Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg Urteil vom 27.10.2011 – 16 K 215.10

Orientierungssatz

Bei der Fehlbelegung einer belegungsgebundenen Atelierwohnung  bedarf es zur Rückforderung von Subventionsleistungen keiner besonderen Ermessenserwägungen, denn das Ermessen ist bei der Zweckverfehlung von Subventionsleistungen dahingehend intendiert, dass die Förderung regelmäßig zurückzufordern ist.(Rn.49)

Das Verfahren wird eingestellt, soweit der Kläger die Klage zurückgenommen hat.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Am 17. Februar 2000 schlossen die S. Grundbesitz GmbH, vertreten durch ihren geschäftsführenden Gesellschafter, den Kläger, und der Beklagte, vertreten durch die Investitionsbank Berlin (IBB), einen Förderungsvertrag (im Folgenden: FV) nach den Modernisierungs- und Instandsetzungsrichtlinien des Beklagten (ModInstRL95 – Programm: „Soziale Stadterneuerung“) über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf dem mit einem Wohn- und Gewerbegebäude bebauten, im Eigentum der Gesellschaft stehenden Grundstück G. Straße in Berlin-Friedrichshain. Nach dem Vertrag beteiligte sich der Beklagte an den Kosten der geplanten Maßnahmen durch die einmalige Gewährung eines Baukostenzuschusses sowie durch die laufende Gewährung von Aufwendungszuschüssen. In § 8 FV, der Regelungen über die Belegung des Objekts während des 22-jährigen Bindungszeitraumes enthält, heißt es auszugsweise:

(1)

Ab Vertragsschluss bis zum Ablauf des Bindungszeitraumes (§ 10) sind freie und frei werdende Wohnungen dem Bezirksamt Friedrichshain von Berlin zu melden. Der Eigentümer verpflichtet sich, diese Wohnungen nur mit vorheriger Zustimmung des Bezirksamtes an Sanierungsbetroffene, sonstige Wohnungssuchende mit Wohnberechtigungsschein gemäß § 5 WoBindG oder für begründeten Eigenbedarf (…) zu überlassen. (…)

(3)

Die (…) Atelierwohnungen oder Künstlerarbeitsstätten sind bei Freiwerden ebenfalls unverzüglich dem zuständigen Bezirksamt zu melden. Sie dürfen nur mit vorheriger Zustimmung des Bezirksamtes Friedrichshain von Berlin sowie mit zusätzlicher Zustimmung der Senatsverwaltung für Wissenschaft, Forschung und Kultur in Abstimmung mit dem Büro des Atelierbeauftragten beim Kulturwerk des Berufsverbandes bildender Künstler und der Berufsvertretung der bildenden Künstler überlassen werden. (…)

§ 13 FV über Kündigung und Rücktritt lautet auszugsweise:

(1)

Der Vertrag kann nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn

1.

einer der Vertragspartner gegen ihm nach diesem Vertrag obliegende Verpflichtungen verstößt,

2.

(…)

3.

der Eigentümer gegen ihm obliegende Verpflichtungen aus Vereinbarungen verstößt, die er mit dem Bezirksamt zur Durchführung begleitender Ordnungsmaßnahmen geschlossen hat, (…)

(2)

Unter den genannten Voraussetzungen ist Berlin auch zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt. Weiterhin ist Berlin zur Kündigung bzw. zum Rücktritt berechtigt, wenn der Eigentümer gegen Verpflichtungen nach den §§ 7 bis 9 verstößt.

(3)

Bei Vertragsverstößen, die die Zielsetzungen dieses Vertrages nicht in seinem Wesen beeinträchtigen, kann Berlin anstelle einer Kündigung bzw. eines Rücktritts die Förderung nach § 4 so weit vermindern, wie durch den Vertragsverstoß die Ziele des Vertrages nicht mehr gewährleistet sind oder wie bei Kenntnis dieser Umstände von Anfang an die Förderung vermindert worden wäre. Danach zu viel gezahlte Förderungsbeträge sind unverzüglich zurückzuzahlen, zuzüglich Zinsen von 8 v.H. jährlich, gerechnet vom Tage des Vertragsverstoßes an.

