Verwaltungsgericht Frankfurt am Main Urteil vom 24.01.2011 – 4 K 783/10.F

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist im Kostenausspruch vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagte Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Mit der vorliegenden Klage erstrebt die Klägerin die versagte Baugenehmigung zum Neubau eines Hotels und Rekonstruktion eines Altbaus auf dem Grundstück in C., D-Straße X.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks D-Straße X in C.. Auf dem Grundstück befindet sich eine zwischen 1909 und 1910 erbaute E., die sogenannte „E. F.“ inmitten eines umgebenden Parks. Die das Wohnhaus umgebende Parkanlage wurde 1966 als flächenhaftes Naturdenkmal unter Schutz gestellt. Ausweislich des Schreibens des Landesamtes für Denkmalpflege Hessen vom 27.12.1995 wurden die E. mit Park und Nebengebäuden, wie Gewächshaus, Reithalle, Jägerhaus und Arbeiterwohnhaus, als Sachgesamtheit (§ 2 Abs. 1 Hessisches Denkmalschutzgesetz) unter Schutz gestellt. Das Objekt sei demnach als Sachgesamtheit zu werten.

Nach Verkauf der E. F. im Jahre 1929 durch den damaligen Eigentümer wurde das Anwesen unterschiedlich genutzt, ab den 1970er Jahren als Jugendbildungsstätte. Die Nutzung wurde im Jahre 2004 aufgegeben, seitdem steht die E. F. leer.

Unter dem 29.10.2007 beantragte die Klägerin einen Bauvorbescheid bezüglich des Anwesens mit dem „Bauvorhaben, Errichtung eines Kongress- und Tagungshotels im Vier-Sterne-Standard mit ca. 120 Zimmern unter Einbeziehung und Sanierung des vorhandenen Haupthauses („E. F.“).“

Wegen denkmalschutzrechtlicher Bedenken kam es zu einer Weisung des Hessischen Ministeriums für Wissenschaft und Kunst vom 29.02.2008, nach der die Zustimmung nach § 7 Abs. 2 Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG) erklärt wurde.

Unter dem 10.03.2008 erteilte die Beklagte einen positiven Bauvorbescheid, in dem es heißt: „Das Vorhaben kann auf Grundlage der eingereichten Bauvoranfrage nach § 16 Abs. 1 Nr. 3 HDSchG i.V.m. § 18 HDSchG zugelassen werden.“

Die Klägerin plante in der Folgezeit ihr Bauvorhaben bezüglich der E. F. um.

Unter dem 10.06.2009 stellte sie einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung mit dem Vorhaben, „Neubau eines Hotels mit Lüftungsanlage und Rekonstruktion eines Altbaus.“

Unter dem 12.02.2010 lehnte die Beklagte die beantragte Baugenehmigung ab, unter anderem mit der Begründung, nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 und 3 HDSchG bedürfe der Genehmigung der Denkmalschutzbehörde, wer ein Kulturdenkmal zerstören, beseitigen, umgestalten oder instand setzen wolle. Aufgrund der positiven Stellungnahme der Unteren Denkmalschutzbehörde und der negativen Entscheidung des Landesamtes für Denkmalpflege habe der Hessische Minister für Wissenschaft und Kunst unter dem 14.01.2010 die Weisung erteilt, das Bauvorhaben abschlägig zu bescheiden. Die zur Erteilung der Baugenehmigung nach § 7 Abs. 3 erforderliche Zustimmung der Denkmalschutzbehörde liege somit nicht vor. Das Bauvorhaben sei mit den einschlägigen Vorschriften des hessischen Denkmalschutzes nicht vereinbar und daher unzulässig. Die Baugenehmigung könne nicht erteilt werden.

Gegen den Bescheid legte die Klägerin Widerspruch ein, der mit Widerspruchsbescheid vom 26.02.2010 aus den Gründen des Erstbescheides zurückgewiesen wurde.

