Rechtsprechung / Brandenburgisches Oberlandesgericht / 2026
Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 10.03.2026 – 3 U 136/23
3. Zivilsenat · ECLI:DE:OLGBB:2026:0310.3U136.23.00
Tenor§
Die Berufung der Klägerin zu 1 wird verworfen.
Auf die Berufung der Kläger zu 2 und 3 wird unter ihrer Zurückweisung im Übrigen das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 24.11.2023 abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Das Versäumnisurteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 27.07.2021 gegen die Klägerin zu 1 wird mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass sich die Kostenverteilung nach diesem Urteil richtet und die Entscheidung, es sei ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar, aufgehoben wird.
Die Beklagte wird auf die Klage der Kläger zu 2 und 3 verurteilt, entsprechend den Feststellungen des Sachverständigen („Name 01“) im Gutachten vom 31.07.2018 im Verfahren vor dem Landgericht Frankfurt (Oder) zum Aktenzeichen 13 OH 10/17, bezogen auf die Solaranlage auf dem Hallendach der größten Halle auf dem Grundstück („Adresse 01“)in („Ort 01“),
aa) das Raster der Montageschienen der Unterkonstruktion, soweit es nicht Maße von maximal 1,00 X 1,25 m einhält, zurückzubauen und gemäß Anlage 5 Blatt 2 des Gutachtens neu zu befestigen,
bb) die Befestigung der Unterkonstruktion durch Winkel zu beseitigen und durch systemgerechte Montage entsprechend den Herstellervorgaben gemäß der Anlage 4 des Gutachtens neu zu befestigen,
cc) für die vorstehend beschriebene (1 a bb) fachgerechte Befestigung der Unterkonstruktion nicht mehr benötigte Solarhalter zu beseitigen und die hierdurch entstandenen Schäden an der Dachhaut fachgerecht zu beseitigen,
dd) die festgestellten 23 losgerissen bzw. beschädigten Solarhalter zu beseitigen und die hierdurch entstandenen Schäden an der Dachhaut fachgerecht zu beseitigen,
ee) jegliche weiteren nicht mehr fest mit der Dachhaut verbundenen oder beschädigten Solarhalter, auch im inneren Bereich der Unterkonstruktion, zu beseitigen und die dadurch entstehenden Schäden an der Dachhaut fachgerecht zu beseitigen oder sie, soweit sie für die fachgerechte Befestigung der Unterkonstruktion benötigt werden und unbeschädigt sind, systemgerecht gemäß Anlage 4 des Gutachtens abzudichten und zu befestigen.
Im Übrigen wird die weitergehende Klage der Kläger abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Beweissicherungsverfahren 13 OH 10/17 verteilen sich wie folgt:
a. Betreffend die erste Instanz
Die Klägerin zu 1 trägt die Kosten ihrer Säumnis. Von den weiteren Kosten dieser Instanz tragen die Klägerin zu 1 zu 33 % und die Kläger zu 2 und 3 jeweils zu 25 % sowie die Beklagte zu 17 % hinsichtlich der Gerichtskosten, der außergerichtlichen Kosten der Beklagten die Kläger jeweils zu 25 % und die Klägerin zu 1 darüber hinaus zu 8 % sowie der außergerichtlichen Kosten der Kläger zu 2 und 3 die Beklagte jeweils zu 25 %.
b. Betreffend die zweite Instanz
Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten der Beklagten tragen die Klägerin zu 1 zu 3 %, die Kläger zu 2 und 3 jeweils zu 37 % und die Beklagte von den Gerichtskosten zu 23 %; von den außergerichtlichen Kosten der Kläger zu 2 und 3 die Beklagte jeweils zu 23 %.
Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung der Kläger zu 2 und 3 jeweils gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 60.000 € abwenden, wenn nicht die Kläger zu 2 und 3 vor der Vollstreckung Sicherheit jeweils in gleicher Höhe leisten. Im Übrigen können die Kläger zu 1, 2 und 3 die Zwangsvollstreckung der Beklagten jeweils in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streit wird für das erstinstanzliche Verfahren auf 185.630,- € und für das Berufungsverfahren auf 190.630 € festgesetzt.
Gründe§
I.
Die Kläger zu 2 und 3 begehren gegenüber der Beklagten Schadensersatz, hilfsweise die Beseitigung von Mängeln hinsichtlich der auf dem Dach ihres Gebäudes befindlichen Solaranlage, während die Klägerin zu 1 eine Abänderung der landgerichtlichen Kostenentscheidung erstrebt.
Die („Firma 01“) ((„FIRMA 01“)) war ursprünglich Eigentümerin des im Grundbuch von („Ort 01“) eingetragenen Grundstücks, auf dem sich das Gebäude mit der von der Beklagten betriebenen Solaranlage befindet (Auflassung vom 28.09.2007, UR Nr. …, Notar („Name 02“) in („Ort 02“)), eingetragen im Grundbuch am 15.08.2008. Mit notariellem Vertrag vom 24.04.2012 (UR Nr. …, Notar („Name 03“) in („Ort 02“)) veräußerte die („FIRMA 01“) das Grundstück an die Klägerin zu 1, deren Geschäftsführer die Kläger zu 2 und 3 sind. Die Eigentumseintragung erfolgte am 19.11.2012. Mit weiterem notariellen Vertrag vom 28.09.2015 (UR Nr. …, Notar („Name 03“) in („Ort 02“)) veräußerte die Klägerin zu 1 das Grundstück wiederum an die Kläger zu 2 und 3; eingetragen im Grundbuch am 25.02.
Im Dezember 2009 erfolgte aufgrund eines Auftrages der („FIRMA 01“) eine statische Berechnung für die Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach des Gebäudes. Die Berechnung endete mit einem positiven Ergebnis (Bl. 65, 66 sowie 67-91 der Akte LG).
Mit notariellem Nutzungsvertrag vom 29.08.2011 unter gleichzeitiger Bewilligung der Eintragung einer beschränkt persönlichen Grunddienstbarkeit gestattete die ursprüngliche Eigentümerin („FIRMA 01“) der („FIRMA 02“) die Errichtung und den Betrieb einer Solaranlage mit einer Nutzungsdauer von 21 Jahren und für ein einmaliges Entgelt i.H.v. 125.000 netto (§§ 5 und 6 des NV).
In § 2 des NV heißt es unter anderem wörtlich:
„2. Der Nutzer ist verpflichtet, notwendige Reparaturen bzw. Instandsetzungsarbeiten an der PVA auszuführen. Arbeiten deren Ausführung zur Abwendung von Schäden Dritter oder des Eigentümers erforderlich ist, führt der Nutzer unverzüglich aus. …
7. Der Nutzer hat die genutzte Sache auf seine Kosten und für seine Zwecke herzurichten. …
8. … Für nachweislich vom Nutzer oder seinem Beauftragten verursachte Schäden an der Dachhaut haftet der Nutzer und wird dadurch notwendige Reparaturen unverzüglich ausführen.
11. Der Eigentümer verpflichtet sich in der gesamten Laufzeit des Pachtvertrages keine Instandhaltungsmaßnahmen, Dachsanierungs-, Instandsetzungs- oder Reparaturarbeiten vorzunehmen, die in direktem Zusammenhang mit der Dachhaut stehen. Sollten die genannten Arbeiten dennoch vom Eigentümer durchzuführen sein oder notwendig werden und der Nutzer die PV-Anlage partiell oder gesamt entfernen muss, so trägt der Eigentümer die entstehenden Kosten und Ausfälle des Nutzers.“
In § 4 heißt es unter anderem wörtlich:
„4. Der Eigentümer erhält das Gebäude in einem Zustand, der die Nutzungsmöglichkeiten und insbesondere die Standfestigkeit der PVA gewährleistet.“
In § 11 heißt es weiter:
„1. Im Falle einer Dachreparatur hat der Verpächter die Fotovoltaik-Anlage auf seine Kosten durch den Pächter entfernen zu lassen, soweit dieses hierfür notwendig ist. Die Dachreparatur ist schnellstmöglich durchzuführen. Für die Zeit der Entfernung der Photovoltaikanlage hat der Verpächter Ersatz für den Nutzungsausfall zu leisten. Nach Beendigung der Dacharbeiten ist der Pächter unmittelbar zu informieren. Der Objekteigentümer verpflichtet sich, der Neuinstallation der Fotovoltaik-Anlage zuzustimmen.“
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf Bl. 10-40 der Akte LG verwiesen.
Mit weiterer notarieller Vereinbarung vom 06.06.2012/12.06.2012 (Bl. 41-44 der Akte) vereinbarten die („FIRMA 02“), die („FIRMA 01“) sowie die Beklagte, dass die („FIRMA 02“) mit Wirkung zum 01.04.2012 aus dem Nutzungsvertrag ausscheidet und an ihrer Stelle die Beklagte in alle Rechte und Pflichten des Nutzers aus dem Nutzungsvertrag eintritt.
Im selben Jahr erfolgte die Errichtung der Solaranlage auf dem Dach des Gebäudes. Unter dem 20.07.2012 ließ die Beklagte zur Überprüfung der Anlage einen technischen Abnahmebericht durch die Firma („Firma 03“) (Bl. 92-104 der Akte LG) fertigen.
Im Jahr 2015 erfolgte durch die Klägerin zu 1 eine Teilsanierung des Daches, wobei zwischen den Parteien der Umfang der Sanierung streitig ist. Des Weiteren wurden Lichteinlässe eingebaut und die Wasserabflüsse erneuert. Im Zuge dieser Arbeiten ließ die Klägerin zu 1 Teile der Solaranlage eigenmächtig entfernen und wieder aufbauen. Für die entstandenen Schäden der Beklagten zahlte die Klägerin an diese ca. 12.000 €.
Ende Juli/Anfang August 2017 kam es bei einem Unwetter zum Wassereintritt durch das Dach in den Innenraum des Gebäudes. Bei einer anschließenden Begehung am 14.08.2017 durch Mitarbeiter der Klägerin zu 1 (eventuell auch der Beklagten) wurden insgesamt 23 abgerissene Befestigungen festgestellt (Dokumentation vom selben Tag, Bl. 45 der Akte LG). Im Oktober 2017 kam es zu einem weiteren Sturmereignis.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 29.08.2018 forderte die Klägerin zu 1 unter Bezugnahme auf das mittlerweile von der Klägerin zu 1 mit Antragsschrift vom 21.12.2017 eingeleitete selbstständige Beweisverfahren (LG Frankfurt (Oder)), 13 OH 10/17) und des erstatteten Gutachtens des Sachverständigen („Name 01“) die Beklagte auf, die Solaranlage zu beseitigen und die Dachanlage instand zu setzen und abzudichten (Bl. 46-47 der Akte LG). Mit anwaltlichem Schreiben vom 18.09.2018 (Bl. 48-49 der Akte LG) verwies die Beklagte darauf, dass ein Rückbauanspruch nicht bestehe. In der Folgezeit erstellte die Beklagte ein Umbaukonzept, dass sie zum Zwecke des Einverständnisses der Klägerin zu 1 übersandte. Die Klägerin zu 1 lehnte mit Schreiben vom 02.04.2019 das Umbaukonzept ab und verweigerte die Zustimmung. Mit weiterem Schreiben vom 05.04.2019 (Bl. 63-64 der Akte LG) teilte die Beklagte mit, dass die losen Teile mittlerweile wieder befestigt seien und setzte der Klägerin zu 1 eine Frist bis zum 18.04.2019 zur Erklärung, die Erneuerung der PVA zu dulden.
Mit Schriftsatz vom 23.03.2021 (Bl. 208 der Akte LG) setzte die Klägerin zur 1 der Beklagten eine Frist von einem Monat ab Zustellung des Schriftsatzes (Zugang beim Verfahrensbevollmächtigten der Beklagten am 24.03.2021) zur Beseitigung der Mängel, die durch die mangelhaften Befestigungspunkte der Solarhalter an der Dachhaut entstanden seien.
Die Klägerin zu 1 hat zunächst mit anwaltlichem Schriftsatz vom 04.11.2019 (Bl. 5 ff. der Akte LG) Klage auf Zahlung eines Vorschusses i.H.v. 140.630 € für den Abbau der Solaranlage erhoben, nunmehr mit anwaltlichem Schriftsatz vom 21.12.2022 (Bl. 463 der Akte LG) diesen Betrag als Schadensersatz geltend gemacht. Gegen das Versäumnisurteil des Landgerichts vom 27.07.2021 hat die Klägerin zu 1 mit Schriftsatz vom 10.08.2021 Einspruch erhoben und mit nachgelassenem Schriftsatz begründet. Zudem hat die Klägerin zu 1 mit weiterem Schriftsatz (Bl. 261-262 der Akte LG) hilfsweise die Feststellung der Verpflichtung beantragt, jegliche durch die Sachverständigen in dem OH-Verfahren festgestellten Mängel zu beseitigen. Mit weiterem Schriftsatz vom 06.04.2023 (Bl. 483 der Akte LG) hat der Verfahrensbevollmächtigte die Klage auf der Klägerseite erweitert mit den Klägern zu 2 und 3, die gleichlautende Anträge wie die Klägerin zu 2 stellen.
Die Beklagte hat mit anwaltlichem Schriftsatz vom 21.12.2021 (Bl. 277 d.A. LG) hinsichtlich der Mängel bei Beseitigung (Hilfsantrag zu 1) ein Anerkenntnis, allerdings Zug um Zug gegen Sanierung der Dachhaut, erklärt.
Die Kläger haben mit Schriftsatz vom 12.12.2023 (Bl. 545 ff. der Akte LG) einen umfangreichen Tatbestandsberichtigungsantrag gestellt, der insgesamt elf Punkte umfasst. Mit Beschluss vom 05.01.2024 (Bl. 560-561 der Akte LG) hat das Landgericht diesen zurückgewiesen.
Das Landgericht hat das Versäumnisurteil vom 27.07.2021 aufrechterhalten und die Beklagte unter Abweisung der Klage im Übrigen lediglich zur Beseitigung der im Hilfsantrag benannten Mängel Zug um Zug gegen Sanierung der Dachhaut verurteilt. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass die Kläger gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Schadensersatz aus dem Dachnutzungsvertrag haben. Nach § 2 sei die Beklagte verpflichtet, notwendige Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten an der PVA auszuführen. Für nachweislich vom Nutzer verursachte Schäden hafte der Nutzer und habe die notwendigen Reparaturen auszuführen. Ein Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz finde sich im Vertrag nicht. Für einen Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 3, 281 BGB fehle es an einer angemessenen Fristsetzung zur Leistung. Anhaltspunkte dafür, dass eine Fristsetzung entbehrlich sei, seien nicht ersichtlich. Das Landgericht sei überzeugt, dass derzeit eine Anlage nicht auf das alte Dach montiert werden könne. Dies stehe zur Überzeugung des Gerichts aufgrund des eingeholten Gutachtens des Sachverständigen („Name 04“) fest. Ursache für die Schäden an der Dachabdichtung sei die fehlende Eignung der vorhandenen Abdichtung der Kunststoffbahnen. Der weitere Hilfsantrag sei unzulässig. Die Leistungsklage gehe der Feststellungsklage vor.
Die Kläger fechten das Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens in einem unterschiedlichen Umfang an, wobei die Klägerin zu 1 sich lediglich hinsichtlich der Kostenverteilung gegen die erstinstanzliche Entscheidung wehrt, während die Kläger zu 2 und 3 die Entscheidung, soweit es sie betrifft, in vollem Umfang angreifen. Die Klägerin zu 1 ist der Ansicht, dass eine Entscheidung nach der Baumbach‘schen Formel zu treffen wäre, da eine Parteierweiterung vorliege. Es sei § 100 Abs. 1 ZPO zu beachten. Das Versäumnisurteil sei lediglich hinsichtlich der Klagabweisung, aber nicht hinsichtlich der Kostenfolge aufrechtzuerhalten. Unter Bezugnahme auf ihre Tatbestandsberichtigungsanträge führen die Kläger zu 2 und 3 aus, dass der Beklagten sowohl vorprozessual als auch prozessual eine Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt worden sei. Daher befände sie sich in Verzug. Zudem sei eine Fristsetzung auch entbehrlich gewesen. Es sei zudem falsch, dass die von ihnen geforderte Nachbesserung nur möglich sei, wenn sie selbst eine Dachsanierung vornähmen. Dies verkenne sowohl den Vertragsinhalt in Bezug auf die Pflichten der Beklagten als auch den Umstand, dass der Sachverständige („Name 01“) den gesamten Abbau der Photovoltaikanlage zur Behebung des Mangels für notwendig erachte. Dies betreffe nicht die Risikosphäre der Klägerseite. Zudem sei die Dachbeschichtung nicht geeignet gewesen, um dort eine Solaranlage aufzubauen. Die Schäden insgesamt seien auf die Errichtung der Anlage selbst zurückzuführen. Es ergebe sich aus dem Nutzungsvertrag, dass die Beklagte gemäß § 2 Z. 7 verpflichtet gewesen sei, die genutzte Sache auf ihre Kosten und für ihre Zwecke herzurichten. Die Beklagte habe somit eine Bestandsgarantie abgegeben, dass die gesamte Photovoltaikanlage den Bestimmungen und den DIN-Normen entspreche. Davon könne aber im Ergebnis sämtlicher Gutachten nicht ausgegangen werden. Hierzu führen die Kläger zu 2 und 3 noch weiter aus. Der Zahlungsantrag sei auch falsch verstanden worden. Es sei lediglich um den Rückbau der vertragswidrig errichteten Anlage nebst Beseitigung der durch ihre Installationen bei ihrem Betrieb gezeitigten Schäden, nicht jedoch um eine Neuinstallation gegangen. Dass die Kunststoffbahnabdichtung nicht geeignet gewesen sei, habe die Beklagtenseite zu vertreten. Auch der Hilfsantrag auf Feststellung sei vom Gericht zu Unrecht als unzulässig abgewiesen worden. Eine Auseinandersetzung mit der Vorschrift des § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB habe das Landgericht nicht vorgenommen. Auch bei einer Zug-um-Zug-Verurteilung sei eine Kostenteilung vorzunehmen. Zudem sei das Anerkenntnis auch nicht sofortig gewesen. Vielmehr sei die Beklagte schon mit dem Schreiben vom 29.08.2018 und dem Schriftsatz vom 23.03.2021 zur Beseitigung der Anlage und der Mängel aufgefordert worden. Die Rechtsverfolgung sei auch keineswegs rechtsmissbräuchlich. Die festgestellten Sachbeschädigungen seien auf die nicht vertragsgemäße Installation der Photovoltaikanlage zurückzuführen. Die Beseitigungspflicht erstrecke sich auch auf Beschädigungen der Dachhaut. Die Reparatur und Instandhaltungspflicht des Vermieters sei auf den Nutzer abgewälzt worden.
Die Klägerin zu 1) beantragt sinngemäß
unter Abänderung des am 24.11.2023 verkündeten Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) zum Aktenzeichen 11 O 388/19, das Versäumnisurteil vom 27.07.2021 hinsichtlich der Kostenentscheidung (Tenor zu 2) aufzuheben und den Tenor zu 4) für die gesamten Kosten des Rechtsstreits nach Kopfteilen gemäß § 100 ZPO unter Einbeziehung der Kosten des selbstständigen Beweisverfahrens zum Aktenzeichen 13 OH 10/17 als einheitliche Kostenentscheidung auszuweisen.
Die Kläger zu 2) und zu 3) beantragen sinngemäß, unter Abänderung des am 24.11.2023 verkündeten Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) zum Aktenzeichen 11 O 388/19 die Beklagte verurteilen,
a) an sie als Gesamtgläubiger einen Betrag in Höhe von 140.630,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. seit dem 18.09.2018 zu zahlen;
hilfsweise hierzu:
b) entsprechend den Feststellungen des Sachverständigen („Name 01“) im Gutachten vom 31.07.2018 im Verfahren vor dem Landgericht Frankfurt (Oder) zum Aktenzeichen 13 OH 10/17, bezogen auf die Solaranlage auf dem Hallendach der größten Halle auf dem Grundstück („Adresse 01“)in („Ort 01“),
aa) das Raster der Montageschienen der Unterkonstruktion, soweit es nicht Maße von maximal 1,00 × 1,25 m einhält, zurückzubauen und gemäß Anlage 5 Blatt 2 des Gutachtens neu zu befestigen,
bb) die Befestigung der Unterkonstruktion durch Winkel zu beseitigen und durch systemgerechte Montage entsprechend den Herstellervorgaben gemäß der Anlage 4 des Gutachtens neu zu befestigen,
cc) für die vorstehend beschriebene (b bb) fachgerechte Befestigung der Unterkonstruktion nicht mehr benötigte Solarhalter zu beseitigen und die hier durch entstandenen Schäden an der Dachhaut fachgerecht zu beseitigen,
dd) die festgestellten 23 losgerissen bzw. beschädigten Solarhalter zu beseitigen und die hier durch entstandenen Schäden an der Dachhaut fachgerecht zu beseitigen,
ee) jegliche weiteren nicht mehr fest mit der Dachhaut verbundenen oder beschädigten Solarhalter, auch im inneren Bereich der Unterkonstruktion, zu beseitigen und die dadurch entstehenden Schäden an der Dachhaut fachgerecht zu beseitigen oder sie, soweit sie für die fachgerechte Befestigung der Unterkonstruktion benötigt werden und unbeschädigt sind, systemgerecht gemäß Anlage 4 des Gutachtens abzudichten und zu befestigen;
hilfsweise hier zu:
c) es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, jegliche durch die entsprechend der Begutachtung des Sachverständigen („Name 01“) im Gutachten vom 31.07.2018 und des Sachverständigen („Name 05“) im Gutachten vom 20.11.2020, jeweils im Verfahren vor dem Landgericht Frankfurt (Oder) zum Aktenzeichen 13 OH 10/17, festgestellte nicht fachgerechte oder beschädigte Befestigung der Solaranlage entstandenen Schäden an der Dachhaut fachgerecht zu beseitigen.
2. unter Abänderung des am 24.11.2023 verkündeten Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) zum Aktenzeichen 11 O 388/19 das Versäumnisurteil vom 27.07.2021 hinsichtlich der Kostenentscheidung (Tenor zu 2) aufzuheben und, sofern die nach § 100 ZPO unter Einbeziehung der Kosten des selbstständigen Beweisverfahrens zum Aktenzeichen 13 OH 10/17 zu treffende einheitliche Kostenentscheidung nicht zu Lasten der Klägerin zu 1) ausfällt, die übrigen Kosten der Beklagten aufzuerlegen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens die landgerichtliche Entscheidung. Sie führt aus, dass die Klage rechtsmissbräuchlich erfolgt sei. Die Beklagte habe mehrfach den Klägern angeboten, die Beanstandungen an der Solaranlage zu beseitigen, soweit die Kläger dafür die Voraussetzungen schaffen würden. Die Beklagte sei nicht verpflichtet, die baulichen Maßnahmen zu beauftragen, wenn das darunter befindliche Dach altersbedingt wirtschaftlich verbraucht und instandsetzungsbedürftig sei. Die Kläger seien nicht berechtigt, ihre Pflicht aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB auf die Beklagte abwälzen. Das Dach sei vorher instand zu setzen. Es sei nicht zutreffend, dass die Dachbeschichtung für den Aufbau einer Solaranlage nicht geeignet gewesen sei. Keiner der Sachverständigen habe dies festgestellt. Vielmehr habe die Klägerin zu 1 nicht fachgerecht Dachluken auf dem Dach installieren lassen. Ebenso seien die Schweißarbeiten an der Dachpappe nicht fachgerecht erfolgt. Dies habe zu Undichtigkeiten geführt. Mit § 2 Z. 7 sei jedenfalls nicht gemeint, dass die Beklagte verpflichtet sei, die Dachhaut instand zu setzen. Die unverzügliche Durchführung notwendiger Reparaturen offenbare das widersprüchliche Verhalten der Kläger. Die Photovoltaikanlage sei auch keineswegs für den Wassereinbruch ursächlich. Die Befestigungspunkte der Photovoltaikanlage hätten nicht zu einer Dachundichtigkeit geführt. Dies ergebe sich auch nicht aus den Ausführungen der Sachverständigen. Eine Kausalität zwischen Wassereintritt und Solaranlage sei nicht gegeben.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Die Akte 13 OH 10/17 ist beigezogen worden und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung vor dem Senat.
II.
Die Berufung der Klägerin zu 1 ist unzulässig.
Die Klägerin zu 1 als Rechtsmittelführerin hat die Berufung ausdrücklich zum alleinigen Zweck eingelegt, mithilfe des Rechtsmittels eine Korrektur der Kostenentscheidung zu erreichen. Gemäß § 99 Abs. 1 ZPO ist die isolierte Anfechtung der Kostenentscheidung unzulässig, wenn nicht gegen die Entscheidung in der Hauptsache ein Rechtsmittel eingelegt wird. Die Beschwer darf grundsätzlich nicht allein in der Kostenlast begründet sein. Nur ausnahmsweise ist eine durch das Gericht getroffene Kostenentscheidung § 99 Abs. 2 ZPO analog anfechtbar, wenn diese im Prozessrecht keine Stütze findet und daher nicht hätte ergehen dürfen (vgl. insoweit OLG Saarbrücken, Saarbrücken, NJW-RR 2014, 767; OLG Brandenburg, FamRZ, 2007, 161), so. z.B. wenn im Rahmen eines vorgezogenen Teilurteils eine Kostentrennung ausgesprochen worden ist, obwohl nach dem Prinzip der Kosteneinheit darüber im Schlussurteil eine Entscheidung hätte getroffen werden müssen. Ein derartiger Ausnahmefall ist hier nicht gegeben. Zwar ist der Klägerin zu 1 zuzugeben, dass die Kostenentscheidung des Landgerichts im angegriffenen Urteil auch im Hinblick auf das erlassene Versäumnisurteil zweifelhaft ist. Die bloße Fehlerhaftigkeit einer an sich zulässigen und prozessual gebotenen Kostenentscheidung rechtfertigt aber keine Anfechtung gemäß § 99 Abs. 2 ZPO analog (BGH, NJW-RR 2015, 1405). Denn es war insgesamt mit der landgerichtlichen Entscheidung über die insoweit anfallenden Kosten in dieser Instanz abschließend zu befinden. Soweit die Klägerin zu 1 in ihrem Schriftsatz vom 12.02.2026 weiter ausführt, es reiche für eine isolierte Anfechtung eines Beteiligten aus, wenn einer anderer Beteiligter des Rechtsstreits auf derselben Seite ein Rechtsmittel einlegt, findet dies im Gesetz keine Stütze. Maßgeblich ist die jeweilige Beschwer desjenigen in der Hauptsache, der das Rechtsmittel eingelegt hat. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Kostentscheidung, soweit es die Klägerin zu 1 betrifft, eine über den Nachteil der Kostentragung hinausgehende Beschwer enthält. Vielmehr ist in solchen Fällen wie dem vorliegenden gemäß § 308 Abs. 2 ZPO ohne Bindung an einen Antrag über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden, also von Amts wegen die vorinstanzliche Kostenentscheidung abzuändern, auch wenn das Rechtsmittel keinen Erfolg hat oder ein Streitgenosse bereits ausgeschieden ist. Demgemäß wird das von der Klägerin zu 1 begehrte Ziel, eine Abänderung der erstinstanzlichen Kostenentscheidung – auch wenn nicht unbedingt mit dem erstrebten Ergebnis – zu erreichen, schon von Amts wegen herbeigeführt. Aufgrund der Beteiligung der Klägerin zu 1 im Berufungsverfahren ist ihr – zuletzt durch den Hinweisbeschluss des Senats vom 22.10.2025 – insofern hinreichend rechtliches Gehör gewährt worden.
Die Berufungen der Kläger zu 2 und 3 sind zulässig, aber überwiegend unbegründet. Lediglich hinsichtlich der Bekämpfung der Zug-um-Zug-Verurteilung hat das Rechtsmittel der Kläger zu 2 und 3 Erfolg.
Der hier zwischen den Parteien bestehende Dachnutzungsvertrag bestand ursprünglich zwischen der vorherigen Eigentümerin („FIRMA 01“) sowie der Beklagten. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB ist zunächst die Klägerin zu 1 in den Vertrag eingetreten und erst mit der Eigentumseintragung der Kläger zu 2 und 3 am 25.02.2016 sind diese gemäß § 566 BGB Vertragspartner der Beklagten geworden.
Bei dem Dachnutzungsvertrag handelt es sich nicht um einen Pachtvertrag im Sinne von § 581 BGB, sondern um einen Vertrag über die Anmietung der Dachflächen zum Zwecke des Betriebs einer Solaranlage. Bei der Überlassung eines Grundstücks zum Zwecke der Errichtung und des Betriebs einer Photovoltaikanlage kommt die Annahme einer Rechtsfrucht im Sinne des § 99 Abs. 2 BGB oder eines Falls der mittelbaren Fruchtziehung (§ 99 Abs. 3 BGB) nicht in Betracht. Aber auch § 99 Abs. 1 BGB greift nicht ein, weil es sich bei der Elektrizität, die mittels der vom Nutzungsberechtigten selbst zu errichtenden Photovoltaikanlage gewonnen werden soll, um keine unmittelbare Sachfrucht des Grundstücks im Sinne des § 99 Abs. 1 BGB handelt (vgl. nur BGH, Urt. v. 07.03.2018, Az: XII ZR 129/16, juris; m.w.N.).
Dass lediglich die Klägerin zu 1, die mit dem Eigentumsübergang am 25.02.2016 nicht mehr Vermieterin der Dachflächen war, und nicht die Kläger zu 2 und 3 Fristen zur Mängelbeseitigung gesetzt haben, ist unschädlich. Einer erfolglosen Fristsetzung zur Beseitigung der von ihnen behaupteten Mängel am Dach bedurfte es für die Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs nicht. Bei der Verpflichtung der Beklagten im Rahmen des Dachnutzungsvertrags nach § 2 Nr. 2, 3 und 8, die ihr überlassenen Dachflächen in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch nach Maßgabe von § 538 BGB entsprechenden Zustand zu halten, insbesondere diese Flächen und die übrigen Gebäudeteile aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schon während der Errichtung der Photovoltaikanlage schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann, handelt es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB, deren Verletzung allein nach den in § 280 Abs. 1 BGB geregelten Voraussetzungen eine Schadensersatzpflicht begründet (vgl. insoweit BGH, Urteil vom 27.06.2018, Az.: XII ZR 79/17, juris). Die Kläger haben mit der Geltendmachung einer Geldzahlung statt der Wiederherstellung die Leistung nach ihrer Wahl bestimmt.
Gleichwohl scheitert der geltend gemachte Anspruch der Kläger zu 2 und 3.
Zwar ist zwischen den Parteien (im Laufe des Prozesses) nach Einholung des Gutachtens des Sachverständigen („Name 01“) unstreitig, dass die errichtete Photovoltaikanlage mängelbehaftet ist, da sie nicht entsprechend den Herstellervorgaben auf dem Dach befestigt worden ist, und die Beklagte somit ihre vertragliche Pflicht aus § 3 (2. Gliederungspunkt) des Vertrages verletzt hat. Es handelt sich unter anderem um die nicht rastermäßige Verlegung der Solarpaneele sowie die einseitige Verschraubung auf dem Dach. Nach den Herstellervorgaben wären zwei Schrauben pro Befestigungseinheit erforderlich gewesen und das vorgegebene Raster einzuhalten. Jedoch sind die Kläger zu 2 und 3 für ihre Behauptung, dass die (mangelbehaftete) Photovoltaikanlage mit ihrer (fehlerhaften) Verschraubung und Verlegung den Wassereintritt in das Gebäude verursacht hat, beweisfällig geblieben. Die hierzu eingeholten Gutachten der Sachverständigen („Name 01“) und („Name 04“) sind unergiebig. Derartiges haben die Sachverständigen nicht feststellen können. Der Sachverständige („Name 01“) hat in seinem Gutachten vom 31.07.2018 (Seite 20) ausgeführt, dass die größten Wasserflecken sich im Bereich unter den Abflussrohren befänden, die aufgrund der Wasserflussspuren auf Undichtigkeiten im Bereich der Gullieinläufe zurückzuführen seien. Es sei nicht nachweisbar, dass die nicht den Vorgaben des Solarhalteherstellers entsprechende Anwendung die Undichtigkeit herbeigeführt habe. Dass eine Undichtigkeit aufgrund fehlerhaft angebrachter Solarhalter möglich sein könnte, wie der Sachverständige ausführt, reicht jedenfalls zur Überzeugung des Senats für die Annahme der Ursächlichkeit der Solaranlage für die Undichtigkeit nicht aus, zumal der Sachständige klar eine andere von ihm festgestellte Ursache benennt. Der Sachverständige („Name 04“) hat in seinem Gutachten vom 02.11.2022 (Bl. 426-427 d.A. LG) einen erhöhten Sanierungsbedarf am Dach wegen der zahlreichen Mängel festgestellt, jedoch lässt sich den Ausführungen nicht entnehmen, dass Ursache hierfür die errichtete Solaranlage ist. Dass die allgemeine Nutzungsdauer bei einem mit einer Solaranlage bebauten Dach kürzer ist, unterfällt – wie die Beklagte zutreffend ausführt – dem allgemeinen Verpächterrisiko. Der Sachverständige („Name 04“) hat hierzu nachvollziehbar angegeben, dass bei einem genutzten Dach die Dachabdichtung durch die Montage der zusätzlichen aufbauten, Auflasten, Wartung, Pflege und Instandhaltung der auf dem Dach aufgebrachten Aufbauten einer im Vergleich zu einer ungenutzten Dachfläche wesentlich höheren mechanischen Beanspruchung unterliegt.
Weitere Anhaltspunkte für eine Verpflichtung der Beklagten zur Beseitigung der Undichtigkeiten sind von den Klägern zu 2 und 3 weder dargetan noch sonst ersichtlich. Entgegen der Auffassung der Kläger zu 2 und 3 fehlt es an einer Pflicht der Beklagten, das Dach so herzurichten, dass es für den Aufbau einer Solaranlage geeignet ist, insbesondere die nach den Feststellungen des Sachverständigen („Name 04“) nicht für eine Solaranlage geeigneten und im Übrigen teilweise fehlerhaft aufgebrachten Kunststoffbahnen auf dem Dach zu ersetzen. Die Kläger zu 2 und 3 übersehen, dass sie und nicht die Beklagte gemäß § 535 Abs. 1 S. 1 BGB den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren haben. Der Vertragszweck ist unstreitig die Überlassung der Dachfläche zum Zwecke der Installation und des Betriebes einer Photovoltaikanlage. Demgemäß ist die Vermieterseite auch verpflichtet, die Mietsache so dem Mieter zur Verfügung zu stellen, dass er die Mietsache für seine Zwecke nutzen kann. Soweit die Kläger zu 2 und 3 in diesem Zusammenhang meinen, dass ihre Hauptpflicht dahingehend abbedungen worden ist, dass die Beklagte die Kunststoffbahnen so herzurichten hat, dass sie für die Dachnutzung geeignet ist, können sie weder aus den Umständen noch aus dem Vertrag selbst etwas Günstiges herleiten. Insbesondere können sich die Kläger zu 2 und 3 nicht auf § 2 Nr. 7 des Nutzungsvertrages berufen. Zwar heißt es dort wörtlich, dass der Nutzer die genutzte Sache auf seine Kosten und für seine Zwecke herzurichten hat. Damit sind allerdings nur die Arbeiten gemeint, die mit der Errichtung der Photovoltaikanlage einhergehen, nicht aber die Gewährung des Gebrauchs für den Vertragszweck. Dies ergibt sich aus den weiteren Regelungen des Vertrags. In § 1 Nr. 2 wird lediglich dem Nutzer gestattet, alle Arbeiten zu unternehmen, die mit der eigentlichen Errichtung der Photovoltaikanlage in Zusammenhang stehen. Dass die Beklagte als Mieterin auch die Kunststoffbahnen auszutauschen oder das Dach zu sanieren hat, lässt sich aus dieser Regelung nicht ableiten. Auch aus der Regelung in § 8 Nr. 4 des Vertrages können die Kläger zu 2 und 3 nichts Günstiges herleiten, wonach der Nutzer bestätigt, die Dachflächen begutachtet hat und die Dachfläche in einem für die zu installierende Photovoltaikanlage in einem angemessenen Zustand befindet. Eine Übernahme der Vermieterpflichten ist damit jedenfalls nicht verbunden. Allenfalls dürfte es sich um eine vertraglich vereinbarte Beweislastumkehr handeln. Es ergibt sich nämlich aus § 2 Nr. 11, dass die Kläger zu 2 und 3 als Vermieter weiterhin zur Instandhaltung und Instandsetzung und zur Durchführung der Reparaturarbeiten verpflichtet sind. Hier heißt es ausdrücklich, dass sie derartige Arbeiten nur dann vornehmen sollen, wenn diese notwendig werden. Für den Fall der Reparaturarbeiten tragen nach dieser vertraglichen Bestimmung allerdings die Eigentümer, also die Kläger zu 2 und 3, die entstehenden Kosten. Auch hinsichtlich der Kosten für den Abbau der Anlage bei Dachreparatur haben die Parteien in § 11 geregelt, dass die Kläger zu 2 und 3 die Kosten hierfür tragen. Zudem ergibt sich auch aus den weiteren Umständen im Zusammenhang mit dem Abschluss des Nutzungsvertrages, dass eine Überbürdung der Verpflichtung nicht stattgefunden hat. Es war vielmehr die ursprüngliche Eigentümerin („FIRMA 01“), die ein Gutachten (allerdings nur zur Statik) in Auftrag gegeben hat, um die Nutzungsmöglichkeit des Daches zum Zwecke der Errichtung einer Photovoltaikanlage zu prüfen.
Ein Anspruch der Kläger auf Schadensersatz ergibt sich nicht wegen der behaupteten übermäßigen Belastung des Daches durch die errichtete Solaranlage und seiner damit einhergehenden Undichtigkeit. Die Statik des Hallendaches war nach den nicht weiter angegriffenen Ausführungen des Sachverständigen Dr. („Name 05“) in seinem Gutachten vom 20.11.2020 (Bl. 340, Bd. II, 13 OH 10/17, LG FF) geeignet, die Solaranlage der Beklagten ohne weiteres zu tragen.
Auch der von den Klägern zu 2 und 3 geltend gemachte Schaden in Höhe von 140.630,– € netto nur für den Abbau der Solaranlage (Bl.. 50-51 d.A. LG) unbeschadet der Berechnung des Sachverständigen („Name 01“), der lediglich Kosten in Höhe von 45.000,- € für den Auf- und Abbau errechnet hat (Anhörung des SV, Protokoll der öffentlichen Verhandlung vom 14.01.2019, Bl. 223, Bd. I, 13 OH 10/17, LG FF), dürfte – auch wenn es hierauf nicht mehr ankommt – nicht schlüssig sein. Gemäß § 249 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 S. 1 BGB ist schon sehr fraglich, ob hier das Kriterium der Erforderlichkeit erfüllt ist. Die Kläger verlangen nämlich den Betrag zum vollständigen Abbau der Solaranlage, was gemäß § § 11 des Nutzungsvertrages in ihre Sphäre fällt und zudem nach den Ausführungen des Sachverständigen („Name 04“) in seinem Gutachten, der eine abschnittsweise Sanierung des Daches unter gleichzeitiger Aufrechterhaltung des zumindest teilweisen Betriebs der Solaranlage für möglich hält (Bl. 428 d.A. LG) Der bloße Abbau dürfte zudem nicht die von ihnen beanstandeten Undichtigkeitsmängel beseitigen. Eine dauerhafte Beseitigung der Anlage können die Kläger zu 2 und 3 nicht verlangen.
Ebenso wenig ergibt sich im vorliegenden Fall ein Schadensersatzanspruch der Kläger zu 2 und 3 aus § 823 Abs. 1 BGB. Zwar ist anerkannt, dass bei Beschädigung von Sachen, jedenfalls soweit sie nicht unmittelbarer Leistungsgegenstand sind, vertragliche und deliktische Ersatzansprüche nebeneinander bestehen können. Insoweit gelten für das Mietrecht keine Besonderheiten (BGH, Urt. v. 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17, juris). Jedoch ändert dies nichts an dem Umstand, dass die Kläger zu 2 und 3 für ihre Behauptung, dass die Solaranlage die Undichtigkeiten verursacht hat, beweisfällig geblieben sind.
Soweit sich die Kläger zu 2 und 3 gegen ihre Zug-um-Verurteilung hinsichtlich der Beseitigung der von der Beklagten aufgrund des Anerkenntnisses unstreitig gestellten Mängel wenden, soweit sie von dem Hilfsantrag, der im Übrigen nicht mehr Gegenstand des Berufungsverfahrens ist, erfasst sind, ist ihre Berufung in der Sache erfolgreich. Die Zug-um-Zug-Verurteilung war unbegründet. Auch wenn schon gewichtige Gründe gegen die Bestimmtheit der Gegenleistung sprechen, da diese mit der Formulierung „Sanierung des Daches“ zu weit gefasst sein könnte, ist sie auch bei wohlwollender Auslegung unbegründet. Die von der Beklagten verlangten Arbeiten sind von einer derartigen Gegenleistung nicht abhängig. Zwar hat der Sachverständige („Name 04“) festgestellt, dass das Dach sanierungsbedürftig ist, jedoch kann seinen gutachterlichen Äußerungen nicht entnommen werden, dass für die Durchführung dieser Arbeiten die Sanierung, auch wenn sie wirtschaftlich sinnvoll und vor allem im Interesse der Kläger zu 2 und 3 sein dürfte, erforderlich ist. Es ist nicht erkennbar und auch nicht von der Beklagten dargetan, dass der Betrieb der Solaranlage aufgrund der Mängel am Dach in irgendeiner Weise beeinträchtigt ist. Dass das Dach in Zukunft einstürzen wird, ist ebenfalls nicht gegeben. Vielmehr hat der mittlerweile eingetretene Zeitablauf mit Ausnahme der Feuchtigkeitsschäden keinerlei weitere Beeinträchtigungen aufgezeigt. Demgemäß ist auch nicht erkennbar, dass die Beklagte insofern einen Gegenanspruch geltend machen kann.
Über den weiteren Hilfsantrag war im Hinblick auf den zuerst gestellten Hilfsantrag nicht mehr zu befinden.
Die Revision war nicht zuzulassen, da ihre Voraussetzungen nicht vorlagen.
Bei der Bemessung des Streitwerts hat der Senat von seiner Abänderungsbefugnis Gebrauch gemacht und neben dem Zahlbetrag für den Antrag zu 1b hinsichtlich der zu erbringenden Arbeiten einen Betrag von 45.000,- € in Ansatz gebracht. Der Wert der Zug-um-Zug-Leistung hat bei der Streitwertbemessung, soweit es die erste Instanz betrifft, unberücksichtigt zu bleiben (vergl. BGH, Beschl. v. 01.07.2021, Az.: III ZR 253/20, juris). Der weitere Hilfsantrag war im Rahmen der Streitwertbemessung nicht zu berücksichtigen. Soweit es das Berufungsverfahren betrifft, ist eine andere Betrachtungsweise heranzuziehen. Das Interesse einer Partei an der Beseitigung einer mit einer Teilabweisung ihres Klageziels auf uneingeschränkte Verurteilung verbundenen Zug-umZug-Verurteilung, also hier das Interesse der Kläger zu 2 und 3, bemisst sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten, wobei grundsätzlich auf den Wert der zu erbringenden Gegenleistung abzustellen ist (vgl. BGH, Beschl. v. 08.05.2007 – VIII ZR 133/06, Beschl. v. 06.07.2010, Az.: XI ZB 40/09, beide juris); gleichwohl ist die Beschwer durch den Wert des Klageanspruchs nach oben begrenzt (vgl. BGH, Beschl. v. 07.04.2009, Az.: VIII ZB 94/08, juris). Mithin verbleibt es bei dem schon erstinstanzlich ermittelten Wert. Den Wert der Beschwer der Klägerin zu 1 hat der Senat in Ermangelung anderer Anhaltspunkte auf 5.000,- € festgesetzt.