Oberlandesgericht Stuttgart Urteil vom 26.04.2010 – 5 U 188/09

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der Einzelrichterin der 15. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 24.11.2009 - Az. 15 O 123/09 - wird

zurückgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Gegenstandswert für die Berufung wird auf 7.080,00 EUR festgesetzt.

I.

Der Kläger verfolgt gegen die Beklagte sein erstinstanzliches Begehren auf Räumung und Herausgabe von Gewerbemieträumen an die nach Rechtshängigkeit eingetragene neue Eigentümerin, die Fa. m

Die Beklagte hat durch schriftlichen Mietvertrag vom 12.11.2002 (Anlage K 2 des Klägers) einen „Ladenraum“ nebst weiteren Räumlichkeiten in St. von der nießbrauchsberechtigten, im April 2003 verstorbenen M. angemietet (unbestimmte Mietdauer, ordentlich kündbar). Eigentümerin war deren Tochter M., die Mutter des Klägers. Es war von vornherein beabsichtigt, die Räume durch die Beklagte als Imbissstube umzubauen und entsprechend zu nutzen. In § 22 des Mietvertrages wurde Folgendes vereinbart:

„Der Mietvertrag wurde zunächst als Ladenanmietung vereinbart. Frau T... will jedoch das Mietobjekt als Imbissstube verwenden. Hierfür benötigt sie die Genehmigung durch das Baurechtsamt S... Wenn die Genehmigung erteilt ist, soll das Mietobjekt für diese Nutzung auf eigene Rechnung umgebaut werden. Da dies erhebliche Investitionen verursacht, soll dann der Mietvertrag auf eine entsprechend lange Nutzungszeit neu vereinbart werden. Diese Vereinbarung ist Bestandteil dieses Mietvertrages.“

Die für die Umnutzung erforderliche Genehmigung durch das Baurechtsamt wurde im Mai 2003 erteilt. Die Beklagte baute die Räume in der Folgezeit auf eigene Kosten um. Wie hoch die Investitionen hierfür waren, ist streitig. Vorgerichtlich wurde von der Beklagten eine Summe von 170.000,00 EUR genannt. Seit Abschluss des Umbaus betreibt die Beklagte die Räume als Imbissstube.

Zwischen den Parteien ist streitig, ob im Mai oder Juni 2003, also nach Erteilung der Umbaugenehmigung durch das Baurechtsamt, schriftlich unter Verweis auf den schriftlichen Mietvertrag vom 12.11.2002 eine Vertragsdauer von 10 Jahren vereinbart wurde. Das angeblich aufgesetzte und dem Vertrag beigefügte Schriftstück wurde im Prozess nicht vorgelegt. Nach dem Vortrag des Klägers existiere es nicht. Nach der Behauptung der Beklagten sei ihr Exemplar verloren gegangen.

Das Grundstück wurde später durch den Kläger erworben, der am 26.10.2004 als Eigentümer eingetragen wurde. Er verkaufte am 17.10.2007 das Anwesen an die Fa. (im Folgenden: Fa. m ), die das Grundstück nach einem Gebäudeabriss neu bebauen möchte. Die Käuferin wurde am 11.09.2009, nach Rechtshängigkeit der erstinstanzlichen Räumungsklage vor dem Landgericht Stuttgart, als neue Eigentümerin eingetragen.

Mit Schreiben vom 28.11.2007 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum 31.03.2008, hilfsweise zum „nächsten möglichen Termin“ (Anlage K 3). Nachdem Verhandlungen zwischen den Parteien über den Kauf des Anwesens oder die einvernehmliche Beendigung gescheitert waren, wurde nochmals mit Schreiben vom 30.12.2008 die Kündigung, nun zum 31.03.2009, hilfsweise „zum nächstmöglichen Termin“ ausgesprochen (Anlage K 4 des Klägers).

Der Kläger begehrte beim Landgericht Stuttgart die Räumung und Herausgabe der Gewerberäume.

Die Beklagte trat dem Antrag entgegen. Sie widersprach der Kündigung jeweils unter Verweis auf eine angeblich nachträglich vereinbarte Mindestvertragslaufzeit von 10 Jahren.

