Schleswig Holsteinisches Oberverwaltungsgericht Beschluss vom 10.11.2025 – 1 LA 77/24

Verfahrensgang

vorgehend Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht, 22. November 2024, 8 A 79/20, Urteil

Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts

– 8. Kammer, Einzelrichter – vom 22. November 2024 wird abgelehnt.

Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Der Streitwert wird für das Zulassungsverfahren auf 30.000 Euro festgesetzt.

I.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks … in … auf Sylt. Dieses ist mit einem Wohngebäude sowie einem eingeschossigen Anbau mit Flachdach und Teilunterkellerung bebaut. Letzterer wurde – nach den im Zulassungsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Verwaltungsgerichts – aufgrund einer 1979 erteilten Baugenehmigung als Werkstatt mit Lagerräumen errichtet. Im Zuge dessen wurde eine Baulast für das nördlich angrenzende Grundstück (ehemals Flurstück …, Flur …; heute: Flurstück …) eingetragen, das heute im Eigentum der Beigeladenen zu 2) steht. Dieser Baulast lag eine Verpflichtungserklärung des damaligen Eigentümers mit im Wesentlichen folgendem Inhalt zugrunde:

"Verpflichtungserklärung […]

auf dem Grundstück …/Sylt-Ost, …, Flur …, Flurstück … und Flur …, Flurstück … […]

zur Errichtung […]

(einer) Werkstatt mit Lagerräumen gemäß Bauantrag vom 14. Juli 1977 […]

Zur Erteilung der Baugenehmigung für die vorstehend bezeichnete bauliche Anlage ist als öffentlich-rechtliche Verpflichtung die Übernahme einer Baulast […] erforderlich.

[…]

Bezeichnung der Baulast:

Übernahme des Bauwichs (§ 7 LBO) in einer Länge von 18,95 m und einer Breite von 3,00 m des Nachbargrundstückes der Gemarkung …, Flur …, Flurstück … und Flur …, Flurstück …, entsprechend anliegendem Lageplan auf dem Flurstück … der Flur … ."

1989 erfolgte nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts eine Genehmigung zur Nutzungsänderung des Werkstattgebäudes in ein Wohngebäude mit einer Wohneinheit und einem Schwimmbecken. 2018 beantragte die Klägerin die Erteilung einer Baugenehmigung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren (§ 69 LBO 2016) zum Umbau und zur Nutzungsänderung des betreffenden Anbaus in drei Wohnungen. In dem Bauantrag hieß es, dass die beantragten Maßnahmen den aktuellen Baubestand abbilden würden und von dem Voreigentümer ohne entsprechende Genehmigung durchgeführt worden seien. Der Antrag diene der nachträglichen Genehmigung. Das Bestandsgebäude – und entsprechend auch der in den Bauvorlagen eingezeichnete Baukörper – überschreitet die nördliche Grundstücksgrenze über eine Länge von 18,38 m und eine Tiefe von maximal 2,39 m, wobei die Tiefe aufgrund der Grundstückszuschnitte sich von Osten nach Westen verjüngt.

Der Bauantrag wurde mit Bescheid vom 3. April 2019 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 7. April 2020 abgelehnt. Zwar würde die Vereinbarkeit mit der Landesbauordnung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nicht geprüft. Es fehle aber an einem Sachbescheidungsinteresse, weil die Klägerin die Baugenehmigung aus rechtlichen Gründen nicht werde ausnutzen können. Der Gebäudebestand überbaue die nördliche Grundstücksgrenze. Die eingetragene Baulast beziehe sich nicht auf die beantragte Nutzungsänderung. Das Verwaltungsgericht hat die daraufhin erhobene Verpflichtungsklage abgewiesen. Zur Begründung hat es tragend darauf abgestellt, dass öffentlich-rechtliche Vorschriften der Erteilung der Baugenehmigung entgegenstünden, weil die erforderliche Abstandsfläche nach § 6 LBO 2016 zum Grundstück der Beigeladenen zu 2) nicht eingehalten werde. Die vorhandene Baulast habe sich auf das damals zu genehmigende Vorhaben, die Errichtung einer Werkstatt mit Lagerräumen, bezogen. Das ergebe sich aus der Auslegung der Baulast. Zudem sei es tatsächlich auch nicht nur zu einem Anbau an die Grenze gekommen, sondern zu einem Überbau. Die Nordseite des Gebäudes habe ferner inzwischen Türen und Fenster, was ebenfalls nicht Gegenstand der Verpflichtungserklärung gewesen sei. Die später genehmigte Umnutzung zu Wohnzwecken könne bei der Auslegung der Verpflichtungserklärung nicht herangezogen werden. Es komme für die Auslegung auf den Zeitpunkt der Unterschrift unter die Verpflichtungserklärung an.

