Oberlandesgericht Koblenz Urteil vom 08.11.2004 – 12 U 1470/03

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 30. Oktober 2003 wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Der Rechtsstreit betrifft eine Mietzinsforderung der Kläger gegen die Beklagten aufgrund eines Mietvertrages über Praxisräume. Die Parteien sind Ärzte. Die Ehefrau des Beklagten zu 1) und der Kläger zu 1) erwarben im Jahre 1996 als Gesellschafter bürgerlichen Rechts ein Grundstück in R... und errichteten darauf die M...-Klinik und ein Pflegeheim. Die M... Gesellschaft bürgerlichen Rechts besteht heute, nach Ausscheiden der Ehefrau des Beklagten zu 1), aus den Klägern zu 1) und 2). Sie verpachtete zur Betriebsaufspaltung aus steuerlichen Gründen das Klinik- und Pflegeheimanwesen an die M...-Klinik GmbH beziehungsweise an die M...-Pflegeheim GmbH zum Betrieb der Einrichtungen. Der Beklagte zu 1) war zunächst alleiniger Gesellschafter der M...-Klinik GmbH, seine Ehefrau war deren Geschäftsführerin. Am 19. Mai 1998 vermietete die M... Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch einen formularmäßig abgefassten Vertag (Bl. 14 ff. GA) Praxisräume im Erdgeschoss der Klinik an den Beklagten zu 1) und Dr. S... zum Betrieb einer anästhesiologischen und schmerztherapeutischen Praxis. Durch einen weiteren Vertrag vom 1. Oktober 1998 erteilte die M...-Klinik GmbH dem Beklagten zu 1) die alleinigen Rechte für Anästhesie bei ambulanten und stationären Behandlungen in der M...-Klinik. Diese Eingriffe wurden im OP-Trakt der Klinik durchgeführt. Die Beklagte zu 2) trat aufgrund einer Vereinbarung vom 14. Januar 2000 anstelle des Arztes Dr. S... in dessen vertragliche Stellung als Praxismieter neben dem Beklagten zu 1) ein (Bl. 19 GA). Im Jahre 2000 schied die Ehefrau des Beklagten zu 1) aus der M...-Klinik-Gesellschaft bürgerlichen Rechts aus und wurde dort durch den Kläger zu 2) ersetzt. Danach schied der Beklagte zu 1) aus der M...-Klinik GmbH aus. Durch notarielle Verträge vom 1. Juni 2000 waren der Beklagte zu 1) und seine Ehefrau auf diese Weise aus den gesellschaftsrechtlichen Verbindungen mit der M...-Klinik ausgeschieden.

Unter dem 31. August 2000 teilte die M...-Klinik GmbH dem Beklagten zu 1) mit, dass die Operationssäle wegen hoher wirtschaftlicher Verluste geschlossen würden (Bl. 79 GA). Am 4. September 2000 wurde die Schließung der Operationssäle durch die M...-Klinik GmbH vollzogen. Vor diesem Hintergrund kündigten die Beklagten unter dem 7. September 2000 den Mietvertrag fristlos. Die Kläger widersprachen der Kündigung. Diese wurde dann zunächst von den Beklagten zurückgenommen, weil eine Wiedereröffnung der Operationssäle im Raum stand. Der Operationstrakt wurde indes entgegen einer Ankündigung dann zunächst doch nicht mehr eröffnet, so dass die Beklagten unter dem 29. November 2000 das Mietverhältnis erneut kündigten. Seit Mitte 2001 ist der Operationstrakt wieder in Betrieb. Die Beklagte zu 2) ist dort wieder tätig.

Die Kläger begehren die Zahlung von Mietzins für die Praxisräume für die Zeit von November 2000 bis Mai 2001 in Höhe von insgesamt 11.664,24 Euro, da das Mietverhältnis bei ordentlicher Kündigung am 31. Mai 2001 beendet worden wäre. Sie stehen im Kern auf dem Standpunkt, dass die Nutzung des Operationstrakts nicht Teil des Mietvertrages gewesen sei. Der Beklagte zu 1) habe seine ärztliche Tätigkeit überwiegend außerhalb des streitbefangenen Operationstrakts entfaltet.

Die Beklagten haben die Abweisung der Klage erstrebt. Sie meinen, die fristlose Kündigung sei berechtigt gewesen, weil die Nutzung des Operationstraktes die Geschäftsgrundlage des Praxismietvertrages gewesen sei. Der wesentliche Teil ihrer Einkünfte sei durch Narkoseeingriffe im OP-Trakt erzielt worden. Das sei durch den Kläger zu 1) auch bei dem Notartermin im Jahre 2000 anlässlich des Ausscheidens des Beklagten zu 1) und seiner Ehefrau aus den Gesellschaften anerkannt worden. An der Nutzung der gemieteten Praxisräume ohne gleichzeitige Möglichkeit der Nutzung auch des Operationstrakts habe für sie kein Interesse bestanden.

Das Landgericht hat den Klägern die Miete für den Monat November 1999 in Höhe von 1.666,32 Euro nebst Verzugszinsen zugestanden und die Klage im Übrigen abgewiesen. Es hat ausgeführt, es habe eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund vorgelegen, die freilich nach Zurücknahme der ersten Kündigungserklärung erst Ende November 1999 wirksam geworden sei. Diese Kündigung sei berechtigt gewesen, weil durch die Schließung des Operationstraktes eine wesentliche Änderung der Verhältnisse eingetreten sei. Die Beweisaufnahme habe ergeben, dass die Nutzung der Praxisräume zentraler Bestandteil des Vertragsverhältnisses und wirtschaftlich von besonderer Bedeutung gewesen sei. Das gehe aus den Aussagen des Zeugen Dr. S... und der Zeugin G...-B... hervor.

Gegen dieses Urteil richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Kläger. Sie verfolgen das ursprüngliche Klageziel im Umfang der Klageabweisung, also bezüglich 9.997,92 Euro nebst Zinsen, weiter (Bl. 190 GA). Sie meinen, die Beklagten hätten durch ihre ursprüngliche gesellschaftsrechtliche Position die Mietgegenstände in ihrer Einflusssphäre gehabt. Das Landgericht habe bei seiner Annahme des Vorliegens eines wichtigen Grundes zur außerordentlichen Kündigung übersehen, dass die Mietverträge über die Pachträume und die Vereinbarung der Mitbenutzung der Operationssäle zu verschiedenen Zeitpunkten abgeschlossen worden seien. Die mangelnde Auslastung der Operationssäle und der Wegfall ihrer wirtschaftlichen Rentabilität seien normale Umstände, die sie, die Kläger, nicht zu vertreten hätten, während die Beklagten frühzeitig Kenntnis davon gehabt hätten. Die vorübergehende Schließung der Operationssäle sei in die Risikosphäre der Beklagten gefallen; inzwischen sei eine einvernehmliche neue Lösung durch Vertragsanpassung gefunden worden. Zur Herstellung der prozessualen Waffengleichheit sei die Parteivernehmung des Klägers zu 1) geboten. Das Landgericht sei zu Unrecht ihren Beweisanträgen nicht nachgegangen, die darauf gerichtet waren festzustellen, dass die Beklagten auch außerhalb des Operationstrakts der M...-Klinik Einkünfte erzielten.

Die Beklagten sind der Berufung entgegen getreten.

Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen. Wegen der Feststellungen des Landgerichts nimmt der Senat gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug.

II.

Die Berufung ist unbegründet. Ein Beanstandungsgrund nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO besteht nicht. Es lag eine wirksame Kündigung aus wichtigem Grund vor, die den Mietvertrag ab Dezember 1999 aufhob und danach die Mietzinsansprüche der Kläger entfallen ließ. Zwischenzeitliche Änderungen in der Position einzelner Vertragspartner zwischen Vertragsschluss und fristloser Vertragskündigung ändern nichts an der Bewertung (vgl. BGHZ 40, 334, 336).

1. Gemäß § 554a Satz 1 BGB a.F. kann ein Mietverhältnis über Räume aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn ein Vertragsteil schuldhaft in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Darüber hinaus kann nach dem allgemeinen Grundsatz, dass Dauerschuldverhältnisse aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden können, auch aufgrund besonderer Umstände, die nicht notwendigerweise auf einem Verschulden des einen Vertragsteils beruhen, eine entsprechende Kündigung erfolgen. Grundlage für dieses Kündigungsrecht ist § 242 BGB (BGH, NJW-RR 2002, 947, 948). Die Anwendung der von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zur Kündigung aus wichtigem Grund wird durch die nachträglich ins Gesetz eingefügte Regelung des § 554a BGB über den Anwendungsbereich dieser Vorschrift hinaus nicht ausgeschlossen (BGHR BGB § 242 Geschäftsgrundlage 54). Fehlt oder entfällt die Geschäftsgrundlage, so führt dies im Regelfall zur Notwendigkeit der Anpassung des Vertrages an die veränderten Umstände. Ist eine Anpassung im Einzelfall nicht möglich oder unzumutbar, so kann auch die Auflösung des Vertrages verlangt werden (vgl. BGH, WM 1985, 32, 33 f.). Die Auflösung wird dann durch eine Kündigungserklärung herbeigeführt (vgl. BGHZ 101, 143, 150). Voraussetzung für die Wirksamkeit der erklärten Kündigung ist das Vorliegen eines Kündigungsgrundes. Ob er vorliegt, ist durch Gesamtabwägung aller Umstände des Einzelfalls dahin, ob die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für den Kläger unzumutbar ist. Das ist hier der Fall. Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, auf deren Erläuterung im angefochtenen Urteil ergänzend Bezug genommen wird.

Die Schließung der Operationssäle, die letztlich zur Herbeiführung einer Vertragsänderung beziehungsweise des Abschlusses eines gesonderten Vertrages über die entgeltliche Nutzung des OP-Trakts dienen sollte, lieferte den Beklagten einen Grund zur außerordentlichen Kündigung, weil für sie damit auch die Geschäftsgrundlage des Praxismietvertrages entfiel. Eine Vertragsanpassung, die der Kündigung grundsätzlich vorgeht (vgl. allgemein BGHZ 154, 171, 176), kam nach der sofortigen vollständigen Schließung des OP-Trakts durch die Kläger für die Beklagten im Zeitpunkt ihrer Kündigungserklärung nicht in Betracht. Es handelte sich um eine besonders einschneidende Änderung, die Einfluss auf die Bewertung der Folgen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage dahin haben muss, dass eine Vertragsanpassung nicht ausreichte (vgl. zum rechtlichen Ansatz BGHZ 121, 378, 393).

Die Annahme der Kläger, die Schließung habe in der Risikosphäre der Beklagten gelegen, geht fehl; das wirtschaftliche Risiko der ungenügenden Auslastung des OP-Trakts lag in ihrer eigenen Sphäre, nicht in derjenigen der Beklagten, die den OP-Trakt als Anästhesisten neben operierenden Ärzten auch nicht alleine nutzten. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt zwar grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der ihm überlassenen Mietsache. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das dieser nicht auf den Vermieter verlagern kann (vgl für den Fall der mangelnden Auslastung eines Einkaufszentrums BGHR BGB § 242 Geschäftsgrundlage 70, und 71). Um einen solchen Fall geht es hier aber nicht. Denn es ist durch ein aktives Verhalten der Kläger schon die Möglichkeit der Nutzung von Gegebenheiten, die - wenngleich außerhalb des ausdrücklich geregelten Vertragsgegenstands - nach der übereinstimmenden Vorstellung der Parteien zur Nutzung der Mietsache hinzuzurechnen waren, verhindert worden.

Auch die Annahme, die Nutzung des OP-Trakts sei nicht als Teil des Mietvertrages über die Praxisräume mitgeregelt worden, ändert nichts am Wertungsergebnis. Denn es können auch stillschweigend vorausgesetzte Umstände außerhalb des eigentlichen Vertragsgegenstands die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages bilden, wenn sie aus der Sicht der Vertragsparteien so bedeutsam sind, dass ein Festhalten am Praxisraum-Mietvertrag den Mietern nicht mehr zumutbar ist, sobald dieser essentielle Hintergrund entfällt. So liegt es hier.

Unter der Geschäftsgrundlage werden vorwiegend die bei Abschluss des Vertrages zutage getretenen, dem anderen Teil erkennbar gewordenen und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Partei oder die gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände verstanden, sofern der Geschäftswille der Partei auf diese Vorstellungen baut. Eine objektive Theorie versteht unter der Geschäftsgrundlage diejenigen Umstände und allgemeinen Verhältnisse, deren Vorhandensein oder Fortdauer objektiv erforderlich ist, damit der Vertrag im Sinne der Intention beider Vertragsparteien noch als eine sinnvolle Regelung bestehen kann. Die objektive Geschäftsgrundlage ist fortgefallen, wenn das im Vertrag vorausgesetzte Gleichwertverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung in einem solchen Maße gestört ist, dass verständlicherweise von einer Gegenleistung nicht mehr gesprochen werden kann, oder wenn der objektive Vertragszweck nicht nur zeitweilig unerreichbar geworden ist (BGHZ 61, 153, 160). Welchem dieser Maßstäbe zu folgen ist, kann hier offen bleiben, weil beide zu demselben Resultat führen. Die Möglichkeit der ärztlichen Tätigkeit der Beklagten als Anästhesisten im OP-Trakt bildete objektiv und subjektiv die Geschäftsgrundlage für den Praxisraum-Mietvertrag.

Die Entstehungsgeschichte des Vertragsverhältnisses und die Verknüpfung von anfangs gesellschaftsrechtlichen Bindungen, später von einem Vertrag der Kläger mit dem Beklagten zu 1) über die Zuweisung des alleinigen Rechts zur Durchführung der Anästhesie bei operativen Eingriffen im Klinikbereich, verdeutlicht den Zusammenhang der Praxisraum-Miete mit der Möglichkeit der Nutzung des OP-Trakts durch die Beklagten als Anästhesisten bei dortigen Operationen. War dem Beklagten zu 1) kurz nach Abschluss des Praxismietvertrages am 1. Oktober 1998 auch das alleinige Recht zur Durchführung der Anästhesie in der M... Klinik eingeräumt worden, so wird daraus besonders deutlich, dass seine Präsenz vor Ort, auch in den gemieteten Praxisräumen, ihre zentrale Grundlage in der Tätigkeit als Anästhesist in der Klinik hatte. Zudem hatte er bis zum Jahre 2000 auch als Geschäftsführer der Betriebsgesellschaft Einfluss auf die Ermöglichung seiner ärztlichen Tätigkeit im OP-Trakt. Darauf, ob und in welchem Umfang er außerdem andernorts entgeltliche Leistungen als Anästhesist erbrachte, kommt es im Einzelnen nicht an. Jedenfalls zeigt das anfängliche Vorliegen einer gesellschaftsrechtlichen Verbindung des Beklagten zu 1) mit den Betreibern der Klinik und das spätere Vorliegen eines Vertrages über die Zuweisung des alleinigen Rechts zur Vornahme von Anästhesie in der Klinik deutlich, dass die Miete von Praxisräumen, die an den OP-Trakt angebaut sind, für den Beklagten zu 1) - aus der Sicht beider Parteien mit seiner ärztlichen Tätigkeit als Anästhesist im OP-Trakt zentral verknüpft war. Fiel diese Möglichkeit der ärztlichen Betätigung im OP-Trakt für den Beklagten zu 1) weg, so war für ihn auch die Geschäftsgrundlage der Anmietung von Praxisräumen neben dem OP-Trakt erkennbar entfallen. Die Schließung des OP-Trakts lieferte ihm deshalb einen Grund zur außerordentlichen Kündigung des Praxisraum-Mietvertrages.

Gleiches gilt für die Beklagte zu 2) als Mitmieterin; denn ihre vertragsrechtliche Stellung als Gesamtschuldnerin der Pflichten aus dem Mietvertrag und als Mitgläubigerin der Rechte aus dem Mietvertrag war mit derjenigen des Beklagten zu 1) verknüpft. Aber auch eine isolierte Betrachtung ihrer Mieterstellung ergibt, dass für sie die Möglichkeit der ärztlichen Berufsausübung im OP-Trakt ebenfalls die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages bildete. Die Tatsache, dass sie inzwischen aufgrund neuer Verträge wieder im OP-Trakt tätig ist, unterstreicht dies in aller Deutlichkeit.

Die räumliche Gestaltung, dass die gemieteten Räume gleichsam um den OP-Trakt herum gebaut worden waren, indiziert schließlich bildhaft den Zusammenhang zwischen der Praxisraum-Miete und der Nutzung des angrenzenden OP-Trakts. Die Klinik war in dieser Gestaltung unter zentraler Mitwirkung des Beklagten zu 1) eigens deshalb gegründet worden, weil er dort als Anästhesist im OP-Bereich tätig sein wollte.

Die Gesamtschau aller Umstände ergibt, dass den Beklagten ein Festhalten am Praxisraum-Mietvertrag nicht zuzumuten war, wenn der OP-Trakt geschlossen war und blieb. Auf die in der Berufungsbegründung vermissten Beweiserhebungen (Bl. 193 ff. GA) kommt es dafür nicht an. Für eine Parteivernehmung des Klägers zu 1) gemäß §§ 447, 448 ZPO fehlt es aus den genannten Gründen zudem an der erforderlichen Anfangswahrscheinlichkeit dafür, dass sich hieraus ein den Klägern günstigeres Beweisbild ergeben würde.

2. Dass die außerordentliche Kündigung erklärt, dann zunächst wieder zurückgenommen und kurze Zeit später erneut erklärt wurde, hat im Ergebnis zu einer Verschiebung des Zeitpunkts des Wirksamwerdens der fristlosen Kündigung geführt. Dies steht aber der Wirksamkeit der zuletzt erklärten Kündigung nicht entgegen. Wird die an keine Frist gebundene Kündigung gemäß § 554a BGB nach Vorliegen des Kündigungsgrundes zu lange verzögert, so berechtigt das zwar im Einzelfall zu dem Schluss, dass dem Kündigenden trotz der Vertragsstörung die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar ist (BGH, WM 1988, 62, 63). So liegt es hier jedoch nicht; denn die Zurücknahme der zunächst erklärten Kündigung war durch das Inaussichtstellen der Öffnung des OP-Trakts bedingt. Der Wegfall dieser Aussicht führte zur unverzüglichen erneuten Erklärung der Kündigung. Diese ist nachvollziehbar und lässt die Annahme der Unzumutbarkeit des Festhaltens am Praxisraum-Mietvertrag bei fortdauernder Schließung des OP-Trakts nicht entfallen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor, weil es im Kern um einzelfallbezogene tatgerichtliche Wertungen, nicht um Rechtsfragen im Sinne von § 543 Abs. 2 ZPO geht.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 9.997,92 Euro festgesetzt.