Thüringer Oberverwaltungsgericht Urteil vom 12.08.2025 – 1 KO 156/25

Auf die Berufung der Beklagten hin wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Meiningen vom 27. August 2021 - 5 K 877/19 Me - abgeändert und die Klage abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die beklagte Stadt Eisenach wendet sich gegen ein Urteil des Verwaltungsgerichts, mit dem sie verpflichtet wurde, dem Kläger eine „erhaltensrechtliche Genehmigung“ zum Abriss von Gebäudeteilen des ehemaligen Hotels „Fürstenhof“ zu erteilen.

Das ehemalige Hotel „Fürstenhof“ (zu DDR- Zeiten „Stadt Eisenach“) wurde nach und nach in sieben zusammenhängenden Gebäudeabschnitten auf dem Grundstück Gemarkung Eisenach, Flur 67, Flurstück a, errichtet. Zwischen dem ehemaligen Hotel und der Wartburg besteht eine Sichtbeziehung.

Die Beteiligten bezeichnen den ehemals mit der Aufschrift „Fürstenhof“ versehenen Gebäudeteil als Teil 1, die angrenzende sog. Bornemann´sche Villa als Gebäudeteil 2, ein Zwischengebäude als Gebäudeteil 3, die ehemalige Grottabar als Gebäudeteil 4, den sogenannten „Kleinen Saal“ als Gebäudeteil 5, den „Großen Saal“ als Gebäudeteil 6 und den Zwischenbau mit Foyer als Gebäudeteil 7. Zu dem Hotelkomplex gehört auch das ehemalige Casino (Gebäudeteil 8), das dem Hotelgebäude vorgelagert in den Hang hinein gebaut wurde.

Ursprünglich war der Gebäudekomplex als Einzeldenkmal in das Denkmalbuch eingetragen. Seit 2004 ist es nur noch Bestandteil des Denkmalensembles „Villenkolonie - Karthäuserhöhe“. Der gesamte Gebäudekomplex steht seit der Schließung des Hotels Mitte der neunziger Jahre des letzten Jahrhunderts leer.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der „Erhaltungssatzung der Stadt Eisenach für den Bereich der Südstadt gemäß § 172 Abs. 1 BauGB“ vom 27. März 1998 (fortan: Erhaltungssatzung).

Der Kläger kaufte den Gesamtkomplex „Fürstenhof“ im Jahr 2006. Die Beklagte übte kein Vorkaufsrecht aus.

In der Folgezeit stellte der Kläger zahlreiche unterschiedliche, den Gebäudekomplex oder Teile davon betreffende Bauvoranfragen und Genehmigungsanträge.

Der Kläger gibt an, er habe am 15. April 2013 eine Bauvoranfrage (Az.: 00352-13 50) für den Teilabriss der Gebäudeteile 1 und 3 bis 7 mit dem Ziel einer Sanierung und Nutzung der Bornemann´schen Villa und der Neubebauung der Liegenschaft „Fürstenhof“ sowie Anträge auf Erteilung von erhaltungsrechtlichen, sanierungs- und denkmalschutzrechtlichen Genehmigungen gestellt. Die Bauvoranfrage sei zum Ruhen gebracht, und die denkmalschutz-, erhaltens- und sanierungsrechtlichen Erlaubnisse seien im Jahr 2013 wegen fehlender bzw. nicht nachgereichter Unterlagen abgelehnt worden.

In einem Ortstermin im Juli 2014 bewertete ein Mitarbeiter des Thüringer Landesamtes für Denkmalpflege und Archäologie den kulturgeschichtlichen Zeugniswert als stark eingeschränkt und den architektonischen Denkmalwert als nicht begründbar; ein Einzeldenkmalwert wurde verneint.

Mit am 2. Dezember 2014 bei der Beklagten eingegangenem Schreiben vom 28. November 2014 beantragte der Kläger unter dem Betreff „Bauvorhaben: Abriss, Neunutzung und Neubebauung der Liegenschaft „Fürstenhof-Eisenach““ die Erteilung einer „erhaltensrechtlichen Genehmigung“ zum Abriss aller Gebäude des Gesamtkomplexes (Teilbereiche 1 - 8), die die Beklagte unter dem Az.: 1095-14-50 führte. Er beabsichtige einen Neubau von Gebäuden an gleicher Stelle, die der Kubatur des Bestandes folgen sollten, um dem Ensembleschutz gerecht zu werden. Der Bestandsschutz sei erloschen, und eine Nutzung als Hotel im reinen Wohngebiet sei nicht zulässig. Es werde um die Wiederaufnahme des Verfahrens um die Bauvoranfrage vom April 2013 gebeten, die das Nachnutzungskonzept beinhalte. Ziel der Neubebauung sei es, auf dem Grundstück wieder Wohnen zu ermöglichen. Mit der Bauvoranfrage solle der Bebauungsrahmen abgesteckt, Perspektiven aufgezeigt und die Liegenschaft zu einem attraktiven Wohnstandort entwickelt werden.

Mit Schreiben vom 15. Dezember 2014 (Az.: 1096-14-80) forderte die Beklagte den Kläger auf, für die beantragte denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abriss eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorzulegen. Mit Schreiben vom 21. Dezember 2014 verfolgte der Kläger seinen Antrag, ihm den Abriss der Gebäude zu genehmigen, weiter.

Unter dem 18. Dezember 2014 lehnte das Stadtplanungsamt der Beklagten das vom Kläger als „Teilabriss, Sanierung, Neunutzung und Neubebauung der Liegenschaft „Fürstenhof“ bezeichnete Vorhaben (Az.: 0352-13-50) ab. Der Kläger habe zwischenzeitlich einen Antrag auf Totalabbruch eingereicht, der separat beurteilt werde.

