Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken Beschluss vom 15.02.2022 – 3 W 126/21

Orientierungssatz

1. Es kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten, etwa eines Verwalters, bedarf.(Rn.6)

2. Das Grundbuchamt darf die Eintragung der Eigentumsübertragung daher durch Zwischenverfügung von der Vorlage eines wirksamen Zustimmungsnachweises abhängig machen.(Rn.6)

3. Der Nachweis hat sich auch auf die Verwaltereigenschaft des Zustimmenden zu erstrecken.(Rn.6)

Verfahrensgang

vorgehend AG Koblenz, 29. November 2021, PF-1480-16

1. Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

2. Die Beschwerdeführer haben die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

3. Der Verfahrenswert wird auf 40.000 € festgesetzt.

I.

Die Beteiligten begehren den Vollzug einer Eigentumsumschreibung.

Mit notariellem Vertrag vom 16. September 2020 (UR-Nr. … des Notars …) übereignete die Verkäuferin den verfahrensgegenständlichen Grundbesitz, eine Eigentumswohnung, auf den Käufer, den - damals noch minderjährigen - Sohn ihrer Gesellschafterin. Die erforderliche Verwalterzustimmung wurde in öffentlich beglaubigter Form von der „G. … GmbH “ erteilt (UR-Nr. …). Nach vorangegangener Zwischenverfügung nebst Fristverlängerung hat die Rechtspflegerin mit dem angefochtenen Beschluss den Eigentumsumschreibungsantrag zurückgewiesen, weil es an der Genehmigung der Erklärung des minderjährigen Käufers durch einen Ergänzungspfleger fehle und hinsichtlich der Zustimmung des Verwalters der WEG die Verwaltereigenschaft nicht ordnungsgemäß nachgewiesen sei. In der Eigentümerversammlung vom 27. September 2017 wurde die Firma „G.…S…“ zum Verwalter bestellt. Die Niederschrift dieser Eigentümerversammlung wurde von der Versammlungsleiterin, der Beiratsvorsitzenden und einer Eigentümerin unterzeichnet, wobei nur die Unterschrift der Versammlungsleiterin öffentlich beglaubigt wurde.

Mit ihrer durch den Notar eingelegten Beschwerde legen die Vertragsparteien die Nachgenehmigung des mittlerweile volljährigen Käufers sowie eine Erklärung zur Umfirmierung des WEG-Verwalters vom 29./30. Dezember 2017 vor, beides in öffentlich beglaubigter Form.

Die Rechtspflegerin des Grundbuchamts hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Zwar habe der mittlerweile volljährige Käufer den Vertrag nachgenehmigt, jedoch fehle es an einer ordnungsgemäßen Verwalterzustimmung. Die mit UR-Nr. … des beurkundenden Notars vorgelegte Zustimmung der „G. … GmbH“ vom 28. September 2020 sei nicht ausreichend, weil der Verwalternachweis nicht ausreichend geführt sei. Die Erklärung vom 29./30. Dezember 2017 lasse nicht erkennen, in welcher Funktion die unterzeichnende Frau …, die Gesellschafterin der Verkäuferin, gehandelt habe. Als Ergänzung des Protokolls der Eigentümerversammlung bedürfe diese Erklärung die öffentlich beglaubigte Unterschrift von Versammlungsleiter, Beirat und einem Wohnungseigentümer.

II.

Die Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO zulässig, bleibt in der Sache jedoch ohne Erfolg. Zutreffend hat das Amtsgericht die Verwalterzustimmung bemängelt, da die Verwaltereigenschaft nicht hinreichend nachgewiesen ist.

Nach § 12 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten, etwa des Verwalters, bedarf. Im Fall einer solchen Vereinbarung sind eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Dieses mit dinglicher Wirkung vereinbarte und als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1, Abs. 3 WEG hat das Grundbuchamt von Amts wegen zu beachten. Es darf die Eintragung der Eigentumsübertragung daher durch Zwischenverfügung von der Vorlage eines wirksamen Zustimmungsnachweises in der Form des § 29 Abs. 1 GBO abhängig machen (OLG München, Beschluss vom 26. Januar 2018 – 34 Wx 304/17 –, Rn. 14, juris). Der Nachweis hat sich auch auf die Verwaltereigenschaft des Zustimmenden zu erstrecken (OLG München, Beschluss vom 26. Januar 2018 – 34 Wx 304/17 –, Rn. 15, juris). Dazu genügt nach § 26 Abs. 4 WEG die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss (§ 40 BeurkG) in der Form des § 29 Abs. 1 GBO, wenn sich aus diesem - gegebenenfalls zusammen mit weiteren hinreichend nachgewiesenen Umständen - ergibt, dass die Bestellung des Verwalters erfolgt ist (OLG München, Beschluss vom 26. Januar 2018 – 34 Wx 304/17 –, Rn. 15, juris). Dies ist hier nicht der Fall. Die Niederschrift über den Bestellungsbeschluss vom 27. September 2017 wurde zwar ordnungsgemäß von der Versammlungsleiterin, der Beiratsvorsitzenden und einer Eigentümerin unterzeichnet, indes fehlt es an der Unterschriftsbeglaubigung der Beiratsvorsitzenden und der Eigentümerin, weil nur die Unterschrift der Versammlungsleiterin öffentlich beglaubigt wurde. Des Weiteren wurde in dieser Eigentümerversammlung die Firma „G. …S. …“ zum Verwalter bestellt. Die Umfirmierung auf die … GmbH wurde nicht hinreichend nachgewiesen. So bemängelt das Amtsgericht zu Recht, dass in der - mittlerweile zwar in der notwendigen Form vorliegenden - Erklärung vom 29./30. Dezember 2017 nicht erkennbar wird, worauf die Vertretung der … durch die Gesellschafterin der Beschwerdeführerin begründet. Es lässt sich zwar angesichts des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 27. September 2017 mutmaßen, dass sie als Vertreterin des Verwaltungsbeirats handelte; indes wurde in dieser Eigentümerversammlung sie nur zusammen mit einer weiteren Eigentümerin (Frau …) ermächtigt, den Verwaltervertrag zu unterschreiben (TOP 5 der Niederschrift). Ihre Vertretungsmacht der WEG ist demnach nicht hinreichend nachgewiesen.

Die Zurückweisung der Beschwerde hat die Kostentragungspflicht des § 84 FamFG zur Folge. Der Verfahrenswert wurde gemäß § 46 GNotKG mit dem Wert des Grundeigentums, dessen Eigentumsänderung begehrt wird, bemessen. Für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde fehlen die gesetzlichen Voraussetzungen (vgl. § 78 Abs. 2 GBO).