Oberlandesgericht Koblenz Urteil vom 02.06.2005 – 5 U 266/05

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Bad Kreuznach vom 19. Januar 2005 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen dem Kläger zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I. Der Kläger ist seit dem 17. November 1997 Zwangsverwalter eines Gebäudes, in dem die Beklagte Gaststättenräume gepachtet hatte. Nachdem der Betrieb in den Räumen zum Erliegen gekommen war, erklärte die Beklagte mit einem Schreiben vom 26. Juni 1998 die Kündigung des Pachtverhältnisses "fristgerecht zum 31. Dezember 1998". Das Schreiben war an den Verpächter gerichtet und erreichte den Kläger schließlich am 13. Juli 1998. Die Vertragsvereinbarungen sahen eine Kündigungsmöglichkeit jeweils zum Jahresende vor, wobei eine Frist von 6 Monaten einzuhalten war.

Am 1. Dezember 1998 kam es zu einem Gespräch der Parteien. Dabei vertrat der Kläger den Standpunkt, dass die von der Beklagten ausgesprochene Kündigung erst zum 31. Dezember 1999 wirke. Man kam überein, dass von der Beklagten eingebrachtes Gaststätteninventar an Ort und Stelle verbleibe. Dadurch versprach man sich im Hinblick auf die Suche nach einem Folgepächter einen Attraktivitätsgewinn. Diese Suche war indessen ergebnislos. Die Beklagte räumte das Lokal schließlich im Oktober 2001. Das geschah im Zuge eines Rechtsstreits, den der Kläger im Mai 1999 eingeleitet hatte und in dem er offenen Pachtzins für den Zeitraum von Dezember 1996 bis Mai 1999 einklagte. Der Kläger hatte erstmals mit Schriftsatz vom 8. Juni 2000 auf die unterbliebene Räumung hingewiesen und in einem weiteren Schriftsatz vom 24. August 2000 mitgeteilt, dass er damit für die Zeit nach Vertragsende nicht einverstanden gewesen sei.

Der Rechtsstreit endete für den Kläger überwiegend erfolgreich. Der Verurteilung der Beklagten lag u. a. zugrunde, dass das Pachtverhältnis nicht am 31. Dezember 1998 aufgelöst, sondern erst am 31. Mai 1999 beendet worden sei.

Im hiesigen Prozess macht der Kläger Ansprüche für die Zeit von Juni 1999 bis in den Oktober 2001 hinein geltend, deren monatlicher Betrag mit 1.121,60 EUR in der Höhe außer Streit ist. Insgesamt ergibt sich eine Forderung von 32.092,01 EUR nebst Zinsen. Nach der Ansicht des Klägers schuldet die Beklagte bis zum 31. Dezember 1999 den regulären Pachtzins und anschließend ein entsprechendes Nutzungsentgelt, weil sie die Pachtsache nicht geräumt habe. Diese hat demgegenüber, anknüpfend an die Entscheidung im ersten Rechtsstreit, das Ende des Pachtverhältnisses am 31. Mai 1999 eingewandt und darüber hinaus gemeint, dass ihr aufgrund der Übereinkunft vom 1. Dezember 1998 kein Nachteil aus der Zurücklassung des Inventars erwachsen dürfe. Unabhängig davon sei der Kläger auch insoweit nicht anspruchsberechtigt, als in den Gaststättenräumen im Jahr 2001 ein Second-Hand-Shop eingerichtet worden und - was unstreitig ist - gleichzeitig der einzige, ihr verbliebene Schlüssel wegen eines Austauschs des Schlosses nicht mehr benutzbar gewesen sei.

Das Landgericht hat die Beklagte für die Zeit bis Ende 1999 für zahlungspflichtig erachtet, weil das Pachtverhältnis bis dahin angedauert habe, und dieserhalb zur Zahlung von 7.851,20 EUR nebst Zinsen verurteilt. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Es ist davon ausgegangen, dass der Kläger aus dem Verbleib des Inventars in den Räumen nach dem 31. Dezember 1999 keine Ansprüche herleiten könne, weil dies nicht gegen seinen Willen, sondern mit seiner Zustimmung und im Interesse einer ihm dienenden Neuvermietung geschehen sei. Deshalb seien die Zahlungsverpflichtungen der Beklagten seinerzeit endgültig erloschen und hätten nicht dadurch wieder aufleben können, dass die Beklagte womöglich einem nachfolgenden Räumungsverlangen des Klägers nicht sogleich entsprochen habe.

Das greift der Kläger in Erneuerung seines abgewiesenen Klageantrags (24.240,81 Euro) mit der Berufung an. Er bringt vor, dass man sich in dem Gespräch vom 1. Dezember 1998, bei dem der Wirksamkeitszeitpunkt der Kündigung der Beklagten in Streit gewesen sei, lediglich dahin arrangiert habe, das Gaststätteninventar bis zum 31. Dezember 1999 in den Räumen zu belassen. Ein weitergehendes Zugeständnis hätte er im Übrigen im Hinblick auf eine entsprechende pachtvertragliche Regelung nur schriftlich machen können. An seiner Haltung habe zumindest nach den Schreiben vom 8. Juni und 24. August 2000 kein Zweifel mehr bestanden, so dass die Beklagte jedenfalls von da an uneingeschränkt hafte.

