Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluss vom 22.09.2020 – 5 W 75/20

Die Beschwerde der Antragsteller gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Potsdam – Grundbuchamt – vom 27. Mai 2020, Gz. Potsdam Blatt …, wird zurückgewiesen.

Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren: 5.000 €.

I.

Der Antragsteller zu 1 verkaufte mit notariellem Kaufvertrag vom 3. Dezember 2019 (Urkundenrolle Nr. … des Notars … in Potsdam) sein im Grundbuch von Potsdam Blatt … verzeichnetes Wohnungseigentum an die Antragsteller zu 2 und 3 zu je hälftigen Miteigentumsanteilen. Die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters. Nachdem am 23. Dezember 2019 zugunsten der Antragsteller zu 2 und 3 eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden war, beantragte der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller in deren Namen mit Schriftsatz vom 22. April 2020 unter Bezugnahme auf die bereits dem Grundbuchamt vorliegende Urkunde vom 3. Dezember 2019 die Umschreibung des Eigentums. Dem Antrag auf Eigentumsumschreibung war die Zustimmung der … GmbH in Berlin, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg HRB …, vertreten durch ihren Geschäftsführer … vom 6. Februar 2020 in notariell beglaubigter Form beigefügt. Dem Antrag war weiter eine notariell beglaubigte Abschrift der Niederschrift der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 30. August 2019 beigefügt. Unter „TOP 9 Verwalterbestellung ab dem 1. Januar 2020 für die Dauer von zwei Jahren“ ist dort zunächst festgehalten, dass die Tätigkeit des bisherigen Verwalters zum 31. Dezember 2019 endet. Seitens eines Eigentümers werde als zukünftiger WEG-Verwalter die Firma … GmbH vorgeschlagen. Daran anschließend enthält die Niederschrift, den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, dass die „Firma … GmbH“ ab dem 1. Januar 2020 für zwei Jahre zum WEG-Verwalter bestellt werde.

Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 27. Mai 2020 darauf hingewiesen, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung als Nachweis der Verwaltereigenschaft unzureichend sei. Es sei eine „Firma … GmbH“ zum Verwalter bestellt worden, ohne dass deren Sitz, deren Registernummer und -gericht oder die Firmenanschrift ersichtlich wäre. Das Protokoll der Eigentümerversammlung wäre daher in der Form des § 29 GBO entsprechend zu ergänzen.

Gegen diese Zwischenverfügung wenden sich die Antragsteller mit ihrer Beschwerde vom 20. Juli 2020. Für die Zwecke der Identifizierung im Grundbuchverfahren sei allein die Angabe der Firma einer GmbH als Verwalter in der Niederschrift über den Bestellungsbeschluss ausreichend. § 26 Abs. 3 WEG regle eine Nachweiserleichterung in der Weise, dass es genüge, wenn die Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften des Versammlungsvorsitzenden, eines Wohnungseigentümers und, soweit vorhanden, des Beiratsvorsitzenden oder seines Vertreters beglaubigt seien, vorgelegt werde. Durch die Bezeugung der an der Bestellung mitwirkenden Beteiligten sei die als Verwalter bestellte Gesellschaft hinreichend identifiziert. Wollte man die Angabe des Sitzes oder Registergerichts und der Registernummer verlangen, würde dies der Nachweiserleichterung des § 26 Abs. 3 WEG zuwiderlaufen.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 12. August 2020 nicht abgeholfen. Das Protokoll der Eigentümerversammlung sei „für die Zwecke der Identifizierung“ des WEG-Verwalters „im Grundbuchverfahren“ vorzulegen. Um bei juristischen Personen diese Identität feststellen zu können, bestehe die Pflicht des Grundbuchamtes darin, zu prüfen, ob nach Firma, Sitz und Registernummer zwischen der Person, die als Verwalter die Zustimmung nach § 12 WEG erteile, und die sich als gewählter Verwalter aus dem Protokoll ergebende Person übereinstimmen. Schon deswegen, weil die Verwaltung der im Zuständigkeitsbereich des Amtsgerichts Potsdam belegenen Objekte durch Verwalter aus nahezu dem gesamten Bundesgebiet erfolge und § 30 HGB nur eine Unterscheidbarkeit bei Firmen innerhalb der örtlichen Zuständigkeit verlange, sei auf die Identitätsfeststellung ein besonderes Augenmerk zu richten. Rechtssicherheit in Bezug auf die Person des Verwalters könne nur dann bestehen, wenn sich neben der Firma auch deren Sitz und Registernummer aus dem Protokoll ergebe. Der Gesetzgeber regele an verschiedenen Stellen, so etwa in § 43 Nr. 2 HRV, § 15 GBV, § 35a GmbHG und 37a HGB, wie juristische Personen zu bezeichnen seien. Wenn schon solche Angaben auf einem Geschäftsbrief erforderlich seien, könnten im Hinblick auf den Bestimmtheitsgrundsatz und das formelle Konsensprinzip für das Grundbuchverfahrensrecht keine anderen Anforderungen gelten.

II.

Die zulässige Beschwerde der Antragsteller (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO) hat in der Sache keinen Erfolg. Das Grundbuchamt hat diesen mit Recht in der angefochtenen Zwischenverfügung aufgegeben, die Identität der die Zustimmung zu dem Veräußerungsgeschäft erteilenden … GmbH mit der … GmbH, die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 30. August 2019 zum neuen Verwalter ab dem 1. Januar 2020 bestellt worden war, in grundbuchmäßiger Form nachzuweisen.

Das Grundbuchamt muss sich grundsätzlich von der Identität des Erklärenden mit der materiell wie formell zuständigen Person überzeugen (vgl. Hügel/Otto, GBO, § 29 Rn. 105). In gleicher Weise gehört zur Prüfungspflicht des Grundbuchamtes auch die Feststellung der Identität desjenigen, der als bevollmächtigter Vertreter handelt, mit demjenigen, dem die Vollmacht erteilt wurde, und im Fall der erforderlichen Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten nach § 12 Abs. 1 WEG die Feststellung der Identität desjenigen, der die Zustimmung erteilt hat, mit demjenigen, von dessen Zustimmung die Wirksamkeit der Veräußerung abhängt (vgl. KG FGPrax 2010, 124 f. Rn. 29 – juris).

Die Wahrung der Form des Nachweises, der im Grundbuchverfahren nach § 29 Abs. 1 GBO grundsätzlich durch öffentlich beglaubigte Urkunden zu führen ist, wird durch § 26 Abs. 3 WEG in der Weise erleichtert, dass die Verwaltereigenschaft durch die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss genügt, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. Diese gesetzlichen Erleichterungen an die Form des Nachweises der Verwaltereigenschaft ändern damit nichts daran, dass das Grundbuchamt an Hand des Inhalts der Niederschrift über den Bestellungsbeschluss zu überprüfen hat, ob diejenige natürliche oder juristische Person, die die Zustimmung erteilt, mit derjenigen identisch ist, die zum Verwalter bestellt worden ist.

Das Grundbuchamt hat mit Recht angenommen, dass diese Identität allein auf der Grundlage des vorgelegten Bestellungsbeschlusses nicht festgestellt werden kann. Die nach § 12 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung zu der beurkundeten Veräußerung hat die … GmbH mit Sitz in Berlin, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg HRB … abgegeben. In der Niederschrift der Wohnungseigentümerversammlung ist unter TOP 9 der Niederschrift insoweit lediglich festgehalten, dass seitens eines Eigentümers die „Firma … GmbH“ als Verwalter vorgeschlagen werde. Es lässt sich dem protokollierten Vorschlag schon nicht entnehmen, dass es sich bei der Bezeichnung „Firma … GmbH“ um die vollständige Firmenbezeichnung handelt. Weitere Merkmale zur Identifizierung enthält die Niederschrift nicht. Vor dem Hintergrund, dass § 30 HGB lediglich verlangt, dass grundsätzlich nur an demselben Ort oder in derselben Gemeinde eine neue Firma sich von bereits bestehenden und in das Handelsregister oder in das Genossenschaftsregister eingetragenen Firmen unterscheiden muss, genügt die Bezeichnung „Firma … GmbH“ allein noch nicht, um aufgrund der Tatsache, dass eine Firma … GmbH in Berlin die Zustimmung erteilt hat, um mit einer für das Grundbuchverfahren hinreichenden Sicherheit feststellen zu können, dass diese die Zustimmung zu dem Veräußerungsgeschäft erteilende Gesellschaft mit demjenigen identisch ist, die am 30. August 2019 zum neuen Verwalter der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaft ab dem 1. Januar 2020 bestellt worden ist.

Es kann dahinstehen, ob die Feststellung der Identität, wie dies die Ausführungen des Grundbuchamtes in der Nichtabhilfeentscheidung nahelegen, allein an Hand der Angaben des Firmensitzes, des zuständigen Registergerichts und der Registernummer im Grundbuchverfahren erfolgen kann. Der Senat versteht die für die Beschwerdeentscheidung maßgebliche Zwischenverfügung dahingehend, dass jedenfalls durch diese Angaben die Identität sicher festgestellt werden kann, es aber nicht ausgeschlossen ist, durch den Nachweis anderer Umstände in der zu beachtenden Form im Einzelfall ein solcher Nachweis geführt werden kann. Insbesondere der Hinweis des Grundbuchamtes auf die erforderlichen Angaben zu einer eingetragenen Firma auf deren Geschäftsbriefen, wie sie etwa in § 37a HGB niedergelegt sind, zeigt aber, dass diese im Geschäftsverkehr üblich sind und dadurch keine übertriebenen Anforderungen an den Nachweis der Identität gestellt werden.

Die Kostenfolge ergibt sich hinsichtlich der Gerichtskosten aus dem Gesetz (Nr. 14510 Unterabschnitt 1, Abschnitt 5, Hauptabschnitt 4 der Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG) eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst. Die Festsetzung des Gegenstandswertes beruht auf § 36 Abs. 3 GNotKG.