Oberlandesgericht Koblenz Urteil vom 08.11.2004 – 12 U 1420/03

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Einzelrichters der 10. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 18. November 2003 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Die Parteien streiten um Mietzinsansprüche oder eine Nutzungsausfallentschädigung aufgrund eines Mietverhältnisses über gewerblich als Reitsportfachgeschäft genutzte Räume. Die Beklagten hatten von den vormaligen Grundstückseigentümern als Rechtsvorgängern der Kläger durch Vertrag vom 14. September 1984 mit Wirkung vom 1. November 1984 das Gewerbeobjekt zu einem Mietzins von 3.500 DM pro Monat angemietet. Nach § 4 des Mietvertrages war unter maschinenschriftlicher Ergänzung des vorformulierten Vertragstextes eine sechsmonatige Kündigungsfrist jeweils zum Ende eines Kalendervierteljahres festgelegt, zugleich jedoch zunächst für die Dauer von zehn Jahren eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen worden. Die Geltung von § 568 BGB wurde ausgeschlossen. Dem vorformulierten Vertragstext war ferner maschinenschriftlich hinzugefügt worden: „Das Mietverhältnis wird für die Dauer von 10 Jahren abgeschlossen“ (Bl. 5 GA). Gemäß § 19 des Mietvertrages, der wiederum maschinenschriftlich dem vorformulierten Vertragstext hinzugefügt worden war, galt: „Das Mietverhältnis hat eine Laufzeit von 10 Jahren. Nach Ablauf der festen Vertragszeit steht dem Mieter ein Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrages von 5 Jahren zu. Falls der Mieter von dem Optionsrecht Gebrauch machen will, hat er dieses dem Vermieter jeweils 12 Monate vor Ablauf des Vertrages schriftlich mitzuteilen“ (Bl. 10 GA). Nach Ablauf der zehnjährigen Vertragsdauer wurde das Mietverhältnis einmal um fünf Jahre verlängert. Unter dem 9. September 1999 erklärte der Erstbeklagte die Kündigung zum 31. Oktober 1999 (Bl. 13 GA); der Zweitbeklagte erklärte sich nicht. Unter dem 9. und 17. Februar 2000 äußerten die Kläger Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung. Sie gingen von der Fortdauer des Mietverhältnisses aus. In der Folgezeit kam es zu Streitigkeiten über die Ordnungsmäßigkeit des Zustandes der Mietsache bei Rückgabe. Eine Weitervermietung des Objekts scheiterte. Die Kläger hielten zuletzt in einem Schreiben vom 30. Mai 2000 daran fest, dass das Mietverhältnis mangels (fristgerechter) Kündigung beendet worden sei.

Mit der Klage machten die Kläger zunächst ausschließlich Mietzinsansprüche für die Monate November 1999 bis März 2000 geltend. In der mündlichen Verhandlung am 23. September 2003 vor dem Landgericht erschienen neben dem Prozessbevollmächtigten der Kläger auch der Erstbeklagte und als Bevollmächtigte beider Beklagten Rechtsanwältin K... aus der Sozietät der Prozessbevollmächtigten der Beklagten, die indes nicht die Sachbearbeiterin war; dies war Rechtsanwalt S... Das Gericht erteilte nach dem Inhalt des Protokolls der mündlichen Verhandlung nur den Hinweis, dass es von einem befristeten Mietverhältnis ausgehe, welches auch ohne Kündigungserklärung durch Zeitablauf beendet worden sei. Das Protokoll fährt fort: „Die Parteivertreter bitten zu den von dem Gericht erteilten Hinweisen Stellung nehmen zu dürfen. Kl.-Vertr. bittet überdies zu den Schriftsätzen der Gegenseite vom 19. und 23.09.2003 noch schriftsätzlich erwidern zu dürfen“. Zu alledem gewährte das Landgericht jeweils einen Schriftsatznachlass für beide Parteivertreter bis zum 7. Oktober 2003 und bestimmte einen Verkündungstermin auf den 18. November 2003. Durch Schriftsatz vom 6. Oktober 2003 erläuterten die Kläger, dass ihre Forderung auch als Anspruch hilfsweise auch als Nutzungsersatz gerechtfertigt sei, weil eine Räumung der Mietsache erst im Februar 2000 erfolgt und der Schlüssel erst mit Schreiben vom 6. März 2000 zurückgesandt worden sei (Bl. 60 f. GA). Die Beklagten erklärten durch Schriftsatz des Rechtsanwalts S... vom 7. Oktober 2003 zunächst mit Bezugnahme auf den Inhalt des Protokolls der mündlichen Verhandlung, dass eine weitere Stellungnahme nicht erfolge, weil das Gericht von der Beendigung des Mietverhältnisses ausgehe (Bl. 66 GA). Durch nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 15. Oktober 2003 erwiderten die Beklagten dann auf den Schriftsatz der Kläger vom 6. Oktober 2003 (Bl. 67 ff. GA), rügten die Verspätung des dortigen Vortrags zur Auswechslung des Klagegrundes. Sie erläuterten alsdann, dass eine Vorenthaltung der Mietsache nicht vorgelegen habe (Bl. 67 ff. GA). Der Erstbeklagte habe die Kläger bereits mit Schreiben vom 4. September 1999 zur Rücknahme des Mietobjekts aufgefordert (s.a. Bl. 91 GA). Am 31. Oktober 1999 sei das Mietobjekt geräumt gewesen; die Kläger hätten sich jedoch nicht gemeldet. Am 15. November 1999 sei dem Kläger zu 2) ein Schlüssel übergeben worden. Am 17. November 1999 habe ein Übergabetermin stattgefunden, bei dem der Kläger zu 2) einige Beanstandungen wegen Schäden am Mietobjekt erhoben habe, die der Gegenstand des Rechtsstreits 14 C 2306/00 AG Koblenz (Urteil Bl. 31 ff. GA) gewesen seien. Dort sei den Klägern nur ein Teilbetrag des von ihnen geforderten Schadensersatzes zugesprochen worden. Insgesamt habe der Kläger zu 2) die Mietsache trotz Übergabeangebots nicht zurückgenommen, sich aber bereits im Besitz eines Schlüssels befunden.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, 8.947,61 Euro nebst Zinsen an die Kläger zu zahlen. Es hat ausgeführt, dass der Mietvertrag durch die nach §§ 4, 19 des Vertrages vereinbarte Befristung und den Zeitablauf beendet worden sei, so dass kein Mietzinsanspruch für den Zeitraum von November 1999 bis März 2000 bestehe; jedoch sei für dieselbe Zeit von einem Anspruch auf Entschädigung wegen Nutzungsausfalls auszugehen. Auf diese Möglichkeit habe das Gericht in der mündlichen Verhandlung hingewiesen, auch wenn dies nicht aus dem Protokoll hervorgehe. Diese Tatsache werde dadurch belegt, dass der nachgelassene Schriftsatz der Kläger diesen Klagegrund aufgegriffen habe. Die Beklagten hätten sich dazu nicht in der Frist für nachgelassene Schriftsätze geäußert. Die Erwiderung auf den Schriftsatz der Kläger durch Beklagtenschriftsatz vom 15. Oktober 2003 sei verspätet. Ein Grund zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung liege nicht vor. Auf der Grundlage des alleine berücksichtigungsfähigen Klägervorbringens sei von einer Vorenthaltung der Mietsache auszugehen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Beklagten. Sie erstreben die Abweisung der Klage und rügen die Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör. Das Landgericht habe in der mündlichen Verhandlung nicht auf die Möglichkeit der Beurteilung der Klageforderung nach § 557 BGB a.F. hingewiesen. Erstmals durch den nachgelassenen Schriftsatz der Kläger sei dieser Klagegrund geltend gemacht worden. Hierauf hätten sie unverzüglich nach Kenntnisnahme von diesem neuen Vorbringen reagiert. Bei dieser Sachlage sei nicht ihr Vorbringen, sondern dasjenige der Kläger verspätet gewesen und präkludiert. Im Übrigen liege ein Fall des § 557 BGB a.F. nicht vor (Bl. 85 ff., 118, 119 ff. GA), weil eine Vorenthaltung der Mietsache nicht anzunehmen sei, wenn der Vermieter zunächst von der Fortgeltung des Mietverhältnisses ausgegangen sei und danach noch Schönheitsreparaturen gewünscht würden. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung seien verwirkt, weil im Rechtsstreit 14 C 2306/00 AG Koblenz nur Mängelbeseitigungsrechte geltend gemacht worden seien, mit der Klage vom 21. Februar 2003 erstmal Mietzinsforderungen eingeklagt worden seien und der Klagegrund erst nach gerichtlichen Hinweisen unter dem 6. Oktober 2003 in einem Nutzungsausfallschaden gesehen worden sei.

