25.11.1998. Darin hatte sie der Beklagten ein Grundstück verkauft und ihr die Verpflichtung auferlegt, das Grundstück nicht in unbebautem Zustand weiter zu veräußern und auf dem Grundstück innerhalb von 2 ½ Jahren ein Wohngebäude zu errichten. Tatsächlich hat die Beklagte erst Ende Mai 2005 die Baugrube ausheben lassen. Bis dahin hatte sie lediglich Ingenieur- und Architektenleistungen in Auftrag gegeben. Auf die tatsächlichen Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung wird Bezug genommen. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Hiergegen richtet sich die rechtzeitig eingelegte Berufung der Beklagten.

Zur Begründung trägt sie vor, das kaufvertraglich vereinbarte Wiederkaufsrecht verstoße gegen die Anforderungen des § 11 Abs. 2 BauGB. Angemessen gestaltet sei ein Vertrag nämlich nur dann, wenn und soweit er zwischen den Parteien individuell ausgehandelt worden sei. Ein solches individuelles Aushandeln habe vorliegend nicht stattgefunden. Außerdem sei der Vertrag auch inhaltlich unangemessen, weil zugunsten der Klägerin Sanktionen wegen Nichterfüllung der Vertragspflicht auch dann griffen, wenn die Pflichtverletzung von der Beklagten nicht zu vertreten sei. Außerdem sei die Vertragsbestimmung deshalb unwirksam, weil der Käufer bei Nichterfüllung die kostenintensiven vorbereitenden Maßnahmen ebenso wenig erstattet erhalte wie die zwischen Zahlung des Kaufpreises und Rückzahlung angefallenen Zinsen. Auch eine eventuelle Werterhöhung komme dem Käufer nicht zugute. Vielmehr habe er auch sämtliche Kosten der Rückabwicklung zu tragen. Die Klägerin habe überdies ihr etwaiges Wiederkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt, weil sich das Rückgabeverlangen vom 16.09.2003 auf ein anderes Grundstück beziehe. Sie habe ermessensfehlerhaft von dem Wiederkaufsrecht Gebrauch gemacht. Anderen Grundstückserwerbern sei die Bebauungsfrist großzügig um mehr als das Doppelte verlängert worden. Sie werde also gleichheitswidrig benachteiligt. Die Ausübung des Wiederkaufsrechts sei auch deshalb ermessensfehlerhaft, weil der Zweck der in kurzer Zeit zu erfüllenden Bebauungsverpflichtung nicht greife. Die Beklagte habe nämlich unter Beweisantritt dargelegt, dass eine Baulandknappheit im Gebiet der Klägerin gar nicht herrsche. Zudem verstoße die Klägerin mit der Ausübung des Wiederkaufsrechts gegen Treu und Glauben, weil sie im Anhörungsverfahren zur Verlängerung der erteilten Baugenehmigung dem Verlängerungsantrag der Beklagten zugestimmt habe.

Die Beklagte stellt folgenden Antrag:

1. Das Urteil des Landgerichts Freiburg vom 03.06.2005 wird aufgehoben.

2. Die Klage wird in Abänderung dieses Urteils abgewiesen.

Die Klägerin beantragt die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt die angefochtene Entscheidung und wiederholt und vertieft hierbei ihr erstinstanzliches Vorbringen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg. Auf die zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung, die der Senat billigt, wird Bezug genommen. Die hiergegen vorgebrachten Angriffe der Beklagten greifen nicht durch.

1. Die Klägerin hat von ihrem Recht aus § 4 Abs. 1 des Vertrages vom 25.11.1998 wirksam bereits mit Schreiben vom 16.09.2003, das vom Rechtsamtsleiter der Klägerin unterzeichnet ist, Gebrauch gemacht. Das Schreiben bezieht sich auf den Kaufvertrag vom 25.11.1998. Die Falschbezeichnung der Flurstücksnummer ist deshalb unschädlich. Die Beklagte, der in dem Verlängerungsantrag vom 19.1.2004 (Anlage B 6) bezüglich der Baugenehmigung derselbe Fehler unterlaufen war, hatte auch keinerlei Zweifel, worauf sich das Rückübertragungsverlangen bezog.

