Verwaltungsgericht Cottbus Urteil vom 13.12.2012 – VG 3 K 906/11

Die Beklagte wird verpflichtet, unter Aufhebung des Bescheides vom 24. Oktober 2011 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 25. November 2011 dem Kläger die begehrte sanierungsrechtliche Genehmigung zu dem Grundstückskaufvertrag vom 23. August 2011, Urkunden-Nr. 1447/2011 der Notarin Graefling, zu erteilen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Kläger ist Eigentümer eines unsanierten Gebäudes in der H.Str. in der Stadt B. sowie weiterer Grundstücke im Landkreis Elbe-Elster.

Nach dem Vertrag vom 23. August 2011, Urkundennummer 1447/2011 der Notarin Graefling, ist er Käufer des im Grundbuch von Mühlberg, Blatt 1680 eingetragenen Grundstücks in der H.Str. in B., Gemarkung M., Flur 2, Flurstück 508. In dem Vertrag wurde ein Kaufpreis von 2.500,- Euro vereinbart. Das Grundstück ist mit einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude aus der Gründerzeit bebaut.

Unter dem 27. Mai 1993 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Mühlberg für den Bereich der Stadt Mühlberg die Durchführung vorbereitender Untersuchungen nach § 141 Abs. 3 BauGB. Das Architektur- und Stadtplanungsbüro Schwarzbach Dresden legte mit Stand März 1994 den Bericht „Stadt Mühlberg Innenstadt Vorbereitende Untersuchungen nach BauGB“ vor. Als Sanierungsnotwendigkeit wurde in der Textziffer 7.1. der genannten Untersuchungen der Erhalt der wertvollen, städtebaulichen und hochbaulichen Substanz benannt. Auch wurde wegen des schlechten Bau- und Ausstattungszustands auf einen dringenden Sanierungsbedarf verwiesen. Nach der Textziffer 7.2. III. des Berichts wurden als Ziele der städtebaulichen Sanierung die Sicherung und der Erhalt der baulichen Substanz durch umfassende Instandsetzung und Modernisierung benannt.

Im Plan zum Neuordnungskonzept wurde das Grundstück H.Str. mit dem Ziel „Bestand, Erhaltung bzw. Sanierung“ markiert. Im Maßnahmeplan wurde es mit dem Zeichen für durchgehende Modernisierung, umfassende Instandsetzung oder Ersatzneubau versehen.

Unter dem 29. September 1994 beschloss die Stadtverordnetenversammlung Mühlberg die „Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Mühlberg/Innenstadt“. Das Grundstück H.Str. liegt im Geltungsbereich der Satzung.

§ 3 der Satzung lautet: „Inkrafttreten: Aufgrund § 143 Abs. 2 BauGB wird diese Satzung mit ihrer Bekanntmachung rechtsverbindlich. Das Amt Mühlberg wird beauftragt, für die Sanierungssatzung die Genehmigung nach § 246 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB zu beantragen.“

Teil der Verwaltungsvorgänge des Beklagten ist das Amtliche Mitteilungsblatt des Amtes B. vom 23. November 1994. Darin findet sich auf Blatt 6 die Bekanntmachung der Genehmigung gemäß § 246 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB zu der von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Mühlberg am 29. September 1994 beschlossenen Sanierungssatzung. Die danach bekannt gemachte Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Mühlberg-Innenstadt weist auf den Beschluss der Stadtverordnetenversammlung Mühlberg in der Sitzung vom 28. April 1994 hin. § 3 Inkrafttreten lautet: „Aufgrund § 143 Abs. 2 BauGB wird diese Satzung mit ihrer Bekanntmachung rechtsverbindlich. Das Amt Mühlberg, für die Stadt M., wird beauftragt, für die Sanierungssatzung die Genehmigung nach § 246 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB zu beantragen.

Unter dem 19. Januar 2001 ordnete die Amtsdirektorin die Bekanntmachung der vorstehenden Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes an. Die amtliche Bekanntmachung der Satzung erfolgte im Amtsblatt des Amtes B. vom 31. Januar 2001. Unter der Überschrift „Amtliche Bekanntmachung“ heißt es: „Die Sanierungssatzung wurde mit Verfügung des Landesamtes für Bauen, Bautechnik und Wohnen gemäß § 246 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB in Verbindung mit § 143 Abs. 1 BauGB mit Datum vom 20. Oktober 1994, ohne Aktenzeichen genehmigt. Die Erteilung der Genehmigung wird hiermit bekannt gemacht. … Mit dieser Bekanntmachung tritt die Sanierungssatzung rückwirkend ab dem 23. November 1994 in Kraft.“ § 3 der veröffentlichten Sanierungssatzung lautet: „Aufgrund § 215 Abs. 3 Satz 2 BauGB tritt diese Satzung rückwirkend zum 23. November 1994 in Kraft. Das Amt Mühlberg, für die Stadt M., wird beauftragt, für die Sanierungssatzung die Genehmigung nach § 246 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB zu beantragen.“

Unter dem 23. August 2011 teilte die Notarin Graefling der Beklagten den Abschluss des Kaufvertrages - UR-Nr. 1447/2011 - mit und bat um die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung. Unter dem 15. September 2011 beantragte die Beklagte eine Fristverlängerung von drei Monaten gemäß § 145 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz BauGB i.V.m. § 22 Abs. 5 Satz 3 BauGB.

Mit Bescheid vom 24. Oktober 2011 teilte die Beklagte der Notarin mit, dass die sanierungsrechtliche Genehmigung nicht erteilt werden könne. Zur Begründung führte sie aus, die Genehmigung sei nach § 145 BauGB zu versagen, da das Vorhaben die Durchführung der Sanierung objektiv unmöglich mache und den Zielen des örtlichen Sanierungsprozesses zuwiderlaufe. Eine Übereinstimmung der Absichten des Käufers mit den Mühlberger Sanierungszielen sei nicht feststellbar. Der Kläger sei bereits seit 2007 in M. Eigentümer eines im Sanierungsgebiet belegenen leerstehenden markanten Eckgebäudes (…straße). Dort führe er trotz angebotener und nachweisbarer Hilfestellung eine Sanierung bzw. Instandsetzung nicht durch. Auch in anderen Städten des Landkreises besitze er Objekte, die einen städtebaulichen Missstand darstellten. In einer Anhörung habe er geäußert, dass er beabsichtige, im Erdgeschoss einen Imbiss zu installieren und im Hofbereich Photovoltaikanlagen aufzustellen gedenke. Hiernach solle eine „häppchenweise“ Sanierung erfolgen. Ein Finanzierungskonzept liege nicht vor. Auch könne er sich einen Planer zur Erstellung eines etwaigen Konzepts nicht leisten, welches er wiederum benötige, um einen Kredit von der Bank zu bekommen. Der Bitte, ein Nutzungs- und Finanzierungskonzept vorzulegen, sei er nicht nachgekommen.

Den am 7. November 2011 dagegen eingelegten Widerspruch wies die Beklagte mit Bescheid vom 25. November 2011 zurück. Darin führte sie aus, die Genehmigungspflicht nach §§ 144, 145 BauGB diene dazu, Planung und Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen gegen Störungen oder Schädigung zu schützen. Zur Prüfung des Schutzes des Sanierungsverfahrens habe sie ein dokumentiertes Prüfungsverfahren eingeleitet. Zu den Zielen des Sanierungsprozesses in der Stadt B. zählten vor allem der Erhalt und die Sanierung historischer Bausubstanz zur Bewahrung der historischen Altstadtbildtypik. Neben der Gestaltung des öffentlichen Raumes besitze die Aufwertung von wichtigen Schlüsselobjekten (vor allem Hochbauten, Einzeldenkmale) und die Beseitigung von städtebaulichen Missständen (unter anderem leerstehende, brachgefallene Gebäude) herausragende Bedeutung. Trotz entsprechender Bitte habe der Kläger keinerlei schriftliche Angaben zu einem Nutzungs- und Finanzierungskonzept hinsichtlich der Sanierung des Objektes vorgelegt. Danach fehle es an Anhaltspunkten für eine Übereinstimmung mit den definierten Sanierungszielen. Eine Erschwerung und Störung bei der Durchführung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme sei ableitbar.

Der Kläger hat am 3. Dezember 2011 Klage erhoben. Er trägt vor, die Begründung in den angegriffenen Bescheiden sei fehlerhaft. Die Objekte in der …straße und der H.Str. seien noch in Ordnung. Er habe in den Jahren 2009 und 2010 mit der Sanierung der Gebäude angefangen. Allerdings seien Handwerker kaum zu finden und unbezahlbar. Auch sei der Kredit durch die betreffende Bank abgelehnt worden. Zudem erhebe die Beklagte Grundsteuern, obwohl sie Kenntnis darüber habe, dass die Objekte nicht bewohnt seien. Schließlich benenne sie keine Versagungsgründe. Die Frist für einen Eigenerwerb sei abgelaufen.

Der Kläger beantragt,

festzustellen, dass der Kaufvertrag vom 23. August 2011, Urkunden-Nr. 1447/2011 der Notarin Graefling einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nicht bedarf,

hilfsweise die Beklagte zu verpflichten, ihm die beantragte sanierungsrechtliche Genehmigung zu dem genannten Kaufvertrag zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor, bei dem streitgegenständlichen Objekt handele es sich um ein den Straßenzug sehr massiv prägendes Einzeldenkmal. Dieses werde seit längerem weder für Wohn- noch zu gewerblichen Zwecken genutzt und sei stark sanierungsbedürftig. Es stelle einen städtebaulichen Missstand dar. Eine Übereinstimmung der Absichten des Klägers mit den Sanierungszielen der Stadt B. gemäß der vorbereitenden Untersuchungen und den fachlich fundierten und mit den zuständigen Denkmalbehörden fortgeschriebenen Zielstellungen des Sanierungsverfahrens habe nicht festgestellt werden können. Hierfür spreche auch, dass der Kläger, welcher bereits seit 2007 in der Stadt B. Eigentümer eines im Sanierungsgebiet belegenden leerstehenden, unsanierten Gebäudes sei, trotz angebotener und nachweisbarer Hilfestellung keinerlei Sanierung bzw. Instandsetzung durchgeführt habe. Die von dem Kläger im Rahmen eines Gespräches vorgestellten baulichen Aktivitäten (Imbiss im Erdgeschoss, Photovoltaikanlage im Hof) seien nicht sicher; ein Finanzierungskonzept sowie ein grobes Planungskonzept lägen insoweit nicht vor. Von daher habe eine Überprüfung der Absichten des Klägers mit den Zielen des Sanierungsprozesses im Stadtgebiet (Erhalt und Sanierung historischer Bausubstanz zur Bewahrung der historischen Altstadtbildtypik) nicht stattfinden können. Mithin sei eine Erschwerung bzw. Störung bei der Durchführung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme zu befürchten. Es sei nicht zu erwarten, dass der Kläger eine Sanierung des Objektes im Sinne der Sanierungsziele durchführen werde. Schließlich müsse eingestellt werden, dass mit Blick auf den Antrag des Klägers zur Bewilligung von Prozesskostenhilfe er als vermögenslos und damit wirtschaftlich nicht in der Lage sei, ein angemessenes Sanierungskonzept umzusetzen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten, die jeweils zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden sind, Bezug genommen.

Der Feststellungsantrag des Klägers ist unbegründet.

