Verwaltungsgericht Potsdam Urteil vom 29.08.2018 – VG 2 K 1207/17

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger begehren die Aufhebung einer hinsichtlich des Grundstücks D...in S... erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigung (Gemarkung S..., Flur, Flurstück ; Grundbuch von S... Blatt ).

Das Grundstück gehörte vormals zum Grundbesitz der S... am T.... 1934 verkaufte die Gesellschaft eine 12.586 qm große Parzelle, die auch die streitgegenständliche Fläche umfasste, zur Weiterparzellierung an J.... Dieser war Jude. Er verstarb noch 1934 und wurde von seiner Ehefrau H..., die wie ihr Ehemann rassisch verfolgt war, allein beerbt. Diese verkaufte die Parzelle, die das streitgegenständliche Grundstück ausmacht, mit Kaufvertrag vom 19. Oktober 1937 an die Eheleute C... geb. W... und K... zum jeweils hälftigen Miteigentum. Die grundbuchliche Umtragung erfolgte 1941.

Die Eheleute S... lebten nach 1945 in B... und verstarben 1951 und 1966. Zu ihren Rechtsnachfolgern gehören die Kläger.

Im Einzelnen waren Erben der 1951 verstorbenen Miteigentümerin C... geb. W... ihr Ehegatte K... zu einem Viertel sowie ihre Tochter I... geb. S... zu drei Vierteln. Erben der 1956 verstorbenen I... waren ihr Ehegatte G... und ihr Vater K... je zu ein Halb. Ausweislich des nach Durchführung eines Aufgebotsverfahrens ergangenen Ausschlussbescheides des Bundesamts für zentrale Dienstleistungen und offene Vermögensfragen (BADV) vom 10. April 2018 wurden die unbekannten Rechtsnachfolger von G... mit ihren gesamthänderisch gebundenen Rechten am hier streitbefangenen Grundstück ausgeschlossen. Diese Rechte gingen auf die Bundesrepublik Deutschland (Entschädigungsfonds) über.

Erbin des 1966 verstorbenen Miteigentümers (und zugleich Erben zu einem Viertel nach C...) K... war seine (zweite) Ehegattin A... geb. H.... Erben der 1976 verstorbenen A... waren ihr Sohn R... zu ein Halb und ihre Enkel, die Kläger, zu je einem Sechstel. (Nach-) Erben des 1977 verstorbenen R... sind die Kläger zu je einem Drittel.

Infolge dieser Erbgänge und des Ausschlussbescheides liegen die Eigentumsrechte am streitgegenständlichen Grundstück nunmehr bei den Klägern und der Bundesrepublik Deutschland (Entschädigungsfonds), und zwar zu 13/16 bei den Klägern (bei jeweils gleichen individuellen Anteilen) und zu 3/16 bei der Bundesrepublik Deutschland (Entschädigungsfonds).

Das damalig unbebaute Grundstück wurde seit den 1950er Jahren staatlich verwaltet. Am 4. Dezember 1963 wurde auf Antrag des Rates des Kreises P... in Abteilung II des Grundbuchs zu Ziffer 2 ein Verwaltervermerk eingetragen, also vermerkt, dass das Vermögen der Eigentümer der vorläufigen Verwaltung gemäß § 6 der Verordnung vom 17. Juli 1952 unterlag. Das Grundstück wurde aufgrund eines mit dem staatlichen Verwalter bereits 1959 geschlossenen Pachtvertrages von den Beigeladenen zu 1 und 2 mit einer Gartenlaube und einem Garagenbau bebaut.

Mit notariell beurkundetem Vertrag der Notarin G..., P..., vom 25. März 1992 (UR-Nr. ) bestellte die Beigeladene zu 3 zugunsten der Beigeladenen zu 1 und 2 ein Erbbaurecht an dem Grundstück. In dem Vertrag wird ausgeführt, dass im Grundbuch die Eheleute K... und C... geb. W... als Miteigentümer je zur Hälfte eingetragen seien. Weiter wird darauf hingewiesen, dass in der Abteilung II zur laufenden Nr. 2 der Vermerk über die vorläufige Verwaltung eingetragen sei. Zwischen dem staatlichen Verwalter und den Beigeladenen zu 1 und 2 bestehe seit 1959 ein Pachtvertrag zur kleingärtnerischen Nutzung des Grundstücks. Die Vertragsbeteiligten würden übereinstimmend davon ausgehen, dass die Gemeinde zur Verfügung über das Grundstück gemäß §§ 11, 15 des Vermögensgesetzes (VermG) berechtigt sei. Eine Zustimmung der eingetragenen Eigentümer oder ihrer Rechtsnachfolger könne nicht beigebracht werden, weil Person und Aufenthalt nicht bekannt seien. Die Eigentümer hätten nach Aussage des Bürgermeisters der Beigeladenen zu 3 bis jetzt keinen Anspruch im Sinne der Anmeldeverordnung angemeldet. Die Notarin belehrte über mögliche Schadensersatz- und Staatshaftungsansprüche „der Berechtigten im Sinne des Vermögensgesetzes“. Mit dem Vertrag wurde das Recht vermittelt, auf dem Erbbaugelände ein Einfamilienwohngebäude zur persönlichen Nutzung zu errichten. Das Erbbaurecht sollte am 31. Dezember 2052 enden, wobei ein Erneuerungsvorrecht vereinbart wurde. Der Erbbauzins wurde auf jährlich 3 % von 26.700,00 DM, also 801,00 DM, festgelegt, gekoppelt an den Preisindex für die Gesamtlebenshaltung aller privaten Haushalte. Schließlich wurde auch ein Vorkaufsrecht zugunsten der Beigeladenen zu 1 und 2 vereinbart. In der Folge wurde – entsprechend weiterer im Vertrag enthaltener Vereinbarungen und auf der Grundlage eines entsprechenden Antrages der Notarin – am 19. Januar 1993 in Abteilung II des Grundbuchs eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung eines Erbbaurechts eingetragen.