Hiergegen richtet sich der Antrag auf Zulassung der Berufung, welcher mit ernstlichen Zweifeln an der Richtigkeit des Urteils und grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache begründet wird. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 4. Februar 2025 Bezug genommen.

II.

Der fristgerecht gestellte und begründete Antrag auf Zulassung der Berufung ist zulässig aber unbegründet. Das Vorbringen, welches den Prüfungsumfang für das Oberverwaltungsgericht bestimmt (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO), rechtfertigt die Zulassung der Berufung nicht.

1. Die Berufung ist nicht wegen der geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) zuzulassen. Für eine hinreichende Darlegung dieses Zulassungsgrundes muss sich der Rechtsmittelführer mit den entscheidungstragenden Annahmen des Verwaltungsgerichts auseinandersetzen und im Einzelnen darlegen, in welcher Hinsicht und insbesondere aus welchen Gründen diese ernstlichen Zweifeln begegnen. Erforderlich ist insoweit, dass sich aus der Antragsbegründung schlüssige Gegenargumente ergeben, die einen einzelnen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung infrage stellen und dass die Zweifel an der Richtigkeit einzelner Begründungselemente auf das Ergebnis durchschlagen (stRspr. des Senats, vgl. Beschluss vom 30. Juni 2025 – 1 LA 76/24 –, juris Rn. 2 m. w. N.). Das Zulassungsvorbringen weckt solcherlei Zweifel nicht.

a) Maßgeblicher Zeitpunkt für das Bestehen des Anspruchs auf Erteilung der Baugenehmigung ist die Sach- und Rechtslage in der mündlichen Verhandlung der letzten Tatsacheninstanz. Baurechtliche Änderungen, die bis zu dem Zeitpunkt eintreten, sind zu berücksichtigen (Urteil des Senats vom 3. November 2022

– 1 LB 11/16 –, juris Rn. 51 mit Verweis auf BVerwG, Urteile vom 24. Oktober 1980 – 4 C 3.78 –, juris Rn. 23 und vom 20. August 1992 – 4 C 54.89 –, juris Rn. 8). § 87 Abs. 1 LBO 2024 sieht insoweit vor, dass Verfahren, die vor Inkrafttreten einer Änderung dieses Gesetzes eingeleitet wurden, nach den bisher geltenden Rechtsvorschriften abgeschlossen werden. Auf Vorhaben, für die vor Inkrafttreten einer Änderung dieses Gesetzes ein Verfahren eingeleitet wurde, sind die geänderten materiell-rechtlichen Vorschriften nur anzuwenden sind, soweit sie für den Bauherrn eine günstigere Regelung enthalten.

Hiervon ausgehend ist in verfahrensrechtlicher Hinsicht das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 69 LBO 2016 anzuwenden. Dass sich aus § 6 LBO 2024 günstigere materiell-rechtliche Regelungen für die Klägerin als Bauherrin in Bezug auf das vorliegend in Rede stehende Vorhaben ergeben, ist im Zulassungsverfahren nicht dargelegt worden. Gemäß § 73 Abs. 1 Satz 1 LBO 2016 war die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstanden, die im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen waren; die Bauaufsichtsbehörde durfte den Bauantrag auch ablehnen, wenn das Bauvorhaben gegen sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften verstieß. Auch wenn das Verwaltungsgericht sich hierzu nicht verhalten hat, ist den Bescheiden des Beklagten zu entnehmen, dass er, obgleich die Einhaltung der Abstandsflächen im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nicht zum Prüfprogramm gehörte, zumindest der Sache nach davon Gebrauch gemacht hat, den Bauantrag abzulehnen, weil das Bauvorhaben gegen sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften verstieß. Daran ändert im Ergebnis nichts, dass es angesichts der hierfür ausdrücklich normierten Befugnis in § 73 Abs. 1 Satz 1 LBO 2016 (gegenüber § 73 Abs. 1 Satz 1 LBO 2009) des Rückgriffs auf die Rechtsfigur des fehlenden Sachbescheidungsinteresses im Zeitpunkt des Ausgangsbescheides vom 3. April 2019 und des Widerspruchsbescheides vom 7. April 2020 nicht mehr bedurfte.