Die Klägerin hat am 31.03.2010 Klage erhoben.

Zur Klagebegründung macht sie umfassende Ausführungen darüber, dass sie einen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung schon aufgrund der geltenden Bindungswirkung des erteilten denkmalschutzrechtlichen Bauvorbescheides habe.

Ihr jetziges Bauvorhaben weiche nämlich nur unwesentlich von dem Vorhaben ab, das Gegenstand des Bauvorbescheides gewesen sei. Es liege somit keinesfalls ein Aliud gegenüber der im Bauvorbescheid genehmigten Planung vor.

Nach Erteilung des Bauvorbescheides seien aufgrund technischer Detailprüfungen erstmals gravierende Mängel an der Bausubstanz der E., die bislang nicht bekannt gewesen seien, festgestellt worden. Eine Weiternutzung des Bestandsgebäudes der E. F. unter weitgehendem Substanzerhalt, das heißt eine Sanierung, wie von der Klägerin ursprünglich beabsichtigt, sei aufgrund der neu gewonnenen Erkenntnisse auszuschließen gewesen. Die beabsichtigte Hotelnutzung habe deshalb zwingend einen Abriss der E. F. sowie deren anschließende Neukonstruktion vorausgesetzt. Im Zuge der beabsichtigten Rekonstruktion werde die äußere Gestalt der E. F. allenfalls in wenigen Marginalien geändert werden, so dass selbst dem aufmerksamen Beobachter nach Abschluss der Rekonstruktion kaum ein Unterschied gegenüber der aktuellen äußeren Erscheinungsform der E. auffallen würde. Auch unter diesem Gesichtspunkt bestehe somit unverändert eine Identität der Planungsstände des Bauvorbescheides und des Bauantrages.

Unabhängig von der Bindungswirkung des Bauvorbescheides habe die Klägerin aber auch einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung, weil für das Vorhaben die denkmalschutzrechtliche Zustimmung zu erteilen sei. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die E. F. lediglich einen geringen Denkmalwert aufweise, da sie lediglich als Teil einer Sachgesamtheit Denkmalschutz genieße.

Gegen ein überwiegendes öffentliches Erhaltungsinteresse spreche auch der Umfang notwendiger baulicher Maßnahmen aufgrund des mangelhaften Erhaltungszustandes der E. F.. Das Bestandsgebäude könne in wirtschaftlich sinnvoller Weise nicht derart saniert werden, dass es für die Zwecke eines Hotels nutzbar sei.

Für den Fall, dass der Klägerin kein Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung zugesprochen würde, sei der Ablehnungsbescheid dennoch rechtswidrig, da das Ministerium bei seiner Abwägungsentscheidung jedenfalls verkannt habe, dass die E. F. nicht für andere Nutzungen als für einen Hotelbetrieb geeignet sei und diese Nutzung zwingend die Rekonstruktion der E. voraussetze.

Die Klägerin beantragt,

unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides der Beklagten vom 12.02.2010, Az.: xxxxxxxxxx, der Klägerin zugestellt am 16.02.2010, in der Fassung des Widerspruchsbescheides der Beklagten vom 26.02.2010, Az.: xxxxxxxxxx, der Klägerin zugestellt am 03.03.2010, die Beklagte zu verurteilen, die beantragte Baugenehmigung zum Neubau eines Hotels mit Lüftungsanlage und Rekonstruktion eines Altbaus auf dem Grundstück in C., D-Straße X, Gemarkung C., Flur 76, Flurstücke 5964/3 und 5964/4 sowie Flur 77, Flurstück 6009/1, zu erteilen,

