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Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht Beschluss vom 07.10.2025 – 2 B 10/25

ECLI:DE:VGSH:2025:1007.2B10.25.00

Tenor

Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs vom 08.07.2025 gegen die im Bescheid des Antragsgegners vom 01.07.2025 ausgesprochene Zwangsgeldandrohung wird angeordnet.

Im Übrigen wird der Antrag abgelehnt.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Antragstellerin zu 3/4 und der Antragsgegner zu 1/4.

Der Streitwert wird auf 9.000 € festgesetzt.

Gründe

Das vorläufige Rechtsschutzgesuch der Antragstellerin hat nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

1. Der sinngemäße Antrag der Antragstellerin,

die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs vom 08.07.2025 gegen den Bescheid des Antragsgegners vom 01.07.2025 wiederherzustellen sowie die aufschiebende Wirkung für die Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 20.000 € anzuordnen,

ist hinsichtlich der im Bescheid ausgesprochenen und für sofort vollziehbar erklärten Untersagung der Nutzung von Räumlichkeiten im Obergeschoss des Gebäudes mit der Anschrift A. für die Unterbringung von Intensivpflegepatienten nach § 80 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 5 Satz 1, 2. Alt. VwGO und in Bezug auf die Androhung einer Zwangsgeldfestsetzung in Höhe von 20.000 € für den Fall der Nichtbefolgung wegen der kraft Gesetzes nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO, § 248 Abs. 1 Satz 2 LVwG entfallenen aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs nach § 80 Abs. 5 Satz 1, 1. Alt. VwGO statthaft und auch im Übrigen zulässig.

2. Der Antrag ist jedoch unbegründet, soweit er sich gegen die für sofort vollziehbar erklärte Nutzungsuntersagung selbst richtet.

Die gerichtliche Entscheidung nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO ergeht auf der Grundlage einer umfassenden Interessenabwägung. Gegenstand der Abwägung sind das private Aufschubinteresse der Antragstellerin einerseits und das öffentliche Interesse an der Vollziehung des streitbefangenen Verwaltungsaktes andererseits. Im Rahmen dieser Interessenabwägung können auch Erkenntnisse über die Rechtmäßigkeit oder die Rechtswidrigkeit des Verwaltungsaktes, der vollzogen werden soll, Bedeutung erlangen, allerdings nicht als unmittelbare Entscheidungsgrundlage, sondern als in die Abwägung einzustellende Gesichtspunkte. Hat die Behörde – wie vorliegend hinsichtlich der Nutzungsuntersagung – die sofortige Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO angeordnet, kommt es im Besonderen darauf an, ob sie zu Recht das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung höher gewichtet hat als das private Interesse, bis zum rechtskräftigen Abschluss des Widerspruchs- und ggf. eines gerichtlichen Hauptsacheverfahrens den Verwaltungsakt nicht befolgen zu müssen. Diese Abwägung geht vorliegend zu Lasten der Antragstellerin aus, weil keine Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung bestehen, ein Zuwarten bis zu einer Entscheidung im Widerspruchs- bzw. Hauptsacheverfahren mit nicht hinnehmbaren Nachteilen für öffentliche Schutzgüter verbunden wäre und die Antragstellerin durch die Verfügung nur geringfügig in schützenswerten Interessen berührt wird.

a. Es ist zunächst festzustellen, dass die auf der Grundlage von § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO ausgesprochene Anordnung der sofortigen Vollziehung den formellen Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO genügt, wonach sie schriftlich zu begründen ist.

Das mit dieser Vorschrift normierte Erfordernis einer schriftlichen Begründung des besonderen Interesses an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts soll neben der Information des Betroffenen und des mit einem eventuellen Aussetzungsantrag befassten Gerichts vor allem die Behörde selbst mit Blick auf Art. 19 Abs. 4 GG zwingen, sich des Ausnahmecharakters der Vollziehungsanordnung bewusst zu werden und die Frage des Sofortvollzuges besonders sorgfältig zu prüfen. Die Anforderungen an den erforderlichen Inhalt einer solchen Begründung dürfen hierbei jedoch nicht überspannt werden. Sie muss allein einen bestimmten Mindestinhalt aufweisen. Dazu gehört es in aller Regel, dass sie sich nicht lediglich auf eine Wiederholung der den Verwaltungsakt tragenden Gründe, auf eine bloße Wiedergabe des Textes des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO oder auf lediglich formelhafte, abstrakte und letztlich inhaltsleere Wendungen, namentlich solche ohne erkennbaren Bezug zu dem konkreten Fall, beschränken darf. Es liegt jedoch in der Natur der Sache, dass bei Ordnungsverfügungen zum Zwecke der Gefahrenabwehr auch Gesichtspunkte angeführt werden, die schon bei der Prüfung der Verfügung selbst Berücksichtigung finden. Bei der Durchsetzung einer Nutzungsuntersagungsverfügung sind an die Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung daher keine hohen Anforderungen zu stellen, weil es für die Fortsetzung nicht genehmigter Nutzungen, die möglich wären, wenn die sofortige Vollziehung nicht angeordnet würde, regelmäßig keinerlei rechtfertigende Gründe gibt. Daher reicht es in solchen Fällen – selbst bei langjährigen formell rechtswidrigen Nutzungen – für die Begründung des Sofortvollzuges in der Regel aus, dass auf die formelle Rechtswidrigkeit der untersagten Nutzung hingewiesen wird. Dies gilt vor dem Hintergrund, dass ansonsten – ohne Sofortvollzug – die gesetzestreuen Bürger schlechter gestellt würden (vgl. VG Schleswig, Beschluss vom 27.02.2025 – 2 B 36/24 –, Rn. 30, juris; s. auch OVG Schleswig, Beschluss vom 29.08.2003 – 1 MB 27/03 – juris [Leitsatz] und OVG Münster, Beschluss vom 21.03.2025 – 4 B 932/24 –, Rn. 7, juris).

Diese Anforderungen sind hier erfüllt, indem der Antragsgegner einzelfallbezogen nicht nur darauf verwiesen hat, dass die sofortige Vollziehung erforderlich sei, weil sonst für die Dauer des Widerspruchsverfahrens die ungenehmigte Nutzung nicht verhindert werden könne, sondern auch darauf, dass die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften aufgrund der fehlenden Genehmigung der untersagten Nutzung von ihm nicht geprüft und von der Antragstellerin nicht umgesetzt worden seien. Dies betreffe u. a. den Brandschutz aufgrund des fehlenden zweiten Rettungsweges, sodass eine Gefahr für Gesundheit und Leben bestehe.

b. Die Nutzungsuntersagung erweist sich auch in der Sache aller Voraussicht nach als rechtmäßig.

Rechtsgrundlage für den Erlass der streitgegenständlichen Nutzungsuntersagung ist § 58 Abs. 2 LBO i. V. m. § 80 Satz 2 LBO. Gemäß § 58 Abs. 2 LBO haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind. Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen. Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, kann diese Nutzung gemäß § 80 Satz 2 LBO untersagt werden.

aa. Bedenken gegen die formelle Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagungsverfügung bestehen nicht. Insbesondere hat der Antragsgegner die Antragstellerin bereits mit Schreiben vom 05.02.2025 zum Erlass einer Nutzungsuntersagung angehört und sie hierbei auf aus seiner Sicht bestehende Mängel beim Brandschutz sowie im Hinblick auf die Barrierefreiheit hingewiesen. Aufgrund des in der Folge von der Antragstellerin gestellten Bauantrags für eine Umnutzung der bislang für eine Wohnnutzung genehmigten Räumlichkeiten im Obergeschoss zu einer Intensivpflege-Wohngemeinschaft hatte der Antragsgegner sodann zunächst eine Duldung bis zu einer Entscheidung über den Bauantrag ausgesprochen. Diesen Bauantrag hat der Antragsgegner nach umfangreichem Schriftverkehr und einer abschließenden Ankündigung mit Schreiben vom 05.06.2025 unter dem 30.06.2025 abgelehnt. Die Antragstellerin hatte mithin ausreichend Zeit, ihre Einwände gegen eine Nutzungsuntersagung geltend zu machen.

bb. Es bestehen auch keine Zweifel an der materiellen Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung.

In aller Regel rechtfertigt bereits die sich aus dem Fehlen einer im Einzelfall notwendigen Baugenehmigung für die konkrete Nutzung einer baulichen Anlage ergebende formelle Illegalität den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Da die Nutzungsuntersagung in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit regelmäßig dann nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig bzw. bei verfahrensfreien Vorhaben offensichtlich zulässig ist (OVG Schleswig, Beschluss vom 10.12.2024 – 1 MB 20/24 –, Rn. 9, juris, m. w. N.).

(1) Eine in den streitgegenständlichen Räumlichkeiten im Obergeschoss des Gebäudes A. ausgeübte Nutzung als Intensivpflegewohngemeinschaft ist formell illegal, weil sie nicht von der Variationsbreite der mit Baugenehmigung vom 22.07.2022 genehmigten Wohnnutzung umfasst ist.

Der Antragsgegner hat insoweit zutreffend darauf abgestellt, dass es sich bei einer Wohngemeinschaft für intensivpflegebedürftige Personen um einen Sonderbau handelt und daran ggf. andere bauordnungsrechtliche Anforderungen anknüpfen. Denn nach § 2 Abs. 4 Nr. 9b LBO fallen unter Sonderbauten auch Gebäude mit Nutzungseinheiten zum Zwecke der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderungen, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist, wenn die Nutzungseinheiten für Personen mit Intensivpflegebedarf bestimmt sind. Handelt es sich aber um einen Sonderbau i. S. d. § 2 Abs. 4 Nr. 9b LBO, so können gegenüber einer "normalen" Wohnnutzung besondere baurechtliche Anforderungen an die Bauausführung zu stellen sein, vgl. § 51 Abs. 1 LBO, sodass die Nutzung sich gegenüber der genehmigten Wohnnutzung als genehmigungsbedürftiges aliud darstellt.

Eine unter § 2 Abs. 4 Nr. 9b LBO fallende Nutzung liegt hier vor, auch wenn die Bewohner bzw. deren rechtliche Vertreter nur die einzelnen Zimmer von der Antragstellerin anmieten und dazu mit dem Pflegedienst individuelle Pflegeverträge abschließen. Denn die Antragstellerin überlässt ihnen die Zimmer – mithin die Nutzungseinheiten i. S. d. § 2 Abs. 4 Nr. 9b LBO – gerade zum Zweck der Versorgung durch einen auf Intensivpflege spezialisierten Anbieter. Diese „Widmung“ zum Zwecke der Pflege und Betreuung von pflegebedürftigen Personen ist das für die Einordnung als Sonderbau maßgebliche Kriterium (vgl. Busse/Kraus/Dirnberger, 158. EL Mai 2025, BayBO Art. 2 Rn. 445, 446, beck-online mit Verweis auf VGH München, Urteil vom 05.02.2015 – 2 BV 14.1202 –, Rn. 24 ff.).

Auch dass die Bewohner der Räumlichkeiten ihren Pflegedienst nach Angabe der Antragstellerin frei wählen können, stellt die Annahme einer Zweckbestimmung zur Intensivpflege nicht in Frage. Soweit sie dazu weiter vorträgt, es sei lebensfern, jede Wohnung, in der ein Pflegebedürftiger lebe, als Sonderbau qualifizieren, so ist ihr entgegenzuhalten, dass es sich bei den vermieteten Einheiten gerade nicht um Wohnraum handelt, in dem „zufällig“ eine pflegebedürftige Person wohnt, sondern um einzelne Zimmer ohne eigene Küche oder eigenes Bad, in die Personen allein deshalb einziehen, weil sie dort von einem Intensivpflegedienst versorgt werden können. Der in den Räumlichkeiten tätige Pflegedienst („Pflege Panda“) führt das streitgegenständliche Gebäude dementsprechend in seinem Internetauftritt unter den von ihm betreuten Intensivpflegewohngemeinschaften auf und gibt dazu an: „Alle Wohngemeinschaften sind auf die Intensivpflege ausgerichtet und verfügen über eine barrierefreie Einrichtung“ (https://www., abgerufen am 06.10.2025). Aufgrund dieser Gesamtumstände ist auch ohne Kenntnis des Gerichts vom Wortlaut der Mietverträge davon auszugehen, dass hier widmungsgemäß zum Zwecke der Pflege oder Betreuung von Personen mit Intensivpflegebedarf vermietet wird. Soweit die Antragstellerin vorträgt, dass die Räumlichkeiten auch nicht pflegebedürftigen Personen zur Verfügung stünden, die dann lediglich einen Mietvertrag mit der Antragstellerin abschlössen, so findet eine solche Nutzung nach ihrem Vortrag jedoch gerade nicht statt, auch wenn sie wohl möglich wäre. Eine solche Vermietung wäre von der streitgegenständlichen Nutzungsuntersagung aber ohnehin nicht umfasst.

Auch der mit zwei ärztlichen Attesten untermauerte Einwand der Antragstellerin, im Dachgeschoss seien gegenwärtig nur zwei Personen untergebracht, die mobil bzw. eingeschränkt mobil seien und deshalb (jedenfalls mit Unterstützung eines Pflegers) die Treppen ins Erdgeschoss bewältigen könnten und damit selbstrettungsfähig seien, steht der Annahme einer von der Genehmigungslage abweichenden Nutzung nicht entgegen. Denn auch so handelt es sich um Bewohner, die unstreitig intensivpflegebedürftig sind und deshalb in einer zu diesem Zwecke eingerichteten Wohngemeinschaft unterkommen.

Auf die Frage der sozialrechtlichen Einordnung der Wohngemeinschaft nach § 37c Abs. 2 Nr. 3 SGB V, auf die sich die Antragstellerin insoweit ebenfalls beruft, kommt es nach dem Wortlaut der Landesbauordnung dagegen nicht an. Ob, worauf die Antragstellerin ebenfalls verweist, Intensivpflegewohngemeinschaften bauplanungsrechtlich der Nutzungsart „Wohnen“ zuzuordnen sind, ist für die Frage, ob es sich bauordnungsrechtlich um einen Sonderbau handelt, ebenfalls unerheblich. Überdies dürfte es auch planungsrechtlich auf diese Frage in der Praxis kaum ankommen, weil Gebäude, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen, ohnehin schon nach § 3 Abs. 4 BauNVO zu den nach § 2 bis § 7 BauNVO zulässigen Wohngebäuden gehören.

(2) Die Nutzung der Räumlichkeiten als Intensivpflegewohngemeinschaft ist auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig.

Der Antragsgegner hat hier zu Recht zum einen darauf abgestellt, dass die streitgegenständlichen Räumlichkeiten nicht über einen für Intensivpflegepatienten geeigneten zweiten Rettungsweg verfügen, da die Fenster nicht für die Rettung von Wachkomapatienten oder bettlägerigen Patienten bzw. Patienten mit Gehbehinderung geeignet sind. Insoweit ist auch unerheblich, dass das Pflegepersonal nach Angaben der Antragstellerin rund um die Uhr anwesend ist und die beiden momentanen Bewohner – obwohl beide Intensivpflegepatienten und mit einem Tracheostma versorgt – nicht beatmungspflichtig sind und mit Unterstützung des Pflegepersonals im Brandfall das Gebäude über die Treppe verlassen könnten. Dies sind zwar Aspekte, die bei der Bewertung der aktuellen konkreten Gefahr, die von einem unzureichenden zweiten Rettungsweg ausgeht, zu berücksichtigen sein mögen. Auf die rechtlichen Anforderungen, die bei einer Intensivpflegeeinrichtung an den zweiten Rettungsweg zu stellen sind, wirken sie sich jedoch nicht aus, da diese an den generellen Zweck der Einrichtung, und nicht an die aktuelle Selbstrettungsfähigkeit der konkreten Bewohner anknüpft.

Dieser Bewertung steht auch nicht entgegen, dass die Antragstellerin am 19.02.2025 einen Bauantrag für die Umnutzung der Räumlichkeiten zu einer Intensivpflegewohngemeinschaft gestellt hat, in deren Bauvorlagen die Ertüchtigung eines zweiten Rettungsweges mittels Vergrößerung der Fensteröffnungen und Errichtung einer Fluchttreppe mitbeantragt ist. Denn diese baulichen Maßnahmen sind bislang nicht umgesetzt worden, sodass die Räumlichkeiten gegenwärtig nicht den dargestellten Anforderungen entsprechen. Auf die Frage, ob die Umsetzung nur deshalb noch nicht erfolgt ist, weil der Antragsgegner den Bauantrag mit Bescheid vom 30.06.2025 – aus Sicht der Antragstellerin zu Unrecht – abgelehnt hat, kommt es für die Beurteilung der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit der aktuellen Nutzung ohne ordnungsgemäßen zweiten Rettungsweg dagegen nicht an.

Zum anderen ist die vom Antragsgegner bejahte Frage, ob für die Nutzung als Intensivpflegewohngemeinschaft ein Aufzug erforderlich ist, aus Sicht der Kammer zumindest als offen zu bewerten. Der Antragstellerin ist insoweit zwar zuzugeben, dass nach der aktuellen Vollzugsbekanntmachung zur Landesbauordnung der § 50 Abs. 3 LBO eine abschließende Auflistung der baulichen Anlagen enthalten soll, die insgesamt barrierefrei sein müssen (vgl. Ziffer 16 zu § 50 Abs. 2 LBO der Vollzugsbekanntmachung vom 15.08.2024). In § 50 Abs. 3 LBO sind nur Wohnheime, Tagesstätten, Werkstätten und Heime für Menschen mit Behinderungen (Ziffer 1), Altenheime, Altenwohnheime, Altenpflegeheime und Altenbegegnungsstätten (Ziffer 2) sowie Kindertagesstätten und Jugendhilfeeinrichtungen nach § 45 des SGB VIII aufgeführt. Hierunter dürfte eine Intensivpflegewohngemeinschaft mit nur fünf Bewohnern wohl nicht fallen. Ob aus der Aussage in der Vollzugsbekanntmachung zur abschließenden Natur des § 50 Abs. 3 LBO jedoch geschlussfolgert werden kann, dass der Antragsgegner daran gehindert wäre, über die in § 50 Abs. 3 LBO aufgelisteten baulichen Anlagen, die insgesamt barrierefrei sein müssen, hinaus gestützt auf § 3 Abs. 1 LBO i. V. m. § 51 Nr. 9 bzw. Nr. 16 LBO die Errichtung eines Aufzugs zu verlangen, ist jedenfalls fraglich. Dagegen spricht nämlich, dass § 2 Abs. 4 LBO auch Gebäude als Sonderbau qualifiziert, die nicht in § 50 LBO aufgeführt sind und an die naturgemäß hohe Anforderungen hinsichtlich der Barrierefreiheit auch in den nicht der Öffentlichkeit zugänglichen Bereichen zu stellen sind (bspw. Krankenhäuser). Überdies hat der Antragsgegner auch nicht verlangt, dass die Räumlichkeiten insgesamt barrierefrei werden, sondern nur einen Aufzug gefordert. Soweit die Antragstellerin meint, die vom Antragsgegner geforderte Errichtung eines Aufzugs erfordere Investitionen im sechsstelligen Bereich und stehe daher außer Verhältnis zu dem Zweck, gerade einmal zwei Personen zu versorgen, die ihn aufgrund der typischerweise bestehenden Krankheitsbilder ohnehin kaum verwenden würden um das Gebäude zu verlassen, sodass jedenfalls eine Ausnahme nach § 50 Abs. 4 LBO zu erteilen sei, so ist dies ebenfalls nicht zwingend. Der Antragsgegner hat insoweit nämlich darauf verwiesen, dass der Aufzug insbesondere erforderlich sei, um die Bewohner in Notfällen umgehend in ein Krankenhaus überführen zu können. Eine abschließende Entscheidung über die Erteilung einer eventuell erforderlichen Ausnahme muss daher dem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten bleiben. Eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit ist insoweit jedenfalls nicht gegeben.

(3) Der Antragsgegner hat auch das ihm eingeräumte Ermessen ordnungsgemäß ausgeübt, indem er darauf verwiesen hat, dass das öffentliche Interesse darin bestehe, sicherzustellen, dass die Nutzung genehmigt sei und den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspreche und dieses öffentliche Interesse das Interesse der Antragstellerin, den jetzigen Zustand beizubehalten, wesentlich überwiege.

