Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluss vom 30.11.2017 – 5 W 126/17

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 wird der Beschluss des Amtsgerichts Neuruppin vom 13. September 2017, Gz. W… -A… Blatt …-…, aufgehoben.

I.

Der Beteiligte zu 1 hat mit notariellem Vertrag vom 27. Oktober 2017 einen landwirtschaftlichen Betrieb sowie den Gewerbebetrieb „H… L…“ samt der dazugehörigen Grundstücke auf die Beteiligte zu 2 übertragen. In § 1 2. aE (Übertragungsgegenstand) der notariellen Urkunde ist festgehalten, dass nach Angaben des Veräußerers das in der Gemarkung … gelegene Flurstück 13 mit zwei Wirtschaftsgebäuden bebaut ist und das Flurstück … den Gewerbebetrieb (Wohnhaus, Scheune, Wirtschaftsgebäude/Hofladen) beherbergt. Mit Schriftsatz vom 8. November 2016 beantragte die beurkundende Notarin für die im Grundbuch von W… Blatt … verzeichneten landwirtschaftlichen Grundstücke die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Beteiligten zu 2, die am 22. November 2016 eingetragen wurde.

Der Bezirksrevisor bei dem Landgericht Neuruppin hat in seiner Stellungnahme vom 5. September 2017 zur beabsichtigten Wertfestsetzung durch das Grundbuchamt ausgeführt, zwar sei mit der Übertragung des Landwirtschaftsbetriebs auch das in der Gemarkung F... gelegene Flurstück … mit dem darauf befindlichen Wohngebäude übertragen worden, dabei handele es sich aber nicht um die tatsächliche Hofstelle des Veräußerers, denn dieser habe seinen Wohnsitz in A…. Auf dem Flurstück … sei auch keine Hofstelle im Sinne des Gesetzes vorhanden, die dem Betriebsinhaber und seiner Familie als Wohngebäude diene. Das im Übertragungsvertrag als „Wohnhaus“ bezeichnete Gebäude diene offensichtlich gewerblichen Vermietungszwecken. Auf der Grundlage der von der beurkundenden Notarin am 17. Januar 2017 mitgeteilten Verkehrswerte für Ackerland und Grünland in den Gemarkungen F..., Z… und W… hat das Amtsgericht den Verfahrenswert für die Eintragung der bewilligten Auflassungsvormerkung auf insgesamt 964.677,60 € für die Grundstücke der Gemarkung W… festgesetzt und der Festsetzung einen einheitlichen Wert von 1,20 €/qm für Ackerland zugrunde gelegt. Seine Entscheidung hat das Grundbuchamt damit begründet, dass auf die beurkundete Übertragung § 46 Abs. 1 GNotKG Anwendung finde. Die Übergabe eines landwirtschaftlichen Betriebs werde gemäß § 48 GNotKG nur begünstigt, wenn auch die Hofstelle auf den Erwerber übergehe. Bei dem Wohngebäude auf dem übertragenen Flurstück … handele es sich schon nicht um die Hofstelle des Veräußerers, der seinen Wohnsitz in A... habe, noch sei auf dem Flurstück … eine Hofstelle im Sinne des Gesetzes vorhanden, die dem Betriebsinhaber und seiner Familie als Wohngebäude diene. Da nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers die Übergabe oder Zuwendung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs mit Hofstelle zwingende Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 48 GNotKG sei, könne die Kostenprivilegierung vorliegend keine Anwendung finden.

Gegen diese Wertfestsetzung wenden sich die Beteiligten mit ihrer Beschwerde vom 26. September 2017. Das gesamte landwirtschaftliche Vermögen einschließlich der Hofstelle sei übertragen worden, die Hofstelle bestehe aus einem Wohnhaus, das sofort bewohnt werden könne. Das Haus sei der zentrale Ort der Hofstelle, dort befinde sich das Büro mit den Akten und dort würden auch die Arbeitsbesprechungen geführt und Händler getroffen. Von dort aus würden die Flächen bewirtschaftet.

Das Amtsgericht hat der Beschwerde mit weiterem Beschluss vom 29. September 2017 nicht abgeholfen.

Die Beschwerdeführer haben ihre Beschwerde im Laufe des Beschwerdeverfahrens ergänzend begründet. Nur das Wohnhaus des Gewerbebetriebs (A… …, Flurstück …) sei vermietet. Die Hofstelle (A… …, Flurstück …) bestehe aus einem Wohnhaus, einer Scheune und einem Technikhof. Die Hofstelle werde ausschließlich vom Beteiligten zu 1 und nach Übergabe von seiner Tochter, der Beteiligten zu 2, als solche für den landwirtschaftlichen Betrieb genutzt. Auf der Hofstelle fänden die Arbeitsbesprechungen statt, dort würden Verhandlungen mit Händlern geführt und von dort führen die Traktoren zu den Flächen und den Tieren. Das Wohnhaus auf der Hofstelle entspreche den Anforderungen des § 48 GNotKG. Weder der Gesetzgeber noch die Rechtsprechung verlange, dass der übernehmende Landwirt tatsächlich seinen Wohnsitz auf der Hofstelle haben müsse. Das Wohnhaus auf der Hofstelle sei nach wie vor bezugsfertig und nicht anderweitig vermietet. Davon abgesehen sei der Wertansatz für Ackerland unzutreffend. Bei den übertragenen Flächen handele es sich um Dauergrünland, für die im Bereich der Gemarkung W… lediglich ein Wert von 0,65 €/qm anzusetzen sei.

II.

Die nach § 83 Abs. 1 GNotKG zulässige Beschwerde, über die nach Übertragung das Gericht in seiner im Gerichtsverfassungsgesetz vorgeschriebenen Besetzung (§§ 83 Abs. 2 S. 5, 81 Abs. 6 S. 2 GNotKG, § 122 Abs. 1 GVG) zu entscheiden hat, führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung.

1.

Die Privilegierung des § § 48 Abs. 1 GNotKG sieht – wie der zuvor geltende § 19 Abs. 4 KostO – für Geschäfte, welche die Fortführung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes mit Hofstelle betreffen, die Bewertung des land- oder forstwirtschaftlichen Vermögens nach dem Vierfachen des letzten Einheitswerts vor, wenn auch die weiteren Voraussetzungen der Vorschrift erfüllt sind. Die mit dieser Bestimmung verfolgte agrarpolitische Zielsetzung besteht darin, eine frühzeitige Regelung der Hofnachfolge zu fördern und der Erhaltung leistungsfähiger landwirtschaftlicher Familienbetriebe zu dienen (BT-Drs. 11/2343, S. 7 zu §19 Abs. 4 KostO). Voraussetzung ist die Übergabe eines landwirtschaftlichen Betriebs mit Hofstelle. Was unter einer Hofstelle im Sinne dieser Vorschrift zu verstehen ist, ist in diesem Gesetz selbst nicht geregelt. Nach der Begründung zu § 19 Abs. 4 KostO sollte die Hofstelle die für die Bewirtschaftung des Betriebs bestimmten Wohn- und Wirtschaftsgebäude umfassen (BT-Drs. 11/2343, S. 7; BayObLG, MittBayNot 2002, 127, 128; FGPrax 2010, 210, 211; vgl. auch BGH, NJW-RR 1998, 1627, 1629). Nach einer weiteren Entscheidung des Bayerischen Oberlandesgerichts (BayObLGZ 1992, 231, 233) ist für das Landwirtschaftsprivileg eine Hofstelle erforderlich, die im Übrigen in aller Regel der bäuerlichen Familie auch Wohnung bietet. Das Oberlandesgericht München hat an dieser Rechtsprechung festgehalten (Beschluss vom 28. Januar 2014 – 34 Wx 576/11, MittBayNot 2014, 380, 381) und ausgeführt, die Hofstelle umfasse neben den Wirtschaftsgebäuden auch das bäuerliche Wohnhaus. Von der „Hofstelle”, also von einem bei natürlicher Betrachtung den Mittelpunkt bildenden Wohngebäude aus, müsse der Betrieb bewirtschaftet werden können. Nur dann sei die Sicherstellung der beschriebenen agrarpolitischen Zielsetzung zu erreichen. Für den vergleichbaren Geltungsbereich der HöfeO hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass unter einer Hofstelle die mit Wohn- und Wirtschaftsgebäuden bebaute Grundfläche des Hofes zu verstehen ist, von der aus die Bewirtschaftung der wirtschaftlichen Einheit erfolgt, die den Mittelpunkt der Wirtschaft bildet (BGHZ 8, 109, 115). Das Oberlandesgericht Hamm neigt für den Anwendungsbereich der Höfeordnung demgegenüber der Auffassung zu, dass aufgrund der gewandelten Lebensverhältnisse das Vorhandensein eines Wohngebäudes nicht mehr zwingend als konstitutives Merkmal einer Hofstelle und damit eines Hofes iSv § 1 Abs. 1 HöfeO anzusehen ist, es vielmehr allein auf den Charakter einer Betriebsstätte ankommt (OLG Hamm, AUR 2010, 138; in diesem Sinn auch Huth, in: von Selle/Huth, LwVG, § 10 Rn. 5 f. für die Begründung der Zuständigkeit des Landwirtschaftsgerichts nach § 10 S. 1 LwVG).

2.

a) Im allgemeinen Sprachgebrauch versteht man unter einer „Hofstelle“ einen kleinen Hof (Duden, Stichwort „Hofstelle“) und unter einem „Hof“ u. a. wiederum einen landwirtschaftlichen Betrieb mit allen Gebäuden und dem zugehörigen Grundbesitz (Duden, Stichwort „Hof“). Als Synonyme kommen in diesem Bedeutungskontext etwa „Bauernhof“ oder „Gehöft“ in Betracht. Dagegen enthalten weder § 48 GNotKG, noch die Höfeordnung oder andere spezifisch landwirtschaftsrechtliche Regelungen, wie etwa § 10 S. 1 LwVG, der für die Begründung der Zuständigkeit des Landwirtschaftsgerichts auf die Belegenheit der „Hofstelle“ abstellt, eine allgemeingültige gesetzliche Definition dieses Begriffs.

Dem allgemeinen Sprachgebrauch liegt das in der zitierten Rechtsprechung aufgegriffene Verständnis zugrunde, wonach ein Hof oder eine Hofstelle eine Gesamtheit von Gebäuden ist, von der aus ein landwirtschaftlicher Betrieb einer bäuerlichen Familie bewirtschaftet wird. Dies beinhaltet auch, dass die Familie oder die den Hof bewirtschaftende natürliche Person auf dem Hof wohnt, dieser also auch über ein Wohngebäude oder jedenfalls eine entsprechende Wohnung verfügt. Dieses Verständnis ist aber nur ein Anhaltspunkt dafür, welche Anforderungen im jeweiligen gesetzlichen Kontext erfüllt sein müssen, damit jeweils von einer Hofstelle ausgegangen werden kann. So ist etwa für die durch deren Belegenheit begründete örtliche Zuständigkeit des Landwirtschaftsgerichts (§ 10 S. 1 LwVG) ausreichend, dass überhaupt eine mit Gebäuden (Wohn- und/oder Wirtschaftsgebäuden) bebaute Grundfläche vorhanden ist, von der aus der Betrieb seine landwirtschaftlichen Nutzflächen bewirtschaftet (Huth, in: von Selle/Huth, LwVG, § 10 Rn. 6). Für den Anwendungsbereich des § § 48 Abs. 1 GNotKG gilt die vom Gesetzgeber beabsichtigte Privilegierung, die Anlass für die Einführung der Vorgängervorschrift (§ 19 Abs. 4 KostO) war, in gleicher Weise. Sie soll die frühzeitige Regelung der Hofnachfolge erleichtern und der Erhaltung leistungsfähiger landwirtschaftlicher Familienbetriebe dienen. Unter Berücksichtigung geänderter Lebens- und Wirtschaftsverhältnisse erfasst diese Privilegierung jedenfalls auch den Fall, dass innerhalb einer Familie der Betrieb an die nächste Generation übertragen wird, ohne dass der übergebende Teil auf der Hofstelle gewohnt hat bzw. der übernehmende Teil dort seinen Wohnsitz nimmt. Ausreichend, aber auch erforderlich ist in diesem Fall, dass die Hofstelle über Wirtschaftsgebäude verfügt, von denen aus die Flächen des Betriebs bewirtschaftet wird und der übernehmende und der übergebende Teil in einer Entfernung zu dieser Betriebsstelle wohnen, die eine eigene Bewirtschaftung vom jeweiligen Wohnsitz aus ermöglichen. Weder der genannte Privilegierungszweck, noch der Wortlaut des § 48 Abs. 1 GNotKG erfordern es aber, dass der übertragende oder übernehmende Betriebsinhaber mit seiner Familie auf der Hofstelle tatsächlich wohnt (vgl. auch OLG Hamm, AUR 2010, 138).

b) Danach kommt es im vorliegenden Fall für die kostenrechtliche Privilegierung der Übergabe des landwirtschaftlichen Betriebs nach § 48 Abs. 1 GNotKG darauf an, dass beide Beteiligten von ihrem jeweiligen Wohnsitz aus den übertragenen landwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaften konnten bzw. können, die Beteiligte zu 2 als Tochter des Beteiligten zu 1 den Betrieb fortführt und der Betrieb einen nicht nur unwesentlichen Teil ihrer Existenzgrundlage bildet. Letzteres wird insbesondere vor dem Hintergrund zu klären sein, dass neben dem landwirtschaftlichen Betrieb auch ein Gewerbebetrieb, nämlich der „H… L…“ übertragen werden soll. Zudem wird der maßgebliche Einheitswert für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke zu klären sein.

3.

Das Verfahren ist gebührenfrei; Kosten werden nicht erstattet (§ 83 Abs. 3 GNotKG).