Verwaltungsgericht des Saarlandes Saarlouis Beschluss vom 30.09.2005 – 5 F 24/05

Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers gegen die von der Antragsgegnerin der Beigeladenen mit Bauschein Nr. 268/03 vom 27.01.2004 erteilte Baugenehmigung wird angeordnet.

Die Antragsgegnerin wird verpflichtet, die Bauarbeiten auf dem Grundstück D-Stadt, 5. Gartenreihe …, Flur 04, Parzelle Nr. 97/8, vorläufig bis zur abschließenden Entscheidung über den Rechtsbehelf des Antragstellers einzustellen, die Baueinstellungsverfügung für sofort vollziehbar zu erklären und für den Fall der Nichtbefolgung ein angemessenes Zwangsmittel anzudrohen und gegebenenfalls anzuwenden.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Antragsgegnerin.

Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen werden nicht erstattet.

Der Streitwert wird auf 3.750,00 Euro festgesetzt.

Der zulässige Antrag, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers gegen die der Beigeladenen mit Bauschein Nr. 268/03 vom 27.01.2004 erteilte Baugenehmigung anzuordnen und die Baustelle stillzulegen, ist begründet.

Im Rahmen der wesentlich an den Erfolgsaussichten des Nachbarrechtsbehelfs in der Hauptsache zu orientierenden Entscheidung hatte die Kammer abzuwägen einerseits zwischen dem Interesse des Antragstellers, als Nachbar von der Verwirklichung des streitigen Vorhabens bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung über seinen Rechtsbehelf verschont zu bleiben, sowie andererseits dem Interesse der Beigeladenen und zusätzlich dem in § 212 a BauGB zum Ausdruck kommenden öffentlichen Interesse an einer möglichst raschen Realisierung des Wohnbauvorhabens. Wegen der in § 212 a BauGB enthaltenen Wertentscheidung des Gesetzgebers für den generellen Ausschluss der aufschiebenden Wirkung des Nachbarwiderspruchs setzt dabei die Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs regelmäßig voraus, dass eine Verletzung von gerade dem Schutz des Antragstellers dienenden Rechten mit den Erkenntnismöglichkeiten des Eilrechtschutzverfahrens mit überwiegender Wahrscheinlichkeit angenommen werden kann. Ausgehend davon muss die vorliegend vorzunehmende Interessenabwägung zu Lasten der Antragsgegnerin und der Beigeladenen ausfallen, da gewichtige Zweifel an der nachbarrechtlichen Unbedenklichkeit der angefochtenen Baugenehmigung bestehen, von daher der Erfolg des gegen diese Genehmigung eingelegten Nachbarrechtsbehelfs hinreichend wahrscheinlich ist, und unter diesen Umständen gleichwohl durchgreifende öffentliche oder Bauherreninteressen weder dargetan noch ansonsten erkennbar sind.

Nach dem Ergebnis der im vorliegenden Verfahren nur möglichen überschlägigen Beurteilung der Sach- und Rechtslage lässt sich nicht von der Hand weisen, dass die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung zum Nachteil des Antragstellers gegen nachbarschützende Bestimmungen des Bauplanungsrechts verstößt. Grundlage der planungsrechtlichen Beurteilung des Vorhabens ist der Bebauungsplan „Gartenreihen, Teilplan 1“, beschlossen als Satzung vom Stadtrat der Kreisstadt Saarlouis am 25.04.1968, genehmigt durch die Oberste Landesbaubehörde am 18.11.1968 und schlussbekanntgemacht am 03.12.1968. Dieser Plan ist -jedenfalls soweit er das Vorhabengrundstück sowie das Grundstück des Antragstellers betrifft- für das vorliegende Verfahren als verbindlich anzusehen. Nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts des Saarlandes, der die Kammer folgt, ist in den nur auf eine summarische Würdigung der Sach- und Rechtslage ausgerichteten Antragsverfahren nach den §§ 80 a Abs. 3, 80 Abs. 5 VwGO oder nach § 123 VwGO regelmäßig kein Raum für eine inzidente Normenkontrolle (vgl. z.B. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 13.04.1993 -2 W 5/93-), es sei denn, eine Festsetzung ist evident nichtig. Evident nichtige Festsetzungen sind jedenfalls bezüglich des Bereichs der 5. Gartenreihe, in dem sich sowohl das Vorhabengrundstück als auch das Grundstück des Antragstellers befinden, nicht feststellbar.

Der in Rede stehende Bebauungsplan weist den vorgenannten Bereich als reines Wohngebiet aus. Außerdem ist durch Nummer 12 der textlichen Festsetzungen der vorliegend maßgebliche Bereich der 5. Gartenreihe als „überwiegend für die Bebauung mit Familienheimen vorgesehene Fläche“ bestimmt. Diese, auf der Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 1 g BBauG 1960 getroffene Festsetzung ist nach im vorliegenden Verfahren nur möglicher überschlägiger Beurteilung jedenfalls soweit sie die als reines Wohngebiet festgesetzten Flächen betrifft, nicht zu beanstanden, und dahin zu verstehen, dass in dem betreffenden Gebiet außer den durch die Legende in Bezug genommenen Anlagen im Sinne des § 3 Abs. 3 BauNVO, also Läden, ausschließlich Wohnhäuser in Form von Familienheimen errichtet werden dürfen. Insbesondere gilt die Familienheimklausel auch für das Vorhabengrundstück. Was diese Klausel in der Sache bedeutet, ergibt sich aus § 7 II. WoBauG (vgl. dazu OVG des Saarlandes, Urteil vom 03.06.1980 -II R 110/79- sowie Beschluss vom 22.08.1994 -2 W 30/94-). Danach sind Familienheime Eigenheime, Kaufeigenheime und Kleinsiedlungen, die nach Größe und Grundriss ganz oder teilweise dazu bestimmt sind, dem Eigentümer und seiner Familie oder einem Angehörigen und dessen Familie als Heim zu dienen. Hinsichtlich des vorliegend allenfalls in Betracht kommenden Eigenheims bzw. Kaufeigenheims bestimmt § 9 II. WoBauG in Abs. 1, dass ein Eigenheim ein im Eigentum einer natürlichen Person stehendes Grundstück mit einem Wohngebäude ist, das nicht mehr als 2 Wohnungen enthält, von denen eine Wohnung zum Bewohnen durch den Eigentümer oder seine Angehörigen bestimmt ist; nach Absatz 2 ist ein Kaufeigenheim ein Grundstück mit einem Wohngebäude, das nicht mehr als 2 Wohnungen enthält und von einem Bauherrn mit der Bestimmung geschaffen worden ist, es einem Bewerber als Eigenheim zu übertragen.

Charakteristisch sowohl für ein Eigenheim als auch ein Kaufeigenheim im Sinne des § 9 II. WoBauG ist demnach, dass es sich dabei jeweils um ein Grundstück mit einem Wohngebäude handelt, das nicht mehr als 2 Wohnungen hat (so auch bereits Oberverwaltungsgericht des Saarlandes, Urteil vom 03.06.1980 -II R 110/79- und Beschluss vom 22.08.1994 -2 W 30/94-). Ziel dieses Gesetzes war nämlich gemäß § 1 II. WoBauG die Förderung und Bildung von Einzeleigentum für weite Kreise der Bevölkerung und nicht die Schaffung von Wohnungen als solchen (vgl. Bitz/Schwarz/Seiler-Dürr/Dürr, Baurecht Saarland, 2. Auflage Rz. 157).

Auch nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts umfasst sowohl das Eigenheim als auch das Kaufeigenheim „das gesamte Grundstück“ (vgl. Urteil vom 09.11.1984 -8 C 75/82-).

Das bedeutet: Werden -wie im vorliegenden Fall- auf einem Grundstück zwei Wohngebäude mit jeweils zwei Wohnungen errichtet (in dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen vorgenannten Fall handelte es sich um ein Doppelhaus), so handelt es sich dabei nicht um ein Familienheim im Sinne der Legaldefinition der §§ 7 und 2 II. WoBauG.

An dieser Einschätzung vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts des Saarlandes der nunmehr geltende § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB den Satzungsgeber „lediglich“ dazu ermächtigt, die Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden zu begrenzen, was absolut durch die Angabe einer bestimmten Wohnungszahl je Wohngebäude oder auch relativ durch die Festlegung der Wohnungszahl in Wohngebäuden bezogen auf eine bestimmte Flächengröße erfolgen kann, für eine Begrenzung der Wohnungszahl je Baugrundstück hingegen keinen Raum lässt (vgl. OVG des Saarlandes, Urteil vom 06.07.2004 -1 N 2/04- sowie auch VGH München, Urteil vom 12.09.2000 -1 N 98.3549). Denn anders als § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB ermächtigte § 9 Abs. 1 Nr. 1 g BBauG 1960 ausdrücklich zur Festsetzung „überwiegend für die Bebauung mit Familienheimen vorgesehener Flächen“ und ist der Begriff des Familienheims durch die Legaldefinitionen in den §§ 7 und 9 II. WoBauG eindeutig und gerade grundstücksbezogen bestimmt.

Ausgehend davon ist die vorliegend erfolgte Genehmigung des Baues zweier Wohnhäuser mit je zwei Wohnungen auf dem ungeteilten Vorhabengrundstück mit der im Bebauungsplan festgesetzten Familienheimklausel nicht zu vereinbaren.

Diese Planabweichung verletzt den Antragsteller auch mit überwiegender Wahrscheinlichkeit in unter Verwaltungsrechtsschutz stehenden Rechten. Denn nach den Erkenntnismöglichkeiten des vorliegenden Eilverfahrens spricht vieles dafür, dass die fragliche Festsetzung nachbarschützende Wirkung entfaltet.

Allerdings sind nach der Rechtsprechung der saarländischen Verwaltungsgerichts Regelungen in Bebauungsplänen weder generell als nachbarschützend anzusehen, noch lässt sich von vornherein sagen, dass sie stets nur öffentlichen Interessen dienen. Vielmehr ist im Einzelfall zu prüfen, in welche Richtung insoweit der Wille des Plangebers ging, wofür nicht nur der betreffende Plan selbst und seine Begründung, sondern auch dessen Entstehungsgeschichte und die tatsächlichen Gegebenheiten im Planbereich Anhaltspunkte liefern können. Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung begründen regelmäßig ein wechselseitiges Austauschverhältnis zwischen den vom Plan betroffenen Grundstückseigentümern, so dass diesen in der Regel eine nachbarschützende Wirkung zukommt, während Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung nur ausnahmsweise als nachbarschützend angesehen werden, wenn ein dahingehender Rechtssetzungswille des Satzungsgebers im Einzelfall hinreichend sicher erkennbar ist. Die hier in Rede stehende Festsetzung des maßgeblichen Gebietes als überwiegend für die Bebauung mit Familienheimen vorgesehene Fläche betrifft nach allgemeiner Meinung die Art der baulichen Nutzung in einem Baugebiet (BVerwG, Urteil vom 13.06.1980, BRS 36 Nr. 58 und vom 26.09.1991, BRS 52 Nr. 5; OVG des Saarlandes, Beschluss vom 22.08.1994 -2 W 30/94-). Ausgehend davon hat sowohl das Oberverwaltungsgericht des Saarlandes als auch die 2. Kammer des Verwaltungsgerichts des Saarlandes bisher trotz der Befugnis des Ortsgesetzgebers, Festsetzungen über die Wohnungsanzahl -etwa die sogenannte 2-Wohnungs-Klausel- auch ausschließlich objektiv-rechtlich auszugestalten (vgl. BVerwG, Urteil vom 26.09.1991, BRS 52 Nr. 5 und Beschluss vom 09.03.1993 -4 B 38.93-, NVwZ 1993, 1100) bisher in Eilrechtsschutzverfahren auch bei einer in diesem Zusammenhang wenig ergiebigen Planbegründung -vorbehaltlich einer abschließenden Sachverhaltsklärung und -würdigung im Hauptsacheverfahren- eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür angenommen, dass der „Familienheimklausel“ als Ausdruck der Art der baulichen Nutzung unmittelbar drittschützende Wirkung zukommt (vgl. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 22.08.1994 -2 W 30/94- sowie Urteil vom 03.06.1980 -II R 110/97-; VG des Saarlandes, Beschluss vom 03.09.1996 -2 F 82/96-; OVG A-Stadt, Beschluss vom 25.02.1988, BRS 48 Nr. 167; OVG Münster, Urteil vom 18.04.1991, BRS 52 Nr. 180; anderer Ansicht wohl OVG Bremen, Beschluss vom 05.04.1989, BRS 49 Nr. 190). Dieser Rechtsprechung schließt sich die Kammer auch im vorliegenden Verfahren an.

Spricht demnach nach dem derzeitigen Erkenntnisstand vieles dafür, dass die angefochtene Baugenehmigung einer drittschützenden Festsetzung des Bebauungsplanes „Gartenreihen, Teilplan 1“ widerspricht, so ist derzeit mit überwiegender Wahrscheinlichkeit anzunehmen, dass der Widerspruch des Antragstellers als Eigentümer des dem Vorhabengrundstück unmittelbar benachbarten Anwesens 5. Gartenreihe 45 Erfolg haben wird. Zwar lassen sich die Erfolgsaussichten des Nachbarrechtsbehelfs des Antragstellers derzeit noch nicht abschließend beurteilen, da -wie bereits ausgeführt- die Frage der nachbarschützenden Wirkung der in Rede stehenden Festsetzung erst aufgrund einer dem Hauptsacheverfahren vorzubehaltenden weiteren Klärung des Sachverhalts und einer daran anschließenden umfassenden Würdigung beurteilt werden kann. Die insoweit gebotene allgemeine Interessenabwägung muss allerdings in Anbetracht der gewichtigen Zweifel an der nachbarrechtlichen Unbedenklichkeit der Genehmigungen vor dem Hintergrund des Gebotes effektiver Rechtschutzgewährung zugunsten des Antragstellers ausfallen. Insoweit hat das Oberverwaltungsgericht des Saarlandes in seinem Beschluss vom 22.08.1994 -2 W 30/94- in einem vergleichbaren Fall zutreffend ausgeführt, dass in Fällen der vorliegenden Art, das Interesse des Antragstellers, von einer „vorzeitigen“ Ausnutzung der angefochtenen Baugenehmigung verschont zu bleiben, höher zu veranschlagen ist als das Interesse der Beigeladenen an der sofortigen Vollziehbarkeit der Genehmigung. Dies entspricht auch der Auffassung der Kammer.

Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs war daher anzuordnen.

Desgleichen war die Antragsgegnerin nach Maßgabe des § 80 a Abs. 1 Nr. 2 VwGO zu verpflichten, auf der Grundlage des § 81 LBO 2004 die Baueinstellung zu verfügen. Die Kammer hält es für erforderlich, zur Sicherung des im Raume stehenden Abwehranspruchs des Antragstellers der Antragsgegnerin die Einstellung der Bauarbeiten an dem bereits relativ weit fortgeschrittenen Bauvorhaben der Beigeladenen aufzugeben, um zu verhindern, dass durch eine Fertigstellung der Gebäude und eine anschließende Nutzungsaufnahme Tatsachen geschaffen werden, aus denen sich überhaupt nicht oder nur schwer überwindbare Hindernisse für die Durchsetzung der dem Antragsteller mit überwiegender Wahrscheinlichkeit anzunehmenden Abwehrrechte ergeben könnten. Unter dem Gesichtspunkt effektiver Rechtschutzgewährung ist die Antragsgegnerin außerdem zu verpflichten, die Baueinstellungsverfügung für sofort vollziehbar zu erklären und für den Fall der Nichtbeachtung ein wirksames Zwangsmittel zu ihrer Durchsetzung anzuwenden.

Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass der Beigeladenen die von ihr beantragte Fristverlängerung zur Stellungnahme im vorliegenden Verfahren im Hinblick auf die Eilbedürftigkeit des vorliegenden Verfahrens nicht zu gewähren war. Dabei war zunächst zu berücksichtigen, dass der Beigeladenen bereits mit gerichtlicher Verfügung vom 08.09.2005 eine Frist von 10 Tagen zur Stellungnahme eingeräumt worden war und die Beigeladene diese fruchtlos hat verstreichen lassen. Die Beigeladene hatte insoweit bereits hinreichend Gelegenheit, sich im Verfahren zu äußern. Da ein weiteres Zuwarten auf eine Stellungnahme der Beigeladenen infolge des damit verbundenen weiteren Voranschreitens der Bauarbeiten sowohl zu einer zusätzlichen Beeinträchtigung der im Raume stehenden Nachbarrechte des Antragstellers geführt hätte als auch -für den Fall des Obsiegens des Antragstellers in der Hauptsache- den wirtschaftlichen Schaden der Beigeladenen selbst vergrößert hätte, erschien es sachgerecht, die beantragte Fristverlängerung abzulehnen und ohne weitere Verzögerung zu entscheiden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Für einen Ausspruch nach § 162 Abs. 3 VwGO bestand kein Anlass.

Die Streitwertfestsetzung folgt aus den §§ 63 Abs. 2, 53 Abs. 3 Nr. 2 i.V.m. § 52 Abs. 1 GKG, wobei der von der Kammer angenommene Wert der Sache im Hauptsacheverfahren mit 7.500,-- Euro angesetzt wird (vgl. Ziffer 9.7.1 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 07./08. Juli 2004 beschlossenen Änderungen). Dieser Wert ist angesichts der Vorläufigkeit der vorliegenden Entscheidung zu halbieren (vgl. Ziffer 1.5 des Streitwertkataloges).

Sonstige Literatur

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diese Entscheidung steht den Beteiligten und den sonst von der Entscheidung Betroffenen die Beschwerde an das Oberverwaltungsgericht des Saarlandes zu.

Die Beschwerde ist bei dem Verwaltungsgericht des Saarlandes, Kaiser-Wilhelm-Straße 15, D-Stadt, schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntgabe der Entscheidung einzulegen. Die Beschwerdefrist ist auch gewahrt, wenn die Beschwerde innerhalb der Frist bei dem Beschwerdegericht eingeht.

Die Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Entscheidung zu begründen. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit der Beschwerde vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht des Saarlandes, Kaiser-Wilhelm-Straße 15, D-Stadt, einzureichen. Sie muss einen bestimmten Antrag enthalten, die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung abzuändern oder aufzuheben ist und sich mit der angefochtenen Entscheidung auseinandersetzen. Das Oberverwaltungsgericht prüft nur die dargelegten Gründe.

Einlegung und Begründung der Beschwerde müssen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer deutschen Hochschule im Sinne des Hochschulrahmengesetzes mit Befähigung zum Richteramt als Prozessbevollmächtigten erfolgen. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können sich auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt sowie Diplomjuristen im höheren Dienst, Gebietskörperschaften auch durch Beamte und Angestellte mit Befähigung zum Richteramt der zuständigen Aufsichtsbehörde oder des jeweiligen kommunalen Spitzenverbandes des Landes, dem sie als Mitglied zugehören, vertreten lassen.

Gegen die in dieser Entscheidung enthaltene Festsetzung des Streitwerts steht den Beteiligten oder sonst von der Entscheidung Betroffenen die Beschwerde an das Oberverwaltungsgericht des Saarlandes, zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 Euro übersteigt.

Die Beschwerde ist bei dem Verwaltungsgericht des Saarlandes, Kaiser-Wilhelm-Straße 15, D-Stadt, schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.

Die Beschwerde ist nur bis zum Ablauf von sechs Monaten nach Eintritt der Rechtskraft der Entscheidung in der Hauptsache oder anderweitiger Erledigung zulässig