Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluss vom 15.09.2016 – 5 U 121/14

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen werden dem Kläger zu 43 % und dem Beklagten zu 57 % auferlegt.

Der Gebührenstreitwert für beide Instanzen wird auf 11.322 € festgesetzt.

I.

Der Kläger hat die Verurteilung des Beklagten zur Unterlassung einer nicht forstwirtschaftlichen Nutzung des Flurstücks 279 der Flur …, verzeichnet im Grundbuch von B…, Blatt … begehrt. Das Flurstück gehört zu mehreren mit Kaufvertrag vom 2. Juli 2004 (UR-Nr. … des Notars D… in D…) vom Vater des Klägers an den Beklagten veräußerten Grundstücken. Im Vertrag ist bezüglich sämtlicher Flurstücke ein Wiederkaufsrecht vereinbart worden. Ferner ist die Nutzung des Grundbesitzes zu jagd- und forstwirtschaftlichen Zwecken in § 12 Nr. 1 des Vertrages vereinbart worden.

Die Fläche lag schon bei Abschluss des Vertrages in einem als Gewerbegebiet beplanten Bereich. Der Beklagte ließ das Flurstück 279 teilen. Aus dem Flurstück sind die Flurstücke der Flur …, Flurstück 687 und der Flur …, Flurstücke 292 und 293 entstanden. Der Beklagte übertrug die Flurstücke 687 und 292 aufgrund eines Tauschvertrages vom 25. August 2011 (UR-Nr. … des Notars A… in Z…, Bl. 1301 ff. d. A.), geändert durch Vertrag vom 5. Oktober 2015 (UR-Nr. … des Notars A… in Z…) an die Stadt B…, die dort eine öffentliche Straße und zwei Kreisverkehre plante. Der Kläger hat eingeräumt, dass die Einrichtung einer Verkehrsfläche, nämlich des „südlichen Kreisverkehrs“, auf dem heutigen Flurstück 687 bereits bei Abschluss des Kaufvertrages vom 2. Juli 2004 geplant gewesen sei; auf dem heutigen Flurstück 292 der Flur … sei die Nutzung für einen „nördlichen“ Kreisverkehr aber erst nach dem Vertragsabschluss geplant worden.

Das aus der Teilung des Flurstücks 279 hervorgegangene Flurstück 293 der Flur …, Gemarkung von B… Blatt …, wurde vom Beklagten gerodet und verpachtet. Es wird für einen Solarpark genutzt.

Der Beklagte hat sich hinsichtlich der für den Straßenverkehr genutzten Flächen darauf berufen, dass dem Vater des Klägers die Lage des Flurstücks 293 im Gewerbegebiet schon beim Verkauf bekannt gewesen sei. Die Nutzung für Straßen und Kreisverkehre stehe seiner Verpflichtung, eine höherwertige Nutzung der Fläche im Interesse des Klägers als möglichem Wiederkäufer zu fördern, nicht entgegen, sondern begünstige sie gerade. Da die Flächen öffentlich gewidmet seien, könne er auf die Nutzung keinen Einfluss mehr nehmen. Die Unterlassung sei unmöglich. Die Verpachtung einer Teilfläche für die Nutzung als Solaranlage sei nicht vertragswidrig, weil im Kaufvertrag die Verpachtung ausdrücklich zugelassen worden sei.

Hinsichtlich des Sachverhaltes im Einzelnen wird auf die tatsächlichen Feststellungen der erstinstanzlichen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass der Kläger sich nicht auf die vertraglich vereinbarte ausschließlich forstwirtschaftliche Nutzung des früheren Flurstücks 279 berufen könne, wenn ihm bei Abschluss des Vertrages die Lage des Flurstücks im Gewerbegebiet und jedenfalls hinsichtlich eines Teils die Planung eines Kreisverkehrs und von Straßenland bekannt gewesen sei. Der Beklagte sei aufgrund des Vertrages auch zur Förderung einer gewerblichen Nutzung verpflichtet. Damit stehe die Straßenplanung im Einklang. Darüber hinaus könne der Beklagte eine öffentliche Widmung nicht rückgängig machen und die Einziehung der Fläche auch nicht verlangen, da die Voraussetzungen hierfür nach § 8 BbgStrG nicht vorlägen.

Dagegen richtete sich die form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Klägers, mit der er geltend macht, das Landgericht habe übersehen, dass er nach der Konzeption des Kaufvertrages die Nutzungsrechte habe behalten dürfen, soweit keine Jagd- oder Forstnutzung betrieben werde. Dies ergebe sich auch aus dem niedrigen Kaufpreis, der sich auf etwa 80 % des Verkehrswertes für Waldflächen belaufe. Er habe nach den Regelungen im Vertrag kurzfristig umfassend über jede geplante Nutzungsänderung informiert werden müssen, um seine Rechte wahrnehmen zu können. Der Beklagte könne sich auch nicht auf § 12 Nr. 6 des Vertrages und die darin erwähnte Förderungspflicht bei der Fortentwicklung der Flächen berufen. Die Förderung einer öffentlich-rechtlichen Bebauung bedeute nicht die Übernahme der konkreten Planung der Nutzung. Zudem sei im Gewerbegebiet die Bebaubarkeit bereits gegeben gewesen. Der Beklagte habe die vertraglich dem Verkäufer vorbehaltene Befugnis zur Beteiligung an der Planung nicht einschränken dürfen. Über die Errichtung des Solarwerks sei er nicht informiert worden, der Flächentausch mit der Stadt B… sei ihm angekündigt, aber gleichzeitig mitgeteilt worden, dass er auch gegen seinen Willen durchgeführt werde. Die Pflicht zur rechtzeitigen Information, die ebenfalls vertraglich festgelegt sei, habe aber gerade dem Erhalt der Planungsbefugnis des Klägers gedient.

Die Überlassung an Dritte sei nur innerhalb der jagd- und forstwirtschaftlichen Nutzung und nur in dem Umfang zulässig, in dem die Interessen des Klägers nicht beeinträchtigt werden.

Die vom Beklagten angeführten Besprechungstermine hätten anderen Inhalt gehabt, als vom Beklagten vorgetragen worden sei. Er sei nicht rechtzeitig in die Planungen einbezogen worden.

Die Stadt B… hat im Amtsblatt vom 15. April 2016 eine Widmung des Flurstücks Flur …, Flurstück 292 bekannt gegeben (Bl. 1180 d. A.), gegen die der Kläger Widerspruch eingelegt hat (Bl. 1181 d. A.). Er ist der Ansicht, die Widmung sei rechtswidrig, da seine nach § 6 Abs. 3 BbgStrG erforderliche Zustimmung als Vormerkungsberechtigter nicht vorliege. Die Stadt habe die hierfür vorgesehenen Verfahren nicht eingehalten.

Der Kläger hat beantragt,

das am 13. November 2014 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, unter Androhung von Ordnungsgeld bis zu 250.000 €, ersatzweise Ordnungshaft, es zu unterlassen,

1.

den Grundstücksbereich der Fläche des Flurstücks B…, Gemarkung B…, Flur …, Flurstück 279, Dritten zur Nutzung zur Verfügung zu stellen, die nicht den forstwirtschaftlichen Zwecken des Beklagten dient ;

2.

das vorgenannte Flurstück für den Durchgangsverkehr von Kraftfahrzeugen aller Art bereit zu stellen, der nicht den forstwirtschaftlichen Zwecken des Beklagten dient

Der Beklagte hat beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte hat das angegriffene Urteil verteidigt. Er hat behauptet, bei Abschluss des Kaufvertrages habe eine bestimmte allein zulässige Nutzung keinen Einfluss auf die Preisbildung gehabt.

Die streitige Gewerbegebietsfläche sei nicht unterschiedslos wie die übrigen Waldflächen, die Gegenstand des Kaufvertrages gewesen seien, unter dem Gesichtspunkt der Vereinbarung einer jagd- und forstwirtschaftlichen Nutzung zu sehen. Diese nur 4 ha große Fläche habe unter Berücksichtigung der restlichen 300 ha kaum eine Rolle bei den Vertragsverhandlungen gespielt. Dass hier bei Ausweisung eines Gewerbegebietes noch eine forstwirtschaftliche Nutzung erfolgen solle, habe keiner angenommen. Die Einrichtung der Solaranlage habe die gewerbliche Nutzung gefördert und das Gewerbegebiet gestärkt. Der Tausch gegen Flächen mit Waldwegen habe die Erschließung des Waldgebietes verbessert und eine Enteignung verhindert. Diese Entscheidungen hätten im mutmaßlichen Interesse des Klägers gelegen.

Er sei nicht verpflichtet gewesen, dem Kläger jegliche Planungsentscheidungen vorzubehalten. Es habe im Übrigen konkrete Planungen des Klägers nicht gegeben, die er habe umsetzen wollen und die der Beklagte durchkreuzt hätte. Der Beklagte habe auch seine Pflicht, der Umwidmung gegen Bauland nicht entgegenzuwirken, nicht verletzt. Er habe sich den öffentlichen Planungen auch fügen müssen. Eine Pflicht, rechtlich gegen Planungen der Stadt vorzugehen, sei in dem Kaufvertrag nicht angelegt. Da er sich im Tauschvertrag verpflichtet habe, der Widmung als Verkehrsfläche auch dann zuzustimmen, wenn der Tauschvertrag scheitern sollte, sei ihm die Übertragung nicht möglich. Selbst wenn er sich vom Tauschvertrag lösen könnte, würde die Stadt von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen und notfalls die Enteignung erwägen.

Der Klägervertreter sei auch in die Verhandlungen mit der Gemeinde einbezogen worden. Es habe mehrere Gespräche mit dem Klägervertreter gegeben, bei denen über die Entwicklung des Gewerbegebietes C… und die Erschließungsplanung gesprochen worden sei. Einwände für den Kläger seien dabei nicht erhoben worden.

Die Überlassung von Flächen an Dritte sei vertraglich nicht untersagt gewesen. Sie sei in § 14 Abs. 1 des Vertrages zugelassen.

Die Wirkung der Widmung ist nach Auffassung des Beklagten aber auch schon mit der Bestandskraft des Bebauungsplans Nr. … „C…“ und der anschließenden Ingebrauchnahme nach § 6 Abs. 6 BbgStrG eingetreten. Der südliche Kreisverkehr sei zudem aus der Veränderung einer Kreisstraße hervorgegangen. Daher sei insoweit von einer Widmung nach § 6 Abs. 7 BbgStrG auszugehen.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist mit sofort vollziehbarem Bescheid vom 23. Juni 2016 (Bl. 1404 d. A.), bezogen auf die Flurstücke 292 der Flur … und 687 der Flur …, jeweils Gemarkung B… Blatt …, erfolgt. Dagegen hat der Kläger mit Schreiben vom 18. Juli 2016 (Bl. 1408 d.A.) Widerspruch eingelegt.

Die Parteien haben den Rechtsstreit im Senatstermin am 4. August 2016 übereinstimmend für erledigt erklärt.

II.

Nachdem der Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist, ist gemäß § 91 a ZPO über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden.

Dies führt zur Teilung der Kosten in dem aus der Beschlussformel ersichtlichen Umfang, da beide Parteien voraussichtlich teilweise obsiegt hätten und unterlegen wären. Der Rechtsstreit ist durch die nach Anhängigkeit des hier geführten Verfahrens rechtshängig gewordene Klage, mit der das Wiederkaufsrecht ausgeübt worden ist (12 O 105/13 Landgericht Potsdam, 5 U 108/14 Brandenburgisches Oberlandesgericht), erledigt. Die vertragliche Grundlage für den hier geltend gemachten Unterlassungsanspruch ist mit der Ausübung des Wiederkaufsrechts entfallen, da dann die Rechte und Pflichten aus dem ursprünglichen Kaufvertrag nicht mehr geltend gemacht werden können (BGH NJW 2000, 1332, Tz. 8).

1.

Die die auf Unterlassung gerichtete Klage hatte Aussicht auf Erfolg, soweit sie sich auf die mit einer Solaranlage bebaute Fläche (Flurstück 293 der Flur …) bezog.

Der Kaufvertrag vom 2. Juli 2004 sieht zwar in § 14 Nr. 1 vor, dass die Nutzungsüberlassung an Dritte zulässig ist. Dass die Nutzungsüberlassung an Dritte nicht frei von einem bestimmten Nutzungszweck erfolgen darf, ergibt sich aber aus § 12 Nr. 1 des Vertrages. Danach ist der Käufer verpflichtet, die Flächen ausschließlich zu forstlichen und jagdlichen Zwecken „zu nutzen und/oder nutzen zu lassen“.

Die Rodung der Waldfläche und Errichtung der Solaranlage stellt eine solche vertragsfremde Nutzung dar. Sie ist auch nicht im Hinblick darauf gerechtfertigt, dass sich die Fläche in einem als Gewerbegebiet ausgewiesenen Bereich befindet. Die Parteien haben für diese Fläche keine Ausnahme von der vertraglichen Nutzungsbeschränkung vorgenommen. Auch bedeutet die Ausweisung eines - geringen - Teils der Fläche als Gewerbegebiet nicht, dass diese Nutzung umgehend erfolgen muss. Vielmehr kann es für den Verkäufer auch erst zu einem späteren Zeitpunkt von Interesse sein, die gewerbliche Nutzung aufzunehmen, indem er sein Wiederkaufsrecht ausübt, wenn etwa weitere umliegende Flächen gewerblich genutzt werden können.

Das in § 12 Nr. 6 des Vertrages statuierte Gebot, Bemühungen um die Entwicklung von Bauland unabhängig davon, ob sie von der Stadt, dem Verkäufer oder von Dritten initiiert werden, zu unterstützen, begründet nach seinem Wortlaut auch keine Berechtigung des Beklagten, Planungen im Gewerbegebiet selbst zu übernehmen. Es ist vielmehr so formuliert, dass der Beklagte den Kläger über Entwicklungen planungsrechtlicher Art informieren und ihm durch die in § 12 Nr. 6 Satz 4 erteilte Vollmacht, den Beklagten gegenüber den zuständigen Behörden vertreten zu dürfen, in die Lage versetzen soll, Planungsentscheidungen mit zu gestalten.

2.

Soweit die Klage auf Untersagung der Nutzung der Verkehrsflächen für den Durchgangsverkehr auf den Flurstücken 292 der Flur … und 687 der Flur … gerichtet war, ist unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes die Erfolgsaussicht bei Abgabe der Erledigungserklärungen indes nicht gegeben gewesen. Denn dem Beklagten war die Untersagung der Nutzung rechtlich unmöglich, § 275 Abs. 1 BGB, da feststand, dass die Stadt B… die Mitwirkung an der Herstellung der erforderlichen Rechtslage verweigern würde (vgl. BGH NJW-RR 2013, 363 Tz. 41). Aufgrund der von ihm in § 4 Abs. 3 des Tauschvertrages mit der Stadt B… vom 25. August 2011 (UR-Nr. … des Notars A… in Z…) erteilten Zustimmung zur öffentlichen Widmung im Verhältnis zur Stadt B… konnte der Beklagte auch nicht mit Erfolg gegen die öffentliche Nutzung der Fläche vorgehen.

Voraussetzung einer Widmung ist, dass der Träger der Straßenbaulast nach § 6 Abs. 3 BbgStrG Eigentümer des Straßengrundstücks ist oder dass er den Besitz durch Vertrag erlangt hat (§ 6 Abs. 3, 1. und 3. Alt. BbgStrG). Dies war hier jedenfalls der Fall, da die Stadt die streitigen Flächen im Wege des Tauschs vom Beklagten erworben und übergeben erhalten hatte. Zudem hat der berechtigte Eigentümer, der Beklagte, der Widmung auch zugestimmt (vgl. § 6 Abs. 3, 2. Alt. BbgStrG). Der Kläger ist kein zur Nutzung dinglich Berechtigter, der nach § 6 Abs. 3, 2. Alt. BbgStrG ebenfalls zustimmen müsste. Als solcher ist der Auflassungsvormerkungsberechtigte nur anzusehen, wenn er Besitz, Nutzungen und Lasten bereits übertragen erhalten hat (vgl. zum Bauplanungsrecht BVerwG DVBl. 1983, 344). Diese Voraussetzungen lagen hier nicht vor.

Aufgrund seiner Zustimmung zur Widmung kann der Beklagte als Grundstückseigentümer gegen die Widmung nicht mehr mit Erfolg vorgehen. Er müsste nämlich nachweisen, dass die Verwaltung die Zustimmung auf rechtswidrige Weise erlangt hat (Kodal, Straßenrecht, 7. Aufl., Kap. 8 Rz. 30). Dafür bestehen hier keine Anhaltspunkte.

Nach dem Sach- und Streitstand zum Zeitpunkt der Erledigungserklärungen ist aber auch davon auszugehen, dass die Widmung jedenfalls durch Bauplanung nach § 6 Abs. 6 BbgStrG wirksam erfolgt ist. Voraussetzung ist, dass in einem förmlichen Verfahren der Bau oder die Änderung von Straßen geregelt wird, die Straße in der Regelung als öffentlich bezeichnet, in eine Straßengruppe eingestuft wird und die Behörde, die für die Widmung zuständig ist (Straßenbaubehörde, § 6 Abs. 2 BbgStrG) die Überlassung für den öffentlichen Verkehr, die Straßengruppe und den Widmungsinhalt öffentlich bekannt gemacht hat.

Hier ist aus den vorgelegten Unterlagen ersichtlich, dass die auf den Flurstücken errichtete Straße „S…“, insgesamt von dem Beschluss über die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 07 / 93 vom 22. Juni 2011 (Anlage B 13, Bl. 1185ff. d. A.) betroffen waren. Sie sind damit Gegenstand eines Bebauungsplanverfahrens geworden, das den Bau von öffentlichen Straßen regelte.

Die Eingruppierung in eine Straßengruppe ist nach dem bisherigen Sach- und Streitstand ebenfalls gegeben, wie sich aus der Allgemeinverfügung über die öffentliche Widmung vom 4. April 2016 (Bl. 1155 d. A.) ergibt: Die Straße ist eine Gemeindestraße, wobei es in diesem Zusammenhang nicht darauf ankommt, dass von der Widmung nur das Flurstück 292, nicht aber das Flurstück 687 erfasst ist, da die Straßeneingruppierung die Straße insgesamt erfasst. Die Eintragung ins Straßenverzeichnis ist zudem vom Beklagten auch vorgetragen worden.

Nicht erheblich wirkt sich schließlich aus, dass es - ausgehend vom Vortrag der Parteien - für eine Widmung an der im Gesetz genannten Veröffentlichungspflicht der Widmung durch Planung (§ 6 Satz 2 BbgStrG) bisher fehlt. Denn § 6 Abs. 6 Satz 1 BbgStrG sieht vor, dass die Straße „mit der Übergabe an den öffentlichen Verkehr“ als gewidmet gilt. Die Wirkung der Widmung ist mithin nicht von der danach erforderlichen Veröffentlichung, sondern der Übergabe an den öffentlichen Verkehr abhängig. Die Übergabe ist hier erfolgt.

3.

Ausgehend von der Größe der Flächen des Flurstücks 292 mit 15.865 qm (§ 1 des Änderungsvertrages vom 5. Oktober 2015 (UR-Nr. …, Bl. 1142 d.A.) des Flurstücks 687 mit 1.840 qm (a.a.O.) und des Flurstücks 293 mit 23.089 qm (= 40.794 qm - 15.865 qm - 1.840 qm) erachtet der Senat die Aufhebung der Verteilung der Kosten in dem in der Beschlussformel angegebenen Verhältnis für billig.

4.

Den Gebührenstreitwert bemisst der Senat gemäß den §§ 47, 48 GKG, 3 ZPO nach dem sachverständig ermittelten Wert der Flächen von 8.260 €/ha, woraus sich ein Gesamtwert von 33.695,84 € ergibt (= 4,0794 ha x 8.260 €). Die Wertminderung durch die vereinbarungsfremde Nutzung wird auf 1/3 dieses Wertes, mithin 11.321,94 €, gerundet 11.322 € geschätzt.

Die Abänderung der erstinstanzlichen Wertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 3 Nr. 2 GKG.