Es kann in diesem Zusammenhang offen bleiben, ob das Recht aus § 4 des Vertrages überhaupt als Wiederkaufsrecht im Sinne von § 456 BGB anzusprechen ist. Selbst wenn dies der Fall wäre, würde die als Vertretungsvorschrift zu wertende Bestimmung des § 54 Abs. 1 GemO, nach der Erklärungen, durch welche die Gemeinde verpflichtet werden soll, der Schriftform bedürfen, nicht greifen (vgl. BGHZ 29, 107). § 54 GemO wäre schon tatbestandlich nicht anwendbar, würde es sich hierbei um einen bereits im Kaufvertrag vereinbarten bedingten Rückübereignungsanspruch handeln. Überdies hat der Gemeinderat der Klägerin dem Rückgabeverlangen mit Beschluss vom 27.09.2004 zugestimmt, wodurch ein etwaiger Vertretungsmangel nach § 177 Abs. 1 BGB geheilt wäre. Die Beklagte hat nämlich bei Empfang des Schreibens die Vertretungsmacht des Rechtsamtsleiters nicht beanstandet, sodass das Verbot einer Vertretung ohne Vertretungsmacht bei einem einseitigen Rechtsgeschäft nicht greift (§ 180 BGB; vgl. BGH NJW 1994, 1528).

2. Die Klägerin hat mit der vorliegenden, zivilrechtlich zu qualifizierenden Vereinbarung (vgl. BVerwGE 92, 56) mit der Beklagten einen städtebaulichen Vertrag im Sinne von § 11 Abs. 1 BauGB in der Fassung vom 27.08.1997 abgeschlossen. Der Vertrag dient nämlich, was zwischen den Parteien unstreitig ist, der Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere der Grundstücksnutzung und der Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Nach Abs. 2 der genannten Bestimmung müssen die vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte.

Entgegen der Auffassung der Beklagten wird die Angemessenheit einer vertraglichen Regelung dagegen nicht schon dadurch in Frage gestellt, dass sie einseitig von der Gemeinde gestellt ist und zu keinem Zeitpunkt zur Disposition auch der Beklagten gestanden hat. Für die nach Kriterien des öffentlichen Rechts bestimmte Angemessenheit ist vielmehr entscheidend, ob bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die gegenseitigen Rechte und Pflichten ausgewogen gestaltet sind (BGHZ 153,93).

Außerdem muss sich der hier zu beurteilende Kaufvertrag an den §§ 5, 6, 8 bis 11 AGBG messen lassen (vgl. § 24 a Nr. 2 AGBGB; BGHZ 153, 93).

Entgegen der Auffassung der Beklagten verstößt die Rückübertragungsverpflichtung nicht gegen die zitierten gesetzlichen Vorschriften.

a) Nach § 4 Abs. 1 b des Vertrages ist die Beklagte verpflichtet, innerhalb von 2 ½ Jahren ab heute, also dem 25.11.1998, ein Wohngebäude zu errichten. Die Bauverpflichtung gilt hiernach bereits dann als erfüllt, wenn innerhalb der Frist mit dem Bau begonnen und dieser zügig vorangetrieben wird. Bei einem Verstoß hiergegen steht der Klägerin das Recht auf Rückübereignung des Grundstücks zu.

Derartige Klauseln sind, was auch die Beklagte nicht in Abrede stellt, grundsätzlich zulässig, weil erst sie es den Gemeinden ermöglichen, wirksam für die Umsetzung der mit städtebaulichen Verträgen verfolgten Ziele zu sorgen.

Die Rückübereignungspflicht ist die Sanktion für die Nichterfüllung einer vertraglichen Verpflichtung. Es handelt sich somit um ein unselbständiges Strafversprechen im Sinne von §§ 341, 342 BGB. Nach §§ 342, 339 BGB ist die Strafe verwirkt, wenn der Schuldner in Verzug kommt. Verzug setzt Verschulden voraus. Dem Wortlaut des Vertrages ist nicht zu entnehmen, dass von dieser gesetzlichen Regelung abgewichen werden soll. Vielmehr spricht das Verhalten der Klägerin, die nicht unmittelbar nach Ablauf der Frist im Juni 2001 Rückübereignung verlangt hat, sondern erstmals mit Schreiben vom 16.09.2003 und dann nochmals mit Schreiben vom 25.11.2004, dafür, dass auch die Klägerin die Fristüberschreitung als solche nicht alleine als anspruchsbegründend angesehen hat. Die Bedenken der Beklagten, nach den vertraglichen Bestimmungen könne auch ein nicht schuldhaftes Verhalten zur Rückübereignungspflicht führen, sind also nicht begründet.

