Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluss vom 10.07.2018 – 3 U 156/17

1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 15.11.2017, Az. 13 O 37/17, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil er einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.

Die Voraussetzungen für eine Zurückweisung der Berufung durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO liegen vor. Die erstinstanzliche Entscheidung ist mit Blick auf die Berufungsangriffe nicht zu beanstanden. Der Senat verweist deshalb zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils (Bl. 323 ff GA), die er sich zueigen macht.

Die gegen die Entscheidung des Landgerichts gerichteten Einwände der Berufungsführerin greifen nicht durch. Dabei kann letztlich dahinstehen, ob es sich bei den ihrem Inhalt nach zwischen den Parteien streitigen mietvertraglichen Regelungen um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, da die Vereinbarungen weder intransparent sind noch die Beklagte unangemessen benachteiligen, wenn sie diese nach den Umständen des Falles jedenfalls bis zum 31.12.2020, möglicherweise aber auch darüber hinaus bis Ende 2030, binden.

Die gedanklich zunächst vorrangige Auslegung der Vertragsurkunden in der von der Zivilkammer vorgenommenen Weise ist zutreffend. Die Zweifelsregelung gemäß § 305 c Abs. 2 BGB greift insoweit nicht ein, denn sie setzt voraus, dass der Regelungsinhalt mehrdeutig ist und diese Mehrdeutigkeit nicht durch Auslegung beseitigt werden kann. Daran fehlt es aber. Vielmehr können die Vereinbarungen zum Kündigungsausschluss in § 2 Abs. 6 und 7 i.d.F. des zweiten Nachtrags zum Mietvertrag im Zusammenspiel mit den übrigen Regelungen nur in der Weise verstanden werden, dass die Ausübung der „Verlängerungsoption“ die Wirkungen einer vorausgegangenen Kündigung der Beklagten entfallen lässt, wie das Landgericht im einzelnen ausgeführt hat. Die Beklagte missversteht dieses Auslegungsergebnis, wenn sie meint, die ihr für Ende Dezember 2020 eingeräumte Kündigungsmöglichkeit sei mit dem Optionsrecht der Klägerin nicht vereinbar, aufgrund dessen sich das Mietverhältnis ohnehin bis Ende 2025 unkündbar fortsetze. Zurecht hat das Landgericht nämlich ausgeführt, dass die Optionsregel „im Prinzip für den Mieter nur im Falle einer Vermieterkündigung ein[greife], d.h. nur dann ... einen Sinn [ergebe] und genau darin ihre eigentliche Bedeutung“ liege. Sie soll bewirken, dass die Kündigung des Vermieters, hier erstmals zum 31.12.2015 möglich gewesen und nachfolgend nochmals zum 31.12.2020 in Betracht kommend, unwirksam wird mit der Folge, dass das Mietverhältnis sich bis zum Auslaufen des letzten zweijährigen Verlängerungszeitraumes fortsetzt. Dass es dabei nicht auf den Ablauf der für die Klägerin festgelegten Mindestlaufzeit des Vertrages (31.12.2012) ankommen sollte, ergibt sich schon daraus, dass die Beklagte in diesem Fall länger (nämlich bis zum 31.12.2015) vertraglich gebunden wäre als für den ersten zweijährigen Optionszeitraum, was keinen Sinn ergibt (so auch für einen vergleichbaren Fall insb. OLG Bamberg, Beschl. vom 11.08.2011 - 5 U 113/11 -, Bl. 108 ff GA). Hätte die Beklagte das Mietverhältnis bis zum 31.12.2015 unter Einhaltung der vereinbarten gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, wäre dieses danach zwar aufgrund einer etwaigen Option der Klägerin gleichwohl zunächst bis Ende 2017 und ggf. anschließend bis Ende 2019 und Ende 2021 (und nicht Ende 2020) fortgesetzt worden; eine erneute, bis zum 31.12.2020 auszusprechende Kündigung hätte dann aber bedeutet, dass der Vertrag - ohne erneute Ausübung der Option - 2022 endete. Dabei lässt der Gesamtzusammenhang der getroffenen Regelungen nur den Schluss zu, dass § 1 Abs. 3 Satz 2 des Mietvertrages, wonach die gesetzliche „Kündigungsfrist ... auch für die Optionszeiträume“ gilt, sich auf den Ablauf der Optionszeit beziehen soll, also wie folgt zu lesen ist: „Diese Kündigungsfrist gilt auch bei Ablauf der Optionszeiträume“. Anders erschlösse sich nämlich nicht, warum die Vertragsparteien eine feste Optionszeit vereinbart haben sollten. Da die Beklagte das Mietverhältnis nicht zum 31.12.2015 gekündigt hat, läuft der streitgegenständliche Vertrag allerdings mindestens bis zum 31.12.2020 ungekündígt weiter, wobei der Klägerin anschließend die ihr gemäß § 2 Abs. 7 des Mietvertrags eingeräumten Optionsrechte (5 x 2 Jahre) zustehen, der Vertrag also, sofern von ihr gewünscht, bis Ende 2030 gültig bliebe. Hierdurch wird die Beklagte nicht unangemessen benachteiligt, da sie die Vertragslaufzeit durch fristgerechte Ausübung ihres Kündigungsrechts hätte mitbestimmen (und verkürzen) können.

Die Berufungsführerin vermisst zu Unrecht eine ins einzelne gehende Abwägung des Landgerichts dazu, ob die vertraglichen Vereinbarungen die Beklagte unangemessen benachteiligen. Die entsprechenden Darlegungen der Zivilkammer (Bl. 12 f UA) erfassen den Tatsachenstoff vielmehr vollständig und bewerten ihn angemessen. Die Kammer hat sehr wohl den Umstand gesehen, dass sich die Vermieterseite 2006 zu nicht unerheblichen Umbauarbeiten am Mietobjekt verpflichtet und diese auch durchgeführt hatte. Sie berücksichtigt indes gleichfalls zutreffend, dass die Vermieter ihrerseits für einen Zeitraum von insgesamt 17 Jahren (1995 - 2012) über gesicherte Mieteinnahmen verfügten, mit denen sie wirtschaften und die sie für die übernommenen Arbeiten einsetzen konnten; zudem hatte die Klägerin im Zuge der Nachtragsvereinbarungen des Jahres 2006 auf das ihr zustehende Kündigungsrecht für weitere fünf Jahre (erstmals also zum Ende des Jahres 2012 statt 2007) verzichtet und trug das wirtschaftliche Risiko ihrer Filiale über einen entsprechenden Zeitraum allein. Die vorliegende Fallkonstellation ist damit letztlich nicht anders zu bewerten als der vom BGH mit Urteil vom 30.05.2001 in Sachen Az. XII ZR 273/98 entschiedene Sachverhalt (in: NJW 2001, 3480 ff; dort: Rz. 32).

Ein Schriftformverstoß liegt aus den Gründen des erstinstanzlichen Urteils nicht vor. Die Zivilkammer hat sich mit den von der Beklagten vorgebrachten Einwänden umfassend und inhaltlich richtig auseinandergesetzt, dort insbesondere Bl. 16 UA). Zutreffend verweist das Ausgangsgericht die Beklagte auch darauf, sich ggf. drittseitig informieren zu müssen (vgl. etwa BGH NJW 2013, 3361 m.w.N.).

Hiernach muß es bei der angefochtenen Entscheidung bleiben.