Auf den Antrag der Notarin auf Erteilung der Genehmigung des Vertrages nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO) teilte unter dem 23. September 1992 das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen (ARoV) des Landkreises P... dem Grundstücksamt des Landkreises mit, dass die beantragte Negativbescheinigung hinsichtlich des streitgegenständlichen Grundstücks nicht erteilt werden könne, da ein Antrag auf Rückübertragung gestellt sei (Az. 12038-570976 90 II D 21), Antragsteller: C.... Das Grundstücksamt teilte sodann unter dem 29. Oktober 1992 der Notarin in Gestalt eines Zwischenbescheides mit, dass aufgrund einer vermögensrechtlichen Antragstellung eine Genehmigungs- und Verfügungssperre ausgelöst sei.

Mit Bescheid des BADV vom 16. September 2010 wurden die Anträge der Erbengemeinschaft nach J... („Michaelkonzern“), der S... Aktiengesellschaft am T... i. L. sowie der J... auf Rückübertragung des streitgegenständlichen Grundstücks abgelehnt. Gleichzeitig wurden die Anträge der Rechtsnachfolger nach K... und C... (der Kläger), dort bezeichnet als Verfügungsberechtigte, auf Löschung der in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung eines Erbbaurechts abgelehnt. Zur Begründung der Ablehnung der Rückübertragungsanträge wurde auf die (bereits mehrfach in anderen Parallelfällen bestandskräftig festgestellte) Widerlegung der Vermutung eines Zwangsverkaufs durch die Erbengemeinschaft M... und durch die S... Aktiengesellschaft verwiesen. Im Übrigen liege keine rechtzeitige grundstücksbezogene Anmeldung vor. Hinsichtlich des (auf den Verkauf L.../S... bezogenen) Antrags der J... wurde darauf abgestellt, dass auch hier die Vermutung widerlegt sei, und zwar auch hinsichtlich der Mitursächlichkeit der Herrschaft des Nationalsozialismus. Der Antrag der Kläger auf Löschung der Sicherungsvormerkung wurde abgelehnt, da er bereits unzulässig sei. Das Begehren könne sich nicht auf Vermögensrecht stützen. Ein eventuell bestehender Löschungsanspruch könne nur vor den ordentlichen Gerichten verfolgt werden. Der Bescheid wurde nicht angefochten und damit im November 2010 bestandskräftig.

Die Notarin teilte dem Beklagten in der Folge mit, dass sie das Genehmigungsverfahren nicht weiter betreiben wolle. Der Verwaltungsvorgang wurde beendet und die Akte archiviert.

Mit Schreiben des Bevollmächtigten der Beigeladenen zu 1 und 2 vom 11. Oktober 2016 beantragten diese bei dem Beklagten die Fortführung des Verfahrens nach der GVO und die Erteilung der Genehmigung. Zur Begründung führte der Bevollmächtigte aus, dass der notarielle Vertrag wirksam geschlossen worden sei, weil die Gemeinde S... zweifellos Rechtsnachfolger des staatlichen Verwalters V... Wohnungsverwaltung S... geworden sei und den Vertrag somit habe schließen können. Aus einschlägiger zivilrechtlicher Rechtsprechung ergebe sich, dass der spätere Wegfall der Verfügungsbefugnis des Staatlichen Verwalters unschädlich sei (Brandenburgisches OLG, Urteil vom 24. November 1994 - 5 W 48/94, 5 W 53/94 -, juris).

Die für die Verwaltung des vormaligen Notariats G... zuständige Notarin K... teilte dem Beklagten unter dem 20. Oktober 2016 mit, dass (von ihr) derzeit kein Antrag auf Erteilung der GVO-Genehmigung gestellt werde.

Unter dem 29. November 2016 teilte der Beklage den Beigeladenen zu 1 und 2 mit, dass der GVO-Antrag zulässig sei. Die Genehmigung könne nur versagt werden, wenn einer der in der GVO vorgesehenen Versagungsgründe vorliege. Die GVO diene allein der Sicherung des Unterlassungsanspruchs aus § 3 Abs. 3 VermG und damit der Sicherung des öffentlich-rechtlichen Restitutionsanspruchs. Den Beigeladenen zu 1 und 2 werde die Gelegenheit gegeben, ihren Antrag zu überdenken. Der Antrag wurde mit Schreiben vom 6. Dezember 2016 ausdrücklich aufrechterhalten. Die Klägerseite wurde telefonisch über ihren Bevollmächtigten von der beabsichtigten Entscheidung in Kenntnis gesetzt. Der jetzige Prozessbevollmächtigte übersandte daraufhin am 13. Dezember 2016 per Telefax eine Kopie des Urteils der 6. Kammer dieses Gerichts (6 K 2089/07), das seiner Auffassung nach einer Genehmigungserteilung entgegen stand.

Mit Bescheid vom 20. Dezember 2016 erteilte der Beklagte die GVO-Genehmigung zu dem Vertrag vom 25. März 1992. Es lägen keine vermögensrechtlichen Anmeldungen vor, die rechtzeitig eingegangen seien und nicht bereits entschieden bzw. zurückgenommen seien. Die Genehmigung wurde auch dem Bevollmächtigten der Kläger zugestellt.

Mit Schreiben vom 22. Dezember 2016 legte der Bevollmächtigte der Kläger für diese (sowie für die damalig unbekannten Rechtsnachfolger der C..., vertreten durch den Kläger zu 2) Widerspruch ein. Zur Begründung nahm er wiederum Bezug auf das Urteil der 6. Kammer dieses Gerichts vom 22 Juli 2009. Wie dort habe auch hier die Gemeinde als Grundstückseigentümerin gehandelt, obwohl sie das nicht gewesen sei. Die Rechtslage sei völlig eindeutig.