Allerdings sind vorliegend Umstände, die das Verhalten der Beklagten als entschuldigt erscheinen lassen könnten, nicht ersichtlich. Vielmehr trägt die Beklagte zur Rechtfertigung lediglich vor, dass sie vorgehabt habe, das Wohngebäude gemeinsam mit ihrem Lebensgefährten größtenteils mit Eigenleistungen zu erstellen. Ihr Lebensgefährte sei jedoch im August 2001 sehr schwer erkrankt, so dass es ihm nicht möglich gewesen sei, am Bauvorhaben zu arbeiten. Ihr selbst sei es aus finanziellen Gründen nicht möglich, das geplante Wohnhaus ohne Eigenleistungen zu erstellen. Diese Umstände beziehen sich nur auf die finanzielle Leistungsfähigkeit der Beklagten. Dieses Risiko hat die Beklagte jedoch mit Vertragsabschluss übernommen und hat hierfür einzustehen (vgl. BGHZ 153,93).

b) Nach § 11 Nr. 6 AGBG ist eine Bestimmung, durch die dem Verwender für den Fall der Nichtabnahme oder verspäteten Abnahme der Leistung, des Zahlungsverzugs oder für den Fall, dass der andere Vertragsteil sich vom Vertrag löst, die Zahlung einer Vertragsstrafe versprochen wird, unwirksam. Die Rückübereignungsverpflichtung knüpft nicht an eine der in § 11 Nr. 6 AGBG enumerativ aufgezählten Voraussetzungen an. Ein Verstoß gegen das Verbot einer Vertragsstrafe in allgemeinen Geschäftsbedingungen liegt demnach nicht vor (vgl. auch OLG Celle, Urteil vom 13.02.1998 - 4 U 87/97).

c) Dass die Beklagte bei Rückübereignung des Grundstücks dieses von hinzu gekommenen Belastungen frei zu machen und die Kosten und Steuern der Rückübertragung zu tragen hat, resultiert aus ihrer Pflichtverletzung und kann als eine Form des Schadensersatzes betrachtet werden. Eine unangemessene Regelung zu Lasten der Beklagten liegt damit nicht vor.

d) Dasselbe gilt insoweit, als eine Verzinsung oder Wertsicherung des Kaufpreisrückzahlungsanspruches nicht vorgesehen ist.

Zugunsten der Beklagten kann hierbei davon ausgegangen werden, dass kein Wiederkaufsrecht im Sinne von § 456 Abs. 1 BGB vereinbart ist. Beim Wiederkauf nämlich ist eine derartige Verzinsung nach allgemeiner Auffassung ausgeschlossen, weil auch der Wiederverkäufer nicht zur Erstattung der gezogenen oder schuldhaft nicht gezogenen Nutzungen verpflichtet ist. Auch beim Wiederkauf bemisst sich im Zweifel der Wiederkaufspreis nach dem Preis, zu welchem verkauft worden ist (§ 456 Abs. 2 BGB). Würde es sich also um ein Wiederkaufsrecht handeln, so bestünden also weder unter dem Gesichtspunkt der Verzinsung noch der Wertsicherung des Kaufpreisrückzahlungsanspruchs Bedenken gegen die vertragliche Regelung. Besondere Gesichtspunkte öffentlich-rechtlicher Natur, die eine von den zivilrechtlichen Regelungen abweichende Beurteilung rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich und auch nicht vorgetragen.

§ 4 Abs. 1 des Kaufvertrages stellt vielmehr eine Rückabwicklungsregelung eigener Art dar. Die Rückabwicklung setzt eine schuldhafte Vertragsverletzung, nämlich die Nichterfüllung der Bauverpflichtung voraus. Die Regelung ist damit nicht vergleichbar mit einem vertraglichen Rücktrittsrecht, bei dem sowohl die gezogenen wie auch die entgegen den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft schuldhaft nicht gezogenen Nutzungen herauszugeben sind bzw. hierfür Wertersatz zu leisten ist (§§ 346, 347 BGB). Die Regelung ist auch nicht vergleichbar mit einer Rückabwicklung wegen ungerechtfertigter Bereicherung. Es geht vorliegend nämlich nicht um die Rückgewähr ohne rechtlichen Grund erbrachter Leistungen. Folglich kommt es nicht darauf an, ob eine öffentlich-rechtliche Körperschaft unrechtmäßig erhaltene Geldzahlungen gewinnbringend verwendet oder nicht (vgl. hierzu BVerwG NJW 1973, 1854; BFHE 163, 277; BayObLG FGPrax 1999, 39; OLG Hamm NJW-RR 2001, 1440; BGHZ 138, 160). Die Nichtverzinslichkeit des Rückzahlungsbetrages ist vielmehr darin begründet, dass die Beklagte der Klägerin wegen einer Vertragsverletzung auf das Nichterfüllungsinteresse hinsichtlich der Bebauungsverpflichtung haftet. Wäre die Beklagte nicht vertragsbrüchig geworden, hätte die Klägerin den - hier unterstellten - Vorteil aus der Nutzung der Geldsumme behalten dürfen.

