Verwaltungsgericht Berlin Beschluss vom 17.12.2025 – 19 L 401/25

Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens, einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

Der Wert des Verfahrensgegenstands wird auf 40.000 Euro festgesetzt.

Der wörtliche Antrag,

die aufschiebende Wirkung des am 14.08.2025 gegen den 1. Nachtrag Nr. 2025/1510 vom 29. Juli 2025 zur Baugenehmigung Nr. 2024/1889 vom 20. August 2024 erhobenen Widerspruchs anzuordnen, soweit darin die Schließung der Öffnungen in der Brandwand genehmigt wird,

hat keinen Erfolg.

Das Gericht hat keine Veranlassung, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs entgegen der in § 212a Abs. 1 BauGB zum Ausdruck kommenden gesetzlichen Wertung anzuordnen. Die nach § 80a Abs. 3, § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 VwGO vorzunehmende Interessenabwägung fällt zu Lasten der Antragstellerin aus. Denn nach der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur möglichen und gebotenen summarischen Prüfung steht ihr gegen den der Beigeladenen erteilten 1. Nachtrag Nr. 2025/1510 vom 29. Juli 2025 zur Baugenehmigung Nr. 2024/1889 vom 20. August 2024 kein im vorläufigen Rechtsschutz durchsetzbares nachbarliches Abwehrrecht zu.

Eine Baulast zu Lasten des Grundstücks der Beigeladenen, welche die Öffnungen (Türen) in der gemeinsamen Brandwand sichert, existiert nicht. Im Baulastenverzeichnis ist eine solche Baulast nicht eingetragen. Das ist zwischen den Beteiligten unstreitig.

Mangels eingetragener Baulast ist es nicht von Belang, dass die Antragstellerin geltend macht, die Rechtsvorgängerin der Beigeladenen habe im Jahre 1992 eine Verpflichtungserklärung zur Eintragung einer entsprechenden Baulast vor der Bauaufsichtsbehörde abgegeben. Die Verpflichtungserklärung nach § 73 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln a.F. ist eine einseitige empfangsbedürftige öffentlich-rechtliche Willenserklärung. Die Baulast entsteht aber weder mit der Abgabe noch mit dem Empfang dieser Willenserklärung, sondern erst mit der Eintragung der Baulast in das Baulastenverzeichnis, § 73 Abs. 1 Satz 2 BauO a.F.

Im Übrigen hätte die Bauaufsichtsbehörde eine entsprechende Baulast auch nicht eintragen können. Aus den Akten lässt sich bereits nicht mehr rekonstruieren, ob die Rechtsvorgängerin der Beigeladenen im Jahre 1992 tatsächlich eine Verpflichtungserklärung zur Eintragung einer derartigen Baulast abgegeben hat. Das Schreiben der Rechtsvorgängerin der Antragstellerin an das Bezirksamt Schöneberg von Berlin vom 13. Mai 1992, eingegangen beim Bezirksamt laut Stempel am 20. Mai 1992, geht zwar davon aus, wenn es darin heißt:

"[…] Beigefügt erhalten Sie die von der L... als Grundstückseigentümerin am 29.04.1992 rechtsverbindlich unterzeichnete Verpflichtungserklärung zur Eintragung der von Ihnen gewünschten Baulast im Original und einmal in Fotokopie."

Indes sind weder das Original der Verpflichtungserklärung noch die Kopie in den Akten auffindbar. Aber selbst wenn das Schreiben der Rechtsvorgängerin der Antragstellerin an das Bezirksamt vom 13. Mai 1992 eine unterschriebene Verpflichtungserklärung der Rechtsvorgängerin der Beigeladenen als Anlage enthalten hätte, hätte die Bauaufsichtsbehörde die Baulast auf dieser Grundlage nicht eintragen können. Es fehlte nämlich an der dafür vorgesehenen Form. Gemäß § 73 Abs. 2 BauO Bln a.F. bedarf die Verpflichtungserklärung zur Übernahme einer Baulast der Schriftform; die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt werden. Das war hier, soweit ersichtlich, nicht der Fall. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass ein Notar die Unterschrift eines Vertreters der Rechtsvorgängerin der Beigeladenen gemäß § 129 BGB öffentlich beglaubigt hätte. Da das Schreiben der Rechtsvorgängerin der Antragstellerin an das Bezirksamt vom 13. Mai 1992 ausweislich des Eingangsstempels postalisch übermittelt wurde, wurde die Unterschrift eines Vertreters der Rechtsvorgängerin der Beigeladenen zudem offensichtlich weder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet noch wurde vom Grundstückseigentümer in Anwesenheit eines Behördenmitarbeiters erklärt, dass die Unterschrift vom ihm bzw. von einem Vertreter der Rechtsvorgängerin der Beigeladenen stammt.

