Oberverwaltungsgericht NRW Urteil vom 09.03.2026 – 2 D 105/23.NE

Die Antragsteller, die eine Erbengemeinschaft bilden, wenden sich gegen den Bebau­ungsplan Nr. 122 Teil A „Gewerbegebiet F.-Ost“ (Satzungsbeschluss vom 23. Juni 2022), der am 1. Juli 2022 öffentlich bekannt gemacht worden ist [im Folgenden: Ursprungsbebauungsplan], und dessen 1. Änderung (Satzungs­beschluss vom 26. Juni 2025), die am 2. Juli 2025 öffentlich bekannt worden ist [im Folgenden. Ände­rungsbebauungsplan], mit welcher ausschließlich die textli­chen Festsetzungen des Ursprungsbebauungsplans zur Art der baulichen Nut­zung hinsichtlich des östlichen Teils seines Plangebiets geändert worden sind.

Die Antragsteller sind Eigentümer des ca. 3.000 qm großen Flurstücks 0000, Flur 00, Gemarkung F., im Eckbereich A.-straße 1/X.-L.-Straße in F.. Für dieses Grundstück wurde mit Baugenehmigung vom 3. Dezember 1974 die Errichtung eines Büros und eines Lagers mit außenbefindlicher Schau­fläche genehmigt. Nach Aufgabe dieser Nutzung wurde das Grundstück offenbar über Jahrzehnte als Parkplatz für Kraftfahrzeuge genutzt bzw. verpachtet, ohne dass den dem Senat übersandten Bauakten eine Baugenehmigung hierfür zu entnehmen ist. Auf Antrag der Q. I. wurde dieser am 11. August 2022 eine bis zum 11. Februar 2024 befristete Baugeneh­migung zur „Nachträgl. Legalisie­rung für das temporäre Aufstellen eines Bürocontainers für max. 18 Monate: Her­stellung einer Verkaufsfläche für Transpor­ter“ erteilt. Einen Bauantrag der Q. I. für die „Aufstellung von 2 Bürocontai­nern“ zum Verkauf von Transportern, der u. a. damit begründet wurde, dass es sich bei dem Vorhaben nicht um einen Einzel-, sondern um einen Großhandelsbetrieb handele, lehnte die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 20. September 2023 ab. Zur Begründung führte sie dabei u.a. aus, der Betrieb der Q. I. richte sich ausweislich des Internetauftritts auch und gerade an Endverbraucher, so dass es sich um Einzelhandel handele. Nachdem die Antragsgegnerin festgestellt hatte, dass das Grundstück weiter von der Q. I. zur Ausstellung und zum Verkauf von Transportern und anderen Kraftfahrzeuge genutzt wurde, gab sie dieser unter Anordnung der sofortigen Vollziehung mit Ordnungsverfügung vom 10. April 2024 auf, die Nutzung inner­halb von 3 Tagen zu unterlassen. Den hiergegen gerichteten Eilantrag lehnte das Verwaltungsge­richt Düsseldorf mit Beschluss vom 10. Mai 2024 - 9 L 926/24 - ab; das Hauptsacheverfahren ist noch anhängig (9 K 2737/24). Über das Vermögen der Q.-I. wurde zwischenzeitlich das Insolvenzverfahren eröffnet.

Das Plangebiet des Änderungsbebauungsplans wird begrenzt im Norden durch die A.-straße und das Flurstück 0000, im Osten durch die X.-L.-Straße, im Süden durch die R. Straße und im Westen durch die Flurstücke 1156 und 1155. Die Größe des Plangebiets beträgt ca. 3,2 ha. Es ist derzeit im Wesentlichen unbebaut. Der große rechtecki­ge Teil des Geltungsbereichs (südlich der A.-straße) ist ungenutzt. Der nordöstliche Teil (nördlich der A.-straße), das Grundstück der Antragsteller, wurde bei Fassung des Satzungsbeschlusses zum Ursprungsbebauungsplan (23. Juni 2022) jedenfalls in Teilen als Parkplatz genutzt. Nördlich schließt sich an das Grund­stück der An­tragsteller - außerhalb des Plangebiets - ein großflächiger Lebens­mittelmarkt (O.) an.

