Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern Urteil vom 26.03.2025 – 3 LB 154/20 OVG

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 21. Januar 2020 wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens vor dem Oberverwaltungsgericht einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen zu 2., aber mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1., die diese selbst trägt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten und des Beigeladenen zu 2. durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn diese nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Kläger erstrebt die Erteilung einer Baugenehmigung für den Umbau eines Einfamilienhauses.

Er ist Eigentümer des Grundstücks in B., C-Straße 6 (Gemarkung D., Flur 10, Flurstück 53), das mit einem Einfamilienhaus bebaut ist. Auf den benachbarten Flurstücken 52 und 51 befinden sich zwei weitere Einfamilienhäuser. Der Bereich, in dem sich die drei Gebäude befinden, ist auf allen Seiten von Waldstreifen bzw. -flächen umgeben. Die Gebäude wurden nach den Angaben des Klägers als Werkswohnungen für das benachbarte, nördlich auf der anderen Seite der Bahnstrecke Berlin – Neustrelitz – Waren – Rostock (jetzt ICE-Strecke) gelegene Betonwerk errichtet. Dieses Werk besteht seit Ende der 1920er Jahre und wird aktuell von einer GmbH betrieben, deren Geschäftsführer der Kläger ist. Jedenfalls für die Gebäude auf den Flurstücken 52 und 53 wird von einer Errichtung um 1937/38 ausgegangen. Das Eigenheim auf dem Flurstück 51 wurde nach den Angaben des Klägers 1975 an einen Betriebsangehörigen verkauft und von diesem anschließend modernisiert und umgebaut. Für die Eigenheime auf den Flurstücken 52 und 53 habe die E-GmbH als Gebäudeeigentümerin zunächst den Abschluss eines Flurneuordnungsverfahrens abwarten müssen und erst dann Komplettierungskäufe für den Grund und Boden tätigen können, was 2000 erfolgt sei. Die entsprechenden Grundstücke wurden offenbar sodann im August 2013 an den Kläger (Flurstück 53) und seinen Sohn (Flurstück 52) verkauft.

Im Jahr 2013 beantragte der Sohn des Klägers für die Flurstücke 52 und 53 die Erteilung eines Bauvorbescheids für das Vorhaben „Um- und Ausbau eines EFH, Umbau Dachgeschoss zu Vollgeschoss für 2 EFH“. Der Beklagte beurteilte das Vorhaben im Hinblick auf § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 7 BauGB als unzulässig und hörte den Bauherrn zur Ablehnung des Antrags an. Da die Gebäude seit längerer Zeit leerstehend seien und eine dauerhafte Wohnnutzung nicht vorliege, sei mit dem Umbau und der Erweiterung eine weitere Verfestigung der vor Ort vorhandenen Splittersiedlung zu befürchten. In der Folgezeit nahm der Sohn des Klägers den Antrag auf Vorbescheid zurück.

Nachdem die Forstbehörde im Juli 2014 Ausbaumaßnahmen an dem Gebäude C-Straße 5 (Flurstück 52) – dem Nachbargebäude zu dem hier streitgegenständlichen Gebäude – festgestellt und wegen der Lage im Waldabstand um Überprüfung gebeten hatte, forderte der Beklagte den Sohn des Klägers mit Ordnungsverfügung vom 13. August 2014 unter Anordnung der sofortigen Vollziehung zur Einstellung der Bauarbeiten auf. Dach und Obergeschoss seien abgebrochen und neu errichtet worden; ferner seien neue Fenster und Türen eingebaut worden. Wie aus den vom Kläger eingereichten Fotos zum Bestand erkennbar sei, sei die Nutzung des Gebäudes seit längerer Zeit aufgegeben und Bauteile wie z.B. Fenster und Türen seien ausgebaut oder zerstört gewesen. Das Gesamtvorhaben zu Wiederaufbau und Erweiterung und Wiederherstellung der Nutzung des aufgegebenen Wohnhauses in weniger als 30 m Abstand zum Wald seien genehmigungsbedürftig. Die erforderliche Bau- und naturschutzrechtliche Genehmigung sei nicht erteilt worden. Gleichzeitig erfolgte eine Anhörung zum Rückbau. Es sei nicht zu erkennen, dass die im Vorbescheidsverfahren festgestellten Widersprüche zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften geheilt werden könnten. Im Rahmen des bauaufsichtlichen Verfahrens teilte der Sohn des Klägers mit, nach den Angaben des Einwohnermeldeamts seien bis 2005 dort Bewohner gemeldet gewesen. Die Baueinstellungsverfügung wurde nicht angefochten. Die angekündigte Rückbauverfügung wurde bislang nicht erlassen. Im Februar 2016 und im März 2017 wurde festgestellt, dass der Bauzustand unverändert war. Das Gebäude C-Straße 5 ist bewohnt.

Für das hier streitgegenständliche Gebäude C-Straße 6 (Flurstück 53) beantragte der Kläger im August 2016 die Erteilung einer Baugenehmigung für ein als „Änderung“ bzw. „Umbau Einfamilienwohnhaus“ bezeichnetes Vorhaben. Nach den Bauvorlagen soll das Gebäude erhöht werden (Wandhöhe auf der Traufseite von 2,50 auf 4,20 m und Firsthöhe von 6 m auf 8,20 m); im Dachgeschoss sind Wohnräume vorgesehen. Auf der Südseite soll ein etwa 0,80 m x 0,80 m großes liegendes Dachfenster eingebaut werden. Der westliche Vorbau mit einer Grundfläche von 8,4 qm soll beseitigt und an dieser Stelle ein neuer Zugang zum Keller geschaffen werden; ferner solle eine Wärmedämmung auf das Gebäude aufgebracht und auf der Südseite eine Terrasse mit den Abmessungen 3 m x 9 m errichtet werden.

Im Rahmen des Verwaltungsverfahrens nahm der Kläger mit Schreiben vom 1. November 2016 dahingehend Stellung, dass die Eigenheime auf den Flurstücken 52 und 53 bis zu ihrem Verkauf ausschließlich als Werkswohnungen vorgehalten und genutzt worden seien. Vermietungsbemühungen nach der letzten Nutzung 2005 hätten keinen Erfolg gehabt.

Die Landesforst M-V versagte das Einvernehmen mit der Begründung, der geforderte Waldabstand werde um 18 m und damit deutlich unterschritten. Nach § 3 Abs. 1 WAbstVO M-V könne eine Ausnahme nicht zugelassen werden, da es sich um ein Wohnhaus handele.

Mit Bescheid vom 13. Dezember 2016 lehnte der Beklagte den Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung ab. Den Widerspruch des Klägers wies er mit Widerspruchsbescheid vom 27. März 2017 als unbegründet zurück.

Die am 27. April 2017 erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 21. Januar 2020, zugestellt am 24. Januar 2020, abgewiesen.

