Verwaltungsgericht Frankfurt am Main Beschluss vom 29.01.2021 – 8 L 3058/20.F

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Kosten des Verfahrens hat die Antragstellerin zu tragen.

Der Streitwert wird auf 1530,45 € EUR festgesetzt.

Der Einzelrichter entscheidet gemäß § 6 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).

Die Antragstellerin wendet sich in Teilen gegen eine wohnungsaufsichtsrechtliche Ordnungsverfügung, einen hiermit im Zusammenhang stehenden Gebührenbescheid sowie Maßnahmen der Verwaltungsvollstreckung (Zwangsgeldfestsetzung) betreffend die im Eigentum der Antragstellerin stehende Liegenschaft Gemarkung A-Stadt, Flur ###, Flurstück ##/#, postalische Anschrift: „C-Straße ##“ in A-Stadt.

Die Anträge der Antragstellerin,

1. die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die Anordnung des Amtes für Wohnungswesens vom 12.10.2020 – Az. ##.## xxx ###-##.### – bezüglich deren Ziffern 1, 2 und 4 wiederherzustellen,

2. die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen den Gebührenbescheid des Amtes für Wohnungswesen vom 12.10.2020 – Az. ##.## xxx ###-##.### – anzuordnen,

3. die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die Festsetzung von Zwangsgeld durch die Verfügung des Amtes für Wohnungswesen vom 30.10.2020 – Az. ##.## xxx ###-##.### - anzuordnen,

sind zulässig, jedoch unbegründet.

Hinsichtlich des Antrags zu Ziffer 1. ist der Antrag gemäß § 80 Abs. 5 Satz 2 Alt. VwGO statthaft, hinsichtlich der Anträge zu 2 und 3 gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1, 1. Alt. VwGO.

Gemäß § 80 Abs. 5 VwGO kann das Gericht die aufschiebende Wirkung eines Rechtsbehelfs gegen einen für sofort vollziehbar erklärten Verwaltungsakt (§ 35 Satz Hessisches Verwaltungsverfahrensgesetz (HVwVfG), § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO) auf Antrag des Betroffenen ganz oder teilweise wiederherstellen. Ein solcher Antrag ist begründet, wenn das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes gegenüber dem Privatinteresse des Antragstellers, die Vollziehung bis zur Entscheidung über seinen Rechtsbehelf hinauszuschieben, nicht überwiegt. Das ist dann der Fall, wenn der Verwaltungsakt offensichtlich rechtswidrig ist, denn an der sofortigen Vollziehung eines rechtswidrigen Verwaltungsaktes kann kein vorrangiges öffentliches Interesse bestehen. Umgekehrt ist der Rechtsschutzantrag abzulehnen, wenn der angefochtene Verwaltungsakt offensichtlich rechtmäßig und seine Vollziehung eilbedürftig ist. In allen anderen Fällen entscheidet bei summarischer Beurteilung des Sachverhalts eine Abwägung der beteiligten öffentlichen und privaten Interessen, die für oder gegen die Dringlichkeit der Vollziehung sprechen, über die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes.

Entsprechendes gilt in den Fällen des § 80 Abs. 5 Satz 1, 1.Alt. VwGO, in denen ein Rechtsbehelf gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 1 VwGO bereits kraft Gesetzes keine aufschiebende Wirkung entfaltet. In diesen Fällen ist im Rahmen der zu treffenden Interessenabwägung zusätzlich zu berücksichtigen, dass aufgrund der gesetzgeberischen Wertung im Einzelfall dem öffentlichen Vollzugsinteresse ein erhöhtes Gewicht beizumessen ist. Bei dem streitgegenständlichen Gebührenbescheid handelt es sich um die Anforderung von Kosten im Sinne des § 80 Abs. 2 Nr. 1 VwGO. Daher entfaltet ein hiergegen eingelegter Rechtsbehelf keine aufschiebende Wirkung. Bei der angegriffenen Zwangsgeldfestsetzung ist von einer Maßnahme der Verwaltungsvollstreckung auszugehen, bei der nach § 80 Abs. 1 Nr. 3 VwGO i. V. m. § 16 Hessisches Ausführungsgesetz zur VwGO (HessAGVwGO) ein Rechtsbehelf ebenfalls kraft Gesetzes keine aufschiebende Wirkung entfaltet.