Die in dem Amtsblatt für das Amt B. vom 31. Januar 2001 erneut bekannt gemachte Genehmigung der Sanierungssatzung sowie Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Mühlberg-Innenstadt vom 29. September 1994 ist nicht nichtig. Insoweit ist zunächst einzustellen, dass weder vorgetragen noch anderweitig ersichtlich ist, dass innerhalb der Jahresfrist, vgl. § 141 Abs. 3 i.V.m. § 3 Abs. 4 Brandenburgische Kommunalverfassung, (Verfahrens-) Fehler geltend gemacht worden wären. Auch liegt ein Ausfertigungsmangel nicht vor. Zwar wurde die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Mühlberg-Innenstadt unter dem 19. Januar 2001 von der Bürgermeisterin wie dem Amtsdirektor erneut ausgefertigt und enthält eine vom ursprünglichen Satzungstext abweichende Regelung über das Inkrafttreten. Jedoch vermag dies einen Ausfertigungsmangel nicht zu begründen. Die Regelung über das Inkrafttreten ist nicht als Bestandteil des Satzungsbeschlusses anzusehen. Insoweit ist anerkannt, dass es bundesrechtlich nicht geboten ist, dass über die Anordnung der Rückwirkung ein erneuter Beschluss der Stadtverordnetenversammlung zu treffen ist. Die Anordnung der Rückwirkung nach § 215 a Abs. 2 BauGB ist kein Bestandteil des Satzungsbeschlusses (vgl. zu allem Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 10. August 2000 – 4 CN 2/99 -, BRS 63 Nr. 47). Auch wurde mit dem nun bekannt gegebenen Rückwirkungsdatum dem Willen der Stadtverordnetenversammlung entsprochen, wonach der Bebauungsplan mit der Bekanntmachung in Kraft gesetzt werden soll. Das Datum mit dem die Satzung rückwirkend in Kraft tritt, nimmt Bezug auf die erstmalige Bekanntmachung der Sanierungssatzung im Amtlichen Mitteilungsblatt des Amtes B. vom 23. November 1994.

Auch der Umstand, dass nach den vorliegenden Unterlagen die Sanierungsziele in der Sanierungssatzung aus dem Jahr 1994 nicht benannt und nunmehr auch nicht in einem weiteren Satzungsbeschluss fortgeschrieben wurden, führt für sich nicht dazu, dass die Satzung unwirksam oder aber ein Anspruch auf Aufhebung gegeben wäre. Zu Beginn des Sanierungsverfahrens sind noch keine hohen Anforderungen an die Konkretisierung der Ziele und Zwecke der Sanierung zu stellen (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 21. Dezember 2011 – 4 C 13/10 -, zitiert nach Juris). Auch im Anwendungsbereich des § 162 BauGB führt weder der bloße Zeitablauf noch die fehlende Konkretisierung der Ziele und Zwecke der Sanierung dazu, dass die Sanierungssatzung automatisch außer Kraft treten würde (vgl. Bundesverwaltungsgericht, a.a.O.). Zudem ist ein Fall des § 163 BauGB vorliegend nicht einschlägig. Der Kläger hat einen dahingehenden Antrag auch nicht gestellt.

Schließlich ist mit Blick auf die im Rahmen der mündlichen Verhandlung vorgelegten Unterlagen, insbesondere hinsichtlich der vorbereitenden Untersuchungen nicht zweifelhaft, dass die Voraussetzungen für den Erlass der Sanierungssatzung (städtebauliche Missstände) vorgelegen haben, die einheitliche und zügige Durchführung der Sanierung im öffentlichen Interesse lag (und noch liegt) sowie dem Abwägungsgebot (vgl. § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB) entsprochen wurde.

Die Klage hat mit dem Hilfsantrag Erfolg.

Der Kläger hat unter Aufhebung der entgegenstehenden Bescheide einen Anspruch auf die Erteilung der beantragten sanierungsrechtlichen Genehmigung, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

Nach § 145 Abs. 2 BauGB darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt.

Der Genehmigungspflicht unterliegt gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB die Veräußerung des in der H.Str. in B. belegenen Grundstücks. Mit dem Kaufvertrag vom 23. August 2011 erwarb der Kläger, der als Vertragspartei antragsberechtigt ist, das mit einem leerstehenden, stark sanierungsbedürftigen Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grundstück. Ein den in den vorbereitenden Untersuchungen zum Ausdruck gebrachten Sanierungszielen entgegenstehender Vorgang ist damit nicht verbunden. So liegt etwa ein Fall des § 153 Abs. 2, Abs. 3 BauGB nicht vor. Auch ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung dieses Grundstücks der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück über dem Wert liegt, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergeben würde.

Ferner ist weder vorgetragen noch anderweitig ersichtlich, dass der bloße Eigentumserwerb zur Verfestigung eines Rechtsverhältnisses oder der Verfestigung einer der Sanierung nicht entsprechenden Grundstücksnutzung führen würde (vgl. hierzu Köhler, in Schrödter, Baugesetzbuch, Kommentar, 7. Auflage, Rdnr. 25 zu § 145, m.w.N.).

Zudem sind die mit dem Erwerb verbundenen Nutzungskonzepte nicht dergestalt, dass sie den – wie bereits ausgeführt – Sanierungszielen entgegenstehen würden. Zwar geht es ausweislich der in den vorbereitenden Untersuchungen genannten Konzepte und Maßnahmen darum, die beschädigte Bausubstanz instandzusetzen, gegebenenfalls den Gebäudebestand insgesamt zu modernisieren. Jedoch stehen die von dem Kläger – freilich nur stichwortartig – benannten Nutzungsabsichten dem nicht entgegen. So hat er in der Anhörung bei der Beklagten ausgeführt, im Erdgeschoss einen Imbiss einrichten und im Hof Photovoltaikanlagen aufstellen zu wollen. Damit sind allerdings keine (gravierenden) Veränderungen am bestehenden Gebäude verbunden, die etwa unwiederkehrbar die historische Substanz beeinträchtigen würde oder aber zu einem weiteren Verfall des Objektes führten.

Soweit die Beklagte darauf abhebt, dass der Kläger weder hinreichende Nutzungsvorstellungen entwickelt habe, bzw. es ihm wegen der Vermögensverhältnisse nicht möglich sei, mit den Sanierungszielen in Übereinstimmung stehende Maßnahmen zu planen und umzusetzen, mithin keine Gewähr dafür biete, dass das Grundstück alsbald der Sanierung zugeführt werde, genügt dies für sich nicht. Insoweit verkennt die Beklagte den Entscheidungsmaßstab. Bei der Frage der Erteilung oder aber Verweigerung der Genehmigung zu den in § 144 BauGB benannten Rechtsvorgängen ist entscheidend, ob das Vorhaben, der Rechtsvorgang oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung den Sanierungszielen entgegensteht. Damit verlangt die Regelung auch einen Vergleich zwischen dem vor der Durchführung der Maßnahme gegebenen Zustand und dem, der sich nach der in § 144 BauGB benannten Vorgänge ergeben würde oder aber realistisch zu erwarten ist. Der Umstand, dass sich mit dem Vorhaben oder aber dem Rechtsvorgang die gegebenen Verhältnisse nicht entscheidend verbessern, genügt für die Versagung der Genehmigung nicht. Ein Anspruch der Gemeinde darauf, dass ein sanierungsbedürftiges Objekt von einem solventen Käufer erworben wird, besteht nämlich nicht und ist auch nicht Gegenstand der sanierungsrechtlichen Vorschriften.

Die nicht hinreichende Vermögenslage des Klägers einmal eingestellt, bedeutet dies letztlich auch (nur), dass sich der bauliche Zustand in absehbarer Zeit nicht verbessern wird. Dies unterscheidet die Situation aber nicht von der vor dem Erwerb gegebenen auch schon vor Abschluss des Kaufvertrages war das Objekt sanierungsbedürftig und weitestgehend leerstehend. Insoweit hat die Beklagte in der mündlichen Verhandlung selbst vorgetragen, dass es auch mit dem vormaligen Eigentümer Verhandlungen über den Abschluss einer Vereinbarung über anstehende Sanierungsmaßnahmen gegeben habe, die allerdings nicht zum Erfolg geführt hätten. Für die Bewertung derartiger Vorgänge ist dabei auch die Erkenntnis einzustellen, dass die Umsetzung von die bauliche Substanz betreffenden Sanierungsmaßnahmen wesentlich auch davon abhängt, ob es sich um eine prosperierende oder aber eher – wie hier angenommen werden darf – um eine strukturschwache Region handelt.

Keiner abschließenden Entscheidung bedarf schließlich die Frage, ob auch in der Person des Erwerbers liegende (subjektive) Gründe die Versagung der Genehmigung rechtfertigen könnten. Diese dürfte nur dann beachtlich sein, wenn solche Gesichtspunkte einen hinlänglichen Bezug zur bezweckten Nutzung erlauben. Denkbar wäre dies etwa dann, wenn mit Blick auf die Person des Vorhabenträgers oder Grundstückerwerbers die Annahme gerechtfertigt wäre, dass dieser entgegen den maßgeblichen, insbesondere sanierungsrechtlichen Vorschriften handeln werde, sich sanierungsrechtlichen Vorstellung von Anfang an verweigert oder aber das Grundstück lediglich zu Spekulationszecken erworben hat.

So liegt der Fall indes nicht. Der Kläger hat jedenfalls im Rahmen seiner Möglichkeiten eine Nutzung des Objektes und eine „häppchenweise“ Sanierung in Aussicht gestellt. Auch folgt aus dem Umstand, dass ein Nebengebäude beseitigt wurde – wobei die Umstände insoweit streitig sind – noch nicht, dass der Kläger nicht bereit wäre, sich maßgeblichen baurechtlichen oder sanierungsrechtlichen Vorschriften zu beugen. Insoweit hat er auch im Rahmen der mündlichen Verhandlung ausgeführt, sich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vorab erkundigt zu haben. Schließlich genügt auch dessen Vorbringen, mit dem er - jedenfalls in Teilen – die Denkmaleigenschaft des Objektes in Zweifel zieht, für sich nicht, um eine den Zielen der Sanierung entgegenstehende Nutzung mit Sicherheit annehmen zu können. Dem betroffenen Grundeigentümer steht es frei, die Denkmaleigenschaft eines Objektes anzuzweifeln und gegebenenfalls insoweit eine rechtliche Klärung herbeizuführen. Anders wäre es nur dann, wenn unter (bewusster) Missachtung der Vorschriften in §§ 7 ff. des Brandenburgischen Denkmalschutzgesetzes Veränderungen am Denkmal vorgenommen werden. Dies hat die Beklagte aber substantiiert nicht vorgetragen.

Freilich ist nicht zu verkennen, dass mit Blick auf die mangelnden Deutschkenntnisse des Klägers und dessen Neigung, alle für ihn negativen Umstände persönlich zu nehmen, die Zusammenarbeit mit diesem, insbesondere zur Findung einer für das Objekt angemessenen Lösung erschwert ist. Die bloße Schwierigkeit des Umgangs stellt allerdings einen beachtlichen Versagungsgrund nicht dar.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 VwGO. Der Umstand, dass der Kläger mit seinem Feststellungsantrag nicht durchgedrungen ist, vermag eine Kostenlastentscheidung zu dessen Ungunsten nicht zu rechtfertigen. Der Feststellungsantrag ist nur Teil des einheitlich zu bewertenden Begehrens, letztlich Eigentümer des im Kaufvertrag vom 23. August 2011 benannten Grundstücks zu werden.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.