hilfsweise,

unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides der Beklagten vom 12.02.2010, Az.: xxxxxxxxxx, der Klägerin zugestellt am 16.02.2010, in der Fassung des Widerspruchsbescheides der Beklagten vom 26.02.2010, Az.: xxxxxxxxxx, der Klägerin zugestellt am 03.03.2010, die Beklagte zu verpflichten, unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut über die beantragte Baugenehmigung zum Neubau eines Hotels mit Lüftungsanlage und Rekonstruktion eines Altbaus auf dem Grundstück in C., D-Straße X, Gemarkung C., Flur 76, Flurstücke 5964/3 und 5964/4 sowie Flur 77, Flurstück 6009/1, zu entscheiden.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung vertieft sie die Argumente des Vorverfahrens, wonach Gegenstand der Bauvoranfrage die Instandsetzung der E. F. gewesen sei, nicht deren Rekonstruktion. Der positive Bauvorbescheid entfalte deshalb keine Bindungswirkung. Die beantragte Rekonstruktion der E. verstoße gegen § 7 Abs. 3 HDSchG. Der Denkmalwert der Sachgesamtheit E. F. liege in der geschichtlichen Bedeutung der Anlage. Eine mangelhafte Standsicherheit oder eine mangelhafte Gründung sei nicht feststellbar. Der Erhalt der E. sei grundsätzlich möglich. Bereits im Rahmen des Bauvoranfrageverfahrens sei ein Kompromiss zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und dem wirtschaftlichen Verwertungsinteresse gefunden worden, in dem zu Gunsten des Hotelkonzepts der erforderliche Neubau in der Nähe der E. und innerhalb des denkmalgeschützten Parks zugestanden worden sei. Die im jetzigen Bauantrag vorgelegte Planung habe sich jedoch für eine intensivere Nutzung der E. entschieden, was einer erhaltungsfreundlichen Nutzung für das historische Gebäude entgegenstehe.

Der Beigeladene beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er macht umfangreiche Ausführungen zum Denkmalwert der E., auch unter Berücksichtigung der baulichen Umgestaltungen im Laufe des Jahrhunderts. Der Abriss unter rekonstruierendem Neubau könne diesen Geschichtsbegriff nicht ersetzen. Es gäbe keinerlei Argumente für die Beseitigung dieses eindrücklichen Denkmals für die deutsche neuere Geschichte einer E. eines jüdischen T. Fabrikanten in den Zeiten der Weimarer Republik, der T. Industriegeschichte der G. und H.I., der Nutzung durch die Nationalsozialisten und der Nutzung durch die H. seit der Nachkriegszeit, die ineinander verwoben seien. Zu berücksichtigen sei, dass zu keinem Zeitpunkt gefordert worden sei, die E. aus einer Hotelnutzung herauszunehmen. Ein Anspruch auf Erteilung einer Abrissgenehmigung stehe der Klägerin nicht zu. Auch eine Bindungswirkung des Bauvorbescheides komme nicht in Betracht.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichts- und Behördenakten, die Gegenstand der Entscheidung gewesen sind, verwiesen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Auf die Erteilung der begehrten Baugenehmigung besteht kein Rechtsanspruch, da das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegensteht.

Die beabsichtigte Rekonstruktion der E. F. verstößt gegen § 7 Abs. 3 HDSchG.

Danach darf in Fällen, in denen die baugenehmigungspflichtige Maßnahme gleichzeitig eine genehmigungspflichtige Maßnahme nach dem Denkmalschutzgesetz darstellt, die Baugenehmigung nur mit Zustimmung der Denkmalbehörde erteilt werden. Da die Baugenehmigung die denkmalschutzrechtliche Genehmigung/Zustimmung einschließt, muss in einem Verfahren auf Erteilung der Baugenehmigung geprüft werden, ob eine notwendige Zustimmung durch die Denkmalschutzbehörde zu Recht verweigert worden ist. Dies ist hier der Fall.

Auf die im Bauvorbescheid erteilte denkmalschutzrechtliche Genehmigung kann sich die Klägerin für die Realisierung ihres neuen Projektes, das dem jetzigen Baugenehmigungsverfahren zu Grunde liegt, nicht berufen. Im Bauvorbescheidsverfahren hat die Klägerin die Sanierung der E. F. als Bauvorhaben bezeichnet, wobei ausweislich der Anlage 1 zur Bauvoranfrage der beantragte Prüfungsumfang die Prüfung der grundsätzlichen denkmalschutzrechtlichen Zulässigkeit für die Baumaßnahme – Errichtung eines Kongresshotels – auf der Nordwestseite der E. F. sein sollte. Die Prüfung sollte sich beziehen auf Art, Umfang und Positionierung des Baukörpers innerhalb der Sachgesamtheit.

Dementsprechend wurde auch die Bauvoranfrage positiv dahingehend beschieden, dass das Vorhaben auf der Grundlage der eingereichten Bauvoranfrage nach § 16 Abs. 1 Nr. 3 HDSchG zugelassen werden könne. Diese Vorschrift verlangt die Genehmigung, wenn ein Kulturdenkmal umgestaltet oder instandgesetzt wird.

Die neuere Planung der Klägerin sieht aber nicht die Instandsetzung oder Umgestaltung der E. F. sondern die Rekonstruktion vor, so dass die nach § 16 Abs. 1 Nr. 3 HDSchG erteilte Genehmigung das jetzige Bauvorhaben nicht betrifft. Die geplante Rekonstruktion stellt keine Umgestaltung des Kulturdenkmals dar, viel weniger lässt sie sich unter dem Begriff der Instandsetzung subsumieren.

Die beabsichtigte Rekonstruktion der E. F. stellt eine genehmigungspflichtige Maßnahme nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 HDSchG dar. Danach bedarf der Genehmigung der Denkmalschutzbehörde, wer ein Kulturdenkmal zerstört oder beseitigt. Die geplante Rekonstruktion der E. F. setzt die Beseitigung der alten historischen Bausubstanz voraus.

Bei der E. F. handelt es sich um ein Kulturdenkmal im Sinne des § 2 Abs. 1 HDSchG, was die Klägerin auch nicht bestreitet.

Die für ein Kulturdenkmal sprechenden baugeschichtlichen Gründe sind insbesondere in der ausführlichen Stellungnahme des Landesamtes für Denkmalpflege vom 14.07.2010 überzeugend festgestellt. Danach „ist der Denkmalwert in der geschichtlichen und baukünstlerischen Bedeutung der Sachgesamtheit E. F., die unzertrennbar mit ihren Nebengebäuden und dem Park verbunden ist, zu sehen. Der Denkmalstatus umfasst den Zustand von der Erbauung um …. bis …. der Übergabe der E. durch die Amerikaner an das Land Hessen als abgeschlossene historische Epoche. Die Veränderungen sind dem auf heute überlieferten Objekt eigen und nehmen an der Geschichtlichkeit des Denkmals teil. Die Sachgesamtheit „E. F.“ ist für die Stadt C. als Kulturdenkmal einmalig. Diese Einmaligkeit begründet neben der bauhistorischen Bedeutung den hohen denkmalpflegerischen Wert und zugleich das öffentliche Erhaltungsinteresse.“

Ferner heißt es weiter in der offiziellen Begründung des Landesamtes für Denkmalpflege:

„Bei dem o.g. Anwesen handelt es sich um den ehemaligen Besitz der jüdischen Fabrikantenfamilie J.K. und L. von F..

Die E. wurde im Stil eines englischen Landhauses zwischen …. und …. von dem namhaften T. Architekten M.N. gebaut. Die Anlage des Parks folgt aus gartengestalterischer Sicht dem Vorbild ähnlicher wertvoller Gärten, die von den Gebrüdern Siesmayer in der Umgebung Ts geschaffen wurden. Die Ausführung des Parks geht wahrscheinlich auf U. V. zurück, der nach seinem Studium in W. X. (England) als Urheber mehrerer Gärten und Parks in Monaco hervorgetreten ist (A. v. F./M. Groening, Die Familie von F., Heidelberg 2006, S. 210 f.).

Seit …. steht der Park auch als flächendeckendes Naturdenkmal unter Schutz.

E. und Park haben sich bis auf vergleichsweise geringe Eingriffe in die historische Substanz erhalten, trotz der wechselvollen Geschichte des Anwesens vom herrschaftlichen Wohnsitz über die Nutzung als Y., Kriegslazarett und amerikanischen Z. bis hin zur Ausbildungsstätte für junge AA. Die gesamte Anlage steht auf Grund ihrer hervorragenden künstlerischen und baulichen Qualität, aber auch wegen ihrer geschichtlichen Bedeutung als stadtentwicklungsgeschichtliches Beispiel zur Besiedelung der Vortaunusgemeinden durch wohlhabende T. Bürger in der Zeit der vorletzten Jahrhundertwende als Sachgesamtheit unter Denkmalschutz.“

Auch die Denkmalwürdigkeit der E. F. ist zu bejahen. Sie ist dann gegeben, wenn aus den in §§ 2 Abs. 1 und 2 HDSchG genannten Gründen ein öffentliches Interesse an der Erhaltung besteht (vgl. Hessischer VGH, Urteil vom 08.06.1982, 9 UE 58/97, zitiert nach juris).

Das Landesamt für Denkmalpflege Hessen hat nachvollziehbar begründet, dass neben der bauhistorischen Bedeutung der hohe denkmalpflegerische Wert das öffentliche Erhaltungsinteresse begründet. Diese hohe geschichtliche Bedeutung hat das Landesamt eindrücklich unterstrichen durch den Hinweis auf das von der Enkelin der Familie F. verfasste Buch „XXX“.

Auch der Erhaltungszustand des Gebäudes widerspricht dem öffentlichen Erhaltungsinteresse nicht. Dieses würde lediglich dann entfallen, wenn das Gebäude in einem derart schlechten Zustand wäre, dass es nicht unter Wahrung seiner Identität erhalten sondern gewissermaßen als Kopie des Originals nur noch rekonstruiert werden könnte (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10.05.1988 zitiert nach juris).

Auch unter diesem Gesichtspunkt bestehen keine durchgreifenden Bedenken gegen die Denkmalwürdigkeit der E. F.. Der von der Klägerin angeführte angegriffene Erhaltungszustand mag auf den jahrelangen Leerstand des Hauses zurückzuführen sein, der nicht untypisch ist. Insgesamt hat die Klägerin aber keinerlei Nachweise dafür erbracht, dass die E. F. baulich derart gefährdet ist, dass eine Erhaltung nicht mehr in Betracht kommt.

Der Vortrag, die statische Begutachtung durch das Ingenieurbüro O.P. vom 19.06.2008 sowie später durch die AG Q. im Februar 2009 hätten ergeben, dass schon derzeit nur von einer eingeschränkten Standfestigkeit des Villengebäudes ausgegangen werden könne, dass insbesondere die Fundamentierung der E. F. aber auch die Konstruktion der tragenden Wände des Obergeschosses kaum noch geeignet seien, die vorhandenen Lasten aufzunehmen, so dass eine Rekonstruktion der E. erforderlich werde, kann durch die vorgelegten Begutachtungen nicht verifiziert werden.

Das Gericht folgt hier den Anmerkungen des Ingenieurbüros R. vom 21.12.2009, wonach eine konsequente Bestandsstatik des Istzustandes bislang nicht vorgelegt worden sei. Bestandsuntersuchungen einschließlich Materialuntersuchungen seien ohne weitergehende Öffnungen gar nicht möglich. Die Standfestigkeit der Fundamente sei nicht geprüft worden, allerdings lasse sich sagen, dass weder Risse noch Absenkungen im Wand- und Fundamentbereich erkennbar seien, so dass Hinweise auf Fundamentschäden oder –schwächen fehlten. Auch die Konstruktion der tragenden Wände im Obergeschoss sei nicht ausreichend untersucht worden. Hinweise auf Schäden oder Schwachstellen fehlten ebenfalls. Auch der Hinweis, dass die Umbauten in den 30er und 50er Jahren zu einem nicht mehr nachvollziehbaren statisch konstruktiven Konzept geführt hätten, sei unzutreffend. In den vorgelegten Berechnungen seien die Umbauten nicht belegt bzw. nachgewiesen worden. Nach Einschätzung des Ingenieurbüros R. sei die E. in gutem und nicht in marodem Zustand und der Nachweis mangelnder Standsicherheit nicht erbracht worden.

Auch die Untersuchung der brandschutztechnischen Gegebenheiten durch das Ingenieurbüro S. vom Mai 2008 erfordert nicht den Abriss der E. mit Neukonstruktion. Aus dieser Untersuchung lässt sich lediglich ableiten, dass die Einhaltung der heutigen brandschutztechnischen Anforderungen nur unter baulichen Eingriffen möglich ist.

Die erforderliche denkmalschutzrechtliche Zustimmung zum Abriss der E. F. hat die Denkmalschutzbehörde auch zu Recht verweigert, da der Beseitigung des Denkmals überwiegende Gründe des Gemeinwohls im Sinne des § 16 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 7 Abs. 3 Satz 2, 2. Halbsatz HDSchG entgegenstehen. Bei der Entscheidung ist grundsätzlich zu berücksichtigen der Rang des Kulturdenkmals einerseits und die wirtschaftliche Belastung für den Eigentümer am Erhalt des Denkmals andererseits. In aller Regel ist eine wirtschaftliche Belastung unzumutbar und deshalb unverhältnismäßig, wenn die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals aufgewogen werden können (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10.05.1988 zitiert nach juris). Für die Frage der Zumutbarkeit ist entscheidend ein Vergleich der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten und der möglichen Nutzungserträge. Es ist hier zu vergleichen die Höhe der Erhaltungskosten mit den Neubaukosten eines in Kubatur und Konstruktion mit dem Altbau vergleichbaren Neubaus.

Hierzu hat die Klägerin keinerlei Angaben gemacht. Sie hat lediglich darauf hingewiesen, dass sie einen Rechtsanspruch darauf habe, die E. F. in die Hotelnutzung einzubeziehen. Es sind keinerlei Gründe dafür ersichtlich, dass die Verwendungsmöglichkeit der E. F. im Rahmen der geplanten Hotelnutzung nicht auch in anderer Weise z.B. als reine Empfangshalle mit Repräsentationsräumen möglich sein sollte.

Es ist jedenfalls nicht dargelegt, dass jede andere als die von der Klägerin beabsichtigte Nutzung der E. F. mit der Einrichtung von Tagungsräumen und einigen Suiten im Dachgeschoss nicht wirtschaftlich sinnvoll sein könnte. Alternativüberlegungen hat die Klägerin offensichtlich nicht angestellt.

Die Klägerin hat im übrigen keinerlei Berechnungen vorgelegt, die einen Vergleich zwischen den Sanierungskosten der E. F. mit den Neubaukosten erlauben würden, was erforderlich ist, um die Unwirtschaftlichkeit und Unzumutbarkeit der Erhaltungsmaßnahmen prüfen zu können. Ihr Vortrag, die wirtschaftliche Hotelnutzung erfordere zwingend die Rekonstruktion der E., ist durch nichts belegt.

Die Zustimmung der Denkmalschutzbehörde ist deshalb zu Recht verweigert worden.

Für eine erneute Ermessensentscheidung ist vorliegend kein Raum, so dass auch der Hilfsantrag der Klägerin ohne Erfolg bleibt.

Die Kosten des Verfahrens hat nach § 154 Abs. 1 VwGO die Klägerin zu tragen, da sie unterlegen ist.

Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen wurden deshalb auferlegt, weil der Beigeladene einen Antrag gestellt hat und sich somit in ein Kostenrisiko begeben hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11 und 711 ZPO.