Die Kläger sind der Berufung entgegengetreten. Sie heben hervor, dass ein gerichtlicher Hinweis auf den Klagegrund gemäß § 577 BGB a.F. tatsächlich in der mündlichen Verhandlung erteilt worden sei, auch wenn er nicht protokolliert worden sei. In der Sache sei das angefochtene Urteil zutreffend, weil sie einen Zahlungsanspruch aufgrund der Mietzinsverpflichtung, hilfsweise als Schadensersatzforderung wegen Nutzungsausfalls hätten. Nach Hinweisen des Gerichts (Bl. 135 f. GA) haben die Kläger ergänzend ausgeführt, dass das Mietverhältnis nicht ohne wirksame Kündigung nach Ablauf von fünfzehn Jahren beendet worden sei, so dass die Beklagten die geltend gemachte Zahlung als Mietzins schuldeten. Die Kläger meinen, mit Blick auf die vertragliche Vereinbarung einer Kündigungsfrist könne nur davon ausgegangen werden, dass die zugleich vereinbarte Vertragsdauer für bestimmte Zeiträume einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für jene Zeit enthalte, aber die anschließende Fortführung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit mangels Kündigung in der vereinbarten Frist zur Folge gehabt habe.

Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen. Wegen der Feststellungen des Landgerichts nimmt der Senat gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat auch in der Sache Erfolg. Sie führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils und zur Klageabweisung.

1. Richtig ist die Annahme des Landgerichts, es liege ein befristetes Mietverhältnis vor, das zum 31. Oktober 1999 geendet habe, so dass der geltend gemachte Mietzinsanspruch für die Folgezeit nicht bestehe.

Die Vereinbarungen in §§ 4, 19 des Mietvertrages (Bl. 5, 10) ergeben, dass ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis vorlag, welches durch Ablauf der vereinbarten Zeit auch ohne Kündigung endete (§ 564 Abs. 1 BGB a.F.). Nach dem Vertrag war keine automatische Verlängerung des Mietverhältnisses mangels Widerspruchs (vgl. für einen solchen Fall OLG Düsseldorf MDR 2002, 1429, 1430) vorgesehen, sondern nur ein Optionsrecht zur Verlängerung des zunächst „auf 10 Jahre fest“ abgeschlossenen Mietvertrages, das die Beklagten nach der einmaligen Verlängerung des Mietvertrages um fünf Jahre tatsächlich nicht erneut im Sinne von § 19 Satz 2 des Mietvertrages ausgeübt haben. Die Parteien des Mietvertrages haben zugleich § 568 BGB a.F. abbedungen, wonach das Mietverhältnis stillschweigend fortgeführt worden wäre, wenn der Gebrauch der Mietsache von den Beklagten fortgesetzt und der Wille zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht zum Ausdruck gebracht worden wäre. Zumindest die Zusammenschau dieser Regelungen macht deutlich, dass es um ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis ging.

Aus der Tatsache, dass in § 4 des Mietvertrages eine bestimmte Frist für die ordentliche Kündigung vereinbart wurde, ergibt sich nichts anderes. Zwar mag hierdurch die ordentliche Kündigung für den anfänglichen zehnjährigen Bindungszeitraum ausgeschlossen worden sein; denn der Vertrag wurde insoweit „für die Dauer von 10 Jahren fest abgeschlossen“. Für diesen Zeitraum war die Vereinbarung einer Kündigungsfrist folglich gegenstandslos. Das gilt aber nicht notwendigerweise ebenso für die gesondert geregelte anschließende Zeitspanne von fünf Jahren nach (erstmaliger) Inanspruchnahme der Option einer Vertragsverlängerung mit einer anders bestimmten Dauer. Ebenso gilt es nicht für eine anschließende weitere Verlängerung der Vertragsdauer. Deshalb ist die Vereinbarung einer Kündigungsfrist durch insoweit maschinenschriftlich allein durch Einfügung einer Zahl vorgenommene Ergänzung des vorformulierten Vertragstextes nicht notwendigerweise dahin zu verstehen, dass nach Ablauf aller Bindungsfristen der Mietvertrag mangels Kündigung automatisch auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden sollte. Der Ausschluss des § 568 BGB a.F. besagt das Gegenteil; gleiches gilt für die Vertragsklausel, dass das Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrages für weitere fünf Jahre ausdrücklich und in bestimmter Frist geltend gemacht werden sollte, um eine Vertragsverlängerung herbeizuführen.