Das Vorhaben liege nicht im Innenbereich. Bei der zu berücksichtigenden vorhandenen Bebauung auf den Flurstücken 51, 52 und 53 handele es sich um insgesamt maximal drei Gebäude. Dieser Bebauung fehle es am erforderlichen Gewicht, um einen eigenen Ortsteil bilden zu können. Das Grundstück nehme auch nicht an einem Bebauungszusammenhang teil. Bei der unbebauten Fläche zwischen dem Vorhabenstandort und dem in östlicher bzw. südöstlicher Richtung beginnenden Ortsteil B.-Unterdorf handele es sich angesichts der zu Grunde zu legenden Abstände von mehr als 90 Metern – auch wenn man ungeachtet der verhältnismäßig kleinen Grundstücke und überwiegend kleinteiligen Bebauung von einer aufgelockerten Bauweise innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils ausgehe – nicht mehr um eine Baulücke. Das Vorhabengrundstück und die dortige Ansammlung von Gebäuden erscheine vielmehr als deutlich abgesetzt vom Ortskern und gerade nicht mehr als zum Bebauungszusammenhang gehörig.

Das nicht privilegierte Vorhaben beeinträchtige im Hinblick auf seine räumliche Ausdehnung und die weitere Belastung des Umfelds die natürliche Eigenart der Landschaft, § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB. Ferner sei die Entstehung bzw. Verfestigung einer Splittersiedlung zu befürchten, § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB. Die Annahme einer Splittersiedlung folge daraus, dass diese nach der Zahl der Bauwerke kein ausreichendes Gewicht habe. Die Bebauung sei auch nicht Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur. Selbst wenn man unter dem Gesichtspunkt der früheren Nutzung als Werkswohnungen für das nahegelegene Betonwerk von einer herkömmlichen Streubebauung ausgehe, könne eine Fortführung der Nutzung nur im Rahmen der überkommenen Siedlungsstruktur erfolgen. Eine Nutzung für allgemeine private Wohnzwecke, die sich zudem auch in räumlicher Hinsicht nicht in den bestehenden Grenzen halte, sei nicht zulässig. Die Splittersiedlung werde verfestigt bzw. erweitert, weil der Bauantrag mit der Erhöhung des Gebäudes, dem Ausbau des Dachgeschosses und der Errichtung einer 3 m tiefen Terrasse weitreichende Um-, An- und Ausbauten vorsehe. Hierbei handele es sich in Umfang und Qualität um eine Intensivierung bzw. Verstärkung der Nutzung. Angesichts der Erweiterung des Gebäudes in Höhe und flächenmäßiger Ausdehnung dürfte auch das Merkmal der Erweiterung gegeben sein.

Das Vorhaben sei auch nicht nach § 35 Abs. 4 BauGB begünstigt. Es sei schon fraglich, ob es überhaupt noch Bestandsschutz genieße. Der Nachweis der jedenfalls formell-rechtmäßigen Errichtung obliege dem Kläger; sein Fehlen gehe zu seinen Lasten. Es könne offen bleiben, inwieweit zwischenzeitlich eine Nutzungsaufgabe erfolgt sei. Als Indiz hierfür gelte die unstreitig nicht gegebene (Wohn-)Nutzungstauglichkeit. Jedenfalls lägen Begünstigungstatbestände nicht vor. Für eine Begünstigung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB fehle es an einer eigenen Wohnnutzung durch den Kläger. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB verlange überhaupt eine Wohnnutzung, die hier auch nach dem Vortrag des Klägers seit fast 14 Jahren nicht mehr stattfinde. Auch das Maß der Veränderungen sei nicht mehr von dem Begünstigungstatbestand gedeckt.

Offen bleiben könne, ob das Vorhaben auch waldrechtlich unzulässig sei. Von der Vorschrift des § 20 Abs. 1 Satz 1 LWaldG M-V werde nicht nur die Neuerrichtung baulicher Anlagen erfasst. Eine Ausnahme im Sinne des § 3 Abs. 2 WAbstVO M-V sei nicht möglich.

Auf den am 20. Februar 2020 gestellten und am 24. März 2020 begründeten Antrag des Klägers hat der Senat mit Beschluss vom 7. Dezember 2022 die Berufung zugelassen.

Der Kläger hat die Berufung sodann am 16. Januar 2023 begründet. Er trägt vor: Das Vorhaben befinde sich, wie im Einzelnen näher ausgeführt wird, innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Es werde angeregt, einen Ortstermin durchzuführen.

Soweit das Vorhaben als Außenbereichsvorhaben zu beurteilen sein sollte, könne dieses nach § 35 Abs. 2 BauGB zugelassen werden, weil es öffentliche Belange nicht beeinträchtige. Auf dem Grundstück befinde sich bereits ein Wohngebäude, das Grundstück sei eingefriedet. Eine räumliche Ausdehnung des Objekts erfolge nicht. Die beantragte Baumaßnahme solle lediglich „in den derzeit bestehenden Grenzen des Objektes“ stattfinden. Auch eine Verstärkung bzw. Intensivierung der Bebauung finde nicht statt. Das bestehende Gebäude solle lediglich dem aktuellen Stand der Technik angepasst werden. Das Vorhaben beeinträchtige daher nicht die natürliche Eigenart der Landschaft, § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB.

Eine Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung sei ebenfalls nicht zu befürchten, § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB. Soweit das Verwaltungsgericht der Auffassung sei, dass eine Fortführung der Nutzung nur im Rahmen der überkommenen Siedlungsstruktur als dem Gewerbe im Außenbereich zugeordnete Werkswohnungen zulässig sei, werde darauf hingewiesen, dass für den Kläger als Geschäftsführer des Betonwerks auch entsprechend privilegierte Wohnzwecke in Betracht kämen. Was die geplanten Baumaßnahmen angehe, treffe nicht zu, dass das ganze Bauwerk derart ausgekernt werde, dass dies einer Neuerrichtung gleichkomme. Das Dachgeschoss sei bereits in der Vergangenheit zu Wohn-, insbesondere zu Schlafzwecken genutzt worden. Die Erhöhung des Gebäudes sei geplant, um die Raumhöhen dem Stand der Technik anzupassen. Soweit der Anbau der Terrasse einer Genehmigung entgegenstehen sollte, sei er bereit, diesen zu reduzieren bzw. auf diesen zu verzichten. Das Gebäude solle wie zuvor zu Wohnzwecken genutzt werden; lediglich die Qualität der Nutzung solle verbessert werden. Eine negative Vorbildwirkung sei nicht zu befürchten. Die übrigen Wohnhäuser im Bereich B.-Unterdorf bzw. in der C-Straße seien bereits entsprechend saniert und dem aktuellen Stand der Technik angepasst worden. Soweit der Beklagte auf die Ablehnung von Bauvorhaben in der Umgebung hinweise, seien diese nicht vergleichbar, weil es sich um Neubauten handele. Auf vom Beklagten in der Vergangenheit bereits erteilte Baugenehmigungen für Vorhaben in der Gemeinde, zum Teil im Außenbereich, die im Einzelnen näher bezeichnet werden, sei hinzuweisen. Insoweit werde der Kläger ungleich behandelt.

Ferner seien auch Begünstigungstatbestände nach § 35 Abs. 4 BauGB einschlägig. Das Gebäude genieße Bestandsschutz. Es sei 1937/38 materiell rechtmäßig errichtet worden, was letztlich auch im Rahmen des Rechtsstreits nicht in Abrede gestellt werde. Rückbauforderungen o.ä. habe es zu keiner Zeit gegeben. Eine Nutzungsaufgabe sei nicht erfolgt. Bis zum Jahr 2005 seien regelmäßig Personen mit Hauptwohnsitz unter der entsprechenden Anschrift gemeldet gewesen. Der Kläger nutze das Gebäude noch heute, allerdings überwiegend als Abstellmöglichkeit. Aktuell sei auf Grund des Zustands des Gebäudes eine Wohnnutzung nur schwerlich möglich; das Gebäude bedürfe einer Sanierung.

Der Kläger beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 21. Januar 2020 aufzuheben und den Beklagten unter Aufhebung seines Ablehnungsbescheids vom 13. Dezember 2016 und seines Widerspruchsbescheids vom 27. März 2017 zu verpflichten, ihm die beantragte Baugenehmigung für den Umbau eines Einfamilienwohnhauses auf dem Grundstück in B., Gemarkung D., Flur 10, Flurstück 53 zu erteilen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Das Vorhaben befinde sich im Außenbereich. Das Vorhabengrundstück gehöre im bauplanungsrechtlichen Sinne nicht dem Ortsteil B.-Unterdorf an. Es handele sich vielmehr um eine Splittersiedlung entlang einer Nebenstraße am Gleisbett, die nicht in einer organischen Beziehung zum Ortsteil stehe. Durch eine weitreichende landwirtschaftlich genutzte Fläche bestehe eine Zäsur. Die bestehende Wohnnutzung in der Splittersiedlung habe sich aus der früheren Nutzung als Werkswohnung für das Betonwerk herausgebildet. Aus der ursprünglich räumlich-funktional dem Gewerbe im Außenbereich zugeordneten privilegierten Nutzung könne kein Recht zur Nutzung für private Wohnzwecke abgeleitet werden, zumal die vorherige Nutzung bereits vor 15 Jahren aufgegeben worden sei.

Das Vorhaben lasse die Entstehung bzw. Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten. Eine Intensivierung der Nutzung würde bereits dadurch eintreten, dass es sich nicht mehr lediglich um eine Werkswohnung handeln würde, sondern die allgemeine Wohnnutzung eröffnet wäre. Im Übrigen würde eine Genehmigung Vorbildwirkung für weitere entsprechende Vorhaben entfalten, da die übrigen Wohnhäuser der Splittersiedlung sodann ebenfalls einer kompletten Sanierung zugänglich wären oder in Zunft sein könnten. Insoweit sei auf andere Bauvorhaben hinzuweisen, die ebenfalls nach § 35 BauGB beurteilt und abgelehnt worden seien. Mit der Zulassung des Vorhabens würde der Vorgang der Zersiedlung eingeleitet werden, der nicht mehr zuverlässig eingrenzbar wäre. Aufgrund des langen Leerstands seien keineswegs nur kleinere Sanierungs- und Werterhaltungsmaßnahmen durchzuführen. Dies werde schon dadurch deutlich, dass eine neue Wärmedämmung erfolgen solle und im Hinblick auf die geplante Erhöhung des Gebäudes das Dach neu errichtet werden müsse.

Der Beigeladene zu 2. beantragt ebenfalls,

die Berufung zurückzuweisen,

und trägt vor: Die Örtlichkeit sei im September 2024 aufgesucht worden. An den Gegebenheiten vor Ort habe sich im Vergleich zu 2016 wenig geändert. Das Gebäude sei dem Verfall preisgegeben. Die seinerzeitige waldrechtliche Bewertung sei im Ergebnis immer noch zutreffend. Auf das gestiegene Bewusstsein für die Schutzbedürftigkeit des Waldes sei hinzuweisen. Nach den ungewöhnlichen Dürren insbesondere der Jahre 2018 und 2019, den verheerenden Waldbränden im Bereich Lübtheen, der Massenvermehrung von Borkenkäfern und anderen biotischen Belastungen der Wälder müsse mit Strenge geprüft werden, ob eine Reduzierung des im Lichte eines durchschnittlichen Waldbrandgeschehens ohnehin eher zu knapp bemessenen Waldabstands von 30 m in Betracht kommen könne. Die in unmittelbarer Nähe zum Vorhaben befindlichen Kiefern stellten eine besondere Gefahr dar, umso mehr als durch die Freistellung der Bäume und des Waldbodens durch die Grundstücksnutzung Sonne und Wind mehr als im geschlossenen Bestand für ein Austrocknen sorgten. Es bestehe ein hohes Waldbrandrisiko.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der vorliegenden Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Die zulässige Berufung des Klägers ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die zulässige Klage zu Recht abgewiesen. Die ablehnende Entscheidung des Beklagten ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Er hat keinen Anspruch auf die Erteilung der beantragten Baugenehmigung.

1. Das Vorhaben ist als nicht privilegiertes Außenbereichsvorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB bauplanungsrechtlich unzulässig, weil seine Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange beeinträchtigt.

a) Der Vorhabenstandort liegt im Außenbereich, so dass 35 BauGB Anwendung findet. Er ist nicht Bestandteil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen der erstinstanzlichen Entscheidung Bezug genommen. Der Durchführung eines Ortstermins bedarf es nicht. Auch drei Hauptgebäude, wie sie sich auf den Flurstücken 51, 52 und 53 befinden – einen Bestandsschutz für die Gebäude auf den Flurstücken 52 und 53 unterstellt – reichen nicht aus, um einen Ortsteil zu begründen. Die Gebäude nehmen auch nicht am Bebauungszusammenhang des Ortsteils B.-Unterdorf teil. Soweit der Kläger meint, bei Entfernungen der Hauptbaukörper von bis zu 90 m könne noch von einer Baulücke ausgegangen werden, und darauf hinweist, der Vorhabenstandort liege weniger als 90 m entfernt von der Bebauung auf dem in südöstlicher Richtung gelegenen Flurstück 156, übersieht er, dass eine Baulücke bei einer solchen Entfernung der Hauptbaukörper voneinander dann in Betracht kommen kann, wenn die Bebauung von derselben Straße erschlossen wird und die Baukörper – wenn auch durch eine entsprechende Freifläche getrennt – „nebeneinander“ an dieser Straße liegen. Eine bloße Luftlinie dieser Länge zwischen den rückwärtigen Gebäudekanten unterschiedlich erschlossener Gebäude gibt hingegen für einen Bebauungszusammenhang nichts her, zumal wenn sich – wie hier – dazwischen noch ein Waldstreifen befindet. Die isolierte Lage der Bebauung auf den Flurstücken 51, 52 und 53 wird vielmehr dadurch, dass der entsprechende Bereich auf allen Seiten von Wald umschlossen und durch einen Waldstreifen auch von der Bebauung der Ortslage B.-Unterdorf getrennt ist, besonders deutlich. Der fragliche Bereich liegt ferner auch an einer eigenständigen Zuwegung, die keine anderen bebauten Grundstücke erschließt. Entlang dieser Zuwegung bis zur Einmündung in eine größere Straße gemessen beträgt die Entfernung des Gebäudes auf dem Flurstück 53 von dem nächstgelegenen Gebäude – demjenigen auf dem Flurstück 160 – bereits etwa 180 m und ist damit für eine Baulücke deutlich zu groß.

b) Das auf dem Flurstück 53 vorhandene Gebäude genießt keinen Bestandsschutz mehr.

aa) Allerdings geht der Senat davon aus, dass das Gebäude ursprünglich bestandsgeschützt war. Es wurde nach den Angaben der Beteiligten ebenso wie das Nachbargebäude um 1937/38 im Zusammenhang mit der Entstehung des benachbarten Betonwerks zu betrieblichen Wohnzwecken errichtet und bis in die 2000er Jahre hinein entsprechend genutzt. Zwar ist eine Baugenehmigung nicht nachweisbar. Der Senat geht aber davon aus, dass die Errichtung seinerzeit materiell legal war.

Nach § 3 Abs. 1 der seinerzeit maßgeblichen Verordnung über die Regelung der Bebauung (BauRegVO) vom 15. Februar 1936 (RGBl. I, 53) sollte für bauliche Anlagen, die außerhalb von Baugebieten oder, soweit solche nicht ausgewiesen waren, außerhalb eines im Zusammenhang gebauten Ortsteils ausgeführt werden sollten, die baupolizeiliche Genehmigung versagt werden, wenn ihre Ausführung der geordneten Entwicklung des Gemeindegebiets oder einer ordnungsgemäßen Bebauung zuwiderlaufen würde. Dies sollte namentlich für bauliche Anlagen gelten, deren Ausführung unwirtschaftliche Aufwendungen für Straßen und andere Verkehrseinrichtungen, Versorgungsleitungen, Entwässerungsanlagen, Schulversorgung, Polizei- und Feuerschutz oder sonstige öffentliche Aufgaben erfordern oder deren Benutzung besondere wirtschaftliche Schwierigkeiten für die Bewohner ergeben würde (§ 3 Abs. 2 BauRegVO). Ein absolutes Bauverbot enthielt die Vorschrift nicht (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Oktober 1956 – I C 119.56 – juris Rn. 8; Goldschmidt, in: Hoppenberg/de Witt, Handbuch öffentliches Baurecht, Teil Q Rn. 128 m.w.N.). Zulässig sein sollten jedenfalls solche Bauten, „die durch das Wesen der Landschaft erfordert sind oder sich doch der Eigenart der Landschaft anpassen“, weshalb eine Bebauung, die der land- oder forstwirtschaftlichen oder der sonstigen naturgegebenen Nutzung des Bodens diente, in der Regel nach § 3 der Bauregelungsverordnung nicht untersagt werden konnte (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Oktober 1956 – I C 119.56 – juris Rn. 8). Ausnahmsweise konnten bauliche Anlagen zugelassen werden, die wegen ihrer Zweckbestimmung an den Außenbereich gebunden waren (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 23. August 1993 – 6 L 3026/91 – juris Rn. 23). Insoweit wird formuliert, die rechtlichen Anforderungen des § 3 BauRegVO an die Zulässigkeit von Bauvorhaben in sog. Außengebieten hätten, was den Schutz des Außenbereichs vor dem Eindringen einer ihm wesensfremden Bebauung angeht, weitgehend denjenigen des heutigen § 35 BauGB entsprochen (vgl. OVG Saarlouis, Beschluss vom 6. Januar 2012 – 2 B 398/11 – juris Rn. 20 m.w.N.; VGH Kassel, Beschluss vom 15. Mai 2018 – 3 A 395/15 – juris Rn. 42). Ebenso wie nach § 3 BauRegVO der Bau eines unmittelbar an einer Schleuse im Außenbereich gelegenen Schleusenwärterwohnhauses ausnahmsweise genehmigungsfähig war, weil es zur Regelung des Schleusenbetriebs der dauerhaften Anwesenheit des Schleusenwärterpersonals bedurfte (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 17. Dezember 2021 – 1 LA 91/20 – juris Rn. 15), geht der Senat davon aus, dass die hier in Rede stehenden Wohnhäuser im Zusammenhang mit dem Betonwerk zu betrieblichen Wohnzwecken errichtet werden durften, weil ein entsprechendes Bedürfnis für die Anwesenheit der Mitarbeiter in der unmittelbaren Nähe des Betonwerks bestand. Offenbar gab es bis 1971 auch einen beschrankten Bahnübergang auf der Höhe des Betonwerks (https://bahnwege-wiki.de/wiki/index.php?title=B., abgerufen am 18.03.2025).

Hinzu kommt der Gedanke einer Rechtsvermutung, wie sie für „sehr alte Anlagen“ – die vor 1900 errichtet wurden – angenommen wird und dahin geht, dass die Errichtung seinerzeit ordnungsgemäß und in Übereinstimmung mit den damals bestehenden Gesetzen erfolgt ist (vgl. VG Ansbach, Beschluss vom 19. April 2018 – AN 3 S 18.458 – juris Rn. 73 unter Bezugnahme auf OVG Koblenz, Urteil vom 12. Dezember 2012 – 8 A 10875/12 – juris Rn. 41 m.w.N.; Goldschmidt, a.a.O. Rn. 128).

bb) Der Senat geht nicht davon aus, dass der Bestandsschutz durch einen Verfall des Gebäudes erloschen ist. Dass das Haus einsturzgefährdet wäre, ist nicht erkennbar. Bedenken gegen die Standsicherheit sind nicht erhoben worden. Auch eine Baufälligkeit oder auch nur erhebliche Bauschäden werden nicht geltend gemacht. Das Dach des Gebäudes erscheint intakt. Nach den bei den Akten befindlichen Fotos einschließlich der im Berufungsverfahren vorgelegten Innenaufnahmen des Dachgeschosses dürfte dies auch für das Mauerwerk gelten. Dass – wie der Beklagte und der Beigeladene zu 2. geltend gemacht haben – das Gebäude im derzeitigen Zustand wegen eines gravierenden Instandhaltungsrückstaus nicht bewohnbar ist, steht dem Fortbestehen des Bestandsschutzes nicht entgegen (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 26. September 1988 – 8 S 852/88 – juris Rn. 23; Goldschmidt a.a.O. Rn. 246). Maßgeblich ist, dass das Gebäude instandgesetzt werden kann, ohne dass die Identität der ursprünglichen Anlage verloren geht; der vorhandene Bau muss sich gegenüber den Instandsetzungsmaßnahmen weiterhin als die Hauptsache darstellen. Wird durch die Maßnahmen hingegen die Standfestigkeit in Frage gestellt und eine statische Neuberechnung des gesamten Gebäudes erforderlich, so ist dies nicht mehr vom Bestandsschutz gedeckt (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 1974 – IV C 75.71 – juris Rn. 18). Dass Letzteres hier – zur Klarstellung: bei einer möglichen Sanierung im Bestand, nicht bei Durchführung der beantragten Baumaßnahmen – der Fall wäre, ist jedoch nicht ersichtlich. Die Erneuerung der Fenster und Türen, die Aufbringung einer Wärmedämmung sowie die Wiederherstellung von Ver- und Entsorgungsleitungen wäre im Rahmen einer Instandsetzung ohne Identitätsverlust der baulichen Anlage möglich.

cc) Der Bestandsschutz ist jedoch durch eine Nutzungsaufgabe erloschen.

(1) Dies gilt zunächst angesichts der konkreten Umstände des Einzelfalls, unter denen das Gebäude jedenfalls von 2005 bis zur Stellung des Bauantrags 2016 nicht bewohnt war und damit mehr als zehn Jahre lang nicht genutzt wurde.

(a) Das zum Tatbestandsmerkmal der „alsbaldigen Neuerrichtung“ eines zulässigerweise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle gemäß § 35 Abs. 5 Nr. 2 BBauG bzw. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB entwickelte sog. Zeitmodell kann auf die Beurteilung der Fortdauer des Bestandsschutzes nicht übertragen werden. Nachdem das Bundesverwaltungsgericht diese Grundsätze in seiner früheren entsprechenden Rechtsprechung herangezogen hatte (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 1988 – 4 C 21.85 – juris Rn. 36; Urteil vom 18. Mai 1995 – 4 C 20.94 – juris Rn. 15), hat es bezogen auf genehmigte Vorhaben nunmehr offen gelassen, ob Fragen zur Fortdauer eines durch eine Baugenehmigung gedeckten Bestandsschutzes und zur Angemessenheit eines derartigen Zeitmodells revisibles Recht oder irreversibles Landesrecht betreffen (vgl. Beschluss vom 5. Juni 2007 – 4 B 20.07 – juris Rn. 5; s. auch bereits Urteil vom 7. November 1997 – 4 C 7.97 – juris Rn. 23 ff., 27), und ob in der Sache trotz vielfältiger Ablehnung durch die Obergerichte und die Literatur an den früheren Aussagen festgehalten wird (Beschluss vom 5. Mai 2015 – 4 BN 2.15 – juris Rn. 18 m.w.N.; Beschluss vom 23. März 2021 – 4 BN 35.20 – juris Rn. 9).

Was die Fortdauer des Bestandsschutzes für genehmigte Vorhaben betrifft, und damit die Frage nach der Erledigung einer Baugenehmigung in sonstiger Weise gemäß § 43 Abs. 2 VwVfG M-V (vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. März 2021 – 4 BN 35.20 – juris Rn. 9), hält der Senat mit der aktuellen obergerichtlichen Rechtsprechung für maßgeblich, ob die genehmigte Nutzung endgültig aufgegeben oder nur vorübergehend unterbrochen ist. Besteht eine bauliche Anlage in weiterhin nutzbarer Weise fort und tritt keine neue, andersartige Nutzung an die Stelle der genehmigten Nutzung, erlischt die Baugenehmigung nur dann, wenn sich der (tatsächliche) Verzicht auf die weitere Nutzung der baulichen Anlage zugleich als (rechtlicher) Verzicht auf die Baugenehmigung darstellt. Ob das der Fall ist, ist im Wege einer Gesamtbetrachtung aus der Sicht eines objektiven Dritten unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. In dem Verhalten des Eigentümers muss sein dauerhafter und endgültiger Verzichtswille hinreichend eindeutig zum Ausdruck kommen (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 25. März 2021 – 1 MN 20/21 – juris Rn. 20 ff.; OVG Münster, Urteil vom 7. Mai 2019 – 2 A 2995/17 – juris Rn. 132; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 8. November 2018 – OVG 2 B 4.17 – juris Rn. 25 ff.; VGH Mannheim, Beschluss vom 22. Juli 2016 – 8 S 969/16 – juris Rn. 13 ff.; OVG Bautzen, Beschluss vom 28. Oktober 2019 – 1 B 7/19 – juris Rn. 34 ff., alle m.w.N.; vgl. auch VGH München, Beschluss vom 31. August 2018 – 9 CS 18.1076 – juris Rn. 19; zum Erlöschen einer Baugenehmigung durch Verzicht, wenn in der mehrjährigen Unterbrechung einer genehmigten Nutzung ein dauerhafter Verzichtswille zum Ausdruck gekommen ist, vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 5. Mai 2015 – 4 BN 2.15 – juris Rn. 11).

In die Gesamtbetrachtung einzustellen sind danach zunächst alle nach außen getretenen Umstände, die Rückschlüsse auf den Willen des Eigentümers zulassen, z.B. der Zustand der baulichen Anlage und das gegebenenfalls erforderliche Maß notwendiger Investitionen vor einer Wiederaufnahme der Nutzung, die tatsächlichen, insbesondere wirtschaftlichen, und – über das öffentliche Baurecht hinaus – rechtlichen Rahmenbedingungen und Anforderungen einer erneuten Nutzung, die nach außen getretenen Gründe für die Beendigung der Nutzung, sonstige Veränderungen des Baugrundstücks und der darauf bestehenden baulichen Anlagen sowie Umstände, die auf eine Wiederaufnahme der Nutzung schließen lassen. Maßgeblich ist, wie ein objektiver Dritter die Umstände des Einzelfalls unter Beachtung der Verkehrsauffassung verstehen muss (vgl. OVG Lüneburg a.a.O. Rn. 22).

Neben diesen Umstandsmomenten ist ferner auch das Zeitmoment in die Betrachtung einzubeziehen. Allerdings hat dieses aus sich heraus keinen eindeutigen Erklärungswert, denn dem öffentlichen Baurecht ist eine Verpflichtung zur Nutzung einer baulichen Anlage grundsätzlich fremd. Schon aufgrund des wirtschaftlichen Werts ist ihre Nutzung aber die Regel, ein nutzungsloser Zustand die Ausnahme. Je länger eine bauliche Anlage ungenutzt bleibt, umso drängender stellt sich aus der maßgeblichen Sicht eines objektiven Dritten unter Beachtung der Verkehrsauffassung die Frage, ob noch von einer bloßen Nutzungsunterbrechung und nicht schon von einer endgültigen Nutzungsaufgabe auszugehen ist. Anders gewendet: Je länger keine Nutzung stattfindet, umso eher ist bei einem Hinzutreten weiterer Umstände die Annahme begründet, dass die Nutzung auch in Zunft nicht wieder aufgenommen werden soll. Auch wenn das Zeitmoment allein nicht dazu führen kann, dass eine Baugenehmigung erlischt, ist die nutzungslos verstrichene Zeitspanne unter diesen Prämissen aussagekräftig (vgl. OVG Lüneburg a.a.O. Rn. 23).

In der Rechtsprechung ist daher zum Teil auch bei langjährigen oder jahrzehntelangen Leerständen kein Erlöschen der Baugenehmigung angenommen worden (VGH München, Beschluss vom 7. Dezember 2009 – 15 CS 09.2755 – juris Rn. 15: 11 Jahre – Wohnblock für zivile Mitarbeiter der US-Streitkräfte; OVG Münster, Urteil vom 14. März 1997 – 7 A 5179/95 – juris Rn. 20 ff.: 20 Jahre – sog. Ledigenwohnheim für ausländische Arbeitskräfte; s.a. OVG Münster, Beschluss vom 9. August 2013 – 2 A 2520/12 – juris Rn. 20 ff.: 6,5 Jahre – Spielhalle; offenbar in allen Fällen betreffend Innenbereichsvorhaben).

(b) Diese Überlegungen sind nach Auffassung des Senats auf den von der Existenz einer Baugenehmigung unabhängigen sogenannten materiell-rechtlichen Bestandsschutz – im Gegensatz zum formell-rechtlichen Bestandsschutz auf der Grundlage einer Baugenehmigung – übertragbar. Die Kriterien sind möglichst weitgehend zu parallelisieren; bei der Frage nach einem Entfallen des materiell-rechtlichen Bestandsschutzes ist ebenfalls danach zu differenzieren, ob im Einzelfall aus der Sicht eines unabhängigen Dritten unter Beachtung der Verkehrsauffassung eine Nutzungsunterbrechung oder eine Nutzungsaufgabe vorliegt. Dabei sind grundsätzlich dieselben Kriterien heranzuziehen werden wie beim formell-rechtlichen Bestandsschutz (vgl. OVG Münster, Urteil vom 7. Mai 2019 – 2 A 2995/17 – juris Rn. 139; wohl auch Goldschmidt, in: Hoppenberg/de Witt, Handbuch des öffentlichen Baurechts, Stand Feb. 2024, Teil Q Rn. 202, 206 ff.).

(c) Im vorliegenden Fall ist danach aus der Sicht eines objektiven Betrachters von einer Nutzungsaufgabe auszugehen. Der Zeitraum der Nichtnutzung bis zur Bauantragstellung war mit mehr als zehn Jahren lang. Hinzu kommt die Außenbereichssituation mit einer Lage zwar in der grundsätzlich touristisch attraktiven Müritz-Region, aber bei kleinräumiger Betrachtung an einem eher abgelegenen und tendenziell unattraktiven Standort nahe der ICE-Strecke und einem Betonwerk. Dass sich mit dem Gebäude auf dem Flurstück 51 ein bestandsgeschütztes und auch dauerhaft genutztes Haus in der Nachbarschaft befindet, reicht nicht aus, um auf einen „aktiven Wohnstandort“ zu schließen. Das streitgegenständliche Gebäude weist einen stark renovierungsbedürftigen Zustand auf. Es stellt sich allerdings nicht deshalb als „aufgegeben“ dar, weil es ohne jegliche Schutzmaßnahmen dem weiteren Verfall preisgegeben wäre. Das Dach ist intakt und die Fenster sind verbrettert. Letzteres muss jedoch nicht auf einen fortbestehenden Nutzungswillen des Eigentümers schließen lassen, sondern kann auch als Maßnahme der Verkehrssicherung verstanden werden. Maßgeblich ist, dass zu dem ohnehin erheblichen Umfang der erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen hinzukommt, dass eine Renovierung im Bestand ohne weitergehende Substanzeingriffe – wie der Kläger sie mit seinem Vorhaben auch beabsichtigt, wie sie aber zur Identitätsveränderung des Gebäudes und damit zum Entfallen des Bestandsschutzes führen – wirtschaftlich nicht sinnvoll erscheint, weil der vorhandene Baukörper nach seinem Zuschnitt modernen Wohnanforderungen nicht entspricht. Dies gilt sowohl im Hinblick auf die Größe mit etwa 70 qm Wohnfläche als auch im Hinblick auf die Raumhöhe im Erdgeschoss von lediglich 2,20 m.

(2) Eine zum Entfallen des Bestandsschutzes führende Nutzungsaufgabe liegt darüber hinaus deshalb vor, weil es sich bei der bisherigen Nutzung um eine Nutzung als Werkswohnung im Zusammenhang mit dem Betonwerk handelte und diese betriebliche Wohnnutzung endgültig aufgegeben worden ist. Mit dem Auszug der letzten Bewohnerin und dem Verkauf des Grundstücks an den Kläger ist die Koppelung der Wohnnutzung an den Betrieb entfallen. Eine Erwartung der Verkehrsauffassung, dass die bestandsgeschützte Nutzung als Werkswohnung wiederaufgenommen wird, kann nicht mehr bestehen. Dass es sich bei dem Kläger um den Geschäftsführer des Betonwerks handelt, ändert daran nichts. Eine an den Betrieb gekoppelte Nutzung wird von ihm auch nicht angestrebt. Bei der nunmehr gegebenenfalls zu erwartenden Nutzung des Gebäudes zu allgemeinen Wohnzwecken handelt es sich gegenüber derjenigen als Betriebswohnung um eine andere Nutzungsart (vgl. zur Entprivilegierung landwirtschaftlicher Gebäude z.B. BVerwG, Beschluss vom 14. September 1988 – 4 B 131.88 – juris Rn. 3). Vom Bestandsschutz wird jedoch nur die Erhaltung des vorhandenen Bestands in seiner bisherigen Funktion umfasst.

c) Das Vorhaben ist wegen Beeinträchtigung öffentlicher Belange unzulässig, weil es die Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt, § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB.

aa) Unter Verfestigung einer Splittersiedlung ist die Auffüllung des schon bisher in Anspruch genommenen räumlichen Bereichs zu verstehen, unter Erweiterung seine räumliche Ausdehnung (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juni 1977 – 4 C 37.75 – juris Rn. 24, stRspr). Beide sind „zu befürchten“, also unerwünscht und zu missbilligen, wenn in ihnen ein Vorgang der Zersiedlung gesehen werden muss. Dies anzunehmen rechtfertigt sich in aller Regel; allerdings bedarf die Berechtigung der regelhaften Annahme eines Vorgangs der Zersiedlung in Fällen der Verfestigung einer konkreten Begründung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juni 2004 – 4 B 23.04 – juris Rn. 8; Urteil vom 19. April 2012 – 4 C 10.11 – juris Rn. 21). Die Missbilligung einer Erweiterung rechtfertigt sich demgegenüber in der Regel ohne Weiteres; für das Vorliegen einer Zersiedlung streitet in diesen Fällen eine starke Vermutung (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juni 1977 – 4 C 37.75 – juris Rn. 24; Urteil vom 28. Oktober 1983 – 4 C 70.78 – juris Rn. 7; Urteil vom 19. April 2012 – 4 C 10.11 – juris Rn. 25).

bb) Ist, wie ausgeführt, der Bestandsschutz für das vorhandene Gebäude bereits entfallen, so steht bereits deshalb wie im Fall der Neuerrichtung eines Gebäudes wertungsmäßig die Erweiterung einer Splittersiedlung in Rede. Dasselbe gilt aber auch im Hinblick auf den Charakter des Bauvorhabens, das sich in der Sache als Neuerrichtung eines Gebäudes darstellt. Auch wenn das Vorhaben in den Bauvorlagen als „Umbau“ bezeichnet wird, umfasst es maßgeblich nicht nur eine Ergänzung zusätzlicher Bausubstanz, Vergrößerung der Kubatur und Vergrößerung der nutzbaren Fläche, sondern auch in wesentlichen Teilen eine Ersetzung vorhandener Bausubstanz. Dies gilt nicht nur für den gesamten Dachstuhl und sämtliche Außen- und Innenwände des Obergeschosses – so ist der gesamte Grundriss des Obergeschosses als Neubau in rot dargestellt –, sondern zusätzlich auch – wie sich aus den Schnittzeichnungen ergibt – für die gesamte Geschossdecke des Erdgeschosses, dessen Außenwände um 20 cm erhöht werden sollen.

cc) Geht es um die Erweiterung einer Splittersiedlung, so ist die regelmäßige Annahme einer unerwünschten Zersiedlung des Außenbereichs begründet. Gründe, die hier ausnahmsweise – im Sinne einer Widerlegung der „starken Vermutung“ – gegen die Unerwünschtheit sprechen, liegen nicht vor. Die bauliche Vorprägung des Standorts kann insoweit nicht berücksichtigt werden, weil der Bestandsschutz für das vorhandene Gebäude entfallen ist.

Im Übrigen führt das Vorhaben des Klägers auch deshalb zu einer unerwünschten Zersiedlung, weil es eine weitreichende Vorbildwirkung besitzt (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. August 1998 – 4 C 13.97 – juris Rn. 12 betr. die Verfestigung einer Splittersiedlung). Hierfür sind die Verhältnisse innerhalb der Splittersiedlung maßgeblich (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. August 1998 – 4 C 13.97 – juris Rn. 11 f.); auf andere Grundstücke in der Gemeinde kommt es nicht an. Die Vorbildwirkung betrifft hier jedenfalls das vergleichbare Vorhaben auf dem Nachbargrundstück Flurstück 52, das nicht genehmigt und Gegenstand eines bauordnungsrechtlichen Verfahrens ist; dabei ist davon auszugehen, dass der Bestandsschutz für das ursprünglich dort vorhandene Gebäude aus den gleichen Gründen wie bei dem hier streitgegenständlichen Gebäude durch Nutzungsaufgabe und zudem durch die weitreichenden Baumaßnahmen entfallen ist. Hinzu kommt, dass sich zwischen den Gebäuden auf den Flurstücken 51 und 52 mindestens ein weiterer Bauplatz befindet.

Schließlich begründet auch die angestrebte Nutzung des klägerischen Vorhabens zu allgemeinen Wohnzwecken – nachdem es sich in der Vergangenheit um eine Betriebswohnung für das Betonwerk gehandelt hat – eine unerwünschte Zersiedlung. Es führt zu einer stärkeren Belastung des Außenbereichs, wenn eine zuvor privilegierte und nur im Hinblick auf diese Privilegierung im Außenbereich überhaupt zulässige Nutzung entprivilegiert und damit unabhängig von dem Fortbestand des Privilegierungsgrunds für die Zunft festgeschrieben wird, mit der Folge dass der Außenbereich auf Dauer zu nicht privilegierten Zwecken genutzt wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. April 2012 – 4 C 10.11 – juris Rn. 24).

d) Dem Vorhaben kommt keine Teilprivilegierung nach § 35 Abs. 4 BauGB zu Gute, aufgrund derer ihm der öffentliche Belang der Vermeidung einer Zersiedlung nicht entgegengehalten werden könnte. Dies gilt insbesondere für eine Teilprivilegierung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB für die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen, die voraussetzt, dass das Gebäude zulässigerweise errichtet worden ist und die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen ist.

aa) Es handelt sich nicht um ein zulässigerweise errichtetes Gebäude. Hierfür müsste das Gebäude bauaufsichtlich genehmigt sein oder Bestandsschutz genießen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. Juli 1994 – 4 B 48.94 – juris Rn. 5 f.; Beschluss vom 05.06.2007 – 4 B 20.07 – juris Rn. 3). Der ursprünglich gegebene Bestandsschutz ist jedoch – wie ausgeführt – entfallen.

bb) Maßgeblich ist darüber hinaus, dass das Vorhaben nicht die „Erweiterung eines Wohngebäudes“ zum Gegenstand hat. Vorhaben, die sich in der Sache als Neuerrichtung eines Gebäudes darstellen, werden von dem Begriff der Erweiterung im Sinne des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB nicht umfasst.

(1) Dass nach dieser Vorschrift nur eine Maßnahme begünstigt sein soll, die sich gemäß § 29 BauGB lediglich als Änderung und nicht als Errichtung darstellt, ergibt sich aus systematischen Erwägungen. Nach dem differenzierten Regelungssystem des § 35 Abs. 4 BauGB soll die Neuerrichtung eines Gebäudes nur dann zulässig sein, wenn die in den Nrn. 2 und 3 genannten Tatbestandsmerkmale erfüllt sind. Die Erweiterung einer baulichen Anlage ist demgegenüber an die Voraussetzungen der Nrn. 5 und 6 geknüpft. Die Zulässigkeit von Nutzungsänderungen im Falle der Nr. 1 macht der Gesetzgeber davon abhängig, dass mit dem Vorhaben keine wesentliche bauliche Änderung einhergeht. Das Bundesverwaltungsgericht hat daraus den Schluss gezogen, dass eine Änderung oder Nutzungsänderung im Sinne des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB nur teilprivilegiert sein soll, wenn sie nicht auf eine Neuerrichtung oder Erweiterung i.S. der Nrn. 2, 3, 5 und 6 hinausläuft (Beschluss vom 18. Oktober 1993 – 4 B 160.93 – juris Rn. 4; ebenso bereits zur entsprechenden Vorschrift des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BBauG BVerwG, Beschluss vom 18. September 1984 – 4 B 203.84 – juris Rn. 4; s.a. vorgehend OVG Lüneburg, Urteil vom 25. Mai 1984 – 6 A 83/82 – AgrarR 1985, 205; OVG Koblenz, Urteil vom 24. Februar 1983 – 1 A 166/83 – beck-online). Dass das Bundesverwaltungsgericht dies bezogen auf § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB zusätzlich mit dessen weiteren Tatbestandsmerkmalen begründet hat, nämlich dass es sich um ein erhaltenswertes Gebäude handeln muss und das Vorhaben dem Zweck dienen muss, der Erhaltung des Gestaltwerts zu dienen, ändert nichts an den Überlegungen zum systematischen Verständnis der Tatbestände des § 35 Abs. 4 BauGB.

Entsprechend wird § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB dahingehend verstanden, dass eine – baulich-räumlich zu verstehende – Erweiterung nur vorliegen soll, wenn nicht die Neuerrichtung eines Betriebs vorliegt (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 29. Oktober 2013 – 3 S 2643/11 – juris Rn. 36, betr. den Abriss des gesamten Gebäudebestands und seine Ersetzung durch einen an anderer Stelle geplanten Neubau; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Sept. 2024, § 35 Abs. 4 BauGB Rn. 162a). Vom Begriff der Erweiterung im Sinne des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB wird im Übrigen – im Sinne des differenzierten Regelungssystems von § 35 Abs. 4 BauGB – auch eine Nutzungsänderung nicht umfasst (vgl. BVerwG, Beschluss vom 3. Dezember 1990 – 4 B 145.90 – juris Rn. 9).

Ebenso werden nach Auffassung des Senats auch von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB Vorhaben, die sich als Errichtung darstellen, nicht umfasst. Die Begünstigung nach dieser Vorschrift rechtfertigt sich aus der Anknüpfung an den vorhandenen Bestand, der im Hinblick auf veränderte Wohnbedürfnisse auch – angemessen – erweitert werden darf. Die rechtfertigende Anknüpfung an den vorhandenen Bestand entfällt jedoch, wenn dieser durch eine weitgehende Ersetzung der Bausubstanz aufgegeben wird. Die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB für die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle – insbesondere dass das vorhandene Gebäude seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt wurde oder wird, und Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird – würden überspielt, wenn die Neuerrichtung eines zudem sogar erweiterten Gebäudes bereits bei Vorliegen der weniger strengen Voraussetzungen der Nr. 5 zugelassen würde. Die Neuerrichtung eines (nicht nur geringfügig i.S.d. § 35 Abs. 4 Satz 3 BauGB) vergrößerten Wohngebäudes an gleicher Stelle ist vielmehr nur zulässig, wenn kumulativ die Voraussetzungen der Nr. 2 – für die Neuerrichtung – und der Nr. 5 – für die Erweiterung – vorliegen.

(2) Eine Erweiterung im Sinne des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB ist danach die Ergänzung eines bereits vorhandenen Bestands, um dessen Nutzung durch bauliche Maßnahmen zu intensivieren. Sie setzt einen funktionalen und baulichen Zusammenhang zwischen dem vorhandenen Gebäude und der beabsichtigten baulichen Erweiterung voraus (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. September 1991 – 4 B 161.91 – juris Rn. 9, zu § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB) und findet ihre Grenze dort, wo die Erweiterung der vorhandenen Bausubstanz der Sache nach ein neues Bauvorhaben darstellt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. März 1993 – 4 B 253.92 – juris Rn. 22 m.w.N., zu § 34 Abs. 3 BBauG, der dem heutigen § 34 Abs. 3a BauGB entspricht; VGH München, Beschluss vom 15. Februar 2011 – 14 B 10.806 – juris, zu § 29 BauGB; ähnlich für den Begriff der Änderung in bauordnungsrechtlichem Zusammenhang VGH Mannheim, Urteil vom 13. November 2023 – 14 S 1161.23 – juris Rn. 19). Damit ist der Fall gemeint, dass die Summe von Altbau und Erweiterung ein Vorhaben ergibt, in dem das Neue so dominiert, dass sich der gesamte Komplex praktisch als neues Vorhaben darstellt (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 8. Februar 2011 – 1 LA 109.08 – juris Rn. 29, zu § 34 Abs. 3a BauGB).

(3) Muss danach, um den Anwendungsbereich des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB zu begründen, das bisherige Gebäude in maßgeblichem Umfang erhalten bleiben, so ist dies hier nicht der Fall. Nach isolierter Durchführung der vorgesehenen Abbrucharbeiten würde das Objekt sich vielmehr als Ruine darstellen, deren Wiederaufbau nicht vom Begriff der Erweiterung gedeckt ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. September 1984 – 4 B 203.84 – juris, zur Änderung i.S.d. damaligen § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BBauG, der dem heutigen § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB entspricht). In gleicher Weise ist die weitgehende Ersetzung von Bausubstanz im Rahmen einer einheitlichen Baumaßnahme zu bewerten (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Oktober 1993 – 4 B 160.93 – juris).

cc) Auf die Frage, ob die Erweiterung „im Verhältnis zum vorhandenen Wohngebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen“ ist kommt es daher nicht mehr an. Dies gilt sowohl für die Frage der Angemessenheit im Verhältnis zum vorhandenen Wohngebäude, obwohl die Wohnfläche nahezu verdoppelt wird (vgl. dazu einerseits VGH Kassel, Urteil vom 8. September 2010 – 3 B 1271/10 – juris Rn. 13; andererseits OVG Münster, Beschluss vom 9. Oktober 2008 – 10 A 731/07 – juris Rn. 10 f.), als auch für die Frage der Angemessenheit unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse (zur Zulässigkeit der Orientierung am Maßstab des § 39 II. WoBauG vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. Januar 2019 – 4 B 26.18 – juris Rn. 6; vorinstanzlich OVG Koblenz, Urteil vom 2. Mai 2018 – 1 A 11658/17 – juris Rn. 22 f.; zur Bedeutung der jeweiligen familiären Wohnbedürfnisse und der Erforderlichkeit konkreten Vortrags dazu vgl. BVerwG, Urteil vom 12. März 1998 – 4 C 10.97 – juris Rn. 20; OVG Münster, Beschluss vom 9. Oktober 2008 – 10 A 731/07 – juris Rn. 11).

2. Das Vorhaben ist ferner nach den Vorschriften des Landeswaldgesetzes (LWaldG M-V) unzulässig, weil es den vorgeschriebenen Waldabstand von 30 m nicht einhält und eine Ausnahme, über die zugleich mit der Baugenehmigung entschieden wird (§ 20 Abs. 2 Satz 2 LWaldG M-V) nicht erteilt werden kann.

Nach § 20 Abs. 1 Satz 1 LWaldG M-V ist zur Sicherung vor Gefahren durch Windwurf oder Waldbrand bei der Errichtung baulicher Anlagen ein Abstand von 30 Metern zum Wald einzuhalten. Die aufgrund der Ermächtigung in § 20 Abs. 1 Satz 2 LWaldG erlassene Waldabstandsverordnung – nach zwischenzeitlichem Außerkrafttreten mit Ablauf des 31. Dezember 2024 wortgleich neu erlassen am 1. Februar 2024 und in Kraft getreten am 15. Februar 2024 (GVOBl. M-V S. 55) – sieht in § 3 Ausnahmemöglichkeiten nur für Vorhaben nach § 34 BauGB oder nach § 35 Abs. 4 BauGB vor. Diese Voraussetzungen sind hier jedoch wie ausgeführt nicht gegeben.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO, § 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen zu 2. sind erstattungsfähig, weil dieser einen Antrag gestellt und sich damit seinerseits einem Kostenrisiko ausgesetzt hat (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO). Das Gegenteil gilt für die Beigeladene zu 1.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO.

Gründe für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor.