Verwaltungsgericht Mainz Urteil vom 05.08.2008 – 3 K 859/07.MZ

Der Widerspruchsbescheid vom 18. Oktober 2007 wird aufgehoben.

Der Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen, mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, welche dieser selbst zu tragen hat.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin wendet sich mit ihrer Klage gegen einen Widerspruchsbescheid des Beklagten, mit dem die von ihr verfügte Ausübung eines Vorkaufsrechts gegenüber dem Beigeladenen aufgehoben wurde.

Sie legte für ihren „Altstadtkernbereich“ am 16. Mai 1990 ein Sanierungsgebiet fest. Dieser Bereich wurde mit Erweiterungssatzung vom 10. Mai 2000 mit der Folge ergänzt, dass nunmehr auch Grundstücke im Bereich des Z., die zwischen der Straße „Z.“ und der Burgruine „L.“ belegen sind, hineinfallen. Zu diesen Grundstücken gehören auch die Parzellen Flur …, Nrn. … und …/1, die der Beigeladene am 27. April 2007 an die Eheleute A. verkauft hat. Für das unmittelbar an die Straße „Z.“ angrenzende Grundstück Nr. … erhielt der Beigeladene am 10. August 2000 einen positiven Bauvorbescheid zur Errichtung einer Wohnbebauung. Die Gültigkeit dieses Bauvorbescheids wurde mehrfach verlängert und hat nunmehr noch Gültigkeit bis zum 17. August 2008.

Nachdem die Klägerin am 03. Mai 2007 den Kaufvertrag von dem Notar zur Kenntnis erhalten hatte, erließ sie ihm gegenüber am 22. Mai 2007 eine mit Rechtsbehelfsbelehrung versehene Mitteilung über eine dreimonatige Fristverlängerung aus Anlass der zu erteilenden sanierungsrechtlichen Genehmigung.

Am 23. Mai 2007 fasste der Stadtrat der Klägerin einen Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich der in dem Kaufvertrag genannten zwei Grundstücke.

Unter dem 21. Juni 2007 erhob der Notar Widerspruch gegen die dreimonatige Fristverlängerung zur Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung mit der Begründung, dass kein Grund für die Verlängerung der einmonatigen Entscheidungsfrist vorliege, da mit dem Stadtratsbeschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechtes festgestellt worden sei, dass Sanierungsziele nicht verletzt würden.

Mit Bescheid vom 05. Juni 2007 übte die Verbandsgemeinde N.-O. für die Klägerin gegenüber den Kaufvertragsparteien das Vorkaufsrecht aus. Zur Begründung wurde angeführt, dass der Vorkauf bedeutsam für die weitere städtebauliche und touristische Entwicklung O. sei. Hiermit wolle man die Möglichkeit einer fußläufigen Verbindung zur Burgruine „L.“ sowie die Blickverbindung dorthin sichern.

Gegen diesen Bescheid erhob der Beigeladene am 26. Juni 2007 Widerspruch.

Am 02. August 2007 erteilte die Verbandsgemeinde N.-O. im Einvernehmen mit der Klägerin die sanierungsrechtliche Genehmigung.

Daraufhin erließ die Klägerin am 21. September 2007 nunmehr im eigenen Namen gegenüber dem Beigeladenen einen Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts bezüglich der streitigen Baugrundstücke Nrn. … und …/1 unter Wiederholung der Begründung in dem ersetzten Bescheid vom 05. Juni 2007.

Auch hiergegen erhob der Beigeladene am 11. Oktober 2007 Widerspruch.

