Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 01.04.2010 – 74 C 135/09

Orientierungssatz

Der Wohnungseigentümergemeinschaft steht gegen den Erwerber einer Wohnungseigentumseinheit ein Anspruch auf Zahlung von Wohngeldrückständen des Veräußerers gegenüber dem Gemeinschaftskonto aus beschlossenen Jahresabrechnungen zu, wenn der Erwerber auf Grund einer Regelung in der Teilungserklärung mit dem Erwerb der Einheit durch Grundbucheintragung den Rückständen des Veräußerers im Wege eines rechtsgeschäftlichen Schuldbeitritts beigetreten ist.(Rn.21)

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 18.095,01 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 4.753,88 € seit dem 16.07.2006, aus 3.585,31 € seit dem 01.08.2007, aus 3.899,84 € seit dem 16.06.2008, aus 3.979,79 € seit dem 01.06.2009, aus 360,00 € seit dem 07.01.2009 und aus 1.516,69 € seit dem 10.12.2009 zu zahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 16 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 84 % zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten sind als Eigentümer der Einheit Nr. 6 Mitglied der Klägerin, einer Wohnungseigentümergemeinschaft, und seit dem 03.02.2009 im Grundbuch eingetragen. § 3 Abs. 1 und Abs. 3 Satz 3 und 4 der Teilungserklärung vom 05.05.2000 (UR-Nr. C 164/2000 des Notars ... in Berlin) lautet:

„1) Das Wohnungseigentum ist veräußerlich und vererblich.

(...)

3) Der Erwerber haftet gesamtschuldnerisch für etwaige Rückstände des Veräußerers gegenüber dem Gemeinschaftskonto. Eine etwaige Auseinandersetzung ist nur zwischen Veräußerer und Erwerber zu regeln.“

Wegen des weiteren Inhalts der Teilungserklärung wird auf Blatt 72 bis 116 d. A. verwiesen.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.12.2003 beschloss die Gemeinschaft unter dem Tagesordnungspunkt 8 den Wirtschaftsplan 2003. Das Wohngeld für die Einheit Nr. 6 aus dem Einzelwirtschaftsplan 2003 beträgt monatlich 209,00 €. Wegen der Einzelheiten wird auf Blatt 190 bis 193 und Blatt 194 d. A. verwiesen. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.09.2004 beschloss die Gemeinschaft unter dem Tagesordnungspunkt 7 den Wirtschaftsplan 2004. Das Wohngeld für die Einheit Nr. 6 aus dem Einzelwirtschaftsplan 2004 beträgt monatlich 323,00 €. Wegen der Einzelheiten wird auf Blatt 195 bis 200 und Blatt 201 d. A. verwiesen. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 01.04.2004 beschloss die Gemeinschaft unter dem Tagesordnungspunkt 5 eine Sonderumlage in Höhe von 5.000,00 €. Die dem Protokoll beigefügte Einzelsonderumlagenberechnung weist einen Anteil von 394,81 € für die Einheit Nr. 6 aus. Wegen der Einzelheiten wird auf Blatt 202 bis 204 und Blatt 205 d. A. verwiesen.

