Oberlandesgericht Naumburg Urteil vom 20.03.2014 – 1 U 112/13

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 25.7.2013 verkündete Urteil des Landgerichts Magdeburg (10 O 1026/12) abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 10.260,79 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

- aus 8.489,12 Euro seit dem 28.11.2009

- aus 1.167,97 Euro seit dem 9.6.2011

- aus 603,70 Euro seit dem 20.7.2011

zu zahlen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf die Gebührenstufe bis 13.000,- Euro festgesetzt.

I.

Die Klägerin schloss mit einem Immobilienfond ... GdbR einen Vertrag über Hausmeisterleistungen an einem Einkaufzentrum in W. (Bl. 8ff.). Auf Antrag einer Gläubigerin – der C. Bank – ordnete das AG Haldensleben mit Beschluss vom 14.11.2008 die Zwangsverwaltung des Grundstücks an. Der Beklagte wurde zum Verwalter ernannt (Bl. 12f.). Die Klägerin legte erstmals mit Datum vom 1.12.2008 eine Rechnung gegenüber dem Beklagten. In der Folgezeit kam es zwischen den Parteien (dem Beklagten in seiner Eigenschaft als Verwalter) zu einem Rechtsstreit vor dem Landgericht Magdeburg (10 O 2112/10), in dem es um die Frage ging, ob der Beklagte bzw. für diesen handelnde Mitarbeiter am 27.11.2008 mit der Klägerin eine Vereinbarung über die Fortführung des Vertrages über Hausmeisterleistungen geschlossen haben, was der Beklagte ausdrücklich bestritt. Mit rechtskräftigem Urteil vom 1.6.2011 (Bl. 14ff.) hat das Landgericht Magdeburg den Beklagten (als Verwalter) verurteilt, an die Klägerin (u.a.) die vertraglich geschuldete Vergütung für die Zeit von November 2008 bis Juni 2009 zu zahlen. Das Landgericht ging dabei nach Beweisaufnahme davon aus, dass eine Mitarbeiterin des Beklagten – zumindest konkludent – einer Fortführung des Vertrages zugestimmt habe. Mit Beschluss vom 13.9.2011 (Bl. 25) hat das Landgericht Magdeburg die der Klägerin vom Beklagten zu erstattenden Kosten auf 1.167,97 Euro festgesetzt. Der Beklagte informierte die Gläubigerin über den Ausgang des Prozesses und wies auf das Ende der Berufungsfrist am 7.7.2011 hin. Mit Beschluss vom 8.7.2011 (Bl. 27) hat das AG Haldensleben die Zwangsverwaltung aufgehoben, nachdem die Gläubigerin ihren Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung zurückgenommen hatte. Der Beklagte wurde aufgefordert, eine Abrechnung zu erstellen.

Die Klägerin konnte ihre Forderung aus dem Urteil des Landgerichts Magdeburg nicht realisieren. Sie nimmt daher mit der vorliegenden Klage den Beklagten persönlich in Anspruch und verlangt Schadensersatz, weil er seinen Verpflichtungen als Verwalter nicht nachgekommen sei:

- Er habe im Hinblick auf den mit der Klägerin bestehenden Vertrag keine Rücklagen gebildet.

- Er habe keinen Vorschuss von der Gläubigerin angefordert.

- Er sei in seiner Eigenschaft als Verwalter verpflichtet, die Gläubigerin auf Zahlung gemäß dem Urteil des Landgerichts Magdeburg zu verklagen.

Die Klägerin berechnet ihre Klageforderung wie folgt:

- Hauptforderung aus dem Urteil

8.489,12 Euro

- Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten

aus diesem Verfahren

603,70 Euro

- Verfahrenskosten gemäß Kostenfestsetzungsbeschluss

vom 13.9.2011

1.167,97 Euro

Gesamt

10.260,79 Euro

Der Beklagte ist der Klage entgegengetreten, er bestreitet eine Pflichtverletzung und erhebt die Einrede der Verjährung.

Von der weiteren Darstellung des Sachverhalts wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zwar gehöre die Klägerin zu den Beteiligten i.S.v. § 9 ZVG, dem Beklagten könne aber keine Pflichtverletzung zur Last gelegt werden:

Die Bildung von Rücklagen habe schon deshalb nicht in Betracht kommen können, weil hinsichtlich des Grundstücks unstreitig Massearmut bestanden habe.

Zwar könne der Verwalter für den Fall, dass die Kosten der Verwaltung nicht aus den Einkünften des Grundstückes bestritten werden könnten, vom Gläubiger einen Vorschuss anfordern. Der Zeitpunkt, wann die Pflicht dazu bestehe, könne nicht abstrakt bestimmt werden, sondern richte sich nach den Umständen des Einzelfalles. Im konkreten Fall habe eine solche Verpflichtung nicht vor dem Erlass des Urteils des Landgerichts Magdeburg im Vorprozess bestehen können. Bei der Gläubigerin handele es sich zudem um eine Bank, die die Kosten der Verwaltung 3 Jahre lang gezahlt habe, sodass der Beklagte davon habe ausgehen können, dass dies auch künftig geschehen werde. Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung hafte der Gläubiger weiter. Der Verwalter habe die Pflicht, die Endabrechnung zu erstellen und die Forderung geltend zu machen. Beides habe der Beklagte getan. Zur Pflicht zur Geltendmachung der Forderung gegenüber dem Gläubiger gehöre aber nicht, sie gerichtlich auf eigene Kosten einzuklagen.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit der Berufung, mit der sie ihre erstinstanzlichen Klageanträge weiterverfolgt. Die Klägerin wiederholt ihren Vortrag zur Pflicht des Beklagten zur Rücklagenbildung und zur Anforderung eines Vorschusses. Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf den Inhalt der Berufungsbegründung vom 21.10.2013 (Bl. 188ff.).

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil und wiederholt und vertieft seinen Vortrag aus erster Instanz. Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf den Inhalt der Berufungserwiderung vom 22.11.2013 (Bl. 210ff.).

Die Klägerin hat mit der Berufungsbegründung der C AG den Streit verkündet. Ein Beitritt ist nicht erfolgt.

Der Senat hat den Parteien mit der Ladungsverfügung einen schriftlichen rechtlichen Hinweis erteilt (Bl. 197/198).

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Das Rechtsmittel hat Erfolg. Der Beklagte haftet gemäß § 154 S. 1 ZVG persönlich, weil er gegen die Verpflichtung aus § 9 Abs. 2 Zwangsverwalterverordnung verstoßen hat. Der Senat nimmt Bezug auf den mit der Ladungsverfügung erteilten rechtlichen Hinweis:

… Mit der Anordnung der Zwangsverwaltung trat der Beklagte (in seiner Eigenschaft als Verwalter) nicht in den Vertrag zwischen der Klägerin und der Schuldnerin ein. Die Pflichten eines Verwalters i.S.v. § 154 S. 1 ZVG werden in § 9 Zwangsverwalterverordnung konkretisiert. Nach § 9 Abs. 2 Zwangsverwalterverordnung soll der Verwalter nur Verpflichtungen eingehen, die aus bereits vorhandenen Mitteln erfüllt werden können (vgl. dazu auch LG Erfurt Urteil vom 23.11.2007 – 10 O 1414/06 – [ZfIR 2008, 808]; hier: zitiert nach juris). Bezogen auf Hausmeisterdienste kommt der Eintritt in einen bestehenden Vertrag vor diesem Hintergrund dann in Betracht, wenn eine solche Tätigkeit benötigt wird (dazu: Stöber a.a.O., Anm. 7.2). D.h. Unaufschiebbare oder unabwendbare Maßnahmen wird der Verwalter entgegen § 9 Abs. 2 Zwangsverwalterverordnung auch dann ergreifen können, wenn ihre Finanzierung aus den laufenden Einnahmen oder über die Einforderung von Vorschüssen aktuell nicht gesichert sind. Da aus den laufenden Einnahmen eine Zahlung auf die Forderung der Klägerin nicht zu erwarten war (weshalb offenbar auch während der Zeit des laufenden Vertrages rein tatsächlich keine Rücklagen gebildet werden konnten) und deshalb ein Vorschuss einzufordern war, wäre der Umfang der eingegangenen Verpflichtung (selbst bei unterstellter Notwendigkeit der Tätigkeit) indes (auch von der zeitlichen Ausdehnung her) so gering wie möglich zu halten gewesen.

Über die Notwendigkeit der unveränderten (auch zeitlichen; Ziff. 3 des Ursprungsvertrages mit der Schuldnerin) Fortführung des Vertrages ohne vorherige finanzielle Absicherung ist im Lichte von § 9 Abs. 2 Zwangsverwalterverordnung dem bisherigen Vortrag der Parteien nichts Konkretes zu entnehmen. …

Auch in der Folge dieses Hinweises hat der Beklagte zur Erforderlichkeit der Arbeiten der Klägerin im vorgenannten Sinne nicht ergänzend vorgetragen. Dann aber liegt ein Verstoß gegen § 9 Abs. 2 Zwangsverwalterverordnung vor, weil für die Bezahlung der Klägerin weder Rücklagen gebildet wurden noch ein Vorschuss angefordert wurde. Dass der Beklagte vor dem Urteil des Landgerichts Magdeburg (10 O 2112/10) auf dem Standpunkt stand, dass keine vertragliche Beziehung zur Klägerin bestand, bzw. diese ihre Tätigkeit gegenüber dem Verwalter zunächst nicht nachvollziehbar abgerechnet habe, vermag ihn nicht zu entlasten.

Letztlich unstreitig ist die Klägerin in dem verwalteten Objekt tätig geworden. Wie im rechtlichen Hinweis bereits ausgeführt, konnten dann, selbst wenn keine vertragliche Beziehung bestanden hätte, gesetzliche Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus ungerechtfertigter Bereicherung entstehen, weil auch der Beklagte nicht davon ausgehen konnte, dass die Klägerin unentgeltlich tätig werden würde. Der Beklagte aber hat diese Tätigkeit der Klägerin rein tatsächlich geduldet. Im Hinblick auf die Verhaltensanforderungen aus § 9 Abs. 2 Zwangsverwalterverordnung hätte er aber, wenn weder Rücklagen gebildet wurden (gebildet werden konnten), noch ein Vorschuss angefordert wurde (und auch rein tatsächlich gezahlt worden war), dieses Tätigwerden der Beklagten unterbinden müssen, um nicht die möglichen gesetzlichen Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigter Bereicherung entstehen zu lassen. Der Einwand, mit der Einforderung eines Vorschusses bis zum Erlass des Urteils des Landgerichts Magdeburg im Vorprozess abwarten zu können, geht vor diesem Hintergrund ins Leere, weil selbst wenn die Klägerin mit ihrem Vortrag eines Vertragsabschlusses nicht hätte durchdringen können, die gesetzlichen Ansprüche für die Tätigkeiten in der Vergangenheit bereits entstanden waren. Der Beklagte hat quasi nach "Aktenlage" gehandelt (wenn er z.B. die Abrechnung der Klägerin für nicht ordnungsgemäß hielt), er hätte aber selbst oder durch Beauftragte "vor Ort" aktiv werden müssen, um das Tätigwerden der Klägerin zu unterbinden, jedenfalls dann, wenn für diese Tätigkeit im Hinblick auf das verwaltete Grundstück keine unabweisbare Notwendigkeit bestand. Da er die Dinge gewähren ließ und somit Ansprüche der Klägerin entstehen konnten, verstieß der Beklagte gegen § 9 Abs. 2 Zwangsverwalterverordnung und hat sich damit gegenüber der Klägerin schadensersatzpflichtig gemacht. Es vermag ihn auch der Vortrag nicht zu entlasten, dass die Gläubigerin bei Anforderung eines Vorschusses, den Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung sofort zurückgenommen hätte. Zum einen ist dieser Vortrag spekulativ und zum anderen hat der Verwalter zunächst einmal seine Pflichten selbständig zu erfüllen und kann nicht ein mögliches Verhalten der Gläubigerin quasi "antizipieren".

Verjährung kann nicht eingetreten sein, weil das Landgericht Magdeburg die Forderung der Klägerin gegen den Beklagten in seiner Eigenschaft als Verwalter rechtskräftig festgestellt hat, die Verwaltung erst durch den Beschluss des AG Haldensleben vom 8.7.2011 aufgehoben wurde und nicht ersichtlich ist, woraus sich ergeben soll, dass der Zeitpunkt des Beginns der Verjährungsfrist für einen Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten als Person für die Monate November und Dezember 2008 (für die Monate Januar - Juni 2009 wäre die Verjährung durch die Klageerhebung im Jahre 2012 ohnehin gehemmt) bereits im 1.1.2009 zu sehen sein soll.

Die Höhe der Schadensersatzforderung – wie unter I. näher dargestellt – wird vom Beklagten nicht bestritten.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs.1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen von § 543 ZPO nicht vorliegen.