Dem ist die Klägerin mit dem Hinweis entgegengetreten, dass für die Annahme einer Verfristung des Bescheides vom 21. September 2007 kein Raum sei, da nach Eingang des Kaufvertrages bei ihr am 03. Mai 2007 die Prüfungsfrist hinsichtlich der sanierungsrechtlichen Genehmigung am 22. Mai 2007 „auf drei Monate“ verlängert worden sei. Auch verbiete es das Einvernehmen im Rahmen des Bauvorbescheides nicht, dass gleichwohl aus sanierungsrechtlichen Gründen ein Vorkaufsrecht ausgeübt werde. Als legitime Sanierungsziele seien nicht nur die ausdrücklich aufgeführten städtebaulichen Belange des § 1 Abs. 6 BauGB maßgebend, sondern des Weiteren auch das Ortsbild erhaltene Maßnahmen, die im Zusammenhang mit touristischen Belangen der Erhaltung und Pflege des historischen Stadtbildes stünden. In diesem Zusammenhang seien zwei Gesichtspunkte bedeutsam, nämlich die Sicherung der fußläufigen Verbindung zur unmittelbar an das Sanierungsgebiet angrenzenden und den gesamten Bereich prägenden Burgruine „L.“ sowie die Erhaltung der ausgesprochen attraktiven und insbesondere touristisch bedeutsamen Blickverbindung zwischen der Altstadt und der Burgruine „L.“. Hierbei bestehe ein legitimes Ziel im Rahmen der Verwirklichung des Sanierungskonzeptes auch darin, dass eine gewünschte Bebauung unterbleibe oder nur in veränderter Form stattfinden könne. Die Entscheidung sei schließlich auch ermessensgerecht erfolgt; denn sie habe im Rahmen der von ihr vorgenommenen Abwägung zusätzlich im Vorfeld der Ausübung des Vorkaufsrechts durch Gespräche mit dem Beigeladenen und der Denkmalbehörde versucht, eine Kompromisslösung zu finden, die in einer Verschiebung und Reduzierung des Baukörpers hätte bestehen können, was jedoch abgelehnt worden sei. Der Kreisrechtsausschuss M.-B. gab den Widersprüchen mit Widerspruchsbescheid vom 18. Oktober 2007 mit der Begründung statt, dass das Vorkaufsrecht nicht fristgerecht ausgeübt worden sei. Im Zeitpunkt der Bescheidung vom 21. September 2007 sei die nach § 28 Abs. 2 BauGB einzuhaltende Zwei-Monats-Frist, welche am 05. Juni 2007 zu laufen begonnen habe, überschritten gewesen. Hierbei sei von Bedeutung, dass der Bescheid der Verbandsgemeinde O. vom 22. Mai 2007 über die dreimonatige Fristverlängerung zur Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung angesichts des Stadtratsbeschlusses über die Ausübung des Vorkaufsrechtes am 23. Mai 2007 rechtswidrig gewesen sei. Die nach § 145 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 2 BauGB vorgesehene Frist zur Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung von einem Monat hätte angesichts der Beschlussfassung über das Vorkaufsrecht ausgereicht, um die sanierungsrechtliche Entscheidung zu treffen.

Der Widerspruchsbescheid wurde der Klägerin am 29. Oktober 2007 zugestellt.

Mit der am 28. November 2007 erhobenen Klage begehrt die Klägerin die Aufhebung des sie belastenden Widerspruchsbescheides. Zur Begründung nimmt sie Bezug auf ihr Vorbringen im Rahmen des Widerspruchsverfahrens. Ergänzend trägt sie vor, dass das Vorkaufsrecht durch den Bescheid vom 21. September 2007 noch innerhalb der laufenden Frist erfolgt sei. Der Bescheid vom 22. Mai 2007 über die dreimonatige Fristverlängerung der zu erteilenden sanierungsrechtlichern Genehmigung stehe mit § 145 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 2 bis 5 BauGB in Einklang. Dies habe zur Folge, dass die Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung bis zum 04. September 2007 wirksam verlängert gewesen sei. Damit sei die am 02. August 2007 ausgesprochene sanierungsrechtlichen Genehmigung rechtzeitig erfolgt. Da ab dem Zeitpunkt 02. August 2007 die Zwei-Monats-Frist nach § 28 Abs. 2 BauGB für die Ausübung des Vorkaufsrechts zu laufen begonnen habe, sei das Vorkaufsrecht mit dem von der Klägerin am 21. September 2007 erlassenen Bescheid rechtzeitig und formwirksam gegenüber dem Beigeladenen vorgenommen worden. Die Ausübung des Vorkaufsrecht sei auch materiell rechtlich nicht zu beanstanden; denn die kommunalen Sanierungsziele rechtfertigten es im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung, den privaten Interessen des Beigeladenen an der baulichen Nutzung seines Grundstücks weniger Gewicht beizumessen als dem kommunalen Interesse, diesen Bereich zur Sicherung einer fußläufigen Verbindung und Blickverbindung zu der touristisch bedeutsamen Burgruine „L.“ einer entsprechend eingeschränkten Nutzung zuzuführen.

Die Klägerin beantragt,

den Widerspruchsbescheid des Kreisrechtsausschusses vom 18. Oktober 2007 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung bezieht er sich auf die Ausführungen in dem Widerspruchsbescheid vom 18. Oktober 2007.

Der Beigeladene stellt keinen Antrag.

Zur Sache trägt er vor: Entgegen der Auffassung der Klägerin sei die Zwei-Monats-Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits am 04. Juli 2007 abgelaufen gewesen, weil weder der Wortlaut des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB noch schutzwürdige Interessen der Beteiligten einen rechtswirksamen Kaufvertrag für die Ausübung des Vorkaufsrechts voraussetzten. Abgesehen davon sei das Vorkaufsrecht auch unabhängig davon verspätet ausgeübt worden; denn die sanierungsrechtliche Genehmigung habe vorliegend am 04. Juni 2007 als erteilt gegolten, weil zu diesem Zeitpunkt ein Monat nach Kenntnis des Vertrags verstrichen gewesen sei. Der dreimonatige Fristverlängerungsbescheid vom 22. Mai 2007 sei zu Unrecht ergangen. Dies gelte unabhängig davon, ob es sich um einen Verwaltungsakt oder um eine unselbstständige Verfahrenshandlung handele, weil diese Fristverlängerung nicht notwendig gewesen sei, um die Prüfung des Antrags abschließen zu können. Letzteres folge aus dem Stadtratsbeschluss vom 23. Mai 2007 über die Ausübung des Vorkaufsrechts. Zu diesem Zeitpunkt sei nämlich die kommunale Prüfung des sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehaltes abgeschlossen gewesen. Habe aber die Sanierungsgenehmigung bereits am 04. Juni 2007 als erteilt angesehen werden müssen, so hätte das Vorkaufsrecht bis spätestens 04. August 2007 ausgeübt werden müssen. Auch materiellrechtlich lägen die Voraussetzungen für ein sanierungsrechtliches Vorkaufsrecht nicht vor; denn das Wohl der Allgemeinheit habe dies angesichts der mit der Sanierung verfolgten Zielrichtung, nämlich die Blickverbindung und die fußläufige Erschließung zur Burgruine „L.“ zukünftig zu sichern, nicht gerechtfertigt. Im Sanierungsgebiet dürfe ein Vorkaufsrecht nur zur Behebung städtebaulicher Missstände ausgeübt werden. Die Sanierungsziele Verbesserung der fußläufigen Erschließung zur Burgruine „L.“ sowie die Erhaltung der bestehenden Blickverbindung zwischen Altstadt und Burgruine gehörten nicht zu Maßnahmen, die sich zur Behebung städtebaulicher Missstände eigneten. Außerdem verstoße die Ausübung des Vorkaufsrechts auch gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Insgesamt habe die Klägerin bei der Abwägung der kommunalen Sanierungsziele und den privaten Belangen der Vertragspartner letzteren zu Unrecht ein geringeres Gewicht beigemessen.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie auf die beigezogenen Widerspruchsakten des Beklagten verwiesen. Außerdem hat die Kammer die Verfahrensakten 3 K 861/07.MZ, 3 K 860/07.MZ und 3 K 862/07.MZ beigezogen. Alle diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Die zulässige Klage hat Erfolg.

Der an die Klägerin gerichtete Widerspruchsbescheid des Beklagten, mit dem der Bescheid vom 21. September 2007 der Klägerin über die Ausübung des Vorkaufsrechts, der den Bescheid vom 06. Juni 2007 ersetzt hat, aufgehoben wurde, ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 13 Abs. 1 VwGO).

Entgegen der Auffassung des Beklagten und des Beigeladenen geschah die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin unter Einhaltung der gesetzlichen Ausschlussfrist und erfolgte innerhalb eines förmlich festgesetzten Sanierungsgebiets zum Wohle der Allgemeinheit mit dem Ziel der Verhinderung eines aus sanierungsrechtlicher Sicht zu befürchtenden städtebaulichen Missstands.

Nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 3 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht bei einem Verkauf von Grundstücken zu, wenn sich diese in einem förmlichen festgelegten Sanierungsgebiet befinden und das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt. Innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets rechtfertigt es das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts dann, wenn damit besondere Maßnahmen unterstützt werden, die entweder zur Beseitigung städtebaulicher Missstände erforderlich sind oder zur Verhinderung von entstehenden städtebaulichen Missständen geeignet sind. Dabei ist entscheidend, dass sich das Vorkaufsrecht im Einzelfall an den konkreten Erfordernissen der Sanierung jedenfalls in der Weise orientieren muss, wie der gemeindliche Grunderwerb die Ziele und Zwecke der Maßnahmen - wenn nicht erreicht - so doch zumindest fördert, indem ihre Durchführung erleichtert oder unterstützt wird. Da es sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts um einen hoheitlichen Grundrechtseingriff handelt, muss ferner der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt werden. Die Ausübung des Vorkaufsrechts selbst liegt im Ermessen der Gemeinde, d.h. sie kann bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen auf dieses Recht zurückgreifen. Ob diese Entscheidung ermessensgerecht erfolgt ist, beurteilt sich nach den konkreten Erwägungen der Gemeinde im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts, wie sie in dem entsprechenden Bescheid ihren Niederschlag gefunden haben.

Nach § 28 Abs. 2 BauGB darf das Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Voraussetzung für den Beginn des Laufs dieser gesetzlichen Ausschlussfrist ist, dass der Gemeinde das Vorliegen eines rechtswirksamen Kaufvertrags ordnungsgemäß mitgeteilt wird. Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist hierzu der Verkäufer und der Käufer berufen. Hingegen genügt eine Kenntnisnahme auf andere Weise nicht, weil dadurch dem mit der Ausschlussfrist einher gehenden Förmlichkeitserfordernis nicht ausreichend Rechnung getragen wird.

Dies zugrunde gelegt ist in vorliegenden Fall davon auszugehen, dass zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin am 21. September 2007 die zweimonatige Ausschlussfrist zur Ausübung des Vorkaufsrechts noch nicht zu laufen begonnen hatte. Auch wenn die förmlich am 02. August 2007 erteilte sanierungsrechtliche Genehmigung durch die im Namen der Klägerin handelnde Verbandsgemeinde N.-O. deshalb gegenstandslos gewesen sein sollte, weil bereits vorher die Fiktion einer Genehmigung aufgrund Fristversäumung eingetreten sein sollte, hat dies keinen Einfluss auf die für die Ausübung des Vorkaufsrechts einzuhaltende 2-Monatsfrist; denn der Klägerin wurde weder seitens des Verkäufers noch seitens der Käufer eine ordnungsgemäße Mitteilung des rechtswirksamen, nicht mehr infolge Fehlens der sanierungsrechtlichen Genehmigung schwebend unwirksamen Kaufvertrags gemacht. Zwar hatte der den Übereignungsvertrag beurkundende Notar am 04. Mai 2007 den Kaufvertrag an die Klägerin mit dem Antrag auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung übersandt. Darin konnte aber nicht gleichzeitig ein Antrag auf Erteilung eines Negativattests hinsichtlich der Ausübung des Vorkaufsrechts gesehen werden. Da auch in der Folgezeit bis zum 21. September 2007 weder durch die Kaufvertragsparteien selbst noch durch die später den Verkäufer und die Käufer vertretenden Prozessbevollmächtigten eine ordnungsgemäße Mitteilung des rechtswirksamen Kaufvertrags an die Klägerin erfolgte, konnte die Ausschlussfrist für die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht in Gang gesetzt.

Scheidet hiernach entgegen der Auffassung des Beklagten ein Fristversäumnis aus, so ist das Vorkaufsrecht seitens der Klägerin auch im Übrigen ordnungsgemäß durch schriftlichen Bescheid gegenüber dem Beigeladenen unter Angabe des Verwendungszwecks der Grundstücke ausgeübt worden (vgl. § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB).

Des Weiteren liegen die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts vor. Die Beklagte hat durch „Satzung zur Änderung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets der Stadt O. vom 16. Mai 1990“, die am 29. Juni 2000 in Kraft getreten ist, eine Erweiterung des Sanierungsgebietes im Altstadtbereich von O. förmlich festgelegt. Zu diesem Erweiterungsbereich zählen auch die streitgegenständlichen Grundstücke. Als Ziele der Sanierung für diesen erweiterten Bereich waren ausweislich der vorbereitenden Untersuchungen zur Erweiterung des Sanierungsgebiets vom Dezember 1999 (vgl. Seite 17 ff.) u. a. im Zusammenhang mit der Schaffung eines zusammenhängenden attraktiven Spazierwegenetzes die Reaktivierung des ehemaligen Burgzugangs als Fußweg durch die Weinberge (Seite 18, Nr. 12) und des Weiteren die strukturelle Neuordnung des Bereichs „A.“ unter Wahrung der vorhandenen Baum- und Raumstruktur (Seite 17, Nr. 2 i.V.m. dem Plan „Bestand und Analyse“ der vermittels eines Pfeils die Blickrichtung von der Straße Z. zu der Ruine L. kenntlich macht) festgelegt worden. Diese seinerzeit als maßgebend erachteten Sanierungsziele wurden von der Klägerin in der Folgezeit in unveränderter Weise weiterverfolgt. Ihnen dient nicht zuletzt auch die hier streitige Maßnahme in Gestalt der Ausübung des Vorkaufsrechts, um die Verwirklichung eines fußläufigen Zugangs zur Ruine „L.“ ohne Treppenstufen in Form von Serpentinen sowie die noch vorhandene einzige Blickverbindung zwischen der Altstadt und der Burgruine zu sichern.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts wird ferner durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Dies belegt der Ausübungsbescheid in dem dort im Einzelnen dargelegt wird, durch welche besondere Maßnahme ein bestehender städtebaulicher Missstand beseitigt werden soll. Dass ein Vorkaufsrecht auch im konkreten Fall zur Verhinderung des Eintritts eines städtebaulichen Missstands ausgeübt werden kann, rechtfertigt sich aus der breiten Einsatzmöglichkeit des gebietsbezogenen Sanierungsrechts; denn der Einsatz des Vorkaufsrechts ist nicht abstrakt zu beurteilen, sondern muss sich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung in einem bestimmten Gebiet orientieren, die durch die festgelegten Sanierungsziele bestimmt worden sind (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Kautzberger, Kommentar zum Baugesetzbuch, § 24 Rdnr. 70). Von daher rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn damit zu mindestens die sanierungsrechtlichen Ziele befördert werden, was vorliegend der Fall ist. Denn mit dem Erwerb der vom Vorkaufsrecht betroffenen Grundstücke durch die Klägerin wird sie als Gebietskörperschaft, der nach dem regionalen Raumordnungsplan Rheinhessen-Nahe die besondere Funktion einer Fremdenverkehrsgemeinde zugewiesen worden ist, in die Lage versetzt, an der Peripherie ihrer Altstadt Aktivitäten mit dem Ziel zu entfalten, die Voraussetzungen für die Errichtung einer fußläufigen Verbindung von der Straße „Z.“ aus zur Ruine „L.“ zu realisieren.

Dem kann seitens des Beigeladenen nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, dass bereits mehrere Zuwegungen zu der historisch bedeutsamen Ruine bestünden und deshalb für die Schaffung eines weiteren Zugangs keine Notwendigkeit gegeben sei. Dagegen spricht zum einen, dass zwar eine unmittelbare Verbindung von dem Altstadtbereich zu der Ruine „L.“ über den Burgweg in Gestalt von Serpentinen mit Treppenanlagen durch ein schmales Waldstück führt, dieser sogenannte „Schlangenweg“ aber wegen der Steilheit des Geländes nicht zu einem stufenfreien serpentinenartig verlaufenden Weg umgestaltet werden kann. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass den Gemeinden im Rahmen des ihnen zustehenden Planungsrechts ein weiter Ermessensspielraum zuzubilligen ist, der erst dann als überschritten angesehen werden kann, wenn die geplante Maßnahme nicht mehr sachlich begründbar ist und deshalb als willkürlich angenommen werden muss. Es liegt auf der Hand, dass diese Voraussetzungen vorliegend im Hinblick auf die geplante weitere Zuwegung nicht gegeben sind.

Auch der Hinweis des Beigeladenen, dass der zwischen den vom Vorkaufsrecht betroffenen Parzellen und der Ruine „L.“ belegene Weinberg sich nicht im Eigentum der Klägerin befinde und von daher die Realisierung der Zuwegung in absehbarer Zeit nicht möglich sei, vermag die Berechtigung zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht zu beeinflussen. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts eröffnet sich nämlich erst die Möglichkeit, Verhandlungen mit dem Land Rheinland-Pfalz über den Erwerb der Zwischenliegerparzelle zu führen. Nur wenn der Grunderwerb von vorne herein als aussichtslos anzusehen gewesen wäre, wofür vorliegend keinerlei Anhaltspunkte bestehen, könnten Zweifel daran aufkommen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Wohl der Allgemeinheit dient.

In gleicher Weise erweist sich die Erhaltung der Blickverbindung als sinnvolle Maßnahme im Sanierungsgebiet zur Förderung der Attraktivität des Fremdenverkehrs z.B. in Gestalt von Führungen durch die Altstadt O.. Auch wenn hinsichtlich dieser Zielrichtung die Ausübung des Vorkaufsrechts keiner Beseitigung eines grundstücksbezogenen Missstandes dient, weil durch die vom Vorkaufsrecht betroffenen Grundstücke gerade die Blickverbindung gewährleistet wird, erfolgt hierdurch gleichwohl eine Beseitigung eines Missstands i.S.v. § 136 Abs. 2 und 3 BauGB; denn diese gesetzliche Vorgabe bezieht sich auf das Sanierungsgebiet in seiner Gesamtheit. Von daher sind auch die von dem Vorkaufsrecht betroffenen zum Sanierungsgebiet gehörenden Grundstücke als vorbelastet und damit im Sinne eines städtebaulichen Missstands geprägt anzusehen.

Das ausgeübte Vorkaufsrecht wird auch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gerecht; denn der in dem betreffenden Bescheid im Einzelnen dargelegte Verwendungszweck der Grundstücke, nämlich die Schaffung einer Zuwegung von der Straße „Z.“ zur Ruine „L.“ und die Sicherung der Blickverbindung dorthin erfordert den Erwerb der betroffenen Grundstücke, ohne dass sie partiell noch einer baulichen Nutzung zugeführt werden könnten.

Liegen hiernach die Voraussetzungen für die Ausübung eines Vorkaufsrechts vor, bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin das ihr bei der Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts eingeräumte Ermessen verletzt haben könnte. Eine Gemeinde kann bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen dieses Recht ausüben, sie ist aber dazu nicht verpflichtet. Vorliegend tragen die in dem Bescheid vom 21. September 2004 dargelegten Gründe die Ausübung des Vorkaufsrechts, weil sie die geplanten Maßnahmen beschreiben und diese ihre Grundlage in den Sanierungszielen für dieses Gebiet finden.

Erweist sich nach alledem das seitens der Klägerin ausgeübte Vorkaufsrecht als rechtmäßig, muss die ihm entgegenstehende Entscheidung des Beklagten der Aufhebung verfallen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11 ZPO.

der 3. Kammer des Verwaltungsgerichts Mainz vom 05. August 2008 Der Streitwert wird auf 5.000,00 € festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG).