Thüringer Oberlandesgericht Beschluss vom 27.07.2011 – 9 W 264/11

Orientierungssatz

1. Bei der Belastung des Wohnungseigentumsrechts mit dem Recht eines Dritten ist bei einer Inhaltsänderung gemäß §§ 876 S. 1, 877 BGB grundsätzlich die Zustimmung des Dritten erforderlich. Die Zustimmung des Dritten ist hingegen nicht erforderlich, wenn seine dingliche Rechtsstellung durch die Inhaltsänderung nicht berührt wird. Entscheidend ist, dass eine rechtliche und nicht nur eine wirtschaftliche Beeinträchtigung des Dritten mit Sicherheit auszuschließen ist (Anschluss BGH, 14. Juni 1984, V ZB 32/82, NJW 1984, 2409).(Rn.4)

2. Die Vereinbarung der erweiterten Nutzung des Spitzbodens berührt die Gläubiger der übrigen Wohnungseigentümer nicht in ihrer dinglichen Rechtsstellung, wenn bis auf den Nutzungsberechtigten alle Wohnungseigentümer durch die Grundbucheintragung des Sondernutzungsrechts von der Nutzung des Spitzbodens ausgeschlossen waren.(Rn.6)

Verfahrensgang

vorgehend AG Erfurt, 5. Mai 2011, ES - 9651, Verfügung

Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Erfurt vom 05.05.2011 in der Fassung der Nichtabhilfeentscheidung vom 23.05.2011 aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, die beantragte Eintragung der Änderung des Sondernutzungsrechts am Spitzboden nicht deshalb zu verweigern, weil die Antragstellerin die Zustimmung der in Abt. III der Wohnungsgrundbücher von E. S. Bl. … bis … eingetragenen Berechtigten nicht vorgelegt hat.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

I.

In dem im Betreff bezeichneten Wohnungsgrundbuch ist unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung in der notariellen Urkunde des Notars Dr. R. in Erfurt vom 01.10.2001 (UR-Nr. …) ein Sondernutzungsrecht an einem Spitzboden eingetragen. Danach steht dem Eigentümer der Wohnung das Sondernutzungsrecht an dem Spitzboden über der Wohnung zu; ihn trifft hierfür die alleinige Unterhaltspflicht, wobei das Sondernutzungsrecht nicht zum Ausbau des Spitzbodens für Wohnzwecke berechtigt. Mit notarieller Urkunde des Notars Dr. R. vom 25.01.2011 (UR-Nr. …) vereinbarten sämtliche in den Wohnungsgrundbüchern von E. S., Bl. … bis … eingetragenen Wohnungseigentümer unter anderem eine Änderung des Sondernutzungsrechts dahin, dass es auch zum Ausbau des Spitzbodens zu Wohnzwecken berechtige und bewilligten die Eintragung dieser Änderung im Grundbuch. Auf den entsprechenden Eintragungsantrag des Urkundsnotars erließ die Grundbuchrechtspflegerin am 05.05.2011 eine Zwischenverfügung, mit der sie die Vorlage einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung, eine Änderung der Miteigentumsanteile sowie die Zustimmung sämtlicher in den Wohnungsgrundbüchern eingetragenen Berechtigten forderte. Zur Beseitigung der Eintragungshindernisse setzte sie eine Frist und kündigte für den Fall des fruchtlosen Ablaufs die Zurückweisung des Eintragungsantrags an.

Dagegen richtet sich die Beschwerde der Antragstellerin, die geltend macht, die vorgesehene Änderung des Nutzungszwecks des Spitzbodens erfordere eine Änderung der Miteigentumsanteile nicht. Die Änderung beeinflusse auch nicht die Rechtsstellung der in Abt. II und III der Wohnungsgrundbücher eingetragenen Berechtigten, so dass auch deren Zustimmung nicht erforderlich sei. Wegen der Einzelheiten nimmt der Senat Bezug auf die Beschwerdeschrift vom 15.05.2011 und den weiteren Schriftsatz vom 07.06.2011. Die Grundbuchrechtspflegerin hat der Beschwerde mit Verfügung vom 23.05.2011 teilweise abgeholfen und macht den Vollzug des Eintragungsantrags nunmehr, wie sich aus der Klarstellung vom 30.06.2011 ergibt, nur noch von der Vorlage der Zustimmung der in Abt. III der Wohnungsgrundbücher eingetragenen Inhaber von Grundpfandrechten abhängig. In diesem Umfang hat sie die Sache dem Oberlandesgericht vorgelegt.

II.

Die Beschwerde ist nach den §§ 71 ff. GBO an sich statthaft und auch sonst zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Das allein noch den Gegenstand der Zwischenverfügung bildende Eintragungshindernis der fehlenden Zustimmung der in Abt. III der Wohnungsgrundbücher eingetragenen Berechtigten besteht nicht.

