Unknown court Urteil vom 24.07.2007 – 14 C 17/07

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag von 181,94 Euro aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 und einen Betrag von 89,61 Euro aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nebst 5 % über dem Basiszinssatz ab 20.04.2007 zu zahlen.

2. Es wird festgestellt, dass die Klägerin nicht verpflichtet ist, die von der Beklagten mit der Betriebskostenabrechnung vom 03.11.2006 für das Jahr 2005 geforderte Nachzahlung in Höhe von Euro 221,03 zu bezahlen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu entrichtenden Betrages abwenden, soweit nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Umlage von Gebühren für die Wasserversorgung und –entsorgung auf die Miete, nachdem der Abwasserbeseitigungszweckverband diese nach genehmigter Satzungsänderung enorm erhöhte.

Die Klägerin und die Beklagte schlossen am 26.10.1999 einen Mietvertrag über eine Dreizimmerwohnung mit einer Größe von 62,50 m². Von der Klägerin wird nun die Position "Kosten für Wasser und Abwasser" in der Betriebskostenabrechnung beanstandet.

Unstreitig legte die Beklagte Gebühren auf die Miete der Klägerin um, die vom Abwasserbeseitigungszweckverband D/A in Rechnung gestellt wurden. Auf der Grundlage einer Satzungsänderung des Abwasserbeseitigungs-Zweckverbandes Tollensetal, die am 01.01.2004 in Kraft getreten ist, wurden die Grundgebühren für die Abwasserentsorgung drastisch erhöht. Die Klägerin rügt die Verletzung des gesetzlich im § 556 III BGB formulierten Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit.

Die Klägerin ließ durch den Mieterverein N e. V. gegen die Abrechnungsposition Wasserversorgung/Abwasserentsorgung Widerspruch einlegen. Dabei kam es mit der von der Beklagten beauftragen Wohnungsverwaltung zum Schriftverkehr.

Die Klägerin behauptet, die Erhöhung des Preises für Wasser und Abwasser durch den Abwasserbeseitigungszweckverband sei eine Preisentwicklung auf 230,83 %. In der Begründung für die hohen Abwasserkosten sei davon ausgegangen worden, dass für das Haus, in der die Wohnung der Klägerin liegt, nicht die Nennleistung der Messeinrichtung bis 2,5 Qn in m3/h in Ansatz gebracht werden könne, sondern die Nennleistung bis 6,0 Qn m3/h zutreffe.

Die Beklagte habe die mit der Satzungsänderung entschiedenen drastischen Gebührenerhöhung offensichtlich hingenommen, ohne von den ihr zustehenden Rechtsmitteln Gebrauch zu machen, um die Rechtmäßigkeit dieser Festlegungen überprüfen zu lassen.

Die Vermieterin könne nicht ohne weiteres die finanziellen Belastungen, die durch die Satzungsänderung entstehen, an den Mieter weitergeben, sondern müsse in Ausübung ihrer Treuepflicht unangemessene Belastungen der Mieter mit Betriebskosten abwehren und sei bei der Abrechnung von Betriebskosten an den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gebunden.

Die Klägerin beantragt,

1. Die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag von Euro 181,94 aus Der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 und einen Betrag von Euro 89,61 aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, der Vermieter sei im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebotes nicht verpflichtet, gegen satzungskonforme öffentlich-rechtliche Gebührenbescheide oder gegen die Satzung selbst vorzugehen. Diese Verpflichtung sei auf solche Betriebskosten beschränkt, die der Vermieter selbst durch Bestimmung des Umfang der Leistung und durch Auswahl seiner Vertragspartner, privatrechtliche Gestaltung von Verträgen oder durch Eigenleistungen beeinflussen könne. Hinsichtlich öffentlich-rechtlicher Kosten sei deren Umlage auf den Mieter ohne Einschränkungen.

Die Pflicht des Vermieters könne nicht soweit gehen, die Wirksamkeit/Nichtigkeit der den Bescheiden zugrunde liegenden Rechtsvorschriften, hier der Satzung, zu prüfen. Dazu sei der Vermieter in der Regel nicht in der Lage und von ihm könne keine Vorhaltung des dafür erforderlichen Zeit-, Personal- und sonstigen Organisationsaufwandes verlangt werden.

Allein die Tatsache, dass sich die Gebühren deutlich erhöht und deren Struktur verändert habe, gebe keinen Hinweis darauf, dass die Satzung nicht rechtmäßig sei. Zudem sei es nicht offenkundig, ob die in der Satzung vorgenommene Gebührenstaffelung, die sich unter anderem an der Nennleistung der Messeinrichtungen orientiere, nicht in einer angemessenen Beziehung zum Nutzungsumfang stehe.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig. Die Beklagte legte Gebühren auf die Klägerin als Mieterin um, die ihr der Abwasserbeseitigungsverband D/A auf der Grundlage seiner, von der Kommunalaufsicht genehmigten Satzung in Rechnung stellte. Insoweit handelt es sich um einen Sachverhalt des öffentlichen Rechts, der jedoch Bedeutung für die Umlage der Betriebskosten für die Position "Wasser und Abwasser" entfaltet. Auswirkungen auf mietrechtliche Angelegenheiten sind somit gegeben.

