Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken Beschluss vom 05.11.2012 – 3 W 127/12

Diese Entscheidung zitiert

1. Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

2. Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf 3.000 € festgesetzt.

I.

Der Beteiligte ist Miteigentümer der im Betreff genannten Wohnungseigentumsanlage. Das Wohnungseigentum ist durch Teilungserklärung der ursprünglichen Grundstückseigentümer vom 12. Dezember 1995 begründet worden. Diese hatten sich in der Teilungserklärung vorbehalten, bei der Erstveräußerung einer Wohnungseigentumseinheit dieser das Sondernutzungsrecht an einem von insgesamt vier Stellplätzen zuzuordnen. Im Zuge der Veräußerung der Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 machten die damaligen Eigentümer im Jahr 2003 hiervon Gebrauch und ordneten in notarieller Urkunde der Wohnungseigentumseinheit Nr. 4 das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 3 zu. Der Wohnungseigentumseinheit Nr. 1 wiesen sie kein Sondernutzungsrecht zu. Tatsächlich wurde der Stellplatz Nr. 3 jedoch entgegen dieser Erklärung und der ihr entsprechenden Bewilligung irrtümlich als zum Sondereigentum der Wohnung Nr. 1 gehörend am 29. April 2003 in das Wohnungsgrundbuchblatt der Wohnungseigentumseinheit Nr. 1 eingetragen und dabei auf die Bewilligungserklärung verwiesen.

Die Wohnung Nr. 1 hatte sodann der Rechtsvorgänger des Beteiligten - ausdrücklich ohne Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz - 2007 erworben. 2011 erwarb sodann der Beteiligte die Eigentumswohnung. In dem notariellen Kaufvertrag heißt es: „Diesem Wohnungseigentum ist das Sondernutzungsrecht an dem PKW-Abstellplatz Nr. 3 zugeordnet“. Am 28. August 2011 wurde der Beteiligte als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen.

Nach einem Hinweis auf die unzutreffende Buchung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch durch ein Notariat hat das Grundbuchamt am 13. März 2012 von Amts wegen einen Widerspruch gegen die Zuordnung des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz Nr. 3 zu der Wohnungseigentumseinheit Nr. 1 im Grundbuch eingetragen.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten mit dem Ziel der Löschung des Widerspruchs. Er vertritt die Ansicht, das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz gutgläubig erworben zu haben, weshalb der Grundbuchstand mit der wahren Rechtslage übereinstimme.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II.

1. Gegen die Eintragung eines Amtswiderspruchs ist die unbeschränkte Beschwerde nach § 71 Abs 1 GBO mit dem Ziel seiner Löschung statthaft (RGZ 117, 346, 352; BayObLGZ 1952, 24, 26; KG JFG 10, 221; OLG Hamm JMBlNRW 1965, 269; Holzer in BeckOK/ZPO, Ed. 16, § 53 Rn. 53). Der Senat ist nach §§ 72, 81 Abs. 1 GBO für die Entscheidung über die in zulässiger Weise eingelegte Beschwerde zuständig.

2 In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet. Das Grundbuchamt hat zu Recht von Amts wegen nach § 53 Abs. 1 GBO einen Widerspruch gegen die Zuordnung des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz Nr. 3 zu der Wohnungseigentumseinheit Nr. 1 im Grundbuch eingetragen Im Einzelnen gilt folgendes:

a) Ein Amtswiderspruch ist im Beschwerdeverfahren zu löschen, wenn eine Voraussetzung für seine Eintragung nicht gegeben war. Das Beschwerdegericht ordnet deshalb die Löschung des Amtswiderspruchs an, wenn das Grundbuchamt bei der Vornahme der ursprünglichen Eintragung keine gesetzlichen Vorschriften verletzt hat, selbst wenn eine Unrichtigkeit des Grundbuchs feststünde (OLG Hamm JMBlNRW 1965, 269). Eine Löschung des Amtswiderspruchs ist auch möglich, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs, gegen die er sich richtet, nicht überwiegend wahrscheinlich - also glaubhaft - ist (BayObLGZ 1952, 24, 27; BayObLGZ 1978, 15, 17; KG JFG 10, 221, 223; OLG Düsseldorf Rpfleger 1976, 313) oder wenn dem Berechtigten ein Anspruch aus § 894 BGB nicht zusteht (OLG Hamm MDR 1967, 1009).

b) Das Grundbuchamt hat die ursprüngliche Eintragung, nämlich die Buchung des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz Nr. 3 auf dem Grundbuchblatt der Wohnungseigentumseinheit Nr. 1, unter Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften vorgenommen. Entgegen § 19 GBO lag der Eintragung keine entsprechende Bewilligung der damaligen Eigentümer zugrunde.