Durch Zwischenbescheid vom 22. Dezember 2014 verlängerte die Beklagte die Bearbeitungsfrist für den Antrag vom 28. November 2014 bis zum 2. April 2015 und führte am 12. Januar 2015 ein „Abstimmungsgespräch und erhaltensrechtliche Erörterung nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BauGB“ zu den baurechtlichen Anträgen zum ehemaligen Hotel Fürstenhof durch. Unter Ziff. 1 heißt es, der Termin diene zum einen zur Abstimmung der laufenden Anträge (Bauvoranfrage vom 15. April 2013; Anträge auf erhaltensrechtliche und auf sanierungsrechtliche Genehmigung sowie auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnis vom 2. Dezember 2014), zum anderen zur formalen Erörterung nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Die Bauvoranfrage sei am 2. Dezember 2014 „reaktiviert“ worden. Neben der Nachforderung der Wirtschaftlichkeitsberechnung betreffend die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis und der Erörterung des Bauzustandes im Hinblick auf § 173 BauGB wurde auch erörtert, ob sich das Vorhaben des Klägers, so wie es Gegenstand der Bauvoranfrage war, nach § 34 BauGB einfügt. Die parallel zu dem im Dezember 2014 beantragten vollständigen Abriss wiederaktivierte Bauvoranfrage diene dazu, „die Möglichkeiten einer Kubatur“ abzustecken. Der Eigentümer räume ein, dass die Kernzelle, die Villa Bornemann, erhaltungswürdig sei. Er strebe grundsätzlich einen Verkauf des Grundstückes an, eigene Investitionen beabsichtige er nicht.

Betreffend die Bauvoranfrage, die nicht ruhend gestellt wurde, sollten am 16. Februar und 2. März 2015 Besprechungstermine durchgeführt werden.

Den Antrag auf erhaltensrechtliche Abrissgenehmigung (Az.: 01095-14-50) lehnte die Beklagte durch Bescheid vom 30. März 2015 ab. Gegen den am 1. April 2015 zugestellten Bescheid legte der Kläger am 24. April 2015 Widerspruch ein (Az.: 00361-15-70), den die Beklagte zunächst ruhend stellte.

Ebenfalls unter dem 28. November 2014 beantragte der Kläger die sanierungsrechtliche Genehmigung, die der Beklagte laut eines internen Vermerks „in die Frist laufen“ lassen wollte.

Durch Bescheid vom 30. April 2015 lehnte die Beklagte die ebenfalls am 2. Dezember 2014 beantragte denkmalschutzrechtliche Genehmigung wegen Veränderung des Denkmalensembles „Villenkolonie Karthäuserhöhe“ (Az.: 01096-14-80) ab. Über den dagegen eingelegten Widerspruch wurde (wohl) noch nicht entschieden.

Nachdem die Beklagte unter dem 7. Dezember 2015 dem Kläger einen Bauvorbescheid (Az.: 00370-15-50) für die Bebaubarkeit des Grundstückes mit sechs Wohnhäusern (zwei bis vier Geschosse) entlang einer neuen Erschließungsstraße und für die Zulässigkeit der Wohnnutzung der Gebäudeteile 1 und 2 erteilte hatte, genehmigte sie ihm aufgrund seines Bauantrags vom 21. Dezember 2016 durch Bescheid vom 29. Dezember 2017 (Az.: 01162-16-50) den Abriss der Gebäudeteile 3 bis 7 und den Neubau von vier Stadtvillen. Von dieser Genehmigung hat der Kläger bislang keinen Gebrauch gemacht.

Unter Bezugnahme auf die Baugenehmigung stellte der Kläger am 16. April 2018 (Az.: 00327-18-50) den Antrag, ihm für den Teilabbruch, die Sanierung und den Neubau „Fürstenhof“ einen Bauvorbescheid zu erteilen. Der Gebäudeteil 1 solle teilweise und die Bornemann´sche Villa vollständig abgerissen werden. Außerdem beantragte er Festlegungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zur Wohnfläche, zur Zahl der Wohnungen und Pkw-Stellplätzen. Die Beklagte hat über diesen Antrag noch nicht entschieden. Die deswegen vor dem Verwaltungsgericht Meiningen erhobene Klage wurde zum Ruhen gebracht (Az. 5 K 1138/19 Me).

Unter dem 17. November 2017 reichte der Kläger bei der Beklagten verschiedene Bebauungsvarianten für das streitgegenständliche Grundstück ein, die sämtlich von einem vollständigen Abriss des Fürstenhofs ausgingen. Das Thüringer Landesamt für Archäologie und Denkmalpflege habe sich mit einem historisierenden Nachbau der Gebäudeteile 1 und 2 einverstanden erklärt.

In einer Besprechung am 10. Juli 2018 wurde dem Kläger betreffend der Bauvoranfrage (Az.: 00327-18-50) „Sanierung des Gebäudes 1 und Neubau Gebäude 2“ die bauplanungsrechtliche Zustimmung in Aussicht gestellt. Die Aufforderung, die für die Notsicherung des Gebäudeteils 1 bereitgestellten Fördermittel abzurufen, lehnte der Kläger ab. Er forderte stattdessen die Bereitstellung weiterer Fördermittel sowie die positive Verbescheidung einer noch zu stellenden Bauvoranfrage u. a. betreffend des Casinos. Er wiederholte die zuletzt vorgestellten, möglichen Bebauungsvarianten (vgl. Präsentation des Klägers vom 10. Juli 2018).

Der Kläger rief das ruhende Widerspruchsverfahren betreffend den Bescheid vom 30. März 2015 am 3. April 2019 wieder auf.

Er hat am 18. Juli 2019 Klage vor dem Verwaltungsgericht Meiningen erhoben. Nachdem sich das Verfahren hinsichtlich der Gebäudeteile 3 bis 8 erledigt hatte und unter dem Aktenzeichen 5 K 1181/20 Me eingestellt worden war,

hat der Kläger zuletzt beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 30. März 2015 zu verpflichten, ihm die erhaltensrechtliche Genehmigung nach § 173 BauGB zum Abriss der Gebäudeteile 1 (mit Schriftzug „Fürstenhof“) und 2 (sog. Bornemann´sche Villa) entsprechend seinem Antrag vom 28. November 2014 zu erteilen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Verwaltungsgericht hat die Beklagte durch Urteil vom 27. August 2021 verpflichtet, dem Kläger die erhaltensrechtliche Genehmigung zum Abriss der Gebäude 1 und 2 zu erteilen. Es hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt:

Die nach § 75 VwGO zulässige Klage sei begründet. Der Kläger habe Anspruch auf Erteilung der Genehmigung. Die Erhaltungssatzung der Beklagten sei zwar formell und materiell rechtmäßig. Die Genehmigung dürfe vorliegend aber nicht nach § 172 Abs. 3 i. V. m. Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB versagt werden. In dem für die Beurteilung des Verpflichtungsbegehrens maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichtes lägen die Voraussetzungen für die Versagung der Genehmigung zum Abriss aus erhaltensrechtlichen Gründen nicht vor. Die Gebäudeteile 1 und 2 - die hier noch streitgegenständliche Westfront sei als eine bauliche Anlage zu begreifen - prägten aufgrund ihrer desolaten Bausubstanz nicht (mehr) das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild; sie seien nicht mehr von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung. Es verbiete sich, die einzelnen Gebäudebereiche des baulich zusammenhängenden Gesamtensembles in selbstständige, einzelne abtrennbare Bestandteile zu zerlegen, also den Teil der Westfront des Fürstenhofes (Gebäudeteil 1) isoliert daraufhin zu betrachteten, ob er für sich genommen noch erhaltenswert und objektiv erhaltensfähig sei. Denn von dem Gebäudeteil 1 gehe nicht die unter Schutz gestellte Stadtbild und -gestalt prägende Wirkung aus, weil es auf die optischen Auswirkungen der baulichen Anlage auf das Stadtbild ankomme. Da der Gebäudeteil 2, der mindestens die Hälfte des noch streitigen Gebäudekomplexes und optisch mehr als die Hälfte der Westfassade des Gesamtkomplexes ausmache, in seiner Substanz unrettbar verloren sei, sei die bauliche Anlage in großen Teilen verfallen und könne daher insgesamt keine ortsbildprägende Wirkung mehr entfalten.

Auf Antrag der Beklagten hat der Senat die Berufung durch Beschluss vom 18. März 2025 (Az.: 1 ZKO 761/21) zugelassen.

Die Beklagte hat die Berufung im Wesentlichen unter Vertiefung der bereits vorgebrachten Argumente wie folgt begründet: Für die Frage, ob die bauliche Anlage zum Schutz des Orts- oder Landschaftsbildes sowie der Stadtgestalt aufgrund ihrer prägenden oder mittragenden bzw. den historischen Entwicklungsprozess eines Stadtteiles dokumentierenden Wirkung erhalten bleiben solle, sei nicht auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung, sondern auf den der Behördenentscheidung abzustellen. Maßgeblicher Beurteilungsgegenstand sei unter erhaltungsrechtlicher Perspektive auch nicht der gesamte Gebäudekomplex des vormaligen Hotels „Fürstenhof“, also dessen vollständige Westseite unter Einbeziehung der „Bornemann´schen Villa“. Die Gebäudeteile 1 und 2 seien getrennt zu betrachten und jeweils von eigener städtebaulicher bzw. stadtgeschichtlicher Bedeutung.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils des Verwaltungsgerichts Meiningen vom 27. August 2021 die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das ergangene Urteil.

Während des laufenden Verfahrens vor dem Oberverwaltungsgericht hat der Kläger unter dem 2. Oktober 2023 eine Bauvoranfrage zum „Neubau von zwei Villen mit Tiefgarage und Stellplätzen“ gestellt (Az.: 00749-23-65). Am 8. August 2024 hat die Beklagte einen Bauvorbescheid für die Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern und einer Tiefgarage auf dem Vorhabengrundstück erlassen und ausgeführt, dass der Bauvorbescheid die Bebauungsgenehmigung, mit der die grundsätzliche planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens festgestellt werde, die sanierungsrechtliche und die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis beinhalte. Die Planung werde aus denkmalfachlicher Sicht im Grundsatz bestätigt. Die Errichtung der Gebäude sei nach ihrer Erhaltungssatzung grundsätzlich zulässig, das Verfahren zur Erteilung der Genehmigung aber Bestandteil des Baugenehmigungsverfahrens. Die Entscheidung über den Abbruch sei nicht Gegenstand des Vorbescheides, aber Voraussetzung für die Durchführbarkeit des Vorhabens.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Einnahme richterlichen Augenscheins. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Ferner wird wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes auf die Gerichtsakten (insgesamt 3 Bände) sowie die beigezogenen Verwaltungsakten (5 Hefter und 2 Ordner) verwiesen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Beratung waren.

Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Beklagte zu Unrecht verpflichtet, ihren Bescheid vom 30. März 2015 aufzuheben und dem Kläger die Genehmigung zum Abriss der Gebäudeteil 1 und 2 des ehemaligen Hotels „Fürstenhof“ in Eisenach nach ihrer Erhaltungssatzung entsprechend seinem Antrag vom 28. November 2014 zu erteilen.

I. Die Verpflichtungsklage ist zulässig. Insbesondere ist das Rechtsschutzbedürfnis des Klägers nicht durch Erlass des Bauvorbescheides vom 8. August 2024 entfallen. Der Bauvorbescheid betrifft nur die vom Kläger zur Entscheidung gestellte bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines (weiteren) Bauvorhabens, nicht aber den Abriss der Gebäudeteile 1 und 2. Die Beklagte hat ausdrücklich nur festgestellt, dass die zuletzt geplante Bebauung nach der „Erhaltungssatzung für den Bereich der Südstadt gemäß § 172 Abs. 1 BauGB“ vom 27. März 1998 (fortan: Erhaltungssatzung) grundsätzlich zulässig ist. Sie hat die Frage, ob der Bestand abgebrochen werden darf, explizit ausgeklammert. Zudem hat sie darauf hingewiesen, dass eine Erlaubnis zum Abbruch der Gebäudeteile 1 und 2 nach der Erhaltungssatzung nicht Gegenstand des Vorbescheides sei.

II. Die Klage ist aber unbegründet.

Der Bescheid der Beklagten vom 30. März 2015 ist im Ergebnis rechtmäßig (§ 113 Abs. 5 VwGO).

1. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts hat der Kläger keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte verpflichtet wird, eine isolierte erhaltensrechtliche Genehmigung zum Abbruch der auf dem streitgegenständlichen Grundstück aufstehenden Gebäudeteile 1 und 2 des ehemaligen Hotels Fürstenhof gemäß § 2 der Erhaltungssatzung i. V. m. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. Abs. 3 Satz 1 BauGB, § 173 Abs. 1 BauGB zu erteilen.

Zwar liegt das Vorhabengrundstück im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung (a), die formell und materiell rechtmäßig ist (b). Auch ist das beantragte Vorhaben genehmigungspflichtig (c). Jedoch kann der Kläger angesichts der im Baurecht herrschenden Konzentrationswirkung der Baugenehmigung (§ 63 Satz 1 Nr. 3 ThürBauO2014/§ 66 Satz 1 Nr. 3 ThürBauO 2024 i. V. m. § 173 Satz 2 BauGB) keine isolierte erhaltensrechtliche Genehmigung erstreiten (d).

a. Das Vorhabengrundstück in der L.... liegt in der Südstadt von Eisenach und damit ausweislich des als Anlage 01 zur Erhaltungssatzung beigefügten Plans im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung (§ 1 Sätze 1 bis 3 der Erhaltungssatzung).

b. Die Erhaltungssatzung ist formell und materiell rechtmäßig.

Die Beklagte hat mit dem Erlass der Erhaltungssatzung von der in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB geregelten gesetzlichen Ermächtigung Gebrauch gemacht. Die Vorschrift ist verfassungsgemäß (zur Vorgängervorschrift des § 39 h BauGB vgl. BVerfG, Beschluss vom 26. Januar 1987 - 1 BvR 969/83 - DVBl. 1987, 465 f. vgl. auch Rixner/Biedermann/Charlier, Systematischer Praxiskommentar BauGB/BauNVO, 4. Aufl., 2022, fortan: Rixner, § 172 BauGB, Rn. 5).

§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB eröffnet den Gemeinden die Möglichkeit, zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt im Wege des Satzungserlasses bestimmte Vorhaben, namentlich den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer präventiven Kontrolle dahingehend zu unterziehen, ob sie mit den von der Kommune verfolgten Erhaltungszielen im Einklang stehen. Die städtebauliche Eigenart eines Gebiets ergibt sich dabei aus der durch die bereits vorhandene Bebauung geprägten Gestalt dieses Gebiets. Sie kann nur in optisch wahrnehmbaren Umständen ihren Ausdruck finden. Städtebaulicher Erhaltungsschutz in diesem Sinne zielt damit auf die Wahrung der städtebaulichen Funktion baulicher Anlagen, deren Bezugspunkt die städtebauliche Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt ist. Das Gebiet muss - äußerlich erkennbar - Besonderheiten aufweisen und aus diesem Grund erhaltenswert sein. Die Gründe für diesen städtebaulichen Erhaltungsschutz werden durch § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB weiter dahin konkretisiert, dass in dem Erhaltungsgebiet bauliche Anlagen vorhanden sein müssen, die das Orts- oder Landschaftsbild oder die Stadtgestalt prägen oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung sind. Die städtebauliche Bedeutung ist nicht auf Aspekte des sogenannten städtebaulichen Denkmalschutzes beschränkt, muss sich aber aus optisch wahrnehmbaren Wirkungen der baulichen Anlagen ergeben, die zur städtebaulichen Gestalt des Gebiets beitragen können (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014 - 4 CN 7/13 -, juris Rn. 9 ff.).

Das Verfahren der Unterschutzstellung ist danach zweistufig ausgestaltet (bereits: BVerwG, Beschluss vom 23. Juni 1992 - 4 NB 9/92 - juris Rn. 14): In der ersten Verfahrensstufe geht es um die Festlegung eines Erhaltungsgebiets durch eine gemeindliche Satzung mit der Folge, dass bauliche Veränderungen genehmigungsbedürftig werden. In der zweiten Verfahrensstufe konkretisiert und individualisiert sich das Verfahren, indem im Rahmen des Genehmigungsverfahrens über die Zulässigkeit des einzelnen Vorhabens und der konkreten Maßnahmen entschieden wird (BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014 - 4 CN 7/13 - beck-online Rn. 13). Die Zulässigkeit eines Vorhabens nach der Erhaltungssatzung ist eigenständig zu prüfen. Unberührt bleiben insoweit nicht nur die Bestimmungen über die Zulässigkeit von Vorhaben nach den §§ 29 ff. BauGB, sondern auch die bauordnungsrechtlichen und denkmalschutzrechtlichen Bestimmungen des jeweiligen Landesrechts. Das Erhaltungsrecht überlagert wie das Bauordnungsrecht oder das Denkmalschutzrecht die bauplanungsrechtlichen Regelungen über die Zulässigkeit von Vorhaben (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr/Mitschang, 15. Aufl. 2022, BauGB § 172 beck-online Rn. 42).

Vorliegend regelt § 2 der Erhaltungssatzung der Beklagten, dass zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des in § 1 der Satzung festgesetzten Gebietes, des durch die beigefügte Karte näher konkretisierten Bereiches der „Südstadt“, aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt die Errichtung, der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen.

Im vorliegenden Berufungsverfahren, in dem der Senat die Rechtmäßigkeit einer Satzung nur inzident anhand der Rügen der Beteiligten prüft (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 1998 - 1 KO 1040/97 -, juris Rn. 107; Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 15. Auflage 2022, fortan: Battis, § 10 BauGB, Rn. 27 m. w. N.), wurden Einwände gegen die formelle und materielle Rechtmäßigkeit dieser Erhaltungssatzung weder vorgebracht, noch drängen sich diese dem Senat auf.

c. Nach § 2 der Erhaltungssatzung i. V. m. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist der Abbruch der Gebäude 1 und 2 als Rückbau genehmigungspflichtig.

Die zuletzt genannte Vorschrift normiert ein präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt (aa.), wobei für die Frage, ob die Voraussetzungen für ein Verbot vorliegen, auf die im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung maßgebliche Sach- und Rechtslage abzustellen ist (bb.).

aa. Die nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB erforderliche Genehmigung darf nach § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB nur versagt werden, wenn die Gebäude 1 und/oder 2 eine bauliche Anlage darstellen und allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägen (1. Alt.) oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung (2. Alt.) sind.

Der jeweilige Bauherr hat einen Rechtsanspruch auf Erteilung der beantragten Genehmigung, wenn die genannten Voraussetzungen für ein Verbot im konkreten Fall nicht vorliegen. Dies folgt aus dem Wortlaut „darf …. nur versagt werden“ der Norm, der nur ein präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt normiert (Rixner, § 172 BauGB, juris Rn. 40). Liegen demgegenüber die Voraussetzungen für ein Verbot vor, kann die Genehmigung immer noch im Ermessenswege in atypischen Fallgestaltungen erteilt werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 - 4 C 2/97 -, juris Rn. 23).

bb. Ob die Voraussetzungen für ein Verbot der vom Kläger geplanten baulichen Veränderung vorliegen, entscheidet sich - wovon das Verwaltungsgericht zutreffend ausgegangen ist - nach der im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung maßgeblichen Sach- und Rechtslage. Von diesem - für den Regelfall der Entscheidung eines gebundenen Anspruches im Wege der Verpflichtungsklage bestehenden - Grundsatzes ergibt sich aus Gründen des materiellen Rechts nichts Abweichendes (so auch ohne Begründung: HessVGH, Urteil vom 9. November 1995 - 4 UE 2704/90 - juris Rn. 39). Der gegenteiligen Rechtsauffassung der Beklagten, die auf den Zeitpunkt der Behördenentscheidung abstellen will, folgt der Senat nicht. Vielmehr ist der für die Erteilung einer Baugenehmigung geltende Grundsatz, wonach bis zur gerichtlichen Entscheidung sowohl Änderungen zu Lasten als auch Änderungen zu Gunsten des Bauherrn zu berücksichtigen sind (Schoch/Schneider/Riese, VwGO, August 2024, VwGO § 113 beck-online Rn. 269), auf die erhaltensrechtliche Genehmigung zu übertragen (siehe auch zur Erhaltungssatzung nach altem Recht: BVerwG, Beschluss vom 23. Juni 1992 - 4 NB 9/92 - juris Rn. 14).

Dies ergibt sich aus dem Sinn und Zweck des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, nämlich dem sog. städtebauliche Denkmal- und Ensembleschutz (siehe BVerfG, Kammerbeschluss vom 26. Januar 1987 - 1 BvR969/83 - NVwZ 1987, 879; Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Mai 2020, fortan: Ernst/Zinkahn, § 172 Rn. 27, 30). Dieser ist Teil des Bodenrechts und nimmt insoweit die zu erhaltenden baulichen Anlagen und Ortsbilder gerade in ihrer Beziehung zur aktuellen Stadtstruktur und ihrer stadträumlichen Funktion für das gegenwärtige und zukünftige Zusammenleben der Menschen in den Blick (BVerwG, Beschluss vom 26. Oktober 2020 - 4 BN 54.20 - beck-online Rn. 7). Geschützt ist die aktuelle städtebauliche Wirkung, nicht aber eine vergangene.

d. Ob der Kläger allerdings vorliegend tatsächlich einen Anspruch auf die von ihm begehrte separate erhaltensrechtliche Genehmigung nach §§ 172 Abs. 3 BauGB i. V. m. § 2 der Erhaltungssatzung hat, kann hier dahingestellt bleiben. Denn der Beklagten fehlt die Befugnis, hierüber durch separaten Verwaltungsakt zu entscheiden. Vielmehr hat die nach § 172 Abs. 3 BauGB erforderliche Prüfung, ob dem Vorhaben des Klägers städtebauliche Gründe entgegenstehen, aufgrund der Konzentrationswirkung der Baugenehmigung nach § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB im Baugenehmigungsverfahren zu erfolgen.

Bei der Regelung des § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB handelt es sich um einen Anwendungsfall des § 63 Satz 1 Nr. 3 ThürBauO 2014, wonach bei genehmigungsbedürftigen baulichen Anlagen, die nicht unter § 62 ThürBO 2014 fallen, die Bauaufsichtsbehörde andere öffentlich-rechtliche Anforderungen prüft, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt oder ersetzt wird. Das sachnähere Fachrecht entscheidet darüber, ob seine jeweiligen materiellen Anforderungen im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind. Materielles Fachrecht wird sowohl dann geprüft, wenn eine diesbezügliche Genehmigung kraft Konzentrationsregelung ersetzt wird, als auch, wenn fachrechtliche Entscheidungen kraft Zuständigkeitsübertragung auf die Bauaufsichtsbehörde verbunden mit einem förmlichen Beteiligungsrecht (Benehmen, Einvernehmen, Zustimmung) verlagert werden, als auch dann, wenn ohne förmliches Beteiligungsverfahren der Fachbehörde lediglich materielle Prüfbefugnisse auf die Bauaufsicht fachgesetzlich übertragen worden sind (Schreiber/Ruge, Handbuch Immobilienrecht, 4. Aufl., Kapitel 3: Öffentliches Baurecht - Bauplanungs- und Bauordnungsrecht, juris Rn. 252). Eine gesonderte Genehmigung nach der Erhaltungssatzung als separater Verwaltungsakt ergeht in diesem Falle nicht.

Dies ergibt sich aus Folgendem:

aa. Die Einzelheiten des in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB normierten Genehmigungsverfahren sind in § 173 BauGB geregelt.

Nach § 173 Abs. 1 Satz 1, 1. Hs. BauGB entscheidet grundsätzlich die Gemeinde über den Antrag auf Genehmigung des Rückbaus, der Änderung oder Nutzungsänderung einer erhaltenswerten baulichen Anlage i. S. d. § 172 Abs. 1 BauGB. Ist für das Bauvorhaben eine Baugenehmigung oder baurechtliche Zustimmung einzuholen, wird die Genehmigung zum Rückbau, zur Änderung oder Nutzungsänderung oder zur Errichtung von baulichen Anlagen nach Satz 2 der Norm durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt; im Baugenehmigungs- oder Zustimmungsverfahren wird über die in § 172 Abs. 3 bis 5 BauGB bezeichneten Belange entschieden. Dementsprechend lautet auch § 3 Satz 2 Erhaltungssatzung, dass dann, wenn eine baurechtliche Genehmigung oder Zustimmung erforderlich ist, die Genehmigung nach der Erhaltungssatzung im Zuge des baurechtlichen Verfahrens erteilt wird. In dem Umfang, in dem das Landesrecht erhaltensrelevante Vorhaben dem bauaufsichtlichen Verfahren unterwirft, tritt die Zuständigkeit der Gemeinde nach § 173 Abs. 1 S. 1 Hs. 1 BauGB zurück (Ernst/Zinkahn, BauGB § 173 beck-online Rn. 7a-7c; vgl. OVG BB, Beschluss vom 19. August 2021 - 2 S 7/21 -, juris Rn. 2; NdsOVG, Beschluss vom 10. September 2015 - 1 LA 90/15 -, juris Rn. 20).

Das bedeutet, dass die Gemeinde nur in den Fällen über eine Genehmigung nach ihrer Erhaltungssatzung zu entscheiden hat, in denen kein bauaufsichtsrechtliches Verfahren erforderlich ist, so z. B. bei genehmigungsfreien Vorhaben etc. (BeckOK BauGB § 173 beck-online Rn. 2; vgl. etwa §§ 60 ff. ThürBauO 2014 bzw. §§ 63 ThürBauO 2024). Ergeht indes eine Baugenehmigung oder baurechtliche Zustimmung, enthält diese zugleich die Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB (Jarass, BauGB, 3. Aufl. 2022, fortan: Jarass, BauGB § 173 beck-online Rn. 1; Hoppenberg/de Witt, Handbuch des öffentlichen Baurechts; Stand: November 2024, C. Besonderes Städtebaurecht, Rn. 1556 ff.). Einer städtebaulichen erhaltungsrechtlichen Genehmigung bedarf es in den Fällen des § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht, weil in diesen Fällen über die erhaltungsrechtlichen Fragen im landesrechtlichen Bauordnungsverfahren mitentschieden wird, wie es in der Gesetzesbegründung zu Art. 4 Nr. 2 „Änderung des Baugesetzbuches“ des Entwurfes eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2009/28/EG zur Förderung der Nutzung von Energie aus erneuerbaren Quellen, Europarechtsanpassungsgesetz Erneuerbare Energien - EAG EE -, BT-Drs. 17/3629, auf S. 60, vorletzter Satz zu Nr. 2 (Einfügung des 2. HS in § 173 Absatz 1 Satz 1), heißt.

Soweit der Kläger insoweit einwendet, die Beklagte habe in dem nicht streitgegenständlichen Verfahren zum Bauvorbescheid vom 8. August 2024 (Az.: 00749-23-65), am 17. Oktober 2024 selbst die Auffassung vertreten, dass eine Antragstellung nach der Erhaltungssatzung notwendig sei, trifft diese Rechtsauffassung nicht zu. Denn der Grundsatz der Verfahrenseinheit verwehrt es der Bauaufsichtsbehörde, einen Bauantrag einerseits in einen verfahrensfreien bzw. anzeigepflichtigen und andererseits in einen genehmigungspflichtigen Teil aufzuspalten (vgl. Meißner, ThürBauO § 60 Rn. 2; Gesetzesbegründung zu § 60 ThürBauO 2014: LT-Drs. 5/5768 S. 119; vgl. für das hessische Landesrecht: HessVGH, Beschluss vom 17. März 2021 - 3 B 2000/20 -, beck-online Rn. 32; Hornmann, Kommentar zur Hessischen Bauordnung, HBO, 4. Aufl. 2022, fortan: Hornmann, HBO § 74 beck-online Rn. 4 f.; BeckOK Bauordnungsrecht Hessen, Stand: 1. Februar 2025, HBO § 77 Beck-online Rn. 7).

Insoweit kann sich die Beklagte auch nicht darauf zurückziehen, dass die Frage der erhaltensrechtlichen Genehmigungsfähigkeit nach § 172 BauGB nicht Gegenstand eines Bauvorbescheides (§ 74 Satz 1 ThürBauO/§ 82 Satz 1 ThürBauO 2024) sein könnte. Diese Annahme trifft nicht zu. Ein Bauvorbescheid nimmt einzelne im Baugenehmigungsverfahren zu prüfende bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Fragen vorweg (Ziff. 74.1 und 74.3 VolzBekThürBO, abgedr. in Meißner, § 74 ThürBauO). Die Frage nach dem Vorliegen städtebaulich entgegenstehender Gründe nach § 172 Abs. 3 BauGB kann als Teil des Bauplanungsrechts Gegenstand eines Bauvorbescheidverfahrens sein, wenn das Vorhaben baugenehmigungspflichtig ist.

bb. Entgegen der Annahme des Klägers in seinem nachgelassenen Schriftsatz vom 22. August 2024 weicht der Senat mit seiner Rechtsauffassung auch nicht von der Rechtsprechung anderer Obergerichte oder der Kommentarliteratur ab, sondern steht vielmehr damit in Einklang.

Der Senat stimmt dem Kläger zu, dass ein vollständiger Abbruch des ehemaligen Fürstenhofs ohne geplante Neubebauung nicht nach § 59 Abs. 1 ThürBauO 2014 baugenehmigungspflichtig wäre, weil es sich dabei nicht um eine Änderung von Anlagen handelte (vgl. Meißner, Thüringer Bauordnung, Kommentar, 2019, fortan: Meißner, § 58 ThürBauO Rn. 2). Ein Abbruch des gesamten Gebäudekomplexes wäre angesichts der Tatsache, dass der Gebäudekomplex zur Gebäudeklasse 5 gehört und höher als 10 m ist, auch nicht nach § 60 Abs. 3 Satz 1 Nrn. 1 bis 3 ThürBauO 2014, die nach § 100 Abs. 1 Satz 1 ThürBauO 2024 für das durch Antrag vom 2. Dezember 2014 und damit vor Inkrafttreten der Neufassung der Thüringer Bauordnung eingeleitete Verfahren fortgilt, bzw. nach § 63 Abs. 3 Satz 1 ThürBauO 2024 genehmigungsfrei, sondern gemäß § 60 Abs. 3 Satz 2 ThürBauO 2014 nur anzeigepflichtig (Meißner, § 60 ThürBauO Rn. 35).

Allerdings hat der Kläger vorliegend nicht nur ein Abbruchvorhaben ohne Neubebauung zur Genehmigung gestellt. Dies ergibt sich aus einer Auslegung seines Antrages vom 2. Dezember 2014.

Ob eine Bauherrschaft ein Gesamtvorhaben zur Genehmigung gestellt hat, beurteilt sich nach dem jeweiligen Genehmigungsantrag samt eingereichter Bauunterlagen, der unter Umständen der Auslegung bedarf (Hornmann, HBO § 74, beck-online Rn. 255 ff.). Das Baugenehmigungsverfahren wird nur auf Antrag eingeleitet (§ 67 Abs. 1 ThürBauO 2014/§ 74 Abs. 1 ThürBauO2024). Ein solcher Antrag ist rechtliche Voraussetzung einer Baugenehmigung, d. h. sie darf nur ergehen, wenn ein entsprechender Antrag gestellt worden ist (sog. Dispositionsmaxime; vgl. Busse/Kraus, Bayerische Bauordnung, Kommentar, Bd. I, Stand: Januar 2025, fortan: Busse/Kraus, Art. 64 Rn. 11). Der Bauherr bestimmt durch seinen Bauantrag, was Gegenstand der Baugenehmigung sein soll (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Mai 2014 - 4 B 21/14 -, juris Rn. 13, und Urteil vom 4. Juli 1980 - IV C 99.77 -, juris Rn. 11). Ein Bauantrag ist als Willenserklärung des Bürgers gegenüber der Behörde auslegungsfähig. In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist geklärt, dass für die Auslegung von Willenserklärungen gemäß der Vorschrift des § 133 BGB nicht der innere, sondern der erklärte Wille maßgebend ist, wie ihn bei objektiver Würdigung der Empfänger verstehen konnte (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1981 - 8 C 49/81 -, juris Rn. 19, m. w. N.; BayVGH, Beschluss vom 19. Juli 2016 - 9 ZB 14.1147 -, juris Rn. 9; Busse/Kraus, Art. 64 Rn. 9 f., 13 ff.). Hierfür ist zum einen auf die Angaben des Bauherrn in dem Bauantragsformular, zum anderen auf die von ihm eingereichten, für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrags erforderlichen Unterlagen (§ 67 Abs. 2 Satz 1 ThürBauO 2014/§ 74 Abs. 2 Satz 1 ThürBauO 2024) abzustellen (vgl. OVG NRW, Urteil vom 26. September 1991 - 11 A 1604/89 -, juris Rn. 50, und Beschluss vom 12. Januar 2001 - 10 B 1827/00 -, juris Rn. 7; Busse/Kraus, Art. 64 Rn. 13a).

Ausgehend von diesen Grundsätzen ist der Bauantrag des Klägers vom 2. Dezember 2014 (Az.: 1095-14-50) nach dem objektiven Empfängerhorizont der Bauaufsichtsbehörde nicht dahingehend zu verstehen, dass der Kläger den Abbruch der Gebäudeteile 1 und 2 als isoliertes Vorhaben ohne Neubebauungsabsicht plante. Vielmehr sollte der Abriss nach den im Bauantrag vom 2. Dezember 2014 zum Ausdruck kommenden Vorstellungen des Klägers eine (Neu-) Bebauung des Grundstückes mit Wohnbebauung ermöglichen. Dem steht nicht entgegen, dass der Kläger in seinem Schriftsatz vom 22. August 2024 aus Seite 3 oben behauptet,

„Der Kläger könnte sich durchaus vorstellen, nur diese vier hinteren Villen, für die er die vorgenannte bestandskräftige und durch die Stadt Eisenach verlängerte Baugenehmigung besitzt, zu errichten bzw. als Projekt zu verkaufen, die vorderen Villen nicht zu errichten und es mit einem Abbruch bewenden zu lassen. Theoretisch könnte der Kläger auch keine der Villen errichten und die Fläche unbebaut lassen.“.

Dass der Kläger darin offen lässt, ob er von den diversen ergangenen Bauvorbescheiden und der Baugenehmigung Gebrauch machen wird, ändert an der Auslegung seines Bauantrags vom 2. Dezember 2014 anhand des objektiven Empfängerhorizonts der Bauaufsichtsbehörde nichts:

Zwar beantragte der Kläger darin eingangs wörtlich die Erteilung einer erhaltensrechtlichen Erlaubnis für den Totalabbruch der Gebäude 1 bis 8. Seinen Antrag vom 2. Dezember 2014 hat der Kläger aber zuvor einleitend mit „Bauvorhaben: Abriß, Neunutzung und Neubebauung der Liegenschaft Fürstenhof ….“ bezeichnet. In diesem Zusammenhang wurde auf Seite 2, 3. Spiegelpunkt ausgeführt, dass nach dem Abriss ein Neubau von Gebäuden an gleicher Stelle empfohlen werde, der der Kubatur des Bestandes folge, um dem Ensembleschutz gerecht zu werden. Ferner bat der Kläger sodann um die Wiederaufnahme des Verfahrens für die Bauvoranfrage vom April 2013 (Az.: 00352-13-50) und wies darauf hin, dass diese das Nachnutzungskonzept beinhalte und es Ziel der Neubebauung und der Bauvoranfrage sei, auf dem Grundstück wieder Wohnen zu ermöglichen und den Bebauungsrahmen abzustecken.