Wegen weiterer Einzelheiten des Vortrags der Parteien im ersten Rechtszug wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der Geschäftsräume, die zunächst auf Herausgabe an den Kläger, nach Eintragung der Fa. m... auf Herausgabe an diese umgestellt wurde, nach Vernehmung von drei Zeugen abgewiesen. Es sei, obwohl das Schriftstück betreffend eine 10 jährige Mietdauer nicht mehr vorhanden sei, jedenfalls aufgrund der Angaben der als Zeugin vernommenen früheren Verwalterin W..., die für die Vermieterin gehandelt habe, davon überzeugt, dass im Mai 2003 zwischen den Parteien eine den Formvorschriften des § 550 BGB genügende Vereinbarung unterzeichnet worden sei, so dass eine 10-jährige Mietzeit ab Unterzeichnung (Mai 2003) gelte. Der Mietvertrag sei daher frühestens zum 1. Mai 2013 ordentlich kündbar.

Das Urteil wurde dem Kläger am 26.11.2009 zugestellt. Er hat dagegen am 18.12.2009 Berufung eingelegt und diese am 22.01.2010 begründet.

Der Kläger macht im Wesentlichen geltend,

das angefochtene Urteil beruhe auf Fehlern bei der rechtlichen und tatsächlichen Würdigung der Zeugenaussagen. Es sei der Nachweis nicht erbracht worden, dass formwirksam ein Vertrag über eine Laufzeit von 10 Jahren geschlossen worden sei. Aus dem Schutzzweck des § 550 BGB sei zu schließen, dass alle wesentlichen Vertragsbestandteile schriftlich zu vereinbaren seien. Dies gelte gerade auch im Hinblick auf den Beginn und das Ende der Vertragslaufzeit, Zeitpunkte also, die für den neuen Eigentümer zweifelsfrei und genau feststehen müssten. Durch die Zeugen seien, selbst wenn man deren Aussagen folgen wollte, diese Zeitpunkte nicht ausreichend genau bestätigt worden. Die Aussagen der Zeugen seien widersprüchlich und unklar, gerade im Hinblick darauf, dass weder die Zeugin W... noch der Zeuge H... den genauen Tag oder Monat der Vertragsunterzeichnung übereinstimmend wiedergegeben hätten. Es sei auch nicht klar, ob die Verlängerung auf 10 Jahre oder um 10 Jahre erfolgt sein solle. Das Gericht habe in „freier Willkür“ den 01.05.2003 als Beginn der angeblichen Verlängerungsvereinbarung angesehen. Im Übrigen seien die Zeugenaussagen auch nicht glaubwürdig. Eine Falschaussage dränge sich geradezu auf. Die Zeugen hätten, sobald es ins Detail gehe, Erinnerungslücken. Das Gericht hätte auch berücksichtigen müssen, dass Rechtsanwalt Dr. Z... im Auftrag der Klägerseite den Verwaltervertrag mit der Zeugin W... (unstreitig für dieses und eine Reihe anderer Objekte) beendet habe, was kein Wohlwollen bei der Zeugin gegenüber der Klägerseite erzeuge, sondern eine Abneigung, die als Motiv für eine Falschaussage genüge. Auch sei Voraussetzung für die Befristung, dass die Vertragsurkunde bei einem Eigentumswechsel noch vorliege, da nur so Sinn und Zweck der Dokumentationspflicht des § 550 BGB, die in erster Linie im Blick auf § 566 BGB im Interesse eines Erwerbers des Objekts liege, genügt werden könne.

Der Kläger beantragt,

das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 24.11.2009, Az. 15 O 123/09, wird aufgehoben. Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr angemieteten Geschäftsräume, die sich auf dem Flurstück mit der Nr. XXXXXX/08 befinden, eingetragen im Grundbuch von S...des Notariats - Grundbuchamt - S...-, Nr. XXXXXXX unter der laufenden Nummer X, gelegen in an der ca. 99 m² Nutzfläche, zu räumen und an die Fa. m... Gesellschaft herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das Urteil. Es genüge insbesondere, wenn das Datum des Mietbeginns jedenfalls bestimmbar sei.

