Verwaltungsgericht Wiesbaden Urteil vom 13.02.2012 – 1 K 374/11.WI

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, falls nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Der Kläger wendet sich mit der vorliegenden Klage gegen die Ablehnung des Erlasses der Grundsteuer, die durch den Beklagten für das Grundstück XXX in XXX für das Jahr 2009 erhoben wird.

Unter dem Datum des 22.03.2010 stellte der Kläger den Antrag, ihm die Hälfte der für das Jahr 2009 gezahlten Grundsteuer zurück zu überweisen. Zur Begründung trug er vor, dass bei der Vermietung der Wohnanlage ein negatives Ergebnis entstanden sei. Seine Mieteinnahmen hätten sich mehr als die Hälfte gegenüber der Sollmiete geändert. Diesbezüglich fügte er eine Aufstellung über die in der Wohnanlage vermieteten Objekte bei.

Mit Schreiben vom 07.04.2010 teilte der Beklagte dem Kläger mit, dass der vorgelegte Antrag nicht ausreichend sei, um den Antrag auf Erlass der Grundsteuer positiv zu bescheiden. Der Grundsteuererlass sei nicht einfach auf Grundlage eines Leerstandes zu gewähren, sondern es seien vielmehr die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 GrStG zu erfüllen. Bei einer Ertragsminderung von mehr als 50% sei die Grundsteuer in Höhe von 25% und bei einer Ertragsminderung von 100% in Höhe von 50% zu erlassen. Vorliegend sei nur geschildert worden, dass diverse Mietausfälle vorgelegen hätten. Es sei nicht dargelegt worden, weshalb die Mietausfälle eingetreten seien und ob der Vermieter dies vertreten müsse. Der Antragsteller müsse einen Nachweis der Rohertragsminderung führen und müsse auch nachweisen, weshalb eine Vermietung bzw. Verpachtung nicht zum vollen Rohertrag möglich gewesen sei. Zudem müsse nachgewiesen werden, was getan worden sei, um eine Vermietung bzw. Verpachtung zu erreichen. Dies sei bisher nicht geschehen. Dem Kläger wurde eine Nachreichung weiterer Unterlagen eingeräumt.

Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 10.06.2010 trug der Kläger vor, er habe sich nachhaltig um die Vermietung der Räumlichkeiten gekümmert. Bezüglich der Wohnung im Bauernhaus mit 340 m² habe der Mieter für mehrere Monate die Miete nicht gezahlt. Am 19.03.2009 habe die Zwangsräumung durchgeführt werden müssen, die Räumungskosten hätten 3.197,26 € betragen. Für die Monate Januar 2009 bis März 2009 sei keine Miete eingegangen. Nach der Räumung sei die Wohnung in einem derartigen Zustand gewesen, dass eine Weitervermietung ohne Instandsetzungsarbeiten nicht möglich gewesen sei. Die Kosten für die Sanierungsarbeiten seien mit ca. 8.000,-- € anzusetzen. Aufgrund eines Schlaganfalls im Mai 2009 sei der Kläger, der in XXX wohne, bis Dezember 2009 nicht in der Lage gewesen, die Arbeiten selber durchzuführen. Aufgrund des hohen Mietausfalles und der Räumungskosten habe der Kläger die Arbeiten auch nicht durch Handwerker ausführen lassen können. Infolge des Zustandes der Wohnung sei eine Vermietung zu einem reduzierten Preis ebenfalls nicht möglich gewesen. Trotz geschalteter Anzeigen sei bis heute kein neuer Mieter gefunden worden. Potentielle Mietinteressenten seien nicht bereit, Maklerkosten zu bezahlen, so dass durch Einschaltung eines Maklers auch kein neuer Mieter gefunden werden könne.

Die Wohnung im 1. OG sei vermietet. Statt 6.876,-- € Miete hätten die Mieter nur 2.089,-- € bezahlt. Die Forderung sei gerichtlich geltend gemacht. Da es sich bei den Mietern um die Inhaber eines neu gegründeten Gartenbaubetriebes handele, sei eine Pfändung nicht möglich gewesen. Bei einer Pfändung müssten die Mieter das Insolvenzverfahren betreiben und der Kläger würde mit seiner Forderung zum größten Teil ausfallen. Zurzeit zahlten die Mieter auf die Rückstände Raten.

Im 2. OG rechts seien anstatt 7.104,-- € nur 4.761,-- € Miete bezahlt worden. Hier liege ein Ausfall von 2.343,-- € vor, der gerichtlich geltend gemacht werde.

Im 2. OG links habe die Wohnung nach dem Auszug der Mieter im Dezember 2008 in Eigenhilfe hergerichtet werden müssen. Aufgrund der schwierigen Lage auf dem Wohnungsmarkt in Villmar habe die Wohnung erst ab Mai 2009 weitervermietet werden können. Der Mietausfall für die vier Monate betrage 1.556,-- €. Die Wohnung sei auf Bitten des Bürgermeisters für die neue Mieterin freigehalten worden. Hier sei ein weiterer Ausfall von 600,-- € zu verzeichnen.

Mit Anzeigen habe sich der Kläger um die Weitervermietung gekümmert. Als Anlage wurden Annoncen-Rechnungen beigefügt. Der Kläger sei aufgrund eines Schlaganfalles vom 13.05.2009 im Krankenhaus und dann anschließend 6 Wochen in der Reha gewesen. Da seine Frau kein Auto mehr fahre und die Liegenschaft mit öffentlichen Verkehrsmitteln in angemessenem Zeitaufwand nicht zu erreichen sei, seien in dieser Zeit keine Anzeigen aufgegeben worden, da eine Besichtigung ebenfalls nicht möglich gewesen sei. Der Kläger habe die Mietausfälle nicht zu vertreten.

Der Beklagte antwortete hierauf mit Schreiben vom 23.06.2010, aus der Kostenaufstellung der Inserate ergebe sich deren Inhalt nicht. Von daher lasse es sich nicht beurteilen, ob eine Vermietung von Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins angeboten worden sei. Unabhängig davon lägen zwar gegenwärtig Mindereinnahmen vor, dennoch handele es sich in allen dargelegten Fällen um Forderungen des Klägers, die nach wie vor bestünden. Hinsichtlich der Wohnung im 2. OG links sei es nicht unüblich, dass eine Wohnung erst saniert werden müsse, ehe eine Neuvermietung stattfinden könne. An der ablehnenden Haltung hinsichtlich des Grundsteuererlasses habe sich nichts geändert.

Nachdem ein Gespräch zwischen den Beteiligten im Rathaus des Beklagten stattgefunden hatte, teilte der Beklagte mit Schreiben vom 11.08.2010 mit, dem Kläger sei es gelungen, das Bemühen nach Vermietungen zu einem marktgerechten Mietzins in Form von Zeitungsinseraten nachzuweisen. Die Gemeinde werde sich hinsichtlich der rechtlichen Beurteilung des Grundsteuererlasses mit dem Hessischen Städte- und Gemeindebund in Verbindung setzen. Für den Grundsteuererlass sei die Jahresrohmiete ein Indikator. Hierzu zählten Nebenkosten nicht. Daher seien die aufgeführten Nebenkosten für den Neubau und das Bauernhaus nicht einzubeziehen. Gleiches gelte für die Umzugskosten bezüglich des Bauernhauses. Soweit mitgeteilt worden sei, dass für die Wohnung im 1. OG rechts die ausstehenden Mietzahlungen sukzessive in Raten zurückgezahlt würden, handele es sich nicht um einen Mietausfall. Bezüglich der Wohnung im 2. OG rechts sei mitgeteilt worden, dass die ausstehenden Forderungen gerichtlich geltend gemacht würden. Akzeptiert werde lediglich der Mietausfall aus Leerstand im 2. OG links, der Leerstand für das Bauernhaus sowie die ausgefallene Miete für das Bauernhaus, da dieser Mieter zahlungsunfähig sei. Um einen Grundsteuererlass zu erhalten, müsse mindestens ein Ausfall von 50 % nachgewiesen werden. Ausgehend von der Sollmiete in Höhe von 34.169,-- € wären die 50% bei 17.084,50 € erreicht. Allerdings seien nur 12.476,-- € anzuerkennen. Dies reiche jedoch nicht für einen Grundsteuererlass.

Der Kläger teilte mit Schreiben vom 31.08.2010 nochmals mit, dass nach seiner Berechnung ein Ausfall von 50% vorliege und ein Grundsteuernachlass zu gewähren sei.

Mit Bescheid des Gemeindevorstandes des Beklagten vom 07.10.2010 wurde der Antrag auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2009 nach § 33 GrStG abgelehnt. Zwar habe der Kläger nachgewiesen, dass er die Räumlichkeiten innerhalb der Spanne eines marktgerechten Mietzinses angeboten und habe im Übrigen auch bei der Ermittlung des maßgeblichen Sachverhaltes vorbildlich mitgewirkt habe. Für den Grundsteuererlass sei jedoch die Jahresrohmiete Indikator. Hierzu gehörten auch Betriebskosten. Allerdings nicht die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgung und sonstige außergewöhnlichen Nebenleistungen. In der vom Kläger vorgelegten Auflistung würden lediglich pauschal Nebenkosten aufgeführt, im Übrigen seien Umzugskosten keine Betriebskosten. Bezüglich der Wohnung im 1. OG rechts liege kein Mietausfall vor, da die ausstehenden Mietzahlungen sukzessive in Raten zurückgezahlt würden. Gleiches gelte wohl für die Nebenkosten. Bezüglich der Wohnung im 2. OG rechts sei ebenfalls kein Mietausfall anzuerkennen, da die ausstehenden Forderungen gerichtlich geltend gemacht würden. Dies gelte auch für die Nebenkosten. Akzeptiert werde lediglich ein Mietausfall aus dem Leerstand bezüglich der Wohnung im 2. OG links, den Leerstand für das Bauernhaus sowie die ausgefallene Miete für das Bauernhaus, da dieser Mieter zahlungsunfähig sei. Bei einer Sollmiete von 34.169,-- € seien 50% bei 17.084,50 € anzusetzen. Vorliegend seien jedoch an Ausfall nur 12.476,-- € anzuerkennen, dies reiche nicht zu einem Grundsteuererlass aus. Auch eine komplette Anrechnung der aufgeführten Nebenkosten in Höhe von 2.165,-- € würde nicht zu dem für einen Grundsteuererlass geforderten Betrag von 17.084,50 € führen.

Am 26.10.2010 erhob der Kläger Widerspruch gegen den Bescheid vom 07.10.2010. Zur Begründung trug der Kläger vor, dass die Minderung des normalen Rohertrages aus dem Unterschiedsbetrag zwischen dem normalen Rohertrag zu Beginn des Erlasszeitraumes und dem im Erlasszeitraum tatsächlich erzielten Rohertrag ermittelt werde. Im 1. OG links bestehe ein Ausfall von 4.787,-- € und im 2. OG rechts ein Ausfall von 2.353,-- €. Das Bauernhaus sei mit Nachtspeicheröfen beheizt worden, deren Kosten der Mieter selbst getragen habe. Zu den dort aufgeführten Nebenkosten in Höhe von 991,-- € gehörten somit nicht die Heizungs- und Warmwasserkosten.

Der Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 04.03.2011 als unbegründet zurück. Bezüglich der Mietausfälle für die Wohnungen im 1. OG rechts und im 2. OG rechts wies der Beklagte nochmals darauf hin, dass diese Mietzahlungen nicht ausgefallen seien. Hinsichtlich der erwähnten Nebenkosten von 991,-- € für das Bauernhaus sei nicht dargelegt worden, um welche Art der Kosten es sich hierbei handele.

Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 29.03.2011, der am 05.04.2011 bei dem Verwaltungsgericht Wiesbaden eingegangen ist, hat der Kläger Klage erhoben. Zur Begründung vertieft er den Vortrag im Verwaltungsverfahren. Bezüglich des Bauernhauses seien zu Unrecht die Nebenkostenzahlungen in Höhe von 991,-- € nicht anerkannt worden. Es handele sich bei dem Betrag um Nebenkosten ohne die Positionen Heizung und Warmwasser und deshalb seien sie zu berücksichtigen. Bezüglich der Wohnung im 1. OG seien im Jahr 2009 keine Raten eingegangen, sondern erst im Jahr 2010. Die Forderung sei bis heute nicht ausgeglichen. Hinsichtlich der Wohnung im 2. OG rechts sei die Forderung in Höhe von 2.343,-- € gerichtlich geltend gemacht worden. Im Jahr 2009 sei jedoch kein Zahlungseingang erfolgt, weshalb dieser Betrag voll anzuerkennen sei. Bezüglich der Wohnung im 2. OG links sei ab Mai 2009 die Miete um 600,-- € gekürzt worden. Dieser Betrag sei im Jahre 2009 nicht eingegangen und daher in vollem Umfang anzuerkennen.

Zu den anzuerkennenden Einnahmen gehörten auch die Umlage, z.B. die Kosten für die Wasserversorgung, für die Treppenhausbeleuchtung, Grundsteuerbelastungen und Kosten der Entwässerung. Lediglich die Kosten für die Heizung und die Warmwasserversorgung würden hiervon nicht erfasst. Demgemäß sei im 1. OG rechts auch noch ein Ausfall von 778,-- € und im 2. OG rechts der Ausfall von 396,-- € bezüglich der Nebenkosten hinzuzurechnen. Hinzuzusetzen seien auch die Kosten für die Zwangsräumung in Höhe von 3.197,-- €, die durch die Räumung des Mieters im Bauernhaus entstanden seien.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid des Marktfleckens Villmar vom 07.10.2010 und dessen Widerspruchsbescheid vom 04.03.2011 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, dem Kläger die Grundsteuer für das Grundstück XXX in XXX für das Jahr 2009 in Höhe von 318,06 € zu erlassen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung der Klage trägt er vor, dass die Voraussetzungen für einen Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderungen gemäß § 33 GrStG nicht vorlägen. Der Erlass werde nur dann gewährt, wenn eine Ertragsminderung von mehr als 50% vorliege, welche vorliegend nicht gegeben sei. Von der Sollmiete in Höhe von 34.169,-- € sei lediglich eine Ertragsminderung von 12.476,-- € gegeben. Diesbezüglich wird auf die detaillierte Aufstellung im Bescheid vom 07.10.2010 Bezug genommen.

Durch Beschluss des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 08.08.2011 wurde der Rechtsstreit gemäß § 6 Abs. 1 VwGO der Einzelrichterin zur Entscheidung übertragen.

Mit Schriftsätzen vom 19.09.2011 und 27.09.2011 haben die Beteiligten ihr Einverständnis mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung erklärt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der vorgelegten Behördenakte Bezug genommen.

Das Gericht kann über die vorliegende Klage ohne mündliche Verhandlung gemäß § 101 Abs. 2 VwGO entscheiden, weil die Beteiligten sich mit dieser Verfahrensweise einverstanden erklärt haben.

Die zulässige, insbesondere fristgerecht erhobene Klage ist nicht begründet. Der Bescheid des Beklagten vom 07.10.2010 und dessen Widerspruchsbescheid vom 04.03.2011 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Der Kläger hat keinen Anspruch gemäß § 33 GrStG auf Erlass der Grundsteuer in Höhe von 25%.

Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 wird die Grundsteuer in Höhe von 25% erlassen, wenn bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der bebaute Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50% gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 4 Ziff. 2 GrStG ist der normale Rohertrag die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete. Jahresrohmiete ist gemäß § 79 Abs. 1 BewG das Gesamtentgelt, das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Umlagen und alle sonstigen Leistungen des Mieters sind einzubeziehen. Zur Jahresrohmiete gehören auch Betriebskosten (z.B. Gebühren der Gemeinde), die durch die Gemeinde von den Mietern unmittelbar erhoben werden. Nicht einzubeziehen sind Untermietzuschläge, Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls, ferner alle Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen (z.B. Bereitstellung von Wasserkraft, Dampfkraft, Pressluft, Kraftstrom und dergleichen) sowie Nebenleistungen des Vermieters, die nur einzelnen Mietern zugute kommen.

Nach diesen Grundsätzen ist die Berechnung der Gemeinde nicht zu beanstanden.

Bezüglich des Bauernhauses hat der Beklagte zu Recht den Mietrückstand in Höhe von 2.730,-- € wegen Zahlungsunfähigkeit des vorangegangenen Mieters anerkannt. Denn bei vermieteten Wohnungen und Räumen hat der Vermieter einen Mietausfall nicht zu vertreten, wenn er eine marktgerechte Miete vereinbart hatte, diese jedoch aus Gründen nicht erhalten konnte, auf die er keinen Einfluss hat, z.B. bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters (Abschnitt 38, Abs. 4 Grundsteuer-Richtlinien 1978 des Bundesministeriums der Finanzen). Darüber hinaus hat der Beklagte den Leerstand, der einen Ausfall von 8.190,-- € verursachte, anerkannt. Zu Recht wurde die Anerkennung der nicht spezifizierten Nebenkosten in Höhe von 991,-- € und Umzugskosten in Höhe von 3.197,-- € verweigert, da diese Kosten nicht zur Rohmiete zählen.

Im Neubau hat der Beklagte bezüglich der Wohnung im 1. OG rechts sowohl den Ausfall von 4.787,-- € als auch die ausstehenden Nebenkosten in Höhe von 778,-- € nicht anerkannt, da diesbezüglich eine Ratenzahlung durch den Mieter erfolgt und keine Zahlungsunfähigkeit des Mieters vorliegt. Darüber hinaus wären die nicht spezifizierten Nebenkosten nicht zur Rohmiete zu rechnen. Bezüglich der Wohnung im 2. OG rechts liegt ein Ausfall in Höhe von 2.343,-- € bezüglich der Miete und 396,-- € bezüglich der Nebenkosten vor. Diese Forderungen werden von dem Kläger jedoch gerichtlich geltend gemacht, so dass sie ebenfalls nicht als Ausfall zählen. Im Übrigen würden auch hier die nicht spezifizierten Nebenkosten nicht zur Rohmiete gehören. Bezüglich der Wohnung im 2. OG links hat der Kläger einen Leerstand in Höhe von 1.556,-- € nachgewiesen, den die Beklagte auch anerkannt hat. Soweit die Miete ab Mai 2009 um 600,-- € gemindert wurde, liegt hier ein Ausfall zu Recht nicht vor, da dieser gerichtlich geltend gemacht werden kann.

Der Beklagte hat somit zu Recht einen Ausfall in Höhe von 12.476,-- € anerkannt. Ausgehend von einer Sollmiete in Höhe von 34.169,-- € liegt dieser Ausfall unterhalb der vom Gesetz vorgesehen Grenze von 50%. Der Ausfall des Klägers müsste mindestens 17.084,-- € betragen. Dies ist jedoch wie oben ausgeführt nicht der Fall. Selbst wenn alle als Ausfall geltend gemachten Nebenkosten zu dem Ausfall in Höhe von 12.476,-- € hinzugerechnet würden, würde der Ausfall von 50% noch nicht erreicht werden. Der Beklagte hat daher zu Recht den Grundsteuererlass abgelehnt.

Als unterliegender Beteiligter hat der Kläger die Kosten des Verfahrens gemäß § 154 Abs. 1 VwGO zu tragen.

Die vorliegende Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Gründe für eine Zulassung der Berufung gemäß § 124a Abs. 1 VwGO liegen nicht vor.