Allerdings kommt die aus § 4 des Vertrages berechtigte Gemeinde durch die Rückabwicklung in den Genuss von Wertsteigerungen, sofern die Bodenwerte in dieser Zeit angestiegen sind. Da die Entwicklung der Marktverhältnisse nicht voraussehbar ist und keineswegs nur in einer Richtung verläuft, ist eine einseitige Bevorzugung der Klägerin durch die angegriffene Regelung nicht gegeben.

Auch die Kumulation von Nichtverzinslichkeit des zurückzuzahlenden Kaufpreises und Verbleib etwaiger Wertsteigerungen des Grundstücks bei der Gemeinde ist nicht zu beanstanden. Der sich hieraus ergebende Vorteil der Gemeinde ist, wie bereits dargelegt, als Vertragsstrafe zu qualifizieren. Solche Vertragsstrafversprechen sind selbst im öffentlichen Recht grundsätzlich statthaft (vgl. BVerwGE 74, 78). § 11 Abs. 2 BauGB verbietet dies nicht, sondern lässt Klauseln, die der Gemeinde die zwischenzeitliche Steigerung des Bodenwertes zugute kommen lassen, zu (BGHZ 153,93).

Zu berücksichtigen ist, dass die Klägerin auch befugt gewesen wäre, ein Wiederkaufsrecht zu vereinbaren. Dieses hätte die Möglichkeit geboten, die Steigerung des Bodenwertes bis zur Rückgabe der Gemeinde zugute kommen zu lassen (BGHZ aaO.).

Ohnehin ist vorliegend nicht vorgetragen und auch nicht ersichtlich, dass die Grundstückpreise nach Vertragsabschluss im Jahre 1998 in dem streitigen Baugebiet noch angestiegen sind.

3. Der Beklagten ist darin zuzustimmen, dass die Gemeinde auch bei der Frage, ob sie von ihrer Berechtigung aus § 4 Abs. 1 des Vertrages Gebrauch machen will, ermessenfehlerfrei zu entscheiden hat (vgl. BGHZ 153, 93). § 4 des Vertrages ist unbedenklich in diesem Sinne auszulegen. Dementsprechend stellt die Klägerin auch nicht in Abrede, ermessensfehlerfrei entscheiden zu müssen. Sie vertritt vielmehr die Auffassung, ihre Entscheidung sei auch unter diesem Gesichtspunkt nicht zu beanstanden.

Zu einer ermessensfehlerfreien Entscheidung gehört die Berücksichtigung des Gleichbehandlungsgebots nach Art. 3 GG. In der Berufungsinstanz trägt die Beklagte eine derartige Ungleichbehandlung vor und tritt insoweit Zeugenbeweis an. Die Klägerin bestreitet dies und trägt vor, dass die von der Beklagten genannten Erwerber Grundstücke in anderen Baugebieten erworben hätten und dass diese nach Einräumung von Nachfristen, die auf begründeten Antrag gewährt worden seien, ihrer jeweiligen Bauverpflichtung fristgerecht nachgekommen seien. Gründe, den bestrittenen und verspäteten Vortrag der Beklagten zuzulassen, sind nicht gegeben. Die Beklagte hat hierzu in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vorgetragen, sie habe sich um diese Frage erst nach der ersten Instanz gekümmert und hierzu recherchiert. Bis dahin habe sie diesem Gesichtspunkt keine Bedeutung zugemessen. Dies ist keine ausreichende Entschuldigung. Spätestens mit Bekanntwerden der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29.11.2002 (BGHZ 153,93), war die Bedeutung einer ermessensfehlerfreien Entscheidung bekannt. Dass die Beklagte bei rechtzeitiger Erkundigung den entsprechenden Sachvortrag und Beweisantritt nicht schon erstinstanzlich hätte vorbringen können anstatt wie tatsächlich geschehen erst in zweiter Instanz, ist nicht ersichtlich und auch nicht vorgebracht. Ebenso wenig sind die alternativen Zulassungsgründe nach § 531 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO dargetan. Deshalb ist die Beklagte mit diesem Vortrag und dem hierzu gehörigen Beweisantritt nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen.

