Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil vom 29.10.2025 – 2 K 5328/24

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser auf sich behält.

Die Klägerin wendet sich gegen eine Baulastverzichtserklärung und die Löschung der Baulast.

Der Beigeladene ist Eigentümer des an der Straße ... liegenden Grundstücks Flst.-Nr. .... Rückwärtig grenzt das im Eigentum der Klägerin stehende Grundstück Flst.-Nr. ..., an, das über einen 3 m breiten Streifen verfügt, der entlang des Grundstücks des Beigeladenen zur Straße ... führt. Beide Grundstücke sind jeweils mit einem Wohnhaus nebst Garage bebaut. Auf dem Grundstück des Beigeladenen und teilweise auf dem Grundstück der Klägerin verläuft ein Weg aus Betonplatten, der von der Straße ... zu der im Kellergeschoss liegende Garage der Klägerin führt. Beide Grundstücke bildeten früher gemeinsam das Grundstück Flst.-Nr. ....

Im Baugenehmigungsverfahren der Klägerin und ihres verstorbenen Ehemannes ... über den Neubau eines Gartenhofhauses, in dessen Zuge auch die Grundstücksteilung erfolgte, vermerkte die Beklagte am 16.02.1970, dass auf dem Grundstück Nr. ... (Vorderhaus) ein Überfahrtsrecht zugunsten des Grundstücks Nr. ... eingetragen werden solle, da auf Wunsch der Vorderhausbesitzer die an sich abgeteilte Einfahrt nicht benutzt werden solle. Die damaligen Eigentümer des Grundstücks ... (... und ...), die Eltern der Klägerin, gaben am 21.05.1970 die folgende Baulast-Übernahmeerklärung ab:

„Als grundbuchmäßige Eigentümer des Grundstücks Lgb.Nr. ... – ... – in ... übernehmen wir für uns und unsere Rechtsnachfolger die baurechtliche Verpflichtung, den jeweiligen Eigentümern und Nutzungsberechtigten des Baulandgrundstücks Lgb.-Nr. ... – jederzeit die ungehinderte Zu- und Abfahrt zu und von diesem Grundstück über das Grundstück Lgb.-Nr. ... – ... – von und zu der Straße ... zu gestatten“.

Die Beklagte verfügte am 25.05.1970 die Aufnahme der Baulast-Übernahmeerklärung in ihr Baulastenverzeichnis. Die Baulast wurde am 22.06.1970 im Baulastenblatt ... eingetragen. Die Beklagte genehmigte am 04.06.1970 das klägerische Bauvorhaben. Während in den ursprünglichen Bauvorlagen eine ebenerdige Garage mit einer Zufahrt über den zur Straße führenden Streifen des klägerischen Grundstücks eingezeichnet war, sollte die Garage nach der genehmigten Fassung der Bauvorlagen aus Oktober 1969 im Kellergeschoss mit einer Rampenneigung von 20 % liegen. Dabei wurde auf ein Überfahrtsrecht über das Grundstück des Beigeladenen verwiesen.

Der Beigeladene beantragte mit Schreiben vom 03.07.2023 bei der Beklagten, auf die Baulast schriftlich zu verzichten und sie zu löschen. Denn an der Beibehaltung der Baulast bestehe kein öffentliches oder privates Interesse, nachdem das klägerische Grundstück von der Straße über einen ausreichend dimensionierten Bereich zu erreichen sei. Hierdurch werde auch einer erhöhten Unfallgefahr begegnet. Die Beklagte informierte die Klägerin mit Schreiben vom 26.07.2023 darüber, dass an der Baulast kein öffentliches Interesse mehr bestehe. Da das Grundstück über einen eigenen 3 m breiten Zugang zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche verfüge, sei die Baulast gemessen an § 4 Abs. 1 LBO für eine ungehinderte Zu- und Abfahrt zum klägerischen Grundstück nicht notwendig. Die Klägerin erhielt Gelegenheit zur Stellungnahme zum beabsichtigten Verzicht auf die Baulast und zum Vollzug der Löschung im Baulastenverzeichnis. Sie nahm hierzu mit per E-Mail übermittelten Schreiben vom 03.08. und 09.08.2023 Stellung.

Die Beklagte erklärte am 18.09.2023 erklärte sodann den Verzicht auf die Baulast, an der kein öffentliches Interesse mehr bestehe, und verfügte die Löschung und Berichtigung des Baulastenverzeichnisses; eine Rechtsbehelfsbelehrung war nicht beigefügt. Die Beklagte versandte die Baulast-Verzichts-Erklärung am selben Tag an den Prozessbevollmächtigten der Klägerin. In einer weiteren Stellungnahme nahm die Klägerin mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 19.09.2023, das am selben Tag per E-Mail an die Beklagte übermittelt wurde, Bezug auf ein Schreiben der Beklagten vom 21.08.2023 und widersprach der (beabsichtigten) Löschung der Baulast.

Die Klägerin bat, vertreten durch ihre Töchter Frau ... und Frau ..., die Beklagte mit E-Mail vom 16.10.2023 um Überprüfung der Entscheidung zur Löschung der Baulast und verwies auf einen im Anhang beigefügten „Widerspruch“, das Schreiben vom 19.09.2023. Sie führten unter anderem aus, dass die Zufahrt einschließlich Abstellplatz neu angelegt werden müsse. Die Beklagte teilte mit E-Mail vom 16.10.2023 mit, der Vorgang werde noch einmal angesehen. Mit E-Mail vom 03.11.2023 übermittelte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin der Beklagten weitere Dokumente und nahm auf ein nicht in der Behördenakte befindliches Schreiben vom 30.10.2023 Bezug. Die Klägerin äußerte sich erneut mit E-Mail vom 07.04.2024 unter Übersendung weiterer Dokumente. Die Beklagte teilte der Klägerin, vertreten durch ihre Töchter, mit, es verbleibe auch nach nochmaliger Prüfung bei der Löschung der Baulast. Die Klägerin teilte durch ihren Prozessbevollmächtigten mit von ihm handschriftlich unterzeichnetem Schreiben vom 06.05.2024, das er der Beklagten per E-Mail übermittelte, mit, dass die Löschung der Baulast entgegen der Auffassung der Beklagten nicht rechtens sei, und trug zur Begründung weiter vor. Er führte insbesondere aus, dass nach der Genehmigung der Garage im Untergeschoss die Gestattung der Zufahrt über das Restgrundstück im öffentlichen Interesse gestanden habe, weil ansonsten ein gesicherter Zugang zum neu gebildeten Gartengrundstück nicht verfügbar gewesen wäre. Der Verzicht auf die Baulast sei im Verhältnis zur Klägerin kein Verwaltungsakt, sodass kein förmlicher Widerspruch zu erheben sei; aus der vorausgehenden Korrespondenz ergebe sich aber, dass ihm widersprochen worden sei.

Die Löschung der Baulast wurde zwischenzeitlich vollzogen.

Die Beklagte hat die als Widersprüche benannten Schreiben dem Regierungspräsidium Karlsruhe vorgelegt, das hierüber noch nicht entschieden hat.

Die Klägerin hat am 19.09.2024 Klage erhoben. Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor, die Klage sei unabhängig davon zulässig, ob es sich bei dem Verzicht auf die Baulast um einen Verwaltungsakt oder um eine Maßnahme der Verwaltung handle. Handle es sich um einen Verwaltungsakt, sei die Klage als Anfechtungsklage zulässig, weil die Beklagte bislang keine Entscheidung über ihren Widerspruch vom 19.09.2023 getroffen habe; dieses Schreiben trage die Unterschrift ihres Prozessbevollmächtigten und sei der Beklagten ein zweites Mal nach Zugang der Baulastverzichtserklärung übermittelt worden. Weitere Widersprüche enthielten ihre Schreiben vom 19.10., 31.10. und 03.11.2023. Andernfalls wäre die Klage ohne Widerspruchsverfahren in Form der allgemeinen Leistungsklage zulässig. Die Baulast sei von Anfang an wirksam und nicht unbestimmt gewesen. Zur Bestellung der Baulast sei es gekommen, weil die damaligen Eigentümer des Grundstücks ... die Bepflanzung an der Grundstücksgrenze hätten erhalten wollen. Sie, die Klägerin und ihr Ehemann, hätten deshalb die Garage mit einer steilen Zufahrt ins Kellergeschoss verlegt. Die Zufahrt zur Garage wäre ohne das durch Baulast gesicherte Überfahrtsrecht nicht möglich gewesen. Mit der Löschung der Baulast entfalle die Sicherung des Wegerechts und damit die Erschließung ihres Grundstücks. Sie und künftige Grundstückseigentümer müssten ihre Kraftfahrzeuge im öffentlichen Straßenraum abstellen, wobei der Stellplatz im Keller nur unter der Bedingung als solcher anerkannt worden sei, dass er benutzt werden könne. Die Baugenehmigung würde rechtswidrig; dies könne nicht im öffentlichen Interesse liegen. Der Verzicht der Beklagten verstoße gegen den Grundsatz venire contra factum proprium und sei deshalb unwirksam. Sie habe auf den Fortbestand des baulastgesicherten Überfahrtsrechts vertraut. Ein Befahren der Garage sei ohne Überfahrt des Grundstücks des Beigeladenen nicht möglich; auch entstünden Folgelasten.

Die Klägerin beantragt,

1. die Baulastverzichtserklärung der Beklagten vom 18.09.2023 aufzuheben;

2. die Löschung der Baulast zulasten des Grundstücks Flst.-Nr. ... rückgängig zu machen, indem die Baulast erneut in das Baulastenverzeichnis der Beklagten eingetragen wird.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor, die Anfechtungsklage gegen die Baulastverzichtserklärung sei bereits unzulässig. Bei dem Verzicht auf die Baulast nach § 71 Abs. 3 Satz 1 LBO handle es sich um einen Verwaltungsakt. Ein nach § 70 Abs. 1 VwGO formgültiger Widerspruch sei aber nicht erhoben worden. Denn die Schreiben der Klägerin seien nur per einfacher E-Mail übermittelt worden und als Widersprüche daher formunwirksam; dies gelte auch bei einer Übermittlung als pdf-Dateianhang zu einer unsignierten E-Mail. Die gegen die Löschung der Baulast erhobene Leistungsklage sei statthaft, aber unbegründet. Die Baulast sei von Anfang an unwirksam gewesen. Sie sei zu unbestimmt, weil nicht eindeutig zu erkennen sei, wo genau die Zufahrt auf dem Grundstück ... verlaufe. Außerdem habe kein öffentliches Interesse für die Eintragung bestanden, weil keine baurechtswidrigen Zustände einträten. Das klägerische Grundstück sei ausreichend erschlossen. Die Zufahrt zu ihm sei möglich, ohne das Grundstück des Beigeladenen zu nutzen. Auf ein privates Interesse komme es nicht an.

Der Beigeladene stellt keinen Antrag.

Er trägt vor, die Klage sei unzulässig. Die Löschung einer Baulast sei kein Verwaltungsakt, sodass eine Anfechtungsklage ausscheide. Wenn ein Verwaltungsakt vorläge, fehle es an der Durchführung eines Vorverfahrens. Das Schreiben vom 19.09.2023 sei kein Widerspruch, weil es nicht auf die Baulastverzichtserklärung Bezug nehme; auch sei es nur per E-Mail und damit nicht formwirksam versandt worden. Es bestehe auch keine Klagebefugnis, weil die Baulast ausschließlich öffentlichen Interessen diene. Eine Verletzung subjektiver Rechte scheide zumindest deshalb aus, weil das Vorhaben der Klägerin nicht baurechtswidrig werde. Jedenfalls sei die Klage unbegründet. Entstehe bei Wegfall der Baulast kein baurechtswidriger Zustand auf dem Grundstück, bestehe auch kein öffentliches Interesse an der Baulast. Die Erschließung des klägerischen Grundstücks sei über eine eigene, 3 m breite Zufahrt zur öffentlichen Verkehrsfläche anderweitig gesichert. Lediglich hilfsweise sei darauf hinzuweisen, dass die Löschung auch deshalb gerechtfertigt sei, weil die Baulast wegen der bestehenden Zufahrtsmöglichkeit von Beginn an unwirksam gewesen sei. Die Baulast sei auch nicht bestimmt genug gewesen. Sie enthalte keine Begrenzung auf eine Ausübungsfläche; auch ein Lageplan sei nicht beigefügt.

Dem Gericht liegen die Akten der Beklagten zum vorliegenden Verfahren und zum Baugenehmigungsverfahren für das Vorhaben der Klägerin und ihres verstorbenen Ehemannes vor. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird hierauf sowie auf die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage hat weder hinsichtlich des Verzichts der Beklagten auf die Baulast (dazu unter I.) noch hinsichtlich der erfolgten Löschung derselben (dazu unter II.) Erfolg.

I. Soweit die Klägerin sich gegen die Verzichtserklärung der Beklagten betreffend die streitgegenständliche Baulast wendet, ist die Klage bereits unzulässig (dazu unter 1.); darüber hinaus ist sie insoweit aber auch unbegründet (dazu unter 2.).

1. Die Klage ist bereits unzulässig.

a) Die Klage ist als Anfechtungsklage zwar gemäß § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO statthaft. Denn der von der Beklagten auf der Grundlage von § 71 Abs. 3 Satz 1 LBO erklärte Verzicht auf die Baulast ist – auch im Verhältnis zur Klägerin – ein Verwaltungsakt im Sinne des § 35 Satz 1 LVwVfG (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 06.05.2020 - 8 S 455/20 -, VBlBW 2020, 387 = juris Rn. 10; Sauter, LBO, Stand Dezember 2024, § 71 Rn. 47). Die Klage durfte wohl auch als Untätigkeitsklage erhoben werden, da die Widerspruchsbehörde – hier das Regierungspräsidium Karlsruhe – ohne Benennung eines zureichenden Grundes im Sinne von § 75 Abs. 1 Satz 1 VwGO über den Widerspruch der Klägerin nicht entschieden hat.

b) Die Klage ist aber mangels der nach § 68 Abs. 1 Satz 1 VwGO nötigen Durchführung eines Vorverfahrens nicht zulässig, dies auch nicht in Form der Untätigkeitsklage gemäß § 75 Satz 1 VwGO.

Die Klägerin hat bereits keinen formwirksamen Widerspruch erhoben.

aa) Der Widerspruch ist gemäß § 70 Abs. 1 Satz 1 VwGO grundsätzlich innerhalb eines Monats bei der Ausgangsbehörde – hier der Beklagten – zu erheben. Da dem Baulastverzicht der Beklagten keine Rechtsbehelfsbelehrung beigefügt war, begann die Monatsfrist gemäß § 70 Abs. 1 i.V.m. § 58 Abs. 1 VwGO nicht zu laufen. Die Einlegung des Widerspruchs war demgemäß nach § 70 Abs. 1 i.V.m. § 58 Abs. 2 VwGO nur innerhalb eines Jahres seit Zustellung, Eröffnung oder Verkündung zulässig. Der Bescheid der Beklagten wurde ausweislich der Behördenakte am 18.09.2023 zur Post gegeben und gilt folglich als am 21.09.2023 bekannt gegeben (§ 41 Abs. 2 Satz 1 LVwVfG in der bis zum 06.02.2025 gültigen Fassung). Die Einlegung eines Widerspruchs war daher bis zum Ablauf des Montags, den 23.09.2024, möglich (vgl. § 57 Abs. 2 VwGO i.V.m. § 222 Abs. 1 und 2 ZPO, § 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 Satz 1 BGB, § 193 BGB).

Hinsichtlich der nötigen Form galt zunächst § 70 Abs. 1 Satz 1 VwGO in der bis zum 31.12.2023 gültigen Fassung (im Folgenden: a.F.), wonach der Widerspruch, soweit hier relevant, schriftlich oder in elektronischer Form nach § 3a Abs. 2 VwVfG zu erheben war. Der elektronischen Form genügte gemäß § 3a Abs. 2 Satz 2 VwVfG ein elektronisches Dokument, das mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen war. Ab dem 01.01.2024 war zusätzlich eine schriftformersetzende Einlegung nach § 70 Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. § 3a Abs. 3 VwVfG (vgl. die Übergangsvorschrift des § 102a Satz 1 und 2 VwVfG) zulässig, d.h. die unmittelbare Abgabe der Erklärung in einem elektronischen Formular, das von der Behörde in einem Eingabegerät oder über öffentlich zugängliche Netze zur Verfügung gestellt wird (§ 3a Abs. 3 Nr. 1 VwVfG), oder die Übermittlung einer von dem Erklärenden elektronisch signierten Erklärung an die Behörde (hier) entweder aus einem besonderen elektronischen Anwaltspostfach (§ 3a Abs. 3 Nr. 1 Buchst. a VwVfG) oder aus einem elektronischen Postfach einer natürlichen Person, das nach den Regelungen der aufgrund des § 130a Abs. 2 Satz 2 ZPO erlassenen Rechtsverordnung eingerichtet wurde (§ 3a Abs. 3 Nr. 1 Buchst. c VwVfG). Nach § 70 Abs. 1 Satz 1 VwGO a.F. konnte über die elektronische Form hinaus die Schriftform bei Übermittlung einer einfachen, d.h. nicht qualifiziert elektronisch signierten, E-Mail allenfalls dadurch gewahrt werden, dass der E-Mail ein handschriftlich unterzeichnetes Widerspruchsschreiben im pdf-Format beigefügt wird, wenn dieses von der Behörde ausgedruckt wird (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 08.06.2021 - 4 S 1004/21 -, VBlBW 2022, 80 = juris m.w.N.; Urt. v. 10.12.2024 - 5 S 673/24 -, VBlBW 2025, 375 = juris Rn. 38 unter Verweis auf die vorinstanzliche Entscheidung VG Karlsruhe, Urt. v. 29.11.2023 - 2 K 1932/23 -, juris Rn. 56 m.w.N. auch zu den gegenläufigen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs und Bundessozialgerichts im Rechtsmittelrecht; verneinend indessen auch für diesen Fall OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschl. v. 14.06.2022 - 1 M 43/22 OVG -, DVBl 2023, 91 = juris Rn. 18; Porsch, in: Schoch/Schneider, VwGO, Stand Februar 2025, § 70 Rn. 6e). Für § 70 Abs. 1 Satz 1 VwGO n.F. kann – angesichts der ausdrücklichen Regelung einer Schriftformersetzung in § 3a Abs. 3 VwVfG – jedenfalls nichts Weitergehendes gelten.

bb) Daran gemessen hat die Klägerin inhaltlich nicht zum Ausdruck gebracht, gegen den Baulastverzicht förmlich Widerspruch erheben zu wollen bzw. hierbei jedenfalls nicht die nötige Form gewahrt.