Die Klage ist auch vollumfänglich begründet. Ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte ergibt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz des Vermieters aus § 556 III BGB.

Mit der Mietrechtsreform wurde das Gebot der Wirtschaftlichkeit als verbindliche Grenze für den Umfang der ansetzbaren Betriebskosten gesetzlich normiert.

Hier will die Klägerin als Mieterin überprüfen lassen, ob das Wirtschaftlichkeitsgebot eingehalten ist. Dazu nutzte sie zunächst den Informationsgehalt der Abrechnung. Das allein kann aber nur weiterhelfen, wenn hohe Anforderungen an den Mindestinhalt der Erläuterung gestellt werden, wenn also etwa aufgefordert wird, die einzelnen Kostenarten in die verschiedenen Positionen aufzugliedern. Eine Sammelposition schafft hingegen wenig Klarheit. Dies ist vorliegend durch den vorgerichtlichen Schriftverkehr über den Mieterverein Neubrandenburg e. V. erfolgt. Die Anforderungen an den Umfang der Erläuterung stehen in der Rechtsprechung nicht fest. Deshalb kommt der Mieter häufig nicht umhin, die Abrechnungsunterlagen einzusehen.

Tatsächlich finden sich in der Rechtsprechung mehrere Urteile, die eine Mieterkritik als unsubstantiiert und unbeachtlich zurückweisen, weil sich der Mieter nicht die Mühe gemacht hat, die Abrechnungsbelege einzusehen. Bei genauere Betrachtung der Rechtsprechung zeigt sich, dass sich die Gerichte meist nur gegen das pauschale Bestreiten wehren und es genügen lassen, wenn der Mieter Vergleichspreise aus früheren Jahren nennt. Dieser Auffassung schließt sich auch das hiesige Gericht an. Nach Auffassung des Gerichts ist es für ausreichende Kritik des Mieters genügend, wenn Hinweise darauf, dass nur ein bestimmter Höchstpreis gerechtfertigt ist, angebracht werden. In diesem Sinne genügen auch Hinweise auf örtliche Durchschnittswerte oder Betriebskostenspiegel. Dabei genießen Betriebskostenspiegel nicht die Beweiskraft von etwa existierenden Mietspiegeln, sind aber als zur Heranziehung durch das Gericht geeignet. Durch die Klägerin wurden sowohl Betriebskostenabrechnungen des Vorjahres als auch Betriebskostenspiegel für Deutschland, für Mecklenburg-Vorpommern, für Sachsen und für die Stadt Neubrandenburg vorgelegt. Die Vorlage dieser Betriebskostenabrechnungen und der verschiedenen Betriebskostenspiegel wird von dem Gericht als ausreichend für die Überprüfung der Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebotes aus § 556 III BGB seitens der Beklagten einzuschätzen. Die Klägerin als Mieterin bestreitet nach Auffassung des Gerichts die Kostenansätze ausreichend substantiiert, so dass der Vermieter verpflichtet ist, im einzelnen darzulegen, dass die angesetzten Kosten ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis enthalten. Diese Art der Beweisführung gelingt der Beklagtenseite nicht.

Das Gericht ist zu der Überzeugung gelangt, dass eine Begrenzung der umlegbaren Betriebskosten Kosten im Interesse beider Mietvertragsparteien liegen sollte.

Für die Anwendung des Wirtschaftlichkeitsgebots ist grundsätzlich zu beachten, dass die Vergabe der Betriebsleistung durch den Vermieter kritisch zu würdigen ist. In objektiver Hinsicht bedeutet dies, dass die ortsüblichen Preise nicht überschritten werden dürfen und in subjektiver Hinsicht muss der Vermieter alle zumutbare Anstrengungen unternommen haben, um die preisdämpfende Wirkung des Wettbewerbs zu nutzen.

Herkömmlich wird das objektive Kriterium bevorzugt, also die Frage, ob die ortsüblichen Preise eingehalten sind. Dabei wird dem Vermieter zugebilligt, auch einen Anbieter zu wählen, der nicht unbedingt das billigste Angebot abgegeben hat. Auf diese Weise soll er die Möglichkeit haben, auch Auswahlkriterien wie Zuverlässigkeit und Leistungstreue angemessen zu berücksichtigen. Aber auch das subjektive Kriterium darf darüber nicht vernachlässigt werden.

