Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken Beschluss vom 05.01.2012 – 3 W 99/11

Die Zwischenverfügungen des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Bad Sobernheim vom 15. April 2011 und 22. Mai 2011 werden aufgehoben.

I.

Mit Vertrag des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 3. März 2011 (Ukr.R.Nr. ...) veräußerte die Beteiligte zu 1) das im Rubrum genannte Grundstück an die Beteiligte zu 2). Auf beiden Seiten handelte Amtsinspektor … als Vertreter ohne Vertretungsmacht.

Am 15. März 2011 genehmigte der Leiter des Landesbetriebes ... in Vertretung der Beteiligten zu 2) "alle in der vorbezeichneten Urkunde abgegebenen Erklärungen" des Amtsinspektors …. Der Ortsbürgermeister der Beteiligten zu 1) genehmigte am 16. März 2011 "sämtliche Erklärungen, die Herr … in der Urkunde ... im Namen der Ortsgemeinde B… abgegeben hat, vollinhaltlich". Darüber hinaus erteilte er "soweit notwendig ausdrücklich Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB".

Mit den angefochtenen Zwischenverfügungen forderte die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt die Beteiligte zu 2) auf, ebenfalls die Befreiung des Amtsinspektors … von den Beschränkungen des § 181 BGB zu erteilen. Darüberhinaus verlangte sie von beiden Beteiligten den Nachweis, dass die für sie handelnden Vertreter (d.h. der Ortsbürgermeister und der Leiter des Landesbetriebes...) ebenfalls von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit seien, denn nur dann könnten diese ihrerseits ihrem Unterbevollmächtigten die Befreiung erteilen.

Hiergegen richtet sich die von dem Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten eingelegte Beschwerde.

II.

Die Beschwerde ist gemäß §§ 71 Abs. 1, 72, 73, 81 GBO zulässig.

Der Senat ist nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 a GerOrgG RLP, § 23 a Abs. 2 Nr. 8 GVG zur Entscheidung berufen.

In der Sache führt das Rechtsmittel zum Erfolg. Die von dem Grundbuchamt aufgezeigten Eintragungshindernisse bestehen nicht.

Im Einzelnen gilt Folgendes:

Gemäß § 20 GBO darf im Falle der Auflassung eines Grundstücks die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils wirksam erklärt und dem Grundbuchamt gegenüber in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist. Die Einigung kann auch von Vertretern erklärt werden. In diesem Falle ist dem Grundbuchamt die Vertretungsmacht des Vertreters nachzuweisen. Dabei hat das Grundbuchamt auch zu prüfen, ob die Erklärungen des Vertreters ggf. im Hinblick auf das Verbot des Selbstkontrahierens nach § 181 BGB wirksam sind (KG Berlin, FG-Prax 2011, 55 m.w.N.).

Es kann im Ergebnis dahingestellt bleiben, ob nicht in Fällen der beiderseits vollmachtlosen Vertretung Anlass besteht, die Vorschrift des § 181 BGB teleologisch zu reduzieren. Der historische Gesetzgeber sah das Problem des Insichgeschäfts in der Gefahr von Interessenkollisionen. Die Vorschrift des § 181 BGB schützt grundsätzlich nur vor der gesteigerten Gefahr, die aus dem potentiellen Interessenkonflikt des Insichvertreters herrührt. Ob diese besondere Gefahr auch im Falle der beiderseits vollmachtlosen Vertretung besteht, erscheint zumindest fraglich.

Aber auch wenn man die Vorschrift des § 181 BGB in diesen Fällen für anwendbar hält, ist der Kaufvertrag vorliegend zustande gekommen, da die Parteien sämtliche Erklärungen des Vertreters ohne Vertretungsmacht mit eigenen Erklärungen vom 15. und 16. März 2011 nachträglich genehmigt haben.

Es entspricht allgemeiner Auffassung, dass die vertretenen Vertragsbeteiligten schwebend unwirksame Insichgeschäfte nicht nur persönlich genehmigen können, sondern auch durch einen Vertreter (BGH NJW-RR 1994, 291; Staudinger/Schilken, BGB, 2009, § 181, Rdnr. 46). Die nachträgliche Genehmigung eines Beteiligten erfasst bei einem Grundstücksveräußerungsvertrag nicht nur das Handeln des anderen Beteiligten als Vertreter ohne Vertretungsmacht, sondern, soweit § 181 BGB anwendbar ist, auch die Gestattung eines Insichgeschäfts. Denn die nachträgliche Genehmigung erfasst das vorgenommene Geschäft so, wie es abgeschlossen wurde (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rdnr. 3559 b).

Die Genehmigenden ihrerseits müssen in vorliegendem Fall auch nicht von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit sein.

Die Genehmigung eines schwebend unwirksamen Insichgeschäfts ist ein Rechtsgeschäft und untersteht wie jedes andere Rechtsgeschäft dem Verbot aus § 181 BGB (BGHZ 58, 115, 118; MünchKomm/Schramm, BGB, § 181, Rdnr. 13). Stellt sich die Genehmigung im konkreten Fall als ein Insichgeschäft dar, kann nur ein von des Beschränkungen des § 181 BGB befreiter Vertreter sie erteilen. Dies ist der Fall, wenn der Vertreter ein Insichgeschäft genehmigt, bei dem er entweder selbst als Insichvertreter gehandelt hat oder an dem er als Vertragspartei beteiligt ist. War der genehmigende Vertreter dagegen weder als Vertreter noch als Vertretener an dem Insichgeschäft beteiligt, ist die Genehmigung kein Insichgeschäft; in diesen Fällen ist der Vertreter bei der Entscheidung über die Erteilung der Genehmigung widerstreitenden Interessen nicht ausgesetzt. Deshalb kann er das Insichgeschäft genehmigen, selbst wenn er seinerseits nicht von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit ist (Tebben, DNotZ 2005, S. 178, 179).

Dies ist vorliegend der Fall. Weder der Ortsbürgermeister der Gemeinde B…, noch der Leiter des Landesbetriebes... waren selbst als Vertreter oder Vertretene an dem Insichgeschäft beteiligt.