Auch wenn es umstritten ist, ob für die Auslegung eines Bauantrages nur auf dessen Wortlaut und die dazu eingereichten Bauunterlagen abzustellen ist (VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 13. März 2025 - 3 S 1632/23 -, juris Rn. 12) oder ob auch weitere Erklärungen und Umstände heranzuziehen sind (vgl. Busse/Kraus, Art. 64 Rn. 13a), so vermag der Senat zugunsten des Klägers auch dem weiteren Verfahrensgang nicht zu entnehmen, dass er als isoliertes Verfahren nur den Totalabbruch des Gebäudekomplexes ohne Bebauungsabsicht plante:

So hat der Kläger zeitnah zu seinem Bauantrag vom 2. Dezember 2014 in seinem Schreiben vom 21. Dezember 2014 betreffend den gleichzeitig gestellten Antrag auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zum Abriss im Betreff wiederum auf die Bauvoranfrage zum Abriss, zur Neunutzung und Neubebauung der Liegenschaft und auf die 2013 geführten Gespräche bzgl. seiner Bauvoranfrage verwiesen. Der Kläger erhielt - während des ruhenden Widerspruchsverfahren gegen den hier streitgegenständlichen Ablehnungsbescheid vom 30. März 2015 - auf einen weiteren Bauantrag den Bauvorbescheid vom 7. Dezember 2015 (Az.: 00370-15-50) betreffend die grundsätzliche Bebaubarkeit des Grundstückes mit sechs Wohnhäusern und Wohnnutzung der bestehenden Gebäude 1 und 2. Auf der Grundlage dieses Bauvorbescheides vom 7. Dezember 2015 genehmigte die Beklagte sodann durch Bescheid vom 29. Dezember 2017 den Bauantrag des Klägers vom 21. Dezember 2016 zum Abriss der Gebäude 3 bis 7 und den Neubau von vier Stadtvillen. Seine Planungen zur Neubebauung anstelle der Gebäudeteile 1 und 2 verdeutlicht auch die E-Mail des Klägers vom 17. November 2017 mit dem Betreff „Totalabriß und Rekonstruktion“ (vgl. BA 5 Bl. 167 ff.). In dieser reichte er diverse Bebauungsvarianten zum Neubau anstelle der Gebäudeteile 1 und 2 bei der Beklagten ein, nämlich deren Neubau in historisierender bzw. moderner Kubatur. Seine Pläne zur Bebauung verfolgte der Kläger sodann weiter, als er am 16. April 2018 (Az.: 327-18-50) die Erteilung eines Bauvorbescheides für den Abriss des Gebäudes 2 und die Sanierung des Gebäudes 1 unter Einbeziehung in den neu zu errichtenden Wohngebäudekomplex beantragte (vgl. BA 1, Bl. 22 ff.). Die untrennbare Verknüpfung des Abrisses der Gebäudeteile 1 und 2 mit einer Neubebauung an dieser Stelle zeigt sich auch daran, dass der Kläger auf eine erneute Bauvoranfrage von der Beklagten den Bauvorbescheid vom 8. August 2024 (Az.: 00749-23-65) erhalten hat. In dieser Bauvoranfrage hat der Kläger nicht nur einen Bauvorbescheid für den Abbruch des Bestandes begehrt, sondern auch die Frage nach Art und Maß der baulichen Nutzung (zwei Wohnhäuser) gestellt.

2. Der Kläger kann die begehrte isolierte Genehmigung auch nicht etwa deshalb beanspruchen, weil über seinen Antrag vom 2. Dezember 2014 nicht innerhalb der Entscheidungsfrist von einem Monat entschieden wurde und die Genehmigung daher gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 2. HS BauGB i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB als erteilt gilt.

Es kann offen bleiben, ob diese Frist rechtmäßig von der Beklagten verlängert worden ist. Denn eine Genehmigungsfiktion kann nur in einem isolierten erhaltungsrechtlichen Verfahren nach § 173 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 2 bis 5 BauGB eintreten, nicht jedoch, wenn für das Vorhaben eine baurechtliche Genehmigung erforderlich ist. § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB verweist nicht auf § 22 Abs. 5 BauGB. Die fachgesetzliche Konzentrationswirkung der Baugenehmigung schließt die isolierte erhaltungsrechtliche Genehmigungsbefugnis der Gemeinde nach § 173 Abs. 1 Satz 1 BauGB aus (NdsOVG, Beschluss vom 10. September 2015 - 1 LA 90/15 -, beck-online Rn. 20; OVG BB, Beschluss vom 19. August 2021 - 2 S 7/21 -, juris Rn. 2; BT-Drs. 17/3629, S. 60; Rixner, § 173 BauGB, juris Rn. 3).

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

4. Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (vgl. § 132 VwGO). Die Frage, wie der Bauantrag des Klägers vom 2. Dezember 2024 nach dem objektiven Empfängerhorizont der Bauaufsichtsbehörde auszulegen ist, ist eine Frage des Einzelfalls; die maßgeblichen Grundsätze der Auslegung von Bauanträgen sind in der Rechtsprechung geklärt.

Der Streitwert wird auch für das Berufungsverfahren auf 50.000,00 € festgesetzt.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit §§ 47 und 52 Abs. 1 GKG und erfolgt in Anlehnung an Nr. 9.3 des für die Verwaltungsgerichtsbarkeit empfohlenen Streitwertkatalogs (Kopp/Schenke, VwGO, 26. Aufl., Anh. § 164 Rz. 14).

Wegen der näheren Begründung verweist der Senat auf die zutreffenden Ausführungen in der erstinstanzlichen Streitwertfestsetzung, gegen die die Beteiligten auch in der mündlichen Verhandlung keine Einwände erhoben haben.

Hinweis:

Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 68 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).