Der Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 22. Februar 2017 zurück. Die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung nach § 2 i. V. m. § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GVO lägen vor. Anmeldungen vermögensrechtlicher Ansprüche seien innerhalb der Ausschlussfrist nicht erfolgt oder solche Anträge seien bestandskräftig abgelehnt. Letzteres sei hier hinsichtlich des Antrages der J... durch den Bescheid des BADV aus dem Jahr 2010 erfolgt. Die materielle Gültigkeit des Erbbaurechtsvertrages sei nicht zu prüfen gewesen. Andere Interessen als die Absicherung vermögensrechtlicher Ansprüche würden nicht berührt. Die Wirksamkeit des zu genehmigenden Vertrages könne und müsse notfalls im Prozesswege vor den Zivilgerichten zwischen den am Vertrag Beteiligten oder den am Grundstück Berechtigten geklärt werden. Auch bei einer etwaigen Anwendung des Grundsatzes der „offenbaren Nichtigkeit“ wäre der Beklagte nicht berechtigt gewesen, die Genehmigung zu versagen. Eine offensichtliche Nichtigkeit des Erbbaurechtsvertrages liege nicht vor. Sie könne allenfalls dann angenommen werden, wenn die Beigeladene zu 3 nicht Rechtsnachfolgerin der V... Wohnungsverwaltung S... gewesen wäre. Dies sei indes äußerst zweifelhaft und nicht offensichtlich.

Die Kläger – sowie der gesetzliche Vertreter der unbekannten Erben ...– haben am 2. März 2017 Klage erhoben. Zur Begründung tragen die Kläger vor, dass das Bestehen einer Verfügungsbefugnis der Beigeladenen zu 3 bestritten werde, dass eine solche aber gegebenenfalls jedenfalls nach den Bestimmungen der §§ 11, 15 VermG zum 31. Dezember 1992 geendet habe. Allen Vertragsschließenden des Erbbaurechtsvertrages sei bekannt gewesen, dass die Beigeladene zu 3 – entgegen ihrer Bezeichnung im Vertrag – nicht Grundstückseigentümerin gewesen sei. Mit dem abschlägigen vermögensrechtlichen Bescheid vom 16. September 2010 sei die Eigentümerstellung der Kläger noch einmal bestätigt worden. Da die Beigeladene zu 3 somit nicht befugt gewesen sei, den Erbbaurechtsvertrag abzuschließen, sei die GVO-Genehmigung rechtswidrig. Mit Ablauf des 31. Dezember 1992 seien sämtliche Verfügungsbefugnisse eines etwaigen staatlichen Verwalters entfallen. Die Erteilung der GVO-Genehmigung sei schlicht unzulässig gewesen. Das folge auch aus den Erwägungen im bezeichneten Urteil der 6. Kammer vom 22. Juli 2009. Eine Genehmigung zum Zeitpunkt der gesetzlich angeordneten Entziehung der Verfügungsbefugnis des Veräußerers, also nach dem 31. Dezember 1992, sei mit rechtsstaatlichen Grundsätzen nicht vereinbar. Das Wirksamwerden der GVO-Genehmigung komme einer entschädigungslosen Enteignung gleich, was mit den Standards der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) gemäß Art. 1 des 1. Zusatzprotokolls sowie mit Art. 14 des Grundgesetzes (GG) nicht vereinbar sei. Die Beigeladenen zu 1 und 2 seien hinsichtlich ihrer vermeintlichen Investitionen hinreichend durch die Regelungen der GVO, insbesondere § 7 GVO, geschützt. Die zuletzt vom Beklagten vertretene Ansicht der Unzulässigkeit der Klage laufe endgültig auf eine Enteignung der Kläger hinaus. Es werde auf Art. 19 GG verwiesen. In der mündlichen Verhandlung hat der Prozessbevollmächtigte der Kläger darauf hingewiesen, dass im selben Sachzusammenhang zwischen den Klägern und der Beigeladenenseite beim Landgericht Potsdam ein Verfahren zum gerichtlichen Aktenzeichen 1 O 83/17 geführt werde.

Die Kläger beantragen,

1. die GVO-Genehmigung vom 20. Dezember 2016 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 22. Februar 2017 bezüglich des Vertrages vom 25. März 1992 zur UR-Nr. 354/1992 der beurkundenden Notarin G... in P... betreffend das Grundstück in der Gemarkung S..., Flur, Flurstück (Grundbuch von S... Blatt ) aufzuheben,

hilfsweise,

festzustellen, dass die genannte Genehmigung in der Gestalt des genannten Widerspruchsbescheides rechtswidrig gewesen ist

2. die Zuziehung eines Bevollmächtigten der Kläger im Vorverfahren für notwendig zu erklären.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen,

und verweist zur Begründung auf die angegriffenen Bescheide. Weiter trägt er vor, dass es sich bei der Genehmigungserteilung um eine gebundene Entscheidung handele. Versagungsgründe lägen hier nicht vor. Auch eine offensichtliche Nichtigkeit des zugrundeliegenden Rechtsgeschäfts, die ausnahmsweise eine Versagung rechtfertigen könnte, an deren Vorliegen aber hohe Anforderungen zu stellen seien, könne nicht angenommen werden. Auch die Kläger würden nur hinsichtlich einer Rechtswidrigkeit vortragen. Mit Klageerwiderungsschreiben vom 3. Juli 2018 hat der Beklagte ferner vorgetragen, die Klage sei nunmehr bereits unzulässig. Es mangele den Klägern am Rechtsschutzbedürfnis. Sie könnten keinen schutzwürdigen Vorteil erlangen. Mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Durchführung der Verordnung (EU) Nr. 655/2014 sowie zur Änderung sonstiger zivilprozessualer, grundbuchrechtlicher und vermögensrechtlicher Vorschriften und zur Änderung der Justizbeitreibungsordnung (EuKoPfVODG) vom 21. November 2016 zum 1. Juli 2018 werde festgelegt, dass eine Genehmigung nach der GVO nicht mehr erforderlich sei. Grundstücke, die noch mit offenen Restitutionsanträgen belastet seien, würden nun mit einem Anmeldevermerk (§ 30b Abs. 1 VermG) im Grundbuch belastet. Der von den Klägern nachgesuchte Rechtsschutz sei nutzlos, da das streitgegenständliche Grundstück nicht mit einem Anmeldevermerk belastet sei. Es bedürfe damit keiner Genehmigung mehr. Es bliebe den Klägern die Möglichkeit, die behauptete Rechtswidrigkeit in einem Fortsetzungsfeststellungsstreit nach § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO geltend zu machen.

Die Beigeladenen zu 1 und 2 beantragen,

die Klage abzuweisen.

Der Erbbaurechtsvertrag von 1992 sei nicht unwirksam, erst recht sei dies nicht offensichtlich. Sie, die Beigeladenen zu 1 und 2, hätten ihre Verpflichtungen aus dem Vertrag stets pünktlich und vollständig erfüllt. Die am 25. März 1992 eingetragenen Eigentümer oder deren Erben hätten weder bis zum Ablauf der Anmeldefrist nach § 3 Anmeldeverordnung (13. Oktober 1990) noch bis zum 25. März 1992 Ansprüche angemeldet. Auch bis zum Tag der Aufhebung der staatlichen Verwaltung gem. § 11a Abs. 1 Satz 1 VermG am 31. Dezember 1992 hätten sie nicht die Aufhebung der Staatlichen Verwaltung beantragt. Lediglich die J... habe am 24. September 1991 im Interesse der H... einen Rückübertragungsanspruch angemeldet. Keinem der Vertragsschließenden des Erbbaurechtsvertrages sei diese Anmeldung bekannt gewesen. Im Übrigen bewirke die Verfügungssperre des § 11 Abs. 2 Satz 2 und des § 15 Abs. 2 Satz 1 VermG lediglich schuldrechtliche Unterlassungspflichten des staatlichen Verwalters und wirke nur im Innenverhältnis zwischen dem Verwalter und dem Eigentümer, nicht aber gegenüber dritten Erwerbern. Es handele sich nur um eine relative Unterlassungspflicht und nicht um ein gesetzliches Verbot im Sinne der §§ 134, 135 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Das vom Verwalter geschlossene Rechtsgeschäft bleibe auch bei einem Verstoß gegen eine Unterlassungspflicht wirksam. Gegebenenfalls setze ein Verstoß den Verwalter Schadensersatz- und Amtshaftungsansprüchen des Eigentümers aus. Von einer entschädigungslosen Enteignung könne keine Rede sein. Sie, die Beigeladenen, hätten das Grundstück 1969/70 mit ihrer Nachbarin nach Erhalt einer Baugenehmigung mit einer Doppelgarage bebaut. Mit Kaufvertrag vom 9. August 1992 hätten sie von der Nachbarin die zweite Hälfte der Garage erworben. Am 24. August 1991 hätten sie bei der Beigeladenen zu 3 die Bestellung eines Erbbaurechts beantragt. Es sei beabsichtigt gewesen, 1992/93 auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus zur eigenen Nutzung zu errichten. Unter dem 6. November 1991 habe man ihnen mitgeteilt, dass gegen die Bebauung grundsätzlich keine Einwände bestünden. Am 12. November 1991 hätten sie mit der Beigeladenen zu 3 eine Vereinbarung über die Kostentragung hinsichtlich des erforderlichen notariellen Vertrages und dessen Vollzugs getroffen. Der dem von den Klägern vorgelegten Urteil zugrundeliegende Sachverhalt sei nicht mit dem vorliegenden vergleichbar. Hier habe sich die Gemeinde nicht der Eigentümerstellung berühmt, sondern klargestellt, dass sie als Verwalterin agiere. Die Gemeinde habe vorliegend das Geld nicht in den Gemeindehaushalt eingespeist, sondern als Verwahrgeld für den Grundstückseigentümer geführt. Im Oktober 2011 seien sämtliche aufgelaufenen Erbbauzinszahlung in einer Gesamthöhe von 8.575,86 EUR an die (damaligen) Bevollmächtigten der Kläger überwiesen worden. Dasselbe sei auch mit allen späteren Zinszahlungen der Fall gewesen. Erst im Februar 2017 hätten die Kläger die Beigeladene zu 3 aufgefordert, dafür Sorge zu tragen, dass die Zinsen künftig direkt auf das Konto des Klägers zu 2 überwiesen würden. Dies würden die Beigeladenen zu 1 und 2 wunschgemäß tun. Der V... Wohnungsverwaltung S... habe nach dem 3. Oktober 1990 als nicht rechtsfähiger Regie- bzw. Eigenbetrieb der Gemeinde S... fortbestanden. Die staatliche Verwaltung sei damit auf die Kommune, die Beigeladene zu 3, übergegangen. Die Gemeinde sei somit bei Vertragsschluss nach §§ 11, 15 VermG berechtigt gewesen, als staatlicher Verwalter mit Wirkung für und gegen die Eigentümer zu verfügen. Der jährliche Erbbauzins sei mit einem angemessenen Betrag vereinbart worden. Mit Schreiben der Gemeinde vom 17. Dezember 2001 sei er auf 956,39 DM, entspricht 489,00 EUR, erhöht worden, zahlbar in zwei Raten á 244,50 EUR zum 1. Januar und 1. Juli jeden Jahres. Der Wegfall der staatlichen Verwaltung ab dem 1. Januar 1993 sei gemäß § 878 BGB unschädlich. Sie, die Beigeladenen zu 1 und 2, hätten im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Erbbaurechtsvertrages in den Jahren 1992/93 ein Einfamilienhaus auf dem Grundstück errichtet. Sie hätten insoweit Verwendungen von 330.636,79 DM gehabt. Davon seien 18.418,36 DM auf Erschließungskosten entfallen. In den Jahren 1999 bis 2015 hätten sie das Haus umfangreich modernisiert und dafür 37.342,08 EUR aufgewendet. Grundsteuern seien von 1993 bis 2017 in Höhe von etwa 4.700,00 EUR gezahlt worden.

Die Beigeladene zu 3 beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung hätten nach der Bestandskraft des vermögensrechtlichen Bescheides des BADV von 2010 vorgelegen. Die Gemeinde habe sich im Vertrag gerade nicht die Position der Grundstückseigentümerin angemaßt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und des beigezogenen Verwaltungsvorgangs (ein Hefter) Bezug genommen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

A) Die im Hauptantrag erhobene Anfechtungsklage ist zulässig, aber unbegründet.

1) Den Klägern steht ein (allgemeines) Rechtsschutzbedürfnis wie auch die nach § 42 Abs. 2 VwGO erforderliche Klagebefugnis zur Seite.

Zwar trifft das Vorbringen des Beklagten zu, dass mit dem Inkrafttreten der Änderung der Grundstücksverkehrsordnung zum 1. Juli 2018 im Beitrittsgebiet eine GVO-Genehmigung für die Wirksamkeit eines (Kauf- oder Erbbaurechts-) Vertrages in zahlreichen Fällen nicht mehr eingeholt werden muss. Die Neuregelung erfolgte mit dem Gesetz zur Durchführung der Verordnung (EU) Nr. 655/2014 sowie zur Änderung sonstiger zivilprozessualer, grundbuchrechtlicher und vermögensrechtlicher Vorschriften und zur Änderung der Justizbeitreibungsordnung vom 21. November 2016 (BGBl. I S. 2591), das durch Artikel 32 des Gesetzes vom 5. Juli 2017 (BGBl. I S. 2208) geändert worden ist (EuKoPfVODG), dort in Art. 18; das Inkrafttreten zum 1. Juli 2018 ergibt sich aus Art. 21 Abs. 8.

Nach der damit in § 2 Abs. 1 Satz 2 GVO aufgenommenen Ziffer 6 ist eine Genehmigung u. a. dann nicht (mehr) erforderlich, wenn im Zeitpunkt der Eintragung des Rechtserwerbs keine Anmeldevermerk gemäß § 30b Abs. 1 VermG im Grundbuch eingetragen ist. Ein solcher Anmeldevermerk ist vorliegend ausweislich des jüngsten aktenkundigen Grundbuchauszuges von Juli 2018 nicht eingetragen und eine später vorgenommene (oder noch bevorstehende) Eintragung ist – mangels nicht beschiedener, das Grundstück betreffender vermögensrechtlicher Anträge – auch nicht ersichtlich. Die Kläger haben indes in der mündlichen Verhandlung zu Recht darauf verwiesen, dass das zuständige Grundbuchamt einen Antrag der Beigeladenen zu 1 und 2 auf Eintragung des in Rede stehenden Erbbaurechts im Falle einer verwaltungsgerichtlichen Aufhebung der Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung nicht ohne Weiteres eintragen würde, insbesondere wenn die Aufhebung – wie von den Klägern der Sache nach vorgetragen – auf eine mangelnden Verfügungsbefugnis der Beigeladenen zu 3 oder sogar ausdrücklich auf eine Unwirksamkeit des notariellen Vertrages vom 25. März 1992 gestützt würde, vgl. §§ 19, 20 der Grundbuchordnung (GBO).

2) Die Anfechtungsklage ist aber unbegründet. Der Bescheid des Landrates des Landkreises P... vom 20. Dezember 2016 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 22. Februar 2017, mit dem für den notariellen Vertrag vom 25. März 1992 über die Bestellung eines Erbbaurechts zugunsten der Beigeladenen zu 1 und 2 die Genehmigung nach der GVO erteilt wurde, ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Die Voraussetzungen für die Erteilung der grundstücksverkehrsrechtlichen Genehmigung liegen vor. Nach der hier allein in Betracht kommenden Vorschrift des § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GVO ist die Grundstücksverkehrsgenehmigung auf Antrag jeder der an dem genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäft beteiligten Personen zu erteilen, wenn bei dem Vermögensamt, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist, für das Grundstück in der Ausschlussfrist des § 30a VermG ein Antrag auf Rückübertragung nach § 30 Abs. 1 VermG oder eine Mitteilung über einen solchen Antrag nicht eingegangen oder ein solcher Antrag bestandskräftig abgelehnt oder zurückgenommen worden ist.

a) Ein offener Rückübertragungsantrag liegt – unstreitig – nach dem Eintritt der Bestandskraft des vermögensrechtlichen Ablehnungsbescheides des BADV vom 16. September 2010 nicht (mehr) vor. Weitere Voraussetzungen für die Erteilung der GVO-Genehmigung sind in der GVO ebenso wenig normiert wie Hinderungsgründe, bei deren Vorliegen die Genehmigung zu versagen ist, vgl. § 1 Abs. 2 Satz 1, 2. Halbsatz GVO. Liegen die Voraussetzungen nach § 1 Abs. 2 Satz 1, 1. Halbsatz GVO – wie hier – vor, ist die Genehmigung zu erteilen.

b) Der Genehmigungserteilung steht auch nicht ein sonstiger, außerhalb der GVO liegender Hinderungsgrund entgegen.

aa) Die materielle, zivilrechtliche Wirksamkeit des zu genehmigenden Vertrages ist bei der Erteilung der GVO-Genehmigung nicht zu prüfen. Sie zu überprüfen ist den Gerichten der ordentlichen Gerichtsbarkeit vorbehalten.

bb) Es kann offen bleiben, ob in Abweichung von dem Vorstehenden die von Rechtsprechung und Literatur in anderen Rechtsgebieten entwickelten Grundsätze der Versagung von (Vertrags-)Genehmigungen bei offensichtlicher zivilrechtlicher Nichtigkeit des zu genehmigenden Rechtsgeschäfts auf das Recht der Grundstücksverkehrsordnung übertragbar sind.

Diese Rechtsprechung betrifft etwa die Genehmigungsbedürftigkeit von Rechtsgeschäften über land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke nach dem Grundstücksverkehrsgesetz vom 28. Juli 1961 (GrdstVG), die Anzeigepflicht und das Beanstandungsverfahren nach dem Landpachtverkehrsgesetz vom 8. November 1985 (LPachtVG) sowie die vormundschaftsgerichtliche Genehmigung bestimmter Rechtsgeschäfte des Vormunds nach §§ 1821 f. BGB. Zu diesen Rechtsgebieten wurde der Grundsatz herausgebildet, dass die jeweilige Genehmigung nicht allein wegen vorhandener Zweifel an der Wirksamkeit der Rechtsgeschäfte nach zivilrechtlichen Vorschriften, sondern nur bei offensichtlicher Nichtigkeit versagt werden könne, wenn also die materielle Unwirksamkeit der Rechtsgeschäfte klar zutage liege.

Vgl. zum Vormundschaftsrecht: KG FamRZ 63, 467, 469; BayOblG FamRZ 69, 434, 436; zum Höferecht: BGH, Beschluss vom 30. Januar 1951 - V BLw 57/49 -, BGHZ 1, 121,124; s. für weitere Nachweise VG Berlin, Urteil vom 3. Juni 1993 - 29 A 8.93 -, juris Rn. 30.

Gegen die Anwendung des Grundsatzes der offensichtlichen Nichtigkeit spricht allerdings schon, dass die Sicherungsfunktion der GVO allein dadurch erforderlich wurde, dass das Vermögensgesetz zur Absicherung der Restitutionsansprüche der Alteigentümer kein dinglich wirkendes Verfügungsverbot, sondern in § 3 Abs. 3 VermG nur ein obligatorisch wirkendes Unterlassungsgebot enthält. Die GVO-Genehmigung beseitigt allein die im Hinblick auf eine etwaige Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche bestehende Verfügungsbeschränkung des Verfügungsberechtigten. Andere Interessen oder Mängel des Rechtsgeschäfts werden durch die GVO-Genehmigung nicht berührt. Damit handelt es sich bei der Genehmigung lediglich noch um ein auf Restitutionsanmeldungen bezogenes Negativattest. Die Rechtswirksamkeit der zu genehmigenden Verträge kann und muss – soweit erforderlich – im Prozesswege vor den Zivilgerichten geklärt werden. Auch steht der für die GVO-Genehmigung zuständigen Behörde anders als den Behörden in den oben dargestellten Rechtsgebieten gerade keine materielle Prüfungskompetenz zu.

Vgl. VG Berlin, Urteil vom 3. Juni 1993, a. a. O. Rn. 29, 31.

Die Frage kann indes dahin stehen, weil auch in Anwendung der dargestellten Grundsätze der Beklagte nicht berechtigt gewesen wäre, die Genehmigung des Kaufvertrages unter Berufung auf dessen (etwaige) zivilrechtliche Nichtigkeit zu versagen. Denn jedenfalls eine offensichtliche Nichtigkeit ist nicht gegeben. An die Voraussetzungen der offensichtlichen Nichtigkeit sind hohe Anforderungen zu stellen. Grundsätzlich steht die Feststellung der zivilrechtlichen Nichtigkeit den Gerichten der ordentlichen Gerichtsbarkeit zu. Eine Ablehnung der Genehmigung des Kaufvertrages durch die Behörde unter dem Gesichtspunkt zivilrechtlicher Unwirksamkeit und die damit einhergehende Durchbrechung des Gewaltenteilungsprinzips lassen sich nur rechtfertigen, wenn die Erteilung der Genehmigung sonst erkennbar ein leerer Formalismus wäre, die Genehmigung offensichtlich rechtlich bedeutungslos wäre. Dies setzt aber nach der vorbezeichneten Auffassung voraus, dass sich die Nichtigkeit auch für den zivilrechtlich nicht vorgebildeten Behördenmitarbeiter geradezu aufdrängen muss. Es darf kein Zweifel daran bestehen, dass das zur Entscheidung über die Nichtigkeit an sich berufene Gericht ebenfalls die Nichtigkeit bejahen würde.

Diese Voraussetzungen liegen hier – wie der Beklagte zu Recht annimmt – nicht vor. Der Erbbaurechtsvertrag ist nicht in diesem Sinne offensichtlich nichtig. Insbesondere liegt nicht ein Mangel der Verfügungsbefugnis des Verfügenden, der Beigeladenen zu 3, auf der Hand. Diese ist, wie der Beklagte und die Beigeladenen zutreffend ausgeführt haben, in die Stellung des V... Wohnungsverwaltung S... eingetreten und war somit – was auch die Kläger nicht in Abrede stellen – im Zeitpunkt des Vertragsschlusses staatlicher Verwalter. Damit war die Beigeladene zu 3 auch Verfügungsberechtigter, § 2 Abs. 3 Satz 2 VermG. Die staatliche Verwaltung war auch nicht etwa nach § 11 Abs. 1 VermG auf Antrag des Berechtigten (hier: der Kläger) aufgehoben worden; sie war ferner noch nicht nach § 11a Abs. 1 Satz 1 VermG durch Erreichen des Stichtages des 31. Dezember 1992 beendet.