(1) Das auf den 19.09.2023 datierte Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin, dem eine handschriftliche Unterschrift beigefügt war und das als pdf-Dokument als Anhang einer E-Mail übermittelt wurde, war nach dem objektiven Empfängerhorizont aus Sicht der Beklagten nicht als Widerspruch auszulegen (§§ 133, 157 BGB analog). Insoweit führte ihr Prozessbevollmächtigter zwar aus, es werde der Löschung der Baulast widersprochen. Das Schreiben nahm jedoch ersichtlich nicht auf den erst am Vortag (18.09.2023) zur Post gegebenen Bescheid über den Verzicht der Beklagten auf die Baulast Bezug, sondern war noch als Stellungnahme im Rahmen des vorangehenden behördlichen Verfahrens anzusehen. Denn der Prozessbevollmächtigte der Klägerin verwies ausdrücklich auf das Schreiben der Beklagten, mit dem die Liegenschaftskarte übermittelt worden war. Im Übrigen ist ein vorbeugender Widerspruch gegen einen noch nicht bekanntgegebenen Verwaltungsakt kein zulässiger Rechtsbehelf. Ob das Schreiben aufgrund des bei der Beklagten erfolgten Ausdrucks als die Schriftform wahrend angesehen werden kann, bedarf folglich keiner Entscheidung. Mit E-Mail vom 03.11.2023 übermittelte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin sodann lediglich weitere Dokumente. Soweit er hierbei auf ein angebliches Schreiben vom 30.10.2023 verweist, findet sich dieses nicht in den Behördenakten. Indem der Prozessbevollmächtigte der Klägerin schließlich mit von ihm handschriftlich unterzeichnetem Schreiben vom 06.05.2024, das er der Beklagten per E-Mail übermittelte, mitteilte, dass die Löschung der Baulast nicht rechtens sei, lag darin – unabhängig von der Frage, ob der Ausdruck des beigefügten Dokuments zur Wahrung der Schriftform genügt – ebenfalls kein Widerspruch. Denn er führte hierbei ausdrücklich – entsprechend seiner damaligen Rechtsauffassung – aus, dass der Verzicht auf die Baulast im Verhältnis zur Klägerin kein Verwaltungsakt sei, sodass kein förmlicher Widerspruch zu erheben sei, wobei sich aus der vorausgehenden Korrespondenz ergebe, dass dem Verzicht widersprochen worden sei. Eine etwa hilfsweise Einlegung eines Widerspruchs kann hierin nicht gesehen werden.

(2) Die im Namen der Klägerin erfolgten verschiedenen einfachen E-Mails ihrer Töchter, erstmals am 16.10.2023, genügten nicht den dargestellten Anforderungen an eine elektronische bzw. schriftformersetzende Form. Daran ändert es nichts, dass ihrer E-Mail vom 16.10.2023 das Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 19.09.2023 beigefügt war und sie insofern auf den im Anhang beigefügten „Widerspruch“ Bezug nahmen. Denn dieses Schreiben mit handschriftlicher Unterschrift des Prozessbevollmächtigten der Klägerin war – wie dargestellt – seinem Inhalt nach gerade nicht als förmlicher Widerspruch zu verstehen.

Nichts anderes ergibt sich auch daraus, dass die Beklagte im Rahmen des Schriftverkehrs im Nachgang zu ihrer Verzichtserklärung zu erkennen gegeben hat, dass eine erneute Überprüfung stattfinden werde. Denn sie hat im Klageverfahren zutreffend darauf hingewiesen, dass eine rügelose Einlassung bei dem vorliegenden, den Beigeladenen begünstigenden Verwaltungsakt nicht in Betracht kommt (vgl. BVerwG, Urt. v. 04.08.1982 - 4 C 42.79 -, NVwZ 1983, 285 = juris Rn. 12; Beschl. v. 11.03.2010 - 7 B 36.09 -, NJW 2010, 1686 = juris Rn. 21).

c) Darauf, ob die eine Baulast betreffende Verzichtserklärung einen Dritten überhaupt in seinen Rechten verletzen kann und damit die Klagebefugnis gemäß § 42 Abs. 2 VwGO gegeben ist (offengelassen von VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 06.05.2020 - 8 S 455/20 -, VBlBW 2020, 387 = juris Rn. 23), kommt es daher nicht an.

2. Die Klage ist darüber hinaus aber jedenfalls auch unbegründet.

Der von der Beklagten erklärte Verzicht auf die Baulast ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Der Verzicht auf eine Baulast ist gemäß § 71 Abs. 3 Satz 2 LBO von der Baurechtsbehörde – hier der Beklagten – zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Dies war vorliegend der Fall.

a) Ein öffentliches Interesse an der Baulast bestand jedenfalls zum Zeitpunkt des von

der Beklagten erklärten Verzichts ebenso wie im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht mehr.

aa) § 71 Abs. 1 Satz 1 LBO bestimmt, dass Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen können, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben, sogenannte Baulasten. Die übernommenen Verpflichtungen sind dann gemäß § 71 Abs. 1 Satz 2 LBO auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam. Mit der Baulast als bauordnungsrechtlichem Instrument sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall etwa einer Bebauung entgegenstehen können (VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 06.05.2020 - 8 S 455/20 -, VBlBW 2020, 387 = juris Rn. 33; VG Gelsenkirchen, Urt. v. 29.04.2016 - 9 K 1541/14 -, juris Rn. 51). Insofern entfällt ein früher bestehendes öffentliches Interesse an einer Baulast, wenn das begünstigte Bauvorhaben zwischenzeitlich auch ohne die Sicherung durch Baulast rechtmäßig geworden ist (VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 24.01.2011 - 8 S 545/10 -, BRS 78 Nr 143 (2011) = juris Rn. 7).

Es muss sich hiernach um Verpflichtungen handeln, die sich aus dem öffentlichen Recht ergeben; private Interessen Dritter haben daher keine Bedeutung. Dies gilt auch für die Verhinderung baurechtswidriger Zustände, die in erster Linie im öffentlichen und nicht im Privatinteresse von einzelnen Personen liegt (VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 06.05.2020 - 8 S 455/20 -, VBlBW 2020, 387 = juris Rn. 33; ebenso Sauter, LBO, Stand Dezember 2024, § 71 Rn. 50). Die Baulast dient daher nicht dazu, privatrechtliche Einigungen zwischen dem Bauherrn und seinem Nachbarn öffentlich-rechtlich abzusichern (vgl. VG Gelsenkirchen, Urt. v. 29.04.2016 - 9 K 1541/14 -, juris Rn. 51). Als Kehrseite hiervon vermittelt eine Baulast dem Begünstigten regelmäßig keine subjektiv-öffentlichen Rechte; nur im Einzelfall können dessen Rechte durch einen behördlichen Verzicht verletzt werden (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 06.05.2020 - 8 S 455/20 -, VBlBW 2020, 387 = juris Rn. 33, der den zweiten Punkt offenlässt).

bb) Für den vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass die zugunsten des klägerischen Grundstücks und zulasten des Grundstücks des Beigeladenen eingetragene Baulast nur dann (weiterhin) wirksam wäre, wenn ein öffentliches Interesse derart (fort)bestünde, dass die Baugenehmigung für das Wohnhaus der Klägerin ohne Bestehen der Baulast rechtswidrig wäre. Dies wäre insbesondere dann der Fall, wenn die Erschließung ihres Grundstücks ohne die Baulast nicht gesichert wäre (vgl. § 30 Abs. 1 bzw. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB sowie für die Befahrbarkeit einer öffentlichen Verkehrsfläche § 4 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 LBO). Die bauplanungsrechtliche Erschließung erfordert, soweit hier von Bedeutung, unter anderem die verkehrsmäßige Anbindung des Baugrundstücks an das öffentliche Straßennetz durch Straßen, Wege oder Plätze (VG Saarland, Urt. v. 07.11.2007 - 5 K 275/07 -, juris Rn. 64; Söfker/Hellriegel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Mai 2025, § 30 Rn. 65; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 16. Aufl. 2025, § 30 Rn 21). Insofern bestehenden Hinderungsgründen kann durch eine Baulast begegnet werden, solange wegen des Fehlens einer Erschließung baurechtswidrige Zustände entstünden (vgl. insoweit BVerwG, Beschl. v. 27.09.1990 - 4 B 34.90 -, NJW 1991, 713 = juris Rn. 15).

Die straßen- bzw. wegemäßige Erschließung des Grundstücks der Klägerin war jedenfalls zum Zeitpunkt der behördlichen Entscheidung der Beklagten über den Verzicht gesichert. Denn die Klägerin verfügt auf ihrem Grundstück selbst – wie im Übrigen zahlreiche weitere in derselben Straße befindlichen vergleichbaren Hinterliegergrundstücke (sogenannte Pfannenstiel- oder Pfeifenstielgrundstücke, vgl. BVerwG, Urt. v. 21.02.1986 - 4 C 10.83 -, NVwZ 1986, 646 = juris Rn. 12, 16) – über einen 3 m breiten Zugang zur Straße ..., dessen Breite ohne Weiteres für eine Zuwegung ausreichend ist. Es handelt sich damit gerade nicht um ein „gefangenes“ Hinterliegergrundstück (vgl. hierzu in anderem Zusammenhang BVerwG, Urt. v. 08.04.2025 - 9 C 1.24 -, NVwZ 2025, 1428 = juris Rn. 28). Darauf, dass es hierbei zumindest gewissen Umbaumaßnahmen, etwa einer Entfernung der im Zuwegungsbereich bestehenden Bepflanzung, bedarf, kommt es nicht an. Denn es genügt für die Sicherung der Erschließung, dass der Bauherr diese herbeiführen kann (vgl. Söfker/Hellriegel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Mai 2025, § 30 Rn. 52). Auch ob im Bereich der Zufahrt zu der im Kellergeschoss befindlichen Garage, um eine Überfahrt des Grundstücks des Beigeladenen im Kurvenbereich zu vermeiden, kleinere Anpassungen vorzunehmen sind, etwa im Bereich des auf den vorhandenen Lichtbildern erkennbaren seitlich befindlichen Mäuerchens, ist letztlich nicht von Belang. Unabhängig davon erfordert die wegemäßige Erschließung des klägerischen Grundstücks nicht notwendigerweise, dass gerade die Einfahrt in die auf dem Grundstück bereits angelegte Garage möglich ist, sondern es genügt, dass das Grundstück überhaupt mit der öffentlichen Straße verbunden ist; insofern kann hier namentlich eine Erreichbarkeit der seitlich des Gebäudes ... gelegenen Freifläche in Verlängerung der Zuwegung hergestellt werden. Ob im Übrigen bereits die in jedem Fall gegebene Erreichbarkeit des Grundstücks zu Fuß genügen würde, bedarf aufgrund Vorstehendem gleichfalls keiner weiteren Erörterung und Entscheidung.

Aus entsprechenden Gründen besteht auch kein Anlass zur Annahme, dass die Klägerin ihrer nach § 37 Abs. 1 Satz 1 LBO bestehenden Stellplatzpflicht nicht mehr genügen könnte.

b) Die weitere Frage, ob die Baulast von vornherein nicht bestand, weil sie bereits bei ihrer Eintragung unwirksam war, sei es, weil von Beginn an das nötige öffentliche Interesse nicht gegeben war, sei es, weil sie – mangels klarer Eingrenzung des Bereichs, in dem den Eigentümern des klägerischen Grundstücks auf dem Grundstück des Beigeladenen Überfahrt zu gewähren ist – die Anforderungen an die Bestimmtheit nach § 37 Abs. 1 LVwVfG nicht erfüllte (vgl. hierzu nur Sauter, LBO, Stand Dezember 2024, § 71 Rn. 2 m.w.N.), bedurfte keiner näheren Untersuchung und Entscheidung.

Denn auch wenn die Baulast von Anfang an unwirksam gewesen sein sollte, hätte dies im vorliegenden Fall nicht die Begründetheit der Klage zur Folge. Zwar sieht § 71 Abs. 3 Satz 1 und 2 LBO den Verzicht der Baurechtsbehörde vor, wenn die Baulast nicht „mehr“ besteht, und geht damit typischerweise von einer ursprünglich bestehenden Baulast aus. Wenn eine Baulast nicht wirksam begründet wurde, ist das Baulastenverzeichnis bereits ohne Verzicht unrichtig und die Baulast deshalb zu löschen (vgl. OVG des Saarlandes, Urt. v. 18.06.2002 - 2 R 2/01 -, NJW 2003, 768 = juris Rn. 34; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschl. v. 30.10.2013 - 2 A 2554/12 -, BauR 2014, 541 = juris Rn. 11; VG Köln, Urt. v. 23.04.2024 - 2 K 5991/20 -, juris Rn. 32 f.).

Es bleibt der Baurechtsbehörde aber unbenommen, aus Gründen der Rechtsklarheit auch im Falle einer ursprünglich unwirksamen Baulast vorsorglich einen Verzicht zu erklären. Jedenfalls aber wird der vermeintlich durch eine unwirksame und tatsächlich nicht bestehende Baulast Begünstigte (hier die Klägerin) durch den – in diesem Fall ins Leere gehenden – Verzicht im Sinne des § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO nicht in seinen subjektiven Rechten verletzt, weil ihm hierdurch im Vergleich zu einer sogleich erfolgenden Löschung kein Nachteil entsteht.

3. Der Verzicht auf die Baulast ist nach § 71 Abs. 3 Satz 2 LBO zwingend zu erklären, ohne dass der Baurechtsbehörde hierbei Ermessen zukommt (VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 24.01.2011 - 8 S 545/10 -, BRS 78 Nr 143 (2011) = juris Rn. 10).

Die Beklagte hat ihr Recht, auf die Baulast zu verzichten, auch nicht verwirkt (§ 242 BGB analog). Die Verwirkung eines Rechts setzt neben einem erheblichen Zeitraum zwischen Entstehung und Geltendmachung des Rechts erstens besondere Umstände voraus, nach denen der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen werde (Vertrauensgrundlage), und zweitens, dass der Verpflichtete tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde (Vertrauenstatbestand), und er sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 01.06.1990 - 8 S 637/90 -, juris Rn. 26; Sauter, LBO, Stand Dezember 2024, § 71 Rn. 53).

Daran gemessen kann hier keine Verwirkung angenommen werden. Zwar liegt es nahe, dass die Klägerin und ihr Ehemann aufgrund der damaligen Absprache mit ihren Eltern und der Eintragung der Baulast davon ausgegangen sind, dass die Zufahrt aufgrund der zu erhaltenden Bepflanzung künftig dauerhaft über das Grundstück des Beigeladenen und nicht über die auf ihrem eigenen Grundstück mögliche Zuwegung erfolgen sollte. Dementsprechend haben sie ihre Garage nicht – wie ursprünglich geplant – in der Verlängerung des auf die Straße ... führenden „Stiels“ auf ihrem Grundstück angelegt, sondern in Abänderung davon die im Kellergeschoss befindliche Garage angelegt, die jedenfalls für längere Zeit zum Teil über das Grundstück des Beigeladenen angefahren wurde. Diesem bei ihr betätigten Vertrauen stand jedoch keine eine Verwirkung auslösende Vertrauensgrundlage auf Seiten der Beklagten gegenüber. Denn diese hat über die ursprüngliche Eintragung der Baulast hinaus keine besonderen Umstände geschaffen oder Äußerungen getroffen, aus denen zu entnehmen war, dass die Beklagte an der Baulast auch für den Fall ihrer etwaigen späteren oder auch von Beginn an bestehenden Unwirksamkeit festhalten würde. Soweit nach Aktenlage und dem Vorbringen der Beteiligten feststellbar, hat die Beklagte vielmehr selbst das (jedenfalls zwischenzeitliche) Fehlen eines öffentlichen Interesses für die Baulast erst aufgrund des Antrags des Beigeladenen vom 03.07.2023, die Baulast zu löschen, erkannt.

II. Hinsichtlich der rückgängig zu machenden Löschung der Baulast hat die Klage ebenfalls keinen Erfolg.

Sie ist zwar als allgemeine Leistungsklage statthaft. Denn hinsichtlich der tatsächlich erfolgten Eintragung einer Baulasterklärung in das Baulastenverzeichnis und deren Löschung fehlt es an einem Verwaltungsakt mit Regelungscharakter im Sinne des § 35 Satz 1 LVwVfG (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 01.06.1990 - 8 S 637/90 -, VBlBW 1991, 59 = juris Rn. 19 f.), sodass eine Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO nicht statthaft ist.

Die Klage ist aber unbegründet, weil nach dem erfolgten rechtswirksamen Verzicht, der mangels Erfolgs der dagegen gerichteten Klage (s. unter I.) nicht aufzuheben ist, die jedenfalls nicht mehr bestehende Baulast zu löschen ist (vgl. bereits oben).

Erfolgreich wäre die Klage auch dann nicht, wenn die Löschung als Vollzugsfolgenbeseitigungsanspruch im Sinne eines Annexes zu der – hier gegebenen – Anfechtungsklage gegen den Baulastverzicht angesehen würde (§ 113 Abs. 1 Satz 2 VwGO). Denn in diesem Fall wäre die Klage entsprechend den obigen Ausführungen unter I. zur Anfechtungsklage bereits unzulässig, jedenfalls aber unbegründet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO. Dabei entsprach es nicht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen ebenfalls der Klägerin aufzuerlegen, weil der Beigeladene keinen Sachantrag gestellt und sich damit keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat.

Das Gericht macht von dem ihm in § 167 Abs. 2 VwGO eingeräumten Ermessen Gebrauch und sieht von einem Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ab.

Die Berufung ist nicht zuzulassen, da keiner der Gründe nach § 124a Abs. 1 Satz 1, § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO vorliegt.

BESCHLUSS vom 25.10.2025

Der Streitwert wird auf 10.000,00 EUR festgesetzt.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1 GKG.

Es erscheint sachgerecht, zur Bemessung der Bedeutung des Verzichts und der Löschung der Baulast für die Klägerin (vgl. § 52 Abs. 1 GKG) auf die zu erwartenden Aufwendungen für die Herstellung der tatsächlichen Zufahrt zum rückwärtigen Teil ihres Grundstücks abzustellen. Diese beinhalten die Entfernung der Bepflanzung, eine Bepflasterung oder sonstige Befestigung des Wegs und gegebenenfalls kleinere Anpassungen im Bereich des Mäuerchens an der Garageneinfahrt. Die Klägerin hat die Aufwendungen mit 10.000,00 EUR geschätzt, was die Beklagte und der Beigeladene nicht in Frage gestellt haben und auch dem Gericht angemessen erscheint.