Mit Antrag vom 27.12.2004 machte die Klägerin vor dem Amtsgericht Charlottenburg gegen die damalige Eigentümerin ... GmbH u. a. für die Einheit Nr. 6 Wohngeldrückstände in Höhe von 1.548,00 € für das Jahr 2003, Wohngeldrückstände in Höhe von 2.907,00 € für das Jahr 2004 und den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 01.04.2004 beschlossenen Sonderumlagenanteil von 394,81 €, für die Einheit Nr. 6 insgesamt 4.849,81 € geltend. Das Amtsgericht Charlottenburg verpflichtete die ... GmbH mit Beschluss vom 16.06.2005 -Gesch.-Nr. 72 II 2/05 .WEG - antragsgemäß zur Zahlung von 14.416,68 €. Wegen der Einzelheiten wird auf die Antragsschrift vom 27.12.2004 (Anlage K 11 - Blatt 137-143 d. A.) und den Beschluss vom 16.06.2005 (Anlage K 12 - Blatt 144 -148 d. A.) verwiesen. Die Klägerin hat aus diesem Beschluss die Zwangsvollstreckung in die von den Beklagten als damalige Mieter der Wohnung Nr. 6 gezahlten Mieten betrieben und auf diese Weise ausweislich der Forderungsaufstellung der Klägerin (Anlage K 13 - Blatt 149, 150 d. A.) bis zum 02.03.2009 8.728,42 € beigetrieben.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.2006 beschloss die Gemeinschaft unter dem Tagesordnungspunkt 3 die Jahresabrechnung 2005 mit Fälligkeit der Abrechnungssalden zum 15.07.2006. Der Rückstand aus der Einzelwohngeldabrechnung 2005 für die Einheit Nr. 6 beläuft sich auf 4.753,88 €. Wegen der Einzelheiten wird auf Blatt 128 d. A. verwiesen. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.07.2007 beschloss die Gemeinschaft unter dem Tagesordnungspunkt 3 die Jahresabrechnung 2006 vorbehaltlich der vom Verwaltungsbeirat für ordnungsgemäß bestätigten Prüfung der Bankbelege mit Fälligkeit der Abrechnungssalden zum 31.07.2007. Der Rückstand aus der Einzelwohngeldabrechnung 2006 für die Einheit Nr. 6 beläuft sich auf 3.585,31€. Wegen der Einzelheiten wird auf Blatt 129, 130 d. A. verwiesen. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 23.05.2008 beschloss die Gemeinschaft unter dem Tagesordnungspunkt 3 die Jahresabrechnung 2007 mit Fälligkeit der Abrechnungssalden zum 15.06.2008. Der Rückstand aus der Einzelwohngeldabrechnung 2007 für die Einheit Nr. 6 beläuft sich auf 3.899,84 €. Wegen der Einzelheiten wird auf Blatt 131, 132 d. A. verwiesen. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 05.05.2008 beschloss die Gemeinschaft unter dem Tagesordnungspunkt 3 die Jahresabrechnung 2008 mit Fälligkeit der Abrechnungssalden zum 31.05.2008 und unter Tagesordnungspunkt 6 den Wirtschaftsplan 2009. Der Rückstand aus der Einzelwohngeldabrechnung 2008 für die Einheit Nr. 6 beläuft sich auf 3.979,79 €. Das Wohngeld für diese Einheit aus dem Einzelwirtschaftsplan 2009 beträgt monatlich 360,00 €. Wegen der Einzelheiten wird auf Blatt 133, 134 und Blatt 135 d. A. verwiesen.

Die Klägerin macht mit der Klage Rückstände für die Einheit Nr. 6 aus der Einzelwohngeld-abrechnung 2005 in Höhe von 4.753,88 €, aus der Einzelwohngeldabrechnung 2006 in Höhe von 3.585,31€, aus der Einzelwohngeldabrechnung 2007 in Höhe von 3.899,84 € und aus der Einzelwohngeldabrechnung 2008 in Höhe von 3.979,79 €, das Wohngeld für Januar 2009 in Höhe von 360,00 € sowie weitere 4.849,81 €, bestehend aus Wohngeldrückstand in Höhe von 1.548,00 € für das Jahr 2003 (85,00 € für Mai 2003 und jeweils 209,00 € für die Monate Juni bis einschließlich Dezember 2003) und in Höhe von 2.907,00 € für das Jahr 2004 (jeweils 323,00 € für die Monate Januar bis einschließlich September 2004) sowie dem Sonder-umlagenanteil von 394,81 €, insgesamt 21.428,13 € geltend.