Andere öffentlich-rechtliche Abwehrrechte, auf die sich die Antragstellerin als Nachbarin berufen könnte, um die Schließung der Öffnungen in der gemeinsamen Brandwand zu verhindern, sind nicht ersichtlich. Insbesondere verhilft ihr nicht zum Erfolg, dass sie vorträgt, die Schließung der Öffnungen führe dazu, dass die ihr für ihr Grundstück erteilte Baugenehmigung Nr. 397/92 vom 26. März 1992 unwirksam werde, weil der zweite Rettungsweg wegfalle. Die Baugenehmigung wird dadurch nicht unwirksam. Vielmehr wird sich die Gebäudesituation infolge der von der Beigeladenen beabsichtigten Türschließungen in der Brandwand anders darstellen, als sie bei Erteilung der Baugenehmigung Nr. 397/92 noch zugrunde lag. In der Folge vermag die Antragstellerin ihre Baugenehmigung ggf. nicht auszunutzen. Das macht den der Beigeladenen erteilten 1. Nachtrag Nr. 2025/1510 vom 29. Juli 2025 zur Baugenehmigung Nr. 2024/1889 vom 20. August 2024 aber nicht rechtswidrig, da, wie aufgezeigt, eine öffentlich-rechtliche Sicherung dieser der Baugenehmigung zugrunde liegenden Gebäudesicherung durch das einzig in Betracht kommende Instrument der Baulast nicht zur Entstehung gelangt ist. Im Übrigen wurde die Baugenehmigung Nr. 397/92 vom 26. März 1992 der Rechtsvorgängerin der Antragstellerin unter der aufschiebenden Bedingung erteilt, "dass die beiliegende Verpflichtungserklärung zur Eintragung einer Baulast gem. § 73 BauO Bln durch den Berechtigten unterschrieben vorliegt" (Seite 11 der Baugenehmigung, Punkt 3.c). Diese Bedingung ist nach summarischer Prüfung nicht eingetreten. Wie bereits ausgeführt, befindet sich die Verpflichtungserklärung nicht bei den Akten. Aber selbst wenn man annähme, dass die Rechtsvorgängerin der Beigeladenen sie abgegeben hätte, fehlte es, wie aufgezeigt, an der gemäß § 73 Abs. 2 BauO Bln a.F. erforderlichen Form. Schließlich hat die Antragstellerin im Zuge der Baugenehmigung Nr. 397/92 ersichtlich nicht die sich aufdrängenden zivilrechtlichen Schritte zur Absicherung des 2. Rettungsweges unternommen, etwa dadurch, dass sie die Eintragung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit zu Lasten des Grundstück der Beigeladenen in dem Grundbuch betrieben hätte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und 3, § 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen waren der Antragstellerin aufzuerlegen, weil die Beigeladene einen Antrag gestellt und sich somit dem Kostenrisiko ausgesetzt hat.

Die Streitwertfestsetzung findet ihre Grundlage in §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 1 Gerichtskostengesetz. Das Gericht legt mit Blick auf die von der Antragstellerin, einer gewerblichen Vermieterin, in den Mittelpunkt ihres Rechtsschutzgesuchs gestellte weitreichende Beeinträchtigung der künftigen Nutzbarkeit des Nachbargebäudes den für Nachbarrechtsstreitigkeiten im Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2025 vorgeschlagenen Wert im Falle der Beeinträchtigung eines Gewerbebetriebs zugrunde, der im Eilverfahren zu halbieren ist (Ziff. 9.6.1. i.V.m. 1.5).