Wohnungseigentum besteht gemäß §§ 1, 6 WEG in der untrennbaren Verbindung des Alleineigentums an einer Wohnung (Sondereigentum) mit dem ideellen Miteigentumsanteil am übrigen Grundstück (gemeinschaftliches Eigentum). Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich zum Mitgebrauch des gesamten gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. Dieses Recht gehört zum Inhalt des dem einzelnen Wohnungseigentümer zustehenden Miteigentums und ist damit Inhalt des dem Miteigentum zugeordneten Sondereigentums. Wird von den Wohnungseigentümern der Gebrauch im gemeinschaftlichen Eigentum befindlicher Räume oder Flächen dahin geregelt, dass sie einem Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen werden und soll diese Gebrauchsregelung gemäß §§ 15 Abs. 1, 5 Abs. 4 S. 1, 10 Abs. 2 WEG durch Grundbucheintragung zum Inhalt des Sondereigentums werden, so bedeutet diese dann dinglich wirkende Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts eine Inhaltsänderung des jeweiligen Sondereigentums im Sinne des § 877 BGB (BGHZ 91, 343 ff. m.w.N.). Nichts anderes gilt, wenn wie hier ein eingetragenes Sondernutzungsrecht inhaltlich geändert und auch diese Änderung im Grundbuch eingetragen werden soll (§ 5 Abs. 4 S. 2 WEG). Ist das Wohnungseigentum mit dem Recht eines Dritten belastet, so ist sachenrechtlich grundsätzlich dessen Zustimmung zu der Inhaltsänderung gemäß §§ 877, 876 Satz 1 BGB erforderlich. Aus dem Schutzzweck dieser Vorschriften ergibt sich indessen nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, der der Senat folgt, dass die Zustimmung des Dritten unnötig ist, wenn seine dingliche Rechtsstellung durch die Änderung nicht berührt wird. Entscheidend hierfür ist, ob eine rechtliche, nicht aber eine nur wirtschaftliche Beeinträchtigung des Dritten mit Sicherheit auszuschließen ist (BGH, a.a.O.; OLG Hamm RPfleger 1997, 376; OLG Saarbrücken NJW-RR 2011, 519 ff. jeweils m.w.N.; Bauer/von Oefele, GBO, 2. Aufl., AT V, Rn 331; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 19 Rn. 91; Demharter, GBO, 27. Aufl., Anhang zu § 3, Rn. 79; Armbrüster in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 127). Das ist hier der Fall.

Sollte sich die Zwischenverfügung auch auf die Zustimmung der Berechtigten in Abt. III des im Betreff bezeichneten Grundstücks beziehen, so liegt auf der Hand, dass deren Rechtsstellung durch die vereinbarte Ausweitung des Sondernutzungsrechts jedenfalls keine nachteilige Änderung erfährt (OLG Saarbrücken, a.a.O.). Aber auch die dingliche Rechtsstellung der in den übrigen Wohnungsgrundbüchern eingetragenen Grundpfandgläubiger wird durch die Änderung des Sondernutzungsrechts rechtlich nicht nachteilig berührt.

Es tritt nämlich bei keinem Wohnungseigentümer eine rechtliche Benachteiligung ein, die zu einer Schmälerung der Haftungsgrundlage der jeweiligen in Abt. III eingetragenen Berechtigten führt. Es entspricht ständiger höchst- und obergerichtlicher Rechtsprechung, dass durch ein Sondernutzungsrecht bei denjenigen Wohnungseigentümern, denen durch die Gebrauchsregelung das Recht zum Mitgebrauch bestimmter Bestandteile des gemeinschaftlichen Eigentums entzogen wird, nur dieser Ausschluss der eigenen Berechtigung zum Inhalt ihres Sondereigentums wird, nicht aber die positive Zuordnung des Nutzungsrechts zu dem begünstigten Wohnungseigentum (BGH, a.a.O.; BGHZ 73, 145 ff.; OLG Hamm, a.a.O.; BayOBLG Rpfleger 1990, 63). Durch die Vereinbarung der erweiterten Nutzungsmöglichkeit des Spitzbodens werden daher die Gläubiger der anderen Wohnungseigentümer in ihrer dinglichen Rechtsstellung nicht berührt, weil alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Nutzungsberechtigten bereits durch die Eintragung des Sondernutzungsrechts in der ursprünglichen Fassung (keine Nutzung zu Wohnzwecken) von der Benutzung des Spitzbodens ausgeschlossen waren. Auf den Inhalt ihres Sondereigentums und damit auch auf die Rechtsstellung ihrer Gläubiger wirkt sich die Änderungsvereinbarung mithin nicht aus (OLG Hamm, a.a.O.; Meikel, a.a.O.; Bauer/von Oefele, a.a.O.; Staudinger/Gursky, BGB, § 877 Rn. 50). Auf etwa vorhandene wirtschaftliche Beeinträchtigungen kommt es nicht an.

III.

Eine Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren ist nicht veranlasst, weil die Beschwerde Erfolg hatte und deshalb Gerichtsgebühren nicht erhoben werden. Außergerichtliche Kosten anderer Beteiligten sind nicht entstanden.

Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor; zudem hatte die Beschwerde Erfolg, so dass die Antragstellerin durch die Entscheidung des Senats nicht beschwert ist.