Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg Urteil vom 18.02.2016 – OVG 5 B 1.15

Orientierungssatz

1. § 7 Abs 2 S 1 WoG Bln (juris: WoBauG BE) greift nur, wenn ein bestimmtes Schuldverhältnis nicht begründet oder fortgesetzt wird.(Rn.58)

2. Wenn im Rahmen des Verkaufs die öffentlichen Mittel vollständig zurückgeführt worden sind, findet die Rechtsfolge des § 7 Abs 2 S 1 WoG Bln keine Anwendung.(Rn.58)

3. Die Vorschrift erfordert nicht, dass ein Schuldverhältnis über irgendeinen Gegenstand nicht abgeschlossen worden ist.(Rn.58)

4. Der Zweck der Regelung liegt darin, der IBB die Entscheidung darüber zu überlassen, ob sie einem Notverkauf anstelle einer Zwangsversteigerung zustimmt, auch wenn der Käufer das Schuldverhältnis mit der IBB nicht fortsetzen will.(Rn.59)

5. Dass ein Grundstückskaufvertrag eine vorzeitige Rückzahlung der letzten Barwertrate nicht vorsieht, schließt eine vollständige Rückführung der öffentlichen Mittel "im Rahmen des Verkaufs" nicht aus.(Rn.62)

Verfahrensgang

vorgehend VG Berlin, 21. Januar 2015, 7 K 173/14, Urteil

nachgehend BVerwG, 8. Mai 2017, 5 B 39/16, Beschluss

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 21. Januar 2015 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks K... in Berlin-.... Ihre Rechtsvorvorgängerin, die H..., errichtete auf dem Grundstück ein Mietwohnhaus mit 14 Wohnungen, die am 30. Juni 1977 bezugsfertig wurden. Um die Kostenmiete von 16,90 DM/qm auf die gewünschte Durchschnittsmiete von 4,50 DM/qm herunter zu subventionieren, gewährte ihr das Land Berlin aus Mitteln des sozialen Wohnungsbaus im Wohnungsbauprogramm 1976 ein durch Grundschuld (Abt. III Nr. 7) gesichertes Aufwendungsdarlehen in Höhe von 2.074.370,86 DM (1.060.608,98 €), das in vierteljährlichen Raten über einen Zeitraum von 15 Jahren ausgezahlt wurde. Nach Ende der Auszahlungsphase gewährte ihr das Land Berlin für weitere 15 Jahre eine Anschlussförderung in Form von vierteljährlichen Aufwendungszuschüssen in Höhe von insgesamt 1.728.892,44 DM (883.968,67 €) ab 1. Juni 1992 bis 31. Mai 2007. Anschließend sollte das Aufwendungsdarlehen nach den Bedingungen der Schuldverhandlung vom 10. Januar 1977 mit 7% jährlich verzinst und mit mindestens 2% jährlich getilgt werden. Die Wohnungen würden bei planmäßiger Tilgung bis zum Ablauf des 31. Dezember 2028 einer Mietpreis- und Belegungsbindung unterliegen. Ein früheres Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ war nur mit einer Nachwirkungsfrist von zehn Jahren nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens zum Nominalwert zu erreichen (§ 16 WoBindG).

Nachdem das Land Berlin die Möglichkeit einer Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens zum Barwert gegen Freistellung von den Belegungsbindungen ohne Ausgleichszahlung eröffnet hatte, schlossen die H... und das Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, am 6. Mai 2008 den Vertrag Nr. 3... über die Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen der Wohnungsbauprogramme 1972 bis 1976 (AD-Vertrag Nr. 3... - Private). Darin vereinbarten die Vertragsparteien, dass die H... mit der IBB einen Darlehensänderungsvertrag über das zur vorzeitigen Rückzahlung zum Barwert vorgesehene Aufwendungsdarlehen schließt. Vom Barwert (534.727,91 €) sollte eine erste Rate in Höhe von 99% (529.380,63 €) alsbald und eine zweite Rate in Höhe von 1% (5.347,28 €) am 1. November 2028 fällig werden; die vorzeitige Rückzahlung dieser zweiten Rate wurde ausgeschlossen. Das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ sollte weiterhin mit Ablauf des 31. Dezember 2028 eintreten. Im Gegenzug wollte das Land Berlin die 14 Sozialwohnungen von den Belegungsbindungen freistellen, sodass die Wohnungen nur noch in der Mietpreisbindung verblieben. Der H... sollte ein Optionsrecht bei der Rückzahlung zustehen. Dazu heißt es in § 3 des Vertrages:

Abs. 3: „Sollten sich Änderungen der Rechtslage (z.B. aufgrund gesetzlicher Änderungen oder rechtskräftiger Urteile) ergeben, die ein früheres Ende der Eigenschaft öffentlich gefördert ermöglichen, kann die Eigentümerin diese Änderungen abweichend von diesem Vertrag im Wege der Optionsausübung ab dem Zeitpunkt der Ausübung in Anspruch nehmen. Die Erklärung ist schriftlich gegenüber dem Land Berlin abzugeben. Fristen werden dabei von dem in diesem Vertrag vereinbarten Zeitpunkt des Tilgungsbeginns an berechnet.“

Abs. 4: „Sollte es zu einer Änderung der Rechtslage kommen, die dazu führt, daß es sich bei der barwertigen Rückzahlung um eine vollständige vorzeitige Rückzahlung gem. § 16 WoBindG handelt, kann die Eigentümerin abweichend von § 1 Abs. 1 die letzte Rate vorzeitig zurückzahlen. Von diesem Zeitpunkt ab gilt die gesetzliche Nachwirkungsfrist.“

Die H... versprach ihrerseits, die Verpflichtungen nach diesem Vertrag im Falle eines Verkaufs des Grundstücks zum Gegenstand des Veräußerungsvertrages zu machen und dem Erwerber aufzuerlegen, eventuelle weitere Erwerber entsprechend vertraglich zu verpflichten. Für den Fall eines Verstoßes gegen diese Weitergabeverpflichtung vereinbarten die Vertragsparteien eine Vertragsstrafe in Höhe der Differenz zwischen dem Nominalwert des Aufwendungsdarlehens und dem zurückgezahlten Barwert.

Am 16. Mai 2008 vereinbarten die IBB und die H... im AD-Änderungsvertrag unter Abänderung der Tilgungsbestimmungen aus der Schuldverhandlung vom 10. Januar 1977 die Ablösung des Aufwendungsdarlehens zum Barwert mit Zahlung von 529.380,63 € abzüglich der bezahlten Bearbeitungsgebühr in Höhe von 900 € bis zum 18. April 2008 sowie mit Zahlung der zweiten Rate von 5.347,28 € (1%) am 1. November 2028. Eine vorzeitige Zahlung der zweiten Rate wurde, ausgenommen nach § 3 Abs. 4 des AD-Vertrages Nr. ... - Private, ausgeschlossen. Auch im AD-Änderungsvertrag verpflichtet sich die H..., die eingegangenen Verpflichtungen eventuellen Rechtsnachfolgern mit der Maßgabe aufzuerlegen, dass diese die Verpflichtungen ebenfalls an etwaige Rechtsnachfolger weitergeben.

Bereits am 19. Dezember 2007 hatte die H... das Grundstück an die G... (im Folgenden: G...) verkauft. Die G... erklärte am 13. Mai 2008, dass sie in die Verträge mit der IBB eintrete, sie insbesondere auch die sich aus § 1 des AD-Vertrages Nr. 3... - Private ergebenden Verpflichtungen übernehme und an etwaige Rechtsnachfolger weitergeben werde sowie sämtliche Bedingungen des Bewilligungsbescheides sowie der Schuldurkunde betreffend das Aufwendungsdarlehen als verbindlich anerkenne. Die erste Barwertrate ging am 29. April 2008 bei der IBB ein. Am 2. Dezember 2008 wurde die G... als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Die Grundschuld (Abt. III Nr. 7) wurde bis auf einen Betrag von 5.400 € gelöscht.

