Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 17.11.2011 – 74 C 77/11

Orientierungssatz

Die Darstellung der Jahresabrechnung als reine Einnahmen-/Ausgabenrechnung bedingt, dass das jeweilige Hausgeldsoll eines Abrechnungsjahres und die in diesem Jahr geleisteten Hausgeldzahlungen ggf. nicht übereinstimmen. Diese Folge ist also zwingend, soweit im laufenden Wirtschaftsjahr Wohngeldrückstände aus Vorjahren ausgeglichen werden, und begründet danach weder die Intransparenz der Jahresabrechnung noch das Erfordernis einer getrennten Aufführung der Wohngeldzahlungen auf das laufende Jahr bzw. auf Vorjahre, zumal sich aus der Darstellung des Hausgeldsolls die übersteigende Zahlung ohne Weiteres ergibt.(Rn.15)

Verfahrensgang

nachgehend LG Berlin, 17. Oktober 2012, 85 S 244/11 WEG

nachgehend BGH, 11. Oktober 2013, V ZR 271/12, Urteil

1. Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 4 (Jahresabrechnung 2010) der Eigentümerversammlung vom 21.07.2011 der Wohnungseigentümergemeinschaft ... ... ... Berlin wird hinsichtlich der Einzeljahresabrechnung der Kläger für ungültig erklärt.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien streiten um die Gültigkeit von Beschlüssen einer Wohnungseigentümerversammlung. Die Kläger und die Beklagten bilden als Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümergemeinschaft ... Berlin. Die Kläger sind Eigentümer der Wohnung Nr. 6.

Die Kläger wurden durch Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 01.04.2010 - Gesch.-Nr. 74 C 135/09 - aufgrund der Haftungsklausel in § 3 Abs. 3 Satz 3 und 4 der Teilungserklärung vom 05.05.2000 (UR-Nr. C 164/2000 des Notars ... in Berlin, Anlage K 2 - Blatt 9 bis 43 d. A.) zur Zahlung von Wohngeldrückständen der Voreigentümerin ihrer Wohnung in Höhe von 18.095,01 € nebst Zinsen verurteilt. Hierauf zahlten die Kläger im Dezember 2011 11.574,51 € auf die Hauptforderung und 1.676,45 € an Zinsen an die Gemeinschaft. Die Zinszahlung in Höhe von 1.676,45 € ist in der Gesamtjahresabrechnung 2010 unter der Position „Gemeinschaftserträge“ aufgeführt, die Zahlung über 11.574,51 € wurde den Hausgeldzahlungen zugeordnet. Die Gesamtjahresabrechnung 2010 weist als Abrechnungsergebnis ein Guthaben in Höhe von 27.108,14 € aus. Wegen der Einzelheiten wird auf Blatt 55 bis 57 d. A. verwiesen.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 21.07.2011 nahm die Gemeinschaft gegen die Stimmen der Kläger unter dem Tagesordnungspunkt 4 folgenden Beschlussantrag an:

„Die vorgelegte Gesamt-Wohngeldabrechnung mit Druckdatum 16.05.2011 für den Zeitraum 01.01.2010 bis 31.12.2010 mit Gemeinschaftskosten in Höhe von € 63.211,59, Gemeinschaftserträgen von € 1.676,45 sowie einer Zuweisung zu den Rücklagen in Höhe von € 5.000,00 wird genehmigt.

Die auf der Grundlage dieser Gesamtwohngeldabrechnung erstellten Einzelabrechnungen des Jahres 2010 für jede Sondereigentumseinheit, insbesondere hinsichtlich der dort vorgenommenen Verteilung der Bewirtschaftungskosten sowie der Einzelabrechnungssalden, werden genehmigt.

Die Abrechnungssalden sind zum 10.08.2010 fällig.“

Die Kläger meinen, der angefochtene Beschluss sei für ungültig zu erklären, weil die Jahresgesamtabrechnung hinsichtlich der Darstellung der Einnahmen fehlerhaft sei. Der Betrag in Höhe von 11.574,51 € sei fehlerhaft nicht mit unter den Gemeinschaftserträgen aufgeführt. Jedenfalls hätte die Gesamtposition in laufende Wohngeldzahlungen und Zahlungen auf Wohngeldrückstände der Vorjahre aufgegliedert werden müssen. Aus der Jahresgesamtabrechnung ergäbe sich nicht, dass der Betrag in Höhe von 11.574,51 € auf dem Gemeinschaftskonto verblieben sei und später im Jahr 2011 dem Rücklagenkonto zugeführt worden sei. Diese Handhabung verstoße auch gegen § 12 Abs. 2 Der Gemeinschaftsordnung, wonach ein Überschuss aus der Jahresabrechnung auszuzahlen sei, den Klägern also anteilige 912,44 €. Die Jahreseinzelabrechnungen der übrigen Wohnungseigentümer seien für ungültig zu erklären, weil das ausgewiesene Guthaben in Höhe von 27.108,14 € nicht nach Miteigentumsanteilen in den Jahreseinzelabrechnungen an die einzelnen Wohnungseigentümer ausgekehrt worden sei.

Die Kläger beantragen,

den in der Eigentümerversammlung vom 21.07.2011 unter TOP 4 gefassten Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2010 hinsichtlich der Berechnung und Feststellung der Abrechnungspositionen „Gemeinschaftserträge“ und „Abrechnungsergebnis: Guthaben“ sowie über die Genehmigung sämtlicher Jahreseinzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2010 für ungültig zu erklären.

Die Beklagten haben den Klageanspruch in der mündlichen Verhandlung hinsichtlich der Einzelabrechnung der Kläger anerkannt und beantragen im Übrigen,

die Klage abzuweisen.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die zulässige Klage ist unbegründet, soweit sie nicht anerkannt wurde.

I. Die Klage ist zulässig. Es handelt sich um einen Rechtsstreit im Sinne von § 43 Nr. 4 WEG, über den das Amtsgericht Charlottenburg als Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ausschließlich zu entscheiden hat.

II. Die Klage ist rechtzeitig im Sinne von § 46 Abs. 1 WEG erhoben und auch rechtzeitig inhaltlich begründet worden. Die Klage ist unbegründet, soweit sie nicht anerkannt wurde. Entgegen der Auffassung der Kläger sind weder die Gesamtjahresabrechnung noch die Einzeljahresabrechnungen der übrigen Eigentümer fehlerhaft erstellt. Die von den Klägern geleisteten 11.574,51 € sind zutreffend als Hausgeldzahlungen aufgeführt worden, weil es sich um Hausgeldzahlungen und nicht um Gemeinschaftserträge handelt. Die Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten (Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 11. Auflage 2010, § 28 Rn. 67). Sie ist grundsätzlich eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, in die der Verwalter alle tatsächlich auch erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr einzustellen hat. Dies gilt unabhängig davon, ob der Rechtsgrund für eine Zahlung in der betreffenden Rechnungsperiode gelegt wurde. Auch Vorschusszahlungen für ein vorangegangenes Wirtschaftjahr sind jeweils in der Jahresabrechnung des Wirtschaftsjahres zu berücksichtigen, in dem die Zahlung erfolgt ist (Bärmann, aaO., Rn. 70). Die Darstellung als reine Einnahmen-/Ausgabenrechnung bedingt, dass das jeweilige Hausgeldsoll eines Abrechnungsjahres und die in diesem Jahr geleisteten Hausgeldzahlungen ggf. nicht übereinstimmen. Diese Folge ist also zwingend, soweit im laufenden Wirtschaftsjahr Wohngeldrückstände aus Vorjahren ausgeglichen werden, und begründet danach weder die Intransparenz der Jahresabrechnung, noch das Erfordernis einer getrennten Aufführung der Wohngeldzahlungen auf das laufende Jahr bzw. auf Vorjahre, zumal sich aus der Darstellung des Hausgeldsolls die übersteigende Zahlung ohne Weiteres ergibt. Ebenso zutreffend ist das Abrechnungsergebnis der Gesamtjahresabrechnung als rechnerisches Ergebnis der Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben mit dem Guthaben in Höhe von 27.108,14 € dargestellt. Hiervon zu trennen ist ein ggf. auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallendes Guthaben bzw. ein Nachzahlungsbetrag, der sich aus ihren jeweiligen Einzelabrechnungen ergibt. Deren fehlerhafte Berechnung ist weder hinreichend vorgetragen, noch ersichtlich. Insbesondere ergibt sie sich nicht daraus, dass das Abrechnungsergebnis in Höhe von 27.108,14 € vollständig an die Wohnungseigentümer hätte ausgekehrt werden müssen, weil es sich hierbei nicht um einen Überschuss handelt. Denn unstreitig beruht dieses Abrechnungsergebnis u. a. auf der Zahlung rückständigen Wohngeldes der Kläger in Höhe von 11.574,51 €, die zum Ausgleich einer in dieser Höhe bestehenden Verbindlichkeit der Kläger gegenüber der Gemeinschaft geführt hat und nicht etwa zu einem auf alle Eigentümer zu verteilenden Überschuss.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 Satz 1 und 2 ZPO.