Der Ursprungsbebauungsplan enthält im Wesentlichen folgende Festsetzungen: Es werden 3 Gewerbegebiete (GE 1 bis GE 3) festgesetzt, die „vorwiegend der Nutzung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben“ dienen. In den 3 Gewerbegebieten sind gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 4 BauNVO zulässig „nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe aller Art“, Geschäfts-, Büro-Verwaltungsgebäude sowie Anlagen für sportliche Zwecke. Die in § 8 Abs. 2 Nr. 1 und 3 BauNVO genannten allgemein zulässigen Nutzungen wie Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe sowie Tankstellen sowie die nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Betriebe) sind nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Einzelhan­delsbetriebe sind grundsätzlich nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Annex­handel bis zu einem Anteil von höchstens 20 % Verkaufsfläche an der Brutto­grundfläche des jeweiligen Betriebes, jedoch nicht mehr als 799 m² Ver­kaufsfläche, ist ausnahmsweise zulässig. Störfallbetriebe sind ausgeschlossen. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung enthält der Ursprungsbebauungs­plan Festsetzungen zur Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß sowie zur Zahl der Vollgeschosse als absolutes Maß. Für das Grundstück der Antragsteller, das im GE 3 liegt, sind im Bereich der Kreuzung der A.-straße mit der X.-L.-Straße im stra­ßennahen Bereich zwingend 4 Vollgeschosse festge­setzt, während im rückwärtigen Bereich innerhalb der dort gesondert festgesetz­ten Baugrenzen 3 Vollgeschosse als Höchstmaß zulässig sind. Im Eckbe­reich des Grundstücks, der zur genannten Kreuzung ausgerichtet ist, ist eine Baulinie fest­gesetzt, die im Bereich der A.-straße etwa 38 m und im Bereich der X.-L.-Straße etwa 8 m lang ist. Außerdem setzt der Bebau­ungsplan unter Be­zugnahme auf die DIN 4109 “Schallschutz im Hochbau -Teil 1: Mindestanforde­rungen“, Ausgabe Januar 2018 fest, dass bei Neu-, Um- und Anbauten von Ge­bäuden mit schutzbedürftigen Räumen im Sinne der Nr. 1 und 3.16 der genann­ten DIN technische Vorkehrungen ent­sprechend der in der Planzeich­nung zeichnerisch festgesetzten Lärmpegelberei­che vorzusehen sind. Hierbei ist im südwestlichen Zipfel des Plangebiets ein Lärmpegelbereich VI und im südlichen Bereich entlang der R. Straße auf einer Breite von etwa 30 m ein Lärm­pegelbereich V festgesetzt; letzterer zieht sich dann entlang der X.-Kreuzstraße parallel zu dieser bis ins GE 3, in dem sich das Grundstück der An­tragsteller befindet fort. Hinweise darauf, wo die genannte DIN-Vorschrift einge­sehen werden kann, finden sich weder auf der Planur­kunde noch in der öffentli­chen Bekanntmachung.

Ausweislich der Planbegründung soll nach der Aufgabe des ehemaligen B.Standortes das nunmehr ungenutzte Gelände einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zugeführt werden. Dabei soll den kleinteiligeren baulichen Struktu­ren des Umfeldes Rechnung getragen werden, in welchem eingeschossige, groß­flächige Gewerbehallen (ähnlich dem früheren B.Gebäude) nun durch klein­teilige Gebäudestrukturen mit einer höheren Geschossigkeit ersetzt werden sollen. Durch gezielte Vorgaben im Bebauungsplan soll eine gestalterisch qualitativ hochwertige Bebauung entstehen, so werde das Baugebiet gegliedert und zu­gleich ökologisch aufgewertet. Städtebauliche Planungsziele seien insbesondere die Umgestaltung der Straßenräume der A.-straße und der X.-L.-Straße mit verbesserten Fuß- und Radwegen sowie einer starken Durchgrünung zur Verbesserung der Aufenthaltsqualität. Außerdem sollen kleine Er­schließungsflächen kleingliedrige Grundstücksteilungen im Inneren des Plange­bietes ermöglichen. Die Baukörperstruktur des Plangebiets bilde mit 3-bis 5-geschossiger Bebauung straßenbegleitende räumliche Kanten zur X.-L.-Straße und zur A.-straße und gleichzeitig offenere, verspielte vor- und zu­rückspringende Gebäudekopfseiten mit wechselnden Höhen zur R. Stra­ße hin. Die dominanteren Gebäude bildeten hier die östlichen Eckgebäude an der X.-L.-Straße/Ecke A.-straße.

Das Verfahren zur Aufstellung des Ursprungsbebauungsplans nahm im wesent­lichen folgenden Verlauf:

Der Planungsausschuss der Antragsgegnerin fasste am 14. März 2018 den Be­schluss zur Aufstellung des Ausgangsbebauungsplans. Unter dem 26. August und 4. September 2019 nahm der Antragsteller zu 3. hierzu Stellung und machte u.a. geltend, die Planung führe dazu, dass sich die bebaubare Fläche auch sei­nes Grundstücks verringere und dessen künftige Vermarktung erheblich er­schwert werde.

Aufgrund eines Beschlusses des Planungsausschusses vom 6. Oktober 2021 wurde das Plangebiet in den Teilbereich A, der auch das Grundstück der Antrag­steller umfasst, und in einen Teilbereich B aufgeteilt. Die Offenlage fand im Zeit­raum vom 2. November 2021 bis 3. Dezember 2021 statt. Im Rahmen der Offen­lage machten die Antragsteller mit anwaltlichem Schriftsatz vom 1. Dezember 2021 u. a. geltend, die mit der Planung vorgesehene Bebau­ung ihres Grund­stücks sei mit der historischen Entwicklung des Gewerbegebietes kaum verein­bar. In der unmittelbaren Umgebung befänden sich überwiegend ebenerdig ein­gerichtete Gewerbeflächen mit Ausstellungshallen sowie auch eine größere Tankstelle. Außerdem befinde sich in der unmittelbaren Nachbarschaft seit Jah­ren ein großflächiger Einzelhandel (O.). Eine Bebauung mit 3 oder 4 Voll­geschossen, wie sie die Planung teilweise vorsehe, sei in der Umgebung nicht vorhanden. Sie hätten nicht die Absicht, ihr Grundstück in der durch den Be­bauungsplan vorgegebenen Art der Bebauung zu nutzen oder dieses Grundstück abzugeben. Vielmehr wollten sie die jetzige Nutzung des Grundstücks mit lang­fristi­gen Pachtverträgen als Abstellfläche für hochwertige Neuwagen inklusive der Aufstellung von Bürocontainern fortsetzen, die sich im Rahmen der Umgebungs­nutzung halte. Die Antragsgeg­nerin solle daher entweder das Grundstück der Antragsteller aus dem Geltungs­bereich des Ursprungsplans herausnehmen oder aber die Einschränkungen für ihr Grundstück nicht zur Geltung bringen, insbe­sondere wollten sie keine „Pflicht­baulinien“ und „keine Verpflichtung, sondern nur ein Recht zum Bau von 4 bzw. 3 Vollgeschossen“.