Der Antrag zu 1. ist unbegründet.

Keinerlei rechtlichen Bedenken begegnet die formelle Rechtmäßigkeit der Anordnung des Sofortvollzugs. Insbesondere wird dem Begründungserfordernis nach § 80 Abs. 3 VwGO in jeder Hinsicht hinreichend Rechnung getragen.

Die Anordnung des Sofortvollzugs ist anhand der vorstehend bereits erläuterten Maßstäbe auch als materiell rechtmäßig anzusehen.

Nach der im Eilverfahren nur gebotenen und möglichen summarischen rechtlichen Überprüfung der Verfügung vom 12.10.2020 gelangt das Gericht nämlich zu der Einschätzung, dass diese offensichtlich rechtmäßig ergangen ist.

Nach § 2 Hessisches Wohnungsaufsichtsgesetz (HWoAufG) i. d. F. v. 04.09.1974 (GVBl I, S. 395) obliegt es den Gemeinden als Aufgabe des eigenen Wirkungskreises (Selbstverwaltungsaufgabe) nach den Bestimmungen dieses Gesetzes auf die Beseitigung von Wohnungsmissständen hinzuwirken.

§ 9 HWoAufG, auf den die Antragsgegnerin ihre Anordnungen allein stützt, ermächtigt die Antragsgegnerin erforderliche Anordnungen zu treffen, die den dinglich Berechtigten verpflichten, Gebäude, in denen sich Wohnungen oder Wohnräume befinden und zugehörige Nebengebäude und Außenanlagen so instand zu setzen oder zu verbessern, dass Bewohner nicht gefährdet oder unzumutbar belästigt werden oder der bestimmungsgemäße Gebrauch von Gebäuden und Anlagen nicht erheblich beeinträchtigt wird.

Entgegen der Rechtsauffassung der Antragstellerin ist der Anwendungsbereich der §§ 3,4 und 5 HWoAufG unmittelbar nicht eröffnet. Vielmehr sind im Rahmen der Anwendung dieser Vorschrift die in den §§ 3 – 6 HWoAufG enthaltenen Rechtsgedanken sinngemäß anzuwenden (Ldt.Drs. 7/3518, S. 16). Im vorliegenden Fall kann nicht festgestellt werden, dass die Antragsgegnerin die ihr eingeräumten gesetzlichen Befugnisse überschritten hätte. Die ergriffenen Maßnahmen sind vielmehr sämtlich durch die vorstehend genannte Eingriffsermächtigung des § 9 HWoAufG gedeckt.

Insbesondere kann der Antragsgegnerin nicht entgegengehalten werde, sie werde in einem Bereich tätig, in dem allein das Mietrecht Geltung beanspruchen könne. Beide Rechtskreise überschneiden sich naturgemäß in Teilen. Soweit Mieter auch auf Grundlage spezifisch mietrechtlicher Vorschriften gegen die Antragstellerin vorgehen könnten, schließt dies die Anwendung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften des HWoAufG keinesfalls aus. Der entgegengesetzten Rechtsansicht der Antragstellerin vermag das Gericht nicht zu folgen, denn sie findet in den Motiven des Gesetzgebers keinerlei Stütze, wie sich aus der amtlichen Begründung des Gesetzentwurfes zum HWoAufG zweifelsfrei ergibt (Ldt.Drs. 7/ 3518, S. 7f.). Der Gesetzgeber hat vielmehr klar zum Ausdruck gebracht, dass es keinesfalls den Mietern überlassen bleiben soll, auf Grund der ihnen nach dem Privatrecht zustehenden Rechte von sich aus die Mängelbeseitigung durchzusetzen. Vielmehr hat er es durchaus für notwendig erachtet, gegebenenfalls Eigentümer auch durch ein Tätigwerden der Verwaltung dazu anzuhalten Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und auch Modernisierungsmaßnahmen an ihren Häusern vorzunehmen.

Unzutreffend ist im Übrigen auch die Einlassung der Antragstellerin, die Antragsgegnerin werde einseitig im Interesse der Mieter tätig. Dieser Einwand der Antragstellerin fußt offenbar darauf, dass die Antragsgegnerin hier nicht aus eigenem Antrieb, sondern aufgrund von Beschwerden von Mietern der Liegenschaft erst tätig geworden ist. Typischerweise ist es so, dass die Wohnungsaufsichtsbehörden im Regelfall überhaupt erst aufgrund solcher Beschwerden Kenntnis von Missständen in oder an Liegenschaften erlangen. Eine flächendeckende Überwachung von Liegenschaften von Amtswegen ist weder möglich, noch wäre sie wünschenswert. Dieses Umstands war sich der Gesetzgeber bei Erlass des HWoAufG auch bewusst, wie ein Blick in die Gesetzesbegründung verrät (Ldt.Drs. 7/3518, S. 10f.). Darüber hinaus ergibt sich aus der Gesetzesbegründung auch, dass es keineswegs die Regelungsabsicht des Gesetzgebers war, die Tätigkeit der Wohnungsaufsicht auf das Eingriffsniveau der Gefahrenabwehr zu beschränken. So heißt es hierzu in der Gesetzesbegründung: „Aber auch Vorschriften, die nicht der unmittelbaren Gefahrenabwehr dienen, vielmehr auf die Erhaltung der Wohnung hinwirken oder Mindestanforderungen an die Wohnungsausstattung (…) stellen, liegen innerhalb dieses Rahmens; denn es ist unbestreitbar, dass das Grundeigentum, insbesondere wenn es Mietwohnungen enthält, einer höheren Sozialverpflichtung unterliegt als das Eigentum an beweglichen Sachen“ (Ldt.Drs. 7 /3518, S. 9).

Die getroffenen Anordnungen sind zunächst formell rechtmäßig. Insbesondere hat eine Anhörung der Antragstellerin gemäß § 28 Abs. 1 Hessisches Verwaltungsverfahrensgesetz (HVwVfG) stattgefunden. Soweit die Antragstellerin geltend macht, sie habe von den Beschwerden ihrer Mieter beim Wohnungsaufsichtsamt keine Kenntnis gehabt, kann das Gericht diesem Vortrag keinen Glauben schenken. Bereits mit Schreiben vom 10.07.2020 wandte sich die Antragsgegnerin nämlich an die Antragstellerin und teilte dieser mit, dass seitens der im Hause lebenden Mieter fehlende Türschlösser sowie eine mangelhafte Stromversorgung moniert worden seien. Es wurde eine Ortsbesichtigung für den 10.08.2020 angekündigt, um zu überprüfen, ob diese zutreffe. Mit weiterem Schreiben vom 15.07.2020 wurden die Mängel an der Liegenschaft durch die Mieter weiter konkretisiert und erneut auf den Besichtigungstermin am 10.08.2020 hingewiesen. Dieser Termin fand statt, ohne dass ein Vertreter der Antragstellerin zugegen gewesen wäre. Dabei bestätigten sich die seitens der Mieter vorgebrachten Mängel vollumfänglich zumindest in dem Maße, wie sie auch Gegenstand der hier streitgegenständlichen Ordnungsverfügung geworden sind. Die Antragstellerin hatte somit hinreichend Gelegenheit sich zu den monierten Mängeln zu äußern. Darüber hinaus fand am 22.09.2020 ein weiterer Ortstermin zur Überprüfung der erfolgten Mängelbeseitigungsmaßnahmen statt, zu welchem die Antragstellerin ebenfalls geladen war, jedoch erneut nicht erschien. Dass die Antragstellerin die behördlichen Schreiben nicht erhalten haben will liegt in Anbetracht dessen, dass bei der Behörde keinerlei Postrückläufe zu verzeichnen waren, außerhalb der allgemeinen Lebenserfahrung und kann daher auch durch das Gericht nicht nachvollzogen werden.

Im Übrigen weist das Gericht darauf hin, dass ein etwaiger - hier aber nicht festzustellender – Anhörungsmangel, gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 3 HVwVfG zumindest im Widerspruchsverfahren, wenn nicht gar im hiesigen Eilverfahren durch die Einlassungen der Antragstellerin zur Sache, geheilt werden könnte.

Auch soweit die Antragstellerin einwendet, der in § 11 Abs. 3 HWoAufG vorgesehene Einigungsversuch habe vor Erlass der Verfügung nicht stattgefunden, führt dies nicht zur formellen Rechtswidrigkeit der Verfügung. Zurecht weist die Antragsgegnerin darauf hin, dass die Antragstellerin am 15.07.2020 über Hinweise auf Mängel am Gebäude und die Vorschriften nach dem HWoAufG informiert und um Beseitigung dieser Mängel gebeten wurde. Bei der Vorschrift des § 11 Abs. 3 HWoAufG handelt es sich insoweit um eine Sollvorschrift, die zudem den Charakter einer reinen Ordnungsvorschrift aufweist. Im vorliegenden Fall hat die Antragsgegnerin ersichtlich versucht auf die Antragstellerin vor dem Erlass entsprechender Anordnungen mit dem Ziel einzuwirken, dass diese die festgestellten Mängel beseitigt und damit den Anforderungen des § 11 Abs. 3 HWoAufG vollumfänglich genüge getan. Darüber hinaus bedarf es in den Fällen, in denen Art und Umfang der festgestellten Mängel oder Missstände ein sofortiges Eingreifen erfordern nach § 11 Abs. 4 HWoAufG keines Einigungsversuchs. Die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit dieser Vorschrift sind nach den sich aus der vorliegenden Behördenakte ergebenden Informationen offensichtlich gegeben.

Die getroffenen Anordnungen sind auch materiell rechtmäßig. Sie sind durch die seitens der Antragsgegnerin herangezogene Ermächtigungsgrundlage des § 9 HWoaufG vollumfänglich gedeckt.

Die Anordnungen in Ziffer 1und 2 der streitgegenständlichen Verfügung, wonach ein elektrischer Türöffner so zu montieren ist, dass er von den bewohnten Wohnungen im I. und III. Obergeschoss aus bedient werden kann, und die Gegensprechanlage für die bewohnten Wohnungen im I. und III. OG zu überprüfen und zu reparieren ist, erfolgte rechtmäßig. Wie die Antragsgegnerin zutreffend ausführt, dienen Türöffner und Gegensprechanlage auch der Sicherheit der Bewohner. Ein intakter Türöffner und eine intakte Gegensprechanlage (wie auch ein funktionierendes Zeitrelais für die Treppenhausbeleuchtung, auf welches nachfolgend gesondert einzugehen ist) sind bei Erwerb der Liegenschaft Mitte 2018 offenbar noch vorhanden gewesen. Dabei handelt es sich bei mehrgeschossigen Miethäusern im Übrigen um einen absolut gängigen Ausstattungsstandard. Derartige Anlagen müssen funktionsfähig sein, solange Mieter eine Liegenschaft bewohnen. Dies gilt gerade unter den derzeitigen Bedingungen der Coronapandemie, auf die auch die Antragstellerin sich bezieht. Es ist absolut nachvollziehbar, wenn die Antragsgegnerin darauf hinweist, dass gegenwärtig alle Paketzusteller gehalten sind, Sendungen möglichst kontaktlos im Hausflur abzustellen. Hierzu muss ebenso kontaktlos die Tür geöffnet werden können. Auch müssen Helfer, die z. B. für ältere Bewohner oder andere Angehörige von Risikogruppen oder gar für Personen die sich aufgrund von Corona in häusliche Quarantäne begeben müssen tätig sind, ebenso in der Lage sein „kontaktlos“ in die Liegenschaft zu gelangen. All dies macht deutlich, dass die Einlassungen der Antragstellerin, die die Notwendigkeit der Anordnung in Abrede stellen, schlicht lebensfremd sind. Die Funktionsunfähigkeit des Türöffners und der Gegensprechanlage stellt mindestens eine unzumutbare Belästigung der Bewohner dar und beeinträchtigt den Gebrauch des Gebäudes erheblich. Soweit die Antragstellerin in diesem Zusammenhang geltend macht, sie habe ihren Pflichten bereits durch den Einbau eines neuen Schlosses aufgrund der angegriffenen Verfügung hinreichend genüge getan, vermag das Gericht dieser Einschätzung nicht zu folgen.

Entgegen der Behauptung der Antragstellerin ist der diesbezügliche Mangel auch kein vorübergehender, sondern hält nunmehr bereits seit mehr als einem halben Jahr an, ohne dass es hierfür einen nachvollziehbaren Grund gäbe.

Auch soweit sich die Antragstellerin gegen die Ziffer 4 der streitgegenständlichen Verfügung (Überprüfung und Reparatur/Erneuerung des Zeitrelais der Treppenhausbeleuchtung am Zählerplatz) wendet, ist ihr Antrag unbegründet.

Zu Recht weist die Antragsgegnerin darauf hin, dass auch defekte Elektroinstallationen, wie ein Zeitrelais, mittels dessen die Beleuchtung eines Treppenhauses gesteuert wird, als eine erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchs der Wohnung und zugleich als unzumutbare Belästigung der Mieter anzusehen sind. Das defekte Zeitrelais führt nach den Feststellungen der Antragsgegnerin dazu, dass eine Dauerbeleuchtung des Treppenhauses erfolgt. Hierdurch kommt es auch zu permanentem Lichteinfall zur Nachtzeit in die Wohnungen der noch in der Liegenschaft wohnenden Mieter, da die Wohnungseingangsbereiche entsprechende Glasflächen aufweisen und auch innerhalb der Wohnungen Räume Oberlichter aufweisen, durch die Licht zur Nachtzeit eindringt. Die Argumentation der Antragstellerin bezüglich dieses Verfügungspunktes kann das Gericht ebenfalls nicht nachvollziehen. Eine intakte Treppenhausbeleuchtung mit Zeitschaltrelais ist in mehrgeschossigen Mietshäusern ein absoluter Mindeststandard. Die im vorliegenden Fall erfolgende Dauerbeleuchtung mit den oben beschriebenen Folgen beeinträchtigt die Wohnnutzung und belästigt die noch im Hause lebenden Mieter in erheblichem Maße.

Die getroffenen Maßnahmen genügen auch vollumfänglich dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Sie verfolgen einen legitimen Zweck, nämlich Wohngebäude in einem den gewöhnlichen Anforderungen an eine zeitgemäße Wohnnutzung genügenden Gebrauchszustand zu erhalten. Sie sind hierzu auch erforderlich. Ein milderes Mittel ist – auch angesichts der inzwischen verflossenen Zeit, in der die Mieter Beeinträchtigungen haben erdulden müssen - nicht ersichtlich. Ebenso sind die Maßnahmen angemessen. Die der Antragstellerin auferlegten Verpflichtungen stehen in keinerlei Missverhältnis zu dem verfolgten Zweck.

Die Antragstellerin kann sich ihren Verpflichtungen auch nicht unter Hinweis auf die Ausnahmevorschrift des § 5 HWoAufG entziehen. Danach ist von Maßnahmen nach den §§ 3,4 HWoAufG abzusehen, wenn der Abbruch, die wesentliche Änderung oder die Modernisierung des Gebäudes, in dem sich Wohnungen oder Wohnräume befinden vorgesehen ist und wenn die Instandsetzung oder die Änderung der baulichen Beschaffenheit wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll erscheint. Soweit die Antragstellerin in diesem Zusammenhang geltend macht, dass sich aus der Modernisierungsankündigung der Antragstellerin gegenüber den Mietern ergebe, dass eine Erneuerung der Gegensprechanlage sowie der Hauseingangstür beabsichtigt sei, und eine kostenintensive und aufwändige Reparatur zum Zwecke der Errichtung von Provisorien in keiner Relation mehr zum Nutzen stehe und daher den Intensionen des HWoAufG widerspreche, folgt das Gericht dieser Argumentationslinie ebenfalls nicht. Die Antragstellerin kann sich in diesem Zusammenhang nicht darauf berufen, dass Dritte ohne Wissen oder Veranlassung der Antragstellerin die entsprechenden elektrischen Leitungen zerstört hätten. Diesbezüglich weist die Antragsgegnerin völlig zutreffend darauf hin, dass durch den Ausbau der Schließzylinder der Haustür für einen gewissen Zeitraum der Zutritt Unberechtigter, der zu Schäden an den elektrischen Leitungen geführt haben könnte, erst ermöglicht worden ist. Derartige Schäden, verursacht durch Dritte, hätte die Antragstellerin daher selbst zu vertreten. Dessen ungeachtet könnte sich die Antragstellerin aber auch auf defekte Leitungen nicht berufen, da es ihre Obliegenheit ist, entsprechende Schäden zeitnah zu beseitigen, auch wenn diese durch Dritte verursacht worden sind.

Im Übrigen sind auch dann, wenn Bau- und Modernisierungsmaßnahmen geplant oder durchgeführt werden, erhebliche Beeinträchtigungen der Wohnnutzung, wie sie hier festzustellen sind, insbesondere für einen derart langen Zeitraum von inzwischen mindestens 9 Monaten nicht hinzunehmen. Im Rahmen ihrer Instandhaltungspflichten müssen Eigentümer einer Liegenschaft auch im Falle der Durchführung von Baumaßnahmen dafür Sorge tragen, dass Beeinträchtigungen und Belästigungen von Mietern auf das insoweit unumgängliche Maß beschränkt bleiben. Hiervon kann in Anbetracht dessen, dass die in dem Haus begonnenen Baumaßnahmen sich ohne erkennbaren Grund über nunmehr eineinhalb Jahre hinziehen, nicht mehr ausgegangen werden.

In diesem Kontext ist es durchaus erwähnenswert, dass die Antragstellerin, die im Stadtgebiet A-Stadt über mindestens 8 weitere Immobilien verfügt, nach den Feststellungen des Amtes für Wohnungswesen offenbar auch in weiteren Fällen ein ähnliches Verhalten an den Tag legt, wie dies bei der hier streitgegenständlichen Liegenschaft der Fall ist. Dies legt den Verdacht nahe, dass durch die Antragstellerin die monierten Mängel bewusst in Kauf genommen werden, um so zu erreichen, dass die verbliebenen Mieter ihre Wohnungen über kurz oder lang aufgeben und ihr hierdurch eine anderweitige wirtschaftliche Verwertung der Liegenschaft ermöglicht wird.

Darüber hinaus ist auch dem Einwand der Antragsgegnerin zu folgen, dass im vorliegenden Fall der Anwendungsberiech des § 5 HWoAufG nicht eröffnet ist, da sich diese Vorschrift ausschließlich auf Maßnahmen bezieht, die auf die §§ 3,4 HWoAufG gestützt werden. Selbst wenn der Anwendungsbereich des § 5 HWoAufG eröffnet wäre, fehlte es indessen auch daran, dass seine Tatbestandsvoraussetzungen nicht erfüllt sind, weil von einer Anordnung nach § 5 HWoAufG nur abzusehen ist, soweit der Abbruch, die wesentliche Veränderung des Gebäudes vorgesehen oder wahrscheinlich ist und die Instandsetzung wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll erscheint. Hierzu führt die Antragsgegnerin zutreffend aus, dass die begonnenen Entkernungsmaßnahmen in den leeren Wohnungen seit über einem Jahr stillstehen und Bautätigkeiten seit langem nicht festzustellen sind und eine Fortführung der Arbeiten zeitnah weder zu erwarten, noch wahrscheinlich ist. Jedenfalls ist seitens der Antragsgegnerin Gegenteiliges nicht glaubhaft gemacht worden. Auch auf eine fehlende Wirtschaftlichkeit der erforderlichen Aufwendungen kann sich die Antragstellerin nicht berufen, da die Durchführung der verfügten Maßnahmen auch in einem angemessenen Verhältnis zum Gesamtvolumen der avisierten Sanierungsmaßnahmen steht. Die Antragsgegnerin hat in diesem Zusammenhang zurecht darauf hingewiesen, dass die Kosten aller nach dem HWoAufG vorzunehmenden Maßnahmen vom technischen Außendienst der Behörde auf insgesamt 4.440,00 € zzgl. Mehrwertsteuer geschätzt worden sind, wobei in diesem Betrag bereits der Einbau neuer Fenster enthalten ist, auf den nachfolgend im Zusammenhang mit dem Antrag zu 3) noch einzugehen sein wird. Der auf den Einbau der Fenster entfallende Teil der veranschlagten Kosten macht den Großteil der vorstehend genannten Summe von 4400,00 € aus. Die veranschlagten Kosten für den Türöffner belaufen sich demgegenüber auf voraussichtlich 140,00 €, für die Gegensprechanlage auf voraussichtlich etwa 120,00 € und für das Relais für die Treppenhausbeleuchtung ebenfalls auf etwa 120,00 €. Auf die Kostenschätzung auf S. 4 der Verfügung vom 12.10.2020 wird insoweit Bezug genommen. Dabei handelt es sich um minimale Beträge. Es ist für das Gericht nicht erkennbar, aus welchen Gründen der Antragstellerin die notwendigen Aufwendungen zur Mängelbeseitigung nicht zuzumuten sein sollten. Dies gilt selbst dann, wenn weitere Arbeiten an elektrischen Leitungen erforderlich sein sollten. Ein vollständiger Ausfall der Hauelektrik im Treppenhaus liegt im Übrigen offensichtlich nicht vor, da die Antragstellerin das Treppenhaus dauerbeleuchtet und auch die Klingeln der noch bewohnten Wohnungen offenbar funktionstüchtig sind.

Auch der Antrag zu 2) ist unbegründet. Da die Verfügung vom 12.10.2020 rechtmäßig erlassen worden ist, geht der Vortrag der Antragstellerin gegen die Berechtigung der Gebührenforderung vollumfänglich ins Leere. Im Verwaltungskostenrecht begründete Einwände gegen den Gebührenbescheid hat die Antragstellerin nicht geltend gemacht.

Schließlich hat auch der Antrag zu 3) mit welchem sich die Antragstellerin gegen die in der Verfügung vom 30.10.2020 enthaltene Festsetzung eines Zwangsgeldes wendet, keinen Erfolg.

Die Antragstellerin verkennt zunächst, dass im Verwaltungsvollstreckungsverfahren materiell-rechtliche Einwände gegen die der Maßnahme der Verwaltungsvollstreckung zugrundeliegende Grundverfügung grundsätzlich nicht mehr zu prüfen sind. Mit ihrem Widerspruch vom 30.10.2020 gegen die Grundverfügung vom 12.10.2020 hat die Antragstellerin nur die Verfügungspunkte I.1, 2 und 4 dieser Verfügung angegriffen. Gegenstand der Zwangsgeldfestsetzung vom 30.10.2020 ist demgegenüber die Ziffer I. 5 dieser Grundverfügung, mit welcher der Antragstellerin aufgegeben wurde, bis zum 26.10.2020 eine Auftragsbestätigung für einen erteilten Auftrag über den Einbau neuer Fenster im Treppenhaus der Liegenschaft „C-Straße ##“ vorzulegen. Dieser Teil der Verfügung ist in Bestandskraft erwachsen. In der Verfügung wies die Antragsgegnerin darauf hin, dass die Antragstellerin bereits im Rahmen eines am 22.10.2020 durchgeführten Ortstermins mitgeteilt habe, dass die Auftragsvergabe für den Einbau neuer Treppenhausfenster bereits im März 2020 erfolgt sei und man dies entsprechend nachweisen wolle. Bei dem durch die Bevollmächtigte der Antragstellerin übermittelten Schreiben vom 27.10.2020 handelte es sich um ein solches der Generalunternehmerin, der Firma D-GmbH, mit welcher diese lediglich mitteilte, dass die neuen Fenster im Treppenhaus der Liegenschaft für die im Zuge der Kernsanierung ausgebauten Treppenhausfenster bestellt worden seien und voraussichtlich in der KW 52 geliefert werden sollten. Die Fenster kämen aus dem Ausland und wegen Rohstoffknappheit käme es zu erheblichen Lieferschwierigkeiten. Bei diesem Schreiben handelte es sich jedoch gerade nicht um die mit der Verfügung vom 12.10.2020 geforderte Auftragsbestätigung über den erteilten Auftrag zum Einbau neuer Treppenhausfenster. Auch bis zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung ist ein entsprechender Nachweis in Form einer Auftragsbestätigung einer beauftragten Fachfirma oder gar der Einbau neuer Fenster nicht nachgewiesen worden! In diesem Zusammenhang ist auch von Belang, dass der Ausbau der Treppenhausfenster bereits im April 2020 erfolgte, d.h. dass seit nunmehr mindestens 9 Monaten eine Situation besteht, in der das Treppenhaus der Liegenschaft nur notdürftig mittels Kunststoffplanen gegen Witterungseinflüsse gesichert ist und gerade in der jetzigen kalten Jahreszeit sich dies auch nachteilig auf den Gebrauch der noch im Gebäude bewohnten Wohnungen auswirkt, da eine wirksame Kälteisolation der gesamten Liegenschaft auf diese Weise jedenfalls nicht erreicht werden kann. Es ist von einer Auskühlung des Treppenhauses und mittelbar nach allgemeinen Erfahrungen auch einer erschwerten Beheizbarkeit der noch bewohnten Wohnungen auszugehen. Es kann seitens des Gerichts nicht nachvollzogen werden, dass im Rahmen einer Sanierung des Gebäudes bereits zu einem Zeitpunkt der Ausbau der alten Fenster erfolgt ist, zu dem die Lieferung und der Einbau neuer Fenster überhaupt noch nicht absehbar war. Darüber hinaus bewertet das Gericht die nicht näher substantiierte Angabe des Generalunternehmers, der auch für andere Projekte der Antragstellerin verantwortlich ist, als reine Schutzbehauptung. Wenn tatsächlich die genannten Lieferschwierigkeiten bestünden, wäre es in Anbetracht der Zeitabläufe Sache der Antragstellerin gewesen, sich anderweitig um Fenster zu bemühen um dem offensichtlichen und in jeder Hinsicht untragbaren Missstand ein Ende zu bereiten.

Die Zwangsgeldfestsetzung gemäß § 76 Hessisches Verwaltungsvollstreckungsgesetz (HVwVG) war daher aus Sicht des Gerichts geboten, um die Antragstellerin dazu anzuhalten ihren aus der Grundverfügung sich ergebenden Handlungspflichten nachzukommen. Die weiteren verwaltungsvollstreckungsrechtlichen Voraussetzungen nach den §§ 2, 69 Abs. Nr. 1 – 4 HVwVG liegen ebenfalls vor. Auch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit (§ 70 HVwVG) ist hinreichend genüge getan.

Ohne dass es für die gerichtliche Entscheidung von irgendeinem Belang wäre, weist das Gericht hinsichtlich aller seitens der Antragstellerin gestellten Anträge abschließend darauf hin, dass die Einlassungen der Antragstellerin hinsichtlich angeblicher unangemessen hoher Abfindungsforderungen der noch die Liegenschaft bewohnenden Mieter nicht geeignet sind, die Rechtmäßigkeit des Vorgehens der Behörde in Zweifel zu ziehen. Selbst wenn diese Vorwürfe zutreffen würden, würde dies nichts an der Verpflichtung der Antragstellerin als dinglich Berechtigter der Liegenschaft ändern, ihre Liegenschaft in einem für die Wohnnutzung ordnungsgemäßen Zustand zu halten.

Allerdings weist das Gericht ergänzend darauf hin, dass sie ihre diesbezüglichen Angaben nicht in einer den Anforderungen des Verfahrens des vorläufigen Rechtsschutzes genügenden Art und Weise glaubhaft gemacht hat. Die der Antragsschrift beigefügte Email (Anlage 4) betrifft lediglich ein Angebot für Ersatzwohnraum und ein Abfindungsangebot über 10.000,00 €. Der angebotene Zeugenbeweis ist im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes als nicht präsentes Beweismittel kein Mittel der Glaubhaftmachung.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 und 3 Satz 1 Gerichtskostengesetz (GKG) Das Gericht wendet im Übrigen die Ziffern 1.5, 1.7. sowie entsprechend die Ziffer 9.4 des Streitwertkatalogs der Verwaltungsgerichtsbarkeit (vgl. Kopp/Schenke, VwGO-Kommentar, 24. Auflage, Anh § 164, Rz. 14) an. Es legt der Streitwertfestsetzung hinsichtlich des Antrags zu 1 den Betrag von 280,00 € zugrunde, der sich aus der Kostenschätzung der Behörde für die Durchführung der Maßnahmen ergibt. Dieser Betrag ist nach Ziffer 1.5 zu halbieren. Hinzurechnen ist die Hälfte der festgesetzten Gebühren i. H. v. 460,00 € (Antrag zu 2) sowie der festgesetzte Betrag des Zwangsgeldes von 1020,45 € in voller Höhe (Antrag zu 3). Letzteres ergibt sich aus der Anwendung der Ziffer 1.7.1 des Streitwertkatalogs.