Dem Verhalten der Beklagten ist auch nicht zu entnehmen, dass sie den Vertrag in anderer Weise verstanden haben und sie ihn deshalb mit einem anderen Inhalt hatten abschließen wollen. Nur der Erstbeklagte hat eine Kündigungserklärung abgegeben und das auch ohne Einhaltung der vereinbarten Frist. Der Zweitbeklagte hat die Kündigung nicht erklärt, ist aber auch von der Beendigung des Mietverhältnisses mit Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer ausgegangen. Daraus ist allenfalls eine gewisse Unklarheit über den Inhalt des Vertrages zu entnehmen (vgl. OLG Frankfurt, WuM 1999, 117, 118 f.), aber kein die Vertragsauslegung entscheidend beeinflussender Umstand, der dem vorgenannten Auslegungsergebnis widerspräche. § 568 BGB a.F. greift auch hinsichtlich des Verhaltens des Zweitbeklagten nicht ein, zumal er abbedungen wurde.

Ist demnach das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Dauer beendet worden, so besteht kein Mietzinsanspruch der Kläger für die Folgezeit.

2. Ein Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung ist gleichfalls nicht anzunehmen.

a) Das Vorbringen der Beklagten zu dieser Frage ist nicht präkludiert; denn es liegt eine Verletzung von §§ 139 Abs. 1, 2 und 4, 156 Abs. 2 Nr. 1 ZPO vor. Ein gerichtlicher Hinweis auf die Möglichkeit eines Anspruchs auf Ersatz von Nutzungsausfall war geboten, weil zuvor in Schriftsätzen der Parteien nur die Frage des Mietzinsanspruchs erörtert worden war. Der Hinweis wurde aber nicht formgerecht erteilt. Deshalb hätte Anlass zum erneuten Eintritt in die mündliche Verhandlung bestanden (§ 156 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Das hat das Landgericht zu Unrecht abgelehnt.

aa) Nach § 139 Abs. 4 Satz 2 ZPO kann der Nachweis der Erteilung eines gerichtlichen Hinweises nur durch die Akten erbracht werden (Reichold, in: Thomas/Putzo, ZPO, 26. Aufl., § 139 Rn. 31). Bei Hinweisen in der mündlichen Verhandlung gemäß § 139 ZPO ist der richtige Ort für die Herstellung der Aktenkundigkeit das Protokoll; denn der Hinweis ist ein wesentlicher Vorgang (vgl. Hartmann, in: Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 62. Aufl., § 139 Rn. 94; Peters, in: MünchKomm ZPO, Aktualisierungsband ZPO-Reform, 2002, § 139 Rn. 5; Rensen MDR 2003, 483, 484; Rosenberg/Schwab/Gottwald, Zivilprozessrecht, 16. Aufl., § 77 Rn. 31). § 160 Abs. 2 ZPO geht der allgemeinen Regelung des § 139 Abs. 4 ZPO vor. Deshalb ist die Herstellung der Aktenkundigkeit des Hinweises dadurch, dass nachträglich im Urteil die Erteilung des Hinweises angegeben wird, nicht ausreichend.

bb) Das Protokoll der mündlichen Verhandlung besitzt die Beweiskraft gemäß § 165 ZPO. Daraus ergibt sich, dass dem Schweigen des Protokolls zu entnehmen ist, der Hinweis auf eine Anspruchsberechtigung der Kläger aus § 577 BGB a.F. sei nicht erfolgt. Die Beweiskraft des Protokolls gilt nur nicht bei einer offensichtlichen Lückenhaftigkeit (Reichold, in: Thomas/Putzo, ZPO § 165 Rn. 3). Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Ob das Protokoll mit der Folge lückenhaft ist, dass seine Beweiskraft entfällt, muss aus ihm selbst heraus beurteilt sein. Dass die Kläger im nachgelassenen Schriftsatz den Klagegrund des § 577 BGB a.F. erwähnt haben, reicht deshalb nicht aus, zumal eine Bezugnahme auf einen gerichtlichen Hinweis in dem Schriftsatz nicht enthalten ist. Ebenso kann nicht aus dem landgerichtlichen Urteil auf eine Lückenhaftigkeit des Protokolls geschlossen werden. Denn es ist nicht Aufgabe des Urteilstatbestands oder der Feststellungen in den Entscheidungsgründen, eine Lücke im Protokoll nachträglich aufzuzeigen und diese gegebenenfalls auch zu schließen. Dies wäre nur durch eine Ergänzung oder Berichtigung des Protokolls möglich gewesen. Das Urteil kann nicht die Informationsfunktion erfüllen, die einem Protokollvermerk zukommt. Nur wenn vor der instanzbeendenden Sachentscheidung die notwendigen Hinweise gegeben werden, können die Parteien noch reagieren.