Am 16. Februar 2022 beschloss der Planungsausschuss, den Plan erneut auszu­legen und verkürzte die Dauer der Auslegung auf 2 Wochen im Zeitraum vom 7. März 2022 bis einschließlich 20. März 2022. Hintergrund der erneuten Auslegung waren Änderungen in den textlichen Festsetzungen, z.B. zum passi­ven Lärm­schutz sowie zu den Lärmpegelbereichen; außerdem wurden Festsetzungen da­hingehend geändert, dass nunmehr in den GE 1 bis 3 nur „nicht we­sentlich stö­rende Gewerbebetriebe aller Art“ zulässig sind.

Unter dem 17. März 2022 rügten die Antragsteller die verkürzte Auslegungsfrist und nahmen ergänzend und vertiefend Bezug auf die bereits erhobenen Einwen­dungen. Die für ihr Grundstück geplanten Baulinien korrespondierten nicht mit denen des gegenüberliegenden Grundstücks der früheren B.Fläche. Erneut machten sie geltend, für ihr Grundstück sollten keine Baulinien und auch keine Verpflichtung zur Bebauung mit 4 Vollgeschossen fest­gesetzt werden.

Der Rat der Antragsgegnerin beschloss am 23. Juni 2022 den Ursprungsbebau­ungsplan unter Abwägung der erhobenen Einwendungen als Satzung. Hierbei heißt es in der Abwägung der Einwendungen der Antragsteller u. a, durch die Festsetzung des Planes ergäben sich viel weitreichendere Nutzungsmöglichkei­ten für den Grundstückseigentümer. Eine unzumutbare Einschränkung werde insoweit nicht gesehen. Die momentan ausgeübte Nutzung des Grundstücks der Antragsteller genieße Bestandsschutz und könne deshalb fortgesetzt werden. Nach der Ausfertigung erfolgte die öffentliche Bekanntmachung am 1. Juli 2022.

Am 26. Juni 2025 beschloss der Rat der Antragsgegnerin den Änderungsbebau­ungsplan als Satzung, dessen räumlicher Geltungsbereich sich auf einen etwa 70 breiten Streifen im östlichen Bereich des Ausgangsbebauungsplans parallel zur X.-L.-Straße erstreckt. Mit der Planänderung werden die textlichen Festsetzungen dahingehend geändert, dass auch Großhandel aus­geschlossen wird; die Annexregelung für Einzelhandelsbetriebe wird auch auf Großhandel er­streckt. Ansonsten sollen alle übrigen Festsetzungen und Hinweise des Ursprungsbebauungsplans weiterhin Bestand haben. Mit dem Ausschluss von Groß­handel sollen derartige Nutzungen mit hohem Flächenbedarf in diesem Bereich ausgeschlossen werden. In der Planbegründung heißt es zu den Pla­nungszielen, gerade im Bereich dieser städtebaulich hochwertigen Situation als Entree sowohl in das Gewerbegebiet als auch in die Stadt F. sollten die Festsetzungen so getroffen werden, dass sich hier hochwertiges Gewerbe auf entsprechenden Flä­chen ansiedeln könne.

Das Verfahren zur Aufstellung des Änderungsbebauungsplans nahm im Wesent­lichen folgenden Verlauf: Am 9. Oktober 2024 fasste der Planungsausschuss der Antragsgegnerin den Aufstellungsbeschluss. In der Begründung der entsprechen­den Vorlage heißt es unter anderem, es habe sich herausgestellt, dass die Nut­zungsausschlüsse des Ausgangsbebauungsplans nicht ausreichend seien. Der Ursprungsbebauungsplan beinhalte Baufenster für die Errichtung von bis zu fünf­geschossigen Gebäuden, wobei in Teilbereichen zwingend vier bzw. fünf Vollge­schosse vorgesehen seien. Die sich aus diesen Festsetzungen ergebende und gewünschte städtebauliche Gestaltung der Bebauung sei nicht kompatibel mit solchen baulichen Nutzungen, die häufig mit einem hohen Flächenbedarf bei gleichzeitiger geringer baulicher Ausnutzung einhergingen, wie dies typischer­weise bei Großhandelsnutzungen der Fall sei. Der Großhandelsausschluss führe nicht zu einer grundsätzlichen Veränderung der Art der baulichen Nutzung. Das Plangebiet sei bereits als Gewerbegebiet festgesetzt. Die Art der baulichen Nut­zung für den Änderungsbereich werde grundsätzlich beibehalten.

Der Aufstellungsbeschluss wurde am 8. November 2024 öffentlich bekannt ge­macht. Am 19. Februar 2025 beschloss der Planungsausschuss die öffentliche Auslegung, die in der Zeit vom 4. März bis 4. April 2025 stattfand. Am 26. Juni 2025 beschloss der Rat der Antragsgegnerin unter Abwägung der eingegange­nen Stellungnahmen den Änderungsbebauungsplan als Satzung. Die öffentliche Bekannt­machung erfolgte im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 1. Juli 2025.

Bereits am 13. Juni 2023 hatten die Antragsteller den vorliegenden Normenkon­trollantrag erhoben, zu dessen Begründung sie unter Ergänzung und Vertiefung ihrer Einwendungen im Aufstellungsverfahren des Änderungsbebauungsplans im Wesentlichen vortragen, die bisherige jahrzehntelange Nutzung des Grundstücks mit langfristigen Pachtverträgen als Stellfläche für hochwertige Neuwagen inklu­sive Bürocontainern mit einer ansprechenden äußeren Gestaltung füge sich in die aktuelle Nutzung der Umgebung ein. Auch die geplante Ein­schränkung der Nutzung ihres Grund­stücks als Stellplatzfläche bzw. (Auto-)Einzelhandel sei nicht gerechtfertigt. Das Grundstück biete eine Stellfläche für ca. 150 Transportfahrzeuge. Die frühere Nutzung der Stellfläche sei ähnlich gewesen. Sie habe als Parkraum bzw. als Fläche für zu ver­äußernde Kraftfahrzeuge und Transporter gedient. Es handele sich nicht um ei­nen Einzelhandelsbetrieb, da die Abgabe der auf dem Grundstück zum Verkauf stehenden Fahrzeuge ausschließlich an Selbständige und nicht an Endver­braucher erfolge. Außerdem wenden sie sich gegen die Festsetzung der Bauli­nien und der zwingenden Zahl der Vollgeschosse für ihr Grundstück im straßen­nahen Bereich.

Hinsichtlich des Änderungsbebauungsplans, den die Antragsteller mit Schriftsatz vom 30. Dezember 2025 zum Gegenstand des Verfahrens gemacht haben, wen­den sie sich u. a. gegen dessen Aufstellung im vereinfachten Verfahren sowie gegen den nunmehr festgesetzten Ausschluss von Großhandel und rügen au­ßerdem den Zuschnitt des Plangebiets.

Die Antragsteller beantragen sinngemäß,

den Bebauungsplan Nr. 122 Teil A „Gewerbe­gebiet F.-Ost“ (Satzungsbeschluss vom 23. Juni 2022) und die 1. Änderung des Bebauungs­plans Nr. 122 Teil A „Gewerbegebiet F.-Ost“ (Satzungsbeschluss vom 26. Juni 2025) für un­wirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie trägt im Wesentlichen vor, sowohl der Ursprungs- als auch der Änderungsbe­bauungsplan seien rechtmäßig.

Der Ursprungsbebauungsplan sei formell rechtmäßig, insbesondere habe ge­mäß § 4a Abs. 3 Satz 3 BauGB bei der erneuten öffentlichen Auslegung des Pla­nentwurfs die Dauer der Auslegung und die entsprechende Frist zur Stellung­nahme angemessen auf 2 Wochen verkürzt werden können.

Der Ursprungsbebauungsplan sei materiell rechtmäßig. Er leide nicht an einem Ermittlungs- oder Bewertungsfehler. Auch seien die öffentlichen und privaten Belange gerecht gegen- und untereinander abgewogen worden.. Der Bebauungsbestand der näheren Umgebung ändere nichts an den definierten Planungszielen des Ursprungsbebauungsplans. Im Übrigen solle sich dessen städtebauliches Konzept im Zuge des Bauleitplanverfahrens Nr. 122 Teil B „ Gewer­begebiet F.-Ost“ auch auf weitere Flä­chen beziehen, so dass es mittelfristig zu Nutzungsumbrüchen kommen werde.. Dass das Grundstück der Antragsteller in den Geltungsbereich des Plans einbe­zogen worden sei, sei auf seinen Standort und die damit einhergehende Lage an prägnanter Stelle als „Ent­ree“ in das hochwertige Gewerbegebiet zurückzuführen. Die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ausgeübte Nutzung des Grund­stücks als Stellplatzanlage des auf der Ostseite der X.-L.-Straße befind­lichen Autohändlers sei nur als Interimslösung zu verstehen, deshalb solle sie auch nicht auf Grundlage ent­sprechender Festsetzungen verfestigt werden.

Die Einschränkung der Eigentumsrechte der Antragsteller durch Ausschluss von Lagerplätzen und Einzelhandel sei gerechtfertigt, da ihr Grundstück innerhalb des Plangebiets an einer städtebaulich dominanten Stelle liege und eine wichtige städtebauliche Rolle im Gesamtkonzept des Gewerbegebietes spiele. Im Rah­men der Abwägung der öffentlichen und privaten Belange habe die Antragsgeg­nerin die städtebaulichen Belange höher bewertet als die Eigentümerbe­lange. Außerdem führe die Planung aufgrund des Gesamtkonzepts zu einer Auf­wertung insbesondere auch des Grundstücks der Antragsteller.

Gegen die Festsetzungen der Baulinien und der zwingenden Vollgeschosszahl hätten die Antragsteller substantiierte Einwendungen nicht erhoben. Unab­hängig davon wiesen diese Festsetzungen weder Ermittlungs- noch Bewertungs­fehler oder sonstige Abwägungsfehler auf. Darüber hinaus seien etwaige diesbe­zügli­che Fehler nicht ausreichend innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung des Bebauungsplans gerügt worden.

Hinsichtlich des Änderungsbebauungsplans hebt die Antragsgegnerin hervor, die von den Antragstellern geltend gemachten Verfahrensfehler lägen nicht vor. Ins­besondere habe der Änderungsplan im vereinfachten Verfahren aufgestellt wer­den dürfen, da die Zulässigkeit von Großhandel keinen Grundzug der (Ur­sprungs-)Planung darstelle. Dieser Ausschluss diene gerade dazu, das Pla­nungskonzept nachzuschärfen, um den gewünschten hochwertigen Gewerbe- und Dienstleistungsstandort zu erreichen. Der Zuschnitt des Plangebiets der Än­derung erfasse nur den vorderen Bereich entlang der X.-L.-Straße und den Einmündungsbereich; insoweit sei auch nicht zu beanstanden, dass sich die Grenzziehung zwischen Einzelhandels- und Großhandelsausschluss im südli­chen Bereich durch das 3-geschossig bebaubare Baufenster ziehe. Bezüglich der Zulässigkeit nicht störender Gewerbebetriebe handele es sich bei dem Ände­rungsbebauungsplan nur um eine redaktionelle, nicht zwingende Er­gänzung der Festsetzungen.

Der Berichterstatter hat am 27. Januar 2026 einen Erörterungstermin durchge­führt. Die Beteiligten haben im Anschluss ihr Einverständnis mit einer Entschei­dung ohne mündliche Verhandlung durch den Berichterstatter erklärt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtakte sowie der beigezogenen Aufstellungsvorgänge des Ursprungs- und des Änderungs­plans und der Bauakten betreffend das Grundstück der Antragsteller Bezug ge­nommen.

Die Entscheidung ergeht mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Ver­handlung (§ 101 Abs. 2 VwGO) durch den Berichterstatter (§ 87a Abs. 2 und 3 VwGO).

Der zulässige Normenkontrollantrag ist sowohl hinsichtlich des Ursprungs- als auch hinsichtlich des Änderungsbebauungsplans begründet.

I. Der Ursprungsbebauungsplan ist bereits nicht ordnungsgemäß verkündet wor­den.

Das Rechtsstaatsprinzip gebietet, dass förmlich gesetzte Rechtsnormen verkün­det werden. Denn die Verkündung ist integraler Teil der förmlichen Rechtsetzung, also Geltungsbedingung. Verkündung bedeutet regelmäßig, dass die Rechtsnor­men der Öffentlichkeit in einer Weise förmlich zugänglich gemacht werden, dass die Betroffenen sich verlässlich Kenntnis von ihrem Inhalt verschaffen können. Diese Möglichkeit darf nicht in unzumutbarer Weise erschwert sein. Verweist eine Festsetzung eines Bebauungsplans auf eine DIN und ergibt sich erst aus dieser Vorschrift, unter welchen Voraussetzungen ein Vorhaben planungs­rechtlich zulässig ist, muss der Plangeber sicherstellen, dass die Planbetroffenen sich auch vom Inhalt der DIN verlässlich Kenntnis verschaffen können. Das kann er dadurch bewirken, dass er die DIN bei der Verwaltungs­stelle, bei der der Bebauungsplan eingesehen werden kann, zur Einsicht bereit­hält und hierauf in der Bebauungsplanurkunde hinweist.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. August 2016 - 4 BN 24.16 -, juris Rn. 7; OVG NRW, Urteile vom 1. Oktober 2025 - 2 D 258/21.NE -, juris Rn. 31, und vom 3. Mai 2017 - 7 D 25/15.NE -, juris Rn. 54; OVG NRW, Beschluss vom 17. Dezember 2025 - 2 B 267/25.NE -, juris Rn. 13; Bay.VGH, Urteil vom 11. April 2011 - 9 N 10.1124 -, juris Rn.74.

In der textlichen Festsetzung § 5 wird mehrfach Bezug genommen auf die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau - Teil 1: Mindestanforderungen“, Ausgabe Januar 2018 (DIN 4109-1:2018-01). So heißt es z.B.:

„Bei Neu-, Um- und Anbauten von Gebäuden mit schutzbedürftigen Räumen i. S. d. DIN 4109 …Nrn. 1 und 3.16 sind technische Vorkehrungen nach DIN 4109-1:2018-01 entsprechend den in der Planzeichnung zeichnerisch festgesetzten Lärmpegelbereichen (LPB) vorzusehen.“

Die genannte DIN legt Anforderungen an die Schalldämmung von Bau­teilen schutzbedürftiger Räume und an die zulässigen Schallpegel in schutzbe­dürftigen Räumen in Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden fest (dort unter Nr. 1 „Anwendungsbereich“). In den Begriffsbestimmungen unter Nr. 3.16 der DIN 4109 werden die schutzbedürftigen Räume (beispielhaft) definiert. Weder in der Planurkunde noch bei der Bekanntmachung ist auf die Einsichtnahmemöglichkeit in diese DIN hingewiesen worden

Dieser Bekanntmachungsmangel führt auch zur Gesamtunwirksamkeit des Ur­sprungsbebauungsplans.

Der Ursprungsbebauungsplan leidet ferner an einem beachtlichen Abwägungs­fehler.

§ 1 Abs. 7 BauGB verlangt bei der Aufstellung eines Bebauungsplans die gerech­te Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegen - und untereinander. Das Abwägungsgebot umfasst als Verfahrensnorm das Gebot zur Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials (vgl. § 2 Abs. 3 BauGB); inhaltlich stellt es Anforderungen an den Abwägungsvorgang und an das Abwägungsergebnis.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 9. April 2008 - 4 CN 1.07 -, BRS 73 Nr. 31 = juris, Rn. 18; OVG NRW, Urteile vom 22. Februar 2022 - 2 D 202/21.NE -, juris Rn. 81 f., und vom 19. Mai 2025 - 2 D 60/23.NE -, juris Rn. 65 f.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht sind Belange, die für die Gemeinde bei der Ent­scheidung nicht erkennbar waren, nicht abwägungsbeachtlich; was die planende Stelle nicht sieht und nach den gegebenen Umständen auch nicht zu sehen braucht, kann und muss sie bei der Abwägung nicht berücksichtigen. Einen Ver­fahrensfehler macht die Gemeinde nur, wenn sie von der Planung berührte Be­lange nicht ermittelt, die ihr bekannt sind oder bekannt sein müssen. § 214 Abs. 1 Nr. 1 BauGB stellt dies für die Planerhaltung klar.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 9. April 2008 - 4 CN 1.07 -, BRS 73 Nr. 31 = juris Rn. 21 f.; OVG NRW, Urteil vom 19. Mai 2025 - 2 D 60/23.NE -, , juris Rn. 67 f.

Über die verfahrensrechtliche Verpflichtung hinaus erstreckt sich die gerichtliche Kontrolle dieser von der Gemeinde vorzunehmenden Abwägung darauf, ob in die Abwägung an Belangen eingestellt worden ist, was nach Lage der Dinge einge­stellt werden musste, ob die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange richtig erkannt worden ist und ob der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen in einer Weise vorgenom­men worden ist, die zu ihrer objektiven Gewichtigkeit in einem angemessenen Verhältnis steht. Hat die Gemeinde diese Anforderungen an ihre Planungstätig­keit beachtet, wird das Abwägungsgebot nicht dadurch verletzt, dass sie bei der Abwägung der verschiedenen Belange dem einen den Vorzug einräumt und sich damit notwendigerweise für die Zurückstellung eines anderen entscheidet.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 5. Mai 2015 - 4 CN 4.14 -, BRS 83 Nr. 8 = juris Rn. 14; OVG NRW, Urteil vom 1. Oktober 2024 - 2 D 107/23.NE -, juris Rn. 75 f.; Bischopink / Külpmann /Wahlhäuser, Der sachgerechte Bebauungsplan, 5. Auflage 2021, Rn. 752 m. w. N.

Hier liegt ein beachtlicher und rechtzeitig gerügter Abwägungsfehler bei der Be­handlung des Eigentums der Antragsteller vor, insbesondere durch die Festsetzung der Baulinien in Kombination mit einer zwingenden Viergeschossig­keit der Bebauung im Bereich X.-L.-Straße /A.-straße.

Das private Eigentum gehört selbstverständlich und in hervorgehobener Weise zu den abwägungsbeachtlichen Belangen. Insbesondere das private Interesse am Erhalt bestehender Nutzungsrechte ist unter Berücksichtigung des besonde­ren verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes abwägend zu berücksichtigen. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks muss daher von der Gemeinde als wichtiger Belang privater Eigentümerinteressen in der nach § 1 Abs. 7 BauGB gebotenen Abwägung der öffentlichen und privaten Be­lange gewichtet werden. Im Rahmen der Abwägungsentscheidung hat die Ge­meinde folglich die Nachteile einer Planung für Planunterworfene zu berücksich­tigen.

Vgl. z. B: BVerwG, Beschluss vom 15. Mai 2013 - 4 BN 1.13 -, juris Rn. 17, und Urteil vom 21. März 2002 - 4 CN 14.00 -, BRS 65 Nr. 17 = juris Rn. 14.

Die Gemeinde darf das Ausmaß der planerischen Einschränkungen der ohne die Planung zulässigen Nutzungsoptionen eines Grundstückseigentümers z. B. in Bezug auf die Vorgabe einer Geschosszahl nicht verkennen und muss es in ihre Abwägung einstellen. Sie muss ferner in der Begründung eines Bebauungspla­nes und in der Abwägung die Gründe, die für eine zwingende Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse oder der Höhe der baulichen Anlagen sprechen, darstel­len. Dabei muss deutlich zum Ausdruck kommen, dass die Gemeinde die Grün­de, die für eine zwingende Festsetzung sprechen, mit den privaten Belangen der jeweils betroffenen Eigentümer, insbesondere der Reich­weite der Baufreiheit, abgewogen hat.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16. November 2023 - 2 D 354/21.NE -, juris Rn. 117 ff., insb. Rn.124.

Diesen Anforderungen genügt die Abwägung nicht. Der Rat der Antragsgegnerin hat die Reichweite der Baufreiheit betreffend das Grund­stück der Antragsteller nicht mit dem dieser zukommenden Gewicht in die Abwä­gung eingestellt. In der Abwägung zum Satzungsbeschluss (dort unter 1.4 und 1.5.) wird darauf verwie­sen, dass die von den Antragstellern angespro­chene Umgebungsbebauung zwar auch als zweigeschossig anzusehen sei, doch liege diese an städtebaulich nicht so prägnanter Stelle wie das Grundstück der Antragsteller. Dass eine bislang mögliche ein- oder zweigeschossige Bebauung auf dem Grundstück der Antragsteller mit der Vorgabe einer zwingenden 4-geschossigen Bebauung unzulässig würde, verschweigt der Rat. Der bloße Verweis auf die „viel weitreichenderen Nutzungsmög­lichkeiten“ für die Antragsteller als Grundstückseigentümer (z.B. in Nr. 1.7. der Abwägungstabelle) rechtfertigt den Eingriff in die Baufreiheit der Antragsteller allein nicht.. Hin­sichtlich der festgesetz­ten Baulinien wird darauf abgestellt, dass die­se unbedingt erforderlich seien, um hier den öffentlichen Raum zu bilden und zu begrenzen; anderenfalls könnten an dieser städtebaulich wichti­gen und dominanten Stelle „städtebauliche Löcher oder Fehlbesetzungen“ erfol­gen. Hierbei wird nicht in den Blick genommen, dass die Entstehung derartiger Zustände durch den Bebauungsplan so nicht verhindert werden kann.: Denn im rückwärtigen Be­reich des Grundstücks der Antragsteller ist innerhalb der dort festgesetzten Bau­grenzen eine bis zu dreige­schossige Bebauung zulässig, die grundsätzlich auch erfolgen kann, wenn der vordere, zur Kreuzung A.-straße/X.-L.-Straße ausgerichtete und mit Baulinien und einer zwingenden 4-Geschossigkeit festgesetzte Bereich nicht bebaut wird. Dass - worauf die Antragsgegne­rin unter dem 27. Februar 2026 hingewiesen hat - die Gemeinde grundsätzlich keine Bauverpflich­tung vorgeben kann ist zwar im Ansatz richtig. Der Rat ver­hält sich aber nicht dazu, dass er in einer solchen städtebaulichen Situation, in der die u.a. für das Grundstück der Antragsteller mehrfachbetonte „Entree-Funktion“ den nicht unerheblichen Eingriff in die Baufreiheit der Grundstückseigentümer rechtfertigen soll, er gar nicht sicherstellen kann, dass die Bebauung seinen Vorstel­lungen entsprechend, also ohne „städtebauliche Löcher“, die z.B. bei einer - nach den Planfestsetzungen zulässigen - Bebauung im rückwärtigen Bereich des Grund­stücks der Antragsteller entstehen könnten, realisiert wird. Die Abwägung greift damit in dieser Form zu kurz.

Dieser Fehler im Abwägungsvorgang ist auch erheblich, da er offensicht­lich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen ist (§ 214 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BauGB) Denn er ergibt sich unmittelbar aus den Aufstellungsvorgängen und es kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Rat bei Kenntnis des Fehlers zu einem anderen Ergebnis gekommen wäre.

Der Fehler ist auch rechtzeitig und hinreichend substantiiert gerügt worden.

Ein nach § 214 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BauGB beachtlicher Mangel des Abwägungsvorgangs wird nach § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB unbeachtlich, wenn er nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung, die hier am 1. Juli 2022 erfolgt ist, schriftlich gegenüber der Gemeinde un­ter Darle­gung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden ist. Dabei verlangt § 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB Substantiierung und Kon­kretisierung. Der Gemeinde soll durch die Darlegung die Prüfung ermöglicht wer­den, ob Anlass besteht, in eine Fehlerbehebung einzutreten ("Anstoßfunktion" der Rüge). Darüber hinaus wird durch die schriftliche Darlegung der Kreis der präkludierten Rügen bestimmt. Das schließt eine nur pauschale Rüge aus.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. September 2019 - 4 BN 17.19 -, BRS 87 Nr. 41 = juris Rn. 6; OVG NRW, Urteil vom 19. Mai 2025 - 2 D 60/23.NE -, juris Rn71 f.

Bei der Rüge von Mängeln im Abwägungsvorgang ist es erforderlich, dass die Belange, in deren Behandlung im Plan der Rügende einen Abwägungsfehler er­blickt, mit ihrem Tatsachengehalt konkret und substantiiert dargelegt werden. Ei­ne Rüge, die lediglich pauschal auf die im Bebauungsplanverfahren erhobenen Einwendungen verweist, etwa dahingehend, dass alle Rügen aufrechterhalten werden, wahrt nicht die Frist des § 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB, weil sie keinen Be­zug zur gemeindlichen Abwägungsentscheidung herstellt und die Anstoßwirkung verfehlt. Ist im Rügeschreiben der Abwägungsfehler in seinem Tatsachengehalt dagegen konkret dargelegt (bezeichnet), dann kann zur (weiteren) Substantiie­rung des Tatsachenvortrages auf die in einem Einwendungsschreiben insofern bereits gemachten Ausführungen verwiesen werden; deren Wiederholung im Rü­geschreiben bedarf es nicht.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. September 2019 - 4 BN 17.19 -, BRS 87 Nr. 41 = juris Rn. 7; OVG NRW, Urteil vom 19. Mai 2025 - 2 D 60/23-NE -, juris Rn 73 f.

Ausgehend hiervon liegt eine rechtzeitige und substantiierte Rüge der Antragstel­ler jedenfalls aufgrund der innerhalb der Jahresfrist der Antragsgegnerin zugegangenen Antragsbegründung vom 13. Juni 2023 vor. In dieser haben die Antragsteller - auch unter Bezugnahme auf die Einwendun­gen im Aufstellungsverfahren in den Schreiben vom 1. Dezember 2021 und 17. März 2022 - ausdrücklich geltend gemacht, dass sie sich insbesondere auch ge­gen die für ihr Grundstück vorgesehenen Baulinien und eine zwingende Festset­zung zur Geschossigkeit im straßennahen Bereich wenden.

Der damit beachtliche Mangel im Abwägungsvorgang führt - auch für sich be­trachtet - zur Gesamtunwirksamkeit des Ursprungsplans.

