Verwaltungsgericht Potsdam Urteil vom 15.02.2017 – VG 2 K 2308/15

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger - in Erbengemeinschaft nach F...- tragen die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese jeweils selbst tragen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu voll-streckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Kläger begehren die Rückübertragung des Grundstücks in G..., F....

Das Grundstück war Teil eines mehrere Hektar großen Geländes, welches ursprünglich im Eigentum von G... stand. Dieser verstarb 1937. Befreite Vorerbin war seine Ehefrau F..., die nach den NS-Rassegesetzen als „Mischling ersten Grades“ galt. Im November 1940 veräußerte der Testamentsvollstrecker das Gelände an die Deutsche Arbeitsfront. Nach dem Ende des Zweiten Weltkrieges wurde das Gelände aufgrund der Verordnung über die Bodenreform vom 6. September 1945 dem Bodenfonds des Landes Brandenburg zugeführt und entsprechend dem Bestands- und Aufteilungsplan vom 24. April 1946 über das Gelände der ehemaligen Reichsschule der Deutschen Arbeitsfront in mehrere Parzellen aufgeteilt.

Die 1945 verstorbene F... wurde durch G... und H... beerbt. Alleinerbin des 1989 verstorbenen H... ist die Klägerin zu 1., die im März 1991 gemeinsam mit G... die Rückübertragung beantragte. 1998 trat G... ihre Rückübertragungsansprüche an den Kläger zu 2. ab.

Mit bestandskräftigem 1. Teilbescheid des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen Brandenburg vom 8. Januar 2003 wurde die Berechtigung der Kläger in Erbengemeinschaft festgestellt. F..., auf die abzustellen sei, gehöre zum Kreis der rassisch Verfolgten. Auch sei die Vermutung eines verfolgungsbedingten Vermögensverlustes nicht widerlegt worden. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass der Kaufpreis in die freie Verfügbarkeit der F... gelangt sei.

Das vorliegend betroffene Grundstück wurde - neben weiteren Flächen - zunächst R... und 1959 H... im Wege der Bodenreform zugeteilt. Letzterer verzichtete 1979 auf Bodenreformland in einer Größe von 3.274 m². 1983 erfolgte die Eintragung des Volkseigentums, Rechtsträger Rat der Gemeinde G.... Der Verzicht erfolgte ausweislich des von H... - als „bisheriger Betrieb“ - und dem Sohn J... bzw. der Tochter A... - jeweils als „neuer Betrieb“ - unterzeichneten Antrags auf Fortführung des Wirtschaftskataster vom 8. Dezember 1979 zugunsten des jeweiligen Kindes zum Zwecke des Eigenheimbaus auf einem jeweils 500 m² großen Grundstück. Das hier betroffene Grundstück wurde in der Folgezeit mit einem Eigenheim bebaut, verblieb aber in Volkseigentum. Eine Verleihung eines dinglichen oder sonstigen Nutzungsrechtes erfolgte nicht. Der im März 1990 gestellte Kaufantrag wurde von der Gemeinde dahin beschieden, dass ein Kauf wegen der Bodenreformeigenschaft nicht notwendig sei. Der vermögensrechtliche Antrag von H... auf Rückübertragung des Eigentums blieb ohne Erfolg. Eine Entscheidung nach dem Vermögenszuordnungsgesetz erging nicht.

Am 14. April 1993 wurde nach zuvor erfolgter Abstimmung mit dem Landratsamt durch den Hauptausschuss der Gemeindevertretung G... der Beschluss gefasst, das hier betroffene Grundstück zu einem Kaufpreis von 1,50 DM/m² zu veräußern. Der niedrige Kaufpreis wurde damit begründet, dass der 1979 erfolgte Verzicht vor dem Hintergrund der Bauabsichten der Kinder des Bodenreformeigentümers erfolgt und seinerzeit falsch ausgelegt worden sei. Zudem habe die Gemeinde 1990 das Kaufangebot abgelehnt, da von einem fortbestehenden Bodenreformeigentum ausgegangen worden sei.

Mit Kaufvertrag vom 19. Mai 1993 veräußerte die Gemeinde G... das Grundstück, für welches weiterhin Eigentum des Volkes, Rechtsträger Rat der Gemeinde G..., eingetragen war, an Herrn J... zu einem Kaufpreis von 1,50 DM/m².

Der Kaufvertrag wurde mit Genehmigungsbescheid des Landrates des Landkreises Potsdam-Mittelmark vom 19. April 1994 nach den Vorschriften der Grundstücksverkehrsordnung genehmigt. J... wurde am 30. Mai 1995 ins Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Aufgrund Erbscheins des Amtsgerichts Potsdam vom 11. Oktober 2007 wurden die Beigeladenen zu 2. und 3. als Eigentümer in Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 16. Juli 2007 machten die Kläger unter Bezugnahme auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes zu den Dresdner Komplettierungskäufen unter anderem geltend, dass die Veräußerung wegen des zu geringen Kaufpreises nichtig sei. Mit Schriftsatz vom 4. August 2007 setzten sie sich mit dem Beschluss des Hauptausschusses der Gemeindevertretung G... vom 14. April 1993 auseinander.

Aufgrund des Widerspruchs der Kläger vom 31. März 2008 wurde die Grundstücksverkehrsgenehmigung mit Abhilfebescheid des Landrates des Landkreises Potsdam-Mittelmark vom 27. Oktober 2008 aufgehoben. Die Beigeladenen erhoben jeweils vor dem hiesigen Gericht Klage (1 K 2117/08, 1 K 2218 und 1 K 2227/08). Im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 27. Oktober 2011 wurde der Abhilfebescheid mit dem Ziel der Erreichung einer außergerichtlichen gütlichen Einigung aufgehoben. Mit Schreiben vom 5. März 2015 nahmen die Kläger den Widerspruch gegen die Grundstücksverkehrsgenehmigung zurück, so dass die Genehmigung nunmehr bestandskräftig ist.

Mit 30. Teilbescheid der Beklagten - Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen (BADV) - vom 14. Juli 2015 (zugestellt am 15. Juli 2015) wurde die Rückübertragung des Vermögenswertes abgelehnt und den Klägern ein Anspruch auf Auskehr des Veräußerungserlöses zugesprochen. Die Kläger seien Berechtigte. Die Rückübertragung sei jedoch ausgeschlossen, da die damalige Verfügungsberechtigte Gemeinde aufgrund Kaufvertrages vom 19. Mai 1993 und bestandskräftiger Grundstücksverkehrsgenehmigung sowie der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer wirksam über den Vermögenswert verfügt habe. Die Frage der Nichtigkeit des Kaufvertrages sei im vermögensrechtlichen Verfahren nicht zu klären.

Die Kläger haben am Montag, den 17. August 2015 Klage erhoben und machen geltend, der 1993 geschlossene Kaufvertrag sei wegen des viel zu geringen Kaufpreises nichtig, so dass eine Rückübertragung erfolgen könne.

Die Kläger beantragen,

unter Abänderung des Bescheides des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 14. Juli 2015 die Beklagte zu verpflichten, das Grundstück in der Gemarkung G..., F..., Blatt, an sie zurückzuübertragen.

Die Beklagte beantragt unter Bezugnahme auf den angegriffenen Bescheid,

die Klage abzuweisen.

Die Beigeladenen haben keine Anträge gestellt.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und des beigezogenen Verwaltungsvorgangs des Beklagten sowie die Akten im Verfahren 1 K 2117/08, 1 K 2218 und 1 K 2227/08 ergänzend Bezug genommen.

Die Kammer konnte ohne Gewährung einer Schriftsatznachlassfrist für die Klägerseite entscheiden, da die maßgeblichen Tatsachen und rechtlichen Aspekte nicht erstmals in der mündlichen Verhandlung erörtert wurden, sondern bereits Gegenstand des Verwaltungsverfahrens waren. Dass eine einzelfallbezogene Bewertung der Nichtigkeit eines Rechtsgeschäfts vorzunehmen und dabei auch die Gründe für die Entscheidung der Gemeinde zu berücksichtigen sein könnten, ergibt sich schon aus dem von der Klägerseite mit Schriftsatz vom 16. Juli 2007 in das Verwaltungsverfahren eingebrachten Urteil des BGH vom 17. September 2004 - V ZR 339/03 -. Mit dem die Motive der Gemeinde erläuternden Beschluss des Hauptausschusses der Gemeindevertretung der Gemeinde G... vom 14. April 1993 hat sich die Klägerseite sodann mit ihrem Schriftsatz vom 4. August 2007 auseinandergesetzt. Diese bereits verfahrensgegenständlichen Aspekte sind dann zwar schriftsätzlich von den Beteiligten nicht weiter behandelt, jedoch in der mündlichen Verhandlung aufgegriffen und im Rechtsgespräch erörtert worden; dem Anspruch auf rechtliches Gehör ist damit genüge getan, ein erheblicher Grund für die Gewährung der beantragten Schriftsatznachlassfrist daher nicht gegeben.

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 14. Juli 2015 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1, 5 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Die Kläger haben keinen Anspruch auf Rückübertragung des vorliegend betroffenen Vermögenswertes.

Der grundsätzlich gegebene Restitutionsanspruch ist erloschen, da über das Eigentum an dem restitutionsbefangenen Vermögensgegenstand wirksam verfügt worden und somit an die Stelle der Rückgabe der Anspruch auf Auskehr des Erlöses getreten ist, § 3 Abs. 4 Satz 3 Vermögensgesetz (VermG). Der mit bestandskräftiger Grundstücksverkehrsgenehmigung am 19. April 1994 genehmigte Grundstückskaufvertrag vom 19. Mai 1993 ist entgegen der Ansicht der Kläger nicht nichtig.

Die Frage der Nichtigkeit einer die Rückübertragung ggfls. hindernden Veräußerung des anmeldebelasteten Grundstücks ist entgegen der Auffassung der Beklagten im vermögensrechtlichen Verfahren inzident zu prüfen, denn - wie dargestellt - geht nach § 3 Abs. 4 Satz 3 VermG der Restitutionsanspruch nur unter, wenn über das Eigentum an dem restitutionsbelasteten Vermögensgegenstand wirksam verfügt worden ist. Der restitutionshindernde Tatbestand des § 3 Abs. 4 Satz 3 VermG kommt daher dann nicht zum Tragen, wenn die Verfügung über das Grundstückseigentum nichtig ist, wobei dieser Wirksamkeitsmangel durch die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung nicht geheilt werden kann,

vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Januar 2000 - 7 C 2.99 -, juris, Rn. 10, 12.

Dass die Veräußerung des Grundstücks gegen § 3 Abs. 3 VermG bzw. § 3 Abs. 4 Satz 1 verstieß, führt selbst nicht zur Nichtigkeit des Vertrages. Denn der Verfügungsstopp nach § 3 Abs. 4 Satz 1 VermG ist ebenso wie die Verfügungssperre des § 3 Abs. 3 VermG nicht als gesetzliches Verbot, sondern lediglich als schuldrechtliche Verpflichtung im Innenverhältnis zwischen dem Verfügungsberechtigten und dem Berechtigten ausgestaltet,

vgl. BVerwG, Urteil vom 28. August 1997 - 7 C 63.96 -, juris, Rn. 9.

Eine Nichtigkeit des Kaufvertrages ist vorliegend auch nicht mit Blick auf den geringen Kaufpreis gegeben.

Ein Rechtsgeschäft ist nach § 138 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nichtig, wenn es nach seinem aus der Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu entnehmenden Gesamtcharakter mit den guten Sitten nicht zu vereinbaren ist. Hierbei ist weder das Bewusstsein der Sittenwidrigkeit noch eine Schädigungsabsicht erforderlich, es genügt vielmehr, wenn der Handelnde die Tatsachen kennt, aus denen die Sittenwidrigkeit folgt; dem steht es gleich, wenn sich jemand bewusst oder grob fahrlässig der Kenntnis erheblicher Tatsachen verschließt.

Danach können gegenseitige Verträge, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht in allen Voraussetzungen erfüllt ist, als wucherähnliche Rechtsgeschäfte nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt,

vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99 -, juris, Rn. 10 - 11.

Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung der am Erwerbsgeschäft Beteiligten zu,

vgl. BGH, Urteil vom 24. Januar 2014 - V ZR 249/12 -, juris, Rn. 5, m. w. N.

Zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem wirklichen Wert der verkauften Grundstücke hat - ungeachtet der Frage, ob die durch das nachfolgend am 1. Oktober 1994 in Kraft getretene Sachenrechtsbereinigungsgesetz geschaffene Möglichkeit des Ankaufs zum halben Verkehrswert zu berücksichtigen ist - ein besonders grobes Missverhältnis bestanden. Nach den Bodenrichtwertkarten entwickelten sich die Bodenrichtwerte in G... für Wohngebiete wie folgt:

Stand

31.12.1991

120,00 DM/m²

31.12.1993

180,00 DM/m²

31.12.1995

220,00 DM/m².

Diesen Bodenrichtwerten steht hier ein Kaufpreis von lediglich 1,50 DM/m² gegenüber.

Jedoch lässt sich der Schluss auf die den Vorwurf der Sittenwidrigkeit begründende verwerfliche Gesinnung der am Erwerb Beteiligten nicht ziehen. Ein neben einem groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung gegebener weiterer Umstand, der für eine Sittenwidrigkeit sprechen würde, ist nicht gegeben. Vielmehr liegen Umstände vor, die der Annahme einer verwerflichen Gesinnung der am Erwerbsvorgang Beteiligten entgegenstehen.

Denn Kaufverträge und Auflassungen auf Grund von - wie hier - § 8 Vermögenszuordnungsgesetz (VZOG) sind nur nichtig, wenn der Preis einer Schenkung nahe kommt, die unter keinem Gesichtspunkt als durch die Verfolgung legitimer öffentlicher Aufgaben im Rahmen einer an den Grundsätzen der Rechtsstaatlichkeit orientierten Verwaltung gerechtfertigt angesehen werden kann,

vgl. BGH, Urteil vom 17. September 2004 - V ZR 339/03 - („Dresdner Komplettierungskäufe“), juris, Rn. 24.

Dabei sind die Grundsätze der vorgenannten Entscheidung entgegen der Auffassung der Kläger nicht nur in Fällen, in denen bereits ein dingliches Nutzungsrecht vor dem Erwerb des Grundstücks verliehen wurde, anwendbar. In solchen Fällen würde sich die Frage eines Erlösauskehranspruchs ohnehin in der Regel nicht stellen, da der Ausschlussgrund des redlichen Erwerbs gem. § 4 Abs. 2 VermG einer Rückübertragung - oder wie hier - dem Surrogat des Erlösauskehranspruchs entgegenstehen würde.

Der Verkauf in Anlehnung zu DDR-Bodenpreisen ist vorliegend im Ergebnis nicht zu beanstanden. Mit dem weitgehenden Verzicht auf den wahren Verkehrswert wollte die Gemeinde im Rahmen ihrer verfassungsrechtlich garantierten Selbstverwaltung in legitimer Weise einen Ausgleich für Verwaltungsfehler zu DDR-Zeiten bei der Behandlung des Verzichts des Bodenreformeigentümers 1979 und für eine unzutreffende Auskunft hinsichtlich des beabsichtigten Erwerbs im März 1990 herbeiführen und damit zugleich den Rechtsfrieden wahren und im Ergebnis die Bildung privaten Eigentums fördern.

Das hier betroffene Grundstück war neben weiteren Flächen im Rahmen der Bodenreform an den Vater der Erwerber zugeteilt worden. Ohne den Verzicht auf die Flächen wäre der - zum Zeitpunkt der Wiedervereinigung noch lebende - Vater der Erwerber Volleigentümer geworden. Der Erwerb im Rahmen der Bodenreform wäre auch restitutionsfest gewesen, da insoweit der Ausschlussgrund des redlichen Erwerbs gegriffen hätte.

Ersichtlich erfolgte 1979 der Verzicht auf das - flächenmäßig weit über die eigentlichen Baugrundstücke hinausgehende - Bodenreformeigentum vor dem Hintergrund der Erwartung der Übertragung eines dinglichen „Häuslebauer-Nutzungsrechts“ oder sonstigen Nutzungsrechts an die Kinder des Bodenreformeigentümers und späteren Erwerber. Aus nicht nachvollziehbaren Gründen erfolgte eine solche - gegebenenfalls die Rückübertragung ausschließende - Verleihung nicht. Vor diesem Hintergrund ist die in den Veräußerungsgeschäften angelegte Nachzeichnung eines sog. Modrow-Kaufvertrages jedenfalls noch durch die Grundsätze einer rechtsstaatlichen Verwaltung gerechtfertigt. Mit dem Preisnachlass wollte die Gemeinde der historisch einmaligen Sondersituation gerecht werden, die durch die Wiedervereinigung hervorgerufen worden ist.

Es sind auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass mit dem Rechtsgeschäft den Anmeldern geschadet werden sollte bzw. die am Erwerb Beteiligten eine mögliche Schädigung grob fahrlässig außer Acht gelassen hätten. Offensichtlich war den am Erwerb Beteiligten die Frage einer möglichen „Vorschädigung“ und entsprechenden Anmeldung überhaupt nicht bewusst, so dass sie die Interessen der Anmelder auch gar nicht im Blick hatten. Vielmehr gingen sie von einer - im Regelfall nicht zur Rückübertragung führenden - Bodenreformenteignung aus. Da auch der für das Rückübertragungsverfahren zuständige Landkreis in der Grundstücksverkehrsgenehmigung vom 19. April 1994 noch ausgeführt hat, dass keine Anmeldung bezogen auf diesen Vermögenswert vorliege und auch sonst keine Anhaltspunkte gegeben sind, dass Gemeinde bzw. der Erwerber Kenntnis von vermögensrechtlichen Ansprüchen hatten, ist für eine bewusste oder grob fahrlässige Schädigung der Anmelder nichts ersichtlich.

Vielmehr wurde offensichtlich die - allein in den Blick genommene - Behandlung der Familie S... insgesamt als so unerträglich empfunden, dass sich die Gemeinde veranlasst sah, dass „DDR-Unrecht“ nachträglich auszugleichen. Hinzu kommt, dass die veräußernde Gemeinde im März 1990, also noch vor der Währungsunion und der Wiedervereinigung, die unzutreffende Auskunft gegeben hatte, dass ein Kauf des Vermögenswertes wegen des Bodenreformeigentums nicht notwendig sei. Vor diesem Hintergrund ist der Entschluss, den Vermögenswert auch nach der Freigabe der Preise am 1. Juli 1990 und nach dem Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990 weiterhin zu den bei Ablauf des 30. Juni 1990 geltenden äußerst niedrigen Preisen an diejenigen Erwerber, die mit staatlicher Genehmigung auf dem Grundstück bereits bauliche Anlagen errichtet hatten, zu verkaufen, nachvollziehbar und durch ein legitimes öffentliches Interesse gedeckt. Es kann somit weder eine Schädigung der Allgemeinheit noch eine beabsichtigte Schädigung der Anmelder angenommen werden.

Auch sonst ist eine Nichtigkeit wegen eines Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) nicht gegeben. Der Kaufpreis wurde ausweislich des Beschlusses vom 14. April 1993 in Absprache mit dem Landkreis als Kommunalaufsichtsbehörde festgelegt. Auch wenn dieses Vorgehen nicht als kommunalaufsichtsrechtliche Genehmigung (§ 49 Abs. 3 Kommunalverfassungsgesetz der DDR) gewertet würde, wäre dies unbeachtlich. Diese Vorschrift ist hier nicht anwendbar, weil die Gemeinde nicht nach der Zuordnung des Grundstücks auf sie als Eigentümerin, sondern zuvor auf Grund von § 8 VZOG als verfügungsbefugte Stelle gehandelt hat und somit eine möglicherweise fehlende kommunalaufsichtsrechtliche Genehmigung unbeachtlich bleibt,

vgl. BGH. Urteil vom 17. September 2004, a. a. O. Rn. 15 ff.

Der Verkauf zu einem nicht dem Verkehrswert entsprechenden Preis führt schließlich auch nicht unter dem Gesichtspunkt, dass gemäß § 49 Abs. 1 S. 2 Kommunalverfassung der DDR von einer Gemeinde Vermögensgegenstände in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden durften, nicht zur Nichtigkeit des Vertrages. Die Vorschrift ist hier nämlich gleichfalls nicht anwendbar, weil die Klägerin - wie dargestellt - nicht als Eigentümerin, sondern auf Grund von § 8 VZOG als verfügungsbefugte Stelle gehandelt hat,

vgl. BGH, Urteil vom 17. September 2004, a. a. O., Rn. 19.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 159 S. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, da sie keinen eigenen Antrag gestellt und sich deshalb keinem Kostenrisiko ausgesetzt haben, § 154 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1, 2 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 709 S. 2, 711 der Zivilprozessordnung.

Die Revision ist nicht zuzulassen (§ 37 Abs. 2 Satz 2 VermG i. V. m. §§ 135, 132 Abs. 2 VwGO), da das Gericht in seiner Entscheidung nicht von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts oder des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes und des Bundesverfassungsgerichts abweicht und die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, weil die Beurteilung der Sache maßgeblich von der Würdigung konkreter Gegebenheiten des Einzelfalls abhängt.

B e s c h l u s s

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 57.500,00 Euro festgesetzt.

G r ü n d e

Die Streitwertfestsetzung entspricht der Bedeutung der Sache für die Kläger (§ 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes). Dabei hat die Kammer für das ehemals unbebaute Grundstück mit einer Größe von 500 m² einen Bodenwert i. H. v. 115,00 €/m² zugrunde gelegt.

Der Beschluss ist unanfechtbar.