b) Dies vorangestellt, unterliegt das Urteil keinen ernstlichen Richtigkeitszweifeln, soweit die Klägerin im Zulassungsverfahren erstmals geltend macht, ihr Vorhaben füge sich bereits ohne seitlichen Grenzabstand in die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ein. Das ist nicht der Fall. Zunächst beantwortet sich die Frage nach dem Einfügen in die nähere Umgebung ohne Einhaltung eines seitlichen Grenzabstands nach der Bauweise (vgl. § 22 BauNVO) und nicht nach dem Maß der baulichen Nutzung (vgl. §§ 16 ff. BauNVO), sodass der hierzu im Zulassungsantrag wiedergegebene Rechtssatz (S. 12 des Schriftsatzes vom 4. Februar 2025) schon nicht unmittelbar anwendbar ist. Die Eigenart der näheren Umgebung ist für jedes Kriterium des Einfügens gesondert abzugrenzen (BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 – 4 B 38.13 –, juris Rn. 7 m. w. N.). Insoweit spezifiziert das Zulassungsvorbringen schon nicht hinreichend. Geht es um die Frage der Bauweise, also darum, ob Gebäude mit oder ohne seitlichen Grenzabstand errichtet werden, spricht vieles dafür, dass insbesondere das straßenseitige Erscheinungsbild von Bedeutung ist, weshalb in erster Linie die Bebauung entlang des Straßenzugs in den Blick zu nehmen wäre (so OVG Berlin-Bbg., Beschluss vom 15. Juli 2016 – OVG 10 S 12.16 –, juris Rn. 5). Östlich wie auch westlich des … sind die Gebäude mit Ausnahme desjenigen der Klägerin sämtlich in offener Bauweise errichtet worden. Selbst wenn man aber vorliegend den von der Klägerin im Zulassungsverfahren zugrunde gelegten – deutlich weiteren – räumlichen Umgriff heranzieht (vgl. S. 13 des Schriftsatzes vom 4. Februar 2025), prägen die so bestimmte nähere Umgebung solche Gebäude, die bei bauplanerischer Festsetzung einer offenen Bauweise zulässig sind (vgl. § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO; vgl. BVerwG, Urteil vom 5. Dezember 2013 – 4 C 5.12 –, juris Rn. 15). Das Zulassungsvorbringen legt nicht ausreichend dar, dass die beiden von der Klägerin im Zulassungsverfahren einzig angeführten Gebäude auf den Flurstücken … und … im Norden der Dorfstraße demgegenüber die Kraft haben, die vorhandene Bebauung zu prägen.

c) Es unterliegt auch keinen ernstlichen Richtigkeitszweifeln, dass die streitgegenständliche Abstandsflächenbaulast als vorhabenbezogene Baulast aufzufassen ist und nicht, wie von der Klägerin geltend gemacht, als grundstücksbezogene. Gemäß § 80 Abs. 1 Satz 1 LBO 2016 (heute: § 80 Abs. 1 LBO) können Grundstückseigentümerinnen oder Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben.

aa) Welchen Inhalt eine Baulast hat, ist – wie erstinstanzlich zutreffend ausgeführt – im jeweiligen Einzelfall durch Auslegung der Baulasterklärung, bei der es sich um eine einseitige Willenserklärung handelt, entsprechend den Grundsätzen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu ermitteln. Danach ist der wirkliche Wille zu erforschen (vgl. § 133 BGB), wobei der erklärte Wille maßgeblich ist. Für die Auslegung ist nach § 157 BGB maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, nämlich der Adressat der Baulast, hier also die Bauaufsichtsbehörde, diese nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere nach dem Inhalt der Verpflichtungserklärung, verstehen durfte (sog. objektiver Empfängerhorizont) (OVG NRW, Urteil vom 6. Dezember 2018 – 7 A 991/16 –, juris Rn. 30). Die Einschränkung der Baulast auf die Sicherung eines konkreten Vorhabens setzt voraus, dass das Vorhaben in der Baulast unmissverständlich und eindeutig so konkret bezeichnet wird, dass sich die Rechtswirkungen der Baulast hinreichend verlässlich eingrenzen lassen (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 4. September 2020 – 7 A 2858/18 –, juris Rn. 32 f.). Bei nicht eindeutigem Wortlaut ist für die Auslegung zudem die typische Interessenlage der Beteiligten zu berücksichtigen. Grundsätzlich entspricht es der Interessenlage jedes Grundeigentümers, die Abgabe einer Baulasterklärung zugunsten seines Nachbarn nicht ohne Kenntnis dessen abzugeben, was dadurch als Bauvorhaben ermöglicht werden soll. Wenn eine Baulast zu einem Zeitpunkt übernommen wird, in dem das dadurch ermöglichte Bauvorhaben bereits durch genehmigte oder zur Genehmigung eingereichte Bauvorlagen konkretisiert war und diese dem Baulastübernehmer bekannt waren, liegt es bei dieser Interessenlage nahe, dass die Baulast sich auf eben dieses Vorhaben bezog und auch hierauf beschränkte (vgl. Hamb. OVG, Beschluss vom 29. Juni 2021 – 2 Bs 132/21 –, juris Rn. 56; Urteil vom 24. April 2002 – 2 Bf 701/98 –, juris Rn. 45).

Hiervon ausgehend unterliegt die Feststellung des Verwaltungsgerichts, dass die Baulast vorhabenbezogen eingetragen worden ist, keinen ernstlichen Richtigkeitszweifeln. Die konkrete Vorhabenbezeichnung "Werkstatt mit Lagerräumen" befindet sich nicht nur auf der Verpflichtungserklärung (S. 1 der Anlage BK 2). Vielmehr heißt es auch auf dem Lageplan "Lageplan für den Werkstattanbau an das Wohnhaus des Herrn … in …", und dieser Lageplan wird im Wortlaut der Bezeichnung der Baulast ausdrücklich in Bezug genommen. Somit ist aus dem Inhalt der Baulast heraus verständlich, dass deren Reichweite nur mithilfe des Lageplans eindeutig bestimmt werden kann.

bb) Entgegen der im Zulassungsantrag geäußerten Rechtsauffassung spielt die Frage der Überbauung des – zur Genehmigung gestellten – Bestandsbaukörpers nicht allein in zivilrechtlicher Hinsicht eine Rolle, sondern auch in bauordnungsrechtlicher, nämlich ebenfalls im Zusammenhang mit dem Baulastenrecht. Auch wenn sowohl die Bescheide des Beklagten als auch das Verwaltungsgericht diesen Umstand lediglich der Sache nach angesprochen haben, ist ein Gebäude auf mehreren Grundstücken – wie vorliegend zur Genehmigung gestellt – nach § 4 Abs. 2 Satz 1 LBO 2024 (im Zeitpunkt der Bauantragstellung: § 4 Abs. 3 LBO 2016) nur zulässig, wenn durch Baulast gesichert ist, dass dadurch keine Verhältnisse eintreten können, die Vorschriften dieses Gesetzes oder aufgrund dieses Gesetzes widersprechen. Gemäß § 35 Abs. 2 LBO 2024 (§ 36 Abs. 2 LBO 2016) muss von jeder Stelle u. a. eines Kellergeschosses mindestens ein Ausgang in einen notwendigen Treppenraum oder ins Freie in höchstens 35 m Entfernung erreichbar sein. Das ist vorhabenbedingt hier indes nur über das benachbarte bzw. bereits überbaute Grundstück möglich. Denn die Bauzeichnungen stellen als einzigen Ausgang ins Freie einen bereits im Bestand vorhandenen Ausgang dar, der auf der Nordseite des Vorhabens liegt und aufgrund der Überbauung nur über das benachbarte Grundstück erreichbar ist (Grundriss KG, Bl. 93 BA A, Ansicht Nord, Bl. 97 BA A). Die ebenfalls ins Kellergeschoss führende Treppe führt lediglich in den zur Wohneinheit 3 gehörenden Abstellraum, der vom übrigen Kellergeschoss durch eine neu zu errichtende Wand getrennt werden wird (Bl. 93 BA A). Auf die Sicherstellung der Voraussetzungen von § 35 Abs. 2 LBO 2024 (§ 36 Abs. 2 LBO 2016) erstreckt sich die vorhandene Baulast erkennbar nicht. Auch dies bestätigt im Übrigen das Auslegungsergebnis der Vorhabenbezogenheit der Baulast.

2. Die Berufung ist auch nicht wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zuzulassen. Grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO hat eine Rechtssache dann, wenn sie eine grundsätzliche, bisher höchstrichterlich oder obergerichtlich noch nicht geklärte Rechtsfrage oder eine im Bereich der Tatsachenfeststellung bisher obergerichtlich noch nicht beantwortete Tatsachenfrage von allgemeiner Bedeutung aufwirft, die für die Entscheidung der Vorinstanz von Relevanz war und sich auch im Berufungsverfahren entscheidungserheblich stellte, einer abstrakten Klärung zugänglich ist, im Interesse der Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder der Weiterentwicklung des Rechts einer fallübergreifenden berufungsgerichtlichen Klärung bedarf und im Falle einer Rechtsfrage nicht bereits anhand des Gesetzeswortlauts und der üblichen Regeln sachgerechter Auslegung sowie auf der Grundlage der einschlägigen Rechtsprechung ohne Durchführung eines Berufungsverfahrens beantwortet werden kann. Ob eine als grundsätzlich klärungsbedürftig bezeichnete Frage entscheidungserheblich ist, ist anhand der Tatsachenfeststellungen des Verwaltungsgerichts zu prüfen, soweit gegen diese keine begründeten Verfahrensrügen erhoben worden sind. Im Antrag auf Berufungszulassung sind die Entscheidungserheblichkeit und Klärungsbedürftigkeit der Frage sowie Gründe, warum sie im Berufungsverfahren anders als im angefochtenen Urteil zu entscheiden sein könnte, substanziiert darzulegen. Dabei ist erforderlich, dass in Auseinandersetzung mit den Argumenten des Verwaltungsgerichts dargetan wird, aus welchen Gründen dessen Auffassung im Berufungsverfahren nicht zu folgen sein wird; nicht ausreichend ist es, wenn der Zulassungsantragsteller sich lediglich gegen die Würdigung seines Vorbringens durch das Verwaltungsgericht wendet und eine Neubewertung verlangt (stRspr. des Senats, Beschluss vom 7. Mai 2021 – 1 LA 195/20 –, juris Rn. 17 m. w. N. zu § 78 Abs. 3 Nr. 1 AsylG; Beschluss des Senats vom 4. September 2024 – 1 LA 51/22 –, juris Rn. 4).

Die von der Klägerin als rechtsgrundsätzlich aufgeworfenen Fragen, ob

die Verwendung eines Formulars für eine Verpflichtungserklärung im Rahmen der Eintragung einer Baulast, mittels dessen Bezug auf ein konkretes Bauvorhaben genommen wird, ein Indiz für die Annahme einer vorhabenbezogenen Baulast begründet

und, ob die Bezugnahme einer Verpflichtungserklärung zur Eintragung einer Baulast auf einen Lageplan, der (auch) im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens verwendet wurde, ein Indiz für die Eintragung einer vorhabenbezogenen Baulast begründet,

erfüllen diese Voraussetzungen nicht. Es ist bei genauer Anwendung der obigen Maßstäbe schon nicht dargelegt, dass die gestellten Fragen entscheidungserheblich für das Verwaltungsgericht waren, denn dieses hat an keiner Stelle seines Urteils darauf abgestellt, dass die Verwendung des Formulars für eine Verpflichtungserklärung oder die Bezugnahme der Verpflichtungserklärung auf einen Lageplan aus dem Baugenehmigungsverfahren ein Indiz bei der Auslegung des Inhalts einer Baulast darstellt. Stattdessen hat das Verwaltungsgericht – wie dies auch das Zulassungsvorbringen im Grundsatz befürwortet – eine Einzelfallbetrachtung unter Heranziehung aller relevanten Gesichtspunkte vorgenommen. Aus eben diesem Grund sind die aufgeworfenen Rechtsfragen aber auch keiner fallübergreifenden berufungsgerichtlichen Klärung zugänglich. Gefragt wird nämlich nicht explizit nach den allgemeinen Maßstäben, die der Senat bei der Auslegung einer Baulast zugrunde legt (dazu: 1. c) aa)). Für die Klärung der Reichweite einer eingetragenen Baulast ist – wie ausgeführt – die Auslegung des erklärten Willens nach § 157 BGB maßgeblich, und zwar so, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, nämlich der Adressat der Baulast, hier also die Bauaufsichtsbehörde (vgl. § 83 Abs. 1 Satz 1 LBO), diese nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere nach dem Inhalt der Verpflichtungserklärung, verstehen durfte. Mit anderen Worten kommt es auf den konkreten Einzelfall an.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, weil sie sich am Zulassungsverfahren nicht beteiligt haben.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 1 GKG.

Das Urteil des Verwaltungsgerichts ist rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5, § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).