Am 1. April 2010 wurde über das Vermögen der G... das Insolvenzverfahren eröffnet. Aus im Rang vor der genannten Grundschuld eingetragenen Grundpfandrechten betrieb die Gläubigerbank die Zwangsversteigerung des Grundstücks. Dazu wies die IBB den Insolvenzverwalter darauf hin, dass bei einem freihändigen Verkauf des Grundstücks dem Käufer die vereinbarten Bedingungen des AD Änderungsvertrages und des AD-Vertrages Nr. 3... - Private über die Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen der Wohnbauprogramme 1972 bis 1976 aufzuerlegen seien, anderenfalls eine Vertragsstrafe in Höhe der Differenz zwischen dem Nominalwert und dem zurückgezahlten Barwert verlangt werden könne. Unter dem 31. Mai 2010 meldete die IBB das Restkapital von 5.347,28 € aus dem Aufwendungsdarlehen zur Tabelle an sowie als Eventualanspruch die vorgenannte Vertragsstrafe in Höhe von 525.881,07 €.

Im Mai 2011 führte die Gläubigerbank eine Ausschreibung für ein beschränktes Bieterverfahren durch, in dessen Folge die Klägerin das Grundstück vom Insolvenzverwalter mit Kaufvertragsurkunde des Notars A... vom 20. Oktober 2011 erwarb. In Nr. 4 des Vertrages heißt es:

„4.1 Der Käufer übernimmt ohne Anrechnung auf den Kaufpreis folgende Belastungen:

…

(d) das in Abt. III des Grundbuches des Grundstücks unter lfd. Nr. 7 zu Gunsten der Investitionsbank Berlin (IBB) als Rechtsnachfolgerin der Wohnungsbau-Kreditanstalt eingetragene Grundpfandrecht sowie in dinglicher Haftung und mit allen diesem zu Grunde liegenden schuldrechtlichen Verpflichtungen in der derzeit bestehenden Rechtsqualität.

Die durch das Grundpfandrecht Abt. III lfd. Nr. 7 gesicherten Verbindlichkeiten samt etwaigen Rückständen in der derzeit bestehenden Rechtsqualität übernimmt der Käufer auf seine Kosten anstelle des bisherigen Schuldners in schuldbefreiender Weise zur Verzinsung und Tilgung ab dem Tag der Fälligkeit des Kaufpreises. Gelangt der Vertrag nicht zur Durchführung, ist der Käufer hiervon rückwirkend freizustellen.

Eine Anrechnung der Schuldübernahme auf den Kaufpreis hat nicht zu erfolgen.

Die Konditionen der zu übernehmenden Verbindlichkeiten (Zinsen, Laufzeit, Tilgungsbestimmungen, Kosten etc.) sind dem Käufer nach Angabe bekannt. Die dem übernommenen Grundpfandrecht zu Grunde liegenden Schuldverpflichtungen ergeben sich aus dem „Vertrag Nr. 3... über die Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen der Wohnungsbauprogramme 1972 bis 1976 (AD-Vertrag-Private)“ vom 25.04. und 6.5.2008 in Verbindung mit dem „AD-Änderungsvertrag“ vom 25.04. und 16.5.2008.

Die Verträge lagen zur Beurkundung jeweils in Kopie vor. Sie werden dieser Niederschrift zu Beweiszwecken als Anlage 4.1. (10 Seiten) beigefügt.

(…)

Der Käufer anerkennt, dem Grundpfandrechtsgläubiger, der IBB, einen Geldbetrag i.H.d. Grundpfandrechtsnennbetrages und etwaige Zinsen ab dem Datum der Grundschuldbewilligung in der Weise zu schulden, dass dieses Anerkenntnis die Zahlungsverpflichtung selbstständig begründet.

Er unterwirft sich der sofortigen Vollstreckung aus dieser Urkunde in sein Vermögen sowie als künftiger Eigentümer in den Grundbesitz mit der Maßgabe, dass die vollstreckbare Ausfertigung frühestens ab Genehmigung der Schuldübernahme erteilt werden darf und die dingliche Vollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig ist (§ 800 Abs. 1 ZPO), was hiermit vereinbart und zur Eintragung bewilligt und beantragt wird.

Der Notar wird damit beauftragt, diese Schuldübernahme der IBB unter Übersendung einer vollstreckbaren Ausfertigung der heutigen Urkunde gemäß § 415 Abs. 1 BGB mitzuteilen und deren Genehmigung für die Beteiligten zu beantragen und entgegenzunehmen. In der Erklärung sind zugleich die Zweckerklärungen dahingehend anzupassen, dass dieses Grundpfandrecht künftig nur noch für die Verbindlichkeiten des Schuldübernehmers haftet, bis zur Eigentumsumschreibung nur mehr für das übernommene Aufwendungsdarlehen. Die Entlassung des Verkäufers aus Schuldanerkenntnissen und persönlichen Vollstreckungsunterwerfungen im zu übernehmenden Grundpfandrecht hat der Notar nicht zu betreiben. Wenn die IBB die vorbeschriebene Schuldübernahme durch den Käufer nicht genehmigt, hat dies keine Auswirkung auf den Kaufvertrag im Übrigen. Der Käufer erwirbt hierdurch insbesondere kein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag. Im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer bleibt es dabei, dass der Käufer die Verpflichtungen aus den durch das Grundpfandrecht in Abteilung III lfd. Nr. 7 besicherten Verbindlichkeiten nebst etwaigen Rückständen gegenüber der IBB nebst allen dinglichen und schuldrechtlichen Verpflichtungen übernimmt und den Verkäufer hiervon freistellt. (…)“

Mit am 18. November 2011 eingegangenem Schreiben vom 15. November 2011 übersandte der beurkundende Notar der IBB eine auszugsweise Abschrift des Kaufvertrages und wies darauf hin, dass Ziffer 4.1 Buchst. d des Vertrages das in Abt. III Nr. 7 eingetragene Grundpfandrecht vom Käufer übernommen werden solle. Er bitte um die Genehmigung der befreienden Schuldübernahme seitens der IBB zu seinen Händen.

Mit am 21. November 2011 per Fax bei der IBB eingegangenem Schreiben vom 14. November 2011 erklärte die Klägerin, dass im Hinblick auf § 3 Abs. 4 des AD-Vertrages Nr. 3... - Private der Verkäufer ihr eine Bankverbindung der IBB und das dortige Zeichen mitgeteilt habe. Sie bitte um Mitteilung, ob auf dieses Konto noch Zahlungen geleistet werden könnten. Sollte sie binnen zehn Tagen nichts anderes hören, gehe sie davon aus, dass dies der Fall sei.

Mit Schreiben vom 29. November 2011 antwortete die IBB, dass sie zur Kenntnis genommen habe, dass die Klägerin im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung nicht, wie von Notar S... avisiert, die Schuldübernahme, sondern die Rückzahlung der letzten Barwertrate präferiere, und nannte die Bankverbindung. Sie wies zugleich darauf hin, dass bei vorzeitiger Rückzahlung der zweiten Barwertrate die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ am 30. April 2028 ende, was gegenüber einer planmäßigen Rückzahlung der zweiten Rate am 1. November 2028 und einem Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ am 31. Dezember 2028 nur eine geringfügige Verkürzung der Bindungsfrist bedeuten würde. Die verbindliche Bestätigung des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ erteile das bezirkliche Wohnungsamt.

Die Klägerin zahlte die zweite Barwertrate am 9. Dezember 2011, woraufhin die IBB die G... aus der persönlichen Schuldhaft für die nunmehr zurückgeführte Darlehensforderung entließ.

Mit am 13. Dezember 2011 beim Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf eingegangenem Schreiben vom 7. Dezember 2011 bat die Klägerin um Bestätigung, dass die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für die Wohnungen des Hauses K... mit Ablauf des 31. Dezember 2011 ende. Sie habe von dem in § 3 Abs. 3 und 4 des AD-Vertrages Nr. 3... - Private eingeräumten Optionsrecht Gebrauch gemacht und die letzte Rate vorfristig zurückgezahlt. Vom Zeitpunkt der Rückzahlung der zweiten Rate laufe die gesetzliche Nachwirkungsfrist nach § 15 WoBindG, auf den sich der AD-Vertrag Nr. 3... - Private stütze.

Am 17. Februar 2012 wurde die Klägerin als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 14. März 2012 teilte das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf der Klägerin mit, dass nach § 6 Abs. 2 i.V.m. § 11 Abs. 1 WoG Bln bei vorzeitiger Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens zum Barwert die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für jede zweite der ab dem Tag nach Rückzahlung des ersten Teilbetrages im geförderten Objekt freiwerdenden Wohnungen ende. Mindestens die Hälfte der in dem Objekt befindlichen Wohnungen unterliege weiterhin planmäßig auf Dauer den öffentlichen Bindungen mit einer verbleibenden Bindungsdauer von 20 Jahren. Eine Bestätigung über das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ könne zum jetzigen Zeitpunkt nicht erfolgen. Zurzeit sei keine der insgesamt 14 öffentlich geförderten Wohnungen frei. Daher unterlägen alle im Objekt befindlichen Wohnungen weiterhin planmäßig auf Dauer den öffentlichen Bindungen. Gegebenenfalls sei beim Freiwerden von Wohnungen anzugeben, für welche Wohnungen die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ enden bzw. weiterbestehen solle.

Hiergegen erhob die Klägerin am 19. März 2012 „Widerspruch“, soweit der Bescheid regle, dass alle Wohnungen weiterhin einer 20jährigen Bindung unterlägen. Das sei mit § 6 Abs. 2 WoG Bln unvereinbar, wonach nur die Hälfte der Wohnungen in der Bindung bleibe. Letztlich bringe das Bezirksamt dies selbst zum Ausdruck, wenn es darum bitte, diejenigen Wohnungen mitzuteilen, für die die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ bestehe, bleibe oder ende. Sie bitte die Ausführungen auf Seite 2 Absatz 1 Satz 4 des Schreibens vom 14. März 2012 zu berichtigen.

Daraufhin nahm das Wohnungsamt den Bescheid vom 14. März 2012 mit Bescheid vom 18. Februar 2014 zurück. Mit der Zahlung der ersten Barwertrate am 29. April 2008 und der zweiten Rate am 9. Dezember 2011 ende die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für alle Wohnungen der Wohnanlage zum 30. April 2028. Alle Wohnungen seien vom Zeitpunkt des Eingangs der ersten Rate von den Belegungsbindungen freigestellt. Damit sei dem Widerspruch in vollem Umfang abgeholfen. Hiergegen hat die Klägerin Widerspruch erhoben, sollte der Bescheid als Rücknahme- oder Zweitbescheid zu begreifen sein.

Am 21. März 2014 hat sie beim Verwaltungsgericht Berlin mit dem Antrag Klage erhoben, die Beklagte unter Aufhebung der Bescheide vom 14. März 2012 und 18. Februar 2014 zu verpflichten, das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zum 31. Dezember 2014 zu bestätigen. Sie habe den AD-Vertrag Nr. 3... - Private, nicht aber den AD-Änderungsvertrag übernommen. Sie habe das in § 3 Abs. 3 und 4 des AD-Vertrages Nr. 3... - Private eingeräumte Optionsrecht ausüben und die für sie günstige Rechtsfolge des § 7 Abs. 2 WoG Berlin in Anspruch nehmen wollen. Danach ergebe sich ein Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ jedenfalls mit Ablauf des 31. Dezember 2015. Der Verkauf des Grundstücks durch den Insolvenzverwalter sei ein Notverkauf gewesen. Ein Schuldverhältnis über die im Rahmen des Verkaufs nicht vollständig zurückgeführten öffentlichen Mittel sei mit ihr weder begründet noch fortgesetzt worden. Sie sei nicht in ein Schuldverhältnis mit der IBB eingetreten. Der AD-Vertrages Nr. 3... - Private vom 6. Mai 2008 binde sie nicht gegenüber der IBB, sondern gegenüber dem Beklagten. Im Übrigen seien die öffentlichen Mittel auch im Rahmen des Verkaufs vollständig zurückgeführt worden. Schließlich dürfe sie als Rechtsnachfolgerin der Fördernehmerin durch die Barwertablösung nicht schlechter stehen als ohne eine solche. Hilfsweise hat sie sich auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen. Nachdem der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung den Bescheid des Bezirksamts Steglitz-Zehlendorf von Berlin vom 18. Februar 2014 aufgehoben und erklärt hat, der Beklagte werde auf Antrag der Klägerin ein Entfallen der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für frei werdende Wohnungen im Rahmen des § 6 Abs. 2 WoG Bln feststellen, haben die Beteiligten den Rechtsstreit hinsichtlich des Bescheides vom 18. Februar 2014 für erledigt erklärt.

Die Klägerin hat beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamtes Steglitz-Zehlendorf von Berlin vom 14. März 2012 zu verpflichten, für die Wohnungen auf dem Grundstück „K...“ zu bestätigen, dass das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit Ablauf des 31. Dezember 2015 eintritt.

Der Beklagte hat zur Begründung seines Klagabweisungsantrags vorgetragen, die Klägerin habe das Schuldverhältnis mit der IBB fortgeführt, weshalb § 7 Abs. 2 WoG Bln nicht zur Anwendung komme.

Mit Urteil vom 21. Januar 2015 hat das Verwaltungsgericht Berlin die Klage abgewiesen. In den Entscheidungsgründen hat es - soweit hier noch von Interesse - ausgeführt: Die Klage sei unbegründet. Die Klägerin habe keinen Anspruch darauf, dass der Beklagte das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für die Wohnungen auf dem Grundstück K... mit Ablauf des 31. Dezember 2015 bestätige. Als Anspruchsgrundlage hierfür komme nur § 7 Abs. 2 Satz 1 WoG Bln in Betracht. Danach ende die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zum Ablauf des dritten Kalenderjahres nach vollzogener Eigentumsumschreibung, sofern im Rahmen eines Notverkaufs mit Zustimmung der Bewilligungsstelle oder des Gläubigers der öffentlichen Mittel als Alternative zu einer anderenfalls drohenden Zwangsversteigerung des geförderten Objekts ein Eigentumswechsel stattfinde, in dessen Zuge mit dem Erwerber ein Schuldverhältnis über die im Rahmen des Verkaufs nicht vollständig zurückgeführten öffentlichen Mittel nicht begründet oder fortgesetzt werde. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 7 Abs. 2 Satz 1 WoG Bln lägen nicht vor, weil im Zuge des Eigentumswechsels mit der Klägerin ein Schuldverhältnis über die im Rahmen des Verkaufs nicht vollständig zurückgeführten öffentlichen Mittel begründet bzw. fortgesetzt worden sei, es andernfalls an der erforderlichen Zustimmung der IBB fehlte. Ein Schuldverhältnis im Sinne der Vorschrift bestehe, weil die Klägerin die vertraglichen Verpflichtungen der G... über die noch nicht zurückgezahlten öffentlichen Mittel, nämlich über die letzte Barwertrate, gegenüber dem Land Berlin und der IBB übernommen habe. Das ergebe sich aus § 1 Abs. 1 Satz 4 des AD-Vertrages Nr. 3... - Private und aus Ziffer 2 des AD-Änderungsvertrages, wonach sich die Darlehensnehmerin gegenüber dem Land Berlin und der IBB verpflichtet habe, am 1. November 2028 die zweite Barwertrate in Höhe von 5.347,28 Euro an die IBB zu leisten. Diese schuldrechtliche Verpflichtung habe die Klägerin übernommen. Denn nach Ziffer 4.1 des Grundstückskaufvertrages vom 20. Oktober 2011 habe sie nicht nur das zu Gunsten der IBB eingetragene Grundpfandrecht, sondern auch alle diesem zu Grunde liegenden schuldrechtlichen Verpflichtungen übernommen. Entgegen der Auffassung der Klägerin führe die Formulierung des Vertragstextes, wonach die schuldrechtlichen Verpflichtungen „in der derzeit bestehenden Rechtsqualität“ übernommen würden, nicht zu einer relevanten Beschränkung der Schuldübernahme. Der Insolvenzverwalter habe sein Wahlrecht zugunsten einer Erfüllung der Verträge ausgeübt, was sich bereits daraus ergebe, dass er die vertraglichen Verpflichtungen entsprechend § 7 des AD-Vertrages Nr. 3... - Private und Ziffer 6 des AD-Änderungsvertrages zum Vertragsgegenstand des Veräußerungsvertrages gemacht und der Erwerberin auferlegt habe. Entgegen der Auffassung der Klägerin seien die öffentlichen Mittel vorliegend nicht im Rahmen des Verkaufs vollständig zurückgeführt worden. Der Grundstückskaufvertrag sehe eine vorzeitige Rückzahlung der letzten Barwertrate nicht vor. Die Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung ergebe sich vielmehr aus dem nach Abschluss der Verträge über die Barwertablösung in Kraft getretenen Vorschriften in §§ 6 und 11 WoG Bln und der Ausübung des Optionsrechts aus § 3 Abs. 3 des AD-Vertrages Nr. 3... - Private. Vor diesem Hintergrund sei die Zahlung der letzten Rate durch die Klägerin am 9. Dezember 2011 nicht im Rahmen des Verkaufs im Sinne des § 7 Abs. 2 Satz 1 WoG Bln, sondern aufgrund der Ausübung ihres Optionsrechts gemäß § 3 Abs. 3 AD-Vertrag Nr. 3... - Private erfolgt. Die Schuldübernahme sei auch wirksam geworden, weil sie von der IBB konkludent durch das Schreiben vom 29. November 2011 genehmigt worden sei, in dem sie der Klägerin die Bankverbindung für die beabsichtigte Zahlung der letzten Barwertrate mitgeteilt habe. Soweit die IBB in dem genannten Schreiben ausführe, die Klägerin präferiere nicht die Schuldübernahme, sondern die Rückzahlung der letzten Barwertrate, stehe diese Differenzierung der Annahme einer Genehmigung nicht entgegen. Denn die Entgegennahme der Zahlung vor Eintritt der Fälligkeit setze die Schuldübernahme bzw. deren Genehmigung logisch voraus.

Folge man dem nicht, sei ein Schuldverhältnis zwischen der IBB und der Klägerin über die im Rahmen des Verkaufs nicht vollständig zurückgeführten öffentlichen Mittel jedenfalls durch die Abgabe eines selbständigen Schuldversprechens bzw. Schuldanerkenntnisses zugunsten der IBB in Ziffer 4.1 Buchst. d Abs. 9 des Grundstückskaufvertrages vom 20. Oktober 2011 begründet worden. § 7 Abs. 2 S. 1 WoG Bln sehe keine Beschränkung auf eine bestimmte Art von Schuldverhältnissen vor. Dieses Schuldversprechen habe die IBB konkludent durch Entgegennahme der Zahlung der Klägerin angenommen.

Gehe man dagegen mit der Klägerin davon aus, ein Schuldverhältnis über die im Rahmen des Verkaufs nicht vollständig zurückgeführten öffentlichen Mittel sei mit ihr weder begründet noch fortgesetzt worden, fehlte es an einer ausdrücklichen Zustimmung der IBB hierzu. Soweit eine konkludente Zustimmung seitens der IBB in Betracht komme, habe diese jedenfalls unter der Bedingung gestanden, dass die schuldrechtlichen Verpflichtungen des AD-Vertrages Nr. 3... - Private und des AD-Änderungsvertrages von dem Käufer übernommen würden. Gehe man mit der Klägerin davon aus, dass es dazu nicht gekommen sei, sei die Zustimmung nicht wirksam geworden. Die Klägerin werde als Rechtsnachfolgerin der Fördernehmerin durch die Barwertablösung auch nicht gleichheitswidrig schlechter gestellt als sie ohne eine solche stünde.

Zur Begründung ihrer vom Verwaltungsgericht wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassenen Berufung trägt die Klägerin vor: Nach der Aufhebung des Bescheides des Bezirksamts vom 18. Februar 2014 sei ihre Klage als Untätigkeitsklage zulässig, weil über ihren Widerspruch innerhalb angemessener Frist nicht entschieden worden sei. Sie habe sich in Ausübung des ihr nach § 3 Abs. 3 des übernommenen AD-Vertrages Nr. 3... - Private zustehenden Optionsrechts für die gegenüber § 3 Abs. 1 des Vertrages günstigere Rechtslage nach § 7 Abs. 2 WoG Bln entschieden. Der Verkauf des Vertragsgrundstücks sei ein Notverkauf im Sinne dieser Vorschrift gewesen. Zwischen ihr und der IBB sei auch kein Schuldverhältnis im Sinne des Negativmerkmals des § 7 Abs. 2 WoG Bln begründet oder fortgesetzt worden. Nach Sinn und Zweck der Regelung sowie nach dem Willen des historischen Gesetzgebers solle es bei der langen Bindungsdauer nur verbleiben, wenn der Erwerber des Grundstücks Einfluss auf die Rückführung der Darlehensvaluten habe, was nur der Fall sei, wenn er auch in den Förderdarlehensvertrag eingetreten sei. An einer Vertragsübernahme aber fehle es hier. Sie bestreite nicht, dass sie sich in Ziffer 4.1 der Kaufurkunde zu einer Übernahme der Zahlung der letzten Rate in Höhe von 5.347,28 € verpflichtet habe. Sie habe aber nicht den mit der IBB geschlossenen Vertrag vom 16. Mai 2008 insgesamt übernommen. Nach Ziffer 4.1 der Kaufurkunde habe sie „die durch das Grundpfandrecht Abteilung III lfd. Nr. 7 gesicherten Verbindlichkeiten samt etwaigen Rückständen“ nebst Zinsen übernommen. Diese Formulierung weise klar auf eine Schuldübernahme im Sinne einer Übernahme von Verbindlichkeiten und nicht auf eine Vertragsübernahme hin. Dass die Vertragsparteien diese Regelungen auch so verstanden hätten, ergebe sich aus dem in der Kaufurkunde unter Ziffer 4.1 geregelten Vollzugsauftrag an den Notar, der „diese Schuldübernahme der IBB unter Übersendung einer vollstreckbaren Ausfertigung der heutigen Urkunde gemäß § 415 Abs. 1 BGB“ habe mitteilen sollen. Das Schreiben der IBB vom 29. November 2011 spreche allerdings sowohl gegen eine Vertrags- wie eine Schuldübernahme. Wenn die IBB dort mitteile, dass sie zur Kenntnis nehme, dass die Klägerin im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung nicht die Schuldübernahme, sondern die Rückzahlung der letzten Barwertrate präferiere, dann lasse sich aus diesem Schreiben durch Auslegung weder die Genehmigung einer Schuldübernahme noch die Zustimmung zu einer Vertragsübernahme ableiten. Abgesehen davon ermöglichte ihr die Übernahme des AD-Änderungsvertrages keinen Einfluss auf eine Beendigung des Darlehensverhältnisses mit der IBB. Denn der AD-Änderungsvertrag sei bereits die Einigung über die vorzeitige Beendigung des Darlehensverhältnisses durch eine barwertige Rückführung der Darlehensvaluten. Mit der Rückzahlung der letzten Rate habe sie auch keinen Einfluss auf eine Beendigung des Darlehensverhältnisses genommen, sondern lediglich die Regelungen der §§ 6, 11 WoG Bln genutzt. Anders als das Verwaltungsgericht meine, wäre sie aus § 1 des AD-Vertrages Nr. 3... - Private auch nicht verpflichtet, den AD-Änderungsvertrag zu übernehmen. Nach der Zahlung der letzten Barwertrate bestehe weder Grund noch Anlass für eine derartige Verpflichtung zur Übernahme des Vertrages vom 16. Mai 2008. Die Übernahme eines Schuldverhältnisses lasse sich auch entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht aus Ziffer 4.1 Buchst. d der Kaufurkunde herleiten. Zunächst liege in einer Übernahme eines Grundpfandrechts „mit allen diesen zugrundeliegenden schuldrechtlichen Verpflichtungen“ keine Vertragsübernahme, sondern eine Schuldübernahme. Zudem habe die Klägerin diese „Verpflichtungen“ nur in der „derzeit bestehenden Rechtsqualität“, also als Insolvenzforderung, übernommen. Der Insolvenzver-walter habe sein Wahlrecht nicht zu Gunsten einer Erfüllung des AD-Änderungsvertrages ausgeübt, und zwar auch nicht insoweit, als er die Zahlungsverpflichtung aus dem AD-Änderungsvertrag der Klägerin als Erwerberin auferlegt habe. In den Vertragsverhandlungen habe er auf Zahlung der letzten Barwertrate durch die Klägerin bestanden, um eine Erhöhung des Insolvenzquotenschadens zu verhindern.

Im Ergebnis sei auch die Schuldübernahme nicht wirksam geworden. Zwar habe sich die Klägerin in der Kaufurkunde zu einer Übernahme der Verpflichtung zur Zahlung der letzten Barwertrate verpflichtet. Im Rahmen des Vollzugs der Kaufurkunde habe sie hiervon jedoch Abstand genommen und gegenüber der IBB eine sofortige Zahlung der letzten Barwertrate angekündigt. Unabhängig davon, ob sie dadurch den Kaufvertrag verletzt habe, sei jedenfalls aufgrund der sofortigen Zahlung eine Schuldübernahme nicht mehr möglich. Im Übrigen sei auch die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Entgegennahme der Zahlung vor Eintritt der Fälligkeit setze die Schuldübernahme bzw. deren Genehmigung logisch voraus, unzutreffend. Auch ohne Schuldverhältnis zwischen Klägerin und IBB könne die Klägerin als Dritter eine Leistung zur Erfüllung einer Verbindlichkeit des Schuldners erbringen. Dies gelte sogar dann, wenn die Verbindlichkeit (lediglich) eine Insolvenzschuld sei. Die IBB als Gläubigerin der öffentlichen Mittel habe dem Notverkauf bedingungslos zugestimmt. Die Klägerin habe die letzte Barwertrate im Rahmen des Notverkaufs gezahlt, nachdem die IBB ihr eine entsprechende Kontoverbindung mitgeteilt habe. Den engen Zusammenhang zwischen der Beurkundung des Kaufs und der Rückführung der öffentlichen Mittel (mit der letzten Barwertrate) habe nach Verständnis der Klägerin die Investitionsbank Berlin mit dem Schreiben vom 29. November 2011 bestätigt.

Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts führe im Übrigen zu dem absurden Ergebnis, dass die Klägerin sich nur deshalb nicht auf die Rechtsfolge des § 7 Abs. 2 WoG Bln berufen könne, weil ihre Rechtsvorgängerin aus freien Stücken vorzeitig eine halbe Million Euro an die IBB zurückgezahlt habe. Die Klägerin berufe sich vorsorglich auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage des AD-Vertrages Nr. 3... - Private. Ganz offensichtlich habe ihre Rechtsvorgängerin den Vertrag geschlossen, um ein früheres Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zu erreichen. Wenn die vorzeitige Rückzahlung die Klägerin nun daran hindern würde, sich auf die Rechtsfolge des § 7 Abs. 2 WoG Bln zu berufen, dann ergebe sich daraus paradoxerweise eine Verlängerung der Bindungsdauer. Damit sei dann aber die Geschäftsgrundlage für die Vereinbarung vom 6. Mai 2008 entfallen.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 21. Januar 2015 zu ändern und den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamtes Steglitz-Zehlendorf von Berlin vom 14. März 2012 zu verpflichten, für die Wohnungen auf dem Grundstück „K...“ zu bestätigen, dass das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit Ablauf des 31. Dezember 2015 eintritt.

Der Beklagten verteidigt das angefochtene Urteil und beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Streitakte, die Fördervorgänge der IBB (4 Bände) sowie den Verwaltungsvorgang des Bezirksamts (1 Hefter) Bezug genommen.

Die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung der Klägerin ist statthaft und auch im Übrigen zulässig. Sie ist jedoch unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

Die Klägerin verfolgt ihr Begehren, ein Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" mit Ablauf des 31. Dezember 2015 bestätigt zu bekommen, zulässigerweise mit der Verpflichtungsklage.

Nach § 18 Abs. 1 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2404), zuletzt geändert durch Verordnung vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474), hat die zuständige Stelle dem Verfügungsberechtigten und bei berechtigtem Interesse auch dem Mieter schriftlich zu bestätigen, von welchem Zeitpunkt an die Wohnung nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. Die Bestätigung ist in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verbindlich. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats handelt es sich bei der Bestätigung des Wohnungsamtes um einen feststellenden Verwaltungsakt (vgl. Urteil vom 23. April 2003 - OVG 5 B 9.01 -, juris Rn. 16 m.w.N.). Rechtsschutz ist in diesem Fall durch die Verpflichtungsklage zu gewähren, mit der das Land Berlin gegebenenfalls zur Bestätigung eines früheren Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" verpflichtet wird (vgl. §§ 42 Abs. 1 Alt. 2, 43 Abs. 2 VwGO).

Das demzufolge notwendige Widerspruchsverfahren nach § 68 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO ist zwar nach Aufhebung des Bescheides des Bezirksamtes Steglitz-Zehlendorf von Berlin vom 18. Februar 2014 nicht zu Ende geführt worden. Die Klage ist jedoch abweichend von § 68 VwGO zulässig, weil über den Widerspruch der Klägerin vom 19. März 2012 ohne zureichenden Grund in angemessener Frist sachlich nicht entschieden worden ist (vgl. § 75 VwGO).

Zweifel an der Zulässigkeit der Klage weckt allerdings der eingeschränkte Umfang des Widerspruchs der Klägerin vom 19. März 2012, mit dem sie Widerspruch gegen den Bescheid vom 14. März 2012 nur „vorsorglich“ und insoweit eingelegt hat, als der Wortlaut des Ausgangsbescheides „daher unterliegen alle in dem Objekt befindlichen Wohnungen weiterhin planmäßig auf Dauer den öffentlichen Bindungen mit einer verbleibenden Bindungsdauer von 20 Jahren gemäß § 6 Abs. 2 S 2 WoG Bln“ ihrer Ansicht nach mit der Regelung im Wohnraumgesetz Berlin nicht übereinstimme soweit es dort in § 6 Abs. 2 Satz 2 heiße, dass „mindestens die Hälfte der in dem Objekt befindlichen Wohnungen (…) weiterhin planmäßig auf Dauer den öffentlichen Bindungen mit einer verbleibenden Bindungsdauer von 20 Jahren (unterliegen)“. Es sei also nach den Ausführungen der Klägerin in ihrem Widerspruch gerade nicht so, dass a l l e in dem Objekt befindlichen Wohnungen weiterhin der Bindung unterlägen. Das habe, so die Klägerin im Widerspruch weiter, das Bezirksamt selbst im folgenden Absatz des Bescheides vom 14. März 2014 zum Ausdruck gebracht, in welchem es sie auffordere, diejenigen Wohnungen mitzuteilen, für die die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ besteht, bleibt oder endet. Die Klägerin bitte daher, die Ausführungen im Bescheid zu berichtigen.

Es spricht vieles dafür, dass die Klägerin mit ihrem Widerspruch nur die Bestätigung der Rechtsfolgen des § 6 Abs. 2 WoG Bln erreichen wollte, aber keine Feststellung eines früheren Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“, und dass der Beklagte diesem Begehren spätestens mit seiner Klarstellung im Termin zur mündlichen Verhandlung am 21. Januar 2015 entsprochen hat. Die für sie günstigere Rechtsfolge des § 7 Abs. 2 WoG Bln und eine bereits Ende 2015 auslaufende Bindung spricht die Klägerin im Widerspruchsschreiben nicht an. Auch auf ihre noch im Antrag vom 7. Dezember 2011 formulierte Bitte um Bestätigung, dass die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit Ablauf des 31. Dezember 2011 ende, kommt sie nicht mehr zurück. Erstmals in der Klageschrift zwei Jahre später beruft sie sich auf § 7 Abs. 2 WoG Bln und ein früheres Ende der Sozialbindung.

Die Frage der Zulässigkeit der Klage mit den Vorfragen einer sachgerechten Auslegung des Bescheides und des Widerspruchs der Klägerin sowie der Rechtsfrage einer (teilweisen) Bestandskraft des angefochtenen Bescheides in Bezug auf ein früheres Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" kann der Senat indes offen lassen. Denn die Klage ist offensichtlich unbegründet. Der Feststellungsbescheid des Bezirksamtes Steglitz-Zehlendorf von Berlin vom 14. März 2012 ist rechtmäßig (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Einen früheren Zeitpunkt des Endes der Eigenschaft "öffentlich gefördert" als in § 6 Abs. 2 WoG Bln vorgesehen kann die Klägerin nicht für sich beanspruchen.

Mit dem Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" endet die Sozialbindung der mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen. Die Bindung umfasst einerseits die Pflicht des Verfügungsberechtigten nach § 4 Abs. 2 WoBindG, die Wohnung nur demjenigen Wohnungssuchenden zu überlassen, der über eine nach der Wohnungsgröße "passende" Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau (Wohnberechtigungsschein - WBS) verfügt, und andererseits die Pflicht des Verfügungsberechtigten nach §§ 8 Abs. 1, 8a Abs. 1 Satz 1 WoBindG, keine höhere als die sich auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Quadratmeter der Wohnfläche durchschnittlich ergebende Miete (Sozialmiete) zu verlangen.

Wann die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für eine Wohnung, für die die öffentlichen Mittel als Darlehen bewilligt worden sind, endet, ist zunächst bundesrechtlich in den nach Art. 125a Abs. 1 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG in der bis zum 31. August 2006 geltenden Fassung fortgeltenden §§ 15 bis 17 WoBindG geregelt: Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a WoBindG gilt die Wohnung im Falle einer Rückzahlung der Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen bis zum Ablauf des Kalenderjahres als öffentlich gefördert, in dem die Darlehen vollständig zurückgezahlt worden sind. Das wäre im Fall der Wohnungen der Klägerin der Ablauf des 31. Dezember 2028. Werden die als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt, so gilt die Wohnung gem. § 16 Abs. 1 WoBindG als öffentlich gefördert bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt wären. Hätte die Rechtsvorgängerin der Klägerin also am 29. April 2008 nicht nur die erste Barwertrate in Höhe von 529.380,63 €, sondern das gesamte Darlehen nach dem Nominalwert von 1.060.608,98 € zurückgezahlt, endete die Sozialbindung mit Ablauf des 31. Dezember 2018. Nach § 17 Abs. 1 WoBindG schließlich verkürzt sich die Bindungsfrist bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks auf drei Jahre nach dem Kalenderjahr, in dem der Zuschlag erteilt worden ist, sofern die wegen der öffentlichen Mittel begründeten Grundpfandrechte mit dem Zuschlag erlöschen.

Mit Inkrafttreten des Gesetzes über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin (Wohnraumgesetz Berlin - WoG Bln) vom 1. Juli 2011 (GVBl. S. 319) am 10. Juli 2011 wurde für den Verfügungsberechtigten ungeachtet der §§ 15 bis 17 WoBindG die Möglichkeit geschaffen, durch freiwillige vorzeitige Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens zum Barwert bei der Hälfte der geförderten Wohnungen eines Objekts ein früheres Bindungsende zu erreichen - nämlich ab Freiwerden jeder zweiten Wohnung - und bei den übrigen Wohnungen nach 20 Jahren, gerechnet vom Zeitpunkt der Rückzahlung an. Das bedeutet im Fall der Klägerin, dass aufgrund der Zahlung der ersten Rate von 99% des Barwertes am 29. April 2008 nach §§ 6 Abs. 2, 11 Abs. 1 WoG Bln die Sozialbindung bei allen Wohnungen spätestens mit Ablauf des 30. April 2028 endet und vorher bei jeder zweiten freiwerdenden Wohnung im Zeitpunkt ihres Freiwerdens, wobei die Zahl der dergestalt früher aus der Bindung fallenden Wohnungen auf maximal die Hälfte der geförderten Wohnungen im Objekt begrenzt ist.

Die von der Klägerin begehrte Bestätigung eines Endes der Eigenschaft "öffentlich gefördert" mit Ablauf des 31. Dezember 2015 lässt sich auf dieser Grundlage nicht erreichen. Ein früheres Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ als nach § 6 Abs. 2 WoG Bln ist nur auf der Grundlage von § 7 Abs. 2 Satz 1 WoG Bln möglich. Danach endet die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zum Ablauf des dritten Kalenderjahres nach vollzogener Eigentumsumschreibung, sofern im Rahmen eines Notverkaufs mit Zustimmung der Bewilligungsstelle oder des Gläubigers der öffentlichen Mittel als Alternative zu einer andernfalls drohenden Zwangsversteigerung des geförderten Objektes ein Eigentumswechsel stattfindet, in dessen Zuge mit dem Erwerber ein Schuldverhältnis über die im Rahmen des Verkaufs nicht vollständig zurückgeführten öffentlichen Mittel nicht begründet oder fortgesetzt wird. Die Eigentumsumschreibung auf die Klägerin geschah am 17. Februar 2012, sodass bei Anwendung des § 7 Abs. 2 Satz 1 WoG Bln die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit Ablauf des Jahres 2015 enden würde bzw. geendet hätte. Jedoch liegen nicht alle Tatbestandsvoraussetzungen dieser Norm vor.

Die Erfüllung des Merkmals „Notverkauf ... als Alternative zu einer anderenfalls drohenden Zwangsversteigerung des geförderten Objekts“ ist zwischen den Verfahrensbeteiligten zu Recht nicht im Streit. Die Zwangsversteigerung drohte hier, nachdem die Gläubigerin aus Grundpfandrechten, die der zugunsten der IBB in Abt. III Nr. 7 eingetragenen Grundschuld im Rang vorgehen, die Vollstreckung in das Grundstück betrieben hatte. Es drohte damit ein Ausfall der Grundschuld der IBB, weil mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung nach § 52 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 44 Abs. 1 ZVG die nachrangigen Rechte erlöschen und zugleich gem. § 17 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 WoBindG das vorzeitige Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit dem Ablauf des dritten Kalenderjahres nach dem Kalendertag, in dem der Zuschlag erteilt worden ist, eintritt. Auch hat im Rahmen dieses Notverkaufs unstreitig am 17. Februar 2012 ein Eigentumswechsel von der G... bzw. dem Insolvenzverwalter auf die Klägerin stattgefunden.

Jedoch liegt die weitere Tatbestandsvoraussetzung, dass nämlich im Zuge dieses Eigentumswechsels mit dem Erwerber ein Schuldverhältnis über die im Rahmen des Verkaufs nicht vollständig zurückgeführten öffentlichen Mittel nicht begründet oder fortgesetzt wird, nicht vor. Unstreitig hat die Klägerin am 9. Dezember 2011 die zweite und letzte Barwertrate an die IBB gezahlt und damit die öffentlichen Mittel vollständig zurückgeführt im Sinne des § 7 Abs. 2 Satz 1 WoG Bln. Diese vollständige Zurückführung der öffentlichen Mittel ist - wie die Klägerin selbst vorträgt und es das Verwaltungsgericht zu Unrecht verneint - „im Rahmen des Verkaufs“ des Objekts geschehen. Dies indes schließt - anders als wiederum die Klägerin meint - die Anwendung des § 7 Abs. 2 Satz 1 WoG Bln aus. Das ergibt sich aus Folgendem:

§ 7 Abs. 2 Satz 1 WoG Bln sieht mit den Worten mit „…ein Schuldverhältnis … nicht begründet oder fortgesetzt wird,...“ ein Negativmerkmal dergestalt vor, dass die Regelung nur greift, wenn ein bestimmtes Schuldverhältnis n i c h t begründet oder fortgesetzt wird. Innerhalb dieses Negativmerkmals findet sich ein weiteres Merkmal mit negativem Vorzeichen zur Bezeichnung des Gegenstands des gedachten Schuldverhältnisses, nämlich ein solches „...über die im Rahmen des Verkaufs n i c h t vollständig zurückgeführten öffentlichen Mittel...“. Die doppelte Verneinung innerhalb desselben Merkmals führt zu einem Positivmerkmal dergestalt, dass die Regelung nur greift, wenn noch öffentliche Mittel zurückzuzahlen sind. Anders gewendet: Wenn im Rahmen des Verkaufs die öffentlichen Mittel vollständig zurückgeführt worden sind, findet die Rechtsfolge des § 7 Abs. 2 Satz 1 WoG Bln keine Anwendung. Die Vorschrift erfordert nach ihrem Wortlaut nicht, dass ein Schuldverhältnis über irgendeinen Gegenstand nicht abgeschlossen worden ist. Vielmehr geht es um den Nichtabschluss eines bestimmten Schuldverhältnisses, nämlich eines solchen über „im Rahmen des Verkaufs nicht vollständig zurückgeführte öffentliche Mittel“. Daran fehlt es hier. Denn im Zeitpunkt einer etwaigen Zustimmung der IBB zu einem Erwerb ohne Übernahme des Schuldverhältnisses mit ihr gab es keine öffentlichen Mittel mehr, die zurückzuführen gewesen wären und über die ein Schuldverhältnis hätte begründet oder fortgesetzt werden können.

Sinn und Zweck der Vorschrift sowie die Gesetzesbegründung stützen dieses Normverständnis. Der Zweck der Regelung liegt darin, der IBB die Entscheidung darüber zu überlassen, ob sie einem Notverkauf anstelle einer Zwangsversteigerung zustimmt, auch wenn der Käufer das Schuldverhältnis mit der IBB nicht fortsetzen will. Eine solche Entscheidung ist aber nur solange sinnvoll, wie die öffentlichen Mittel noch nicht vollständig zurückgeführt worden sind. Denn nur dann stellt sich für die IBB die Frage, ob sie dem Notverkauf mit der Folge der Verkürzung des Bindungszeitraums zustimmt, auch wenn sie keine Chance hat, die noch offenen öffentlichen Mittel zurückzuerhalten - von der Erwerberin nicht mangels Schuldübernahme und von der Verkäuferin nicht mangels Masse. Den Fall einer (Nicht)Vereinbarung über im Rahmen des Notverkaufs bereits vollständig zurückgeführte öffentliche Mittel wollte der Gesetzgeber offenkundig nicht erfassen.

Die Gesetzesbegründung weist in dieselbe Richtung. Nach der Begründung zu § 6 Abs. 2 des Entwurfs zum Wohnraumgesetz, der als § 7 Abs. 2 Gesetz geworden ist, lasse sich in Einzelfällen durch einen freihändigen Verkauf ein höherer Erlös erzielen als bei einer ansonsten alternativlosen Zwangsversteigerung des Objektes. Dies setze jedoch voraus, dass Klarheit über den verbleibenden Bindungszeitraum bestehe und dieser Zeitraum nicht erheblich größer sei als im Falle der Zwangsversteigerung. Denn eine Mietpreis- und Belegungsbindung des sozialen Wohnungsbaus könne für Kaufinteressenten als wertmindernd angesehen werden. In diesen Ausnahmefällen sei eine Koppelung des Bindungsendes an das bestehende Darlehensverhältnis mit dem Veräußerer nicht praktikabel. Der Erwerber hätte keinen Einfluss auf eine Beendigung des Darlehensverhältnisses durch eine Einigung über eine - gegebenenfalls teilweise - Rückführung der Darlehensforderung oder deren Niederschlagung. Er sei aber öffentlich-rechtlich weiter an die Mietpreis- und Belegungsbindungen gebunden, die - nach Löschung der Grundpfandrechte, die die öffentliche Mittel besichern - nicht unmittelbar zu erkennen seien (vgl. Abghs-Drs. 16/4065, S. 20 f.). Spielte aber für den historischen Gesetzgeber der Einfluss des Erwerbers auf die Rückführung des Darlehens eine wesentliche Rolle, unterstellt er damit unausgesprochen, dass das Darlehen noch zurückzuführen ist und die öffentlichen Mittel nicht im Rahmen des Kaufvertrages bereits vollständig zurückgeführt werden.

Die Klägerin hat von ihrem Optionsrecht aus § 3 Abs. 3 und 4 des AD-Vertrages Nr. 3...- Private Gebrauch gemacht und die zweite Barwertrate vorzeitig gezahlt. Damit hat sie die öffentlichen Mittel „im Rahmen des Verkaufs“ im Sinne von § 7 Abs. 2 Satz 1 WoG Bln vollständig zurückgeführt. Angesichts dessen folgt der Senat der Ansicht der Klägerin, dass die öffentlichen Mittel im Rahmen des Notverkaufs unter Berücksichtigung der Vereinbarung vom 6. Mai 2008 vollständig zurückgeführt worden seien; die Klägerin zieht daraus allerdings - wie dargestellt - einen falschen Rechtsschluss.

Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, die öffentlichen Mittel seien vorliegend nicht im Rahmen des Verkaufs vollständig zurückgeführt worden, überzeugt nicht. Wenn die Kammer ausführt, die Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung ergebe sich aus den nach Abschluss der Verträge über die Barwertablösung in Kraft getretenen Bestimmungen des Wohnraumgesetzes, die die Klägerin nach § 3 Abs. 3 und 4 des Vertrages Nr. 3...abweichend von diesem Vertrag im Wege der Optionsausübung ab dem Zeitpunkt der Ausübung habe in Anspruch nehmen können, ist das zwar sachlich richtig. Der von der Kammer gezogene Schluss jedoch, vor diesem Hintergrund sei die Zahlung der letzten Rate durch die Klägerin am 9. Dezember 2011 nicht im Rahmen des Verkaufs im Sinne des § 7 Abs. 2 Satz 1 WoG Bln, sondern aufgrund der Ausübung ihres Optionsrechts gemäß § 3 Abs. 3 des Vertrages Nr. 3... erfolgt, greift zu kurz. Wenn sie im Urteil ausführt, der Grundstückskaufvertrag habe eine vorzeitige Rückzahlung der letzten Barwertrate nicht vorgesehen, schließt das eine vollständige Rückführung der öffentlichen Mittel "im Rahmen des Verkaufs" nicht aus. Da der Veräußerer nicht in Person zu leisten hatte, konnte auch die Klägerin als ein Dritter die Leistung bewirken; die Einwilligung der IBB war nicht erforderlich (vgl. § 267 Abs. 1 BGB).

Die Kammer geht im Übrigen von einem zu engen Verständnis des Begriffs „im Rahmen des Verkaufs“ aus. Dieses Merkmal ist nicht gleichbedeutend mit "in Erfüllung des Kaufvertrages". Es soll nur sicherstellen, dass es in unmittelbarem zeitlichen und inhaltlichem Zusammenhang mit dem Verkauf nicht zu einer Tilgung der Darlehensschuld gekommen sein darf, weil sonst - wie oben dargestellt - eine Zustimmung der IBB zu einem Verkauf ohne Schuldübernahme keinen Sinn ergibt.

Die Entscheidung darüber, ob eine Rückzahlung noch „im Rahmen des Verkaufs“ erfolgt oder nicht, liegt nach der Systematik des § 7 Abs. 2 Satz 1 WoG Bln in der Hand der IBB: Beim freihändigen Verkauf muss sie der (den Veräußerer befreienden) Schuldübernahme zustimmen bzw. die diesbezügliche Vereinbarung im Vertrag zwischen Veräußerer und Erwerber gem. § 415 Abs. 1 Satz 1 BGB genehmigen. Solange die Genehmigung nicht erteilt wird, bleibt die Schuldübernahme schwebend unwirksam und ist der Verkauf noch nicht abgeschlossen. Zwar sollte der Kaufvertrag auch ohne die Genehmigung der Schuldübernahme durch die IBB im Übrigen wirksam werden (vgl. Nr. 4.1 Buchst. d letzter Absatz des Grundstückskaufvertrages). Das ändert indes nichts daran, dass die Schuldübernahme Teil des Kaufvertrages ist und für die Wirksamkeit dieses Teils des Kaufvertrages die Genehmigung der IBB erforderlich ist. Die Einholung der Genehmigung diente damit nicht nur der Durchführung des Vertrages, sondern noch seinem wirksamen Zustandekommen. Wenn die Klägerin dann auf die Einholung der Genehmigung der IBB verzichtet und sich für die vorzeitige Rückzahlung der zweiten Barwertrate entscheidet, führt das zur endgültigen Unwirksamkeit der Schuldübernahme und beeinflusst damit das Vertragsgefüge, geschieht also noch „im Rahmen des Verkaufs“ oder - wie es die IBB in ihrem Schreiben vom 29. November 2011 zutreffend formuliert - „im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung“. Mit ihren Ausführungen, sie habe zur Kenntnis genommen, dass die Klägerin im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung nicht, wie vom Notar avisiert, die Schuldübernahme, sondern die Rückzahlung der letzten Barwertrate in Höhe von 5.347,28 € bevorzuge, hat die IBB deutlich gemacht, dass die Genehmigung einer Schuldübernahme nicht mehr möglich ist, weil die Klägerin im Rahmen des Verkaufs die öffentlichen Mittel vollständig zurückgeführt hat. Hat die IBB damit und mit der Angabe der Bankverbindung zwecks Einzahlung der letzten Barwertrate ihre - von der Klägerin unwidersprochen gebliebene - Sicht zum Ausdruck gebracht, dass die Klägerin nicht die Schuldübernahme, sondern die Rückzahlung der letzten Barwertrate gewählt habe, schließt dies die Annahme, die IBB habe damit eine Schuldübernahme genehmigt, aus.

Die Auffassung der Klägerin, dass sie sich auf die Rechtsfolge des § 7 Abs. 2 WoG Bln unabhängig von dem Negativmerkmal in § 7 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 WoG Bln berufen könne, ist rechtsirrig. Bereits die Prämisse, Sinn und Zweck der "Gleichstellungsklausel" in § 3 Abs. 3 des AD-Vertrages Nr. 3... - Private sei, dass die Fördernehmerin und deren Rechtsnachfolger infolge des Vertragsschlusses und der barwertigen Rückzahlung der Förderdarlehensvaluten nicht hätten schlechter stehen sollen, als sie ohne Vertrag und die (vorzeitige) Rückzahlung der Valuten stünden, trifft nicht zu. Es war lediglich Sinn dieser Vereinbarung, der Eigentümerin ein Optionsrecht für den Fall einzuräumen, dass eine spätere Änderung der Rechtslage ein früheres Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" ermöglicht.

Ebenfalls nicht richtig ist die weitere Argumentation der Klägerin, wer ihr versagen wolle, sich auf der Grundlage des § 3 Abs. 3 Satz 3 des Vertrages vom 6. Mai 2008 auf die Rechtsfolge des § 7 Abs. 2 Satz 1 WoG Bln zu berufen, verlängere die Bindung über den Ablauf des 31. Dezember 2015 hinaus bis zum Ablauf des 31. Dezember 2028. Die Wohnungen auf dem Grundstück würden also die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für (weitere) 13 Jahre aufweisen, weil die Fördernehmerin den Vertrag vom 6. Mai 2008 geschlossen und auf der Grundlage dieses Vertrages die Förderdarlehensvaluten zum Barwert von rund einer halben Million Euro zurückgezahlt habe. Diese Folge ist entgegen der Ansicht der Klägerin nicht „absurd“, sondern das vom Gesetz gewollte und übrigens auch sachgerechte Ergebnis.

Die Klägerin übersieht, dass die Regelungen in § 6 Abs. 2 WoG Bln einerseits und in § 7 Abs. 2 WoG Bln andererseits völlig unabhängig voneinander bestehen. Insbesondere gilt die Rechtsfolge des § 7 Abs. 2 WoG Bln auch dann, wenn ein Vertrag über die Ablösung des Aufwendungsdarlehens zum Barwert nicht geschlossen worden ist. Umgekehrt laufen die Fristen des § 6 Abs. 2 WoG Bln auch dann, wenn die Wohnungen Gegenstand eines Notverkaufs geworden sind und der Erwerber dabei das Schuldverhältnis des Veräußerers mit der IBB übernommen hat. Sie übersieht außerdem, dass mit der Vereinbarung der Barwertablösung für maximal die Hälfte der Wohnungen im Objekt die Sozialbindung vorzeitig enden kann, nämlich mit Freiwerden jeder zweiten Wohnung. Schließlich war mit der Vereinbarung der Barwertablösung die Freistellung von den Bindungen nach § 4 Abs. 2 bis 4 WoBindG, insbesondere von der Bindung der Überlassung der Wohnungen ausschließlich an Inhaber „passender“ Wohnberechtigungsscheine, ohne Erhebung einer Ausgleichszahlung verbunden.

Auch die Rechnung der Klägerin zum Lauf der Bindungsfristen geht nicht auf. Ohne Barwertablösung wäre der Verfügungsberechtigte seit dem 1. Juni 2007 in der Rückzahlungsphase bis zum 1. November 2028 gewesen mit der Folge einer Bindungsdauer bis zum Ablauf des 31. Dezember 2028. Im Zeitpunkt des Notverkaufs an die Klägerin im Oktober 2011 hätten die Wohnungen also noch einer Bindungsdauer von mehr als 17 Jahren unterlegen. Auch in diesem Fall hätte die Verkürzung der Bindungsdauer nach § 7 Abs. 2 WoG Bln entweder die Übernahme der Verpflichtungen aus dem Aufwendungsdarlehensvertrag mit der IBB zur Voraussetzung gehabt, oder die IBB hätte dem Notverkauf auch ohne eine solche Übernahme zustimmen müssen. Die Barwertablösung spielt bei der Anwendung des § 7 Abs. 2 WoG Bln keine Rolle.

Entsprechendes gilt für das Vorbringen der Klägerin zum Wegfall der Geschäftsgrundlage des AD-Vertrages Nr. 3...- Private. Bereits ihr Vorbringen ist spekulativ, „ganz offensichtlich“ habe die Vorgängerin im Eigentumsrecht den Vertrag geschlossen, um ein früheres Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zu erwirken. Immerhin erreichte die Rechtsvorgängerin der Klägerin mit der Barwertablösung nahezu eine Halbierung der Nominalschuld, was angesichts der vereinbarten Zinsen in Ansehung der gegenwärtigen und im Ende nicht absehbaren Niedrigzinspolitik von EZB und Bundesregierung sowie der geringen Inflationsrate einen Vorteil darstellen kann. Des Weiteren ging mit der Barwertablösung - wie gesagt - die Freistellung von den Belegungsbindungen einher, was einen Vorteil bei der Suche nach geeigneten Mietern für Wohnungen mit Mieten gewährt, die wegen ihrer Bindung an die genehmigte Durchschnittsmiete teilweise über den Mietspiegelwerten vergleichbarer freifinanzierter Wohnungen liegen. Zudem war im Zeitpunkt des Abschlusses des AD-Vertrages Nr. 3... - Private mit der Barwertablösung eine Verkürzung der Bindung gerade nicht zu erreichen. Denn nach § 3 Abs. 1 des Vertrages setzte das Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" für die Wohnungen gemäß § 15 WoBindG mit Ablauf des 31. Dezember des Jahres ein, in dem die Rückzahlung der letzten Rate erfolgt. Die Rückzahlung war indes nach § 1 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. mit der Anlage zum Vertrag auf den 1. November 2028 festgeschrieben. Die vorzeitige Rückzahlung dieser Rate war nach § 1 Abs. 1 Satz 4 Halbs. 2 des Vertrages - außer in den Fällen des § 3 Abs. 4 - ausgeschlossen. Die Option einer durch Rechtsänderung zugelassenen früheren Rückzahlung in § 3 Abs. 4 des Vertrages vom 6. Mai 2008 war nicht mehr als eine Erwartung einer erst mehr als drei Jahre danach vom Gesetzgeber beschlossenen Regelung in §§ 6 Abs. 2, 11 Abs. 2 WoG Bln.

Nicht die Vereinbarung vom 6. Mai 2008 und die Zahlung von 533.827,91 € durch die Rechtsvorgängerin hindern die Klägerin daran, sich auf die Rechtsfolge des § 7 Abs. 2 WoG Bln zu berufen, sondern ihre eigene freie Entscheidung, die öffentlichen Mittel im Rahmen des Verkauf vollständig zurückzuführen und es nicht auf die Entscheidung der IBB ankommen zu lassen, ob sie dem Notverkauf ohne Fortsetzung des Schuldverhältnisses über im Rahmen des Verkaufs nicht vollständig zurückgeführten Mittel zustimmt. Woher die Klägerin die Gewissheit nimmt, die IBB erteile in Fällen offener Rückzahlungsforderungen in Millionenhöhe „praktisch immer“ die Zustimmung in der Erwartung, dass die Zwangsversteigerung einen geringeren Erlös erbringen würde, sagt sie nicht. Der Geschehensablauf im vorliegenden Fall spricht jedenfalls gegen eine solche Annahme. Um den drohenden Verlust des Aufwendungsdarlehens und das vorzeitige Bindungsende abzuwenden, hat die IBB gegenüber dem Insolvenzverwalter mit Schreiben vom 23. Februar 2010 darauf bestanden, dem Käufer bei einem freihändigen Verkauf des Grundstücks die vereinbarten Bedingungen des AD Änderungsvertrages und des AD-Vertrages Nr. 3...- Private aufzuerlegen; sollten die Vertragsbedingungen vom Käufer nicht übernommen werden, könne die IBB eine Vertragsstrafe nach § 8 Abs. 2 des Vertrages Nr. 3... - Private in Höhe der Differenz zwischen dem Nominalwert für das jeweilige Aufwendungsdarlehen und dem zurückgezahlten Barwert verlangen. Diese Vertragsstrafe hat die IBB als Eventualanspruch zur Tabelle angemeldet. Darauf hat der Insolvenzverwalter reagiert und die beiden Verträge zum Gegenstand des Grundstückskaufvertrages mit der Klägerin gemacht (Nr. 4.1 Buchst. d des Kaufvertrages vom 20. Oktober 2011). Dies zeigt, dass die IBB nicht ohne weiteres gewillt war, einem Notverkauf ohne Schuldübernahme zuzustimmen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordnung.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.