Verwaltungsgericht Potsdam Urteil vom 17.01.2017 – VG 11 K 4147/15

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Die Beteiligten streiten um den Grundsteuererlass für das Jahr 2014.

Betroffen ist zum einen das Grundstück G..., mit der postalischen Anschrift R..., O... . Dieses Grundstück erwarb der Kläger mit notariellem Kaufvertrag vom 22. Januar 2011 von der Schloss V..., dessen Geschäftsführer der Onkel des Klägers war. Aufgrund der Auflassung vom selben Tage wurde der Kläger am 5. Juni 2012 im Grundbuch von H..., als neuer Eigentümer eingetragen.

Dieses 3.490 m² große Grundstück ist einerseits mit einem im Jahre 1994 errichteten Einfamilienhaus (Ringstraße 16) bebaut, welches im Jahre 2008 saniert wurde. Andererseits befindet sich auf dem Grundstück ein Mehrfamilienhaus (R... mit insgesamt 16 Wohnungen, welches ebenfalls im Jahre 2008 saniert wurde. Daneben gibt es auf dem Grundstück zwei kleinere Gebäude, in denen 20 Garagenstellplätze untergebracht sind.

Zum anderen ist das Grundstück G... mit der postalischen Anschrift J..., betroffen. Dieses Grundstück erwarb der Kläger mit notariellem Vertrag vom 3. Mai 2011 von derselben Voreigentümerin; aufgrund der Auflassung vom selben Tage wurde er am 3. Juli 2012 im Grundbuch von H..., als neuer Eigentümer eingetragen. Dieses 3.713 m² große Grundstück ist mit einem Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen sowie 12 Garagen bebaut.

Mit Schreiben vom 30. Juni und 16. Dezember 2011 wies das Finanzamt Kyritz den Beklagten darauf hin, dass ab dem Jahre 2012 der Kläger für die o. g. Grundstücke nach Grundsteueranmeldung zur Grundsteuer zu veranlagen sei; ein Einheitswert wurde für die beiden Grundstücke nicht festgesetzt.

Im Rahmen der Selbsterklärung gab die Voreigentümerin für das Einfamilienhaus in der R... eine Wohnfläche von 108 m², für das Mehrfamilienhaus in der R... eine Wohnfläche von 959 m² und für das Mehrfamilienhaus im J... eine Wohnfläche von 800 m² an. Daneben wurden von der Voreigentümerin 32 Garagen erklärt.

Nach wiederholten Aufforderungen gab der Kläger gegenüber dem Beklagten unter dem 4. April 2013 für das Grundstück in der R... eine Gesamtwohnfläche von 1.060,38 m² und 10 Abstellplätzen an; für den J... erklärte der Kläger eine Wohnfläche von 798,78 m² und 9 Abstellplätze an. Auf Nachfrage hinsichtlich der Zahl der Abstellplätze gab der Kläger mit Schreiben vom 1. Juli 2013 an, dass er von den 12 Garagen im J... nur 9 vermiete und 3 für sich als Abstellräume nutze. Entsprechend verhalte es sich in der R... wo er 5 Garagen als Abstellräume für das Einfamilienhaus und 5 Garagen als Abstellräume für das Mehrfamilienhaus nutze.

Auf dieser Grundlage zog der Beklagte den Kläger seit dem 1. Januar 2012 zur Zahlung der Grundsteuer B heran. Für das Jahr 2014 ergibt sich ausweislich der Bescheide vom 13.01.2014 folgende Belastung:

J...:

799 m² Wohnfl. x 1,26 €/m²

=

1.006,74 €

9 Abstellplätze x 6,35 €/Garage

=

57,15 €

R...

1.060 m² Wohnfl. x 1,26 €/m²

=

1.335,60 €

10 Abstellplätze x 6,35 €/Garage

=

63,50 €

2.462,99 €

Den Erlassantrag des Klägers für das Jahr 2013 vom 7. November 2013 lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 2. Juni 2014 und nachfolgendem Widerspruchsbescheid vom 22. August 2014 bestandskräftig ab. Zur Begründung wies er im Wesentlichen darauf hin, dass trotz gewisser rechnerischer Widersprüchlichkeiten zwar ein 25-%iger Erlass grundsätzlich in Betracht komme. Dieser könne aber deshalb nicht gewährt werden, weil der Kläger nicht nachgewiesen habe, dass die Rohertragsminderung nicht von ihm zu vertreten sei; denn trotz wiederholter Aufforderungen habe er keine Nachweise zu den Vermietungsbemühungen beigebracht.

Mit Schreiben vom 29. August 2014 stellte der Kläger dann einen Erlassantrag für das Jahr 2014. Zur Begründung wies er darauf hin, dass sich an der Vermietungssituation gegenüber dem Jahre 2013 nichts verändert habe, das Einfamilienhaus R... ständig unvermietet gewesen sei, von den 16 Wohnungen in der R... 9 Wohnungen ständig unvermietet gewesen seien und von den 12 Wohnungen im J... 6 Wohnungen ständig unvermietet gewesen seien.

Nachdem der Beklagte den Kläger mit Schreiben vom 16. September 2014 unter Hinweis auf § 34 GrStG zunächst darauf hingewiesen hatte, dass der Erlassantrag erst nach Ablauf des Kalenderjahres bearbeitet werden könne, wies er den Kläger mit Schreiben vom 7. April 2015 unter Hinweis auf seine Mitwirkungspflicht nach § 90 AO – wie bereits wiederholt im Erlassverfahren im Jahre 2013 - auf die erforderliche Detaillierung seines Antrages und die Vorlage entsprechender Nachweise hin. Hierauf antwortete der Kläger mit seinem Schreiben vom 4. Mai 2015 und wies darauf hin, dass sich die Vermietungssituation in G... äußerst schwierig gestalte, da der Ort nicht attraktiv sei. Überdies sei der Ort nur noch über einen Knüppeldamm zu erreichen und werde deshalb von Autofahrern nicht akzeptiert. Er habe die leerstehenden Wohnungen stets im Internet und gelegentlich auch in der Tageszeitung angeboten. Außerdem habe er auch diverse Immobilienmakler eingeschaltet. Anfang 2014 habe er die Wohnungen in der R... auch dem Landkreis als Asylantenunterkünfte angeboten; es habe aber kein Bedarf bestanden. Zudem fügte der Kläger diesem Schreiben zwei Aufstellungen zur Berechnung der Nettomieteinnahmen für die vermieteten Einheiten bei; Darlegungen zu den ständig bzw. vorübergehend leerstehenden Einheiten und zu den insoweit anzusetzenden ortsüblichen Mieten fehlten gänzlich.

Mit drei Bescheiden vom 11. Mai 2015 wies der Beklagte den Erlassantrag des Klägers für die R... +... zurück. Zur Begründung wies er darauf hin, dass es ihm angesichts der vorliegenden Daten nicht möglich sei, die Rohertragsminderung zu berechnen, da ihm Angaben zu den ortsüblichen Mieten je m² fehlen. In diesem Zusammenhang zeigte der Beklagte dem Kläger anhand eines Beispielsfalles aus der Kommentarliteratur auf, wie die Darlegungen bzw. Berechnungen des Klägers zur Rohertragsminderung aussehen müssten. Außerdem wies der Beklagte darauf hin, dass die klägerischen Angaben bisher nur als reine Behauptungen bewertet werden könnten, weil der Kläger nicht die von ihm geforderten Nachweise beigebracht habe. Auch seien keinerlei Nachweise hinsichtlich der behaupteten Vermietungsbemühungen, wie Maklerverträge und -rechnungen, Rechnungen für Werbeanzeigen in der Tageszeitung, o. ä. beigebracht worden.

Hiergegen legte der Kläger mit Schreiben vom 15. Mai 2015 Widerspruch ein, in dessen Verlauf er von seinem Onkel vertreten wurde. Trotz eines Gespräches am 16. Juli 2015, in dessen Verlauf noch einmal deutlich auf die Erforderlichkeit der Nachweise hingewiesen wurde, wurden diese in der Folgezeit nicht beigebracht.

Mit drei Widerspruchsbescheiden vom 14. August 2015 – zugestellt am 15. August 2015 – wies der Beklagte den Widerspruch mit der Begründung des Ausgangsbescheides zurück.

Am 15. September 2015 hat der Kläger Klage erhoben, mit der er sein Erlassbegehren weiterverfolgt.

Trotz eines ausdrücklichen rechtlichen Hinweises zur Darlegungslast des Klägers und mehrerer Betreibensaufforderungen nach §§ 87 b bzw. 92 VwGO folgte seitens des Klägers lediglich der Hinweis, dass er sich hinsichtlich des Nachweises der Vermietungsbemühungen auf zwei Zeugen berufe, die bestätigen würden, dass er im Internet bzw. in der Tageszeitung die freien Wohnungen regelmäßig angeboten habe. Hinsichtlich der Nettokaltmieten und der Ortsüblichkeit verweise er auf ein Sachverständigengutachten, dass einen Betrag von 3,75 – 4,00 €/m² ergeben würde. Zudem seien die leerstehenden Wohnungen in einem vermietungsfähigen Zustand gewesen, wofür ebenfalls das Zeugnis der o. g. Zeugen angeboten würde. Letztlich sei die Rohertragsminderung auch berechenbar gewesen, wie die eigenen Berechnungen des Beklagten dies belegen.

Der Kläger beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, ihm für das Jahr 2014 und für das Grundstück G..., mit der postalischen Anschrift R..., einen Grundsteuererlass gemäß § 33 GrStG in Höhe von 265,97 € zu gewähren,

2. den Beklagten zu verurteilen, ihm für das Jahr 2014 und für das Grundstück G..., mit der postalischen Anschrift J..., einen Grundsteuererlass gemäß § 33 GrStG in Höhe von 349,78 € zu gewähren.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung verweist er im Wesentlichen auf die Ausführungen in den angefochtenen Bescheiden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die eingereichten Schriftsätze der Beteiligten sowie auf den beigezogenen Verwaltungsvorgang Bezug genommen.

Die Klage ist unbegründet.

Die angefochtenen Bescheide des Beklagten vom 11. Mai 2015 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 14. August 2015 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO). Der Kläger hat für das Jahr 2014 keinen Anspruch auf Grundsteuererlass gemäß § 33 GrStG für die im Antrag genannten Grundstücke.

Gemäß § 33 Abs. 1. S. 1 GrStG in seiner ab dem 1. Januar 2008 geltenden Fassung wird die Grundsteuer in Höhe von 25 % erlassen, wenn der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Beträgt die Minderung des Rohertrages 100 %, ist die Grundsteuer nach Satz 2 dieser Vorschrift um 50 % zu erlassen. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

Zunächst hat der Kläger die Rohertragsminderung nicht in der erforderlichen Art und Weise dargelegt. Hierzu ist zunächst § 33 Abs. 1 Satz 4 Ziffer 2 GrStG in seiner ab dem 1. Januar 2008 geltenden Fassung in den Blick zu nehmen Danach ist bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete. Auch wenn in der neuen gesetzlichen Fassung der ausdrückliche Bezug auf das Bewertungsgesetz (BewG) entfallen ist, drängt sich aber nach wie vor die Regelung des § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG auf, wonach die übliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen ist, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Diese inhaltliche Bezugnahme auf § 79 Abs. 1 BewG führt dann dazu, dass insbesondere wegen des Ausschlusses gewisser Kostenpositionen in den Sätzen 3 und 4, insbesondere der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage, nur von einer Bruttokaltmiete ausgegangen werden kann (vgl. Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 11. Aufl. 2014, § 33 Rn. 11 und 14 m. w. N.).

Derartige Darlegungen und Berechnungen sind seitens des Klägers jedoch nicht erfolgt. Die von ihm vorgelegte Einnahmensituation für die vermieteten Einheiten auf der Basis der Nettokaltmieten erfüllt die gesetzlichen Anforderungen nicht und kann angesichts der vom Gesetz geforderten Berechnungen allenfalls eine gewisse Indizfunktion entfalten; ist aber auf keinen Fall ausreichend.

Unabhängig hiervon hat der Kläger die Rohertragsminderung auch zu vertreten.

Auch wenn diesbezüglich keine Bindungswirkung für das Gericht besteht, wird hinsichtlich des Tatbestandsmerkmales „Vertretenmüssen“ zunächst auf die allgemeine Umschreibung in Abschnitt 38 Abs. 2 der Grundsteuerrichtlinien (GrStR) hingewiesen. Hiernach hat der Steuerschuldner die Minderung des normalen Rohertrages eines bebauten Grundstücks nicht zu vertreten, wenn die Umstände, die zu einer Minderung des Rohertrags führen, zwingend von außen in die Ertragslage des bebauten Grundstücks eingegriffen haben und der Steuerschuldner auf ihren Eintritt oder Nichteintritt keinen Einfluss hat. Der Steuerschuldner hat demnach Umstände nicht zu vertreten, die unabhängig von seinem Willen eintreten; dagegen hat er für Umstände einzutreten, die er selbst auf Grund freier Willensentschließung herbeigeführt hat.

Bei Wohnungen und anderen Räumen, die leer stehen, hat der Vermieter nach Abschnitt 38 Abs. 4 GrStR die dadurch bedingte Minderung des normalen Rohertrags in der Regel nicht zu vertreten, wenn er sich in ortsüblicher Weise um deren Vermietung bemüht hat. Dabei darf er keine höhere als die marktgerechte Miete verlangt haben.

Das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 25. Juni 2008 – 9 C 8.07 -, Juris, Rn. 18) und auch das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Urteil vom 27. Juni 2011 – 9 B 16.10 -, Juris, Rn. 21 ff.) führen zu diesem Tatbestandsmerkmal aus, dass ein Steuerpflichtiger eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten hat, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.

Unter Beachtung dieser grundsätzlichen Ausführungen, dem Umstand, dass die § 32 und 33 GrStG Ausnahmeregelungen zu der grundsätzlich ertragsunabhängigen Grundsteuerpflicht des Grundbesitzes darstellen (vgl. zu § 32 GrStG: BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 – 8 C 23.97 – und Urteil vom 21. September 1984 – 8 C 62.82 -; zu § 33 GrStG: BVerwG, Beschluss vom 10. Februar 1994 – 8 B 229.93 -, Urteil vom 15. Februar 1991 – 8 C 3.89 – und Urteil vom 15. April 1983 – 8 C 52.81 -) und der neueren höchstgerichtlichen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes und des Bundesverwaltungsgerichtes zur Unbeachtlichkeit von atypischen bzw. vorübergehenden Ereignissen ist für die hier maßgebliche Regelung des § 33 Abs. 1 Sätze 1 und 2 GrStG und die Auslegung des Tatbestandsmerkmals „Vertretenmüssen“ zu fordern, dass der Vermieter im Falle des Leerstandes sämtliche Möglichkeiten zur Bewerbung des Mietobjektes nutzt, um hierdurch eine Wiedervermietung schnellstmöglich zu erreichen. Hierzu reicht es allein nicht aus, wenn die Vermietbarkeit durch geeignete/großflächige Plakate am Mietobjekt zum Ausdruck gebracht wird. Geboten ist daneben auch die Schaltung von Inseraten in örtlichen – und je nach Mietobjekt bzw. potentiellen Mietern – auch in überörtlich erscheinenden Zeitungen sowie – angesichts der heutigen technischen Möglichkeiten – auch das Anbieten des Mietobjektes über einschlägige Internetportale. Alternativ hierzu kann sich der Vermieter auch der (Mit-)Hilfe eines Maklers bedienen; erforderlich ist aber auch dann, dass der Makler ebenfalls in der aufgezeigten Weise tätig wird, um eine schnelle Wiedervermietung zu erreichen.

Bei Anlegung dieses Maßstabes hat der Kläger die Rohertragsminderung für das Jahr 2014 und für beide Grundstücke bereits deshalb zu vertreten, weil nicht erkennbar ist, dass der Kläger im vorgenannten Sinne tätig geworden ist. Die insoweit vom Kläger benannten Zeugen waren nicht zu hören, weil es sich bei dem diesbezüglichen Beweisangebot um einen Ausforschungsbeweis handelt, da jegliches Beweisthema fehlte.

Im Übrigen bestehen gegen die Forderung des Beklagten, der Kläger müsse seine Vermietungsbemühungen durch Urkunden nachweisen, keine Bedenken. Vielmehr dürfte dies der einzig praktikable Weg sein, um der Darlegungs- und Beweislast des § 33 GrStG zu genügen. Denn gerade der vorliegende Fall zeigt, dass es lebensfremd ist, wenn sich die angebotenen Zeugen angesichts der Vielzahl der leerstehenden Wohnungen, die zudem noch unterschiedlich groß sind, nach Jahren genau daran erinnern können sollen oder wollen, wo, wann, welche Wohnung zu welchem Preis angeboten wurde. Sollte allerdings ein Zeuge tatsächlich über ein so gutes Erinnerungsvermögen verfügen, dann dürfte es doch für die Antragstellerseite auch möglich sein, entweder über das jeweilige Sammeln der Annoncen, oder evtl. über das Archiv der Zeitungen oder über Rechnungen des Verlages, oder eines Maklervertrages die entsprechenden Nachweise über die Vermietungsbemühungen zu erbringen.

In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber zum einen das dreistufige Grundsteuererhebungsverfahren auf der gemeindlichen Ebene von allen rechtlichen Problemen der Bewertung des Grundbesitzes und der Feststellung der persönlichen und sachlichen Steuerpflicht entlastet hat, um damit den Gemeinden eine zügige und einfache Heranziehung der Grundsteuerschuldner zu ermöglichen. Diese Zielrichtung des Gesetzgebers setzt sich offensichtlich mit der Fristenregelung in § 34 Abs. 2 Satz 2 GrStG fort, um auch insoweit eine zügige Entscheidung des Grundsteuergläubigers über den Erlassantrag zu ermöglichen. Hierbei ist selbstverständlich, dass der Erlassantrag nicht nur bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März formlos zu stellen ist, sondern dieser bis zu diesem Stichtag auch eine vollständige Berechnung der Rohertragsminderung enthält und die Nachweise zu den Vermietungsbemühungen beigefügt sind. Diese gesetzliche Zielrichtung würde geradezu konterkariert werden, wenn die Gemeinde im Erlassverfahren gezwungen wäre, in zeitraubender Art und Weise Zeugen zu den Vermietungsbemühungen zu hören, wo es doch der Antragsteller – wie oben dargelegt – in der Hand hat, rechtzeitig für die leichte Beweisbarkeit seiner späteren Behauptungen Sorge zu tragen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung (ZPO).

Sodann ergeht der weitere

B e s c h l u s s :

Der Streitwert wird auf 650,75 Euro festgesetzt.

G r ü n d e :

Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 3 des Gerichtskostengesetzes auf 650,75 € festgesetzt, weil das der maximale Erlassbetrag gemäß § 33 GrStG bezogen auf das Jahr 2014 und auf beide Grundstücke hätte sein können.