Die Unwirksamkeit einzelner Festsetzungen führt dann nicht zur Gesamtunwirksamkeit eines Bebauungs­plans, wenn die übrigen Festsetzungen für sich betrachtet noch eine den Anfor­derungen des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerecht werdende, sinnvolle städtebauli­che Ordnung bewirken können und wenn außerdem hinzukommt, dass die Ge­meinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 19. September 2002 - 4 CN 1.02 - BVerwGE 117, 58 (61), und Beschluss vom 22. Januar 2008 - BVerwG 4 B 5.08 -, BRS 73 Nr. 22 = juris Rn. 8.

Die Teilunwirksamkeit stellt im Verhältnis zur Gesamtunwirksamkeit eine von be­sonderen Umständen abhängende Ausnahme dar.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. April 2013 - 4 BN 22.13 -, juris Rn.3 m. w. N.

Ausgehend hiervon ist von einer Gesamtunwirksamkeit auszugehen, da der Rat der Antragsgegnerin u.a. in der Abwägung die Bedeutung der „Raumkante“ bzw. des „Entree“, die durch die Baulinien und die zwingende Zahl der Vollgeschosse er­reicht werden sollte, herausgestellt hat.

Vor diesem Hintergrund kann offenbleiben, ob und ggf. wie es sich auswirken könnte, dass - soweit es die Art der baulichen Nutzung betrifft - die Antragsgegnerin kurz nach dem Sat­zungsbeschluss (23. Juni 2022) und dem Inkrafttreten des Ausgangsbebau­ungsplans (1. Juli 2022) entgegen der planerischen Festsetzung zum Einzelhan­delsausschluss am 11. August 2022 eine bis Anfang 2024 befristete Baugeneh­migung zur nachträglichen Legalisierung für das temporäre Aufstellen eines Bü­rocontainers für max. 18 Monate (Herstellung einer Verkaufsfläche für Transpor­ter) - und damit für eine auch nach ihrer Auffassung nach den Festsetzungen des Bebauungsplans unzulässige Einzelhandelsnut­zung - erteilt hat.

II. Der Änderungsbebauungsplan ist ebenfalls unwirksam.

Dies folgt bereits daraus, dass er maßgeblich auf dem aus den genannten Grün­den unwirksamen Ursprungsbebauungsplan aufbaut.

Ob der Änderungsbebauungsplan an weiteren Mängeln leidet, kann - da nicht entscheidungserheblich - offenbleiben.

Mit Blick auf das Vorbringen der Beteiligten sei angemerkt:

Es erscheint nicht unproblematisch, dass der Änderungsbebauungsplan mit sei­nem Ausschluss von Großhandel im vereinfachten Verfahren aufgestellt (§ 13 BauGB) worden ist. Zwar berühren nicht jede Änderung der Art der baulichen Nutzung oder Differenzierungen nach § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO stets die Grund­züge der Planung im Sinne des § 13 Abs. 1 BauGB, sondern es kommt vielmehr auf die Umstände des Einzelfalls an.

Vgl. in diesem Zusammenhang OVG NRW, Urteil vom 29. Januar 2025 - 2 A 2751/21 -, juris Rn. 54 ff. m. w. N.

Hier erscheint es nicht von vornherein ausgeschlossen, dass der (zusätzliche) Ausschluss von Großhandel durch die Änderungsplanung dieser im Verhältnis zum Ursprungsbebauungsplan verleihen und deshalb möglicherweise die Grundzüge der Planung berühren könnte.

Der Zuschnitt des Plangebiets der Änderungsplanung ist nicht frei von Bedenken: Zwar ist den Gemeinden ein Planungsermessen eingeräumt, das neben dem "Wie" auch das "Ob" der planerischen Gestaltung umfasst. Grundsätzlich bleibt es der Einschätzung der Gemeinde überlassen, ob sie einen Bebauungsplan aufstellt, ändert oder aufhebt. Maßgebend sind ihre eigenen städtebaulichen Vor­stellungen. Das Planungsermessen erstreckt sich auch auf die Festlegung des räumlichen Geltungsbereichs eines Bebauungsplans.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Juni 2004 - 4 BN 14.04 -, juris Rn. 4.

Beim räumlichen Zuschnitt des Plangebiets hat die Gemeinde deshalb grundsätz­lich ein weites planerisches Ermessen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 21. April 2015 - 2 D 12/13.NE -, juris Rn. 63.

Allerdings gibt es hier keine Begründung dafür, weshalb der Planzu­schnitt so er­folgt ist. Es hat den Eindruck, als ob der Plangeber - ausgehend von der westli­chen Grenze des Grundstücks der Antragsteller quasi „mit dem Lineal“ eine ge­rade Linie bis zum südlichen Ende des Plangebiets gezogen hat. Dies lässt sich in dieser Form so nicht mit der Erwägung plausibilisieren, der Plangeber habe das „Entree“ in das hochwertige Gewerbe­gebiet bzw. in die Innenstadt schützen wollen. Denn von dem Änderungsbebauungsplan erfasst sind z.B. auch die Flä­chen im rückwärtigen Bereich des Grund­stücks der Antragsteller, die zu dieser „Raumkantenfunktion“ nichts oder kaum etwas beitragen können. Auch sonst ist - insbesondere aus der Planbegründung -- nicht erkenn­bar, warum der Rat den Zuschnitt des Plangebiets ausgehend von der westlichen Grenze des Grund­stücks der Antragsteller festgelegt hat.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht erfüllt sind.