Zur weiteren Vorbereitung der Sanierung schlossen die S. Grundbesitz GmbH und der Beklagte, vertreten durch das Bezirksamt Friedrichshain von Berlin, am 11. Mai 2000 einen Vertrag über die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen (im Folgenden: OMV), der dem Bezirksamt Belegungsrechte an den Wohnungen des Gebäudes einräumte, um ihm insbesondere die Durchführung der Sozialpläne für Sanierungsbetroffene zu ermöglichen. Nach § 2 Satz 1 OMV war Voraussetzung für den Abschluss dieses Vertrages die Anerkennung der Verfahrensregeln „Sozialplanverfahren Friedrichshain“ (Anlage 2). Nach § 3 Abs. 2 Satz 1 OMV erwarb der Beklagte gemäß § 8 FV für die Dauer der Bindung das Belegungsrecht über die Wohnungen. Das Verfahren der Wohnungsbelegung war gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 OMV in Anlage 1 des Vertrages beschrieben. Nr. 2 der Anlage 1 zum OMV lautet:

2. Fall der Wiederbelegung

Der Eigentümer informiert Berlin umgehend nach Kündigungseingang über jede frei werdende Wohnung. Unter der Bedingung, dass Berlin oder dessen Beauftragte innerhalb von acht Wochen keine End- oder Zwischenumsetzmieter für die Wohnungen benennen kann, sind diese nur an Bewerber mit WBS gemäß Belegungsbindungsgesetz zu vergeben, wobei dieser Berlin innerhalb von 3 Monaten vorzulegen ist.

Dazu heißt es in Nr. 5.4 Sätze 3 ff. der Anlage 2 zum OMV – Sozialplanverfahren Friedrichshain – unter Hinweis auf die Belegungsbindung:

Die Vergabe belegungsgebundener Wohnungen erfolgt durch ASUM nach folgendem Prinzip:

1.

Priorität: Sanierungsbetroffene Mieter mit U-Schein

2.

Priorität: WBS-Inhaber und Bewohner mit Berechtigung bei maximal 30 %-iger Überschreitung der Einkommensgrenze auf Grundlage der Lockerung von Belegungsbindungen in Berlin vom 2.03.98.

3.

Priorität: Sonstige Bewohner der Sanierungsgebiete mit begründetem Wohnraumbedarf oder Bewohner mit besonderen Beziehungen zum Gebiet.

Die Wohnungen sind in der Regel acht Wochen ausschließlich zuvor genannten Mietern anzubieten. Dem Eigentümer obliegt es, ab sechs Wochen vor Fertigstellung Besichtigungstermine zu ermöglichen, anderenfalls verlängert sich die Angebotszeit nach Fertigstellung. (…)

Nach Ablauf der Angebotszeit ist die Vergabe nicht belegter Wohnungen an WBS-Inhaber durch den Eigentümer möglich. (…)

Nach Fertigstellung der Baumaßnahmen am 07. Februar 2003 standen in dem Gebäude insgesamt 1.624,89 qm Wohnfläche zur Verfügung, davon entfielen 55,05 qm auf eine Atelierwohnung, zu der eine Remise im zweiten Hof des Gebäudes ausgebaut worden war.

Nach mängelfreier Schlussabnahme am 03. Juli 2003 erstellte die IBB unter dem 12. Juli 2004 die Schlussabrechnung. Danach betrug der einmalige Baukostenzuschuss 481.636,44 €, die Aufwendungszuschüsse sollten über einen Zeitraum von 15 Jahren in vierteljährlichen Raten in Höhe von insgesamt 432.178,53 € ausgezahlt werden. Der Baukostenzuschuss wurde daraufhin vollständig ausgezahlt, der Beginn der Auszahlung der Aufwendungszuschüsse wurde rückwirkend auf den 01. März 2003 festgelegt und mit der Auszahlung begonnen.

Am 12. Februar 2008 übernahm der Kläger mit Zustimmung der IBB die Rechte und Pflichten aus dem Fördervertrag, nachdem er das Grundstück von der bisherigen Eigentümerin erworben hatte.

Bereits mit Schreiben vom 25. Januar 2008 hatte die Hausverwaltung des Klägers der Sanierungsverwaltungsstelle (SVS) des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg das Freiwerden der Atelierwohnung zum 01. Januar 2008 angezeigt. Das Kulturwerk des Berufsverbandes bildender Künstler Berlins GmbH – Atelierbüro – hatte der Hausverwaltung daraufhin unter dem 04. Februar 2008 dazu mitgeteilt, man wolle die Wohnung in die nächste Ausschreibung im März 2008 aufnehmen. Sodann würden Besichtigungstermine vereinbart. Die Vergabe der Atelierwohnung könne in der Sitzung am 22. April 2008 erfolgen. Die Hausverwaltung erwiderte, dass ein fast viermonatiger Leerstand nicht hinnehmbar sei, zumal das Belegungsrecht schon Ende März auf den Eigentümer übergehe. Man werde die Wohnung deshalb zum 01. April 2008 an eine Mieterin mit Wohnberechtigungsschein (WBS), eine Schauspielerin, vermieten. Bei dem von dem Atelierbüro geplanten Besichtigungstermin am 02. April 2008 hatte der Kläger die Atelierwohnung bereits an die Schauspielerin vermietet.