Der Protokolltext ergibt für sich genommen keine offensichtliche Lückenhaftigkeit. Zwar spricht das Protokoll im Zusammenhang mit den gewährten Schriftsatznachlässen von „Hinweisen“ des Gerichts, also von einer Mehrzahl von Informationen. Dies könnte andeuten, dass nicht lediglich die Frage des Bestehens eines Mietzinsanspruchs, sondern auch weiterer Aspekte angesprochen worden war. Jedoch ist das nicht offensichtlich. Denn auch der protokollierte Hinweistext erfasst eine Mehrzahl von Informationen. So hat das Landgericht nach dem Protokollvermerk die Befristung des Mietverhältnisses, die Beendigung des Vertrages durch Fristablauf und die Unerheblichkeit der Kündigungserklärung angesprochen. Auch darin kann die Erteilung von „Hinweisen“ gesehen werden. Zudem deutet die inhaltliche Verknüpfung des Schriftsatznachlasses für die Parteien mit den protokollierten „Hinweisen“ an, dass eine abschließende Protokollierung vorgenommen wurde.

b) Demnach lag eine Verletzung des Anspruchs der Beklagten auf rechtliches Gehör vor, weil nach der Beweiskraft des Protokolls auf den Klagegrund gemäß § 577 BGB a.F. nicht hingewiesen worden war. In einem solchen Fall liefert § 156 Abs. 2 Nr. 1 ZPO die Möglichkeit, noch vor der Endentscheidung den Fehler zu beheben. Die Parteien können durch erneutes Eintreten in die mündliche Verhandlung zu Wort kommen. § 156 Abs. 2 Nr. 1 ZPO gebietet eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung von Amts wegen, wenn sich ergibt, dass nur dies eine Verletzung des rechtlichen Gehörs heilen kann (vgl. BGH, VersR 1974, 1127, 1128; BGHR ZPO § 156 Abs. 1 Ermessen 1 und 2). Das Landgericht ist demnach zu Unrecht nicht mehr in die mündliche Verhandlung eingetreten. Auf diesem Verfahrensfehler beruht sein Urteil; denn es stützt sich für die Frage, ob den Klägern die Mietsache vorenthalten worden war, ausschließlich auf deren Vorbringen und meint zu Unrecht, die Erwiderung der Beklagten sei präkludiert. Zudem ist sein materiell-rechtlicher Ansatz zu beanstanden.

2. Ein Anspruch der Kläger gemäß § 577 BGB a.F. besteht nicht.

Der Anspruch des Vermieters auf Entschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses setzt ein dem Willen des Vermieters widersprechendes Verhalten des Mieters voraus. Dies liegt nicht vor, wenn der Vermieter auf der Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht, weil er die Kündigung des Mieters für unwirksam hält und das Mietverhältnis als nicht beendet betrachtet (vgl. LG Wiesbaden, Urt. vom 1. Dezember 2003 - 7 O 165/03, Ls. in WuM 2004, 49). Die irrige Auffassung des Vermieters, der Mietvertrag dauere fort, schließt einen Rücknahmewillen aus (vgl. OLG Hamm, ZMR 2003, 354 f.).

Auch einem Vermieter, der sich nach Beendigung des Mietverhältnisses über einen längeren Zeitraum hinweg nicht darum bemüht, sämtliche Schlüssel zum Mietobjekt zu erhalten, steht kein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung zu (vgl. zu § 546a BGB n.F. OLG Düsseldorf, OLG-Report Düsseldorf 2004, 375 f.). Ebenso liegt es, wenn der Vermieter wie insoweit unstreitig im vorliegenden Fall bereits (auch) einen Schlüssel innehat, aber den Mieter, der die Mietsache im Wesentlichen geräumt hat, zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auffordert. Weigert sich der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses gar die Räume zurückzunehmen, weil sie noch nicht vollständig geräumt seien, so liegt ebenfalls kein Vorenthalten des Mieters vor, auch wenn noch einzelne, die Nutzung des Mietobjekts nicht wesentlich hindernde Sachen in den Räumen geblieben sind (OLG Düsseldorf MDR 2003, 1411 ff.). So lag es hier bereits nach dem im Kern unstreitigen Sachverhalt. Auf die streitigen Details kommt es dafür nicht an.

Aus allen diesen Gründen liegt kein Fall des Vorenthaltens der Mietsache vor, der einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 557 Abs. 1 BGB a.F. zur Folge hätte.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Ein Grund für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegt nicht vor.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 8.947,61 Euro festgesetzt.