Verwaltungsgericht Köln Urteil vom 28.04.2026 – 2 K 2887/23

T a t b e s t a n d:

Die Klägerin ist zu einem Anteil von ¾ Miteigentümerin des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks I. G01, Flur 0, Flurstück 000 mit der postalischen Anschrift W.-straße 00 in 00000 I.. Die Klägerin beabsichtigt, im nördlichen Bereich ihres Grundstücks zwei Einfamilienhäuser mit Garagen zu errichten. In südlicher Richtung vom Vorhabengrundstück sind die Grundstücke W.-straße 00, 00, 00 und 00 mit Wohnhäusern bebaut; in nördlicher Richtung sind die Grundstücke W.-straße 00, 00, 00 und 00 mit Wohnhäusern bebaut. In östlicher Richtung vom Vorhabengrundstück befindet sich die Sportplatzanlage des SSV I.-Z. e.V. mit Vereinsheim. Das Vorhabengrundstück liegt im Geltungsbereich des Flächennutzungsplans der Beklagten, der den Bereich als Grünfläche darstellt. Ein Bebauungsplan (B-Plan) besteht für das Vorhabengrundstück nicht. Der Rat der Beklagten beschloss zwar im Jahre 1988 einen B-Plan (Nr. N01) für das Gebiet aufzustellen, der nicht in Kraft getreten ist, weil die Bezirksregierung Köln die nach § 10 Abs. 2 BauGB erforderliche Genehmigung versagte. Das Vorhabengrundstück liegt ferner im Geltungsbereich des Landschaftsplanes der Beklagten vom 10.07.1987, der den Bereich als Landschaftsschutzgebiet „C.“ ausweist. Für dieses gilt das Entwicklungsziel 9 „Erhaltung von Grünflächen“. Ziff. 2.2 des Landschaftsplanes setzt für das Landschaftsschutzgebiet ferner ein Verbot der Errichtung baulicher Anlagen fest.

Die Klägerin stellte unter dem 18.11.2022 bei der Beklagten eine Bauvoranfrage, die die planungsrechtliche Zulässigkeit der Errichtung von zwei Einfamilienhäusern mit jeweils einer Garage im nördlichen Bereich des Grundstücks der Klägerin zum Gegenstand hat.

Die Beklagte lehnte den Antrag der Klägerin auf Erteilung eines Vorbescheides mit Bescheid vom 24.04.2023 ab. Zur Begründung führte sie aus, dass das Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilen und planungsrechtlich unzulässig sei. Der B-Plan Nr. N01 befinde sich nach wie vor im Aufstellungsverfahren. Sein Inkrafttreten sei nicht absehbar. Das Vorhabengrundstück befinde sich im Außenbereich und nicht in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil. Dem Vorhaben stünden öffentliche Belange i.S.v. § 35 Abs. 3 BauGB entgegen. Es widerspreche den Darstellungen des FLNP, der den Bereich als Grünfläche „Parkanlage“ darstelle. Es widerspreche auch den Darstellungen des Landschaftsplanes, der für das Vorhabengrundstück das Entwicklungsziel 9 „Erhaltung von Grünflächen“ vorsehe. Ziff. 2.2 des Landschaftsplanes setze für Landschaftsschutzgebiete das Verbot zur Errichtung baulicher Anlagen fest. Die Zulassung des Vorhabens ließe im Übrigen die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer unerwünschten Splittersiedlung befürchten. Die bereits bestehenden baulichen Anlagen wie Kleingartenanlage, Sportplatz und Wohnbebauung begründeten keinen Anspruch auf positive Bescheidung des Antrags der Klägerin.

Die Klägerin hat am 24.05.2023 Klage erhoben. Zur Begründung trägt sie vor, dass ihr Vorhabengrundstück nicht im Außenbereich, sondern innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils gem. § 34 Abs. 1 BauGB gelegen sei. Durch die Errichtung der Sportplatzanlage sei ein Bebauungszusammenhang zu der östlich gelegenen Wohnbebauung entlang der Q.-straße/L.-straße hergestellt worden. Der Sportplatz habe maßstabsbildende Kraft für die Annahme eines Bebauungszusammenhangs. Bei ihm handele es sich um keine untergeordnete Bebauung. Er sei mit einem 8 m hohen Zaun, ca. 20 m hohen Lichtmasten, 66 Sitzbänken und einem Vereinsheim errichtet worden. Er sei bis auf 20 m an die Wohnbebauung an der Straße W.-straße herangerückt. Eine räumliche Abgrenzung - etwa in Form einer Lärmschutzwand - bestehe nicht. Der Sportplatz sei umgeben von Wohnbebauung mit großzügigen Privatgärten. Die in nördlicher Richtung gelegene Fläche des Vorhabengrundstücks sei zwar groß. Sie unterbreche aber den Bebauungszusammenhang mit der nördlich gelegenen Bebauung auf den Grundstücken W.-straße 00 und 00 nicht. Der Freibereich sei als Baulücke anzusehen, weil auf ihr höchstens nur zwei weitere Einfamilienhäuser errichtet werden könnten. Das Vorhabengrundstück befinde sich zudem im Geltungsbereich des B-Plans Nr. N01, der sich seit dem 08.11.1988 im Aufstellungsverfahren befinde. Im Arbeitsprogramm der Bauleitplanung der Beklagten 2021-2022 sei der B-Plan mit „Priorität II“ aufgeführt. Vertreter der Beklagten hätten ihr im Jahre 2017 kurz vor Errichtung des Kunstrasenplatzes mitgeteilt, dass für den Sportplatz die Erteilung einer Baugenehmigung gem. § 33 BauGB erfolgen werde. Es sei deshalb fraglich, warum ihr Vorhaben wegen einer schon bestehenden Planreife nicht auf der Grundlage von § 33 BauGB erfolgen könne. Es sei nicht nachvollziehbar, dass die Beklagte einen neuen Sportplatz mit einer versiegelten Fläche von 1,2 ha in einem Landschaftsschutzgebiet genehmige, die Erteilung eines positiven Bauvorbescheides für ihr Vorhaben mit weitaus geringerem Flächenverbrauch aber unter Hinweis auf entgegenstehende Belange des Landschaftsschutzes ablehne. Im Übrigen habe die Beklagte ihr bereits im Jahre 2019 für einen Anbau und Ausbau des Dachbodens zu Wohnzwecken ihres bestehenden Wohnhauses eine Baugenehmigung erteilt. In der Begründung dieser Genehmigung werde ausgeführt, dass eine Beeinträchtigung von Natur und Landschaft nicht zu erwarten sei, weil auch die Nachbargrundstücke bebaut seien. Diese Erwägungen könnten auf das streitgegenständliche Vorhaben übertragen werden. Für die naturschutzrechtliche Unschädlichkeit ihres Vorhabens spreche auch, dass der Bereich des Vorhabengrundstücks im derzeitigen Entwurf des Landschaftsplanes (N02) nicht mehr als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen sei.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 24.04.2023 zu verpflichten, ihre Bauvoranfrage vom 18.11.2022 zur Errichtung von 2 Einfamilienhäusern mit Garagen auf dem Grundstück W.-straße 00, 00000 I. (G01, Flur 0, Flurstück 000) positiv zu bescheiden.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie nimmt Bezug auf die Gründe des ablehnenden Bescheides. Ergänzend trägt sie vor, dass das Vorhabengrundstück im Außenbereich gelegen sei. Bei dem benachbarten Sportplatz nebst Vereinsheim handele es sich nicht um eine Bebauung mit maßstabsbildender Kraft i.S.v. § 34 Abs. 1 BauGB. Selbst wenn sie maßstabsbildende Wirkung hätte, könnte sie eine Verbindung zur östlich gelegenen Wohnbebauung entlang Q.-straße/L.-straße nicht herstellen. Die östlich des Sportplatzes gelegene Bahntrasse mit Grünstreifen habe in Bezug auf die weiter östlich gelegene Wohnbebauung trennende Wirkung. Die Wohnbebauung auf den westlich des Sportplatzes gelegenen Grundstücken W.-straße 00, 00, 00 und 00 reiche für die Annahme eines Bebauungszusammenhangs nicht aus. Ob der B-Plan Nr. N01 überhaupt in Kraft treten werde, sei nicht absehbar. Der benachbarte Sportplatz sei nicht auf der Grundlage von § 33 BauGB, sondern gem. § 35 Abs. 3 BauGB genehmigt worden. Der Genehmigung des Sportplatzes sei die 3. Änderung ihres Landschaftsplanes vom 19.12.2022 vorausgegangen, die allein den als Sportanlage genutzten südlichen Teilbereich des Flurstücks G01, Flur 0, Flurstück 00 betreffe. Die 3. Änderung habe die Aufnahme einer zusätzlichen Ausnahmeregelung zum Gegenstand gehabt, auf deren Grundlage für die Erneuerung des Sportplatzes und des Vereinsheims eine Ausnahmegenehmigung von den für Landschaftsschutzgebiete geltenden naturschutzrechtlichen Verboten habe erteilt werden können.

Das Gericht hat die Örtlichkeit am 22.04.2026 in Augenschein genommen.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der ablehnende Bescheid der Beklagten vom 24.04.2023 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung des begehrten Bauvorbescheids. Dem Vorhaben der Klägerin stehen bauplanungsrechtliche Vorschriften entgegen.

Eine planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens der Klägerin auf der Grundlage von § 33 BauGB ist nicht gegeben. Der im Aufstellungsverfahren befindliche B-Plan Nr. N01 der Beklagten hat nicht die für eine Zulassung nach § 33 BauGB erforderliche Planreife erreicht. Ein für die Anwendung der Zulassungsnorm des § 33 BauGB hinreichend konkretisierter Planentwurf ist dem von der Beklagten vorgelegten Aufstellungsvorgang des B-Planes Nr. N01 nicht zu entnehmen.

Das nach § 35 BauGB zu beurteilende, nicht nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegierte Vorhaben der Klägerin im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB beeinträchtigt öffentliche Belange i.S.v § 35 Abs. 3 BauGB.

Das Vorhaben der Klägerin ist nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils gelegen. Ein Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist,

vgl. BVerwG, Urteile vom 23.11.2016 - 4 CN 2.16 -, juris Rn. 15, vom 30.06.2015 - 4 C 5.14 -, juris Rn. 11, vom 19.04.2012 - 4 C 10.11 -, juris Rn. 19.

Bei der Grenzziehung zwischen Innen- und Außenbereich können topographische Verhältnisse eine Rolle spielen. Geländehindernisse, wie z.B. ein Verkehrsweg (Straße, Eisenbahn), Gewässer (Fluss, See, Graben) sowie Anhebungen (Felsen, Böschungen), bilden oftmals eine natürliche Grenze der im Zusammenhang bestehenden Bebauung und können den Eindruck ihres Abschlusses vermitteln,

vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.10.2015 - 4 B 28.15 - juris.

Nach Maßgabe dieser Grundsätze nimmt das Vorhabengrundstück nicht am Bebauungszusammenhang der östlich von ihm entlang der Straßen Q.-straße/L.-straße gelegenen Bebauung des Ortsteils Z. teil. Der entlang der Straßen Q.-straße/L.-straße bestehende Bebauungszusammenhang des Ortsteils Z. endet in westlicher Richtung mit der Bahnlinie, die den Ortsteil Z. von der westlich der Bahnlinie gelegenen Bebauung entlang der Straße W.-straße trennt.

Selbst wenn man der Bebauung des Sportplatzes maßstabsbildende Bedeutung für die westlich der Bahnlinie gelegene Bebauung zubilligt, ist die Bebauung entlang der Straße W.-straße Hausnummern 00 bis 00 einschließlich der Bebauung des Sportplatzes kein im Zusammenhang bebauter Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, sondern eine vom Bebauungszusammenhang des Orteils Z. abgesetzte Splittersiedlung.

Ein Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist,

vgl. BVerwG, Urteile vom 23.11.2016 - 4 CN 2.16 -, juris Rn. 15, vom 30.06.2015 - 4 C 5.14 -, juris Rn. 11, vom 19.04.2012 - 4 C 10.11 -, juris Rn. 19.

Für die Frage, ob ein Bebauungskomplex nach seinem Gewicht als Ortsteil anzusehen ist, kommt es auf die Siedlungsstruktur der jeweiligen Gemeinde an. Die organische Siedlungsstruktur erfordert ihrerseits nicht, dass es sich um eine nach Art und Zweckbestimmung einheitliche Bebauung handeln müsste. Auch eine unterschiedliche, unter Umständen auch eine in ihrer Art und Zweckbestimmung gegensätzliche Bebauung kann einen Ortsteil bilden. Ebenso wenig kommt es auf die Entstehungsweise der vorhandenen Bebauung an. Erforderlich ist auch nicht, dass die Bebauung einem bestimmten städtebaulichen Ordnungsbild entspricht, eine bestimmte städtebauliche Ordnung verkörpert oder als eine städtebauliche Einheit in Erscheinung tritt. Der Ortsteil braucht sich ferner nicht als ein Schwerpunkt der baulichen Entwicklung eines Gemeinwesens darzustellen. Das ist für das Vorliegen eines Ortsteiles lediglich ausreichend, nicht dagegen notwendig. Entsprechendes gilt für die Zuordnung zu einem Schwerpunkt sowie dafür, dass die vorhandene Bebauung ein gewisses eigenständiges Leben gestatten muss. Auch wenn es an alledem fehlt, kann ein - nach der Zahl seiner Bauten nicht ungewichtiger - Bebauungszusammenhang Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur sein,

vgl. BVerwG, Urteil vom 03.12.1998 - 4 C 7.98 -, juris Rn. 12, und vom 17.02.1984 - 4 C 56.79 -, juris Rn. 9.

Den entlang der Grundstücke W.-straße 00-00 vorhandenen 9 Gebäuden, die zum dauerhaften Wohnen genutzt werden, fehlt es allein wegen ihrer geringen Anzahl bereits an dem erforderlichen Gewicht, um in Abgrenzung zur Splittersiedlung als eigenständiger Ortsteil angesehen werden zu können. Im Vergleich zur städtisch geprägten Siedlungsstruktur im Gebiet der Beklagten genügt die Anzahl von nur 9 Wohngebäuden nicht für die Annahme einer Bebauung von Gewicht.

Nach dem Eindruck des Einzelrichters im Ortstermin am 22.04.2026 fehlt es der genannten Bebauung westlich der Bahnlinie auch an einer organischen Siedlungsstruktur. Die Bebauung entlang der Straße W.-straße in nördlicher Richtung zum Bahnübergang V.-straße weist nicht nur zwischen dem Haus der Klägerin Nr. 00 und dem Haus Nr. 00, sondern auch zwischen dem Haus 00 und dem Haus 00 unbebaute Freifläche auf, die dem Eindruck eines Bebauungszusammenhangs entgegensteht. Das Haus 00 ist von der Straße W.-straße optisch deutlich abgesetzt gelegen und nur durch einen schmalen Fahrweg zu erreichen. Eine Sichtbeziehung des Hauses 00 zu den anderen Häusern wird durch Baum- und Strauchbewuchs verhindert. Die östlich der Straße W.-straße gelegene Bebauung, nördlich des Sportplatzes kann einen Bebauungszusammenhang nicht begründen. Die genannte Bebauung wird nicht zum dauerhaften Wohnen, sondern als Kleingartenanlage genutzt. Der Annahme einer organischen Siedlungsstruktur steht auch entgegen, dass die Bebauung entlang der W.-straße vornehmlich durch die nicht dem Wohnen dienende großflächig versiegelte Fläche des Sportplatzes geprägt wird.

Das nicht nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegierte sonstige Vorhaben der Klägerin beeinträchtigt öffentliche Belange im Sinne von § 35 Abs. 3 BauGB.

Es muss nicht entschieden werden, ob es den Darstellungen des FLNP der Beklagten widerspricht, der den Vorhabenbereich als „Grünfläche“ darstellt und ob es den Darstellungen des Landschaftsplanes der Beklagten widerspricht, der für das Vorhabengrundstück das Entwicklungsziel 9 „Erhaltung von Grünflächen“ vorsieht. Das Vorhaben beeinträchtigt jedenfalls deshalb öffentliche Belange, weil es gem. § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt. Vorhaben im Zusammenhang mit einer Splittersiedlung sind zwar nicht schlechthin als Beeinträchtigung öffentlicher Belange zu werten, sondern nur, wenn dadurch eine Entstehung, Verfestigung und Erweiterung einer Splittersiedlung zu befürchten ist. Derart zu befürchten ist das Entstehen einer Splittersiedlung nur, wenn das Vorhaben zu einer unerwünschten Splittersiedlung führt, d.h. mit ihr ein Vorgang der Zersiedlung eingeleitet oder gar schon vollzogen wird. Dies ist der Fall, wenn mit der Zulassung des Vorhabens ein sog. Berufungsfall geschaffen würde, der den Gründen für eine Versagung zukünftiger Vorhaben die Überzeugungskraft rauben würde, sofern das jetzt beantragte Vorhaben nicht unter Berufung auf die Verfestigung einer Splittersiedlung versagt würde,

vgl. BVerwG, Urteil vom 03.06.1977 - IV C 29.75 - juris.

Nach diesen Grundsätzen wäre mit der Zulassung des Vorhabens der Klägerin eine Verfestigung und Erweiterung einer Splittersiedlung zu befürchten. Es hätte negative Vorbildwirkung für die Eigentümer der anderen unbebauten Grundstücke entlang der Straße W.-straße - namentlich denen des Grundstücks zwischen den Häusern W.-straße 00 und 00 -, denen die Bebauung ihrer Grundstücke bei Zulassung des Vorhabens der Klägerin nicht mehr unter Berufung auf eine unerwünschte Zersiedelung des Außenbereichs versagt werden könnte.

Von den oben genannten Vorgaben des § 35 BauGB kann auf der Grundlage der am 30.10.2025 in Kraft getretenen Abweichungsregelung des § 246e BauGB i.V.m. § 36a BauGB n.F. auch nicht abgewichen werden. Danach kann mit Zustimmung der Gemeinde bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 unter anderem von den Vorschriften dieses Gesetzbuchs abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und - wie hier - einem Vorhaben der Errichtung zu Wohnzwecken dienender Gebäude dient. Vorliegend ist nichts dafür ersichtlich, dass die für die Anwendung der Abweichungsregelung erforderliche Zustimmung der Gemeinde vorliegt oder die Zustimmungsfiktion des § 36a Abs. 1 Satz 4 BauGB gegeben ist. Im Gegenteil tritt die Gemeinde als Beklagte im vorliegenden gerichtlichen Verfahren dem klägerischen Vorhaben auch unter dem Eindruck der zum 30.10.2025 in Kraft getretenen gesetzlichen Neuregelungen entgegen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung

Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils kann bei dem Verwaltungs­gericht Köln schriftlich beantragt werden, dass das Ober­verwaltungsgericht für das Land Nord­rhein-West­falen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss das angefoch­tene Urteil be­zeichnen.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungs­gericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzurei­chen.

Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mit­gliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkom­mens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtig­ten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts ein­schließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammen­schlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richter­amt oder durch Be­schäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Per­sonen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfül­lung ihrer öffent­lichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonde­ren Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

20.000,- Euro

festgesetzt.

Gründe

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Der festgesetzte Wert entspricht der Bedeutung der Sache und orientiert sich an den Vorgaben des Streitwertkatalogs der Bausenate des OVG NRW vom 22.01.2019, der für einen Vorbescheid 50 bis 100 v.H. des Genehmigungswertes (hier: 40.000,- € für zwei Einfamilienhäuser) vorsieht.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen die Festsetzung des Streitwerts kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Ent­scheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderwei­tig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Köln schriftlich oder zur Niederschrift des Urkunds­beamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberver­waltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ab­lauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungs­beschlusses ein­gelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes in Rechtsstreitigkeiten, die vor dem 1. Januar 2026 anhängig geworden sind, zweihundert Euro übersteigt und in Rechtsstreitigkeiten, die ab dem 1. Januar 2026 anhängig geworden sind, dreihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeu­tung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.