Oberverwaltungsgericht NRW Beschluss vom 19.06.2026 – 7 A 1699/25

G r ü n d e :

Der Zulassungsantrag hat keinen Erfolg.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, die Kläger hätten keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte bauordnungsrechtlich gegen die Beigeladenen einschreite und diese insbesondere auffordere, für den Ist-Zustand ihres Gebäudes Am Y. M. 00 einen Standsicherheitsnachweis beizubringen, öffentlich-rechtliche Nachbarschutzansprüche seien in dem durch die Miteigentümerschaft an der gemeinsamen Gebäudetrennwand geprägten Nachbarschaftsverhältnis der Kläger mit den Beigeladenen weitgehend ausgeschlossen.

1.  Das Zulassungsvorbringen führt nicht zu den geltend gemachten ernstlichen Zweifeln an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO.

a)  Die Kläger rügen ohne Erfolg, das Verwaltungsgericht sei davon ausgegangen, das Eingriffsermessen der Beklagten richte sich nach der technischen Ursache der fehlenden Standsicherheit des Gebäudes der Beigeladenen, dies sei in tatsächlicher Hinsicht unrichtig, die Trennwand sei nicht als Streitgegenstand separierbar, es handele sich nicht um eine singuläre bauliche Anlage im Sinne des Bauordnungsrechts, gestritten werde nicht um die Standfestigkeit der Trennwand als gemeinsamer Grenzeinrichtung, sondern um die Standsicherheit des Gebäudes als solchem.

Dies greift nicht durch. Das Verwaltungsgericht ist davon ausgegangen, die zwischen den Beteiligten unstreitige Instabilität des Gebäudes der Beigeladenen und damit der Verstoß gegen die nachbarschützende Vorschrift des § 12 BauO NRW gehe zurück auf die Konstruktion der unstreitig auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze errichteten Gebäudetrennwand. Eine Beschränkung des Streitgegenstands auf die Standfestigkeit der Trennwand ist dem nicht zu entnehmen.

b)  Die Zulassungsbegründung weckt auch keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der Annahme des Verwaltungsgerichts, das Miteigentum der Kläger und der Beigeladenen an der Nachbarwand schließe öffentlich-rechtliche Nachbarschutzrechte grundsätzlich aus.

Die Kläger rügen ohne Erfolg, anders als vom Verwaltungsgericht angenommen sei die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu Binnenstreitigkeiten unter Wohnungseigentümern nicht auf „echte“ Nachbarstreitigkeiten zwischen Eigentümern unterschiedlicher Grundstücke übertragbar, die besondere Rechtsbeziehung von Wohnungseigentümern sei u. a. dadurch geprägt, dass sie keine grundbuchrechtlichen Nachbarn seien, im Falle des Miteigentums an einer gemeinsamen Grenz­einrichtung gemäß § 921 BGB stehe das Eigentum an zwei separaten Grundstücken im Vordergrund, die gemeinschaftliche Benutzung der Grenzanlage sei nur dessen „Anhängsel“.

Nach der auch von den Klägern zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist maßgeblicher Ausgangspunkt für die Überlegung, dass das Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz öffentlich-rechtliche Nachbarschutzansprüche innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer ein und desselben Grundstücks ausschließt, dass das Wohnungseigentum eine besondere Form des Miteigentums ist, juristisch steht das Miteigentum im Vordergrund, das Sondereigentum bildet nur sein Anhängsel.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 12.3.1998 - 4 C 3.97 -, BauR 1998, 997 = juris, Rn. 18 f.

Soweit die speziellen, den Inhalt des Sondereigentums bestimmenden Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes sowohl materiell-rechtlicher Art über die Abgrenzung der gegenseitig zustehenden Befugnisse als auch verfahrensrechtlicher Art darüber, wie diese Befugnisse durchzusetzen sind, eingreifen, ist daher für eine öffentlich- rechtliche Nachbarklage des Sondereigentümers kein Raum.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 14.10.1988 - 4 C 1.86 -, BRS 48 Nr. 155 = BauR 1989, 75 = juris, Rn. 12.

Davon ausgehend zeigen die Kläger nicht auf, dass die Ausgestaltung der zivilrechtlichen Rechtsbeziehungen zwischen den Miteigentümern einer Nachbarwand im Sinne von §§ 921, 922 BGB nicht - wie vom Verwaltungsgericht im Einzelnen begründet - mit der Situation innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft vergleichbar wäre.

Vgl. für eine solche Vergleichbarkeit etwa OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 7.4.2026 - 2 L 6/26.Z -, juris, Rn. 14.

Nichts anderes ergibt sich aus dem Vorbringen der Kläger, die Auffassung des Verwaltungsgerichts beinhalte die Gefahr der Aushöhlung des öffentlich-rechtlichen Drittschutzes, der Zivilrechtsschutz vermittele ihnen kein Äquivalent zu den Eingriffsmöglichkeiten der Beklagten. Sie haben schon nicht substantiiert aufgezeigt, welche Nachteile sie bei einem zivilgerichtlichen Vorgehen befürchten.

Vgl. dazu auch BVerwG, Urteil vom 12.3.1998 - 4 C 3.97 -, BauR 1998, 997 = juris, Rn. 24.

c)  Die Kläger berufen sich ferner ohne Erfolg darauf, §§ 921, 922 BGB seien nicht mehr anwendbar, sie hätten das Gebäude auf ihrem Grundstück ohne die Absicht eines Wiederanbaus an die Trennwand abgebrochen, ihr Neubau solle mit einer eigenen Grenzwand und einer Bauteilfuge zur Trennwand errichtet werden, nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.11.1980 - V ZR 148/79 - ende das Miteigentum in einem solchen Fall.

Damit setzen sich die Kläger nicht hinreichend mit der auf jüngere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs,

vgl. BGH, Urteil vom 22.1.2021 - V ZR 12/19 -, juris, Rn. 21 f.,

gestützten Argumentation des Verwaltungsgerichts auseinander, aufgrund des vollständigen Abrisses ohne die nach § 922 Satz 3 BGB erforderliche Zustimmung der Beigeladenen habe die Gebäudetrennwand ihre Eigenschaft als gemeinsame Grenzeinrichtung im Sinne von § 921 BGB nicht verloren.

d)  Soweit die Kläger darauf verweisen, ein ihre öffentlich-rechtlichen Schutzansprüche verdrängender Sonderfall liege auch deshalb nicht vor, weil die Beigeladenen im Zuge der Umbaumaßnahmen selbst § 922 Satz 3 BGB verletzt hätten, indem sie die Queraussteifung von Trennwänden reduziert hätten, die Beigeladenen seien daher nicht schutzwürdig, sind ebenfalls keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der Entscheidung des Verwaltungsgerichts aufgezeigt. Welche Ansprüche den Klägern und Beigeladenen mit Blick auf die Nachbarwand wechselseitig zustehen, ist in einem zivilgerichtlichen Verfahren zu klären.

Dies gilt auch für den Vortrag der Kläger, die Beigeladenen hätten im Zuge des Umbaus im Jahr 2012 ihr Gebäude insgesamt aus sich heraus standsicher errichten müssen und hätten sich nicht ohne weiteres auf eine abstützende Wirkung des Nachbargebäudes verlassen dürfen.

e)  Schließlich machen die Kläger ohne Erfolg geltend, es liege unstreitig eine Gefährdung besonders gewichtiger Rechtsgüter vor, das Gebäude der Beigeladenen drohe auf ihr Grundstück zu kippen, zur Beseitigung dieser konkreten Gefährdung sei der im Sinne des öffentlichen Rechts verantwortliche Grundstückseigentümer verpflichtet.

Zwar spricht einiges dafür, dass auch der Miteigentümer nicht auf den Zivilrechtsweg verwiesen werden kann, wenn nicht (nur) Eigentumsschutz, sondern eine unmittelbare Gefährdung besonders wichtiger Rechtsgüter geltend gemacht wird.

Vgl. etwa zur Wohnungseigentümergemeinschaft BVerwG, Urteil vom 14.10.1988 - 4 C 1.86 -, BRS 48 Nr. 155 = BauR 1989, 75 = juris, Rn. 10, OVG NRW, Urteil vom 3.5.2007 - 7 A 3350/06 -, juris, Rn. 39 ff.

Eine solche Gefährdung ist jedoch mit dem Zulassungsvorbringen nicht dargelegt und im Übrigen auch nicht sonst ersichtlich. Vielmehr ist den in den Verwaltungsvorgängen und Gerichtsakten enthaltenen gutachterlichen Stellungnahmen zu entnehmen, dass die Standsicherheit der Gebäudetrennwand durch die Abstützkonstruktion auf dem Grundstück der Kläger gegeben war (vgl. etwa die zusammenfassende Notiz der Beklagten vom 19.1.2022, Beiakte 1, Blatt 58 ff.); Anhaltpunkte dafür, dass diese Einschätzung nicht mehr gelten könnte, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

2.  Aus den dargelegten Gründen weist die Rechtssache nicht die von den Klägern geltend gemachten besonderen Schwierigkeiten im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO auf.

3.  Die Kläger machen ferner ohne Erfolg eine grundsätzliche Bedeutung der Rechts­sache nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO geltend. Sie formulieren schon keine für klärungsfähig und -bedürftig gehaltene Frage.

Soweit sie sinngemäß die Frage aufwerfen, ob die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu öffentlich-rechtlichen Nachbarschutzansprüchen bei Binnenstreitigkeiten unter Wohnungseigentümern auf das Verhältnis der Miteigentümer einer Grenzwand nach §§ 921, 922 BGB übertragbar ist, ist diese Frage nicht klärungsbedürftig, da sie aus den vorgenannten Gründen anhand des bislang erreichten Klärungsstands in der Rechtsprechung durch Auslegung der maßgeblichen Bestimmungen im dargelegten Sinn zu beantworten ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2, § 159 Satz 2, § 162 Abs. 3 VwGO; es entspricht der Billigkeit, dass den Klägern auch die im Zulassungsverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen auferlegt werden, weil die Beigeladenen am 25.8.2025 einen Sachantrag gestellt und sich damit selbst einem prozessualen Kostenrisiko ausgesetzt haben (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO).

Die Streitwertbemessung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG.