Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluss vom 19.03.2026 – 18 W 1/25

Die Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Landgerichts Neuruppin vom 25.11.2024 – 8 O 4/22 – in der Fassung des Beschlusses vom 11.11.2025 wird zurückgewiesen.

Auf die Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des Landgerichts Neuruppin vom 11.11.2025 – Az. 8 O 4/22 – abgeändert und der Streitwert für das Verfahren auf einen Gebührenwert bis 700.000 festgesetzt.

I.

Die Antragsteller wandten sich gegen die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts durch die Antragsgegnerin.

Der Antragsteller zu 2. erwarb mit notariellem Vertrag vom 08.07.2022 (Urkverz.-Nr. C 491/2022 des Notars Dr. … (Vorname01) (Name01) in Berlin) vom Antragsteller zu 1. das im Grundbuch von … (Ort01), Blatt 652 unter der lfd. Nr. 1 eingetragene Flurstück 13/7 der Flur 5 mit einer Größe von 5.626 qm. Der Kaufpreis betrug nach § 3.1 des Vertrages 2.081.620 €, ausgehend von einem Quadratmeterpreis von 370 €.

In § 4.2 des Vertrages ist festgestellt, dass die Antragsgegnerin den Bau einer Tramlinie plane und davon auszugehen sei, dass sie ein Vorkaufsrecht ausüben werde. Für diesen Fall vereinbarten die Vertragsparteien in § 4.3., dass beiden hinsichtlich der betroffenen Vorkaufsteilfläche („Tramfläche“) ein Recht zum Rücktritt vom Vertrag zusteht, bei dessen Ausübung die Eigentumsverschaffungspflicht des Verkäufers für die Tramfläche erlischt, der Kaufpreis sich aber nicht vermindert. Weiter vereinbarten sie, dass der Antragsteller zu 1. dem Antragsteller zu 2. bereits mit Abschluss des Kaufvertrages seine etwaigen Ansprüche gegen die Antragsgegnerin aus und im Zusammenhang mit der Vorkaufsrechtsausübung abtritt, insbesondere den Kaufpreisanspruch.

Die Antragsgegnerin übte ein gemeindliches Vorkaufsrecht mit Bescheid vom 11.10.2022 bezüglich einer Teilfläche des kaufvertragsgegenständlichen Grundstückes von ca. 1.790 qm aus. Zugleich bestimmte sie in Ziff. 2 des Bescheides den Kaufpreis für den Erwerb auf 4.200 €. Dagegen richtete sich der Antrag auf gerichtliche Entscheidung, mit dem die Antragsteller die Aufhebung des Bescheids, hilfsweise die Aufhebung der abweichenden Bestimmung des Kaufpreises und die Verurteilung der Antragsgegnerin zur Zahlung eines Kaufpreises von 662.300 € nebst Zinsen ab dem 11.10.2022 begehrt haben. Nachdem die Antragsgegnerin den angefochtenen Bescheid aufgehoben hat, haben die Beteiligten den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Landgericht hat durch Beschluss vom 25.11.2024 der Antragsgegnerin die Kosten des Verfahrens auferlegt und den Streitwert – nach der Differenz zwischen dem auf die vom Vorkaufsrecht betroffene Teilfläche entfallenden Kaufpreis von 662.300 € und dem von der Antragsgegnerin bestimmten Preis von 4.200 € – auf 658.100 € festgesetzt. Gegen die Festsetzung hat die Antragsgegnerin am 17.01.2025 Beschwerde eingelegt. Sie hat die Herabsetzung des Streitwertes auf 4.200 € beantragt und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass sich die Ausübung des Vorkaufsrechtes für den Antragsteller zu 1. wegen des in Ziffern 4.2 ff. des Kaufvertrags geregelten Rücktrittsrechtes als wirtschaftlich neutral darstelle und das vom Antragsteller zu 2. mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung verfolgte Interesse nach dem ermittelten Verkehrswert von 4.200 € zu bemessen sei.

Durch Beschluss vom 11.11.2025 hat das Landgericht der Beschwerde teilweise abgeholfen und den Streitwert auf 165.575 € festgesetzt. Es hat gemeint, in Fallgestaltungen der vorliegenden Art sei das Interesse des Käufers grundsätzlich darauf gerichtet, die Verfügungsgewalt über das Grundstück zu erhalten; dieser Wert sei – korrespondierend mit der Regelung in Nr. 9.6.1. des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (2013) – in der Regel mit 25 % des Kaufpreises zu bewerten. Die interne Wertermittlung der Antragsgegnerin sei hingegen aufgrund der hiergegen erhobenen berechtigten Einwände nicht maßgebend. Eine Addition des Wertes des nach § 52 Abs. 2 GKG mit 5.000 € zu bemessenden Interesses des Antragstellers zu 1) finde wegen der Einheitlichkeit des Begehrens beider Antragsteller nicht statt.

Der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller hat gegen den Teilabhilfebeschluss vom 11.11.2025 mit Schriftsatz vom 08.12.2025 seinerseits Beschwerde eingelegt. Er ist der Ansicht, dass die in Nr. 9.6.1. des Streitwertkatalogs 2013 vorgesehene Bemessung des Wertes nach einem Bruchteil des Kaufpreises üblicherweise den Zweck habe, das Interesse des Käufers am Besitz der Fläche zu erfassen; aufgrund der vertraglichen Vereinbarung der Antragsteller sei sein Interesse an der Aufhebung des Bescheids aber höher zu bewerten, weil der Käufer den Kaufpreis ungeachtet der Ausübung des Vorkaufsrechts in voller Höhe habe entrichten müssen und auf die Geltendmachung von Ansprüchen gegen die Antragsgegnerin beschränkt sei.

II.

Die gemäß § 68 Abs. 1 GKG zulässige Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Landgerichts Neuruppin vom 25.11.2024 ist, soweit ihr nicht abgeholfen worden ist, unbegründet.

Auf die vom Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller mit dem Ziel der Erhöhung des Streitwertes gemäß § 32 Abs. 2 RVG gegen den Teilabhilfebeschluss vom 11.11.2025 zulässig eingelegte Beschwerde ist der Wert – entsprechend der landgerichtlichen Entscheidung vom 25.11.2024 – auf 658.100 € festzusetzen.

Maßgeblich für die nach § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO zu bestimmende Festsetzung des Streitwertes bei einer Klage auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens des Vorkaufsrechts oder einer gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts gerichteten Klage ist der Verkehrswert des Grundstücks, von dem nach den Umständen des Einzelfalls ein Abschlag vorgenommen werden kann (für die Löschung eines Vorkaufsrechts: BGH, Beschluss vom 08.03.2018 - V ZR 238/17, MDR 2018, 1077; Beschluss vom 20.02.1957 - V ZR 125/55, JurBüro 1957, S. 224 (225)).

Die Höhe des Verkehrswertes nimmt der Senat hier mit dem zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis an, da keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass dieser dem am Markt erzielbaren Preis nicht entspricht. Dabei sind die Kaufvertragsparteien von Bauerwartungsland ausgegangen, was sich nach ihrem unstreitig gebliebenen Vortrag (Bl. 61 LG) daraus ergibt, dass die Flächen im Flächennutzungsplan als Bauflächen dargestellt sind. Mit dieser Darstellung ist die Chance gegeben, dass die Fläche künftig Bauland wird (Kleiber, § 3 ImmoWertV Rn. 148; Zimmermann, § 5 ImmoWertV Rn. 88). Die Bewertung am Markt hängt von einer Schätzung der Entwicklung eines Bebauungsplans auf der Grundlage der Darstellung, der Entwicklungszeit und den zu erwartenden Entwicklungskosten ab, die der Markt mit einem Prozentsatz des Wertes von Bauland bestimmt. Die von der Antragsgegnerin durch die eigene Kommunale Bewertungsstelle erstellte gutachterliche Einschätzung in Orientierung an den Kaufpreisen für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen wird dieser Planungssituation nicht gerecht.

Ein Abschlag für die Bewertung des maßgeblichen Interesses der Antragsteller an der Aufhebung des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nicht sachgerecht. Der Antragsteller zu 2. ist verpflichtet, den vertraglich vereinbarten Kaufpreis unabhängig von der Ausübung des Vorkaufsrechts zu entrichten. Ihm steht infolge der Abtretung lediglich der Kaufpreisanspruch zu, der infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts gegen die Antragsgegnerin begründet wird. Die Differenz zwischen dem auf die betreffende Fläche entfallenden Teil des von ihm gezahlten Kaufpreises in Höhe von 662.300 € (= 1.790 qm x 370 €/qm) und dem von der Antragsgegnerin bei Ausübung des Vorkaufsrechts bestimmten Kaufpreis in Höhe von 4.200 € stellt die Beschwer des Käufers dar, die sich infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts ergibt und auf deren Beseitigung der Antrag auf gerichtliche Entscheidung zielt.

Die Bemessung des Streitwertes in Orientierung am Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (2025) führt zu keinem abweichenden Ergebnis, da die einleitende Anmerkung zu Ziffer 9. des Streitwertkatalogs vorsieht, dass abweichende Werte nach dem geschätzten wirtschaftlichen Interesse festgesetzt werden können, wenn die in den Ziffern 9.1. ff. des Katalogs vorgesehenen Werte die Bedeutung der Genehmigung, des Vorbescheids oder der Anfechtung einer belastenden Maßnahme für den Kläger nicht angemessen erfassen. Die Bedeutung der Ausübung des Vorkaufsrechts ist für den Antragsteller zu 2. wegen der für ihn geltenden vertraglichen Vereinbarungen im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts erhöht und wird mit der in Ziffer 9.1.6 vorgesehenen Bemessung nach einem Viertel des Kaufpreises nicht angemessen erfasst. Sie entspricht infolge der vertraglichen Konstellation hier dem üblicherweise beim Verkäufer vorhandenen Interesse an der Beseitigung des angefochtenen Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts, die nach Ziffer 9.6.2 des Streitwertkatalogs mit der Kaufpreisdifferenz zu bemessen ist.

Das Verfahren ist gerichtsgebührenfrei; Auslagen werden nicht erstattet, § 68 Abs. 3 GKG, § 33 Abs. 8 RVG.