Die Klägerin trägt vor: Die Klägerin habe die vereinnahmten Mieten gemäß § 366 Abs. 2 BGB ausschließlich auf die Rückstände der weiteren Eigentumswohnungen der ... GmbH verrechnen dürfen. Die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums der Voreigentümerin hätte nach altem Recht in Anbetracht der Vorbelastungen nicht mit Aussicht auf Erfolg betrieben werden können, zumal die eingetragenen Grundschulden auch auf allen anderen Eigentumswohnungen eingetragen gewesen seien. Aus dem als Anlage K 22 (Blatt 233 bis 249 d. A.) überreichten Modell einer möglichen Verrechnung der vereinnahmten Mieten auf die Altrückstände ergebe sich zu Lasten der Beklagten ein Rückstand von 4.917,15 €. Bei hilfsweise vorgenommener anteiliger Verrechnung entfiele von dem im Wege der Zwangsvollstreckung vereinnahmten Betrag auf die Einheit Nr. 6 ein Anteil von 1.785,12 €. Wegen dieser Berechnung im Einzelnen wird auf den Schriftsatz der Klägerin vom 15.02.2010, Seite 2, letzter Absatz (Blatt 232 d. A.) verwiesen.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin 21.428,13 € nebst 5 % Zinsen p. a. über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 4.753,88 € seit dem 16.07.2006, aus 3.585,31 € seit dem 01.08.2007, aus 3.899,84 € seit dem 16.06.2008, aus 3.979,79 € seit dem 01.06.2009, aus 360,00 € seit dem 07.01.2009 und aus 4.849,81 € seit Rechtshängigkeit (10.12.2010) zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten bestreiten die Aktivlegitimation der Klägerin. Ansprüche gemäß § 3 Abs. 3 der Teilungserklärung seien von §§ 8 Abs. 1, 12 Abs. 1 und § 15 Abs. 1 lit. c) der Teilungs-erklärung nicht umfasst. Es sei ein den Verband ermächtigender Beschluss zur Geltend-machung dieser Ansprüche erforderlich, der nicht vorliege. Die Beklagten bestreiten ihre Passivlegitimation. Die Beklagten erheben hinsichtlich der Wohngeldzahlungen für 2005 sowie weiter hinsichtlich der Klageansprüche bis zum 31.12.2006 die Einrede der Verjährung. Die Verjährung habe mit der Beschlussfassung über die jeweiligen Wirtschaftspläne zu laufen begonnen und beginne nicht mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung neu. Die Jahresabrechnung begründe eine originäre Schuld nur für die Abrechnungsspitze. Auch die Wohngeldansprüche aus den Wirtschaftsjahren bis einschließlich 2004 seien verjährt, weil der Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 16.06.2005 nur auf ein Gesamtsaldo abstelle.

Die Jahresabrechnung 2006 sei entgegen der Aussage der Zeugin ... nicht ordnungsgemäß geprüft. Die stichprobenweise Prüfung der Bankbelege sei nicht ordnungsgemäß. Es liege nur die schriftliche Bestätigung des Verwaltungsbeirats Herrn ... bei der Verwalterin vor. Neben den Beklagten seien entgegen dem Gleichbehandlungsgrundsatz nicht alle Erwerber der ehemals im Eigentum der ... GmbH stehenden Wohnungen in Anspruch genommen worden. Die Beklagten hätten nach ihrem Verständnis mit den gepfändeten Mieten nur ihre Wohnung betreffende Wohngeldschulden der ... GmbH getilgt. Die Zinserträge aus den gepfändeten Mieten seien der ... GmbH nicht anteilig gutgeschrieben worden. Die Beklagten erklären insoweit die Aufrechnung mit anteiligem Guthaben in Höhe von 250,43 € aus Zinserträgen gemäß Forderungskonto (Anlage K 13) von 3.176,71 €. Den Beklagten stünde ein Schadensersatzanspruch auf Freistellung von der Haftung gemäß § 3 Abs. 3 der Teilungserklärung gegen die Klägerin zu, weil der Klägerin Versäumnisse beim Betreiben von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, insbesondere die nicht betriebene Zwangsversteigerung der Wohnung, vorzuwerfen seien. Wegen des Vortrags der Beklagten hierzu im Einzelnen wird auf die Klageerwiderung unter Ziffer 5. (Blatt 171-173 d. A.) verwiesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin ... . Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die gerichtliche Niederschrift vom 10.12.2009, Blatt 207, 208 d. A., Bezug genommen.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

I.

Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

1.

Die Klage ist zulässig. Es handelt sich um eine Streitigkeit im Sinne des § 43 Nr. 2 WEG. Das Amtsgericht Charlottenburg ist örtlich zuständig, da die Wohnanlage im Bereich des Amtsgerichts belegen ist. Die Berechtigung der Verwalterin zur Vertretung der Klägerin gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG folgt aus der §§ 12 Abs. 1, 15 Abs. 1 lit. c) der Teilungserklärung, weil der Verwalter dort ohne Einschränkung zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen ermächtigt wird. Entgegen der Auffassung der Beklagten bedurfte es danach insoweit keines gesonderten Beschlusses der Eigentümerversammlung.

2.

Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Der Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner Anspruch auf Zahlung von 4.753,88 € als Nachzahlung aus der Jahresabrechnung 2005, von 3.585,31 € als Nachzahlung aus der Jahresabrechnung 2006, von 3.899,84 € als Nachzahlung aus der Jahresabrechnung 2007, von 3.979,79 € als Nachzahlung aus der Jahresabrechnung 2008 und 360,00 € Wohngeld für Januar 2009 sowie von 152,88 € restlichen Wohngeldes für Juni 2004 und von jeweils 323,00 € Wohngeld für die Monate Juli bis einschließlich September 2004 sowie von anteiliger Sonderumlage in Höhe von 394,81 €, insgesamt 18.095,01 € aus § 3 Abs. 3 Satz 2 der Teilungserklärung vom 05.05.2000 in Verbindung mit den Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 12.07.2006 unter dem Tagesordnungspunkt 3, vom 10.07.2007 unter dem Tagesordnungspunkt 3, vom 23.05.2008 unter dem Tagesordnungspunkt 3, vom 05.05.2008 unter den Tagesordnungspunkten 3 und 6, vom 30.09.2004 unter dem Tagesordnungspunkt 7 und vom 01.04.2004 unter dem Tagesordnungspunkt 5 und § 16 Abs. 2 WEG.

Die Klägerin ist auch aktivlegitimiert, denn gemäß § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG ist sie Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Ansprüche und damit auch der Ansprüche aus § 3 Abs. 3 der Teilungserklärung. Auf welcher Grundlage es danach noch eines Beschlusses der Eigentümerversammlung zur Ermächtigung der Gemeinschaft zur Geltendmachung dieser Ansprüche bedürfen soll, ist nicht nachvollziehbar. Die Beklagten verwechseln hier offenbar Aktivlegitimation der Klägerin und Ermächtigung der Verwaltung gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG.

Die Beklagten sind passiv legitimiert, weil sie die Einheit Nr. 6 ausweislich des von der Klägerin vorgelegten Grundbuchauszuges vom 25.09.2009 (Anlage K 15 - Blatt 180-189) von der ... GmbH erworben haben und aufgrund der Regelung in § 3 Abs. 3 Satz 2 der Teilungserklärung mit dem vollständigen Erwerb der Einheit Nr. 6 durch Grundbucheintragung den Rückständen der ... GmbH gegenüber dem Gemeinschaftskonto beigetreten sind. Es handelt sich um einen gemäß § 311 Abs. 1 BGB zulässigen rechtsgeschäftlichen Schuldbeitritt (vgl. Palandt-Grüneberg, 68. Auflage, Überbl v § 414 Rn. 2).

Die Ansprüche der Klägerin aus den Jahresabrechnungen 2005 und 2006 sind weder gegenüber dem Veräußerer noch gegenüber den Beitretenden verjährt. Denn durch die am 12.07.2006 beschlossene Jahresabrechnung 2005 bzw. die am 10.07.2007 beschlossene Jahres-abrechnung 2006 hat die Verjährung der Ansprüche aus dem Wirtschaftsplan neu zu laufen begonnen (vgl. Bärmann-Merle, 10. Auflage 2008, § 28, Rn. 174 m. w. N.). Die dreijährige Verjährungsfrist gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB war danach zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht abgelaufen. Die Klägerin kann ihre Zahlungsansprüche entgegen der Auffassung der Beklagten auch hinsichtlich nicht gezahlter Wohngeldansprüche auf die jeweilige Jahresabrechnung stützen (vgl. Bärmann aaO., Rn. 46). Auf die Frage der Haftung vor und nach Eigentümerwechsel im laufenden Abrechnungszeitraum (vgl. Bärmann aaO., Rn. 150 ff.) kommt es hier entgegen der offenbar von den Beklagten vertretenen Auffassung nicht an, weil es im vorliegenden Fall um die Haftung für insgesamt vor dem Eigentümerwechsel entstandene Forderungen aufgrund rechtsgeschäftlichen Schuldbeitritts geht.

Der Beschluss über die Jahresabrechnung 2006 ist auch wirksam. Die aufschiebende Bedingung der Billigung durch den Verwaltungsbeirat ist eingetreten. Dies steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest. Der Vorbehalt richtete sich lediglich auf eine vom Verwaltungsbeirat für ordnungsgemäß bestätigte Prüfung der Bankbelege. Diese ist nach den glaubhaften Bekundungen der Zeugin ... erfolgt. Die Zeugin ... hat hierzu angegeben, dass sowohl sie als auch die weiteren Verwaltungsbeiräte Herr ... und Herr ... die Bankbelege nach Prüfung für ordnungsgemäß bestätigt haben. Eine weitere Wirksamkeitsvoraussetzung ist im Beschluss der Eigentümerversammlung vom 10.07.2007 zum Tagesordnungspunkt 3 nicht festgelegt worden, insbesondere nicht die Art und Weise der Prüfung oder der Bestätigung der Ordnungsgemäßheit der Bankbelege. Der Einwand der Beklagten, dass eine nur stichprobenweise Prüfung nicht ausreichend sei, geht danach ins Leere. Ebenso wenig kommt es danach darauf an, dass nur die schriftlichen Bestätigungen der Herren ... und ... (Anlage K 21 - Blatt 227, 228 d. A.) noch bei den Verwaltungsunterlagen aufgefunden werden konnten.

Die Klageforderung ist aber hinsichtlich des nunmehr als Wohngeld für die Monate Mai 2003 in Höhe von 85,00 € und für die Monate Juni bis einschließlich Dezember 2003 in Höhe von jeweils 209,00 € geltend gemachten Betrages von insgesamt 1.548,00 € verjährt. Insoweit konnte der Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 16.06.2005 - Gesch.-Nr. 70 II 2/05 . WEG - die Verjährung nicht hemmen, weil die Klägerin in der Antragsschrift vom 27.12.2004 nicht vorgetragen hat, für welche Monate das Wohngeld mit dem Gesamtbetrag von 1.548,00 € offen sein soll. Dies war aber erforderlich, weil das Wohngeld ausweislich des Wirtschaftsplans 2003 (Anlage K 17 - Blatt 194 d. A.) monatlich in Höhe von 209,00 € geschuldet war und nicht als Jahreswohngeld beschlossen worden ist. Hinsichtlich des Betrages von 1.548,00 € hat damit eine unzulässige Saldoklage vorgelegen. Der Beschluss des Amtsgerichts Charlotten-burg vom 16.06.2005 war daher hinsichtlich dieses Betrages auch nicht der materiellen Rechtskraft fähig und konnte die Verjährung damit insoweit nicht hemmen. Im Beschluss heißt es hierzu unter Ziffer I. der Gründe u. a. für die Einheit Nr. 6, dass die Antragsgegnerin auf die offenen Wohngeldbeträge für die Monate Januar bis Dezember 2003 keine Zahlungen geleistet hat, die Antragstellerin die sich hieraus ergebende Gesamtforderung aber auf die Salden der noch nicht beschlossenen Jahresabrechnungen 2003 beschränkt hat. Der Betrag von 1.548,00 € umfasst aber nicht das Wohngeld des gesamten Jahres 2003, das 2.508,00 € beträgt. Weiter überschreitet der Nachzahlungsbetrag der nicht beschlossenen Jahresabrechnung 2003 für die Einheit Nr. 6 mit 2.551,91 € auch den Betrag von 1.548,00 €, so dass sich keine Beschränkung vom letzteren auf den ersteren Betrag ergeben kann. Die Verjährungseinrede der Beklagten greift danach insoweit durch. Der vor dem Beitritt begonnene Lauf der Verjährung wirkt auch für und gegen den Beitretenden (Palandt aaO., Überbl v § 414 Rn. 8).

Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung der Wohngelder für die Monate Januar bis September 2004 ist demgegenüber nicht verjährt. Diese Ansprüche sind durch den Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 16.06.2005 tituliert. Die hierdurch eingetretene Hemmung wirkt aufgrund des Schuldbeitritts auch gegen die Beklagten (Palandt, aaO.). Insoweit lag weder eine unzulässige Saldoklage vor, noch ist die Titulierung der Wohngelder für die Monate Januar bis September 2004 dem Beschluss nicht zu entnehmen, wie die Beklagten offenbar meinen. Denn hierzu ist unter Ziffer I der Gründe die jeweilige Höhe des Wohngeldes der Einheiten (Nr. 1: 76,00 €; Nr. 4: 321,00 €, Nr. 6: 323,00 €, Nr. 14: 49,00 €), die Monate, für welche die Wohngelder offen sind (Januar bis September 2004) und der sich aus diesen Angaben zutreffend berechnete Gesamtbetrag von 6.921,00 € (76,00 € + 321,00 € + 323,00 € + 49,00 € x 9) als weiter zutreffend berechneter Teilbetrag des insgesamt erkannten Betrages aufgeführt. Zweifel an der materiellen Rechtskraft des Beschlusses bestehen danach entgegen der Auffassung der Beklagten insoweit nicht. Gleiches gilt für den Anteil der Einheit Nr. 6 in Höhe von 394,81 € an der am 01.04.2004 beschlossenen Sonderumlage in Höhe von 5.000,00 €.

Allerdings ist der sich hieraus ergebende Gesamtbetrag von 3.301,81 € (2.907,00 € + 394,81 €) durch die von der Klägerin im Wege der Zwangsvollstreckung aus dem Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 16.06.2005 vereinnahmten Beträge teilweise getilgt. Entgegen der Auffassung der Klägerin konnte sie den nach Abzug von Kosten und Zinsen gemäß Forderungsaufstellung (Anlage K 13 - Blatt 149, 150 d. A.) verbleibenden Betrag von 5.306,54 € nicht ausschließlich auf die anderen Wohneinheiten der ... GmbH verrechnen. Ebenso wenig waren diese Beträge ausschließlich auf die Einheit Nr. 6 zu verrechnen, wie die Beklagten meinen. Die Anrechnung richtet sich vielmehr grundsätzlich mangels Tilgungsbestimmung nach § 366 Abs. 2 BGB. Hier hat die Klägerin die Verrechnung hilfsweise anteilig vorgenommen und ist danach zu einer Tilgung in Höhe von 1.785,12 € gekommen. Die weiter von der Klägerin als Anlage K 22 überreichte Berechnung ist demgegenüber nicht nachvollziehbar. Der hilfsweisen, anteiligen Berechnung sind die Beklagten nicht entgegengetreten. Das Gericht geht danach davon aus, dass diese Tilgung dem Parteiwillen entspricht, der auch im Rahmen von § 366 Abs. 2 BGB grundsätzlich Vorrang hat (Palandt aaO., § 366, Rn. 10). Andernfalls hätte der Betrag von 5.306,54 € auf die jeweils ältesten der durch den Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 16.06.2005 titulierten Forderungen verrechnet werden müssen, was jedenfalls zu keiner weiteren Tilgung aus Sicht der Beklagten geführt hätte. Auch aus diesem Grund wird hinsichtlich der hilfsweisen Berechnung der Tilgung durch die Klägerin von einem übereinstimmenden Parteiwillen ausgegangen. Aufgrund dieser Anrechnung ist das Wohngeld für die Monate Januar bis einschließlich Mai 2004 vollständig und hinsichtlich des Monats Juni 2004 in Höhe von 170,12 € getilgt. Weiter offen ist danach das Wohngeld für Juni 2004 in Höhe von 152,88 € und für die Monate Juli bis einschließlich September 2004 in Höhe von jeweils 323,00 €, mit dem Sonderumlagenanteil von 394,81 € ergibt dies insgesamt einen Betrag in Höhe von 1.516,69 €.

Die Ansprüche der Klägerin sind auch nicht teilweise in Höhe eines Betrages von 250,43 € durch Aufrechnung erloschen (§ 389 BGB). Die Aufrechnungserklärung der Beklagten ist nicht nachvollziehbar. Sie beziehen sich insoweit auf die Forderungsaufstellung K 13, die aber keine Zinserträge in Höhe von 3.176,71 € ausweist, sondern vielmehr die aus dem Gesamtbetrag der Forderung gegen die Schemata GmbH von 14.416,68 € aufgelaufenen Verzugszinsen.

Den Beklagten steht auch kein Schadensersatzanspruch auf Freistellung von der Haftung gemäß § 3 Abs. 3 der Teilungserklärung gegen die Klägerin zu, weil keine Verpflichtung der Klägerin gegenüber zukünftigen Erwerbern zu einer bestimmten Vorgehensweise im Rahmen der Forderungsbeitreibung gegen Wohnungseigentümer besteht. Abgesehen davon ist nicht ersichtlich und von den Beklagten nicht ansatzweise vorgetragen, dass eine andere Vorgehensweise als die gewählte, insbesondere die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums der ... GmbH, zu geringeren Restforderungen zum Zeitpunkt des Erwerbs der Beklagten geführt hätte.

Schließlich ist nicht ersichtlich, welche Rechte die Beklagten im Hinblick auf ihren Vortrag zur Gleichbehandlung mit anderen Erwerbern herleiten wollen. Für die Einheit Nr. 6 liegt nur ein Schuldbeitritt der Beklagten vor. Danach ist hinsichtlich der Rückstände für die Einheit Nr. 6 unerheblich, ob die Klägerin die Rückstände anderer von der ... GmbH veräußerter Wohnungen gegenüber deren Erwerbern geltend macht, oder nicht. Im Übrigen tragen die Beklagten selbst vor, dass neben ihnen mehrere Erwerber anderer von der ... GmbH veräußerter Wohnungen von der Klägerin aus § 3 Abs. 3 der Teilungserklärung in Anspruch genommen worden sind und daraufhin Zahlungen geleistet haben.

II.

Der Zinsanspruch der Klägerin folgt aus §§ 280, 286, 288 Abs. 1, 291 BGB.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 Satz 1 und 2 ZPO.