4. Auf die Frage, ob im Gebiet der Klägerin Baulandknappheit herrscht oder nicht, kommt es ausweislich des Wortlauts des Vertrages nicht an. Auch die Angemessenheit der Vertragsklausel wird durch diese Frage nicht berührt. Ebenso wenig ist diese Frage von Bedeutung für eine fehlerfreie Ermessensausübung. Mit dem Vertrag hat die Klägerin vielmehr die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere der Grundstücksnutzung und der Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung erstrebt. Diese Zwecke haben keinen ausreichenden Bezug zu der Frage der Baulandknappheit.

5. Die Entscheidung der Klägerin, nunmehr die Rückübereignung zu verlangen, stellt eine gewisse Härte für die Beklagte dar. Dies macht die Entschließung der Gemeinde jedoch nicht ermessensfehlerhaft. Vielmehr hat sie mit der Ausübung dieses Rechts mehr als 2 Jahre über den Fristablauf hinaus zugewartet und der Beklagten Gelegenheit gegeben, doch noch ihrer Bauverpflichtung nachzukommen. Die Klägerin hat sich im Hinblick auf das Gleichbehandlungsinteresse entschlossen, die Vertragsverletzung durch die Beklagte nicht weiter hinzunehmen. Sie hat dargelegt, dass es bei den ursprünglichen Kaufvertragsverhandlungen durchaus Familien gegeben habe, die das Grundstück deshalb nicht gekauft hätten, weil sie nicht sicher gewesen seien, ob ihnen die Realisierung des Baus innerhalb der vertraglichen Frist gelingen würde. Unter diesen Umständen ist die Ermessensausübung nicht zu beanstanden. Vielmehr ist die Klägerin befugt, die mit dem Vertrag verfolgten städtebaulichen Ziele, weiterhin zu fördern und, wie am 27.9.2004 beschlossen, das Grundstück am Markt anzubieten.

6. Der Einwand der Beklagten, die Klägerin verhalte sich treuwidrig weil sie noch kurz zuvor der Verlängerung der Baugenehmigung zugestimmt habe, greift nicht durch. Die Klägerin hat zu dem Verlängerungsantrag der Beklagten unter Hinweis auf § 30 BauGB keinen Beschluss gefasst. Sie hat also der Verlängerung nicht zugestimmt. Nach § 36 BauGB ist das Einvernehmen der Gemeinde nämlich lediglich zu Vorhaben nach den §§ 31, 33-35 BauGB erforderlich, nicht dagegen für Vorhaben im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans im Sinne von § 30 BauGB.

Unabhängig hiervon hätte die Gemeinde im Anhörungsverfahren ihr Einvernehmen nur aus den sich aus den §§ 31, 33, 34 und 35 BauGB ergebenden Gründen versagen dürfen. Zu diesen Gründen zählt die Frage, ob der Gemeinde ein Rückübertragungsanspruch zusteht, nicht. Schon wegen der begrenzten Zielsetzung des Verfahrens hätte die Beklagte nicht darauf vertrauen dürfen, dass eine etwaige Zustimmung im Verfahren nach § 36 BauGB auch die Zustimmung zu einem weiteren Zuwarten sein würde, ob die Beklagte doch noch ihrer Bauverpflichtung aus § 4 des Vertrages nachkommen würde. Schließlich musste die Beklagte sich vergegenwärtigen, dass sie als Eigentümerin einen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung bzw. deren Verlängerung hatte, den ihr die Klägerin nicht im Hinblick auf ihr privates, allenfalls zukünftiges Recht streitig machen konnte.

Die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat behauptet, die Klägerin habe in einem Anhörungsverfahren als Angrenzerin nach § 55 LBO die Zustimmung erteilt. Beweis wurde hierfür trotz Nachfrage nicht angetreten. Die Klägerin hat dies bestritten. Die Beklagte ist für den Einwand treuwidrigen Verhaltens beweisbelastet. Die Nichterweislichkeit geht somit zu ihren Lasten.

Die Entscheidung beruht im Übrigen auf den §§ 97, 708 Nr. 10, 711, 543 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision sind nicht gegeben.