Das Grundbuch ist auch nicht zwischenzeitlich dadurch richtig geworden, dass der Beteiligte zusammen mit dem Eigentum an der Wohnungseigentumseinheit Nr. 1 auch das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 3 gutgläubig nach § 892 BGB erworben hätte. Dabei kann dahinstehen, ob der gutgläubige Erwerb eines Sondernutzungsrechts aus Rechtsgründen überhaupt möglich ist (bejahend OLG Hamm, FGPrax 2009, 57 m.w.N. auch zu der in der Literatur teilweise vertretenen Gegenauffassung). Das im Grundbuch verlautbarte Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 3 konnte jedenfalls deshalb nicht gutgläubig erworben werden, weil seine Eintragung widersprüchlich und deshalb inhaltlich unzulässig war (vgl. BGH, NJW 1995, 2851). Die Eintragung im Grundbuch und die dort ausdrücklich in Bezug genommene Eintragungsbewilligung standen nicht im Einklang. Das Grundbuch weist das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 3 der Wohnung Nr. 1 zu, während die Eintragungsbewilligung es der Wohnung Nr. 4 zuordnet. Damit liegt ein nicht aufzulösender Widerspruch zwischen der Eintragung und der in Bezug genommenen Urkunden vor. Die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nach § 7 Abs. 3 WEG und in diesem Zusammenhang auch auf die bauzeichnerische Darstellung (§ 7 Abs. 4 WEG) im Wohnungsgrundbuch dienen nämlich, anders als die Bezugnahme bei Grundbucheintragungen nach § 874 BGB (vgl. für die Verwechslung des Belastungsgegenstandes (Grundstücks) bei der Eintragung einer Grunddienstbarkeit BayObLG, NJW-RR 1987, 789; Gursky in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2007, § 874, Rn 24) nicht nur der näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts, sondern gerade auch der näheren Bezeichnung seines Gegenstandes. Die Möglichkeit der Bezugnahme ist danach im Wohnungseigentum gegenüber dem allgemeinen Grundstücksrecht erweitert. Durch die Bezugnahme nach § 7 Abs. 3 WEG ist auch die etwaige Beschreibung von Sondereigentumsbestandteilen nach § 5 Abs. 1 WEG (Staudinger, BGB, 13. Bearbeitung 2005, § 7 WEG Rn. 39) oder von Sondernutzungsrechten nach § 5 Abs. 4 WEG gedeckt. Somit wird alles, was in der Eintragungsbewilligung enthalten ist, durch die Bezugnahme auf sie zum Inhalt des Wohnungsgrundbuches und nimmt damit am öffentlichen Glauben teil (Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 19. Aufl., § 7 Rn 23). Ist aber ein Widerspruch zwischen dem Grundbucheintrag einerseits und einer in Bezug genommenen Urkunde andererseits unauflöslich, insbesondere auch nicht durch Auslegung auszuräumen, so fehlt es schon an einer wirksamen Eintragung im Sinne von § 873 BGB, an welche sich der gutgläubige Erwerb erst anschließen kann (Kohler in MüKo/BGB, 5. Aufl., § 874, Rn 19; vgl. zum Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan BGH NJW 1995, 2851; Gursky in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2008, § 892 , Rn 31).

Scheidet somit ein gutgläubiger Erwerb des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz aus Rechtsgründen aus, ist das Grundbuch weiterhin falsch und die Eintragung des Widerspruchs deshalb zu Recht erfolgt.

3. Den Geschäftswert hat der Senat nach § 131 Abs. 1 und Abs. 4 i. V. m. § 30 Abs. 1 KostO festgesetzt.