II. Die Berufung ist unbegründet. Das Landgericht hat zutreffend entschieden, dass sich die Ansprüche des Klägers in den für die Zeit bis zum 31. Dezember 1999 aufgelaufenen Pachtzinsforderungen nebst den zugehörigen Zinsen erschöpfen. Das mit der Berufung erfolgte Verlangen nach einer Nutzungsentschädigung auch für die Folgezeit dringt nicht durch.

1. Der am 31. Oktober 1983 geschlossene Pachtvertrag, in den die Beklagte mit Wirkung zum 1. Januar 1994 auf Pächterseite eintrat, endete im Hinblick auf die darin niedergelegte Kündigungsregelung mit dem Ende des Jahres 1999. Das ergibt sich aus der mit Schreiben vom 26. Juni 1998 erklärten Kündigung und ist bereits vom Landgericht dargelegt worden. Ein über den 31. Dezember 1999 andauerndes Vertragsverhältnis ist nicht zu ersehen und auch vom Kläger zu keiner Zeit behauptet worden.

2. Damit kommen als Anspruchsgrundlage für die streitigen Ansprüche, die die Zeit vom 1. Januar 2000 bis zum 19. Oktober 2001 betreffen, als die Beklagte nach der Darstellung des Klägers das Inventar aus den Gaststättenräumen verbrachte, lediglich gesetzliche Bestimmungen in Betracht. Insoweit verbleibt - da weder ein Schaden des Klägers noch eine Bereicherung der Beklagten erkennbar ist - allein die Vorschrift des § 584 b BGB. Danach kann der Kläger den vereinbarten Pachtzins als Entschädigung einfordern, wenn und solange die Beklagte die Räume nach der Beendigung des Pachtverhältnisses nicht zurückgegeben und sie deshalb dem Kläger vorenthalten hat.

a) Dem Kläger ist zuzugestehen, dass die Pachtsache bei Auslaufen des Pachtvertrages nicht so an ihn zurückgelangt ist, wie er dies grundsätzlich beanspruchen konnte. Die Rückgabe von Räumen an den Verpächter setzt regelmäßig voraus, dass ihm die Schlüssel dazu ausgehändigt werden und der Pächter die darin von ihm untergebrachten Einrichtungsgegenstände entfernt (BGH NJW 1983, 1049, 1050; BGH NJW 1988, 2665, 2666; Müller/Walther Miet- und Pachtrecht, § 546 a BGB Rn. 6). Das ist hier zwar insoweit geschehen, als die Beklagte dem Kläger bereits vor dem Vertragsende die Schlüssel zu dem Lokal überließ; dass sie dabei einen Schlüssel zurückbehielt, um Pachtinteressenten in die Räume führen zu können, war unschädlich (KG NJW-RR 2001, 1452; Wiek WuM 1988, 384, 385 f.). Aber die Beklagte hat versäumt, das an Ort und Stelle verbliebene Gaststätteninventar abzutransportieren. Wenn auch nicht zu ersehen ist, dass sich bei Ablauf des Pachtverhältnisses noch die gesamte Einrichtung vor Ort befunden hätte, so blieben doch erhebliche Teile des Mobiliars zurück. Deshalb war die Rückgabe der Pachtsache nicht vollzogen (BGH NJW 1988, 2665, 2666; Weidenkaff in Palandt, BGB, 64. Aufl., § 546 a Rn. 8; einschränkend BGH NJW 1983, 1049, 1050; Müller/Walther a. a. O. § 584 b BGB Rn. 13).

b) Das reicht aber noch nicht hin, um den Tatbestand des § 584 b BGB zu bejahen. Wie dessen Fassung deutlich macht, hätten die Räume dem Kläger nämlich mangels ihrer ordnungsgemäßen Rückgabe vorenthalten werden müssen. Von einer Vorenthaltung konnte nur die Rede sein, wenn der Kläger gewünscht hätte, dass die im Lokal zurückgebliebenen Sachen der Beklagten mit Ablauf des 31. Dezember 1999 fortgeschafft waren (BGH NJW 1960, 909, 910; BGH NJW 1983, 112, 113; BGH DB 2004, 376, 377; OLG Düsseldorf MDR 2002, 1244; Gather in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 557 BGB Rn. 15; Müller/Walther a. a. O. § 546 a BGB Rn. 7). Bei diesem Erfordernis handelte es sich um eine unabdingbare Voraussetzung dafür, dass der Anspruch auf Pachtzinszahlung fortbestand (BGH DB 2004, 376, 377). Sie lässt sich nicht mit der nötigen Sicherheit bejahen.

Einen entsprechenden Willen hat der Kläger zu keiner Zeit geäußert. Das gilt insbesondere für das Gespräch der Parteien vom 1. Dezember 1998. Damals wurde im Gegenteil Einigkeit erzielt, dass die Beklagte Inventargegenstände in dem Lokal zurücklasse, damit sich die Suche nach einem neuen Pächter leichter gestalte. Allerdings mag es sein, dass man dabei zunächst nicht über den 31. Dezember 1999 hinaus dachte. Gleichwohl war nicht davon die Rede, dass spätestens an diesem Termin eine vollständige Räumung stattfinden müsse. Der Zeuge D…. hat vielmehr bekundet, ein Endzeitpunkt dafür, das Inventar an Ort und Stelle zu belassen, sei nicht angesprochen worden. Insofern lag und liegt es nahe, darauf zu schließen, dass der Kläger an einem Verbleib der Einrichtungsgegenstände auch über den 31. Dezember 1999 hinaus interessiert war, wenn sich bis dahin noch kein neuer Pächter gefunden hatte. Denn das erhöhte unstreitig die Möglichkeit, einen Gaststättenbetreiber für die Räume zu interessieren.

c) Erachtete man den Tatbestand des § 584 b BGB dennoch für erfüllt, würde das an der fehlenden Forderungsberechtigung des Klägers letztlich nichts ändern. Es ist nämlich anerkannt, dass dem Anspruch aus § 584 b BGB der Einwand treuwidrigen Verhaltens entgegengesetzt werden kann, wenn der Pächter nach dem Verhalten der Verpächterseite Grunde zu der Annahme hatte, diese werde zu gegebener Zeit von sich aus initiativ werden, um eine Räumung zu veranlassen, und die Verpächterseite gleichwohl nichts unternommen hat (BGH NJW 1988, 2665, 2666; Müller/Walther a. a. O. § 584 b BGB Rn. 17). So verhält es sich auch hier. Die Beklagte durfte, weil der Verbleib der Inventarstücke der Kläger, dem an einer Neuverpachtung gelegen sein musste, objektiv nützlich war und weil die Äußerungen des Klägers am 1. Dezember 1998 den Schluss auf einen davon abweichenden Willen nicht rechtfertigten, auf das Einverständnis des Klägers vertrauen, solange sich dieser nicht in einem gegenteiligen Sinne äußerte. Der Kläger hat sich jedoch bis zum Ende des Pachtverhältnisses am 31. Dezember 1999 nicht entsprechend erklärt. Deshalb ist die Beklagte in ihrer Passivität schutzwürdig und kann die Zahlung des streitigen Nutzungsentgelts für die Folgezeit trotz der unterbliebenen Räumung verweigern (Müller/Walter a. a. O. § 584 b BGB Rn. 17; Schilling in Münchener Kommentar, BGB, 4. Aufl., § 546 a Rn. 6).

d) Dieses in § 242 BGB begründete Ergebnis ändert sich nicht dadurch, dass der Kläger lange nach Ablauf des Pachtverhältnisses, nämlich mit Schreiben vom 8. Juni sowie 24. August 2000 den Zustand der Pachtsache bemängelte und die Beklagte dann nach einem weiteren Jahr am 17. September 2001 zur Räumung aufforderte. Denn die Schreiben vom 8. Juni und 24. August 2000 enthielten keine klare Aufforderung zur Entfernung des Inventars und auf das Verlangen vom 17. September 2001 reagierte die Beklagte binnen angemessener Frist, indem sie ihrem vom Kläger nicht widerlegten Vortrag nach am 1. Oktober 2001 den Abtransport durchführte. Das kann jedoch auf sich beruhen. Im Nachhinein konnte nämlich keine Grundlage mehr dafür geschaffen werden, die Beklagte in Fortschreibung des Ende 1999 definitiv erledigten Pachtverhältnisses gemäß § 584 b BGB zur Zahlung des Pachtzinses zu verpflichten (vgl. Weidenkaff a. a. O. § 546 a Rn. 9; Wiek WuM 1988, 384, 386). Sie haftet dem Kläger allenfalls noch auf Schadensersatz oder aus ungerechtfertigter Bereicherung (vgl. dazu BGH NJW 1968, 197). Für Ansprüche dieser Art ist jedoch, wie bereits bemerkt, keine Grundlage vorhanden.

3. Der Kostenausspruch beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, 713 ZPO. Für das Berufungsverfahren ist ein Streitwert von 24.240,81 EUR maßgeblich.

Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind. Das vorliegende Urteil hat die vom Bundesgerichtshof herausgearbeiteten Leitlinien auf die besonderen Gegebenheiten eines Einzelfalls angewendet.

4. Die nicht nachgelassenen Schriftsätze der Parteien vom 13. Mai 2005 (Kläger) und vom 20. Mai 2005 (Beklagte) rechtfertigen es nicht, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen.