Oberverwaltungsgericht NRW Beschluss vom 21.11.2025 – 14 B 878/25

Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 24. Juli 2025 ist unbegründet. Die von der Antragstellerin dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat beschränkt ist (§ 146 Abs. 4 Satz 6 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -), ergeben nicht, dass das Verwaltungsgericht ihren Antrag, die aufschiebende Wirkung ihrer Klage 16 K 3660/25 gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom 15. April 2025 anzuordnen, zu Unrecht abgelehnt hat.

Das Verwaltungsgericht hat seine ablehnende Entscheidung im Wesentlichen damit begründet, dass sich der streitgegenständliche Bescheid der Antragsgegnerin vom 15. April 2025 aller Voraussicht nach als rechtmäßig erweisen werde. Die Voraussetzungen der Zwangsgeldfestsetzung in Ziffer I. des Bescheides seien erfüllt. Die Antragstellerin sei der ihr mit Ziffer 1 der Ordnungsverfügung vom 2. November 2023 auferlegten Verpflichtung, die Zweckentfremdung ihrer Wohnung im 1. Obergeschoss links in dem Wohngebäude K.-straße 00, 00000 X. zu beenden und die Wohnung wieder Wohnzwecken zuzuführen, zum maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses der Zwangsgeldfestsetzung voraussichtlich nicht hinreichend nachgekommen. Vollstreckungshindernisse lägen ebenso wenig vor wie Ermessensfehler bei der Festsetzung des Zwangsgeldes. Die Androhung eines weiteren Zwangsgeldes in Ziffer III. des Bescheides vom 15. April 2025 erweise sich aller Voraussicht nach ebenfalls als rechtmäßig. Insbesondere gebe es gegen dessen Höhe nichts zu erinnern.

Diesen Erwägungen des Verwaltungsgerichts setzt die Antragstellerin nichts Durchgreifendes entgegen.

Ihr Beschwerdevorbringen zeigt nicht auf, dass sich die angegriffene Zwangsgeldfestsetzung und die Androhung eines weiteren Zwangsgelds nach der im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage voraussichtlich als rechtswidrig erweisen werden.

Die Voraussetzungen der Zwangsgeldfestsetzung in Ziffer I. des streitgegenständlichen Bescheides vom 15. April 2025 sind aller Voraussicht nach erfüllt.

Soweit sich die Antragstellerin mit ihrem Beschwerdevorbringen zunächst gegen die Rechtmäßigkeit der Grundverfügung vom 2. November 2023 wendet, kommt es auf diese Einwände im Verfahren des (einstweiligen) Rechtsschutzes gegen Maßnahmen der Verwaltungsvollstreckung nicht an. Nach § 55 Abs. 1 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsvollstreckungsgesetz NRW - VwVG NRW) kann der Verwaltungsakt, der auf die Vornahme einer Handlung oder auf Duldung oder Unterlassung gerichtet ist, mit Zwangsmitteln durchgesetzt werden, wenn er unanfechtbar ist oder wenn ein Rechtsmittel - wie hier die Klage der Antragstellerin vor dem Verwaltungsgericht mit dem Az. 16 K 6668/23 nach § 19 Abs. 6 des Gesetzes zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-Westfalen (Wohnraumstärkungsgesetz - WohnStG) - keine aufschiebende Wirkung hat. Voraussetzung der Zwangsvollstreckung ist nicht die Rechtmäßigkeit der Ordnungsverfügung der Antragsgegnerin vom 2. November 2023, sondern deren Vollziehbarkeit. Anhaltspunkte, die gegen die Wirksamkeit der Verfügung vom 2. November 2023 sprechen, sind weder vorgetragen worden noch sonst ersichtlich.

Nach § 64 Satz 1 VwVG NRW setzt die Vollzugsbehörde das Zwangsmittel fest, wenn die Verpflichtung innerhalb der Frist, die in der Androhung bestimmt ist, nicht erfüllt wird.

Es spricht Überwiegendes dafür, dass diese Voraussetzungen vorliegen, weil die Antragstellerin der ihr mit Ziffer 1 der Ordnungsverfügung vom 2. November 2023 auferlegten Verpflichtung, die Zweckentfremdung ihrer Wohnung im 1. Obergeschoss links in dem Wohngebäude K.-straße 00, 00000 X. zu beenden und die Wohnung wieder Wohnzwecken zuzuführen, zum maßgeblichen Zeitpunkt der Zwangsgeldfestsetzung vom 15. April 2025,

vgl. OVG NRW, Beschluss vom 27. Februar 2023 - 14 B 1234/22 -, juris, Rdnr. 24,

nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats, auf die sich auch das Verwaltungsgericht bezogen hat, wird Wohnraum zu Wohnzwecken verwendet, wenn er als Heimstätte im Alltag dient. Hiervon sind als andere Nutzungszwecke nicht nur die (überwiegende) Nutzung für gewerbliche oder berufliche Zwecke, sondern auch Erscheinungsformen des vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen, nur einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommens abzugrenzen. Die Kurzzeitvermietung im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 WohnStG ist dabei ein Beispiel für eine Zweckentfremdung, aber nicht das Einzige und auch kein Abschließendes. Auch eine Vermietung von Wohnraum für einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten kann demnach Zweckentfremdung sein, wenn sie zum Zwecke eines nur vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen Unterkommens der Mieter erfolgt. Entscheidend ist insoweit das Nutzungskonzept des Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten zum Zeitpunkt der behördlichen Entscheidung.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 27. Februar 2023 - 14 B 1234/22 -, juris, Rdnr. 6, vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rdnr. 9, und vom 15. Februar 2022 - 14 B 36/22 -, juris, Rdnr. 13; Urteil vom 19. November 2020 - 14 A 4304/19 -, juris, Rdnr. 40 ff.

Gemessen an diesen Maßstäben ist das Verwaltungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass die Antragstellerin die streitgegenständliche Wohnung mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht zu Wohnzwecken, sondern zur lediglich vorrübergehenden Unterbringung ihrer Mieter nutzt.

Das Verwaltungsgericht hat seine Entscheidung im Wesentlichen darauf gestützt, die Antragstellerin habe wiederholt Zimmer der streitgegenständlichen Wohnung möbliert und gegen Zahlung einer Pauschalmiete auf verschiedenen Internetplattformen, insbesondere auf der Plattform „L.“ zur Kurzzeitvermietung angeboten. Bei stichprobenartigen Ortsbesichtigungen am 23. Februar 2022, am 26. Juli 2023, am 1. Februar 2024, am 15. August 2024, am 14. Februar 2025 sowie am 2. April 2025 habe die Antragsgegnerin jeweils Veränderungen der Klingelbeschriftung und damit korrespondierende Mieterwechsel festgestellt. Demgegenüber falle nicht erheblich ins Gewicht, dass der Wortlaut der - vorgelegten - Mietverträge eine Nutzung zu Wohnzwecken prinzipiell zulasse und die Mietverträge unbefristet mit einer Mindestmietdauer von sechs Monaten sowie einer Kündigungsfrist von drei Monaten abgeschlossen worden seien. Aus dem Abschluss unbefristeter Mietverträge könne für sich genommen selbst dann nicht auf die Absicht langfristiger Vermietung geschlossen werden, wenn die Kündigungsfrist drei Monate betrage. Ohnehin bestehe jederzeit die Möglichkeit, einen Aufhebungsvertrag zu schließen. Soweit die Mietverträge sich nicht zu einer Möblierung verhielten oder diese, wie von der Antragstellerin vorgetragen, ausschließen würden, stehe dies einer tatsächlich vorhandenen Möblierung nicht entgegen. Dies gelte insbesondere deshalb, weil sich der Inhalt der Mietverträge insoweit in Widerspruch zu den auf den Internetplattformen geschalteten Inseraten setze.

Diese Erwägungen des Verwaltungsgerichts zieht die Antragstellerin mit ihrem Beschwerdevorbringen nicht ernsthaft in Zweifel.

Soweit die Antragstellerin den Ausführungen des Verwaltungsgerichts zunächst entgegenhält, aus einer möblierten Vermietung der Zimmer könne nicht auf eine Zweckentfremdung des Wohnraums geschlossen werden, ohnehin vermiete sie die Zimmer der Wohnung nicht möbliert, kann sie damit nicht durchdringen.

Nach ständiger Rechtsprechung des Senats bietet die möblierte Vermietung von Wohnraum ein starkes Indiz für dessen Zweckentfremdung. Möblierte Wohnungen werden üblicherweise von den Mietern nicht dauerhaft als Heimstätte im Alltag, sondern nur für ein vorübergehendes Unterkommen genutzt, weil Mieter üblicherweise ihre Möbel und weitere Habe mitbringen, mit der sie sich in der Wohnung häuslich einrichten, wenn sie diese dauerhaft als Heimstatt nutzen wollen. Dass es daneben Lebenssituationen geben mag, in denen Menschen möblierte Wohnungen oder Zimmer nicht nur für ein vorübergehendes Unterkommen anmieten, ändert an der genannten Indizwirkung grundsätzlich nichts.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rdnr. 33.

Anhaltspunkte, die diese Indizwirkung wiederlegen, sind von der Antragstellerin weder konkret vorgetragen worden noch sind sie sonst ersichtlich. Insbesondere behauptet die Antragstellerin schon selbst nicht, dass ihre Mieter ihre Zimmer eigenständig möbliert hätten. Soweit die Antragstellerin im Hinblick auf die diversen Inserate auf Vermietungsplattformen ausgeführt hat, es wären „irgendwelche Bilder im Internet aufgetaucht“, die „mit Möblierung nichts grundsätzliches [sic!] zu tun [hätten]“ - und damit sinngemäß eine möblierte Vermietung bestreitet -, ist ihr Vorbringen unsubstanziiert. Wie sich aus den in dem Verwaltungsvorgang der Antragsgegnerin befindlichen Inseraten auf verschiedenen Internetplattformen ergibt, die nach den zutreffenden Feststellungen des Verwaltungsgerichts der Antragstellerin zuzurechnen sind und die streitgegenständliche Wohnung im K.-straße 00 betreffen, bot die Antragstellerin die Zimmer sowohl ausweislich der eingestellten Bilder als auch der textlichen Beschreibungen wiederholt zur möblierten Vermietung an. Warum die Zimmer trotz der anderslautenden Inserate tatsächlich unmöbliert vermietet worden sein sollen, erschließt sich nicht und wird von der Antragstellerin auch nicht näher dargelegt. Dass eine möblierte Vermietung in den von der Antragstellerin vorgelegten Mietverträgen nicht ausdrücklich vereinbart worden ist, ist insoweit unerheblich. Denn eine möblierte Vermietung ist dort genauso wenig ausgeschlossen worden. Im Übrigen hat die Antragstellerin in der Vergangenheit Mietverträge für Zimmer der Wohnung im K.-straße 00 abgeschlossen, die eine Möblierung ausdrücklich vorgesehen haben (vgl. Bl. 33 ff. und 68 ff. des Verwaltungsvorgangs). Dass sie die Möbel mittlerweile entfernt hätte, behauptet sie in ihrer Beschwerde schon selbst nicht.

Dass die Antragstellerin nach eigenen Angaben keine Mieter über die Inserate auf den Vermietungsplattformen generiert haben will, ist für die Beantwortung der Frage, ob das von ihr verfolgte Nutzungskonzept Wohnzwecken dient oder nicht, ebenfalls unerheblich. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob einzelne Inserate tatsächlich zu einem Vermietungserfolg geführt haben. Entscheidend ist die durch die entsprechenden Inserate zum Ausdruck gebrachte Absicht, Wohnraum lediglich kurzzeitig und nicht auf Dauer überlassen zu wollen.

Anders als die Antragstellerin meint, folgt aus dem Umstand, dass nach den vorgelegten - undatierten - Mietverträgen (teilweise) unbefristete Mietverhältnisse mit einer Mindestmietdauer von sechs Monaten sowie einer Kündigungsfrist von drei Monaten abgeschlossen worden sein sollen, ebenfalls nicht, dass die streitgegenständliche Wohnung zu Wohnzwecken verwendet würde. Nach den obigen Maßstäben kommt es für die Frage, ob Wohnraum zu Wohnzwecken verwendet wird oder nicht, nicht entscheidend auf die Dauer des Mietverhältnisses, sondern maßgeblich auf das Nutzungskonzept des Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten an. Auch eine Vermietung über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten (und mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten) kann Zweckentfremdung sein, wenn die Gesamtumstände darauf hindeuten, dass eine Nutzung als Heimstätte im Alltag nicht beabsichtigt ist.

Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, sprechen die Gesamtumstände trotz des Abschlusses unbefristeter Mietverträge gegen eine Nutzung als Heimstätte im Alltag. Hierauf deuten neben den bereits genannten Umständen insbesondere die häufigen Mieterwechsel in der Vergangenheit hin.

Im Übrigen hat das Verwaltungsgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass der Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages einer lediglich kurzzeitigen Vermietung nicht entgegenstehen muss, weil eine - auch kurzfristige - Beendigung des Mietverhältnisses durch den Abschluss eines einvernehmlichen Aufhebungsvertrages jederzeit möglich bleibt.

Vgl. dazu bereits OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rdnr. 39.

Dass sich die Antragstellerin trotz des Abschlusses unbefristeter Mietverträge einer kurzfristigen Beendigung der Mietverhältnisse in der Vergangenheit gegenüber offen gezeigt hat, ergibt sich insbesondere aus den von ihr auf der Plattform „L.“ eingestellten Inseraten. Dort ist unter dem Reiter „Vertragsart“ wiederholt „zweiwöchentlich“ mit dem textlichen Zusatz „Wenn du kürzer als 2 Wochen eines Monats bleibst, zahlst du nur die Hälfte der Monatsmiete“ angegeben worden. Zudem hat die Antragstellerin, wie sich aus dem zwischen ihr und ihrem ehemaligen Mieter P. S. geschlossenen „Amendment“ vom 30. Juli 2023 ergibt (Bl. 215 des Verwaltungsvorgangs), bereits in der Vergangenheit Aufhebungsverträge geschlossen.

Schließlich hat die Antragstellerin die Zimmer zu verschiedenen Zeitpunkten gegen Zahlung einer Pauschalmiete inseriert. Wie sich aus den in den Verwaltungsvorgängen der Antragsgegnerin befindlichen Auszügen vom 27. März 2024 (Bl. 190 des Verwaltungsvorgangs), vom 12. April 2024 (Bl. 195 des Verwaltungsvorgangs), vom 16. Mai 2024 (Bl. 247 des Verwaltungsvorgangs), vom 10. Juni 2024 (Bl. 307 des Verwaltungsvorgangs), vom 8. August 2024 (Bl. 325 des Verwaltungsvorgangs) und vom 4. Februar 2025 (Bl. 413 des Verwaltungsvorgangs) ergibt, handelt es sich bei den dort aufgeführten Mieten um Pauschalmieten.

Entgegen der Auffassung der Antragstellerin besteht auch kein Widerspruch zwischen den landesrechtlichen Vorschriften des Wohnraumstärkungsgesetzes sowie den bundesrechtlichen Regelungen über Mietverhältnisse nach den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB -.

Das Gesetz zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-Westfalen gehört zum Recht des Wohnungswesens, das mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung des Grundgesetzes vom 28. August 2006 (BGBl. I S. 2034) zum 1. September 2006 (Föderalismusreform I) in die ausschließliche Gesetzgebungskompetenz der Länder übergegangen ist. Es dient im Sinne einer sozial- und wohnungspolitischen Zielsetzung der Erhaltung des Wohnraumangebotes in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und in denen dem Wohnraummangel nicht mit anderen Mitteln abgeholfen werden kann.

Vgl. LT-Drs. 17/12073, S. 23.

Die in diesem Gesetz und in der Zweckentfremdungssatzung der Antragsgegnerin enthaltenen Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum verfolgen damit eigenständig sozial- und wohnungspolitische Zwecke.

Vgl. in diesem Sinne auch VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 26. Januar 2017 - 5 S 1791/16 -, juris, Rdnr. 23; HessVGH, Beschluss vom 8. April 1993 - 4 TH 1145/92 -, juris, Rdnr. 44.

Sie stehen daher nicht in Widerspruch zu den mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Rechts, sondern treten als Regelungen des sozialen Mietrechts von Wohnraum neben die zivilrechtlichen Vorschriften und gehen dort zum Schutz des Wohnraummieters den vertraglichen Gestaltungsfreiheiten der Parteien vor.

Vgl. Zehelein, in: BeckOK BGB, 76. Edition, Stand: 1. November 2025, § 535 Rdnr. 182.

Vor diesem Hintergrund hat das Verwaltungsgericht die von der Antragstellerin abgeschlossenen Mietverträge auch nicht - wie die Antragstellerin meint - als Scheinverträge eingestuft. Vielmehr hat es die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse bei der Subsumtion unter das Merkmal „Wohnzweck“ i. S. d. § 12 Abs. 2 Satz 1 WohnStG anders bewertet als es die Antragstellerin für zutreffend hält. Dass die Antragstellerin dabei Mietverträge abgeschlossen haben mag, deren Inhalt nach den mietrechtlichen Vorschriften des bürgerlichen Rechts zulässig ist, vermag vor dem Hintergrund der dargestellten unterschiedlichen Gesetzeszwecke nichts daran zu ändern, dass eine Zweckentfremdung i. S. d. Wohnraumstärkungsgesetzes vorliegt.

Hierdurch wird die Antragstellerin auch nicht in ihrer Eigentumsfreiheit aus Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes - GG - verletzt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, der sich der erkennende Senat angeschlossen hat, ist bei der Vermietung von Wohnraum in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mitwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, maßgeblich Art. 14 Abs. 2 GG zu beachten. Demnach verpflichtet Eigentum. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. Die Sozialpflichtigkeit des Eigentums ist umso stärker, je stärker andere Menschen auf den Gebrauch dieses Eigentums angewiesen sind. Dies ist gerade bei Wohnraum der Fall, weil große Teile der Bevölkerung, zumal in den Städten, nicht in der Lage sind, aus eigener Kraft Wohnraum für sich zu schaffen, und deshalb unausweichlich auf Mietwohnungen angewiesen sind. In einer solchen Situation ist es eine im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG sachgerechte, am Gemeinwohl orientierte Maßnahme, die Zweckbestimmung des vorhandenen Wohnraums dadurch zu erhalten, dass eine Zweckentfremdung grundsätzlich verboten wird. Die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers bleiben in diesem Fall dadurch ausreichend gewahrt, dass er eine Rendite in Höhe der vertraglichen Miete, der Kostenmiete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete erhält und die Möglichkeit hat, in besonders gelagerten Fällen eine Ausnahmegenehmigung zu erhalten. Aufgehoben wird im Grunde nur die Möglichkeit des Verfügungsberechtigten, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung seines Eigentums sofort und maximal auszunutzen, wobei die Möglichkeit zur begrenzten Kurzzeitvermietung bleibt. Die Möglichkeit, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung sofort und maximal auszunutzen, ist aber, bei gegebener unzureichender Versorgungslage, verfassungsrechtlich nicht geschützt.

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 -, juris, Rdnr. 68; OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rdnr. 42.

Es liegt auch keine nicht zu rechtfertigende Ungleichbehandlung i. S. d. Art. 3 Abs. 1 GG vor. Soweit die Antragstellerin sich insoweit darauf beruft, dass auch das X. Studierendenwerk Mietverträge für Kurzzeitvermietungen abschließen würde, kann dahinstehen, ob dies in tatsächlicher Hinsicht zutreffend ist und ob diese Fälle überhaupt durch das Wohnraumstärkungsgesetz sowie die Wohnraumschutzsatzung der Antragsgegnerin erfasst würden. Jedenfalls würde dieser Umstand die Antragsgegnerin nicht an einer Zwangsgeldfestsetzung gegenüber der Antragstellerin hindern.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Januar 2010 - 5 B 63.09 -, juris, Rdnr. 9 m.w.N.

Nichts Anderes folgt schließlich aus der von der Antragstellerin angeführten Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg,

vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. April 2019 - OVG 5 S 24.18 -, juris,

sowie des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs,

vgl. BayVGH, Beschlüsse vom 20. November 2023 - 12 ZB 21.2188 -, juris, und vom 26. Juli 2021 - 12 B 21.913 -, juris.

Diese Entscheidungen betreffen die Frage, ob Wohnraum zu Wohnzwecken oder zum Zweck der Fremdenbeherbergung i. S. d. § 2 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 29. November 2013 (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz - ZwVbG) bzw. Art. 1 Satz 2 Nr. 3 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 10. Dezember 2007 (Zweckentfremdungsgesetz - ZwEWG) genutzt wird. Der Begriff der Fremdenbeherbergung ist dem nordrhein-westfälischen Wohnraumstärkungsgesetz indes fremd.

Es liegen auch keine Vollstreckungshindernisse vor.

Soweit die Antragstellerin sich zunächst darauf beruft, dass die Antragsgegnerin gegenüber ihren Mietern keine Duldungsverfügung erlassen habe, kann sie damit nicht durchdringen.

Zutreffend ist das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, dass der Antragstellerin verschiedene Möglichkeiten offenstehen, auf die Beendigung der Mietverhältnisse hinzuwirken, ohne dass es dazu einer Duldungsverfügung gegenüber ihren Mietern bedarf. Insbesondere wäre es der Antragstellerin - wie dargelegt - möglich, Aufhebungsverträge mit ihren Mietern zu schließen. Soweit einzelne Zimmer der Wohnung entgegen der Annahme des Senats tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden sollten, besteht, worauf das Verwaltungsgericht zutreffend hingewiesen hat, von vornherein kein Bedürfnis, diese Art der Nutzung - und damit eine Nutzung der Wohnung als Wohngemeinschaft - zu unterbinden. Anders als die Antragstellerin meint, erachten weder die Antragsgegnerin noch das Verwaltungsgericht das Konzept einer Wohngemeinschaft als per se unvereinbar mit den Anforderungen des Wohnraumstärkungsgesetzes. Unvereinbar mit diesen Anforderungen ist insoweit allein das von der Antragstellerin derzeit verfolgte Nutzungskonzept. Sollte die Antragstellerin ihr Nutzungskonzept ändern und darlegen können, dass sie nunmehr ein solches verfolgt, bei dem die Zimmer der Wohnung als dauerhafte Heimstatt im Alltag genutzt werden, besteht kein Bedürfnis, hiergegen mit den Mitteln des Wohnungsaufsichtsrechts vorzugehen.

Schließlich greift auch der Einwand der Antragstellerin, es liege ein Vollstreckungshindernis vor, weil ihre Mieter in ihrem allgemeinen Persönlichkeitsrecht aus Art. 2 Abs. 1 i. V. m. Art. 1 Abs. 1 GG sowie ihrem Recht auf Freizügigkeit aus Art. 11 Abs. 1 GG verletzt seien, nicht durch. Auf Grundrechtsverletzungen ihrer Mieter kann sich die Antragstellerin mangels eigener Betroffenheit von vornherein nicht berufen. Abgesehen davon wird die Zweckentfremdung von Wohnraum weder durch das allgemeine Persönlichkeitsrecht noch durch das Recht auf Freizügigkeit gedeckt.

Gegen die Höhe des festgesetzten Zwangsgeldes gibt es ebenfalls nichts zu erinnern. Diese entspricht - wie das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt hat - der in Ziffer 2 Bescheides vom 2. November 2023 angedrohten Summe von 5.000,00 €. Besondere Gründe des Einzelfalls, die Anlass gegeben würden, von der Zwangsgeldfestsetzung abzusehen oder dieses in geringerer Höhe als angedroht festzusetzen,

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 26. April 2023 - 5 B 1087/22 -, juris, Rdnr. 9, vom 14. März 2013 - 2 B 219/13 -, juris, Rdnr. 22 und 25, und vom 25. Januar 2010 - 15 B 1766/09 -, juris, Rdnr. 11 ff.

sind von der Antragstellerin weder hinreichend dargetan noch sonst ersichtlich.

Vor diesem Hintergrund erweist sich schließlich auch die Androhung eines weiteren Zwangsgeldes in Höhe von 15.000,00 € in Ziffer III. des Bescheides der Antragsgegnerin vom 15. April 2025 aller Voraussicht nach als rechtmäßig. Insbesondere steht dessen Höhe nicht außer Verhältnis zu dem verfolgten Zweck, die streitgegenständlich Wohnung alsbald wieder dem angespannten Wohnungsmarkt der Stadt X. zuführen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes - GKG -.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 5 Satz 1, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).