Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluss vom 01.02.2022 – 13 UF 100/18

1. Die Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Amtsgerichts Neuruppin vom 15. Mai 2018 wird zurückgewiesen.

2. Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

3. Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf 99.725,97 € festgesetzt.

I.

Die Beteiligten streiten in der Folgesache Güterrecht vor allem um den Wert des Grundstücks der Antragsgegnerin. Sie sind am 15. Juni 1985 die Ehe eingegangen. Der Scheidungsantrag ist der Antragsgegnerin am 30. August 2014 zugestellt worden.

Der .Antragsteller hat in der Folgesache Zugewinnausgleich beantragt,

die Antragsgegnerin zu verpflichten, an den Antragsteller einen Zugewinnausgleich      von 109.443,53 € nebst 5 Prozent Zinsen ab Rechtskraft der Ehescheidung zu zahlen.

Die Antragsgegnerin hat beantragt,

den Antrag abzuweisen.

Das Amtsgericht hat die Ehe der Beteiligten durch den angefochtenen Beschluss – mittlerweile rechtskräftig – geschieden, den Versorgungausgleich durchgeführt und die Antragsgegnerin nach Einholung eines Immobilienwertgutachtens zur Zahlung eines Zugewinnausgleichsbetrags von 99.725,97 € nebst 5 Prozent Zinsen ab Rechtskraft der Ehescheidung an den Antragsteller verpflichtet. Nach den nachvollziehbaren und überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen sei die Immobilie der Antragsgegnerin am Endvermögensstichtag mit 281.000 € zu bewerten.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Beschwerde macht die Antragsgegnerin geltend, das vom Amtsgericht eingeholte und der Entscheidung zugrunde gelegte Immobilienwertgutachten sei fehlerhaft. Es berücksichtige wertmindernde Faktoren nicht ausreichend, nämlich

- den relativ schmalen Schnitt des Grundstücks, der vermutlich die Errichtung eines Winkelbaus bedingt habe,

- eine vom Nachbarn tatsächlich ausgeübte, rechtlich allerdings nicht dokumentierte Grundstücksnutzung,

- die Lage des Grundstücks an der L 15, die nicht für hohe Verkaufspreise prädestiniert sei.

Aus erstinstanzlich mitgeteilten Wohnflächenpreisen in dörflicher Lage im Landkreis Ostprignitz-Ruppin, die der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses entnommen worden seien, ergebe sich eine erhebliche Abweichung des gutachterlich festgesetzten Wohnflächenpreises vom mittleren Wohnflächenpreis der Kaufpreissammlung, was durch einen Abschlag vom Verkehrswert hätte berücksichtigt werden müssen.

Der Gutachter habe das Grundstück nicht nach den Vorgaben der Immobilienwertverordnung bzw. der Sachwert-Richtlinie bewertet, sondern sich offensichtlich für seine Bewertung auf die sogenannten BKI-Daten (Baukosteninformationszentrum Deutsche Architektenkammer) gestützt. Unter Hinweis auf die Berücksichtigung dieser Daten mit den Regionalfaktoren habe er fehlerhaft auf eine Anpassung an die regionalen Marktverhältnisse verzichtet.

Nach den Vorgaben der Immobilienwertverordnung wäre bei der Verkehrswertermittlung vorliegend das Sachwertverfahren relevant. Der sich vornehmlich an den Herstellungskosten orientierende (vorläufige) Sachwert sei dann mit dem sogenannten Sachwertfaktor an die Lage auf dem Grundstücksmarkt anzupassen. Schon aus Vergleichsgründen hätte der Gutachter eine Vergleichsbewertung nach der Immobilienwertverordnung vornehmen müssen. Der notwendige Abgleich zu den regionalen Marktdaten per 30. August 2014 fehle dem Gutachten.

Fehlerhaft sei schließlich, dass der Sachverständige auf eine Nutzfläche von 275 m² abstelle, die neben der Wohnfläche von 161 m² auch die Kellerflächen und andere Räumlichkeiten beinhalte. Die Mängel seien durch ein privates Sachverständigengutachten auch nachgewiesen. Das Gerichtsgutachten sei offensichtlich mangelhaft, das Amtsgericht hätte ein weiteres Gutachten einholen müssen, das sich mit der vom Sachverständigen gewählten Methodik auseinandergesetzt hätte.

Die Antragsgegnerin beantragt der Sache nach,

den Beschluss des Amtsgerichts Neuruppin vom 15. Mai 2018 in Ziffer 3 abzuändern     und den Antrag des Antragstellers abzuweisen.

Der Antragsteller beantragt,

die Beschwerde der Antragsgegnerin zurückzuweisen.

Er verteidigt die angefochtene Entscheidung und das angegriffene Gutachten.

Der Senat entscheidet seiner Ankündigung entsprechend ohne erneute mündliche Verhandlung. Die Beteiligten haben sich umfassend schriftlich geäußert. Es ist nicht davon auszugehen, dass eine mündliche Verhandlung zu weiteren, besseren Erkenntnissen führen würde.

II.

Die zulässige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.

Dass das Familiengericht – dem Gutachten des Sachverständigen folgend – den Wert des Grundstücks der Antragsgegnerin unter Anwendung der sogenannten Sachwertmethode ermittelt hat, begegnet keinen rechtlichen Bedenken und hält den Rechtsmittelangriffen stand.

1. Die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens steht im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts (vgl. BGH, Urteil vom 25. Oktober 1996 – V ZR 212/95; BGH, NJW 1972, 1269 m.w.N.), wobei zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien unterschiedliche Methoden herangezogen werden können. Neben dem Sachwertverfahren kommt insoweit das Ertragswertverfahren in Betracht. Weitere anerkannte Bewertungsverfahren sind die sogenannte "Mischmethode", welche die Ergebnisse der beiden vorgenannten Verfahren berücksichtigt, die Vergleichsmethode oder auch eine an dem aktuellen Veräußerungswert des Grundstücks orientierte Wertermittlung.

Grundsätzlich kann für die Bewertung von Grundstücken auf die Immobilienwertermittlungsverordnung (im Folgenden: ImmoWertV) zurückgegriffen werden. Hierbei handelt es sich zwar um eine Vorschrift, die für die Bewertung von Grundstücken zum Zweck der Enteignung gemäß § 193 BauGB geschaffen wurde. Die danach anzuwendenden Bewertungsgrundsätze können jedoch auch für den Zugewinnausgleich herangezogen werden (MüKoBGB/Koch, 8. A., 2019, § 1376 BGB, Rn. 16).

Die ImmoWertV kennt drei der bereits genannten Verfahren der Wertberechnung von Grundstücken und Gebäuden (§ 8 ImmoWertV) Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren (BeckOGK/Preisner, 1.11.2021, BGB § 1376 Rn. 352, 353).

Die Bewertung des Einfamilienhauses nach dem Sachwertverfahren begegnet danach keinen Bedenken. Das Vergleichswertverfahren, §§ 15, 16 ImmoWertV, dient vor allem der Ermittlung des Bodenwertes bebauter Grundstücke sowie zur Ermittlung des Wertes unbebauter Grundstücke. Für die Bewertung bebauter Grundstücke fehlt es demgegenüber meist an der Vergleichbarkeit. Das Ertragswertverfahren, §§ 17–20 ImmoWertV, dient vor allem der Bewertung von Renditeobjekten wie Miets- und Geschäftshäusern. Das Sachwertverfahren, § 21 f. ImmoWertV, ist vor allem bei Einfamilienhäusern - wie hier - sachgerecht, da sich die Erwerber dieser Objekte nicht nach Renditegesichtspunkten richten. Umstände, die die Eignung des gewählten Verfahrens für die Verkehrswertermittlung im konkreten Fall in Frage zu stellen geeignet wären, sind weder vorgetragen noch ersichtlich

2. Der Sachwert errechnet sich, indem zu dem Bodenwert der Sachwert der nutzbaren baulichen Anlagen hinzugerechnet wird (§ 21 Abs. 1 ImmoWertV). Dieser wird berechnet, indem die üblicherweise für die Herstellung eines vergleichbaren Gebäudes erforderlichen Kosten anhand anerkannter Richtwerte pauschal geschätzt werden und der sich so ergebende Betrag um eine Wertminderung wegen Alters bereinigt wird. Im Sachwertverfahren werden üblicherweise die flächenbezogenen Normalherstellungskosten (vgl. BeckOGK/Preisner, 1.11.2021, § 1376 BGB Rn. 354 ff.) ermittelt.