Insoweit ist zu berücksichtigen, dass eine Behörde in der Regel ermessensgerecht handelt, wenn sie eine im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften stehende, nicht offensichtlich genehmigungsfähige Nutzung untersagt. Angesichts der materiellen Verstöße gegen das Bauordnungsrecht kommt es auch nicht auf das Vorliegen einer konkreten Gefahr an (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 25.06.2020 – 1 MB 2/21 –, S. 12 des Beschlussabdrucks, n. v., mit Verweis auf OVG Bautzen, Beschluss vom 02.05.2011 – 1 B 30/11 –, Rn. 10, juris). Liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung vor, so ist das Einschreiten gegen die baurechtswidrigen Zustände vielmehr intendiert.

Besondere Umstände, die hier ausnahmsweise das Absehen von einer Nutzungsuntersagung rechtfertigen würden, sind nicht ersichtlich.

Das wirtschaftliche Interesse der Antragstellerin an der formell illegalen Vermietung der Zimmer ist rechtlich von nur ganz untergeordnetem Wert.

Entgegen der Auffassung der Antragstellerin stellt es auch kein widersprüchliches und damit ggf. ermessensfehlerhaftes Verhalten des Antragsgegners dar, dass dieser zunächst die im Rahmen der Anhörung von der Antragstellerin selbst hilfsweise beantragte Duldung der Nutzung bis zu einer Entscheidung über den Bauantrag ausgesprochen hatte. Auch wenn die Nutzung bereits damals illegal gewesen ist, so stand für den Antragsgegner zu dem Zeitpunkt noch nicht fest, dass eine Legalisierung nicht doch noch zeitnah erfolgen könnte. Soweit die Antragstellerin vorgeschlagen hat, bis zur Umsetzung der Baugenehmigung eine temporäre Gerüsttreppe aufzustellen, so ist dies zum einen bislang ebenfalls nicht umgesetzt worden, zumal auch nicht ersichtlich ist, wie die Fensteröffnungen kurzfristig vergrößert werden könnten. Zum anderen würde dies nicht die von den Beteiligten unterschiedlich beantwortete Frage nach der Erforderlichkeit eines Aufzuges lösen. Die Antragstellerin muss sich insoweit auf die Möglichkeit, die Genehmigung mittels des Widerspruchs- und ggf. Klageverfahrens zu erstreiten, verweisen lassen.

(4) Es ist auch nicht zu beanstanden, dass der Antragsgegner sich im Rahmen der Störerauswahl dazu entschieden hat, die Antragstellerin als Nutzerin in Anspruch zu nehmen, und nicht die Eigentümerin, die beiden Mieter oder den Intensivpflegedienst und dazu im gerichtlichen Verfahren weiter ausgeführt hat, dass die Antragstellerin als Einzige in der Lage sei, die unzulässige Nutzung des Obergeschosses zu verhindern. Im Sinne der Effizienz der Verwaltung darf der Antragsgegner auch den (Zwischen-)Vermieter statt der eigentlichen Bewohner heranziehen. Dies gilt hier erst recht, weil die Antragstellerin (die hier nicht mit der Eigentümerin identisch ist) die Zimmer zu dem untersagten Zweck (weiter-)vermietet hat, obwohl in der Vergangenheit von der Eigentümerin bereits ein Bauantrag für eine solche Nutzung gestellt worden war, der nach Hinweis auf die fehlende Genehmigungsfähigkeit im Jahr 2022 zurückgenommen worden ist (vgl. BA Bl. 72). In der Folge ist dann eine Baugenehmigung für die Nutzung als Wohnung mit drei Räumen (Wohnen, Schlafen, Kinder) erteilt worden (BA Bl. 74 f.). Schon in diesen mit der Eigentümerin geführten Verfahren ist der Geschäftsführer der Antragstellerin in seiner weiteren Rolle als Sprecher der Intensivpflegewohngemeinschaft aufgetreten (vgl. BA Bl. 46 f.). Dies belegt, dass die Antragstellerin die Räume trotz Kenntnis von der Rechtsauffassung der Bauaufsicht und der Genehmigungsbedürftigkeit weitervermietet hat. Der Schluss, dass der Erlass der Nutzungsuntersagung ihr gegenüber am effizientesten ist, liegt daher nahe.

Die im Zusammenhang mit der Störerauswahl von der Antragstellerin aufgeworfene Frage, ob ihr eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung der Mietverträge aufgrund der streitgegenständlichen Ordnungsverfügung überhaupt kurzfristig möglich ist, ist dagegen zivilrechtlicher Natur. Hiervon kann nicht abhängen, ob eine baurechtswidrige Vermietung untersagt werden darf. Vielmehr ist es angemessen, dass die Antragstellerin insoweit das wirtschaftliche Risiko trägt. Überdies könnte der Antragsgegner – falls erforderlich – gegenüber den Bewohnern eine Räumungs- oder Duldungsverfügung parallel zu einem etwaigen Vollstreckungsverfahren erlassen.

cc. Auch die im Bescheid gesetzte Frist bis zum 22.07.2025 erweist sich als gerade noch angemessen. Da der streitgegenständliche Bescheid am 01.07.2025 zur Post aufgegeben worden ist, gilt er am 04.07.2025 als bekanntgegeben, sodass der Antragstellerin eine Frist von 18 Tagen verblieben ist. Ihr ist zuzugeben, dass diese Zeitspanne kurz ist. Da es sich jedoch nur um zwei Patienten handelt, die nach ihrem eigenen Vortrag auch keine Wachkomapatienten sind, sondern jedenfalls eingeschränkt mobil, wird ihr hiermit dennoch nichts tatsächlich Unmögliches abverlangt. Gegebenenfalls müssten die beiden Personen zwischenzeitlich in einer Einrichtung für Kurzzeitpflege unterkommen, was keinen ungewöhnlichen Vorgang darstellt, da Personen kurzfristig und unvorhergesehen pflegebedürftig werden können.

Da hier brandschutzrechtliche Anforderungen nicht eingehalten werden und die sich daraus ergebende Gefahr jederzeit in einen Schaden für Leib oder Leben der Bewohner umschlagen kann, ist es gerechtfertigt, eine sehr kurze Frist zu wählen. Denn dass die beiden in ihrer Mobilität eingeschränkten Bewohner das Gebäude über die Fenster verlassen könnten, wenn das Treppenhaus im Brandfall nicht benutzbar wäre, ist mehr als zweifelhaft, auch wenn die örtliche Feuerwehr nach Angaben der Antragstellerin über die Nutzung des Gebäudes informiert ist. Die vorgelegten Atteste enthalten hierzu keine Aussage. Hinzu kommt, dass der Antragsgegner die Grundsätze der Verhältnismäßigkeit bei einer zwangsweisen Räumung des Gebäudes auch weiterhin zu beachten hat und die Bewohner zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit ggf. in Zusammenarbeit mit der örtlichen Ordnungsbehörde in eine geeignete Unterkunft einzuweisen wären.

Soweit die Antragstellerin auf eine Entscheidung des Oberverwaltungsgesichts Lüneburg verweist, wonach die mietrechtlichen Mindestkündigungsfristen von drei Monaten regelmäßig angemessen seien (OVG Lüneburg, Beschluss vom 20.01.2025 – 1 ME 158/24 –, Rn. 15, juris), so überzeugt dies nicht. Wie bereits ausgeführt, wird von der Antragstellerin auch bei einer Unterschreitung der Frist nichts rechtlich Unmögliches verlangt, weil bei Bedarf eine Räumungsverfügung gegenüber den Bewohnern ergehen könnte. Etwaige daraus erwachsende zivilrechtliche Forderungen fallen in ihre eigene Risikosphäre, da sie die Räumlichkeiten ohne die entsprechende baurechtliche Genehmigung vermietet hat. Überdies wird angemerkt, dass auch das Oberverwaltungsgesicht Lüneburg in der angeführten Entscheidung keine Aussage dazu getroffen hat, ob auch eine kürzere Frist als drei Monate angemessen sein kann.

dd. An der sofortigen Vollziehung der nach summarischer Prüfung rechtmäßigen Nutzungsuntersagung besteht mit Blick auf die Ordnungsfunktion des formellen Baurechts und das überragende Interesse an der Wahrung der Gesundheit und des Lebens der Bewohner der Räumlichkeiten durch Einhaltung der Brandschutzanforderungen auch ein besonderes öffentliches Interesse.

3. Soweit der Antragsgegner in dem streitgegenständlichen Bescheid allerdings für den Fall, dass die Antragsgegnerin die Nutzungsuntersagung nicht oder nur unvollständig befolgen sollte, ein Zwangsgeld i. H. v. 20.000 € angedroht hat, leidet diese Regelung an einem Ermessensausfall, sodass insoweit die aufschiebende Wirkung anzuordnen gewesen ist.

Die Bestimmung der Höhe des Zwangsgeldes hat nach pflichtgemäßem Ermessen zu erfolgen. Die Behörde hat hierbei den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten (BeckOK VwVfG/Deusch/Burr, 68. Ed. 1.7.2025, VwVG § 11 Rn. 12, beck-online; VGH München, Beschluss vom 03.04.2023 – 9 ZB 23.79 –, Rn. 8 - 9, juris mit Verweis auf Zeiser in Wernsmann, Bayerisches Verwaltungszustellungs- und Vollstreckungsgesetz, 2020, Art. 31 Rn. 5;). Zu berücksichtigen sind dabei insbesondere die Bedeutung des mit dem durchzusetzenden Verwaltungsakt verfolgten öffentlichen Zwecks, die finanzielle Leistungsfähigkeit des Pflichtigen, dessen wirtschaftliches Interesse an der Nichtbefolgung des Verwaltungsakts und die Intensität der Weigerung des Pflichtigen (HK-VerwR/Hanno-Dirk Lemke, 5. Aufl. 2021, VwVG § 11 Rn. 9, beck-online). Ob die Ermessensentscheidung zur Zwangsgeldhöhe immer schriftlich zu begründen ist (so BeckOK VwVfG/Deusch/Burr, 68. Ed. 1.7.2025, VwVG § 11 Rn. 12, beck-online), oder ob jedenfalls bei Zwangsgeldern im bei Bauordnungsverfügungen typischerweise angedrohten mittleren dreistelligen bis mittleren vierstelligen Bereich eine fehlende schriftliche Begründung unschädlich ist, kann hier offen bleiben. Jedenfalls angesichts der Höhe des Zwangsgeldes, das den Rahmen des nach § 237 Abs. 3 LVwG überhaupt Zulässigen von 50.000 € fast zur Hälfte ausschöpft, ist eine Begründung nicht entbehrlich.

Der streitgegenständliche Bescheid enthält keinerlei Ausführungen dazu, warum ein Zwangsgeld in der angedrohten Höhe als angemessen erachtet wird, sondern stattdessen nur einen Verweis auf §§ 235 LVwG sowie auf die Möglichkeit, Zwangsgelder so oft anzudrohen und festzusetzen, bis der Anordnung vollständig nachgekommen worden ist und auf die Möglichkeit Ersatzzwangshaft nach § 20 LVwG zu verhängen und zur Durchsetzung andere Zwangsmittel anzuwenden. Auch im gerichtlichen Verfahren hat der Antragsgegner zur Höhe des Zwangsgeldes nichts ausgeführt. Daher ist die aufschiebende Wirkung unabhängig davon, ob das Zwangsgeld hier im Ergebnis auch in der gewählten Höhe verhältnismäßig sein könnte und der Ermessensausfall im Widerspruchsverfahren noch geheilt werden kann, anzuordnen gewesen.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Das Gericht hat dabei berücksichtigt, dass der Vollzug der angegriffenen Nutzungsuntersagung zwar vorläufig nicht erfolgen kann, sie sich aber in der Sache voraussichtlich als rechtmäßig erweisen wird und die aufschiebende Wirkung nur hinsichtlich der Nebenentscheidung angeordnet worden ist.

5. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 2, 39 Abs. 1, 63 Abs. 2 GKG. Dabei geht die Kammer in Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes in ständiger Spruchpraxis von der Hälfte des Betrages des entsprechenden Hauptsacheverfahrens aus, der sich nach der Spruchpraxis des Beschwerdegerichts bei Nutzungsuntersagungen nach dem durchschnittlichen Jahresnutzwert bestimmt. Mangels konkreter Angaben hat die Kammer den Jahresnutzwert der drei Räume im Obergeschoss auf 18.000 € (500 € je Monat und Zimmer) geschätzt.