Wegen des weiteren Berufungsvorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll zur der mündlichen Berufungsverhandlung vom 12.04.2010 verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Dem Kläger steht derzeit kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume zu.

1. Dem Kläger steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume gemäß den §§ 546 BGB i. V. m. § 566 Abs. 1 BGB gegen die Beklagte zu, da der ursprüngliche Mietvertrag formgerecht gemäß § 550 BGB verlängert wurde und somit gemäß § 542 Abs. 2 BGB erst mit Ablauf der bestimmten Mietzeit endet. Die ordentliche Kündigung zu einem früheren Zeitpunkt ist nicht möglich (§ 542 Abs. 1 BGB).

Zwischen den seinerzeitigen Mietvertragsparteien, M und der Beklagten, ist im Mai oder Juni 2003 ein formgerechter Vertrag über die Mietzeit von 10 Jahren mit einem bestimmten Mietzeitbeginn geschlossen worden, auch wenn der genaue Zeitpunkt heute nicht mehr feststellbar ist.

a.) Für den Nachweis der formgerechten Verlängerung der Mietzeit gemäß § 550 BGB ist es nicht erforderlich, dass eine Vertragsurkunde heute noch vorgelegt werden kann.

Der Senat verkennt nicht, dass die gesetzlich angeordnete Schriftform für längerfristige Mietverträge gemäß § 550 BGB, der nach § 578 Abs. 2 BGB auch auf Gewerberaummietverträge Anwendung findet, in erster Linie dem späteren Erwerber im Hinblick auf den Rechtsübergang gemäß § 566 BGB dienen soll, nämlich dahingehend, dass er sich vollständig über die auf ihn übergegangenen Rechte und Pflichten des Mietvertrages unterrichten kann. Darüber hinaus dient die Schriftform der Beweisbarkeit langfristiger Abreden und dem Schutz vor unbedachter Eingehung langfristiger Bindungen (BGH NJW 2008, 2178). Der Schriftform kommt damit eine Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion zu (BGH NJW 2008, 2178; vgl. auch Palandt-Weidenkaff, 69. Aufl., § 550 BGB, Rn. 1 m.w.N.). Liegt eine schriftliche Urkunde nicht mehr vor, ist der durch die Vorschrift des § 550 BGB beabsichtigte Schutz des Erwerbers, sich vollständig und zuverlässig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag anhand der Vertragsurkunde zu unterrichten, nicht mehr gewährleistet.

Dies kann aber nicht dazu führen, dass der einmal formgerecht errichtete Mietvertrag für eine längere Laufzeit als ein Jahr nicht wirksam ist. Eine entsprechende Auffassung wird auch weder in der Rechtsprechung noch in der Literatur vertreten. § 550 BGB knüpft an den Abschluss einer schriftlichen Vereinbarung an, nicht an die Fortexistenz der Urkunde.

Dem Zweck des § 550 BGB, dem Erwerber eine Grundlage für Bestand und Umfang des Mietvertrages verschaffen zu können, ist zudem das Recht des Mieters auf einen tatsächlich abgeschlossenen formgerechten Mietvertrag vertrauen zu können, gegenüberzustellen. Der Mieter kann letztlich nicht für etwaige Nachlässigkeiten des Veräußerers, der etwaige Mietverträge möglicherweise verliert, im Ergebnis haftbar gemacht werden. Sind also die gesetzlichen Voraussetzungen einer hinreichend bestimmten oder bestimmbaren (BGH NJW 1999, 2591) Vereinbarung nachgewiesen, ist von einem formgerechten Mietvertrag i. S. v. § 550 BGB auszugehen.

Zweifel beim Nachweis der -wirksamen- Vereinbarung überhaupt und über Details betreffend den Inhalt der Vereinbarung, namentlich über Beginn und Ende der Laufzeit, gehen ggf. zu Lasten der beweispflichtigen Partei. Die Frage, ob es zu einer wirksamen schriftlichen Zusatzvereinbarung gekommen ist, ist jedoch zu trennen von der Frage ihres Inhaltes und ihrer Einzelheiten. Steht eine wirksame Vereinbarung fest, ist aber etwa nicht mehr klärbar, was genau hinsichtlich des Beginns der Laufzeit von 10 Jahren im Vertrag geregelt wurde, gilt jedenfalls die für die Klägerin günstigste Lösung, die den Beginn der vertraglichen Laufzeit an den ursprünglichen Vertrag und dessen Vertragsbeginn -hier den 01.12.2002- anknüpft.

b.) Die rechtliche wie tatsächliche Würdigung des Prozessstoffes durch das Landgericht Stuttgart ist nicht zu beanstanden. Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO), sind nicht erkennbar.

Von Zweifeln im Sinne der genannten Vorschrift ist auszugehen, wenn aus Sicht des Berufungsgerichts eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Fall einer erneuten Beweiserhebung die erstinstanzliche Feststellung keinen Bestand haben wird, sich also deren Unrichtigkeit herausstellt (Begründung des Rechtsausschusses, Bundestags-Drucksache 14/6036, S. 159).

Das Landgericht hat sich in rechtlicher Hinsicht zutreffend mit den Voraussetzungen, die das Gesetz für den Abschluss einer wirksame Vertragsverlängerung gemäß §§ 550, 126 BGB (Schriftform) fordert, auseinandergesetzt. Es genügt für die Einhaltung der Schriftform bei einer Vertragsänderung - wie vorliegend -, wenn hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug genommen wird, die geänderten Regeln aufgeführt werden und zu erkennen ist, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll (BGH NJW 2008, 2178, 2181). Eine körperliche Verbindung der Urkunden ist nicht erforderlich (BGH a.a.O.). Des Weiteren hat das Landgericht beachtet, dass die wesentlichen Bedingungen eines Mietverhältnisses, die Vertragsparteien, der Mietgegenstand, der Mietpreis und die Dauer des Mietverhältnisses (BGH NJW 2008, 2178) - einschließlich Unterschriften - schriftlich niedergelegt wurden.

c.) Es ergibt sich bereits aus dem unstreitigen Vortrag der Parteien sowie aus § 22 des ursprünglichen Mietvertrages vom 12.11.2002, dass beide Vertragsparteien davon ausgingen, dass die Beklagte, sobald die Baugenehmigung vorliege, eine Imbissstube in den Räumen betreiben wolle und dann entsprechend den damit verbundenen Investitionen eine „lange Nutzungszeit neu vereinbart“ werden solle.

Ob bereits bei Abschluss des ursprünglichen Vertrages im November 2002 i. V. m. § 22 des Mietvertrages ein formlos gültiger Mietvorvertrag (BGH NJW 2007, 1817) geschlossen wurde, der einem etwaigen Räumungsanspruch bereits gemäß § 242 BGB (dolo facit, qui petit, quod statim redditurus est; vgl. etwa OLG Köln, NJW-RR 92,1162) entgegengehalten werden könnte, ist zweifelhaft und kann vorliegend offen bleiben. Ein solcher Mietvorvertrag wäre jedenfalls nicht ohne weiteres, auch wenn er in engem wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht (dort sogar geregelt ist), nicht für den weiteren Erwerber bindend (so ausdrücklich schon BGH NJW 1962, 1388, 1390; vgl. auch Staudinger-Emmerich, § 566 BGB, Rn. 51 u. 39 m.w.N.; Palandt-Weidenkaff, 69. Aufl. vor § 535 BGB, Rn. 4 m.w.N.).

Es spricht aber bereits der Inhalt des § 22 i. V. m. dem unstreitigen Umstand, dass im Mai 2003 die Baugenehmigung erteilt wurde, dafür, dass tatsächlich entsprechend den Angaben der Zeugin W... dann die Vertragsverlängerung umgesetzt wurde. Damit musste daher auch der Kläger rechnen, zumal die von der Beklagten getätigten Investitionen ohne einen längerfristigen Mietvertrag wirtschaftlich nicht vertretbar gewesen wären. Des Weiteren spricht das in der ersten Instanz im Rahmen der Beweisaufnahme vorgehaltene, nunmehr als Anlage K 7 vom Kläger vorgelegte Schreiben der Verwalterin W... vom 18.07.2007 dafür, dass tatsächlich ein schriftlicher Mietvertrag mit einer Dauer „über mindestens 10 Jahre nach Erteilung der Baugenehmigung“ geschlossen wurde. Die Zeugin hat bereits vor Kündigung des streitgegenständlichen Mietvertrages schriftlich von einer Vereinbarung über eine 10-jährige Mindestmietzeit, die in Absprache mit der seinerzeitigen Vermieterin getroffen worden sei, berichtet. Wenn das Landgericht nun der Zeugin W..., bei der nicht erkennbar ist, dass sie etwa im Lager der Beklagten stehen würde und was sie veranlassen könnte, eine nicht existente Urkunde zu erfinden und eine Straftat durch Falschaussage zu begehen, folgt, die die Existenz der Zusatzvereinbarung bestätigt und deren Zustandekommen im Einzelnen schildert, kann nicht erkannt werden, dass es fehlerhaft wäre, die Überzeugung zu gewinnen, dass tatsächlich die behauptete Vereinbarung geschlossen wurde.

Die Angriffe des Berufungsführers betreffend die Glaubhaftigkeit der Angaben dieser Zeugin greifen nicht durch. Wenn die Zeugin nicht in allen Punkten noch eine sichere Erinnerung hat und den genauen Wortlaut des Vertrages nicht in jedem Detail wiedergeben kann, ist dies nach Ablauf von über 6 Jahren ohne weiteres nachvollziehbar. Es würde sogar gegen die Glaubhaftigkeit der Aussage der Zeugin sprechen, wenn in jedem Detail exakt der Wortlaut der Vereinbarung wiedergegeben werden könnte. Entscheidend ist, dass der Kern der Vereinbarung noch zuverlässig wiedergegeben werden kann. Die Zeugin W... hat hier die 10-jährige Mindestmietzeit nach Erteilung der Baugenehmigung und Abschluss des schriftlichen Vertrages angegeben, bei dem sie selbst -ebenso wie beim Mietvertrag vom 12.11.2002- aufgrund entsprechender Vollmacht für die Vermieterseite unterschrieben habe. Soweit der Zeuge T... demgegenüber Mai oder Juni 2004 angegeben hat, drängt es sich auf, dass er das Jahr 2003, das seinen Schilderungen vom zeitlichen Ablauf der Ereignisse entspricht (Baugenehmigung 5 Monate nach Mietvertrag), gemeint hat. Im Übrigen hat sich das Landgericht mit den Widersprüchen der Zeugenaussage nachvollziehbar und überzeugend auseinandergesetzt.

Gegenzeugen, etwa zu den von der Zeugin W... beschriebenen Kontakten mit der früheren Eigentümerin, Frau M..., mit der sie ihr Handeln jeweils abgesprochen habe, hat der Kläger nicht benannt.

Soweit von Klägerseite in der Berufungsverhandlung angebliche erhebliche Spannungen zwischen der Zeugin und dem früheren Bevollmächtigten der Klägerin, Rechtsanwalt Dr. Z... behauptet wurden, weshalb die Zeugin W... nicht „neutral“ gewesen sei, konnten diese allgemeinen Vorwürfe nicht näher substantiiert oder gar durch Beweismittel belegt werden.

III.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

2. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

3. Der Gegenstandswert ergibt sich gemäß § 41 Abs. 2 GKG aus dem bei Eingang der Rechtsmittelschrift (§ 40 GKG) zu zahlenden Entgelt für die Mieträume betreffend die Dauer eines Jahres (12 x 590 EUR ab 1.7.2009 = 7.080,00 EUR). Demnach erhöht sich der Gegenstandswert gegenüber demjenigen des ersten Rechtszuges (Staffelmiete).