Es handelt sich hier jedoch um öffentlich-rechtliche Gebührenbescheide, ausgestellt vom Abwasserbeseitigungszweckverband D/A. Eine Auswahl von Anbietern stand der Beklagten als Vermieterin somit nicht zu. Das Haus, in dem sich die Wohnung der Klägerin befindet, ist an das öffentliche Versorgungsnetz des Abwasserbeseitigungszweckverbandes Demmin/Altentreptow angeschlossen. Eine anderweitige Wasserversorgung beziehungsweise Abwasserentsorgung stand für die Beklagte somit nicht zur Disposition.

Mit der achten Änderungssatzung des Abwasserbeseitigungszweckverbandes Demmin/Altentreptow, genehmigt von der Kommunalaufsicht, wurden erhöhte Gebühren festgesetzt, die sich unter anderem auch an der Nennleistung Messeinrichtungen orientieren.

Dahingehend folgt das hiesige Gericht der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts Halle, das den Grundsatz formulierte, dass ein grundsätzlich geeigneter Maßstab für die Grundgebühr der so genannte "Zählermaßstab" ist. Bei diesem richtet ich die Höhe der Grundgebühr nach den unterschiedlichen Nenngrößen der Wasserzähler. Hierbei muss die Höhe der Grundgebühr bei der Staffelung der Grundgebührensätze in einer zumindest annähernden Relation zu dem sich aus der Nenngröße des Wasserzählers ergebenden Nutzungsumfang gesetzt sein, um nicht willkürlich zu sein. Von einer linearen Staffelung der Gebührensätze für unterschiedlich große Wasserzähler entsprechend dem Anstieg der Nennleistung der verschieden großen Wasserzähler darf nur geringfügig abgewichen werden.

Das Gericht ist zu der Überzeugung gelangt, dass die vorgerichtliche Forderung der Klägerin zur Verringerung der Grundgebühr eine Wasseruhr mit geringerer Nennleistung zu verwenden, aussichtslos ist. Dahingehend legt die Beklagte glaubwürdig dar, dass durch sie der Wasseranschluss des Hauses auf eine eventuelle Verkleinerung geprüft wurde. Der errechnete Spitzendurchfluss lag jedoch bei ca. 5,58 m3/h, so dass eine Verkleinerung auf unter 2,5 m3/h nur unter Einbuße in der Wasserversorgung möglich ist. Dies kann den Mietern in der Gesamtheit jedoch nicht zumutbar und darf auch nicht Ziel des hier verfolgten Anspruchs der Klägerin sein. Die Verringerung der Grundgebühr durch eine Wasseruhr mit geringerer Nennleistung ist wie von der Beklagten zutreffend dargelegt wegen dem ermittelten Spitzendurchfluss nicht möglich.

Jedoch ist entgegen der Ansicht der Beklagten der vom Verwaltungsgericht Halle aufgestellte Grundsatz einer nur linearen Staffelung der Grundgebührensätze im Vergleich zum Anstieg der Nennleistung der Wasserzähler durch die achte Änderungssatzung des Abwasserbeseitigungszweckverbandes D/A gröblich verletzt worden. Das Gericht ist zu der Überzeugung gelangt, dass die in der Änderungssatzung vorgenommene Gebührenstaffelung offenkundig willkürlich ist. Durch die Verknüpfung der höheren Nennleistung mit der höheren Grundgebühr ist ein Verstoß gegen das Äquivalenzprinzip ersichtlich.

Es kann dahin stehen, ob dem Mieter in dieser Sache ein Widerspruchs- oder Mitwirkungsrecht zusteht. Die Klägerin ist der Auffassung, dies sei nicht der Fall, da es sich um ein dem öffentlichen Recht unterliegendes Rechtsverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Abwasserbeseitigungszweckverband handelt. Die Beklagte hingegen vertritt die Ansicht, ein Antrag über die Gültigkeit von Satzungen könne jede natürliche oder juristische Person stellen, die durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung einen Nachteil erlitten oder in absehbarer Zeit zu erwarten hat. Der Klägerin stehe demgemäß selbst offen, die Nichtigkeit der den Bescheiden zugrunde liegenden Gebührensatzung geltend zu machen. Die Klägerin sei hinsichtlich eines denkbaren Normenkontrollverfahrens nicht darauf angewiesen, dass die Beklagte als Grundstückseigentümerin ein entsprechendes Klage- beziehungsweise Feststellungsverfahren anstrenge.

Nach Auffassung des Gerichts ist der Vermieter ohne weiteres verpflichtet, bei den Betriebsleistungen nur ortsübliche Preise zu akzeptieren, die ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis wiedergeben. Neben diesem objektiven Kriterium kann es der Beklagten als Vermieterin auch subjektiv zugemutet werden, besondere Anstrengungen zur preisdämpfenden Wirkung zu ergreifen. Das gilt insbesondere für Großvermieter und Großverwalter wie der Beklagten bei Leistungen von größerem wirtschaftlichen Gewicht.

Bei der Wasserversorgung beziehungsweise Wasserentsorgung handelt es sich nach Auffassung des Gericht zweifellos um eine Leistung von größerem wirtschaftlichen Wert. Jeder einzelne Haushalt ist auf die Wasserversorgung angewiesen. Die Bereitstellung von Wasseranschlüssen ist heute ein Grundversorgungsanschluss. Dafür fallen auch dementsprechende Kosten an, die einem größeren wirtschaftliche Wert entsprechen dürften.

Die durch die Änderungssatzung erhöhten Gebühren entsprechen ausweislich den von Klägerseite dem Gericht gereichten Betriebskostenabrechnungen der verschiedenen Vergleichsjahre und den verschiedenen Betriebskostenspiegel nicht den ortüblichen Preisen. Zu dieser Überzeugung gelangte das Gericht nach Einsicht in die von Klägerseite dem Gericht gereichten Betriebskostenspiegel für Deutschland, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und der Stadt N.

Für das Gericht nicht nachvollziehbar, liegt der Klägerin eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 aus dem Ortsteil G vor, der ebenso wie der Ortsteil W, in dem die Klägerin wohnt, zur Gemeinde B gehört. Es ist als Gerichts bekannt anzusehen, dass das Abwasser des Ortsteils G in der gleichen Abwasseranlage entsorgt wird, wie das Abwasser des Ortsteils W.

Aus der dem Gericht vorgelegten Abrechnung ergibt sich, dass darin für den Kubikmeter Kaltwasser und Abwasser im Jahr 2005 Euro 10,98 in Rechnung gestellt wurden. Nach den Abrechnungsunterlagen der Klägerin wurden ihr hingegen Euro 23,32 pro Kubikmeter berechnet. Nach Auffassung des Gerichts darf eine solche Abweichung in der Abrechnung der Wasserkosten nicht auftreten, wenn die Entsorgung wie hier in der gleichen Abwasseranlage erfolgt. Diese Ungleichheit hätte auch die Beklagten als Vermieterin erkennen müssen. Ihr als Vermieterin kann eine erhöhte Pflicht auferlegt werden, sich mit Änderungen, die Auswirkungen auf die Umlagefähigkeit hinsichtlich der Miete, wie vorliegend den Erlass einer neuen Satzung des Abwasserbeseitigungszweckverbandes, auseinanderzusetzen. Diese ist die Beklagte nicht nachgekommen.

Die Beklagte hat die enorme Erhöhung der Gebühren hingenommen, ohne von ihr zustehende Rechtsmittel, wie die Einleitung eines Normkontrollverfahrens, Gebrauch zu machen. Vielmehr hat sie die entstandenen Kosten an die Klägerin als Mieterin weitergegeben, ohne an die damit für die Klägerin verbundenen finanziellen Belastungen zu denken. Die Beklagte selbst tangiert die Gebührenerhöhung als Vermieterin nicht. Aus der Treuepflicht und der Pflicht zur Wirtschaftlichkeit eines Vermieters ergibt sich nach Auffassung des Gerichts jedoch, dass eine unangemessene Belastung der Mieter mit Betriebskosten durch den Vermieter nicht ohne weiteres hingenommen werden darf. Die Beklagte hätte die Änderungssatzung des Abwasserbeseitigungszweckverbandes nicht hinnehmen dürfen und hätte die hohen Gebühren nicht ohne weiteres auf die Mieter umlegen dürfen.

Eine solche unangemessene Belastung des Mieters durch die erhöhten Kosten der Betriebskosten hinsichtlich der Wasserversorgung- beziehungsweise Wasserentsorgungskosten ist nach Ansicht des Gerichts hier gegeben. Das Gericht konnte sich anhand der eingereichten Betriebskostenabrechnung des Vorjahres und der Betriebskostenspiegel von Deutschland, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und der Stadt Neubrandenburg davon überzeugen, dass durch die Satzung eine übermäßige Steigerung der Kosten zustande gekommen ist. Eine solche darf vom Vermieter nicht hingenommen werden. Der Mieter wiederum muss sich nach Auffassung des Gerichts nicht selbst gegen die Satzung wehren, sondern kann sich vielmehr an den Vermieter halten, der die Kosten durch Betriebskostenabrechnung auf die Miete umgelegt hat. Die Beklagte hat durch die unangemessene Umlage der Betriebskosten gegen ihre Treuepflicht gegenüber dem Kläger und gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit aus § 556 III BGB verstoßen und ist dem Kläger nach Auffassung des Gerichts daher zur Rückzahlung der übermäßig geforderten Beträge verpflichtet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.