Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg Beschluss vom 19.11.2014 – 7 K 103.14

Orientierungssatz

1. Werden keine konkreten Tatsachen vorgetragen, aus denen sich eine Verwendung von Asbestplatten bei der Errichtung des Gebäudes ergibt, fehlt es am Nachweis für die Annahme, dass die Wohnungen objektiv, also von ihrer Substanz her, nicht vermietbar sind.(Rn.25)

2. Die Verpflichtung des Verfügungsberechtigten nach § 2a des Wohnungsaufsichtsgesetzes (WoAufG Bln [juris: WoAufG BE]), Wohnungen in einem für den Gebrauch zu Wohnzwecken geeigneten Zustand zu erhalten, besteht unabhängig von dessen Liquidität.(Rn.27)

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Klägerin begehrt die Erteilung von Leerstandsgenehmigungen.

Sie ist Eigentümerin des mit öffentlichen Mitteln der damaligen Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin 1986 errichteten Wohnobjekts T... in Berlin-Reinickendorf mit insgesamt 25 Wohnungen. Zu dem Objekt zählen auch eine 98,64 m² große 5-Zimmer-Wohnung (Lindauer Alle 47, 4. OG, Vormieter S...), eine 100,97 m² große 5-Zimmer-Wohnung (Lindauer Allee 47, 4. OG, Vormieter Z...) sowie eine 102 m² große 5-Zimmer-Wohnung (Teichstraße 2, 3. OG, Vormieter L...).

Am 16. April 2010 zeigte die von der Klägerin bevollmächtigte Hausverwaltung dem Bezirksamt Reinickendorf von Berlin gegenüber das Freiwerden der Wohnung S...an. Unter der Rubrik „Bemerkungen“ im Anzeigeformular erklärte sie: „Zwangsräumung – 1 Jahr keine Miete – Wohnung wurde völlig zerstört zurückgegeben – 1. Schätzung Schaden ca. 20.000 Euro“.

Die Wohnung Z... wurde mit Formular vom 4. Oktober 2010 zum 1. Oktober 2010 frei gemeldet. Mit Schreiben vom 28. August 2012 beantragte die Hausverwaltung der Klägerin für diese Wohnung die Freistellung von der Belegungsbindung. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Wohnung sei nicht vermietbar hinterlassen worden und habe deshalb lange Zeit nicht angeboten werden können. Nunmehr sei es jedoch gelungen, die wichtigsten Instandsetzungen zu finanzieren und zwei Personen zu finden, die bereit wären, die restlichen Arbeiten an der Wohnung auszuführen. Mit der Freistellung solle es ermöglicht werden, die Wohnung diesen zwei Personen anzubieten. Mit Bescheid vom 25. September 2012 stellte das Bezirksamt Reinickendorf von Berlin die Klägerin von den Bindungen des § 4 Abs. 2 und 4 WoBindG frei und teilte mit, sie dürfe die Wohnung ohne Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins an Haushalte mit mindestens vier Personen überlassen.

Unter dem 7. August 2012 beantragte die Klägerin bei der Investitionsbank Berlin (IBB) im Rahmen der Umfinanzierung erstrangiger Darlehen den Verzicht auf eine Kürzung der Fördermittel. In diesem Zusammenhang wies sie darauf hin, dass sie neben dem Ablösungsbetrag einen Erhöhungsbetrag von 35.000,- Euro für notwendige Instandsetzungen und Modernisierungen beantragt habe. Hiervon seien 16.300,00 Euro für die Instandsetzung einer Wohnung mit 106 m² vorgesehen, die in ihrem derzeitigen Zustand nicht vermietbar sei. Eine Wohneinheit mit einer Größe von 98,64 m² sei mit der Verpflichtung vermietet worden, dass der überwiegende Anteil der Instandsetzungsmaßnahmen von den Mietern selber durchgeführt werde. Dies sei auch erfolgt. Mit Schreiben vom 5. September 2012 lehnte die IBB den Antrag auf Kürzungsverzicht ab. Zur Begründung führte sie u.a. aus, ein Kürzungsverzicht stehe in keinem angemessenen Verhältnis zur damit verbundenen Entschuldung und zur erzielbaren Substanzverbesserung durch die Baumaßnahme, zumal ohne Durchführung der Baumaßnahme oder bei nur teilweiser Sanierung der Immobilie (aus einer ggf. zur Verfügung stehenden Instandhaltungspauschale oder Objektüberschüssen) eine existenzgefährdende Unterdeckung nicht erkennbar sei. Teilweise überstiegen die Ansätze in der Liquiditätsprognose die von ihr als angemessen betrachteten Werte, z.B. bei den Gesellschaftskosten. Dem Antrag auf Kürzungsverzicht könne sie daher ebenso wenig entsprechen wie einer Wiederausnutzung vorrangiger Grundschulden für die beabsichtigte Instandsetzungsmaßnahme. Bei einer Umfinanzierung dürfe der Finanzierungsrahmen das planmäßige Restkapital nicht übersteigen.

Mit Schreiben vom 13. Februar 2013 forderte das Bezirksamt die Hausverwaltung auf, Überlassungsmitteilungen für die Wohnungen S... und Z... zu übersenden bzw. die Gründe für die Nichtvermietung mitzuteilen. Die Hausverwaltung teilte daraufhin zu der Wohnung S... mit, diese sei von dem Mieter völlig zerstört zurückgegeben worden; die Renovierungskosten beliefen sich auf ca. 15.000,- Euro, die nicht vorhanden seien. Im Übrigen befinde sich der Hauseingang neben dem U-Bahn-Eingang und an einer lauten Kreuzung. Einem 2-Personen-Haushalt, der die Wohnung angemietet und selbst renoviert hätte, habe man wegen der Auflage des Bezirksamtes, an mindestens vier Personen zu vermieten, absagen müssen. Hinsichtlich der Wohnung Z...nahm die Hausverwaltung Bezug auf die Wohnung S...und erklärte, es handele sich um eine Wohnung gleicher Größe in derselben Lage mit denselben Problemen.

Mit Bescheid vom 19. Februar 2013 erteilte das Bezirksamt eine Freistellungsgenehmigung für die Wohnung S..., die es der Klägerin erlaubte, diese auch ohne Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins an Haushalte mit mindestens vier Personen zu vermieten. Unter dem 25. Februar 2013 beantragte die Klägerin für beide Wohnungen Leerstandsgenehmigungen, weil die Wohnungen nur mit erheblichem Aufwand wieder in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen seien. Hierfür seien 40.000,- Euro erforderlich, über die sie nicht verfüge. Nachdem das Bezirksamt mit gleichlautenden Schreiben vom 12. Juni 2013 darauf hingewiesen hatte, dass es beabsichtige, die Anträge abzulehnen, wies die Klägerin unter dem 27. Juni 2013 darauf hin, dass die IBB es abgelehnt habe, der Finanzierung der Instandsetzungsmaßnahmen durch andere Banken zuzustimmen. Nach der II. Berechnungsverordnung könnten für Instandhaltungskosten nur 20.103,00 Euro pro Jahr angesetzt werden. Eine Liquiditätsreserve habe in der Vergangenheit nicht aufgebaut werden können.

Mit Bescheiden vom 20. August 2013 lehnte das Bezirksamt die Erteilung von Leerstandsgenehmigungen für die genannten Wohnungen jeweils ab und führte zur Begründung jeweils an, von einer Unvermietbarkeit könne nur dann ausgegangen werden, wenn sich aus objektiv feststellbaren, vom Verfügungsberechtigten nicht zu vertretenden Umständen ergibt, dass eine Wohnung unvermietbar ist oder wenn auch alle zumutbaren Bemühungen des Verfügungsberechtigten nicht zu einer Neuvermietung der Wohnung geführt haben. Dabei habe der Verfügungsberechtigte die Verpflichtung, die einer etwaigen Vermietung entgegenstehenden Hindernisse auszuräumen. Dazu gehöre insbesondere, die Wohnung ordnungsgemäß instand zu halten und ggfs. die Miete zu senken. Den von der Klägerin geltend gemachten schlechten Instandhaltungszustand der Wohnungen habe diese nicht beseitigt.

Mit Schreiben vom 6. September 2013 erhob die Klägerin Widerspruch gegen die Bescheide und machte erstmals geltend, die in den Wohnungen befindlichen Kunststofffliesen seien mit Asbest belastet. Deren sach- und fachgerechte Entfernung verursache einen Aufwand von mindestens 10.000.- Euro. Im Übrigen seien in den leerstehenden Wohnungen auch Küchen und Sanitärobjekte auszutauschen, was nach der II. Berechnungsverordnung nicht aus Mitteln für die Instandsetzung erfolgen dürfe.

Auf die Aufforderung des Bezirksamtes, Unterlagen zu der geltend gemachten Asbestbelastung zu übersenden, teilte die Klägerin mit Schreiben vom 13. September 2013 mit, in den Wohnungen befänden sich asbesthaltige Kunststofffliesen, von denen diverse beschädigt seien. Diese Art von Bodenbelägen sei in den 70er und 80er Jahren häufig eingebaut worden. Gutachten zur Asbestbelastung lägen nicht vor und würden wegen der Kosten nicht eingeholt.

Mit Widerspruchsbescheiden vom 25. Oktober 2013 wies das Bezirksamt die Widersprüche zurück. Nach den Vorschriften des Wohnungsaufsichtsgesetzes sei die Klägerin verpflichtet, dafür zu sorgen, dass sich die Wohnungen in einem Zustand befänden, der den ordnungsgemäßen Gebrauch zu Wohnzwecken zulasse. Finanzielle Schwierigkeiten rechtfertigten keine Leerstandsgenehmigung.

Am 27. November 2013 hat die Klägerin Klage erhoben, die zunächst das Aktenzeichen VG 16 K 369.13 und nach Übernahme durch die seit dem 1. Januar 2014 zuständige 7. Kammer das Aktenzeichen VG 7 K 103.14 erhalten hat.

Für die zum 30. November 2012 freigewordene Wohnung L... beantragte die Hausverwaltung der Klägerin unter dem 25. März 2013 die Erteilung einer Leerstandsgenehmigung. Die mit den Mietern geschlossene Renovierungsvereinbarung sei nicht eingehalten worden, diese hätten die Wohnung in nicht wieder vermietbarem Zustand zurückgegeben. Mit Bescheid vom 6. Dezember 2013 lehnte das Bezirksamt die Genehmigung des Leerstands ab. Unter dem 13. Dezember 2013 legte die Klägerin Widerspruch ein und nahm zur Begründung Bezug auf ihr Vorbringen bezüglich der Wohnungen S... und Z.... Auch die Wohnung L... sei in einem völlig desolaten und zerstörten Zustand zurückgelassen worden und habe asbesthaltige Bodenfliesen. Den Widerspruch wies das Bezirksamt mit Widerspruchsbescheid vom 18. Dezember 2013 zurück.

Am 16. Januar 2014 hat die Klägerin Klage erhoben, die unter dem Aktenzeichen VG 7 K 119.14 geführt wurde. Mit Beschluss vom 7. April 2014 hat die Kammer die Verfahren VG 7 K 103.14 und VG 7 K 119.14 zur gemeinsamen Entscheidung verbunden.

Die Klägerin macht geltend, die Wohnungen seien objektiv nicht vermietbar, da sie teilweise zerstört und überdies mit krebserregendem Asbest belastet seien. Die Finanzierung der Kosten für die Wiederherstellung der objektiven Vermietbarkeit sei ihr insbesondere deshalb nicht möglich, weil die IBB ihre Anträge auf Kürzungsverzicht und Wiederausnutzung vorrangiger Grundschulden abgelehnt habe. Die Vermietung der Wohnungen sei darüber hinaus subjektiv wegen der wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse vor Ort nicht möglich und der Förderzweck könne nicht auf andere Weise erreicht werden.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide des Bezirksamtes Reinickendorf von Berlin von 20. August 2013 in Gestalt der Widerspruchsbescheide derselben Behörde vom 25. Oktober 2013 sowie des Bescheides des Bezirksamtes Reinickendorf von Berlin vom 6. Dezember 2013 in Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 18. Dezember 2013 zu verpflichten, über die Anträge der Klägerin auf Erteilung von Leerstandgenehmigungen für die Wohnungen Lindauer Allee 47, 5 Zimmer, Vorderhaus, 4. OG, 98,64 m², Lindauer Allee 47, 5 Zimmer, Vorderhaus, 4. OG, 100,97 m² sowie Teichstraße 2, 5 Zimmer, Vorderhaus, 3. OG, 102 m² unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gericht erneut zu entscheiden.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte, die Verwaltungsvorgänge des Beklagten (3 Hefter) und die Förderakten der IBB (6 Bände) verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Über die Klage entscheidet die Berichterstatterin als Einzelrichterin, nachdem ihr die Kammer den Rechtsstreit gemäß § 6 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – mit Beschluss vom 21. August 2014 zur Entscheidung übertragen hat.

Die zulässige, auf Neubescheidung gerichtete Klage ist unbegründet. Die Bescheide des Bezirksamts Reinickendorf von Berlin vom 20. August 2013 und 6. Dezember 2013 in Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 25. Oktober 2013 und 18. Dezember 2013 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten. Die Klägerin hat weder einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Leerstandsgenehmigun-gen noch einen Anspruch auf erneute Bescheidung ihres Antrags (§ 113 Abs. 5 VwGO).

Rechtsgrundlage für die begehrten Genehmigungen ist § 7 Abs. 3 Satz 1 WoBindG i.V.m. § 27 Abs. 7 Satz 1 WoFG. Nach diesen Vorschriften darf der Verfügungsberechtigte eine Wohnung nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle länger als drei Monate leer stehen lassen. Die Genehmigung darf nur erteilt werden, wenn und solange eine Vermietung nicht möglich ist und der Förderzweck nicht auf andere Weise, auch nicht durch Freistellung von Belegungsbindungen nach § 30 WoFG oder durch Übertragung von Belegungs- und Mietbindungen nach § 31 WoFG, erreicht werden kann. Daraus folgt, dass die Erteilung der Leerstandsgenehmigung im pflichtgemäßen Ermessen der zuständigen Stelle steht, sofern die Tatbestandsvoraussetzungen hierfür gegeben sind.

Vorliegend fehlt es bereits an den Tatbestandsvoraussetzungen, da nicht ersichtlich ist, dass eine Vermietung der streitgegenständlichen Wohnungen objektiv (a) oder subjektiv (b) nicht möglich war und ist.

a) Es liegen keine hinreichenden Anhaltspunkte für die Annahme vor, dass die Wohnungen objektiv, also von ihrer Substanz her, nicht vermietbar sind. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die geltend gemachte Asbestbelastung der Wohnungen. Die Klägerin hat insoweit lediglich pauschal darauf verwiesen, dass die Wohnungen zu einer Zeit gebaut worden seien, als Platten mit Asbest als Bodenplatten eingebaut worden seien. Konkrete Tatsachen, aus denen sich die Verwendung dieses Baustoffs in dem Objekt T... ergibt, hat sie trotz der Aufforderung des Gerichts vom 21. August 2014 nicht vorgetragen. Entgegen der Behauptung der Klägerin existiert auch kein allgemeiner Erfahrungssatz dahingehend, dass Bodenfliesen in im Jahr 1986 fertiggestellten Gebäuden regelmäßig asbesthaltig seien. Denn Mitte der 80er Jahren waren die Gefahren von Asbest bereits bekannt. Der Beweisanregung der Klägerin, ein Sachverständigengutachten einzuholen, musste als Beweisangebot „ins Blaue hinein“ nicht nachgegangen werden.

Soweit die Klägerin unabhängig von der Asbestbelastung auf den schlechten Zustand der Wohnungen verweist, hat sie hierzu ebenfalls nichts Konkretes vorgetragen, geschweige denn nachgewiesen. Im Hinblick auf die Wohnung Z...hatte die Hausverwaltung bereits unter dem 28. August 2012 mitgeteilt, es sei gelungen, die wichtigsten Instandsetzungen zu finanzieren, die restlichen Arbeiten könnten die Mietinteressenten ausführen. Letzteres hat die Klägerin in ihrem Schreiben vom 7. August 2012 an die IBB auch zur Wohnung S... – nach Aktenlage die einzige Wohnung in dem Objekt mit 98,64 m² - vorgetragen. Zur Wohnung L...wurde zunächst von Seiten der Hausverwaltung lediglich darauf verwiesen, die Mieter hätten die Renovierungsvereinbarung nicht eingehalten. Eine objektive Unvermietbarkeit ist vor diesem Hintergrund für keine der drei Wohnungen ersichtlich.

Folgt man dem nicht und unterstellt, der von der Klägerin behauptete Instandsetzungsbedarf bestünde tatsächlich, kann diese sich nicht darauf berufen, sie verfüge nicht über die finanziellen Mittel zur Instandsetzung der Wohnungen. Die Verpflichtung des Verfügungsberechtigten nach § 2a des Wohnungsaufsichtsgesetzes, Wohnungen in einem für den Gebrauch zu Wohnzwecken geeigneten Zustand zu erhalten, besteht unabhängig von dessen Liquidität. Der zivilrechtliche Grundsatz, dass Geldmangel den Schuldner nicht entlastet („Geld hat man zu haben“) gilt auch hier. Auf welchen Umständen der Geldmangel beruht – etwa auf dem abgelehnten Kürzungsverzicht seitens der IBB – ist daher ohne Belang.

Folgt man dem nicht, ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass die Durchführung der Renovierungsarbeiten der Klägerin unmöglich wäre. Sie verfügt nach eigenen Angaben über eine Instandhaltungspauschale von 20.103,00 Euro pro Jahr, die mindestens teilweise für die Sanierung eingesetzt werden kann. Im Jahr 2012 hat sie darüber hinaus ausweislich ihrer Gewinn- und Verlustrechnung einen Gewinn von 6.411,35 Euro erwirtschaftet, den sie für die Instandsetzung einsetzen könnte. Soweit dem ein Jahresfehlbetrag von 13.796,64 Euro aus dem Jahr 2011 gegenübersteht, beruht dieser im Wesentlichen auf Abschreibungen auf Sachanlagen in Höhe von 54.854,35 Euro. Dabei handelt es sich um einen Rechnungsposten, dem kein faktischer Liquiditätsabfluss gegenübersteht. Konkrete Liquiditätsschwierigkeiten der Klägerin sind daher nicht erkennbar. Inwieweit über die Instandhaltungspauschale hinausgehende Investitionen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der II. Berechnungsverordnung eingestellt werden können, kann im vorliegenden Verfahren dahinstehen. Die II. Berechnungsverordnung steht ihnen jedenfalls nicht entgegen. Die Klägerin hat insoweit selbst vorgetragen, in der Vergangenheit über die Instandhaltungspauschale hinaus weitere Beträge für die Instandsetzung des Objektes aufgewendet zu haben. Im Übrigen steht es der Klägerin auch frei, Instandsetzungsmaßnahmen ganz oder teilweise von den neuen Mietern durchführen zu lassen.

b) Dass die Vermietung der Wohnungen der Klägerin subjektiv nicht möglich war, ist nicht ersichtlich. Dies ist der Fall, wenn die Vermietung wegen der wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse vor Ort nicht möglich ist, was voraussetzt, dass sich der Verfügungsberechtigte um die Vermietung der Wohnung ernsthaft bemüht haben muss. Von Vermietungsschwierigkeiten kann ausgegangen werden, wenn alle zumutbaren Bemühungen des Verfügungsberechtigten nicht zu einer Neuvermietung der Wohnung an den berechtigten Personenkreis geführt haben. Letztere erfordern ernsthafte und zielgerichtete Versuche, die fragliche Wohnung einer erneuten Wohnnutzung zuzuführen, indem potentiellen Interessenten hinreichend konkrete Informationen über Lage und Ausstattung der Wohnung, etwa durch Zeitungsanzeigen, wiederholt in angemessenem Zeitraum vermittelt werden (st. Rspr., vgl. OVG Berlin, vgl. Beschluss vom 20. September 2004 - OVG 5 SN 89.02 -). Entsprechende Vermietungsbemühungen hat die Klägerin weder vorgetragen noch nachgewiesen.

Da mithin die Voraussetzungen für die Erteilung der im Ermessen liegenden Leerstandsgenehmigungen mangels Nachweises der Unvermietbarkeit der Wohnungen nicht gegeben sind, waren sie zu versagen, ohne dass Ermessenserwägungen hierbei eine Rolle spielen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

für das Verfahren VG 7 K 103.14 vor der Verbindung auf 10.000,00 Euro,

für das Verfahren VG 7 K 119.14 vor der Verbindung auf 5.000,00 Euro,

für das Verfahren VG 7 K 103.14 nach der Verbindung auf 15.000,00 Euro

festgesetzt.