Dass die Beigeladene zu 3 mit dem Abschluss des Erbbaurechtsvertrages im März 1992 die im Vermögensgesetz, insbesondere in § 3 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 u. 5, § 11 Abs. 2 u. 3, § 15 VermG, enthaltenen Befugnisse des staatlichen Verwalters überschritten oder dort festgeschriebene Einschränkungen missachtet hat, ist zwar nicht von vornherein ausgeschlossen, aber nach Lage der Dinge auch nicht offenkundig. Weder aus dem Akteninhalt noch aus dem Vorbringen der Kläger ergibt sich ein konkreter und ohne weiteres ersichtlicher Verstoß der Beigeladenen zu 3 gegen diese Vorschriften, insbesondere nicht gegen ihre Verpflichtung als staatlicher Verwalterin, sich vor einer Verfügung beim zuständigen Vermögensamt zu vergewissern, dass keine vermögensrechtliche Anmeldung vorliegt (vgl. § 11 Abs. 3, § 15 Abs. 4 VermG).

Ein solcher Verstoß könnte ohnehin allein für Ansprüche zwischen der Beigeladenen zu 3 und der Klägerseite – also dem (vormaligen) staatlichen Verwalter und den Eigentümern – rechtlich von Bedeutung sein; Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Erbbaurechtsvertrages zwischen der Beigeladenen zu 3 und den Beigeladenen zu 1 und 2 – also dem staatlichen Verwalter und den Erwerbern – hätte er, so er denn vorläge, nicht. Die Verfügungsbeschränkungen in § 11 Abs. 2 Satz 2, § 15 Abs. 2 Satz 1 VermG wirken – nach dem Vorbild in § 3 Abs. 3 und 4 VermG – anerkanntermaßen nur im Innenverhältnis zwischen dem staatlichen Verwalter und dem Eigentümer, nicht aber gegenüber (gutgläubigen) dritten Erwerbern; diese sollen vielmehr im Interesse des Erleichterung des Rechtsverkehrs und des Anreizes zu Investitionen im Beitrittsgebiet in ihrem Vertrauen auf die Verfügungsbefugnis des staatlichen Verwalters geschützt werden. Somit ergibt sich auch in diesem Zusammenhang keine offensichtliche Nichtigkeit im Sinne der dargestellten Auffassung.

Anders als die Kläger meinen vermag auch die von ihnen angeführte Rechtsprechung der 6. Kammer des Verwaltungsgerichts Potsdam,

Urteil vom 22. Juli 2009 - 6 K 2089/07 -, unveröffentlicht,

keine andere Entscheidung zu begründen. Insbesondere stützt sie nicht die Annahme einer offensichtlichen Unwirksamkeit der Verfügung durch den staatlichen Verwalter, die Beigeladene zu 3. Zwar wurde in dem Urteil die Versagung einer GVO-Genehmigung für einen Grundstücksverkauf einer Gemeinde an das dort streitbefangene Grundstück nutzende Eheleute bestätigt und dies u. a. auf die Unwirksamkeit des in Rede stehenden Grundstückskaufvertrages gestützt. Soweit die Kläger aber meinen, dass dem eine im Wesentlichen gleiche Konstellation zu Grunde gelegen hätte, trifft dies nicht zu. Dort wurde von den Klägern (die mit notariellem Vertrag im Jahr 1991 von einer Gemeinde, die staatlicher Verwalter war, ein Grundstück erworben hatten) die Aufhebung einer GVO-Genehmigung angefochten, die auf den Widerspruch der Eigentümer im Widerspruchsbescheid erfolgt war. Die Genehmigung war im Ausgangsbescheid – im Unterschied zum vorliegenden Fall – auf der Basis von § 1 Abs. 2 Satz 2 GVO als Ermessensentscheidung wegen der (vermeintlich) offensichtlichen Unbegründetheit des dort – ebenfalls anders als hier – vorliegenden vermögensrechtlichen Antrages (der Eigentümer) erteilt worden. Nach Auffassung der 6. Kammer erfüllte der Antrag (der Eigentümer) allerdings nicht diese Voraussetzung, war also nicht offensichtlich unbegründet (Urteilsausfertigung S. 12 f.). Der der Entscheidung zugrunde liegende Fall war mithin wesentlich davon geprägt, dass im Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung ein – der Behörde bekannter – vermögensrechtlicher Antrag der Eigentümerseite gestellt worden war (und darüber hinaus auch ein Antrag auf Aufhebung der staatlichen Verwaltung). Dies war hier nicht der Fall. Zum anderen war die dort zur Entscheidung stehende Fallkonstellation auch dadurch gekennzeichnet, dass sich die veräußernde Gemeinde im Kaufvertrag der Eigentümerstellung berühmte. Ein Verweis auf die eingetragenen Eigentümer fehlte, auch der im Grundbuch eingetragene Verwaltervermerk wurde im Vertrag nicht erwähnt. Der Kaufpreis wurde nicht zugunsten der Eigentümer hinterlegt, sondern in den Gemeindehaushalt abgeführt. Vor diesem Hintergrund kam das Gericht zu der Auffassung, dass dort der Nichtberechtigte verfügt habe und ein rechtsgültiger Erwerb nicht stattgefunden habe (Urteilsausfertigung S. 7 f.). Auch insoweit liegt der hier zu entscheidende Fall grundlegend anders. Im notariellen Vertrag vom 25. März 1992 legte die Beigeladene zu 3 ihre Position als staatlicher Verwalter und somit Verfügungsberechtigte offen und verwies auch auf die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, deren Zustimmung (bzw. die der Rechtsnachfolger) nicht beigebracht werden könne, da Person und Aufenthalt nicht bekannt seien. Auch wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass auf der Grundlage von §§ 11, 15 VermG gehandelt werde.

bb) Die vom Prozessbevollmächtigten der Kläger in der mündlichen Verhandlung vertretene Auffassung, dass eine bis zum 31. Dezember 1992 ohne Einverständnis des Eigentümers erfolgte Verfügung des staatlichen Verwalters in keinem Fall durch die Erteilung der GVO-Genehmigung nach dem 31. Dezember 1992 „sanktioniert“ werden dürfe, weil eine solche Genehmigung § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG entwerte und sich gewissermaßen als im Recht der DDR wurzelnde, nachträgliche Schädigung der Eigentumsrechte der Kläger darstelle, entbehrt einer rechtlichen Grundlage und führt deshalb nicht weiter. Die Grundlage der – wie dargestellt an Voraussetzungen gebundenen – Verfügungsbefugnis sind die im Vermögensgesetz enthaltenen Vorschriften über die Befugnisse des staatlichen Verwalters. Nach § 3 Abs. 4 Satz 1 VermG kann der Verfügungsberechtigte – als solcher gilt wie dargestellt auch der staatliche Verwalter –, über das Eigentum verfügen oder schuldrechtliche oder dingliche Verpflichtungen eingehen, wenn – wie hier – die Anmeldefrist (nach § 3 der Anmeldeverordnung: bis 13. Oktober 1990 oder in einzelnen Fällen bis 31. März 1991) versäumt wird und keine verspätete Anmeldung vorliegt. In § 11 Abs. 2 VermG ist dies auch ausdrücklich für den staatlichen Verwalter im Verhältnis zum Anmelder angeordnet. Sein Verhältnis zum Eigentümer ist entsprechend geregelt: Die Beschränkung des staatlichen Verwalters, ohne Zustimmung des Eigentümers langfristige vertragliche Verpflichtungen einzugehen oder dingliche Rechtsgeschäfte abzuschließen (§ 15 Abs. 2 Satz 1 VermG), entfiel nach Ablauf der Anmeldefrist, solange der Eigentümer – ebenfalls wie hier – seinen Anspruch auf den staatliche verwalteten Vermögenswert nicht angemeldet hatte, § 15 Abs. 3 VermG. Die nach diesen Vorschriften begründete Verfügungsbefugnis des staatlichen Verwalters wird zwar durch den gesetzlichen Wegfall der staatlichen Verwaltung nach § 11a Abs. 1 VermG zum 31. Dezember 1992 zeitlich befristet. Eine gleichartige Befristung der Möglichkeit zur Erteilung der GVO-Genehmigung für die Verfügung des staatlichen Verwalters ist demgegenüber nicht ersichtlich. Sie ist auch unter Berücksichtigung der Eigentumsgarantie des § 14 Abs. 1 Satz 1 des Grundgesetzes (GG) mit Blick auf Art. 14 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 GG nicht verfassungsrechtlich geboten; dies hat im Übrigen auch die Klägerseite nicht vorgetragen. Die grundbuchliche Umsetzung der abgegebenen obligatorischen und dinglichen Erklärungen richtet sich nach alldem allein nach den für solche Erklärungen geltenden allgemeinen (zivil-) rechtlichen Vorschriften.

cc) Die GVO-Genehmigung durfte von dem Beklagten auch nicht etwa in entsprechender Anwendung des § 6 Abs. 1 der vormalig geltenden Verordnung über die Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche vom 11.Oktober 1990 (AnmVO) versagt werden. Danach war im Genehmigungsverfahren nach der (damalig noch geltenden) Grundstücksverkehrsverordnung vom 15. Dezember 1977 die Genehmigung zu versagen, wenn durch die vorgesehene Rechtsbegründung ein Grundstück in staatlicher Verwaltung betroffen war und die Zustimmung des Eigentümers nicht vorlag. Die Vorschrift des § 6 AnmVO wurde aber bereits mit Wirkung vom 22. Juli 1992 aufgehoben (vgl. Bekanntmachung der Neufassung der Anmeldeverordnung vom 3. August 1992, BGBl. I S. 1481). Damit sollte das darin enthaltene Prinzip des besonderen grundstücksverkehrsrechtlichen Schutzes der Eigentümer von Grundstücken in staatlicher Verwaltung ersichtlich gerade keine Geltung mehr beanspruchen.

B) Der hilfsweise gestellte Feststellungsantrag ist aufgrund seiner Subsidiarität gegenüber dem Anfechtungsbegehren unzulässig, vgl. § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Im Übrigen ist er mangels Rechtswidrigkeit der angegriffenen Bescheide – s. hierzu oben unter A) 2) – unbegründet.

C) Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Dabei entspricht es der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen den Klägern aufzuerlegen, § 162 Abs. 3 VwGO. Denn alle Beigeladenen haben selbst Anträge gestellt und sich damit einem Kostenrisiko ausgesetzt, vgl. § 154 Abs. 3 VwGO. Der von den Klägern beantragte Ausspruch nach § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO erübrigt sich aufgrund ihrer Kostentragungspflicht. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 709 Satz 1 der Zivilprozessordnung i. V. m. § 167 VwGO. Gründe, gemäß §§ 124 Abs. 2, 124a Abs. 1 VwGO die Berufung zuzulassen, liegen nicht vor.

B e s c h l u s s:

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 17.910,75 EUR festgesetzt, § 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes. Dabei geht das Gericht von einem Grundstückswert im Zeitpunkt der Klageerhebung von 146.960,00 EUR aus, setzt hiervon mit Blick auf die im Streit stehende Grundstücksverkehrsgenehmigung für einen Vertrag über ein Erbbaurecht 15 % an (22.044,00 EUR) und reduziert diesen Anteil entsprechend dem Erbanteil der Kläger auf einen Bruchteil von 13/16.