Nachdem das Bezirksamt die IBB über den Vorgang informiert hatte, sprach diese – nach Anhörung des Klägers – mit Schreiben vom 05. August 2009 die Teilkündigung des Förderungsvertrages aus, weil die Vermietung der Atelierwohnung ab dem 01. April 2008 ohne Zustimmung des Bezirksamts und der Senatskulturverwaltung erfolgt sei. Auch wenn innerhalb von acht Wochen kein Mieter benannt worden sei, hätte der Kläger doch eine Freistellung zur eigenständigen Vermietung einholen müssen. Die gekündigten Teilbeträge des Baukostenzuschusses sowie der Aufwendungszuschüsse seien unter Berücksichtigung der verbleibenden Bindungszeit ab dem 01. April 2008 anteilig auf die Quadratmeter der Wohnungseinheit ermittelt worden. Der gekündigte Teilbetrag des bereits voll ausgezahlten Baukostenzuschusses in Höhe von 12.677,33 € werde zurückgefordert und sei ab 01. April 2008 mit 8 v.H. jährlich zu verzinsen. Aus dem gekündigten Teilbetrag der laufenden Aufwendungszuschüsse in Höhe von 7.638,94 € seien bereits Zahlungen in Höhe von 1.407,31 € geleistet worden; dieser Betrag werde mit der nächsten Rate der Aufwendungszuschüsse verrechnet.

Hiergegen richtet sich die vorliegende Klage. Der Kläger hält die Kündigung für unwirksam, weil er nicht gegen die Belegungsbindung verstoßen habe. Die Wohnung habe er bereits mit Schreiben seiner Hausverwaltung vom 15. Oktober 2007 freigemeldet. Allerdings sei nach einem Wechsel der Hausverwaltung ein Beleg für die Übersendung der Freimeldung per Telefax nicht auffindbar gewesen, weshalb diese am 25. Januar 2008 vorsorglich wiederholt worden sei. Als Ende März 2008 noch immer kein Mietinteressent benannt worden sei, habe ihm weiterer Leerstand nicht mehr zugemutet werden können, so dass er berechtigt gewesen sei, die Wohnung zum 01. April 2008 neu zu vermieten. Denn in Anlage 1 Nr. 2 des OMV sei, worauf das Bezirksamt selbst in einem Rundschreiben hingewiesen habe, geregelt, dass Wohnungen durch den Eigentümer eigenständig an Interessenten mit WBS vermietet werden dürften, wenn acht Wochen nach der Freimeldung kein Mieter für die Wohnungen benannt worden sei. Einer Zustimmung des Bezirksamts habe es dafür nicht bedurft, weil anderenfalls das Belegungsrecht des Eigentümers ausgehöhlt würde, was zu anhaltendem Leerstand und damit zu unzumutbaren wirtschaftlichen Verlusten führen würde. Anlage 1 Nr. 2 des OMV gehe als detaillierte Spezialregelung für die Wiederbelegung von Wohnungen - und damit auch von Atelierwohnungen - den Vereinbarungen des Förderungsvertrages vor. Jedenfalls gingen etwaige Unklarheiten aus dem Nebeneinander der Verträge zu Lasten des Beklagten. Im Übrigen müsse bestritten werden, dass der Beklagte ihn über das Vergabeverfahren für Atelierwohnungen im Einzelnen unterrichtet habe. Außerdem sei das Kündigungsschreiben nicht ausreichend begründet und auch zu unbestimmt, weil der Beklagte nicht angegeben habe, warum - was Voraussetzung für die vorgenommene Kündigung sei - die Zielsetzungen des Vertrages durch den Belegungsverstoß in ihrem Wesen beeinträchtigt würden, außerdem genaue Angaben zur Dauer des Belegungsverstoßes fehlten und es nicht nachvollziehbar sei, wie der Beklagte die Reduzierung der Fördermittel berechnet habe. Letztlich habe der Beklagte jedenfalls das ihm eröffnete Kündigungsermessen fehlerhaft ausgeübt, weil er den Kläger nicht vor der Kündigung abgemahnt und auch nicht anstelle einer Kündigung die mildere Rechtsfolge der Minderung der Förderung in Betracht gezogen habe.

Nachdem der Kläger zunächst außerdem beantragt hatte festzustellen, dass die Teilkündigung des Fördervertrages unwirksam und die ihm gegenüber erhobene Rückforderung in Höhe von 20.316,27 € daher unberechtigt ist, beantragt er nunmehr nur noch,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 2.443,08 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15. August 2009 zu zahlen,

und ferner,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn weitere 5.195,86 €, und zwar in Teilbeträgen wie folgt:

am 15.08.2010

244,87 €

am 15.11.2010

244,87 €

am 15.12.2011

237,84 €

am 15.05.2011

223,76 €

am 15.08.2011

223,76 €

am 15.11.2011

223,76 €

am 15.02.2012

216,72 €

am 15.05.2012

202,65 €

am 15.08.2012

202,65 €

am 15.11.2012

202,65 €

am 15.02.2013

194,13 €

am 15.05.2013

177,32 €

am 15.08.2013

177,32 €

am 15.11.2013

177,32 €

am 15.02.2014

168,88 €

am 15.05.2014

151,99 €

am 15.08.2014

151,99 €

am 15.11.2014

151,98 €

am 15.02.2015

143,55 €

am 15.05.2015

126,66 €

am 15.08.2015

126,66 €

am 15.11.2015

126,66 €

am 15.02.2016

118,22 €

am 15.05.2016

101,33 €

am 15.08.2016

101,33 €

am 15.11.2016

101,33 €

am 15.02.2017

92,88 €

am 15.05.2017

76,00 €

am 15.08.2017

76,00 €

am 15.11.2017

76,00 €

am 15.02.2018

67,56 €

am 15.05.2018

50,66 €

am 15.08.2018

50,66 €

am 15.11.2018

50,65 €

am 15.02.2019

42,23 €

am 15.05.2019

25,33 €

am 15.08.2019

25,33 €

am 15.11.2019

25,33 €

am 15.02.2020

16,93 €

nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem auf die Fälligkeit folgenden Werktag zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Auffassung, der Kläger habe gegen § 8 Abs. 3 FV verstoßen, indem er die als solche geförderte Atelierwohnung ohne Zustimmung des Bezirksamts und der Senatskulturverwaltung vermietet habe. Die Norm enthalte eine Spezialregelung für Atelier- und Künstlerwohnungen. Auf den Inhalt und die Bestimmungen des OMV, in dem ausschließlich die Belegungsrechte für „normale“ Wohnungen geregelt seien, komme es daher nicht an. Die Vermietung an einen Interessenten mit WBS sei damit nicht ausreichend, denn das Vergabekriterium sei die Arbeit des künftigen Mieters als professioneller Künstler. Die fachliche Einschätzung, ob diese Voraussetzung im Einzelfall erfüllt sei, könne nur durch das Atelierbüro erfolgen. Die Fördernehmer würden auch durch Rundschreiben regelmäßig über das vom Kulturwerk betreute Vergabe- und Ausschreibungsverfahren für geförderte Atelierwohnungen informiert. Die Ausschreibung finde danach alle zwei Monate statt, die jeweiligen Redaktionsschlusstermine würden jedes Jahr mitgeteilt. Zudem würden die Fördernehmer aufgefordert, das Freiwerden der Atelierwohnungen möglichst frühzeitig anzuzeigen, um eine reibungslose Vermittlung sicherzustellen. Nach der Kündigung der streitgegenständlichen Wohnung im August 2007 sei eine Freimeldung jedoch erst am 25. Januar 2008 und damit nach dem Redaktionsschlusstermin 15. Januar 2008 erfolgt. Darauf sei unverzüglich reagiert worden, die Ausschreibung der Wohnung habe aber erst nach dem nächsten Redaktionsschlusstermin am 11. März 2008 erfolgen können. Die daraus folgende Verzögerung, die der Kläger im Übrigen selbst zu vertreten habe, könne nicht dazu führen, dass die Atelierwohnung entgegen der einschlägigen Bestimmung aus dem Förderungsvertrag vergeben werde.

Nachdem der Vorsitzende der Kammer die Angelegenheit am 23. Februar 2011 mit den Beteiligten in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht erörtert hat, haben diese sich mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Streitakte und der Verwaltungsvorgänge des Beklagten (zwei Bände) verwiesen, die vorgelegen haben und, soweit erheblich, Gegenstand der Beratung und Entscheidung gewesen sind.

Gemäß § 101 Abs. 2 VwGO kann die Kammer im Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung über die Klage entscheiden.

Das Verfahren ist gem. § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen, soweit der Kläger dadurch, dass er den zunächst gestellten Feststellungsantrag nicht mehr aufrechterhalten hat, zu erkennen gegeben hat, dass er dieses Begehren nicht mehr weiterverfolgen will und dadurch konkludent die Klage (teilweise) zurückgenommen hat (vgl. zur Möglichkeit der stillschweigenden Klagerücknahme Kopp/Schenke, VwGO, 15. Auflage, § 92, Rn. 6, m.w.N.).

Die danach noch anhängige Klage, die auf Erfüllung des öffentlich-rechtlichen Förderungsvertrages i.S.d. §§ 54, 56 VwVfG (vgl. auch Nr. 7.2.1 der ModInstRL95 - Programm: „Soziale Stadterneuerung“ - vom 22. September 1994, ABl. S. 3467) vom 17. Februar 2000 gerichtet ist, in welchen der Kläger wirksam eingetreten ist, ist als allgemeine Leistungsklage im Verwaltungsrechtsweg (§ 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO) zulässig.

Die Klage ist aber unbegründet, denn der mit der Klage geltend gemachte Anspruch ist aufgrund der „Teilkündigung“ des Vertrages durch den Beklagten erloschen.

Bei dieser handelt es sich allerdings entgegen der zwar missverständlichen, jedoch unschädlichen („falsa demonstratio non nocet“) Bezeichnung nicht um eine „Kündigung“ des Vertrages nach § 13 Abs. 1 FV, sondern, wie sich sowohl aus der lediglich teilweise vorgenommenen Kürzung der Förderung als auch aus der ausdrücklichen Bezugnahme auf § 13 Abs. 3 FV ohne Weiteres ergibt, lediglich um eine „Minderung“ der Förderung nach dieser Regelung des Vertrages. Für eine solche ist nach der Systematik des § 13 FV, der zwischen Kündigung und Rücktritt einerseits und der Minderung der Förderung andererseits unterscheidet, eine (ex nunc wirkende) Kündigung bzw. ein (ex tunc wirkender) Rücktritt keine Voraussetzung. Vielmehr kann der Beklagte bei einem Vertragsverstoß, der grundsätzlich einen gem. § 13 Abs. 1 und Abs. 2 FV zur Beendigung des gesamten Vertrages im Wege der Kündigung oder des Rücktritts berechtigenden „wichtigen Grund“ darstellen würde, die Förderung nach § 13 Abs. 3 FV „anstelle“ einer Kündigung bzw. eines Rücktritts mindern, sofern der Vertragsverstoß die Zielsetzungen des Vertrages nicht in ihrem Wesen beeinträchtigt. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Der Kläger, der zu diesem Zeitpunkt bereits Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks geworden und in die Rechte und Pflichten aus dem Fördervertrag eingetreten war, hat gegen die ihm obliegende Verpflichtung aus § 8 Abs. 3 FV verstoßen, indem er die streitgegenständliche Wohnung, bei der es sich unstreitig um eine Atelierwohnung i.S.d. genannten Vertragsregelung handelt (vgl. auch Nr. 6.2.2 der ModInstRL95, a.a.O.), ohne vorherige Zustimmung des Bezirksamtes Friedrichshain von Berlin und zudem ohne Zustimmung der Senatsverwaltung für Wissenschaft, Forschung und Kultur vermietete.

Entgegen der Ansicht des Klägers durfte dieser die Wohnung nicht deshalb ohne die nach § 8 Abs. 3 FV erforderlichen Zustimmungen vermieten, weil bereits mehr als acht Wochen nach der Freimeldung vergangen waren. Die Regelungen in Nr. 2 der Anlage 1 zum OMV und Nr. 5.4 Sätze 3 ff. der Anlage 2 zum OMV, die unter der genannten Voraussetzung ein solches Selbstbelegungsrecht des Eigentümers vorsehen, beziehen sich nur auf solche Wohnungen, die nach § 8 Abs. 1 FV vorrangig an Sanierungsbetroffene und sonstige Wohnungssuchende mit Wohnberechtigungsschein zu überlassen sind, nicht aber auf Atelierwohnungen nach § 8 Abs. 3 FV. Dies ergibt sich eindeutig aus der Systematik sowie aus dem Sinn und Zweck der unterschiedlichen Regelungen in § 8 Abs. 1 und 3 FV, in denen ausdrücklich zwischen diesen beiden Arten von Wohnungen differenziert wird. § 8 Abs. 1 FV dient ersichtlich dem Zweck, solche Personen als Mieter zu bevorzugen, die aufgrund ihrer finanziellen Verhältnisse bzw. aufgrund des Umstandes, dass sie von der Sanierung ihres bisherigen Wohnraumes betroffen sind, ein besonderes Bedürfnis danach haben, schnell und kostengünstig Wohnraum zur Verfügung gestellt zu bekommen.

§ 8 Abs. 3 FV dient hingegen dem Zweck, solche Personen als Mieter zu bevorzugen, die als - förderungswürdige - Künstler einen besonderen Bedarf für Wohnraum haben, der ihnen aufgrund seiner besonderen Merkmale (Wohnungsgröße und -zuschnitt, Lichtverhältnisse etc.) zugleich als Arbeitsstätte für die Verwirklichung ihrer künstlerischen Tätigkeit dienen kann. Die Berechtigung nach § 8 Abs. 1 FV ist i.d.R. problemlos, beispielsweise durch Vorlage eines WBS, feststellbar, so dass die Wohnungsbesetzung nach Ablauf einer gewissen Frist, innerhalb derer dem Eigentümer durch das Bezirksamt des Beklagten bzw. durch die insoweit beauftragte ASUM GmbH kein vorrangig Berechtigter benannt worden ist, auch durch den Eigentümer erfolgen kann. Die Berechtigung nach § 8 Abs. 3 FV ist hingegen nicht ohne Weiteres feststellbar, weil sie angesichts der Vielfalt künstlerischer Tätigkeit und der verschiedenen Anforderungen an die dafür geeigneten Räumlichkeiten einer fachkundigen Beurteilung bedarf, welche nach der Konzeption des Fördervertrages ausnahmslos dem Beklagten obliegt und nicht ersatzweise durch den Eigentümer vorgenommen werden kann.

Der Kläger verkennt zunächst diese unterschiedlichen Förderzwecke, indem er meint, dem Ziel des Vertrages sei damit Genüge getan, dass er die streitgegenständliche Wohnung einer Mieterin überlassen habe, die im Besitz eines WBS gewesen sei, obwohl eine solche Berechtigung angesichts des Ziels der Überlassung von Wohn- und Arbeitsraum an eine künstlerisch tätige Person ersichtlich irrelevant ist. Der Kläger, der darauf abstellt, dass die Mieterin außerdem Künstlerin und der Förderzweck damit jedenfalls erfüllt sei, verkennt zudem, dass eine Beurteilung dieser Frage nicht ihm, sondern ausschließlich dem Beklagten obliegt. Gegen eine Berechtigung der vom Kläger bevorzugten Mieterin, einer Schauspielerin, spricht aus Sicht des Gerichtes im Übrigen schon der Umstand, dass diese mangels objektbezogener, beispielsweise bildhauerischer oder malerischer Tätigkeit keines auf eine solche Tätigkeit speziell ausgerichteten (Atelier-)Arbeitsraumes bedurfte.

Der Eigentümer, der im Gegenzug eine nicht unerhebliche Förderung durch den Beklagten erhält, wird durch die damit vor der Vermietung der Wohnung grundsätzlich einzuholende Zustimmung nicht unverhältnismäßig in der wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums beschränkt, da er es in der Hand hat, dem Beklagten das i.d.R. bereits geraume Zeit zuvor absehbare Freiwerden einer Atelierwohnung frühzeitig zu melden, damit dieser das unter Beteiligung der in § 8 Abs. 3 FV genannten Stellen durchzuführende Besetzungsverfahren einleiten kann. Entgegen der Ansicht des Klägers musste ihn der Beklagte auch nicht über dieses vor der Vergabe von Atelierwohnungen durchzuführende Verfahren gesondert informieren. Unabhängig von der konkreten Ausgestaltung des Verfahrens ergibt sich nämlich aus dem Vertragswortlaut und dem Sinn und Zweck der Vertragsregelungen eindeutig, dass der Vermieter, anders als bei einer nach § 8 Abs. 1 FV zu besetzenden Wohnung, eine Atelierwohnung gem. § 8 Abs. 3 FV in keinem Fall ohne Zustimmung des Beklagten vermieten durfte.

Der danach zu bejahende Vertragsverstoß des Klägers betraf nur eine der Wohnungen des Gebäudes und beeinträchtigte daher i.S.d. § 13 Abs. 3 FV die Zielsetzungen des Vertrages nicht in ihrem Wesen. Der Beklagte hat auch das ihm danach eröffnete, gem. § 114 VwGO gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbare Ermessen bean-standungsfrei ausgeübt.

Angesichts der Fehlbelegung bedurfte es zunächst keiner besonderen Ermessenserwägungen, denn das Ermessen ist bei der Zweckverfehlung von Subventionsleistungen dahingehend intendiert, dass die Förderung regelmäßig zurückzufordern ist (st. Rspr. des Bundesverwaltungsgerichtes, vgl. Urteil vom 16. Juni 1997, BVerwG 3 C 22.96, BVerwGE 105, 55). Vorliegend geboten auch keine besonderen Umstände, das Ermessen ausnahmsweise zu Gunsten des Klägers auszuüben und von einer Minderung abzusehen. Es kann offen bleiben, ob dies überhaupt für den Fall in Betracht kommt, dass eine Belegung durch den Beklagten trotz rechtzeitiger Freimeldung nicht binnen einer angemessenen Frist erfolgt und der Eigentümer daraufhin die Belegung selbst vornimmt, oder ob nicht auch in diesem Fall wegen der objektiven Zweckverfehlung grundsätzlich eine Minderung der Förderung erfolgen muss und der Betroffene im Übrigen auf etwaige Amtshaftungsansprüche zu verweisen ist. Denn der Kläger, der insoweit eine ihn begünstigende Tatsache behauptet hat, für die er nach dem allgemeinen Günstigkeitsprinzip darlegungs- und beweisbelastet ist, hat nur behauptet, aber nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass eine Freimeldung der streitgegenständlichen Wohnung bereits im Oktober 2007 erfolgt ist. Insbesondere nimmt die Hausverwaltung des Klägers in ihrem Schreiben vom 25. Januar 2008 mit keinem Wort Bezug darauf, dass, wie nunmehr klägerseits vorgetragen wird, die Freimeldung bereits mit Schreiben vom 15. Oktober 2007 erfolgt sei und eine (aus ihrer Sicht) nochmalige Freimeldung nur erforderlich gewesen sei, weil das Bezirksamt auf die erste Freimeldung nicht reagiert habe. Eine solche Klarstellung hätte aber angesichts der Verpflichtung des Klägers zur unverzüglichen Freimeldung nahe gelegen. Auch der Kläger gibt im Übrigen an, dass die Freimeldung mit Schreiben vom 25. Januar 2008 nur deshalb erfolgt sei, weil nicht nachvollziehbar gewesen sei, ob das Freimeldungsschreiben vom 15. Oktober 2007 tatsächlich abgesandt worden sei. Angesichts dieser mangelnden Substantiierung der Behauptung des Klägers ist bei der Beurteilung des Sachverhaltes nur die tatsächlich zu den Akten gelangte Freimeldung vom 25. Januar 2008 zugrundezulegen, nach der die streitgegenständliche Wohnung erst in die am 11. März 2008 beginnende Runde des durch den Beklagten geschilderten Besetzungsverfahrens mit einbezogen werden konnte. Unter diesen Umständen kann aber bereits nicht von einer dem Beklagten anzulastenden und daher bei der Ausübung des ihm eröffneten Ermessens (möglicherweise) zu Gunsten des Klägers zu berücksichtigenden Verzögerung bei der Besetzung der Wohnung ausgegangen werden.

Im Übrigen war der Kläger bereits in dem in Anlehnung an § 28 VwVfG ergangenen Anhörungsschreiben der IBB vom 25. Februar 2009 auf den Verstoß hingewiesen worden und hatte diesen mit Schreiben vom 13. März 2009 in Abrede gestellt. Einer weiteren Abmahnung im Sinne der vom Kläger vermissten Rüge- und Warnfunktion bedurfte es unter diesen Umständen nicht, weshalb das Minderungsermessen auch nicht deshalb zu Gunsten des Klägers auszuüben war.

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist die „Teilkündigung“ des Beklagten auch nicht mangels Begründung oder hinreichender Bestimmtheit (vgl. § 60 Abs. 2 S. 2, § 62 i.V.m. § 39 Abs. 1, § 37 Abs. 1 VwVfG) ermessensfehlerhaft.

So bedurfte es angesichts des Umstandes, dass der Beklagte wegen des nur eine Wohnung betreffenden Vertragsverstoßes lediglich das gegenüber der Beendigung des gesamten Vertrages im Wege der Kündigung oder des Rücktritts mildere Mittel der Minderung der Förderung wählte, keiner näheren Darlegung, warum - was nach der Systematik des § 13 FV nur Voraussetzung für Ersteres wäre - die Zielsetzungen des Vertrages durch den Belegungsverstoß in ihrem Wesen beeinträchtigt wurden.

Das Schreiben bezeichnet im Übrigen zutreffend die in Rede stehende „Atelierwohnung/Remise“ und benennt auch den dem Kläger vorgeworfenen Verstoß hinreichend deutlich, indem unter Bezugnahme auf § 8 Abs. 3 FV auf die „Fehlbelegung ab 01. April 2008“ verwiesen wird; welche Mietpartei damit gemeint war, konnte der Kläger danach ohne weiteres selbst ermitteln.

Dem Schreiben war auch eindeutig zu entnehmen, dass die Fördermittelkürzung für die Zeit ab Beginn der Fehlbelegung bis zum Ende der nach § 10 Satz 1 FV 22-jährigen Bindungszeit erfolgte, wenn es darin heißt, die gekündigten Teilbeträge seien „unter Berücksichtigung der noch verbleibenden Restbindungszeit ab Bekanntwerden des Verstoßes (01. April 2008) anteilig auf die Quadratmeter der Wohnungseinheit ermittelt“ worden. In dem Schreiben vom 05. August 2009 sind auch diese im betreffenden Zeitraum auf die fragliche Wohnung entfallenden, bereits ausgezahlten Teilbeträge des Baukostenzuschusses in Höhe von 12.677,33 € sowie der Aufwendungszuschüsse in Höhe von 7.638,94 € genannt; dass es sich bei den 1.407,31 € um von der IBB ausgezahlte Aufwendungszuschüsse und nicht etwa um Rückzahlungen der Klägerin handelte, war nicht misszuverstehen.

Zur Überzeugung der erkennenden Kammer ist die Minderung der Förderung schließlich auch hinsichtlich der Höhe der zurückgeforderten Beträge nicht zu beanstanden. Wie sich diese Beträge zusammensetzen, hat der Beklagte in gem. § 114 S. 2 VwGO zulässiger Weise in seinem Schriftsatz vom 18. April 2011 im Einzelnen erläutert, nachdem der Kläger die Berechnung im Erörterungstermin erstmals hinterfragt hatte. Die Kürzung basiert danach zum einen auf dem Verhältnis der voraussichtlichen Dauer des am 01. April 2008 beginnenden Verstoßes (202 Monate) zum gesamten, die Zeit vom 11. Juli 2003 bis zum 28. Februar 2025 umfassenden Bindungszeitraum (260 Monate). Der Beklagte durfte dabei angesichts der ungewissen Beendigung des Mietverhältnisses sowie angesichts der Regelung in § 13 Abs. 3 FV, nach der die Förderung in dem Umfang vermindert werden kann, wie sie bei Kenntnis des Vertragsverstoßes von Anfang an vermindert worden wäre, der Berechnung ermessensfehlerfrei zugrundelegen, dass der Vertragsverstoß bis zum Ende des Bindungszeitraumes fortdauern würde; im Übrigen hat der Kläger bislang weder vorgetragen noch ist sonst ersichtlich, dass der Verstoß mittlerweile beendet wurde. Zum anderen basiert die Kürzung auf dem Verhältnis der geförderten Fläche der streitgegenständlichen Wohnung (55,05 qm) zur Gesamtwohnfläche (1624,89 qm). Substantielle Angriffe gegen die weiteren Details der Berechnung hat der Kläger nicht vorgetragen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 155 Abs. 2 VwGO.

Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit und die Abwendungsbefugnis beruhen auf § 167 Abs. 1 und 2 VwGO, § 708 Nr. 11, § 711 Satz 1 und 2 i.V.m. § 709 Satz 2 ZPO.

Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf 27.955,21 Euro festgesetzt.