Diesen Maßstäben entspricht das eingeholte Gutachten. Die gegen das Gutachten gerichteten Beschwerdeangriffe greifen nicht durch. Die von der Beschwerdeführerin benannten wertmindernden Faktoren:

- relativ schmaler Schnitt des Grundstücks, der vermutlich die Errichtung eines Winkelbaus bedingt habe,

- eine vom Nachbarn tatsächlich ausgeübte, rechtlich allerdings nicht dokumentierte Grundstücksnutzung,

- die Lage des Grundstücks an der L 15, die nicht für hohe Verkaufspreise prädestiniert sei,

sind in die Auswertungen des Gutachtens eingeflossen. Der Sachverständige hat nachvollziehbar ausgeführt, dass der schmale Schnitt des Grundstücks keinen Mangel darstelle. Insbesondere sei es breit genug für den gepflasterten, zur Scheune führenden Weg und alle Abstandsflächen lägen auf dem Grundstück. Die Schrägstellung des Hauses begründe keinen Mangel, zumal sämtliche Häuser an dieser Straße in entsprechender Schrägstellung errichtet seien. Das nicht grundbuchlich gesicherte Wegerecht sei jederzeit – gegebenenfalls entgeltlich – abänderbar (Bl. 139 HA, 211 GÜ). Die Lage des Grundstücks an der L 15 samt Umgebungsbebauung stelle vergleichsweise (bezogen auf den Ortsteil als Richtwertzone) für das Bewertungsobjekt einen Vorteil dar, der einen Abschlag über den von ihm angenommenen in keinem Falle rechtfertige (Bl. 211 GÜ).

Der Gutachter ist bei der Durchführung des Bewertungsverfahrens nicht in unzulässiger Weise von der ImmoWertV abgewichen. Auch insoweit gilt, dass der Sachverständige nicht an die ImmoWertV gebunden ist (vgl. Weglage, DS 2013, 51). Insbesondere führt der Umstand, dass sich der Sachverständige bei der Bewertung nicht allein an der Sachwert-Richtlinie orientiert hat, nicht zu einer Unverwertbarkeit des Gutachtens.

Die mit Ablauf des 31.12.2021 außer Kraft getretene Sachwert-Richtlinie vom 5. September 2012 (im Folgenden: SW-RL), hat als Verwaltungsrichtlinie ebenfalls weder für die Arbeit von Sachverständigen noch für die Bewertung von Grundstücken vor Gerichten Bindungswirkung entfaltet. Insbesondere in der Anfangszeit nach ihrem Erlass war die Richtlinie zudem noch nicht ohne weiteres anwendbar. Denn hinsichtlich der konkreten Anwendbarkeit der Richtlinie war – worauf der Gutachter hingewiesen hat (vgl. Bl. 238 GÜ) – der sogenannte Grundsatz der Modellkonformität (vgl. § 5 Abs. 2 SW-RL), der zwischenzeitlich in § 10 der ImmoWertV 2022 ausdrücklich Eingang gefunden hat, für die in der ImmoWertV geregelten Verfahren zur Verkehrswertermittlung zwingend zu berücksichtigen. Nach diesem Grundsatz ist bei Heranziehung der von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte aus der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) abgeleiteten Daten, insbesondere der Liegenschaftszinssätze und der Sachwertfaktoren (§ 14 ImmoWertV), zwangsläufig die Methode der Verkehrswertermittlung unter Ansatz der Parameter anzuwenden, die der Ableitung der herangezogenen Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren zugrunde lag (EZBK/Kleiber, 143. EL August 2021, ImmoWertV § 8 Rn. 73).

Konkret bedeutete dies, dass Sachverständige erst dann ihre Gutachten auf die Sachwert-Richtlinie umstellen konnten, wenn der Gutachterausschuss vor Ort selbst die Parameter der Sachwert-Richtlinie (vgl. Anlage 5 zur Sachwert-Richtlinie) angewendet und dies auch umfassend offengelegt hatte. Eine modellkonforme Anwendung der von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte abgeleiteten Sachwertfaktoren war nur möglich, wenn die ihrer Ableitung zugrunde gelegten Parameter in vollem Umfang bekannt waren.

Dass diese Voraussetzungen zum Stichtag, also nicht einmal drei Jahre nach dem Erlass der ImmoWertV vorgelegen hätten, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Bis zur Anpassung der vom Gutachterausschuss für seine Angaben und Berechnungen gewählten Parameter – insbesondere im Hinblick auf die Ermittlung des Sachwertfaktors – wäre eine Anwendung der Sachwertfaktoren also ohnehin nicht sachgerecht gewesen, sondern die Bewertung nach dem Sachwertverfahren hatte auch weiterhin in bisherigen Verfahrensschritten zu erfolgen, wonach anhand von Gebäudetyp, Ausstattungsstandard und Gebäudejahrklasse die Normalherstellungskosten zuzüglich Baunebenkosten zu ermitteln waren. Die Zugrundelegung der veröffentlichten Kostenkennwerte des Baukosten-Informations-Zentrum Deutscher Architektenkammern (BKI) ist dabei nicht zu beanstanden. Wesentliche Aufgabe des BKI ist die Führung einer aktualisierten Baukostendatenbank auf der Basis schlussgerechneter Bauobjekte im gesamten Bundesgebiet, auf der im Übrigen auch die bei Anwendung der SW-RL zugrunde zu legenden NHK 2010 basierte. Dass die vom Sachverständigen verwendeten Kostenkennwerte für die Ermittlung der objektspezifisch angemessenen Herstellungskosten weniger geeignet wären, ist nicht substantiiert dargelegt oder erkennbar.

Die so ermittelte Summe war anzupassen an örtliche Verhältnisse (Korrekturfaktoren für Bundesland u. Ortsgröße/sog. Regionalfaktor), so dass sich örtliche Herstellungskosten der baulichen Anlage ergaben. Dieser Wert war mit der Brutto-Grundfläche (BGF) der baulichen Anlage zu multiplizieren, so dass sich die Herstellungskosten der baulichen Anlage insgesamt ergaben. Die Multiplikation dieses Wertes mit dem Baupreisindex führte zu den Herstellungskosten der baulichen Anlage zum Wertermittlungs- bzw. Qualitätsstichtag (vgl. Weglage, DS 2013, 51).

Diesen Maßstäben entspricht das Gutachten des Sachverständigen H... (vgl. S. 19, 32 ff. des GA). Der so ermittelte Wert ist um Minderungen wegen Alters (Alterswertminderung), sowie wegen konkreter Mängel, Schäden und sonstiger Umstände bereinigt worden (S. 32 ff. GA). Die Anpassungsfaktoren für Region (deren Verwendung § 36 Abs. 1 ImmoWertV 2021 in ihrer seit dem 1. Januar 2022 gültigen Fassung wieder eingeführt hat) und Ortsgröße, die auch bei der Bildung des Sachwertfaktors nach § 21-23 ImmoWertV a. F. durch den Gutachterausschuss zu berücksichtigen waren, sind berücksichtigt worden.

3. Der Beschwerdeeinwand, der Gutachter hätte seiner Wertermittlung lediglich die Wohn-, nicht aber die Nutzfläche zugrunde legen dürfen, greift nicht durch. Der Sachverständige hat die maßgebliche Fläche in zulässiger Weise nach der DIN 277 ermittelt.

Die Kostenkennwerte der Normalherstellungskosten eines Bauwerks sind in Euro pro Quadratmeter Grundfläche angegeben (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, ImmoWertV, Rn. 34). Zugrunde gelegt wird dabei, wie sich auch den Ausführungen der von der Antragsgegnerin vorgelegten Verkehrswertermittlung der Sachverständigen S...  ergibt (Bl. 196 GÜ) die Brutto-Grundfläche, also die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen des Bauwerks. Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche ist die DIN 277 anzuwenden. Fehler des Sachverständigen bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind weder mit Substanz gerügt noch ersichtlich.

4. Schließlich rechtfertigen auch die Bedenken der Antragsgegnerin wegen einer Abweichung vom "mittleren Wohnflächenpreis" der Kaufpreissammlung (Bl. 199) keinen Abschlag vom sachverständig ermittelten Verkehrswert. Der Verkehrswert ist nicht abstrakt anhand des Vergleichs mit erzielten Immobilienpreisen ohne Berücksichtigung des konkreten Objekts zu ermitteln oder zu korrigieren. Er bestimmt sich nach den objektspezifischen Merkmalen des zu bewertenden Objekts und muss sich nicht zwangsläufig innerhalb einer durch tatsächlich erfolgte Immobiliengeschäfte vorgegebenen Spanne halten. In seinem Gutachten hat der Sachverständige ausdrücklich auf fehlende Vergleichsdaten aus dem Bewertungsgebiet hingewiesen (Seite 19 des Gutachtens). Da er eine Marktanpassung durch Berücksichtigung von Regional- und Ortsgrößenfaktor vorgenommen hat und die Antragsgegnerin - unter Berufung auf Hinweise einer Sachverständigen, die das verfahrensgegenständliche Haus nur von der Straße aus von außen besichtigt hat (Bl. 205 GÜ) und zuverlässige Vergleiche zu anderen Immobilien also auch nicht ziehen kann - nichts zur Vergleichbarkeit der gehandelten Immobilien vorgetragen hat, lässt sich ein Abschlag in Abweichung von den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen insoweit nicht begründen.

5. Da die von der Beschwerde im Übrigen unangegriffene Zugewinnausgleichsberechnung Berechnungsfehler nicht erkennen lässt, ist die Beschwerde zurückzuweisen.

6. Die Kostenentscheidung beruht auf § 150 I FamFG, die Wertfestsetzung auf den §§ 55 II, 50 I 1 FamGKG.

Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor, § 70 Abs. 2 FamFG.