Verwaltungsgericht Köln Urteil vom 11.03.2026 – 23 K 5147/23

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks Gemarkung V. Flur 0, Flurstück N01 unter der postalischen Anschrift P.-straße 0, 00000 N..

Dieses Grundstück liegt im Bereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. N02, der im maßgeblichen Bereich ein Gewerbegebiet festsetzt.

In der Vergangenheit bildeten die Flurstücke N01 und N03 ein gemeinsames Flur- und Grundstück, das als Flurstück N04 in dem beim Amtsgericht X. geführten Grundbuch von V. Blatt 0000 unter der laufenden Nummer 1 des Bestandsverzeichnissen eingetragen war.

Das Flurstück ging wiederum zusammen mit dem Flurstück N05 aus dem Flurstück N06 hervor.

Der Kläger zu 2) war ursprünglich alleiniger Eigentümer des Flurstücks N06.

Die Klägerin zu 1) wurde am 2. November 2016 als hälftige Miteigentümerin des Flurstücks N01 ins Grundbuch eingetragen. Das Eigentum an dem Flurstück N03 übertrug der Kläger zu 2) im Jahr 2005 an eine dritte Person.

Im Vorgriff auf eine 1985/1986 beabsichtigte Bebauung des Flurstücks N06 gab der Kläger zu 2) am 24. April 1986 folgende Verpflichtungserklärung ab:

„Auf dem Baugrundstück wird ein Imbiss mit Gastraum und 6 PKW-Stellplätzen errichtet. Des Weiteren wird das o.a. Einfamilienhaus errichtet. Ich verpflichte mich, dieses Wohnhaus zukünftig selber zu nutzen, gegen meine Eigenschaft als Betreiber des Imbiss oder aber es nur in dem von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO genannten Personenkreis nutzen zu lassen. Die Nutzung des Wohnhauses werde ich nicht vor Nutzungsbeginn des Gewerbes (Imbiss) aufnehmen“.

Aufgrund dieser Erklärung trug die Beklagte am 13. Mai 1986 im Baulastenverzeichnis von V., Baulastenblatt lfd. Nr. 1 folgende Baulast ein:

„Anbindung des Wohnhauses N07 an den Gewerbebetrieb N08. Verpflichtung, das Wohngebäude selbst zu nutzen bzw. es nur durch den im § 8 (3) 1 BauNVO genannten Personenkreis nutzen zu lassen.

Verpflichtung, das Wohngebäude nicht vor der Aufnahme des Gewerbebetriebes in Nutzung zu nehmen.“

Am 16. Mai 1986 erteilte die Beklagte alsdann für das damalige Flurstück N06 eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Einfamilienhaues mit PKW-Stellplatz. Die Verpflichtungserklärung bezüglich der Nutzung des Wohnhauses gemäß Baulasteintrag machte sie dabei zum Bestandteil der Baugenehmigung, vgl. Beiblatt 2 zur Baugenehmigung, Ziffer d 029.

Der Kläger zu 2) gab zum 31. März 2005 seinen Imbissbetrieb auf und meldete ihn beim Gewerbeaufsichtsamt der Beklagten ab.

Auf den Antrag des Klägers vom 12. April 2005 genehmigte die Beklagte mit Bescheid vom 19. April 2005 die Teilung des Flurstücks N04.

Im Zuge dessen wurde am 19. April 2005 unter der laufenden Nummer 2 eine weitere Baulast mit folgendem Inhalt eingetragen:

„Der/Die Eigentümer des og. Grundstücks verpflichten sich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde: das Wohnhaus auf der Parzelle Teil A aus N04 nur durch den jetzigen Eigentümer Herrn B. R. nutzen zu lassen.

Sobald der Eigentümer Herr B. R. die Nutzung aufgibt, ist das Wohnhaus aufgrund seiner Lage im Gewerbegebiet V. nur noch wie folgt nutzen zu lassen

Als Wohnhaus, sofern dieses an eine Gewerbeeinheit im Gewerbegebiet V. angebunden wird und die Nutzung dann nur durch den in § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO genannten Personenkreis erfolgt

Als Gewerbeeinheit, welche im Gewerbegebiet V. zulässig ist.“

Am 16. August 2022 nahm die Beklagte eine örtliche Überprüfung auf dem Grundstück der Kläger vor. Dabei stellte sie fest, dass im Erd- und Obergeschoss zwei unabhängig voneinander nutzbare Wohneinheiten errichtet worden waren.

In der Folgezeit hörte die Beklagte die Kläger zur beabsichtigten Löschung der unter der laufenden Nummer 1 eingetragenen und Rücknahme der unter der laufenden Nummer 2 eingetragenen Baulasten an. Dem traten die Kläger entgegen.

Mit Bescheid vom 23. August 2023 verzichtete die Beklagte auf die unter der laufenden Nummer 1 eingetragene Baulast (Anbindung des Wohnhauses an den Gewerbebetrieb) und erklärte weiter, diese aufgrund des Verzichtes von Amts wegen zu löschen. Zur Begründung führte sie aus, die Eintragung der Baulast sei seinerzeit notwendig gewesen, da das Wohnen in einem festgesetzten Gewerbegebiet nur ausnahmsweise zulässig sei. Bei dem begünstigten Personenkreis handele es sich neben dem Betriebsleiter oder der Betriebsleiterin um Aufsichts- oder Bereitschaftspersonal des angeschlossenen Gewerbebetriebes.

Das Gewerbe habe Herr R. indes bereits am 31. März 2005 abgemeldet. Er bewohne das begünstigte Einfamilienhaus jedoch weiterhin. Zudem stellte die Beklagte fest, dass das Gewerbegrundstück (ehemals Imbiss) im Jahr 2014 eine Nutzungsänderung erfahren habe und nunmehr als Büro, Lager und Werkstatt genutzt werde. Diese Nutzung begründe keine Ausnahme für ein Wohnen im Gewerbegebiet.

Mit weiterem Bescheid vom 23. August 2023 nahm die Beklagte die Baulasteintragung Baulastenblatt Nr. 000 unter der laufenden Nr. 2 zurück. Dieser Bescheid ist Gegenstand des Parallelverfahrens 23 K 5148/23.

Die Kläger haben am 15. September 2023 Klage gegen den am 28. August 2023 zugestellten Bescheid betreffend die Löschung der unter der lfd. Nummer 1 eingetragenen Baulast erhoben.

Ihrer Auffassung nach liegen die Voraussetzungen des § 85 Abs. 3 BauO NRW nicht vor. Danach sei der Verzicht zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr bestehe. Ein solches bestehe hier jedoch fort. Durch den Verzicht auf die Baulast schaffe die Beklagte baurechtswidrige Verhältnisse, da das Wohnen in dem im Bebauungsplan ausgewiesenen Gewerbegebiet nicht und auch nicht ausnahmsweise zulässig sei.

Erst die Baulast habe die Genehmigungsfähigkeit des damaligen Bauvorhabens auf dem begünstigten Grundstück eröffnet. Daher stehe ihnen ein Abwehrrecht gegenüber dem rechtswidrigen Verzicht auf die Baulast zur Verfügung. Damit machen die Kläger sinngemäß geltend, aufgrund der Baulast zum Bewohnen des Wohnhauses berechtigt zu sein, auch wenn der Gewerbebetrieb aufgegeben sei.

Die Kläger beantragen,

den Bescheid der Beklagten vom 23. August 2023 zum Aktenzeichen N09 (Verzicht auf Baulast) aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hält die Verzichtsverfügung für rechtmäßig. Den Klägern stehe kein subjektiv öffentliches Recht auf Beibehaltung der unter der laufenden Nummer 1 des Baulastenblattes 000 eingetragenen Baulast zu. So begünstige die Baulast die Kläger bereits nicht, da sie die gewerbliche Nutzung zu 31. März 2005 aufgegeben hätten.

Hinzukomme, dass eine zweite Wohneinheit in dem genehmigten Einfamilienhaus geschaffen worden sei, die vermietet werde.

Die heutige Nutzung des ehemaligen Imbiss als Büro, Lager und Werkstatt rechtfertige keine Ausnahme für ein Wohnen im Gewerbegebiet.

Aus diesem Grunde sei das öffentliche Interesse am Fortbestand der auf die Koppelung der Nutzung einer Betriebsleiterwohnung mit dazugehörigem Gewerbebetrieb ausgelegten Baulast entfallen.

Anders als die Kläger meinten, würden durch die Löschung der Baulast auch keine baurechtswidrigen Zustände geschaffen. Die erteilte Baugenehmigung sei wirksam und § 8 BauNVO finde unabhängig von der Baulast Anwendung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge und die Akten des Verfahrens 23 K 5148/23 Bezug genommen.

Die Klage ist bereits unzulässig. Die Kläger haben kein Rechtsschutzbedürfnis, da das Verfahren unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt geeignet ist, ihre Rechtsstellung zu verbessern.

Vorliegend ist die Verpflichtungserklärung bezüglich der Nutzung des Wohnhauses gemäß Baulasteintrag Gegenstand der Baugenehmigung vom 16. Mai 1986 geworden.

Mit der Aufgabe des Gewerbebetriebes ist die Baugenehmigung erloschen,

vgl. hierzu auch OVG NRW, Urteil vom 28. Mai 2009 - 10 A 971/08 -, juris Rn. 42.

Damit ist zugleich die Sicherungsfunktion der eingetragenen Baulast entfallen.

Bei der nach Einstellung des Gewerbebetriebes fortgeführten Wohnnutzung zu privaten Zwecken handelt es sich um eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung,

vgl. OVG NRW Beschluss vom 17. März 2008 - 8 A 929/07 -, juris Rn. 11.

Ebenso stellt die Errichtung einer zweiten Wohneinheit in dem genehmigten Einfamilienhaus ein „aliud“ zu der genehmigten Nutzung dar, die ebenfalls einer Nutzungsänderungsgenehmigung bedarf.

Die Kläger praktizieren demzufolge seit 2005 (Kläger zu 2) bzw. 2016 (Eintragung der Klägerin zu 1 als Miteigentümerin) eine formell illegale Nutzung.

Es entspricht der ständigen Rechtsprechung, dass eine formell illegale Nutzung regelmäßig rechts- und ermessensfehlerfrei alleine wegen des Fehlens der notwendigen Baugenehmigung untersagt werden kann,

vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Januar 2006 - 10 B 2159/05 -, juris Rn. 9, Beschluss vom 1. März 2011 - 7 B 18/11 -, juris 9 ff. und Beschluss vom 8. Mai 2020 - 2 B 457/20 -, juris Rn. 8ff.

Das mit der Klage verfolgte Ziel, nämlich die Löschung der unter der laufenden Nummer 1 eingetragenen Baulast zu verhindern, kann unter keinem denkbaren Gesichtspunkt dazu führen, dass die Kläger die praktizierte (reine) Wohnnutzung fortsetzen dürfen. Ein solches Nutzungsrecht erwächst aus der unter der laufenden Nummer 1 im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulast nicht.

Zum Rechtsschutzziel der Klage hat der Prozessbevollmächtigte der Kläger in der mündlichen Verhandlung erklärt, das Verfahren diene angesichts der Verfahrenslaufzeit vor dem Verwaltungsgericht und der zu erwartenden Verfahrensdauer vor dem OVG NRW dem Zweck, Zeit für die Kläger zu generieren. Hieraus erwächst indes kein Rechtsschutzbedürfnis.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Rechtsmittelbelehrung

Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils kann bei dem Verwaltungs­gericht Köln schriftlich beantragt werden, dass das Ober­verwaltungsgericht für das Land Nord­rhein-West­falen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss das angefoch­tene Urteil be­zeichnen.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungs­gericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzurei­chen.

Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mit­gliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkom­mens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtig­ten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts ein­schließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammen­schlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richter­amt oder durch Be­schäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Per­sonen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfül­lung ihrer öffent­lichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonde­ren Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

5.000,- Euro

festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen die Festsetzung des Streitwerts kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Ent­scheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderwei­tig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Köln schriftlich oder zur Niederschrift des Urkunds­beamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberver­waltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ab­lauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungs­beschlusses ein­gelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes in Rechtsstreitigkeiten, die vor dem 1. Januar 2026 anhängig geworden sind, zweihundert Euro übersteigt und in Rechtsstreitigkeiten, die ab dem 1. Januar 2026 anhängig geworden sind, dreihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeu­tung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.